Bail dérogatoire et convention d'occupation précaire

Le statut des baux commerciaux engage le bailleur pour neuf ans et donne au locataire un droit au renouvellement (chapitre 45). Cette protection ne convient pas à toutes les situations. Un commerçant qui veut tester un emplacement, une boutique éphémère, un local promis à la démolition ou une activité qui ne vit qu'une saison appellent des contrats plus souples.

Le droit offre trois outils pour ces besoins, à savoir le bail dérogatoire, la convention d'occupation précaire et la location saisonnière. Chacun obéit à des conditions précises. Mal utilisés, ils sont requalifiés en bail commercial de neuf ans, avec droit au renouvellement et indemnité d'éviction. Ce chapitre explique comment les utiliser et comment éviter cette requalification.

Vue d'ensemble

Le bail dérogatoire

Définition et usages

Le bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée ou bail précaire, est un contrat de location de locaux servant à l'exploitation d'un fonds de commerce, d'une durée maximale de trois ans, auquel le statut des baux commerciaux ne s'applique pas. Il convient notamment à une boutique éphémère ou au test d'une nouvelle activité (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour le bailleur, il présente plusieurs intérêts. Il permet de louer un local en attendant un projet, de tester un locataire avant de s'engager pour neuf ans ou de garder la liberté de vendre libre d'occupation à court terme. Pour le locataire, il limite l'engagement à une durée connue.

Les conditions de validité

L'article L. 145-5 du Code de commerce et la fiche officielle posent les conditions suivantes.

• Le moment. La dérogation est convenue lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Elle ne peut pas servir à faire sortir du statut un locataire déjà titulaire d'un bail commercial.
• L'écrit. Le contrat doit être écrit.
• La volonté d'écarter le statut. Le bailleur et le locataire doivent exprimer clairement leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux. Une clause explicite est indispensable.
• La durée totale. La durée du bail ou des baux successifs ne peut dépasser trois ans. Aucune durée minimale n'est imposée.
• L'état des lieux. Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie, puis joint au contrat.

Si ces conditions ne sont pas réunies, les règles du statut des baux commerciaux s'appliquent (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Plusieurs baux successifs dans la limite de trois ans

Les parties peuvent conclure plusieurs baux de courte durée successifs pour le même local avec le même locataire, à condition que la durée cumulée ne dépasse pas trois ans. Par exemple, un premier bail de douze mois peut être suivi d'un second bail de douze mois puis d'un troisième de douze mois.

À l'expiration de cette durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (article L. 145-5 du Code de commerce). Le renouvellement exprès du bail ou la conclusion d'un nouveau bail entre les mêmes parties pour le même local fait alors naître un bail soumis au statut.

Les clauses du contrat

En dehors de ces conditions, les parties fixent librement les clauses du bail dérogatoire, notamment l'activité autorisée, le loyer et les charges. Le loyer n'est pas plafonné et peut être indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le contrat relève des règles générales du louage de choses prévues aux articles 1709 et suivants du Code civil.

Un bail dérogatoire bien rédigé comporte au minimum les éléments suivants.

• L'identité des parties et, pour le locataire, son numéro d'immatriculation s'il en a un.
• La désignation précise du local et de ses annexes.
• La clause de destination, qui décrit l'activité autorisée.
• La clause par laquelle les parties déclarent écarter le statut des baux commerciaux en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce.
• La date de prise d'effet et la date de fin, ainsi que la durée cumulée des éventuels baux antérieurs entre les mêmes parties pour ce local.
• Le loyer, son indexation éventuelle, les charges et leur répartition.
• Le dépôt de garantie s'il en est prévu un.
• Les conditions d'une éventuelle résiliation anticipée.
• L'obligation de restituer les lieux et les clés au terme, avec un état des lieux de sortie.

Les règles propres au statut, comme le plafond du dépôt de garantie issu de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ou l'inventaire obligatoire des charges, visent les baux soumis au statut (chapitres 42 et 44). Les obligations qui découlent d'autres textes, par exemple en matière de diagnostics ou de sécurité des locaux recevant du public, se vérifient au cas par cas avec le notaire ou l'avocat.

