Le loyer du bail commercial

Le loyer d'un bail commercial est libre à la signature, mais son évolution ne l'est plus ensuite. Pendant neuf ans au moins, puis à chaque renouvellement, le Code de commerce encadre la façon dont il peut être révisé, indexé ou réévalué. Un bailleur qui fixe un loyer trop bas au départ ne pourra le rattraper que dans des cas limités, alors qu'un loyer trop élevé expose à la vacance ou à la défaillance du locataire.

Ce chapitre explique la fixation du loyer initial, la révision triennale légale, la clause d'échelle mobile et la nouvelle clause tunnel, les indices de référence, le paiement mensuel ouvert depuis 2026 et le loyer du bail renouvelé, avec son plafonnement et ses exceptions. Les règles de conclusion du bail figurent au chapitre 42, les charges au chapitre 44 et la procédure de renouvellement au chapitre 45.

Fixer le loyer initial

Un loyer librement négocié

Le loyer initial est fixé librement par les parties. Le bailleur n'est lié ni par le loyer du locataire précédent ni par un loyer de référence. Contrairement au logement, aucun encadrement des loyers ne s'applique aux locaux commerciaux (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le bon niveau de loyer résulte de plusieurs éléments que le bailleur doit réunir avant de publier son offre.

• Les loyers pratiqués dans la même rue ou le même quartier pour des locaux comparables, que vous pouvez obtenir auprès d'agents immobiliers spécialisés, de notaires ou de bailleurs voisins.
• L'emplacement exact, le passage piéton, la visibilité de la vitrine et la proximité des commerces moteurs.
• La surface, sa répartition entre zone de vente et réserves et la hauteur sous plafond.
• La clause de destination. Un bail autorisant tous commerces vaut en principe plus cher qu'un bail limité à une activité.
• La répartition des charges, impôts et travaux. Un loyer net de toutes charges n'a pas la même valeur qu'un loyer dont le bailleur supporte la taxe foncière.

Le loyer s'exprime en général en euros par an, hors taxes et hors charges. Le bail précise si la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s'y ajoute, ce qui dépend d'une option du bailleur pour un local nu ou de l'équipement du local (chapitres 52 et 123).

Le pas-de-porte

Le bail peut prévoir un pas-de-porte, ou droit d'entrée, versé par le locataire lors de son entrée dans un local vacant. Il n'est pas obligatoire et il n'est pas remboursable. Sa qualification doit être écrite dans le bail, car elle emporte des conséquences importantes (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer suit le régime de TVA du loyer. Il est fréquent qu'il soit qualifié de supplément de loyer, ce qui justifie un loyer annuel plus faible que la valeur locative. Faites valider la qualification par un avocat ou un expert-comptable, car le juge recherche la réalité de l'opération au-delà des mots employés.

Le loyer variable

Certains baux, surtout dans les centres commerciaux, prévoient une clause-recette. Le loyer comprend alors une part fixe, souvent appelée loyer minimum garanti, ainsi qu'une part calculée sur le chiffre d'affaires du locataire. La jurisprudence considère en principe que la fixation d'un tel loyer relève de la seule convention des parties et échappe aux règles légales de révision et de plafonnement, sauf stipulation contraire du bail.

Ce montage suppose un accès fiable au chiffre d'affaires du locataire et une clause d'audit. Il reste rare pour un petit bailleur. Réservez-le aux situations où vous disposez d'un appui juridique et comptable.

La périodicité et le paiement mensuel

Le principe

Le bail fixe librement la périodicité du loyer. Le paiement trimestriel d'avance est le plus courant, mais un paiement en fin de trimestre ou mensuel est aussi possible. Le bail précise également la date d'exigibilité et le mode de paiement.

Le droit au paiement mensuel depuis 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a créé l'article L. 145-32-1 du Code de commerce. Le locataire peut désormais demander à payer son loyer mensuellement, aux conditions suivantes (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Le local sert à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux et les entrepôts ne sont pas visés.
• Le locataire ne doit pas avoir d'arriérés de loyer et de charges. Selon la fiche consultée, les sommes qu'il a contestées au préalable ne font pas obstacle à sa demande.
• La mesure s'applique aux baux en cours au 26 mai 2026 ainsi qu'aux baux conclus ou renouvelés depuis.

