Le bail commercial, conclusion et clauses

Le bail commercial est le contrat le plus protecteur du droit français pour le locataire. Une fois signé, il engage le bailleur pour au moins neuf ans et ouvre au locataire un droit au renouvellement qui peut, s'il est refusé, coûter une indemnité d'éviction élevée. La qualité de la rédaction initiale conditionne donc toute la vie du bail, car la plupart des erreurs commises à la signature ne se rattrapent plus ensuite.

Ce chapitre traite de la conclusion du bail. Il explique quand le statut des baux commerciaux s'applique, ce qu'il faut vérifier sur le local avant de signer, les clauses essentielles et leurs pièges, l'état des lieux, les annexes obligatoires et les garanties que le bailleur peut demander. Le panorama des locations hors habitation figure au chapitre 41. Le loyer est détaillé au chapitre 43, les charges et travaux au chapitre 44, la durée et le renouvellement au chapitre 45, la cession et la sous-location au chapitre 46.

Quand le statut des baux commerciaux s'applique

Les quatre conditions

Le statut des baux commerciaux est prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il s'applique de plein droit, quelle que soit la volonté des parties, lorsque les quatre conditions suivantes sont réunies (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Il existe un contrat de bail, c'est-à-dire une mise à disposition du local contre un loyer.
• Le local est un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel.
• Le locataire y exploite un fonds de commerce, ou un fonds artisanal, avec une clientèle propre.
• Le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE).

Ces conditions s'apprécient d'après la réalité de l'activité et non d'après l'intitulé du contrat. Un contrat intitulé autrement sera traité comme un bail commercial si les quatre conditions sont remplies. Inversement, le statut ne s'applique pas à un local loué à un professionnel libéral, qui relève en principe du bail professionnel (chapitre 49).

Le local

Le local doit présenter une certaine stabilité. Les boutiques des centres commerciaux entrent dans le statut, mais un simple emplacement sans caractère stable ni clientèle propre en est exclu. Les terrains nus sont exclus, sauf si des constructions y ont été édifiées avec l'accord écrit du bailleur (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les locaux accessoires, comme un dépôt ou un entrepôt, suivent le statut lorsqu'ils sont indispensables à l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au bailleur du local principal. Un local d'habitation ne peut être loué à un commerçant qu'après un changement d'usage autorisé par la mairie, dans les communes où cette autorisation est exigée.

Le fonds de commerce et la clientèle

La clientèle est l'élément essentiel du fonds. Elle doit être propre au locataire, ce qui pose parfois difficulté pour un commerce installé dans l'enceinte d'un autre établissement, comme une boutique dans une gare ou un hôtel. Le fonds doit en outre être exploité effectivement pendant les trois années qui précèdent l'expiration du bail pour que le locataire puisse prétendre au renouvellement.

Lorsque le fonds est donné en location-gérance, le locataire en titre du bail conserve son droit au renouvellement. Le gérant n'a, lui, aucun droit direct contre le bailleur.

L'immatriculation

L'immatriculation est obligatoire au RCS pour les activités commerciales et au RNE pour les activités artisanales. Elle conditionne surtout le droit au renouvellement. Un locataire qui n'est pas ou plus immatriculé au moment où il demande le renouvellement, ou au moment où le bailleur lui délivre congé, s'expose à perdre ce droit.

Les extensions et l'adoption volontaire

L'article L. 145-2 du Code de commerce étend le statut à certaines situations qui ne remplissent pas toutes les conditions, notamment les locaux d'établissements d'enseignement. Le statut peut aussi s'appliquer, sous conditions, à certains établissements publics et sociétés coopératives.

En dehors de ces cas, les parties peuvent décider de soumettre volontairement leur bail au statut, par exemple pour un professionnel libéral qui souhaite bénéficier du droit au renouvellement. Cette soumission doit être claire et non équivoque. Elle engage le bailleur à toutes les contraintes du statut, y compris l'indemnité d'éviction.

Vérifier le local avant de signer

L'usage et la destination de l'immeuble

Un local commercial doit pouvoir accueillir légalement l'activité prévue. Trois vérifications s'imposent avant toute promesse au candidat.