L'état des lieux

L'état des lieux d'entrée est établi lors de la prise de possession et joint au contrat. L'état des lieux de sortie est dressé lors de la restitution. Ils peuvent être faits à l'amiable par les parties ou par un tiers qu'elles mandatent. À défaut d'accord, l'une ou l'autre partie peut faire appel à un commissaire de justice et les frais sont partagés par moitié (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La résiliation avant le terme

Le bail dérogatoire est conclu pour une période ferme. Il ne peut pas être résilié avant la date prévue, sauf accord des parties ou clause contraire. Le locataire qui part plus tôt reste en principe redevable des loyers jusqu'au terme.

Les parties peuvent prévoir dès la signature une clause de résiliation anticipée, en précisant le délai de préavis et la forme de la notification. Pour un test d'activité, une telle clause répond souvent au besoin du locataire. Pour le bailleur, elle réduit la visibilité sur les revenus.

La fin du bail dérogatoire

Le terme sans congé

Le bail dérogatoire cesse de plein droit à la date prévue. Le bailleur n'a pas à donner congé et le locataire n'a pas à respecter un préavis de six mois. Le locataire doit libérer les lieux, rendre les clés et participer à l'état des lieux de sortie (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le maintien dans les lieux et la naissance d'un bail commercial

Le point délicat survient lorsque le locataire reste. Si, à l'expiration de la durée convenue et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (article L. 145-5 du Code de commerce). Ce bail prend effet le lendemain de la date d'expiration contractuelle (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour éviter ce résultat, le bailleur doit demander par écrit au locataire de quitter les lieux dans le mois qui suit la date de fin, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). La fiche officielle prend l'exemple d'un bailleur qui informe le locataire, deux jours après le terme, qu'il ne souhaite pas poursuivre la relation. Le locataire ne peut alors pas revendiquer un bail commercial.

La procédure pas à pas pour le bailleur

1. Deux mois avant le terme, relire le contrat, vérifier la durée cumulée des baux successifs et décider de la suite, à savoir départ du locataire, conclusion d'un bail commercial ou dernier bail dérogatoire dans la limite des trois ans.
2. Un mois avant le terme, préparer la lettre ou l'acte demandant au locataire de libérer les lieux à la date prévue et organiser l'état des lieux de sortie.
3. Au plus tard le jour du terme, ou dans le mois qui suit, faire délivrer cette demande écrite par commissaire de justice ou l'adresser par LRAR, en conservant la preuve de la date.
4. Le jour de la sortie, dresser l'état des lieux contradictoire et récupérer toutes les clés.
5. Si le locataire ne part pas malgré la demande écrite, saisir rapidement le juge pour obtenir son expulsion, en qualité d'occupant sans droit ni titre. Ne changez jamais les serrures de vous-même.

Calendrier illustratif

Un bail dérogatoire prend effet le 1er février 2026 et se termine le 31 décembre 2027, soit vingt-trois mois. Les parties signent ensuite un avenant qui prolonge le bail jusqu'au 31 décembre 2028. La durée totale atteint trente-cinq mois et reste inférieure à trois ans.

Si l'avenant avait prolongé le bail jusqu'au 31 mars 2029, la durée totale aurait atteint trente-huit mois et le bail aurait dépassé la limite de trois ans. L'exemple est illustratif. La computation exacte des délais se vérifie avec un professionnel.

Le bail commercial issu d'un bail dérogatoire

Le bail qui naît du maintien dans les lieux est un bail commercial ordinaire. Il dure neuf ans, ouvre au locataire la faculté de résiliation triennale et le droit au renouvellement à son terme si les conditions sont remplies (chapitre 45). Ses conditions, notamment le loyer, peuvent donner lieu à discussion entre les parties. Faites-vous conseiller dès que la question se pose.

Le bailleur qui souhaite garder le locataire au-delà de trois ans a intérêt à conclure lui-même, avant le terme, un bail commercial rédigé avec soin. Il fixe alors le loyer, la destination et les garanties au lieu de subir un bail né du silence.

La convention d'occupation précaire

Définition légale

La convention d'occupation précaire n'est pas soumise au statut des baux commerciaux. Selon l'article L. 145-5-1 du Code de commerce, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Contrairement au bail dérogatoire, la convention d'occupation précaire n'a pas de durée maximale. Elle peut durer plus de trois ans si la circonstance qui la justifie se prolonge. À l'inverse, elle ne peut pas être conclue par simple convenance, même pour quelques mois.

