Louer un terrain

Un terrain sans construction peut être loué pour des usages très divers, comme un jardin ou un potager, une pâture pour les chevaux d'un voisin, l'hivernage de caravanes, le stockage de matériaux ou l'installation temporaire d'une caravane. Ces locations paraissent simples, car il n'y a ni logement, ni diagnostic, ni charges récupérables. Elles posent pourtant trois questions délicates, à savoir le régime du contrat, les règles d'urbanisme et la fiscalité.

Le risque principal tient au statut du fermage. Une parcelle confiée à un agriculteur, même sans écrit et pour un loyer modeste, peut relever d'un bail rural de neuf ans renouvelable de plein droit. Ce chapitre explique comment identifier le régime applicable, rédiger un contrat adapté à chaque usage, respecter l'urbanisme et déclarer les revenus. Le bail rural lui-même est traité au chapitre 57, les baux de longue durée au chapitre 60 et l'achat d'un terrain à bâtir au chapitre 61.

Identifier le régime applicable

Le tableau suivant présente les situations les plus fréquentes et le régime qui leur correspond en principe. La qualification dépend de l'usage réel du terrain et non du titre donné au contrat.

Le terrain loué selon le Code civil

Le principe de liberté

En dehors des régimes spéciaux, la location d'un terrain relève du louage de choses des articles 1709 et suivants du Code civil. Le Code civil permet de louer toutes sortes de biens, meubles ou immeubles (article 1713). Les parties fixent librement le loyer, la durée, l'usage autorisé et les conditions de fin du contrat. Le bail peut être écrit ou verbal (article 1714), mais seul un écrit permet de prouver ce qui a été convenu.

La durée et la fin du contrat

Un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à son terme, sans congé (article 1737 du Code civil). Si le locataire reste en place et que le bailleur le laisse faire, un nouveau bail se forme, soumis aux règles du bail sans écrit et résiliable selon l'usage des lieux (article 1738). Un contrat à durée indéterminée peut être résilié à tout moment par chaque partie, en respectant le préavis contractuel ou, à défaut, un délai raisonnable (article 1211).

Pour un jardin ou une pâture, un contrat d'un an reconductible tacitement, avec un préavis de quelques mois avant l'échéance, est simple à suivre. Un préavis aligné sur le cycle des saisons, par exemple une fin de contrat après les récoltes ou à la fin de l'hiver, évite de priver l'occupant d'une culture en cours.

Les baux de plus de douze ans

Un bail d'une durée supérieure à douze ans doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui suppose un acte établi par un notaire. Cette règle est rappelée par service-public.gouv.fr pour le bail rural (entreprendre.service-public.gouv.fr). Elle vaut plus largement pour les baux immobiliers de longue durée. Au-delà de quelques années, surtout si le locataire envisage de construire ou d'aménager, les baux spécifiques présentés au chapitre 60 sont souvent mieux adaptés.

La vente du terrain loué

La vente du terrain ne met pas fin au bail. L'acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui dispose d'un bail authentique ou ayant date certaine, sauf si le contrat l'a prévu (article 1743 du Code civil). Informez l'acquéreur de l'existence du bail et remettez-lui le contrat. Le décès de l'une des parties ne met pas non plus fin au bail (article 1742).

Ne pas créer un bail rural sans le vouloir

Le champ du statut du fermage

Le statut du fermage, prévu aux articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, s'applique à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. Il est d'ordre public, ce qui signifie que les parties ne peuvent pas l'écarter par une clause du contrat. Le bail dure au moins neuf ans, se renouvelle de plein droit et la reprise par le bailleur est strictement encadrée (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Un bail rural verbal reste valable. Selon service-public.gouv.fr, il est réputé conclu pour neuf ans aux conditions du contrat type départemental (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le propriétaire qui laisse un agriculteur exploiter sa parcelle contre une somme d'argent, sans contrat, peut donc se retrouver lié pour une longue durée.

Les situations à risque

Le Code rural soumet aussi au statut certaines cessions de la récolte, comme la vente d'herbe sur pied, lorsque l'acquéreur la recueille lui-même. Le propriétaire n'y échappe que s'il démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée du terrain dans l'intention d'éviter le statut. Une vente d'herbe renouvelée chaque année au même éleveur présente ainsi un risque réel de requalification.

La même prudence s'impose pour une pâture. Mettre un pré à la disposition d'un particulier pour ses deux chevaux de loisir n'est pas, en principe, une mise à disposition en vue d'une exploitation agricole. La situation change si le locataire est un éleveur, un centre équestre ou une personne qui exerce une activité agricole sur le terrain. Avant de signer, demandez au futur locataire sa situation professionnelle et l'usage exact du terrain.

