Cession, sous-location et déspécialisation

Le bail commercial n'est pas seulement un contrat de location. Il est aussi un élément du fonds de commerce, souvent le plus précieux, que le locataire peut vendre, mettre à disposition d'un tiers ou adapter à une nouvelle activité. La loi encadre ces opérations pour concilier deux intérêts, la liberté du commerçant de transmettre ou de faire évoluer son affaire et le droit du bailleur de choisir qui occupe son local et pour quel usage.

Ce chapitre présente, du point de vue du bailleur, la cession du bail, la garantie du cédant, le droit de préférence du locataire lorsque le bailleur vend les murs, la sous-location et les deux formes de déspécialisation. La durée et le renouvellement sont traités au chapitre 45, le loyer au chapitre 43 et la rédaction des clauses au chapitre 42. Les règles citées figurent aux articles L. 145-16 à L. 145-16-2, L. 145-31, L. 145-46-1 et L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce.

La cession du bail

Cession du droit au bail ou cession du fonds

La cession du bail permet au locataire, appelé cédant, de transmettre son bail à un acquéreur, appelé cessionnaire, qui prend sa place pour la durée restant à courir. Elle peut intervenir de deux façons (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• La cession du droit au bail seul. Le cédant vend uniquement son droit d'occuper le local, souvent à un repreneur qui exercera une autre activité. Elle n'est possible que si le bail l'autorise, en général avec l'accord du bailleur.
• La cession du bail avec le fonds de commerce. Le droit au bail est transmis avec la clientèle et les autres éléments du fonds. Le bailleur ne peut pas s'y opposer.

La distinction est essentielle pour le bailleur. Le bail peut librement interdire la cession du droit au bail seul. En revanche, les clauses qui interdisent au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme (article L. 145-16 du Code de commerce).

Les opérations de restructuration

La même protection s'applique lorsque le bail est transmis dans le cadre d'une fusion, d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine. Le bailleur ne peut pas s'y opposer et les clauses contraires ne sont pas valables (entreprendre.service-public.gouv.fr). La société qui reçoit le bail est substituée au locataire d'origine dans tous ses droits et obligations.

Les clauses que le bailleur peut prévoir

Le bailleur ne peut pas empêcher la cession avec le fonds, mais il peut l'encadrer par des clauses insérées dans le bail. La fiche officielle cite les suivantes.

Une clause d'agrément ne doit pas aboutir en pratique à interdire la cession avec le fonds, que la loi protège. Un refus sans justification sérieuse expose le bailleur à une contestation devant le juge. La rédaction de ces clauses relève du chapitre 42 et mérite l'appui d'un avocat ou d'un notaire.

Les formalités de la cession

La cession obéit à des formalités dont le non-respect la rend inopposable au bailleur, voire non valable selon la fiche officielle (entreprendre.service-public.gouv.fr).

1. Vérifier le droit de préemption de la commune lorsque le local se trouve dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité.
2. Établir un acte écrit, sous signature privée, notarié ou sous forme d'avenant au bail.
3. Établir un état des lieux.
4. Notifier la cession au bailleur par acte de commissaire de justice, sauf si le bailleur intervient à l'acte notarié, ainsi qu'aux créanciers inscrits sur le fonds lorsque le fonds est cédé.
5. Enregistrer l'acte auprès du service de l'enregistrement dans le mois.

La notification au bailleur n'est pas une formalité de pure forme. Elle lui permet de savoir qui est désormais son locataire, de vérifier le respect des clauses du bail et de faire jouer, le cas échéant, la garantie du cédant.

Les droits d'enregistrement

La cession du droit au bail ou du fonds donne lieu à des droits d'enregistrement payés en pratique par le cessionnaire. Selon la fiche officielle consultée en octobre 2026, le barème est de 0 % jusqu'à 23 000 €, de 3 % de 23 001 € à 200 000 € et de 5 % au-delà, avec un minimum de perception de 25 € (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ces droits concernent le cédant et le cessionnaire. Pour le bailleur, ils ne changent rien au loyer, mais ils renseignent sur la valeur que le marché attribue à son emplacement. La fiscalité des locaux commerciaux pour le bailleur est présentée au chapitre 52.