Les circonstances particulières

La circonstance doit exister à la signature, être extérieure à la seule volonté des parties et rendre incertaine la durée de l'occupation. Les guides publics d'information, comme celui de Bpifrance Création, citent notamment les situations suivantes.

• Un immeuble promis à l'expropriation ou compris dans un projet d'aménagement public.
• Un immeuble dont la démolition est programmée dans le cadre d'une opération de réhabilitation.
• Une occupation accordée à l'acquéreur pendant que la vente, subordonnée à l'obtention d'un prêt, se réalise.

À l'inverse, le simple souhait du bailleur de garder sa liberté, un projet de vente encore vague ou la volonté du locataire de céder son fonds ne constituent pas en principe des circonstances indépendantes de la volonté des parties. Une convention conclue dans ces conditions risque la requalification.

La redevance

L'occupant verse une redevance et non un loyer. Le texte ne fixe pas de montant. Une redevance nettement inférieure à la valeur locative est cohérente avec la précarité de l'occupation. Une redevance équivalente à un loyer de marché peut au contraire être retenue comme un indice que les parties ont en réalité conclu un bail.

Dans un exemple illustratif, un local dont la valeur locative est estimée à 1 200 € par mois est occupé en attendant sa démolition programmée, moyennant une redevance de 150 € par mois, soit 12,5 % de cette valeur. Ce rapport n'est pas une norme, mais il traduit la contrepartie de l'incertitude imposée à l'occupant.

Rédiger la convention

La loi n'impose pas de forme particulière, mais l'écrit est indispensable pour prouver la circonstance qui justifie la précarité. La convention comporte au minimum les éléments suivants.

• La description précise de la circonstance particulière, avec les pièces qui l'établissent, comme un arrêté, une délibération, une promesse de vente ou un permis de démolir.
• L'événement dont la survenance mettra fin à l'occupation et les modalités de libération des lieux à ce moment.
• Le montant de la redevance et ce qu'elle couvre.
• L'activité autorisée et l'état des lieux.
• Un vocabulaire cohérent, qui parle d'occupant, de convention et de redevance plutôt que de locataire, de bail et de loyer.

La fin de la convention

La convention prend fin à la survenance de l'événement prévu, par exemple le démarrage des travaux de démolition ou la signature de l'acte de vente. Le bailleur en informe l'occupant par écrit et l'invite à libérer les lieux dans le délai prévu au contrat. Si la circonstance disparaît, par exemple parce que le projet de démolition est abandonné, la justification de la précarité disparaît aussi et la poursuite de l'occupation expose à la requalification.

La location saisonnière d'un local commercial

Définition

Le bail saisonnier concerne un local commercial exploité uniquement pendant une saison touristique, qui peut dépasser l'été ou l'hiver au sens strict. Les exemples cités par la fiche officielle sont un restaurant ouvert l'été, la vente de maillots de bain en station balnéaire ou la location de skis en hiver. Ses conditions ne sont pas fixées par la loi (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La location est considérée comme saisonnière lorsque le loyer et les charges sont dus pour une période définie, que les clés sont restituées en fin de location et que le locataire retire ses matériels et marchandises. Elle relève des articles 1709 et suivants du Code civil. L'article L. 145-5 du Code de commerce précise que ses règles sur le maintien dans les lieux et le renouvellement exprès ne s'appliquent pas à une location à caractère saisonnier.

Durée et renouvellement

Selon la fiche officielle vérifiée le 9 juin 2026, la durée du bail saisonnier est de six mois au plus et sa date de fin doit être précisée. Le bail prend fin sans congé ni préavis. Le locataire n'a pas de droit au renouvellement, mais les parties peuvent conclure un nouveau bail saisonnier chaque saison, sans limite dans le temps, avec un loyer renégocié à chaque fois (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'écrit n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. Il précise la description du local, la durée, les modalités de paiement du loyer et la répartition des charges. Le loyer peut être exigé en totalité dès le début de la saison.