La mensualisation s'impose au bailleur à partir de l'échéance qui suit la demande (entreprendre.service-public.gouv.fr). Elle ne modifie pas le montant annuel du loyer. Un loyer trimestriel de 6 000 € devient ainsi un loyer mensuel de 2 000 €. L'exemple est illustratif.

La révision triennale légale

Le principe

La révision triennale est ouverte au bailleur comme au locataire, même si le bail ne la prévoit pas. Elle n'est pas automatique. Elle peut être demandée trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire, après le point de départ du bail renouvelé ou après la prise d'effet de la précédente révision. Aucun délai maximal n'est fixé, si bien qu'une demande peut intervenir après quatre ou cinq ans (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Elle est prévue à l'article L. 145-38 du Code de commerce. Le loyer révisé est dû à compter de la date de la demande. Une demande tardive ne permet donc pas de récupérer les années écoulées.

La forme de la demande

La demande est adressée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Elle doit indiquer le montant du loyer demandé. Si l'autre partie accepte, elle peut répondre par écrit ou simplement payer le nouveau loyer. En cas de désaccord, la procédure décrite plus loin s'applique.

L'indice applicable

La variation du loyer révisé est en principe plafonnée à la variation de l'indice de référence. Deux indices trimestriels, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), servent à la révision.

• L'indice des loyers commerciaux (ILC), pour les activités commerciales et artisanales.
• L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour les autres activités, notamment les bureaux.

L'indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir à la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, à la suite de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel.

Le calcul pas à pas

La révision se calcule en quatre étapes.

1. Identifier l'indice de référence. C'est l'indice du trimestre retenu lors de la fixation du loyer en cours, mentionné dans le bail ou dans l'acte de la dernière révision.
2. Identifier le nouvel indice. C'est le dernier indice du même type publié à la date de la demande.
3. Appliquer la formule. Le loyer révisé est égal au loyer en cours multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de référence.
4. Notifier le montant. Envoyez la demande chiffrée, en indiquant les indices utilisés et leur trimestre.

Prenons un bail ayant pris effet le 1er octobre 2023, pour un loyer annuel de 18 000 € hors taxes, avec l'ILC du deuxième trimestre 2023 comme indice de référence, soit 131,81. Le 1er octobre 2026, le bailleur demande la révision. Le dernier ILC publié est celui du deuxième trimestre 2026, soit 137,16, paru le 23 septembre 2026 (insee.fr). Le loyer révisé est égal à 18 000 × 137,16 / 131,81, soit 18 730,60 € par an, en hausse d'environ 4,06 %. L'exemple est illustratif.

Le déplafonnement en cours de bail

La révision peut exceptionnellement être fixée à la valeur locative, au-delà de la variation de l'indice. Il faut qu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ait entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Les facteurs locaux de commercialité désignent l'environnement commercial du local, comme l'arrivée d'une ligne de transport, la création d'une rue piétonne, l'ouverture d'un grand équipement ou l'évolution de la population.

Ces cas restent rares et nécessitent en pratique une expertise. Même lorsque le déplafonnement est admis, la hausse qui en découle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

La clause d'échelle mobile

Le fonctionnement

La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, est insérée dans le bail dès sa conclusion. Elle fait varier le loyer automatiquement, selon une périodicité librement choisie, le plus souvent annuelle, en fonction d'un indice. L'ILC, l'ILAT ou l'ICC peuvent servir de référence. La révision intervient sans démarche du bailleur, mais celui-ci doit tout de même calculer et appeler le nouveau loyer (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Prenons un bail indexé chaque année au 1er octobre sur l'ILC du deuxième trimestre, avec un loyer de 20 000 € hors taxes depuis le 1er octobre 2025. L'ILC du deuxième trimestre 2025 valait 136,81 et celui du deuxième trimestre 2026 vaut 137,16. Le loyer indexé au 1er octobre 2026 est égal à 20 000 × 137,16 / 136,81, soit 20 051,17 €. L'exemple est illustratif.

Les règles de rédaction

La clause doit être rédigée avec soin, car plusieurs règles d'ordre public la gouvernent.

• La clause doit jouer à la hausse comme à la baisse. La jurisprudence répute non écrite la stipulation qui exclut la baisse du loyer.
• La période de variation de l'indice ne doit pas être plus longue que la durée qui s'écoule entre deux révisions. Le Code monétaire et financier interdit en effet les clauses qui organisent une telle distorsion.
• L'indice choisi doit être en relation avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties. L'ILC et l'ILAT répondent à cette exigence.
• La clause précise l'indice de base, sa date de publication de référence et la date d'application de chaque indexation.

