Garages, parkings et boxes

Un garage, un box fermé ou une simple place de stationnement se louent avec peu de formalités. Il n'y a ni diagnostic de performance énergétique à fournir pour une place isolée, ni contrat type imposé, ni encadrement du loyer. Cette souplesse a une contrepartie, car le bailleur doit lui-même rédiger un contrat complet, choisir le bon régime juridique et identifier le bon traitement fiscal, en particulier au regard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Ce chapitre approfondit les règles présentées en quelques lignes au chapitre 41. Il traite d'abord la question qui commande toutes les autres, à savoir si l'emplacement est loué seul ou avec un logement. Il détaille ensuite le contrat, sa durée et sa fin, puis l'impôt sur le revenu, la TVA et les taxes locales. Il se termine par la copropriété, les bornes de recharge, un exemple chiffré et une liste de contrôle.

Loué seul ou loué avec le logement

Deux régimes très différents

La première question à trancher est le lien entre l'emplacement et un logement. Le même box peut relever de deux régimes opposés selon la réponse. Le tableau suivant résume la distinction, établie par l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par le droit commun du louage de choses du Code civil (service-public.gouv.fr).

La location accessoire au logement

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 étend la protection du bail d'habitation aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Aucun contrat distinct n'est alors nécessaire. L'emplacement figure dans le bail du logement comme une annexe ou un accessoire, que la location soit nue ou meublée (service-public.gouv.fr).

L'emplacement suit dès lors le sort du logement. Sa durée est celle du bail d'habitation, son loyer se révise selon les règles de ce bail et il ne peut être repris séparément en cours de bail sans l'accord du locataire. Le congé pour vendre, pour reprendre ou pour motif légitime et sérieux porte sur l'ensemble (chapitre 115). La désignation précise de l'emplacement dans le bail, avec son numéro de lot ou de place, est traitée au chapitre 102.

Quand le lien est discuté

Le lien n'est pas toujours évident. Un locataire peut louer une place au même bailleur quelques mois après son entrée dans le logement, par un contrat séparé et avec un préavis différent. En cas de désaccord, c'est le juge qui apprécie si les deux locations forment un tout, en recherchant la volonté des parties. Selon service-public.gouv.fr, une place louée après la signature du bail d'habitation, ou assortie de conditions de résiliation différentes, peut ne pas être considérée comme accessoire au logement (service-public.gouv.fr).

Le juge compétent diffère selon la qualification. Le litige portant sur un emplacement accessoire au logement relève du juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu de l'emplacement. Celui qui porte sur un emplacement loué seul relève du tribunal judiciaire du même lieu.

Le choix entre les deux formules

Rattacher l'emplacement au bail d'habitation simplifie la gestion, mais le bailleur perd la possibilité de le récupérer indépendamment du logement. Un contrat distinct conserve cette liberté, à condition d'être rédigé avec soin pour ne pas être requalifié.

Le contrat de location d'un emplacement loué seul

La forme du contrat

Le Code civil admet le bail écrit comme le bail verbal (article 1714). Un bail verbal reste valable, mais il est difficile à prouver et il soumet le congé aux délais fixés par l'usage des lieux (article 1736), souvent mal connus. Un contrat écrit, signé en deux exemplaires, est fortement recommandé (service-public.gouv.fr).

Les clauses essentielles

Aucune mention n'est imposée par un texte, mais un contrat utile comporte au minimum les éléments suivants.

• L'identité et l'adresse des parties, avec un numéro de téléphone et une adresse électronique pour les échanges courants.
• La désignation de l'emplacement, avec l'adresse, le niveau, le numéro de place ou de box et, en copropriété, le numéro de lot.
• La destination, par exemple le stationnement d'un véhicule de tourisme désigné par son immatriculation, ou le remisage d'objets personnels.
• Le montant du loyer, sa périodicité, sa date d'exigibilité et le mode de paiement.
• La clause de révision et l'indice retenu, avec son trimestre de référence.
• La durée du contrat et sa fin, avec la forme et le délai du préavis pour chaque partie.
• Le montant du dépôt de garantie et le délai de sa restitution.
• La répartition des charges, de la taxe foncière et des frais d'entretien.
• Le nombre de clés, de badges ou de télécommandes remis et leur coût de remplacement.
• Les interdictions, notamment de sous-louer ou de stocker des produits dangereux.
• L'obligation d'assurance du locataire et une clause résolutoire.