Le risque de requalification

Si les locaux restent à la disposition du locataire de façon continue, la location n'est plus saisonnière. La fiche officielle retient comme indices le libre accès aux locaux toute l'année, un loyer plus élevé qu'un loyer saisonnier et des abonnements annuels d'électricité et de téléphone au nom du locataire. Le locataire qui estime que son bail est en réalité un bail commercial peut saisir le tribunal judiciaire dans les deux ans qui suivent la signature de son premier bail (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les risques de requalification

Ce que le juge examine

Le juge ne s'arrête pas à l'intitulé du contrat. Il recherche si les conditions légales de chaque formule étaient réunies à la signature et si elles le sont restées. Le tableau suivant récapitule les situations à risque.

Les conséquences pour le bailleur

La requalification fait naître un bail commercial de neuf ans. Le locataire peut alors rester dans les lieux, résilier à chaque échéance triennale et obtenir à terme le renouvellement ou une indemnité d'éviction (chapitre 45). Le bailleur perd la liberté qu'il pensait conserver, avec un effet direct sur la valeur de son bien s'il envisageait de le vendre libre.

Pour un local destiné à être vendu ou démoli, la requalification peut compromettre l'opération entière. C'est pourquoi les montages de précarité méritent d'être préparés avec un avocat ou un notaire, en particulier lorsque l'occupation doit durer plus de quelques mois.

La fiscalité

Les loyers d'un bail dérogatoire ou d'un bail saisonnier de locaux nus, comme les redevances d'une convention d'occupation précaire, relèvent en principe des revenus fonciers lorsqu'ils sont perçus par un particulier. La location d'un local équipé du matériel nécessaire à l'exploitation relève en revanche des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal des locaux commerciaux, dont l'option pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), est présenté au chapitre 52.

Cas particuliers

Passer d'un bail dérogatoire à un bail commercial

Lorsque le test est concluant, les parties peuvent signer un bail commercial avant le terme du bail dérogatoire. Le nouveau bail précise sa date de prise d'effet, son loyer et ses clauses. Cette démarche est préférable à la naissance d'un bail commercial par le seul maintien dans les lieux, dont les clauses sont moins claires.

Le local vendu pendant le bail dérogatoire

L'acquéreur d'un local loué en bail dérogatoire reprend le contrat en cours. Il doit vérifier la durée cumulée des baux déjà conclus et la date du terme, afin de pouvoir demander le départ du locataire dans le mois qui suit. Le chapitre 6 présente les vérifications générales lors de l'achat d'un bien occupé.

Les espaces éphémères et les galeries

Les boutiques éphémères, les stands en galerie marchande ou les espaces partagés relèvent selon les cas d'un bail dérogatoire, d'une convention d'occupation ou d'un contrat de prestation de services. La qualification dépend de la réalité de l'occupation, des services fournis et de la durée. Le chapitre 50 traite des centres d'affaires et du coworking.

Les erreurs fréquentes

• Oublier de mentionner clairement dans le bail dérogatoire la volonté d'écarter le statut.
• Additionner des avenants de prolongation sans recalculer la durée totale de trois ans.
• Laisser le locataire en place plus d'un mois après le terme sans demande écrite de départ.
• Conclure un bail dérogatoire avec un locataire déjà titulaire d'un bail commercial.
• Utiliser une convention d'occupation précaire sans circonstance particulière extérieure à la volonté des parties.
• Fixer la redevance d'une convention précaire au niveau d'un loyer de marché.
• Laisser un locataire saisonnier disposer du local toute l'année.

Liste de contrôle

• Choisir la formule en fonction du besoin réel, à savoir un test ou une attente limitée à trois ans, un événement extérieur attendu ou une exploitation saisonnière.
• Pour un bail dérogatoire, rédiger un écrit avec une clause explicite écartant le statut et une date de fin précise.
• Tenir un décompte de la durée cumulée des baux dérogatoires successifs pour le même local et le même locataire.
• Établir et annexer l'état des lieux d'entrée, puis dresser l'état des lieux de sortie.
• Préparer avant le terme la demande écrite de libération des lieux et la faire délivrer au plus tard dans le mois qui suit.
• Pour une convention d'occupation précaire, décrire la circonstance particulière et joindre les pièces qui l'établissent.
• Fixer une redevance cohérente avec la précarité de l'occupation.
• Pour une location saisonnière, conclure un contrat par saison, récupérer les clés et faire constater la libération des lieux.
• Faire relire le contrat par un avocat ou un notaire avant la signature.