Le bail professionnel

Le bail professionnel est le contrat type de la location d'un cabinet, d'un bureau ou d'un local à un professionnel libéral. Il tient en quelques lignes de loi, l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il laisse une large place à la liberté contractuelle. Cette souplesse est un atout pour le bailleur, qui n'est engagé que pour six ans et ne doit aucune indemnité s'il refuse de renouveler. Elle impose en contrepartie de rédiger le contrat avec soin, car la loi ne comble presque aucun silence.

Ce chapitre présente le champ du bail professionnel, sa forme, sa durée, les congés, le loyer, les garanties, les charges, la cession, les impayés, l'option pour le statut des baux commerciaux et le risque de requalification. Il se termine par une comparaison avec les autres baux, la fiscalité, un exemple chiffré et une liste de contrôle. Le panorama des locations hors habitation figure au chapitre 41 et le bail mixte, à usage professionnel et d'habitation, au chapitre 51.

Le champ du bail professionnel

Les activités concernées

Le bail professionnel s'applique aux locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, pour une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole (entreprendre.service-public.gouv.fr). Il vise principalement les professions libérales, qu'elles soient réglementées ou non.

• Les professions de santé, comme les médecins, les chirurgiens-dentistes, les kinésithérapeutes, les infirmiers ou les psychologues.
• Les professions du droit et du chiffre, comme les avocats, les notaires, les experts-comptables ou les commissaires aux comptes.
• Les professions techniques, comme les architectes, les géomètres-experts ou les ingénieurs-conseils.
• Les professions libérales non réglementées, comme les consultants, les formateurs, les coachs ou les traducteurs.

Le critère est la nature de l'activité réellement exercée dans les lieux plutôt que le nom donné au contrat. Un commerçant ou un artisan immatriculé qui exploite un fonds dans le local relève en principe du statut des baux commerciaux, qui est d'ordre public sur ses points essentiels (chapitre 42).

Les situations voisines

Plusieurs situations proches obéissent à d'autres règles. Le tableau suivant permet de les distinguer.

Le locataire en société

Un professionnel libéral peut exercer seul ou en société, par exemple en société civile professionnelle ou en société d'exercice libéral. La forme de la société ne suffit pas toujours à déterminer le régime du bail, qui dépend aussi de l'activité exercée dans les lieux. Lorsqu'une société d'exercice libéral prend un local, faites vérifier par un avocat ou un notaire le régime applicable avant la signature, surtout si le contrat proposé est un bail commercial.

La forme et le contenu du bail

Un écrit obligatoire

Le bail professionnel doit être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un avocat ou par un notaire. Le recours au notaire est obligatoire lorsque la durée du bail dépasse douze ans, car le bail doit alors être publié au service de la publicité foncière (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les clauses essentielles

La loi impose peu de mentions. Les clauses suivantes sont donc à rédiger avec précision, faute de règle supplétive protectrice.

• L'identité des parties, avec pour une société sa dénomination, son numéro d'immatriculation et son représentant.
• La désignation des locaux, leur surface, leurs annexes, les parties communes accessibles et les éventuelles places de stationnement.
• La destination, c'est-à-dire l'activité autorisée, rédigée de façon assez précise pour éviter une dérive vers une activité commerciale.
• La durée, au moins égale à six ans, ainsi que la date de prise d'effet.
• Le loyer, sa périodicité, son terme à échoir ou échu et la clause d'indexation éventuelle.
• Le dépôt de garantie et les autres garanties, comme une caution ou une garantie bancaire.
• La répartition des charges, impôts, taxes et travaux, poste par poste.
• L'assurance exigée du locataire et la renonciation éventuelle à recours entre les parties.
• La cession et la sous-location, autorisées, encadrées ou interdites.
• La clause résolutoire, en cas de non-paiement ou de manquement aux obligations du bail.
• L'éventuelle soumission volontaire au statut des baux commerciaux, si les parties la souhaitent.

Les annexes

Le bailleur annexe au bail le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'état des risques, prévu à l'article L. 125-5 du Code de l'environnement (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les diagnostics sont présentés au chapitre 87. Joignez aussi le règlement de copropriété ou ses extraits utiles lorsque le local est situé dans un immeuble en copropriété, notamment la clause qui fixe la destination de l'immeuble.

L'état des lieux

Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie, à l'amiable et contradictoirement, ou à défaut par un commissaire de justice, dont les frais sont alors partagés par moitié. Il est joint au contrat ou conservé par chaque partie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives (article 57 B de la loi de 1986). Pour un cabinet médical ou dentaire, décrivez précisément les équipements fixes, les arrivées de fluides et les aménagements réalisés par le bailleur.