Le modèle de bail d'habitation ne convient pas à un emplacement loué seul. Il ferait croire à l'application de la loi du 6 juillet 1989 et pourrait être invoqué par le locataire pour revendiquer ses protections. Un contrat de louage de chose propre à l'emplacement évite cette confusion. Les locations relevant du Code civil sont présentées plus largement au chapitre 19.

Le loyer et sa révision

Le loyer est libre. Aucun encadrement des loyers ne s'applique à un emplacement loué seul. Sa révision n'est possible que si le contrat la prévoit. La clause d'indexation doit se référer à un indice en relation avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Précisez l'indice, le trimestre de référence et la date de révision, afin que le calcul ne prête à aucune discussion.

Une clause qui ne prévoit qu'une hausse, sans possibilité de baisse si l'indice recule, est à proscrire. Elle fragilise l'ensemble du mécanisme en cas de litige.

Le dépôt de garantie

Aucun plafond légal ne s'applique au dépôt de garantie d'un emplacement loué seul. Le contrat fixe son montant, les retenues possibles et le délai de restitution. Le contrat peut par exemple prévoir un dépôt d'un mois de loyer. Ce dépôt couvre surtout les badges ou télécommandes non restitués, les loyers impayés et la remise en état d'un sol taché d'huile ou d'une porte endommagée.

Un état des lieux d'entrée, même succinct et accompagné de photographies datées, sécurise ces retenues. Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil). Avec un état des lieux, il doit le rendre tel qu'il l'a reçu, sauf ce qui a péri par vétusté ou force majeure (article 1730).

Les obligations de chacun

Le bailleur doit délivrer l'emplacement en bon état, l'entretenir pour l'usage prévu et en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail (articles 1719 et 1720 du Code civil). Une porte de box qui ne ferme plus, une infiltration d'eau ou une télécommande d'accès hors d'usage relèvent de son obligation, sauf faute du locataire.

Le locataire doit utiliser l'emplacement raisonnablement et suivant la destination prévue au contrat, puis payer le loyer aux termes convenus (article 1728). Il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732). Il répond aussi de l'incendie, sauf s'il prouve que le feu est dû à un cas fortuit, à une force majeure, à un vice de construction ou qu'il a été communiqué par un bâtiment voisin (article 1733).

Durée, renouvellement et fin du contrat

Le contrat à durée déterminée

Un bail écrit conclu pour une durée fixée prend fin de plein droit à son terme, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (article 1737 du Code civil). Si le locataire reste dans les lieux et que le bailleur le laisse faire, un nouveau bail se forme, régi par les règles du bail sans écrit et résiliable selon l'usage des lieux (article 1738). Pour éviter cette situation incertaine, prévoyez une clause de reconduction tacite par périodes d'un an, avec un préavis précis pour chaque partie.

Le contrat à durée indéterminée

Sans durée fixée, le contrat est à durée indéterminée. Chaque partie peut alors y mettre fin à tout moment, sans motif, en respectant le préavis prévu au contrat ou, à défaut, un délai raisonnable (article 1211 du Code civil). Fixez donc dans le contrat un préavis clair pour chaque partie, par exemple un mois. Rien n'interdit de prévoir des délais identiques pour le bailleur et le locataire.

La forme du congé

Le congé se donne dans la forme prévue au contrat. La lettre recommandée avec demande d'avis de réception reste la plus sûre, car elle date l'envoi et la réception. Un simple message électronique peut être contesté.

La vente de l'emplacement loué

Le bail ne prend pas fin par la vente du bien. L'acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui dispose d'un bail authentique ou ayant date certaine, sauf si le bail l'a prévu (article 1743 du Code civil). Si vous envisagez de vendre, informez l'acquéreur de l'existence du bail et remettez-lui le contrat, l'état des lieux et le montant du dépôt de garantie. Le décès du bailleur ou du locataire ne met pas non plus fin au bail (article 1742).

Les impayés

Le bail d'un emplacement loué seul échappe aux règles protectrices de la loi du 6 juillet 1989, comme le commandement de payer de six semaines ou la trêve hivernale propre aux logements. La clause résolutoire produit effet dans les conditions prévues au contrat, après une mise en demeure restée infructueuse (articles 1224 et 1225 du Code civil). Le bailleur ne peut toutefois jamais se faire justice lui-même. Il ne peut ni changer la serrure, ni retirer le véhicule, ni vider le box sans décision de justice. Le recouvrement de la dette est présenté au chapitre 112 et les procédures d'expulsion au chapitre 113.