Le droit au renouvellement du cessionnaire

Le cessionnaire succède au cédant dans le bail. Pour le calcul des trois années d'exploitation qui conditionnent le droit au renouvellement (chapitre 45), la fiche officielle distingue deux cas. Si la cession intervient pendant les six premières années du bail, le cessionnaire aura en principe le temps de remplir lui-même la condition. Si elle intervient dans les trois dernières années, la cession du fonds permet d'additionner les périodes d'exploitation du cédant et du cessionnaire, alors que la cession du seul droit au bail ne le permet pas (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le départ à la retraite ou en invalidité

Le locataire qui part à la retraite ou obtient une pension d'invalidité dispose d'une faculté particulière. Il peut céder son bail en vue d'une activité différente de celle prévue au contrat, ce qui revient à une déspécialisation au profit du repreneur. Ce droit est réservé à l'entrepreneur individuel, à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée (SARL) (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le locataire notifie son projet au bailleur par acte de commissaire de justice. Le bailleur dispose de deux mois pour l'accepter, exercer son droit de rachat prioritaire ou saisir le tribunal judiciaire s'il conteste. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté.

La garantie du cédant

Une garantie limitée à trois ans

Le bail prévoit souvent que le cédant reste garant, solidairement avec le cessionnaire, du paiement des loyers et de l'exécution du bail. Cette clause est valable, mais la loi l'encadre. Lorsque la cession est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession (article L. 145-16-2 du Code de commerce).

La garantie cesse en outre à l'expiration du bail cédé et ne se reporte pas sur le bail renouvelé. Selon la fiche officielle, elle ne s'applique pas lorsque le cédant fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'obligation d'informer le cédant dans le mois

Le bailleur qui entend se prévaloir de la garantie doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L. 145-16-1 du Code de commerce). Cette information permet au cédant de réagir vite et d'éviter l'accumulation d'une dette qu'il devra peut-être payer.

Calendrier illustratif

Une cession est signée le 1er mars 2026, avec une clause de garantie solidaire du cédant. Le bailleur peut invoquer la garantie jusqu'au 1er mars 2029. Si le cessionnaire ne paie pas le loyer échu le 1er avril 2027, le bailleur doit en informer le cédant au plus tard le 1er mai 2027.

Le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs

Le principe

Lorsque le bailleur vend le local loué, la situation s'inverse. Le locataire d'un local commercial ou artisanal bénéficie d'un droit de préférence, qui lui permet d'acheter les murs en priorité. Ce droit est d'ordre public et le bail ne peut pas l'écarter (article L. 145-46-1 du Code de commerce).

Les locaux concernés depuis la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a précisé le champ de ce droit. Selon la fiche officielle mise à jour le 28 mai 2026, le local à usage commercial s'entend d'un local servant à titre principal au commerce de détail, au commerce de gros ou à des prestations de services à caractère commercial, réserves et emplacements voisins compris. Les bureaux et les entrepôts sont désormais exclus (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour une vente proche de cette date, faites confirmer par le notaire le régime applicable.

Les ventes exclues

Le droit de préférence ne s'applique pas aux ventes suivantes.

• La cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial.
• La cession unique de locaux commerciaux distincts.
• La vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial.
• La cession globale d'un immeuble comprenant un seul local commercial.
• La vente au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.
• La vente autorisée par le juge-commissaire dans une liquidation judiciaire.

La procédure pas à pas

La procédure suit les étapes suivantes, décrites par la fiche officielle (entreprendre.service-public.gouv.fr).

1. Notifier l'offre de vente au locataire par LRAR ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente et reproduit les dispositions légales. Elle vaut offre de vente.
2. Laisser au locataire un mois à compter de la réception pour se prononcer. Son silence vaut refus.
3. En cas d'acceptation, réaliser la vente dans un délai de deux mois à compter de l'envoi de la réponse, porté à quatre mois si le locataire déclare recourir à un prêt. Passé ce délai, l'acceptation est sans effet.
4. En cas de refus, vendre au tiers aux conditions notifiées. Si le bailleur accepte de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, une nouvelle offre doit être notifiée au locataire, valable un mois.

Une vente conclue sans respecter ce droit encourt la nullité. Le locataire peut agir devant le tribunal judiciaire dans les deux ans de la date à laquelle il a eu connaissance de la vente.