La durée et la reconduction

Six ans au moins

Le bail professionnel est conclu pour une durée d'au moins six ans (entreprendre.service-public.gouv.fr). La loi ne permet donc pas de convenir d'une durée inférieure. Les parties peuvent en revanche convenir d'une durée plus longue, par exemple neuf ou douze ans, ce qui engage le bailleur d'autant.

La reconduction tacite

À l'échéance, si aucune des parties n'a donné congé dans les formes et délais requis, le bail est reconduit tacitement pour une nouvelle durée de six ans (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le bailleur qui oublie de donner congé à temps se trouve donc engagé pour six années supplémentaires, alors que le locataire conserve sa faculté de partir à tout moment.

Le congé du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans attendre l'échéance ni une période triennale, en respectant un préavis de six mois. Le congé est notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (entreprendre.service-public.gouv.fr). Il n'a pas à être motivé.

Le préavis court à compter de la réception du congé. Le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu'à la fin du préavis, sauf accord du bailleur pour une libération anticipée, par exemple lorsqu'un successeur est trouvé. Cet accord se formalise par écrit, avec la date de restitution des clés et le sort du dépôt de garantie.

Le congé du bailleur

Seulement pour l'échéance

Le bailleur est engagé pour toute la durée du bail. Il ne peut pas donner congé en cours de bail pour convenance. Il peut seulement refuser la reconduction, par un congé délivré au moins six mois avant l'échéance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Sans motif et sans indemnité

Le locataire professionnel n'a pas de droit au renouvellement. Le bailleur n'a donc ni à justifier son congé ni à verser une indemnité d'éviction. C'est la principale différence avec le bail commercial, où le refus de renouvellement oblige en principe le bailleur à indemniser le locataire de la perte de son fonds (chapitre 45).

Pour sécuriser la preuve, préférez l'acte de commissaire de justice lorsque la date limite approche. La lettre recommandée qui n'est pas retirée par son destinataire peut donner lieu à discussion sur la date de réception, alors que l'acte de commissaire de justice fixe une date certaine.

Pas de congé pour vendre

La loi ne prévoit pas de congé pour vendre en cours de bail ni de droit de préférence légal du locataire en cas de vente du local, contrairement au bail commercial. Le bail peut toutefois prévoir un tel droit par une clause. Si vous vendez le local en cours de bail, l'acquéreur reprend le bail en l'état, avec sa durée restante.

Le loyer

Un loyer libre

Les parties fixent librement le montant du loyer et ses modalités de paiement (entreprendre.service-public.gouv.fr). Aucun encadrement ne s'applique, ni lors de la conclusion ni lors de la reconduction. Le bailleur peut proposer un nouveau loyer pour la période suivante, mais seulement en délivrant congé et en proposant un nouveau bail que le locataire est libre d'accepter ou non.

L'indexation

La loi n'impose aucune révision. Sans clause, le loyer reste identique pendant toute la durée du bail. Le contrat peut prévoir une indexation, en général annuelle, sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou l'indice du coût de la construction (ICC), publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). L'ILAT a été conçu pour les activités tertiaires et convient le plus souvent au bail professionnel.

Rédigez la clause avec précision. Indiquez l'indice, le trimestre de référence, la date de révision et la formule de calcul. Une clause qui ne joue qu'à la hausse peut être contestée, car une indexation suppose en principe que le loyer suive l'indice dans les deux sens.

La taxe sur la valeur ajoutée

La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le bailleur peut toutefois opter pour la TVA, notamment lorsque le locataire est lui-même assujetti (article 260 du Code général des impôts). Beaucoup de professions libérales médicales sont exonérées de TVA et ne peuvent donc pas récupérer celle qui leur serait facturée. L'option renchérit alors leur loyer réel. Les règles de l'option sont présentées aux chapitres 52 et 123.

Le dépôt de garantie et les garanties

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire dans le bail professionnel. Son montant est librement fixé par les parties et il est restitué au départ du locataire, déduction faite des sommes dont il resterait débiteur (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le plafond d'un trimestre de loyer institué en 2026 vise les baux commerciaux et non les baux professionnels, selon la présentation qu'en fait service-public.gouv.fr (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le bail peut aussi prévoir le cautionnement d'une personne physique, souvent le professionnel lui-même lorsque le locataire est sa société, ou une garantie bancaire à première demande. Fixez un délai de restitution du dépôt dans le bail, car la loi n'en prévoit pas pour le bail professionnel. Un délai de deux ou trois mois après la remise des clés, aligné sur les usages, évite les conflits.

Les charges, impôts et travaux

Une répartition libre

Aucune règle légale n'encadre la répartition des charges, impôts et taxes dans le bail professionnel. Les parties la fixent d'un commun accord. Sans précision, le bailleur supporte les charges liées à la propriété, comme la taxe foncière et l'assurance de l'immeuble (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'inventaire limitatif des charges et l'interdiction de refacturer certaines dépenses, propres au bail commercial, ne s'appliquent pas au bail professionnel (chapitre 44).