Les exceptions au statut

Certaines locations échappent au statut du fermage ou à sa durée de neuf ans. Service-public.gouv.fr cite notamment les baux portant sur de petites parcelles, dont la surface maximale est fixée par arrêté préfectoral dans chaque département (entreprendre.service-public.gouv.fr). D'autres conventions, comme les conventions d'occupation précaire ou les conventions pluriannuelles de pâturage dans les zones où elles sont prévues, obéissent à des conditions strictes présentées au chapitre 57. La direction départementale des territoires (DDT) et la chambre d'agriculture renseignent sur les règles du département.

Louer un jardin ou un potager

Le contrat

Louer une parcelle de jardin à un voisin ou à un habitant sans terrain relève du Code civil. Le contrat précise la surface, le plan ou la référence cadastrale de la parcelle, l'usage autorisé et les éléments laissés à la disposition de l'occupant, comme un point d'eau ou un abri. Il fixe aussi la répartition des frais d'eau, la tonte des abords, la taille des haies et l'entretien des clôtures.

Prévoyez la liste des interdictions, notamment de construire, d'abattre des arbres, de brûler des déchets verts, d'utiliser certains produits de traitement ou d'installer une caravane. Prévoyez enfin l'état dans lequel la parcelle doit être rendue à la fin du contrat.

Les jardins familiaux

Les jardins familiaux, prévus par le Code rural et de la pêche maritime, sont des terrains divisés en parcelles et attribués à des particuliers par une collectivité ou une association de jardins familiaux, pour un usage non commercial. Un propriétaire peut mettre un terrain à la disposition d'une telle association, qui en assure la gestion et la répartition. La convention entre le propriétaire et l'association précise alors la durée, la redevance, l'entretien et les conditions de restitution.

Louer pour une caravane, une tente ou une résidence mobile

Les règles d'urbanisme

Le Code de l'urbanisme encadre strictement l'installation de caravanes et de résidences mobiles sur un terrain privé. Selon service-public.gouv.fr, une caravane peut stationner sur un terrain privé sans autorisation pendant moins de trois mois par an, toutes périodes cumulées, à condition de ne pas être utilisée comme habitation ni comme annexe d'un logement. Au-delà de trois mois par an, une déclaration préalable doit être déposée en mairie. Une caravane dont les roues ou la barre de traction ont été retirées est traitée comme une construction (service-public.gouv.fr).

Un mobil-home, ou résidence mobile de loisirs, qui conserve ses roues et sa barre de traction ne peut pas être installé dans un jardin. Il n'est autorisé que dans un parc résidentiel de loisirs, un village de vacances classé ou un terrain de camping. Privé de ses roues et de sa barre de traction, il devient une construction soumise à déclaration préalable jusqu'à 20 m² et à permis de construire au-delà (service-public.gouv.fr).

Le plan local d'urbanisme (PLU) peut ajouter ses propres règles. Consultez-le en mairie avant de proposer un emplacement (chapitre 62). Les résidences démontables, les tiny houses et l'habitat léger sont présentés au chapitre 40.

Le camping et l'accueil de plusieurs occupants

Accueillir plusieurs tentes, caravanes ou résidences mobiles sur un même terrain, de façon organisée et contre rémunération, revient à aménager un terrain de camping. Cette activité suppose une autorisation d'urbanisme, déclaration préalable ou permis d'aménager selon la capacité d'accueil, ainsi que le respect des règles propres aux hébergements touristiques. Elle constitue en général une activité commerciale, avec ses conséquences fiscales et sociales. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de la mairie avant tout projet. L'accueil touristique en milieu rural est présenté au chapitre 31.

Louer pour du stationnement ou du stockage

L'hivernage de caravanes et de véhicules

Un terrain clos peut accueillir l'hivernage de caravanes, de camping-cars ou de bateaux, ou le stationnement de véhicules. Le contrat précise l'emplacement attribué, les périodes et horaires d'accès, l'interdiction d'habiter dans les véhicules, l'obligation d'assurance du propriétaire de chaque véhicule et l'absence de garde des biens par le bailleur. Les règles du chapitre 54 sur les emplacements de stationnement s'appliquent pour l'essentiel.

Le stockage de matériaux par un professionnel

Une entreprise du bâtiment, un paysagiste ou un commerçant peut louer un terrain pour y entreposer des matériaux, des engins ou des conteneurs. Le contrat doit interdire les dépôts de déchets, les produits polluants non autorisés et toute construction sans accord écrit. Prévoyez un état des lieux d'entrée précis et une obligation de remise en état en fin de contrat, car le bailleur reste exposé si le terrain est pollué ou encombré.