La sous-location

Le principe d'interdiction

Sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite (article L. 145-31 du Code de commerce). L'autorisation peut figurer dans le bail, dans un avenant ou résulter d'un comportement clair et non équivoque du bailleur, par exemple lorsqu'il autorise des travaux demandés par le sous-locataire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'appel du bailleur à concourir à l'acte

Même autorisée, la sous-location suppose une démarche du locataire principal. Il fait connaître au bailleur son intention de sous-louer par acte de commissaire de justice ou par LRAR. Le bailleur dispose de quinze jours pour faire savoir s'il entend intervenir à l'acte. À défaut de réponse, son accord est réputé acquis et la sous-location est régulière.

Cette étape permet au bailleur de connaître le sous-locataire, de vérifier que l'activité respecte la destination du bail et de contrôler le montant du sous-loyer. Elle prépare aussi le réajustement du loyer principal.

Le réajustement du loyer principal

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer de la location principale, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante du loyer principal. À défaut d'accord, il saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation du local (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Dans cet exemple illustratif, le bailleur peut demander que le loyer principal soit augmenté à due concurrence. Pour une sous-location partielle, la comparaison porte sur la partie sous-louée et ses modalités sont appréciées par le juge à défaut d'accord.

La mise à disposition avec services

La sous-location se distingue de la mise à disposition de locaux accompagnée de services, comme l'accueil, l'entretien ou la connexion internet, pratiquée dans les centres d'affaires et les espaces de travail partagés. Selon la fiche officielle, cette mise à disposition doit être permise par la clause de destination du bail et le bailleur ne peut pas obtenir de réajustement du loyer à ce titre. Le chapitre 50 traite du coworking et de la domiciliation.

Les effets de la sous-location

Lorsque le locataire principal donne congé à une échéance triennale, la sous-location prend fin avec le bail principal.

Le renouvellement en cas de sous-location

Le sous-locataire régulier peut, sous conditions, demander le renouvellement de son bail. En cas de sous-location partielle, il peut le demander au locataire principal dans la mesure des droits de celui-ci. En cas de sous-location totale, le locataire principal perd son propre droit au renouvellement, puisqu'il n'exploite plus le fonds. Le sous-locataire peut alors s'adresser directement au bailleur, à condition d'être immatriculé, d'exploiter effectivement le fonds, d'avoir été autorisé et que les locaux soient divisibles lorsqu'il ne les occupe pas tous (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La déspécialisation

Pourquoi le statut l'organise

La clause de destination fixe les activités autorisées dans le local. Sans procédure particulière, le locataire ne pourrait jamais faire évoluer son commerce sans l'accord du bailleur. Le Code de commerce lui ouvre deux voies, la déspécialisation partielle pour ajouter des activités proches et la déspécialisation plénière pour changer d'activité. Les clauses contraires à ces procédures sont réputées non écrites (article L. 145-15 du Code de commerce).

La déspécialisation partielle

Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires (article L. 145-47 du Code de commerce). Une activité connexe est en lien étroit avec l'activité principale, une activité complémentaire est utile à sa bonne exploitation. La fiche officielle cite la vente de plats cuisinés chez un charcutier ou de produits alimentaires dans une station-service, mais non la vente de confiseries chez un boulanger (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La procédure est une simple information. Le locataire notifie son intention au bailleur par LRAR ou par acte de commissaire de justice, en indiquant les activités envisagées.

1. Le bailleur dispose de deux mois à compter de la réception pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l'activité.
2. À défaut de contestation dans ce délai, son silence vaut acceptation.
3. En cas de contestation, le locataire ne peut pas étendre son activité avant la décision du tribunal judiciaire.

L'adjonction n'augmente pas immédiatement le loyer. Le bailleur peut en tenir compte lors de la première révision triennale qui suit, si l'activité ajoutée a modifié la valeur locative (chapitre 43).

La déspécialisation plénière

Le locataire peut aussi demander à exercer une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail (article L. 145-48 du Code de commerce). Trois conditions cumulatives s'imposent. La nouvelle activité doit répondre à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution. Elle doit aussi être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le premier locataire d'un local dans un ensemble commercial ne peut pas utiliser cette procédure pendant neuf ans à compter de son entrée en jouissance. Cette règle protège l'équilibre de l'offre commerciale voulu par le promoteur ou le gestionnaire du centre.