Les travaux

L'usage met les grosses réparations à la charge du bailleur et l'entretien courant à la charge du locataire. Les grosses réparations sont celles des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, au sens de l'article 606 du Code civil. Le bailleur reste tenu de délivrer un local conforme à sa destination (article 1720 du Code civil). Une clause qui transférerait au locataire toutes les dépenses, y compris les grosses réparations, doit être rédigée de façon expresse et sera interprétée strictement.

Les aménagements propres à l'activité, comme une salle de soins ou un cabinet dentaire, sont en général à la charge du locataire. Le bail précise s'il peut les réaliser sans accord, s'ils resteront acquis au bailleur en fin de bail sans indemnité ou s'ils devront être déposés.

Un tableau de répartition

Un tableau annexé au bail évite la plupart des litiges. Le modèle suivant est une base de discussion, à adapter à chaque local.

En Île-de-France, les locaux professionnels et libéraux de 100 m² ou plus sont soumis à la taxe annuelle sur les bureaux. Le bailleur en est redevable mais peut la faire supporter au locataire si le bail le prévoit (entreprendre.service-public.gouv.fr). Cette taxe est détaillée au chapitre 52.

La cession et la sous-location

Le locataire peut céder son bail, sauf si le contrat l'interdit. Il en informe le bailleur selon les modalités prévues au contrat ou, à défaut, par lettre recommandée avec avis de réception. Le bail peut subordonner la cession à l'accord du bailleur sur le successeur ou à un acte authentique (entreprendre.service-public.gouv.fr). Ces règles découlent de l'article 1717 du Code civil.

La sous-location est également permise sauf interdiction, à condition d'en informer le bailleur par écrit. Le locataire principal reste entièrement responsable envers le bailleur. Dans un cabinet partagé entre plusieurs praticiens, prévoyez une clause qui encadre l'accueil de collaborateurs ou de remplaçants, afin de savoir qui occupe le local et à quel titre.

Les impayés et la résiliation

La clause résolutoire de droit commun

Le bail professionnel n'est pas soumis à l'article L. 145-41 du Code de commerce ni à son délai d'un mois, propres au bail commercial. La clause résolutoire relève du droit commun des contrats. Selon l'article 1225 du Code civil, elle précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution. La résolution est subordonnée à une mise en demeure restée infructueuse, sauf convention contraire. Cette mise en demeure doit mentionner expressément la clause résolutoire.

Rédigez donc une clause qui vise le non-paiement du loyer et des charges, le défaut d'assurance ainsi que le changement d'activité. Fixez aussi le délai laissé au locataire après la mise en demeure. Un délai d'un mois, comparable à celui du bail commercial, est souvent retenu par les rédacteurs.

Le juge et les délais de grâce

En cas de contestation, le bailleur saisit le tribunal judiciaire, compétent pour les litiges du bail professionnel. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de deux ans, en application de l'article 1343-5 du Code civil. Le juge des référés peut constater la résolution lorsque la clause est claire et son application incontestable.

Le locataire en procédure collective

Un professionnel libéral peut faire l'objet d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, ouverte par le tribunal judiciaire. Les règles du Code de commerce sur le bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise s'appliquent alors, avec l'arrêt des poursuites, la déclaration de créance dans les deux mois de la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales et le délai de trois mois avant toute demande de résiliation pour loyers postérieurs. Elles sont détaillées au chapitre 48.

L'option pour le statut des baux commerciaux

Le principe

Les parties peuvent soumettre volontairement un bail portant sur un local à usage exclusivement professionnel au statut des baux commerciaux. Cette faculté est prévue au 7° du I de l'article L. 145-2 du Code de commerce, par dérogation à l'article 57 A de la loi de 1986. Le locataire bénéficie alors de l'ensemble du statut, y compris le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction en cas de refus.

La volonté de se soumettre au statut doit être claire et non équivoque. La seule mention « bail commercial » en tête du contrat ou une référence ponctuelle à quelques articles du Code de commerce peut ne pas suffire. Une clause expresse, de préférence dans le préambule, indique que les parties entendent soumettre le bail à l'ensemble du statut des baux commerciaux et renoncer au régime de l'article 57 A.

Les conséquences pour le bailleur

L'option change profondément l'équilibre du contrat. Le bailleur s'engage pour neuf ans au moins. Le locataire ne peut plus partir à tout moment mais seulement à l'expiration de chaque période triennale. Le refus de renouvellement oblige en principe à verser une indemnité d'éviction. Le loyer de renouvellement est plafonné dans les conditions du chapitre 43, tandis que les règles sur l'inventaire des charges et le dépôt de garantie plafonné s'appliquent aussi.