Les revenus des garages et parkings

Des revenus fonciers

Les loyers d'un garage ou d'une place de stationnement loués nus sont des revenus fonciers, au même titre que les loyers d'un logement vide. Ils relèvent en revanche des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque la location s'accompagne de prestations comme le lavage ou l'entretien des véhicules. Le simple gardiennage ne change pas la catégorie (ecologie.gouv.fr).

Un emplacement loué avec un logement meublé suit la location meublée et ses revenus sont des BIC (chapitre 121). Un emplacement loué avec un logement nu suit les revenus fonciers du logement.

Le micro-foncier

Les loyers de garages s'additionnent à tous vos autres revenus fonciers pour apprécier le seuil de 15 000 € du micro-foncier, apprécié sur les revenus de 2025 déclarés en 2026. En dessous de ce seuil, le régime s'applique de plein droit avec un abattement forfaitaire de 30 %. Si les loyers sont soumis à la TVA, seul leur montant hors taxe est retenu, y compris pour le seuil (impots.gouv.fr). Le montant brut se reporte directement sur la déclaration de revenus n° 2042, sans annexe.

Le régime réel

Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option irrévocable pendant trois ans, le régime réel s'applique (service-public.gouv.fr). Les charges réellement payées se déduisent alors sur la déclaration n° 2044, notamment la taxe foncière restée à votre charge, les charges de copropriété non récupérables, les primes d'assurance, les travaux d'entretien et de réparation et les intérêts d'emprunt. Un forfait de 20 € par local couvre les autres frais de gestion, comme la correspondance et les déplacements (impots.gouv.fr).

Un garage acheté à crédit, dont les intérêts et la taxe foncière dépassent 30 % des loyers, peut rendre le régime réel plus favorable. Le choix porte toutefois sur l'ensemble de vos revenus fonciers et non sur le seul garage. Le comparatif détaillé des deux régimes figure au chapitre 120.

Les prélèvements sociaux

Le revenu foncier net supporte, en plus de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % en 2026, prélevés à la source comme l'impôt (service-public.gouv.fr). Ce coût doit entrer dans tout calcul de rentabilité d'un emplacement.

La location occasionnelle par une plateforme

Des applications permettent de louer une place à l'heure, à la journée ou au mois. Les sommes perçues restent des revenus imposables, déclarés selon les mêmes règles. Les opérateurs de plateformes peuvent être tenus de transmettre à l'administration fiscale les revenus perçus par leur intermédiaire (chapitre 35). Vérifiez aussi que le règlement de copropriété ne restreint pas l'accès de tiers au parc de stationnement.

La TVA sur les emplacements de stationnement

Le principe de taxation

La location de locaux nus et de terrains non aménagés est en principe exonérée de TVA, mais l'article 261 D du Code général des impôts (CGI) exclut expressément de cette exonération les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules. Ces locations sont donc en principe soumises à la TVA, au taux normal, quel que soit le type d'emplacement, garage individuel, box ou place en sous-sol (ecologie.gouv.fr).

L'exonération de la place louée avec un logement

La location d'une place de stationnement est exonérée lorsqu'elle est liée à la location d'un logement qui n'est pas lui-même soumis à la TVA. Deux conditions doivent être réunies. Les deux locations doivent être consenties par le même bailleur et porter sur un logement et une place situés dans le même immeuble ou le même ensemble immobilier (ecologie.gouv.fr). Le cas des emplacements liés à une location meublée est traité au chapitre 123.

Le tableau suivant résume les situations les plus fréquentes.

La franchise en base

Le bailleur dont le chiffre d'affaires taxable reste modeste bénéficie de la franchise en base de TVA. Il ne facture pas de taxe et ne récupère pas celle payée sur ses dépenses. En 2026, les seuils applicables aux prestations de services restent fixés à 37 500 € de chiffre d'affaires de l'année précédente et à 41 250 € pour l'année en cours. En cas de dépassement du seuil majoré, la TVA est due dès le premier jour du dépassement (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Un particulier qui loue quelques garages reste donc, dans la très grande majorité des cas, en franchise. Un investisseur qui accumule plusieurs dizaines d'emplacements doit en revanche suivre ses recettes taxables chaque année. L'option pour la TVA est aussi possible pour celui qui y a intérêt, par exemple pour récupérer la taxe sur l'achat d'un parking neuf. Elle vaut pour deux années civiles au moins et engage pour la suite (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 123 détaille les obligations du bailleur assujetti.

Les taxes locales et les charges

La taxe foncière

Les garages et emplacements de stationnement sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties dans les mêmes conditions que les logements (ecologie.gouv.fr). Elle est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition (chapitre 133).