• L'usage du local au regard du Code de la construction et de l'habitation. Un logement transformé en commerce nécessite, dans les communes concernées, une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie (chapitre 92).
• Le règlement de copropriété, qui peut interdire certaines activités, comme la restauration ou les activités bruyantes, ou réserver les lots du rez-de-chaussée à un usage précis (chapitre 109).
• Les règles d'urbanisme et de sécurité, en particulier lorsque l'activité reçoit du public. Un établissement recevant du public (ERP) obéit à des règles d'accessibilité et de sécurité incendie propres à sa catégorie.

L'état technique et les réseaux

Faites un point précis sur la puissance électrique disponible, l'évacuation des fumées et des odeurs pour une activité de restauration, la ventilation, l'accessibilité et l'état de la toiture. Ces éléments conditionnent à la fois le loyer, la répartition des travaux (chapitre 44) et la destination que vous pourrez autoriser.

Un bailleur qui autorise une activité que le local ne permet pas d'exercer s'expose à un litige sur son obligation de délivrance. Le Code civil impose en effet au bailleur de délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (article 1719 du Code civil).

La forme du bail

Aucune forme n'est imposée par la loi. Le bail commercial peut être verbal, sous seing privé ou notarié. Un bail verbal reste toutefois à proscrire. Il ne permet ni d'informer le locataire des obligations environnementales ni de fixer la répartition des charges, alors que l'inventaire des charges conditionne leur refacturation (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'acte notarié est obligatoire lorsque la durée du bail dépasse douze ans, car le bail doit alors être publié au service de la publicité foncière. Il est recommandé dans tous les cas où le bailleur souhaite disposer d'un titre exécutoire. Les frais de rédaction sont en général mis à la charge du locataire.

Qui peut signer côté bailleur

Le pouvoir de signer dépend de la façon dont le local est détenu. Les règles suivantes concernent les situations les plus courantes.

• Bien en indivision. La conclusion ou le renouvellement d'un bail portant sur un immeuble à usage commercial exige le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). La majorité des deux tiers ne suffit pas.
• Bien démembré. L'usufruitier ne peut pas donner à bail un immeuble à usage commercial sans le concours du nu-propriétaire (article 595 du Code civil).
• Bien détenu par une société civile immobilière (SCI). Le gérant signe dans la limite des pouvoirs que lui donnent les statuts. Vérifiez si une décision des associés est exigée (chapitre 129).

Côté locataire, vérifiez l'identité et la capacité du signataire, en particulier le pouvoir du dirigeant d'une société en formation. Un bail signé au nom d'une société non encore immatriculée doit prévoir sa reprise par la société une fois immatriculée.

Les clauses essentielles

La désignation des locaux

La désignation décrit précisément le local, son adresse, ses accès, ses issues de secours, ses dépendances, les surfaces et, en copropriété, les numéros de lots. Un plan annexé limite les contestations futures. Une désignation floue rend difficile la comparaison avec les locaux voisins au moment de fixer la valeur locative (chapitre 43).

La clause de destination

La clause de destination fixe les activités que le locataire peut exercer dans le local. C'est l'une des clauses les plus importantes du bail, car tout changement d'activité passe ensuite par la procédure de déspécialisation (chapitre 46).

Deux grandes options existent. Une clause « tous commerces » laisse au locataire une liberté presque complète, ce qui facilite la cession du fonds mais justifie en principe un loyer plus élevé. Une clause limitée à une activité définie protège mieux l'équilibre d'un immeuble ou d'une rue commerçante, au prix d'une valeur locative en principe moindre (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Rédigez la clause avec précision. Une formule trop étroite, comme « vente de chaussures pour hommes », bloquera une évolution normale du commerce. Une formule trop large peut autoriser une activité incompatible avec l'immeuble ou avec l'exclusivité promise à un autre locataire.

La durée

Le bail est conclu pour neuf ans au moins. Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, sauf exceptions prévues par la loi pour certains baux (chapitre 41). Un bail de plus de neuf ans peut écarter cette faculté et il ouvre droit, en principe, au déplafonnement du loyer au renouvellement. Les règles de durée, de congé et de renouvellement sont détaillées au chapitre 45.