Le risque du bail commercial

Un terrain nu n'entre pas dans le statut des baux commerciaux. En revanche, les constructions que le locataire y édifie avec le consentement écrit du bailleur peuvent en bénéficier, par exemple un court de tennis avec ses vestiaires (entreprendre.service-public.gouv.fr). Autoriser un commerçant à construire un bâtiment d'exploitation sur votre terrain peut donc vous lier par un bail de neuf ans avec droit au renouvellement (chapitres 42 et 45).

Si vous acceptez une construction, mesurez cette conséquence et faites rédiger le contrat par un professionnel. Un bail dérogatoire de trois ans au plus (chapitre 47) ou un bail à construction (chapitre 60) peuvent être des alternatives selon le projet.

Le contrat de location d'un terrain

Les clauses essentielles

Quel que soit l'usage, un contrat de location de terrain comporte au minimum les éléments suivants.

• L'identité des parties et la désignation du terrain, avec l'adresse, la référence cadastrale, la surface et un plan annexé.
• L'usage autorisé, décrit précisément, ainsi que les usages interdits.
• Le loyer, sa périodicité, sa révision éventuelle selon un indice publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) et la répartition de la taxe foncière.
• La durée, la reconduction, le préavis et la forme du congé.
• Le dépôt de garantie éventuel et les conditions de sa restitution.
• L'entretien à la charge de l'occupant, comme la tonte, le débroussaillement, la taille des haies et l'entretien des clôtures.
• L'interdiction de construire, de planter des arbres ou de modifier le terrain sans accord écrit.
• Le sort des aménagements réalisés par l'occupant à la fin du contrat.
• L'obligation d'assurance de l'occupant et la remise d'une attestation.
• L'interdiction de sous-louer ou de céder le contrat sans accord écrit.

L'état des lieux et les limites

Décrivez l'état du terrain à l'entrée avec des photographies datées, en mentionnant les clôtures, portails, arbres, points d'eau, fossés et éventuels dépôts existants. Sans état des lieux, l'occupant est présumé avoir reçu le bien en bon état, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Si les limites du terrain sont incertaines, un bornage préalable évite les litiges avec les voisins et l'occupant (chapitre 63).

Les constructions et plantations de l'occupant

Lorsque l'occupant construit ou plante sur le terrain, le Code civil permet en principe au propriétaire, à la fin du contrat, soit de conserver les ouvrages en indemnisant l'occupant, soit d'exiger leur suppression aux frais de celui-ci (article 555). Ce mécanisme est source de conflits. Réglez la question dans le contrat, en précisant si les aménagements sont autorisés, à quelles conditions et s'ils doivent être retirés à la fin.

Toute construction reste en outre soumise aux règles d'urbanisme. Selon service-public.gouv.fr, un abri de jardin de plus de 5 m² nécessite une déclaration préalable et un abri de plus de 20 m² un permis de construire, hors secteur protégé. Les abris de plus de 5 m² entraînent aussi la taxe d'aménagement, dont la commune peut exonérer tout ou partie des abris de moins de 20 m² (service-public.gouv.fr). L'autorisation est demandée par la personne qui réalise les travaux, avec l'accord du propriétaire du terrain.

Responsabilité, entretien et assurance

La responsabilité du propriétaire

Le propriétaire d'un terrain peut voir sa responsabilité engagée pour les dommages causés par les choses dont il a la garde, comme un arbre qui tombe sur la propriété voisine ou une clôture défectueuse (article 1242 du Code civil). Lorsque le terrain est loué, la garde peut être transférée à l'occupant pour ce qu'il maîtrise effectivement, mais la frontière n'est pas toujours nette. Le propriétaire d'un animal ou celui qui s'en sert répond du dommage que l'animal a causé (article 1243). Le propriétaire des chevaux en pension sur votre pré répond donc en principe des dégâts qu'ils causent.

L'entretien et le débroussaillement

Le contrat répartit l'entretien courant entre les parties. Dans certaines communes exposées aux incendies de forêt, des obligations légales de débroussaillement s'imposent autour des constructions et des voies. Renseignez-vous en mairie sur les obligations applicables à votre terrain et précisez dans le contrat qui les exécute. L'élagage des arbres qui dépassent sur la propriété voisine et les distances de plantation sont traités au chapitre 63.

L'assurance

Le propriétaire souscrit une assurance de responsabilité civile qui couvre le terrain, parfois incluse dans son assurance habitation ou dans une assurance propriétaire non occupant. Déclarez à votre assureur l'existence de la location et l'usage du terrain. L'occupant assure sa propre responsabilité, ses biens et, le cas échéant, ses animaux ou ses véhicules. Exigez une attestation à la signature puis chaque année (chapitre 108).