Pour un emplacement loué seul, le contrat peut mettre à la charge du locataire tout ou partie de la taxe foncière, puisque le Code civil laisse les parties libres. La fraction que le locataire rembourse n'est alors ni imposable chez vous ni déductible au régime réel (impots.gouv.fr). Pour un emplacement accessoire au logement, seules les charges récupérables du bail d'habitation, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, peuvent être demandées au locataire (chapitre 98).

La cotisation foncière des entreprises

La location de locaux nus à usage autre que l'habitation n'entre dans le champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE) que si les recettes brutes hors taxes atteignent au moins 100 000 € par an (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un particulier qui loue quelques garages reste très en deçà. Le service des impôts des entreprises (SIE) confirme la situation au cas par cas.

Les charges de copropriété

Le bailleur d'un emplacement en copropriété paie les appels de fonds du syndic. Pour un emplacement loué seul, le contrat peut prévoir le remboursement d'une partie de ces charges, par exemple l'entretien de la porte automatique, l'éclairage et le nettoyage du parc. Prévoyez une provision mensuelle et une régularisation annuelle sur justificatifs, ou un forfait inclus dans le loyer, afin d'éviter toute discussion.

Les garages en copropriété

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut encadrer l'usage des lots de stationnement, par exemple en interdisant le stockage de produits inflammables ou le lavage des véhicules. Il ne peut toutefois imposer aux copropriétaires des restrictions à leurs droits que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble (article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Lisez le règlement avant de louer à une personne extérieure à la résidence et remettez au locataire les extraits qui le concernent.

En cas de troubles causés par votre locataire, le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre vous. Le chapitre 109 présente vos relations avec le syndic et le chapitre 119 la gestion des troubles de voisinage.

Le droit de priorité à la vente

Le règlement de copropriété peut accorder aux copropriétaires un droit de priorité lorsque l'un d'eux vend un lot exclusivement dédié au stationnement, dans les immeubles dont le permis de construire a imposé des aires de stationnement en application du plan local d'urbanisme. Le ministère du logement a précisé, dans une réponse publiée au Journal officiel du 3 janvier 2023, que ce droit s'applique quel que soit le vendeur. Avant d'acheter ou de vendre un emplacement en copropriété, faites vérifier l'existence d'une telle clause par le notaire.

Les bornes de recharge

Le droit à la prise du locataire

Le locataire ou l'occupant de bonne foi d'une place de stationnement peut demander à installer à ses frais une prise de recharge pour véhicule électrique comportant un système de comptage individuel. Il notifie son projet au propriétaire par lettre recommandée avec un descriptif, un plan technique et un schéma de raccordement. Le bailleur ne peut s'y opposer que pour un motif sérieux et légitime et doit pour cela saisir le juge dans un délai de trois mois, à peine de forclusion (anil.org). La procédure complète est présentée au chapitre 105.

En copropriété, le locataire adresse une copie au syndic et le bailleur lui transmet les documents dans le mois. C'est alors le syndic qui peut s'opposer pour un motif sérieux et légitime, notamment si le syndicat décide de réaliser lui-même une infrastructure collective.

Équiper soi-même l'emplacement

Si vous équipez vous-même l'emplacement d'une borne, le contrat doit préciser qui paie l'électricité consommée, comment elle est mesurée et qui assure l'entretien de la borne. Faites réaliser l'installation par un professionnel qualifié et conservez son attestation, car l'assureur la demandera en cas de sinistre.

L'assurance

Le contrat doit imposer au locataire une assurance couvrant sa responsabilité civile, l'incendie et les dégâts qu'il peut causer à l'emplacement et aux tiers. Demandez l'attestation à la signature puis chaque année. Le véhicule lui-même est couvert par son assurance automobile, qui peut inclure cette garantie.

De votre côté, une assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre l'emplacement contre l'incendie, le dégât des eaux et votre responsabilité civile de propriétaire. En copropriété, l'assurance de l'immeuble souscrite par le syndic ne couvre pas toujours votre responsabilité personnelle. Les garanties sont présentées au chapitre 108.

Investir dans un emplacement

Les atouts et les limites

Un garage ou une place demandent peu de gestion et peu de travaux. Le ticket d'entrée est faible, mais le loyer reste modeste, les frais d'acquisition pèsent proportionnellement plus lourd et la demande dépend étroitement du quartier et de la politique de stationnement de la commune.

Avant d'acheter, vérifiez la demande autour de l'emplacement, les dimensions de la place, la hauteur d'accès, la sécurité du parc et les charges de copropriété.