Une clause irrégulière peut être réputée non écrite en tout ou partie, ce qui peut obliger le bailleur à restituer les sommes perçues en trop. Faites relire la clause par un avocat, en particulier si vous reprenez un ancien modèle.

La révision au quart

Lorsque, par le jeu de la clause, le loyer a varié de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou par décision de justice, chaque partie peut demander une révision. Elle le fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le juge fixe alors le loyer à la valeur locative et la hausse annuelle qui en résulte reste limitée à 10 % du loyer de l'année précédente (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour un loyer fixé à 18 000 €, ce seuil est atteint lorsque le loyer indexé dépasse 22 500 € ou descend sous 13 500 €. L'exemple est illustratif.

La clause tunnel

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, l'article L. 145-38-1 du Code de commerce, créé par la loi du 26 mai 2026, autorise une clause qui encadre la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux utilisé pour la révision du loyer. L'encadrement doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Une telle clause peut par exemple limiter la variation annuelle à plus ou moins un certain pourcentage, que les parties fixent librement. Elle protège le locataire contre une forte inflation et le bailleur contre une baisse marquée de l'indice. Une clause qui ne limite que la baisse, ou qui fixe des bornes inégales, ne répond pas à cette exigence de symétrie.

Les indices récents

L'Insee publie l'ILC et l'ILAT chaque trimestre, environ trois mois après la fin du trimestre concerné. L'ILC n'est pas révisé après sa publication. Depuis le quatrième trimestre 2021, il est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation pour 75 % et de l'indice du coût de la construction pour 25 %. Le tableau suivant reprend les valeurs publiées (insee.fr).

L'ILAT du deuxième trimestre 2026 s'établit à 138,01, contre 137,42 au premier trimestre 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). La publication de l'indice du troisième trimestre 2026 est attendue à la fin du mois de décembre 2026.

Le loyer du bail renouvelé

Le principe du plafonnement

À l'expiration du bail, le loyer du bail renouvelé peut être fixé d'un commun accord. À défaut d'accord, il est en principe plafonné. Sa hausse ne peut alors excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L. 145-34 du Code de commerce). Le calcul multiplie le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement et le divise par l'indice publié neuf ans plus tôt (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La fiche officielle donne l'exemple suivant. Un bail a pris effet le 1er décembre 2015 avec un loyer annuel de 10 000 €. Il est renouvelé le 1er décembre 2024. Avec un ILC du troisième trimestre 2024 de 137,71 et un ILC du troisième trimestre 2015 de 108,38, le loyer plafonné est égal à 10 000 × 137,71 / 108,38, soit environ 12 706 € par an. L'exemple est illustratif.

Le plafonnement s'applique lorsque le bail est renouvelé à son échéance de neuf ans, après un congé du bailleur ou une demande du locataire, ou lorsque le bail s'est poursuivi tacitement au-delà de neuf ans sans dépasser douze ans. Les parties peuvent toutefois l'exclure par une clause du bail ou lors du renouvellement.

Les exceptions au plafonnement

Le loyer est déplafonné, c'est-à-dire fixé à la valeur locative, dans les cas suivants (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Le bail a été conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à neuf ans.
• Le bail s'est poursuivi au-delà de douze ans par l'effet de la tacite prolongation, faute de congé ou de demande de renouvellement.
• Un élément de la valeur locative a connu une modification notable au cours du bail expiré. Un seul suffit et le juge l'apprécie au cas par cas. Il peut s'agir des caractéristiques du local, comme l'ajout d'une surface, de la destination autorisée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité ou d'améliorations importantes des lieux.

Les loyers des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation, dits monovalents, ainsi que des locaux à usage exclusif de bureaux obéissent en outre à des règles particulières de fixation prévues par décret. Ils échappent en pratique au plafonnement. Un hôtel, un cinéma ou une clinique sont des exemples classiques de locaux monovalents, mais la qualification dépend de la configuration réelle des lieux.

Le lissage de la hausse

Lorsque le déplafonnement résulte d'une modification notable des éléments de la valeur locative ou d'une clause du bail relative à sa durée, la hausse qui en découle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Le loyer rejoint donc progressivement la valeur locative.