Le loyer, sa périodicité et sa révision

Le bail fixe le montant du loyer, sa périodicité et son mode de révision, soit la révision triennale légale, soit une clause d'indexation. Il précise si le loyer est payable d'avance ou à terme échu, par mois ou par trimestre. Le locataire d'un local à usage de commerce ou d'artisanat peut désormais demander le paiement mensuel s'il est à jour de ses loyers et charges. Ces règles sont développées au chapitre 43.

Indiquez également si le loyer est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). La location d'un local nu est exonérée de TVA, sauf option du bailleur. La location d'un local équipé du mobilier et du matériel nécessaire à l'activité est soumise de plein droit à la TVA (chapitres 52 et 123).

Les charges, impôts, taxes et travaux

Le bail, ou une annexe, doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire. Sans cet inventaire, le bailleur ne peut rien refacturer. Certaines dépenses restent toujours à sa charge, quoi que dise le contrat. Le chapitre 44 détaille ces règles et la façon de rédiger l'inventaire.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire, notamment un impayé. Elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou de s'exécuter resté infructueux, délivré par commissaire de justice et mentionnant ce délai. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre ses effets. Visez dans la clause l'ensemble des obligations dont vous voulez sanctionner le non-respect, en particulier le loyer, les charges, l'assurance et la destination. La procédure est détaillée au chapitre 48.

La cession et la sous-location

Le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce. Il peut en revanche encadrer cette cession, par exemple en exigeant son intervention à l'acte. Il peut aussi interdire ou limiter la cession du bail seul. La sous-location est interdite sauf stipulation contraire ou accord du bailleur (entreprendre.service-public.gouv.fr). Ces mécanismes sont traités au chapitre 46.

L'exclusivité et la non-concurrence

Une clause d'exclusivité interdit au bailleur de louer à un concurrent du locataire dans le même immeuble ou le même ensemble commercial. Elle a une vraie valeur commerciale pour le locataire mais elle limite votre liberté de relouer les autres lots. Mesurez-la à l'aune de vos autres locaux et précisez les activités visées.

Une clause de non-concurrence à la charge du locataire doit rester limitée dans le temps et dans l'espace et répondre à un intérêt légitime.

Le sort des travaux et des aménagements

Une clause d'accession règle le sort des travaux et aménagements réalisés par le locataire. Le plus souvent, ils deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, sans indemnité. Précisez le moment de l'accession, en fin de bail ou en fin de jouissance, car il influe sur le calcul de la valeur locative au renouvellement. Prévoyez aussi que tout travail touchant à la structure, aux façades ou aux réseaux exige votre accord écrit préalable.

L'assurance

Le bail impose au locataire d'assurer ses aménagements, son matériel, sa responsabilité civile et les risques locatifs. Il lui impose aussi d'en justifier chaque année. Il peut prévoir des renonciations réciproques à recours entre les assureurs du bailleur et du locataire. Vérifiez la cohérence de ces clauses avec votre propre contrat d'assurance d'immeuble ou de copropriété (chapitre 108).

Les clauses réputées non écrites

Le statut comporte de nombreuses règles d'ordre public. Les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou à certaines dispositions protectrices du statut sont réputées non écrites, c'est-à-dire qu'elles sont privées d'effet sans que le reste du bail soit annulé. La jurisprudence admet que cette sanction soit invoquée sans condition de délai. Le risque est donc durable pour le bailleur qui a voulu verrouiller le contrat par une clause excessive.

L'état des lieux

Un état des lieux est établi à l'entrée du locataire, ainsi qu'à la restitution des locaux, lors de la cession du droit au bail ou de la transmission du fonds. Il décrit l'état de chaque pièce et des équipements. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. En cas de désaccord, il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le bailleur a tout intérêt à l'établir. À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, mais le bailleur qui n'a pas fait toutes les diligences pour l'établir ne peut pas invoquer cette présomption. Sans état des lieux, vous aurez donc du mal à réclamer la remise en état en fin de bail.

Décrivez aussi les installations techniques, comme le tableau électrique, la climatisation, l'extraction et le rideau métallique, avec des photographies datées. Notez les relevés des compteurs et la liste des clés et badges remis.

Les annexes obligatoires

Plusieurs documents doivent être annexés au bail ou remis au locataire. Leur liste dépend de la nature, de la surface et de la localisation du local (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le DPE n'est pas exigé pour certains bâtiments, notamment certains bâtiments indépendants de moins de 50 m² et certains locaux artisanaux ou industriels peu consommateurs d'énergie. Avant la signature, le bailleur doit en outre informer le locataire de l'état des risques de la zone. Le détail des diagnostics, de leur validité et de leur coût figure au chapitre 87.