La procédure de déspécialisation plénière pas à pas

1. La demande du locataire. Il adresse au bailleur une demande d'autorisation par acte de commissaire de justice ou par LRAR, en précisant les activités envisagées. Il la notifie aussi aux créanciers inscrits sur le fonds, qui peuvent demander que leurs garanties soient préservées.
2. L'information des autres locataires. Si le bailleur est lié à d'autres locataires par une clause d'exclusivité, il doit les informer dans le mois de la demande. Ils disposent d'un mois pour faire connaître leur position.
3. La réponse du bailleur dans les trois mois. Il peut accepter, refuser pour un motif sérieux ou accepter sous conditions, en demandant par exemple une modification du loyer. Son silence pendant trois mois vaut acceptation.
4. Le recours au juge. En cas de refus non justifié par un motif grave et légitime, le tribunal judiciaire peut autoriser la transformation.
5. La renonciation possible. Le locataire peut renoncer à son projet dans les quinze jours qui suivent la décision définitive s'il juge le nouveau loyer ou l'indemnité trop élevés. Il supporte alors les frais de l'instance.

Les conséquences financières

La déspécialisation plénière peut entraîner une modification du loyer sans attendre la révision triennale. Elle peut aussi donner lieu au paiement d'une indemnité destinée à réparer le préjudice que le changement cause au bailleur ou, par exemple, à d'autres locataires. Lorsque des travaux adaptent le local à la nouvelle activité, la fiche officielle rappelle que le bailleur doit déclarer le changement au service des impôts des entreprises (SIE) au moyen du formulaire n° 6660-REV (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Comparaison des deux procédures

Cas particuliers

Le bailleur qui achète des murs occupés

L'acquéreur de murs loués hérite des clauses du bail, y compris de la clause de destination, de la clause d'agrément et des autorisations de sous-location déjà données. Avant l'achat, demandez les actes de cession successifs, les notifications reçues, les éventuelles demandes de déspécialisation et l'identité exacte de l'occupant réel. Un sous-locataire installé avec l'accord tacite de l'ancien bailleur peut avoir des droits.

Le droit de préemption commercial de la commune

Dans certains périmètres, la commune peut préempter la cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial. Cette règle concerne en premier lieu le cédant et le cessionnaire, mais elle peut retarder la cession et donc l'arrivée du nouveau locataire. Le service de l'urbanisme de la mairie indique si le local est situé dans un tel périmètre.

Le local en copropriété

Lorsque le local est situé dans une copropriété, la nouvelle activité issue d'une cession ou d'une déspécialisation doit respecter le règlement de copropriété. Une activité bruyante ou générant des odeurs peut être interdite par le règlement, même si le bail l'autorise. Vérifiez ce point avant de donner votre accord (chapitre 109).

Les erreurs fréquentes

• Croire que le bailleur peut refuser la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce.
• Oublier de prévoir dans le bail une clause d'agrément ou de concours à l'acte de cession.
• Ne pas informer le cédant d'un impayé du cessionnaire dans le mois.
• Réclamer la garantie du cédant plus de trois ans après la cession.
• Vendre les murs sans notifier l'offre au locataire bénéficiaire du droit de préférence.
• Laisser sans réponse pendant trois mois une demande de déspécialisation plénière ou pendant deux mois une notification de déspécialisation partielle.
• Tolérer une sous-location sans formaliser l'accord ni réajuster le loyer principal.

Liste de contrôle

• Vérifier dans le bail la clause de cession, la clause d'agrément, la clause de concours à l'acte et la clause de garantie du cédant.
• À réception d'une notification de cession, contrôler l'identité du cessionnaire, l'acte de cession et l'activité envisagée.
• Mettre en place un suivi des paiements du cessionnaire et informer le cédant de tout impayé dans le mois.
• Noter la date limite de la garantie, trois ans après la cession.
• Avant de vendre les murs, vérifier si le droit de préférence s'applique et notifier l'offre dans les formes.
• À réception d'une demande de sous-location, répondre dans les quinze jours et comparer le sous-loyer au loyer principal.
• À réception d'une notification de déspécialisation partielle, apprécier la connexité ou la complémentarité dans les deux mois.
• À réception d'une demande de déspécialisation plénière, informer les locataires bénéficiant d'une exclusivité dans le mois et répondre dans les trois mois.
• Faire relire toute réponse et tout refus par un avocat ou un notaire.