Le risque de requalification

Du bail professionnel vers le bail commercial

Le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit lorsque ses conditions sont réunies, quel que soit le nom donné au contrat. Si le locataire d'un bail professionnel est en réalité un commerçant ou un artisan immatriculé qui exploite un fonds dans les lieux, il peut demander l'application du statut, avec le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction qui s'y attachent.

Le risque apparaît aussi lorsque l'activité évolue en cours de bail. Un consultant qui se met à vendre des produits, un professionnel de santé qui développe une activité commerciale annexe importante ou un formateur qui exploite un fonds de commerce peuvent faire glisser la relation vers le statut commercial. Une clause de destination précise et la vérification de l'activité réelle à la signature limitent ce risque.

Du bail professionnel vers le bail mixte

Si le locataire habite une partie du local, même sans l'avoir déclaré, la qualification de bail mixte peut être retenue, avec l'application de la loi du 6 juillet 1989. Les règles de durée, de congé et de dépôt de garantie deviennent alors celles du logement (chapitre 51). Le bail professionnel doit donc interdire expressément tout usage d'habitation lorsque tel est l'accord des parties.

Comparer le bail professionnel aux autres baux

Le tableau suivant résume les principales différences pour le bailleur.

Le bail régi par le seul Code civil est présenté au chapitre 19. Il ne peut pas être utilisé pour écarter le bail professionnel lorsque le local est affecté à une activité libérale exclusive, car la durée de six ans s'impose.

La fiscalité du bail professionnel

Les loyers d'un local professionnel loué nu sont des revenus fonciers. Ils s'ajoutent aux autres loyers nus du bailleur pour apprécier le seuil du micro-foncier et se déclarent sur la déclaration n° 2044 au régime réel (chapitre 120). Lorsque le bailleur a opté pour la TVA, les loyers se déclarent hors taxe.

La location de locaux nus à usage autre que l'habitation rend le bailleur redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsque ses recettes hors taxes atteignent au moins 100 000 € par an (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un local équipé du mobilier ou du matériel nécessaire à l'activité, comme un cabinet entièrement aménagé, peut relever d'un autre régime, en bénéfices industriels et commerciaux et le cas échéant en TVA de plein droit. Les règles fiscales sont détaillées au chapitre 52.

Exemple chiffré

Un bailleur loue un cabinet à une kinésithérapeute à compter du 1er octobre 2026, pour six ans, moyennant 1 500 € par mois hors charges. Le bail prévoit une indexation annuelle sur l'ILAT. L'exemple est illustratif et la variation d'indice retenue est une hypothèse.

Sur six ans sans indexation, le loyer représenterait 108 000 €. Le bailleur n'est pourtant assuré que de six mois de loyer à tout moment, soit 9 000 €, puisque la locataire peut partir à tout instant avec ce préavis. Le niveau de la garantie demandée et la qualité du local, qui facilite la relocation, comptent donc davantage que la durée affichée du bail.

Les erreurs fréquentes

• Conclure un bail professionnel avec un commerçant ou un artisan qui exploite un fonds dans le local.
• Omettre la clause d'indexation et laisser le loyer figé pendant six ans.
• Laisser passer la date limite de congé et se trouver engagé pour six années de plus.
• Insérer une clause résolutoire sans prévoir de mise en demeure la mentionnant expressément.
• Ne pas répartir clairement la taxe foncière et les charges de copropriété.
• Mentionner le statut des baux commerciaux dans le contrat sans en mesurer les conséquences.
• Accepter un usage d'habitation partiel qui transforme le bail en bail mixte.
• Remettre les clés sans état des lieux d'entrée signé.

Liste de contrôle

1. Vérifier l'activité réelle du locataire et son immatriculation éventuelle.
2. Confirmer que le local ne servira pas d'habitation.
3. Rédiger un bail écrit d'au moins six ans, par un notaire au-delà de douze ans.
4. Préciser la destination, le loyer, l'indexation et sa formule.
5. Fixer le dépôt de garantie, son délai de restitution et les autres garanties.
6. Annexer le DPE, l'état des risques et le tableau de répartition des charges et travaux.
7. Rédiger une clause résolutoire conforme au droit commun des contrats.
8. Encadrer la cession, la sous-location et les aménagements.
9. Décider en connaissance de cause de l'éventuelle soumission au statut commercial.
10. Établir l'état des lieux d'entrée contradictoirement.
11. Noter la date limite de congé avant l'échéance des six ans.
12. Déclarer les loyers dans les revenus fonciers et vérifier l'intérêt d'une option pour la TVA.