L'annexe environnementale

L'annexe environnementale, souvent appelée annexe verte, est prévue à l'article L. 125-9 du Code de l'environnement. Elle concerne les baux de locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Elle décrit les équipements existants et leurs consommations réelles d'eau et d'énergie ainsi que la quantité de déchets produits. Elle peut fixer des objectifs d'amélioration de la performance énergétique et environnementale.

Le petit bailleur est rarement concerné par ce seuil. Un ensemble commercial ou un plateau de bureaux important l'atteint en revanche facilement.

Les garanties

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est facultatif. Lorsqu'il est prévu, le bail précise son montant et sa date d'encaissement. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a profondément modifié son régime (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Pour les baux signés ou renouvelés à partir du 28 mai 2026, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un trimestre de loyer. Le même plafond s'applique à la valeur des autres garanties demandées.
• Le dépôt doit être restitué dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées. Les autres garanties, comme une caution bancaire ou une hypothèque, doivent être restituées dans un délai de six mois.
• Ce délai de restitution s'applique aussi aux baux en cours au 26 mai 2026 lorsque les clés sont remises après le 26 août 2026.
• Pour les mutations du local intervenant à compter du 26 août 2026, comme une vente, une donation ou une succession, l'obligation de restituer le dépôt passe au nouveau bailleur. Les autres garanties deviennent caduques et l'ancien bailleur doit remettre les documents au locataire et procéder aux mainlevées dans un délai de six mois.

Les sommes versées au titre du dépôt ne portent pas intérêt au profit du locataire. Les baux conclus avant le 28 mai 2026 conservent le montant de dépôt qu'ils prévoient jusqu'à leur renouvellement. À ce moment, le dépôt devra être ramené dans la limite du plafond.

Un exemple de plafond

Prenons un bail signé en novembre 2026 pour une boutique louée 24 000 € hors taxes et hors charges par an. Un trimestre de loyer représente 24 000 / 4, soit 6 000 €. Le dépôt de garantie ne peut donc pas dépasser 6 000 €. La valeur d'une éventuelle garantie bancaire est soumise au même plafond. L'exemple est illustratif. Le texte vise un trimestre de loyer, sans préciser dans la fiche consultée le traitement de la TVA et des provisions pour charges. Un avocat ou un notaire vous indiquera la base retenue pour votre bail.

Le cautionnement

Le bailleur peut demander qu'une personne, souvent le dirigeant ou une société du même groupe, se porte caution des engagements du locataire. Pour une caution personne physique, l'acte doit comporter une mention apposée par la caution elle-même, qui exprime la nature et l'étendue de son engagement (article 2297 du Code civil). Cette mention indique notamment le montant maximal garanti. Depuis la loi du 26 mai 2026, la valeur de ces engagements est soumise au même plafond d'un trimestre de loyer que le dépôt de garantie.

Précisez si la caution garantit aussi les sommes dues après une cession du bail et si elle couvre le bail renouvelé. Ces questions sont source de nombreux litiges. En cas de vente du local à compter du 26 août 2026, la caution devient caduque.

La garantie bancaire et la garantie autonome

Le bailleur peut aussi exiger une garantie bancaire, souvent sous la forme d'une garantie autonome à première demande. La banque s'engage alors à payer sur simple demande, sans pouvoir opposer les exceptions tirées du bail. Le locataire en paie le coût et doit immobiliser une somme équivalente auprès de sa banque. Cette garantie est elle aussi soumise au plafond d'un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026.

Le pas-de-porte

Le pas-de-porte, ou droit d'entrée, est une somme versée par le locataire au bailleur lors de l'entrée dans un local vacant. Il n'est pas obligatoire. Sa qualification, supplément de loyer ou indemnité, a des conséquences sur la révision du loyer, son renouvellement et sa fiscalité. Il est traité au chapitre 43.

Conclure le bail pas à pas

La conclusion d'un bail commercial suit un ordre logique. Chaque étape prépare la suivante et évite qu'une découverte tardive remette en cause l'accord.