La fiscalité

L'impôt sur le revenu

Les revenus des propriétés non bâties, comme les loyers de terrains et les fermages, sont des revenus fonciers, sauf s'ils sont compris dans les bénéfices d'une entreprise ou d'une exploitation agricole. Ils s'ajoutent aux autres revenus fonciers du foyer pour apprécier le seuil de 15 000 € du micro-foncier, apprécié sur les revenus de 2025 déclarés en 2026, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % (impots.gouv.fr). Le revenu net supporte en outre les prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026 (service-public.gouv.fr).

Au régime réel, la notice de la déclaration n° 2044 admet la déduction des dépenses d'amélioration afférentes aux propriétés non bâties. Pour les propriétés rurales, les taxes déductibles sont limitées à la fraction restant à la charge du propriétaire. La location du droit de chasse ou de pêche se déclare en recettes diverses, de même que la location d'emplacements publicitaires (impots.gouv.fr).

La TVA

La location de terrains non aménagés est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), en application de l'article 261 D du Code général des impôts, qui exclut toutefois de l'exonération les emplacements pour le stationnement des véhicules. L'hivernage de caravanes ou le stationnement de véhicules sur un terrain peuvent donc relever de la TVA, sous réserve de la franchise en base (chapitre 54). Un terrain aménagé pour le camping ou assorti de services suit des règles propres. Faites confirmer le régime par le service des impôts des entreprises (SIE) et reportez-vous au chapitre 123.

La taxe foncière

Le propriétaire paie la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Le contrat peut en mettre tout ou partie à la charge de l'occupant. La fraction remboursée par l'occupant n'est alors ni imposable chez le propriétaire ni déductible au régime réel (impots.gouv.fr). En bail rural, la répartition de cette taxe obéit à des règles propres présentées au chapitre 57.

Un exemple chiffré

L'exemple suivant est purement illustratif. Un propriétaire loue un pré à un voisin pour ses deux chevaux de loisir, 50 € par mois, soit 600 € par an. Il loue aussi, sur une autre partie close du terrain, huit emplacements d'hivernage de caravanes à 250 € la saison, soit 2 000 €. Il n'a pas d'autres revenus fonciers, relève du micro-foncier et son taux marginal d'imposition est de 30 %. La taxe foncière sur le terrain s'élève à 90 €.

Les emplacements d'hivernage relèvent en principe de la TVA, mais leur montant reste très en deçà des seuils de la franchise en base. Le calcul ne tient pas compte de l'entretien des clôtures ni de l'assurance. Si le voisin qui loue la pâture devenait éleveur professionnel, la question du statut du fermage devrait être réexaminée.

Les erreurs fréquentes

• Laisser un agriculteur exploiter une parcelle contre paiement, sans écrit, en pensant pouvoir la reprendre à tout moment.
• Vendre chaque année l'herbe d'un pré au même éleveur sans mesurer le risque de requalification en bail rural.
• Autoriser un commerçant à construire sur le terrain sans mesurer l'application possible du statut des baux commerciaux.
• Accepter qu'une personne vive à l'année dans une caravane ou un mobil-home installé sans autorisation.
• Omettre la référence cadastrale et le plan, ce qui rend incertaine l'étendue du terrain loué.
• Ne pas régler le sort des aménagements et plantations de l'occupant à la fin du contrat.
• Oublier de déclarer les loyers de terrains avec les autres revenus fonciers.
• Ne pas informer l'assureur de la location et de l'usage du terrain.

Liste de contrôle

• Identifier l'usage réel du terrain et l'activité du futur occupant.
• Écarter le risque de statut du fermage ou, s'il s'applique, conclure un bail rural en règle.
• Vérifier le PLU et les règles d'urbanisme applicables à l'usage envisagé.
• Rédiger un contrat écrit avec la désignation cadastrale, un plan, l'usage autorisé, la durée et le préavis.
• Prévoir l'entretien, le débroussaillement éventuel et le sort des aménagements en fin de contrat.
• Interdire les constructions, l'habitation et les dépôts de déchets sans accord écrit.
• Établir un état des lieux d'entrée avec photographies datées.
• Exiger une attestation d'assurance de l'occupant et informer votre propre assureur.
• Faire publier par un notaire tout bail de plus de douze ans.
• Déclarer les loyers en revenus fonciers et vérifier le régime de TVA des emplacements de stationnement.
• Répartir la taxe foncière dans le contrat.
• Réexaminer le contrat si l'usage du terrain ou la situation de l'occupant change.