Un exemple chiffré

L'exemple suivant est purement illustratif. Un bailleur achète un box fermé 18 000 € et paie 2 500 € de frais d'acquisition, soit un coût total de 20 500 €. Il le loue seul 90 € par mois, soit 1 080 € par an. Il supporte une taxe foncière de 150 €, des charges de copropriété non récupérées de 120 € et une assurance de 50 €. Son taux marginal d'imposition est de 30 % et il relève du micro-foncier pour l'ensemble de ses revenus fonciers.

Au régime réel, le revenu foncier net serait de 740 €, après déduction des 320 € de charges et du forfait de 20 € de frais de gestion. L'écart avec le micro-foncier est ici négligeable, ce qui illustre que le régime réel ne présente d'intérêt que si les charges, souvent les intérêts d'emprunt, dépassent nettement 30 % des loyers. Ce calcul ne tient pas compte d'une éventuelle vacance, d'un impayé ni de la plus-value à la revente (chapitre 136).

Le parc de plusieurs emplacements

Un investisseur qui détient plusieurs boxes dans un même ensemble peut louer chacun par un contrat distinct, ce qui facilite les sorties successives. Douze boxes loués 100 € par mois produisent 14 400 € de loyers annuels, sous le seuil du micro-foncier pris isolément mais à additionner aux autres revenus fonciers du foyer. La structure de détention, en nom propre ou en société civile immobilière, est traitée au chapitre 128.

Les cas particuliers

Le garage utilisé par un professionnel

Un artisan ou un commerçant peut louer un garage pour y stocker son matériel ou ses marchandises. Un local accessoire indispensable à l'exploitation d'un fonds de commerce, comme un dépôt ou un entrepôt, peut relever du statut des baux commerciaux, avec un bail de neuf ans et un droit au renouvellement (entreprendre.service-public.gouv.fr). Avant de louer à un professionnel, interrogez-le sur l'usage réel du garage et faites rédiger le contrat en conséquence (chapitres 42 et 47).

Le garage transformé en logement

Transformer un garage en logement relève des règles d'urbanisme, de décence et parfois de changement d'usage présentées au chapitre 92.

La sous-location

Le locataire d'un emplacement loué seul ne peut sous-louer que si le contrat ne l'interdit pas. Prévoyez une clause d'interdiction de sous-location sans votre accord écrit, comme pour un logement (chapitre 25). Pour un emplacement accessoire au logement, la sous-location suit les règles du bail d'habitation.

La construction d'un garage pour le louer

La construction d'un garage est soumise à une déclaration préalable ou à un permis de construire selon sa surface et sa situation au regard du plan local d'urbanisme. Elle peut aussi entraîner la taxe d'aménagement (chapitres 68 et 69). Renseignez-vous en mairie avant tout projet.

Les erreurs fréquentes

• Louer un garage à son locataire d'habitation par un contrat séparé sans préciser s'il s'agit d'un accessoire du logement.
• Utiliser un modèle de bail d'habitation pour un emplacement loué seul.
• Omettre la clause de révision, ce qui fige le loyer pendant toute la durée du contrat.
• Oublier les loyers de garages dans le calcul du seuil du micro-foncier.
• Considérer que la TVA ne concerne jamais un particulier, sans vérifier le seuil de franchise lorsque le nombre d'emplacements augmente.
• Changer la serrure ou vider le box d'un locataire défaillant sans décision de justice.
• Accepter qu'une personne vive dans un box.

Liste de contrôle

• Déterminer si l'emplacement est loué seul ou avec un logement du même bailleur.
• Vérifier le règlement de copropriété et le règlement intérieur du parc.
• Rédiger un contrat de louage propre à l'emplacement, avec destination, durée, préavis, révision et dépôt.
• Désigner précisément l'emplacement, avec son numéro de place ou de lot.
• Établir un état des lieux d'entrée avec photographies datées et noter les clés et badges remis.
• Exiger une attestation d'assurance du locataire à l'entrée puis chaque année.
• Souscrire une assurance propriétaire non occupant.
• Décider de la répartition de la taxe foncière et des charges de copropriété dans le contrat.
• Ajouter les loyers aux autres revenus fonciers pour le choix entre micro-foncier et régime réel.
• Suivre le total des loyers taxables à la TVA au regard des seuils de franchise.
• Traiter toute demande de prise de recharge dans le délai de trois mois.
• Conserver le contrat, l'état des lieux et les justificatifs de paiement pendant toute la location et au-delà.