1. Vérifier le local. Contrôlez l'usage, le règlement de copropriété, la compatibilité technique avec l'activité, les diagnostics et l'état des risques.
2. Définir la destination. Décidez des activités que vous acceptez et de celles que vous refusez, en tenant compte de vos autres locaux et des éventuelles exclusivités consenties.
3. Fixer le loyer. Comparez avec les loyers pratiqués dans la rue ou le quartier, en tenant compte de la destination et de la répartition des charges (chapitre 43).
4. Sélectionner le locataire. Demandez l'extrait d'immatriculation, les statuts, les derniers comptes ou un prévisionnel, le plan de financement et les garanties proposées.
5. Signer une lettre d'intention ou une promesse. Elle fixe les conditions essentielles et le calendrier. Évitez d'encaisser une somme sans écrit qui en précise le sort.
6. Rédiger le bail. Faites-le établir ou relire par un avocat ou un notaire, avec l'inventaire des charges, l'état des travaux et les diagnostics en annexe.
7. Réunir les garanties. Obtenez l'acte de cautionnement ou la garantie bancaire avant la remise des clés, dans la limite du plafond légal.
8. Établir l'état des lieux. Faites-le le jour de la remise des clés, contradictoirement, avec photographies et relevés de compteurs.
9. Remettre les clés et l'attestation d'assurance. Ne remettez les clés qu'après réception de l'attestation d'assurance du locataire et du premier terme de loyer.
10. Classer le dossier. Conservez le bail, les annexes, les garanties, l'état des lieux et l'extrait d'immatriculation pendant toute la durée du bail et au-delà.

Le cas du local en copropriété

Le bail doit respecter le règlement de copropriété, que vous annexez ou dont vous remettez les extraits utiles au locataire. Le locataire doit en respecter les clauses relatives à l'usage, à l'aspect extérieur et aux nuisances. Les travaux qu'il envisage sur les parties communes, comme une enseigne en façade ou une gaine d'extraction, nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale, que vous seul pouvez solliciter en tant que copropriétaire.

Les erreurs fréquentes

Les erreurs suivantes reviennent régulièrement dans les baux rédigés sans appui professionnel.

• Signer un bail sans inventaire des charges, ce qui interdit toute refacturation pendant neuf ans au moins.
• Rédiger une clause de destination trop large, puis découvrir qu'elle autorise une activité refusée par la copropriété.
• Demander un dépôt de garantie ou une garantie bancaire supérieurs à un trimestre de loyer dans un bail conclu depuis le 28 mai 2026.
• Oublier l'état des lieux d'entrée, puis ne pas pouvoir chiffrer la remise en état en fin de bail.
• Laisser le locataire s'installer avant la signature, sans écrit, ce qui fait naître un bail aux conditions incertaines.
• Utiliser un bail professionnel ou un bail civil pour un commerçant immatriculé, en espérant éviter le statut.
• Insérer une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse, exposée à être réputée non écrite (chapitre 43).
• Signer seul un bail sur un bien indivis ou démembré, sans l'accord de tous les indivisaires ou du nu-propriétaire.

Liste de contrôle avant la signature

• Les quatre conditions du statut sont analysées et l'extrait d'immatriculation du locataire a moins de trois mois.
• L'usage du local, le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme permettent l'activité prévue.
• Tous les indivisaires, le nu-propriétaire ou l'organe compétent de la SCI ont donné leur accord.
• La désignation est précise, avec les surfaces et un plan.
• La clause de destination est rédigée au regard de vos autres locaux et des exclusivités consenties.
• Le loyer, sa périodicité, son assujettissement à la TVA et son mode de révision sont fixés.
• L'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances est annexé avec leur répartition.
• L'état des travaux passés et prévisionnels est remis.
• Le DPE, l'état des risques et, si nécessaire, l'information sur les sols, l'attestation OPERAT et l'annexe environnementale sont joints.
• La clause résolutoire vise toutes les obligations essentielles.
• Le dépôt de garantie et les autres garanties respectent le plafond d'un trimestre de loyer.
• L'acte de cautionnement comporte la mention manuscrite de la caution.
• L'attestation d'assurance du locataire est reçue avant la remise des clés.
• L'état des lieux d'entrée est établi contradictoirement, avec photographies et relevés.
• Le bail a été relu par un avocat ou un notaire.