Reprenons le bail de 10 000 € par an et supposons une valeur locative de 15 000 € fixée après un déplafonnement soumis au lissage. La première année, le loyer passe à 11 000 €. Il atteint ensuite 12 100 € la deuxième année, 13 310 € la troisième et 14 641 € la quatrième, puis 15 000 € la cinquième année, le plafond de 10 % n'étant plus atteint. L'exemple est illustratif.

La valeur locative

La valeur locative est déterminée d'après cinq éléments énumérés à l'article L. 145-33 du Code de commerce et précisés par les articles R. 145-2 à R. 145-11 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

En pratique, les experts pondèrent les surfaces selon leur intérêt commercial. La zone de vente en façade compte davantage qu'une réserve en sous-sol. Ils appliquent ensuite un prix au mètre carré pondéré tiré des références du voisinage, puis corrigent le résultat pour tenir compte des clauses du bail, notamment le transfert de la taxe foncière ou des travaux au locataire. Plus le bail charge le locataire, plus la valeur locative retenue tend à être faible.

Le désaccord sur le loyer

La commission de conciliation

En cas de désaccord sur le loyer révisé ou renouvelé, l'une ou l'autre partie peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CCBC). La saisine est gratuite et facultative. Elle se fait par lettre recommandée avec avis de réception, accompagnée du bail, des courriers échangés et d'une synthèse du litige. La préfecture indique la commission compétente. La commission dispose de trois mois pour rendre un avis et proposer un loyer motivé (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le juge des loyers commerciaux

Le président du tribunal judiciaire peut être saisi après l'échec de la conciliation ou directement. La procédure suit les étapes suivantes.

1. Une partie adresse à l'autre un mémoire par lettre recommandée avec avis de réception, exposant ses demandes et ses justificatifs.
2. Le juge ne peut être saisi qu'un mois après la réception de ce premier mémoire.
3. Les parties sont obligatoirement assistées d'un avocat.
4. Le juge peut ordonner une expertise sur la valeur locative ou proposer une audience de règlement amiable, tenue par un autre juge.
5. Pendant la procédure, le locataire continue de payer le loyer prévu au bail.

Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent en principe par deux ans (article L. 145-60 du Code de commerce). Ne laissez pas un désaccord s'enliser sans demander conseil sur ce délai.

Les erreurs fréquentes

Les erreurs suivantes coûtent régulièrement des années de loyer aux bailleurs.

• Oublier de demander la révision triennale, alors qu'elle ne rétroagit pas.
• Appliquer l'ICC à une révision triennale d'un bail conclu ou renouvelé depuis septembre 2014.
• Utiliser une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse ou qui crée une distorsion entre la période de l'indice et celle de la révision.
• Calculer le loyer avec un indice d'un autre trimestre que celui du bail.
• Accepter un bail de plus de neuf ans sans mesurer qu'il ouvre aussi la voie à une baisse au renouvellement si la valeur locative a chuté.
• Laisser le bail se poursuivre au-delà de douze ans sans décision, puis découvrir l'ampleur de l'écart avec la valeur locative.
• Ignorer une demande de paiement mensuel régulière, qui s'impose au bailleur.
• Qualifier le pas-de-porte de façon ambiguë, ce qui crée un risque fiscal et un litige au renouvellement.

Liste de contrôle

• Le loyer initial est comparé aux loyers du voisinage pour des locaux équivalents.
• Le bail précise si le loyer est hors taxes et si la TVA s'applique.
• Le pas-de-porte éventuel est qualifié par écrit.
• La périodicité, la date d'exigibilité et le mode de paiement sont fixés.
• La clause d'indexation joue à la hausse et à la baisse, sans distorsion de période.
• L'indice, son trimestre de référence et sa valeur figurent dans le bail.
• Une éventuelle clause tunnel prévoit des bornes symétriques.
• La date à partir de laquelle la révision triennale est possible est notée.
• Les indices sont relevés sur le site de l'Insee à chaque échéance.
• Les demandes de révision partent par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice, avec le montant demandé.
• Toute demande de paiement mensuel est traitée et la clause résolutoire adaptée.
• Une estimation de la valeur locative est faite avant chaque échéance du bail.
• Les délais de prescription de deux ans sont surveillés en cas de désaccord.