La sous-location

La sous-location consiste, pour un locataire, à louer à son tour tout ou partie du logement qu'il occupe. Elle peut répondre à un besoin légitime, comme celui de l'étudiant absent l'été ou du locataire qui partage son appartement. Elle peut aussi masquer une activité lucrative sur les plateformes de location de courte durée, à l'insu du propriétaire et au détriment de la copropriété.

Ce chapitre expose la règle d'interdiction sans accord écrit du bailleur, le contenu de cet accord et le plafond du loyer au mètre carré, la situation du sous-locataire, la sous-location sur les plateformes et les recours du bailleur. Il traite ensuite de la sous-location en colocation, dans les baux autres que la loi de 1989 et de la sous-location autorisée, avant la fiscalité, un exemple chiffré et une liste de contrôle. La détection des annonces illicites est aussi abordée au chapitre 117, la sous-location d'une chambre par le propriétaire occupant au chapitre 17.

Ce qu'est une sous-location

Il y a sous-location lorsque le locataire met tout ou partie du logement à la disposition d'un tiers contre une contrepartie, en argent ou en nature. Le locataire devient alors le bailleur du sous-locataire, tout en restant lui-même locataire du propriétaire. Deux contrats coexistent, le bail principal et le contrat de sous-location, sans lien direct entre le propriétaire et le sous-locataire.

Plusieurs situations voisines ne sont pas des sous-locations et obéissent à d'autres règles.

La frontière entre hébergement et sous-location tient donc à l'existence d'une contrepartie. Un ami logé gratuitement quelques semaines est un hébergé. Le même ami qui verse chaque mois une somme au locataire devient un sous-locataire.

Le principe, une interdiction sans accord écrit

L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit au locataire de céder son bail ou de sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, qui porte à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix demandé. La règle s'applique au logement loué vide comme au logement loué meublé à titre de résidence principale (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 24 juillet 2025).

L'accord doit être écrit. Un accord oral, une tolérance ou le simple fait que le bailleur ait eu connaissance de la situation ne remplissent pas l'exigence légale d'un accord écrit. Le locataire a intérêt à demander l'autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception. Le site service-public.gouv.fr propose un modèle de demande.

La loi n'oblige pas le bailleur à accepter. Il apprécie librement la demande au regard de la personne du sous-locataire, de la durée, du prix et de l'usage envisagé. Un refus n'a pas à être justifié, mais une réponse écrite et motivée évite les malentendus.

L'accord du bailleur

Le contenu de l'accord

L'accord du bailleur gagne à être précis. Un document daté et signé, distinct du bail ou annexé à celui-ci, comporte utilement les éléments suivants.

• L'identité du locataire principal et l'adresse du logement.
• Les locaux sous-loués, la totalité du logement ou une pièce désignée, avec leur surface habitable.
• L'identité du sous-locataire, si vous souhaitez agréer une personne précise.
• La durée de la sous-location, qui ne peut dépasser celle du bail principal.
• Le loyer de la sous-location et, le cas échéant, les charges.
• L'usage autorisé, par exemple une habitation à titre de résidence principale du sous-locataire, en excluant si vous le souhaitez la location touristique.
• Le rappel que le locataire principal reste seul tenu envers vous du paiement du loyer et de l'exécution du bail.

Le locataire doit ensuite transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours (service-public.gouv.fr). Cette information permet au sous-locataire de connaître la durée et les conditions qui limitent ses propres droits.

Le plafond du loyer au mètre carré

Le loyer de la sous-location, rapporté au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués, ne peut pas excéder celui que paie le locataire principal. Le locataire ne peut donc pas réaliser de bénéfice sur le prix au mètre carré. La surface habitable exclut notamment les murs, cloisons, escaliers, combles non aménagés, caves, garages, terrasses, balcons et parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Le calcul se fait en trois temps. On divise le loyer du bail principal par la surface habitable du logement pour obtenir le prix au mètre carré. On multiplie ce prix par la surface habitable des locaux sous-loués. Le résultat est le loyer maximal de la sous-location.

Lorsque le sous-locataire dispose en outre de l'usage de pièces partagées, comme la cuisine ou le séjour, la loi ne précise pas comment en tenir compte. Indiquez dans l'accord la surface retenue et le loyer convenu, afin que le plafond soit vérifiable par tous.

La situation du sous-locataire

Le sous-locataire n'a aucun lien de droit avec le propriétaire. Il ne peut pas se prévaloir à son égard des protections de la loi de 1989, comme la durée minimale du bail ou les règles du congé. Lorsque le bail principal prend fin, quelle qu'en soit la cause, il ne dispose d'aucun droit ni d'aucun titre d'occupation à l'encontre du propriétaire.

Le locataire principal reste, quant à lui, seul tenu envers le bailleur. Il doit le loyer et les charges, même si le sous-locataire ne le paie pas. Il répond aussi des dégradations commises par le sous-locataire, comme le prévoit l'article 1735 du Code civil pour les personnes de sa maison et ses sous-locataires.

Si le sous-locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail principal, il devient un occupant sans droit ni titre. Le propriétaire doit alors obtenir une décision de justice pour l'expulser, selon la procédure présentée aux chapitres 113 et 117. Le juge peut aussi condamner le locataire principal à une indemnité d'occupation tant que les lieux ne sont pas libérés.

La sous-location sur les plateformes

La mise en location du logement sur une plateforme de location de courte durée constitue une sous-location. Le locataire doit obtenir au préalable l'accord écrit du propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 mai 2026). Il doit aussi respecter les règles du meublé de tourisme présentées au chapitre 28.

Même avec l'accord du bailleur, le locataire qui loue sa résidence principale à des touristes reste soumis aux limites applicables dans sa commune. Dans les communes qui exigent une déclaration, le nombre total de jours de location de la résidence principale est plafonné, entre 90 et 120 jours par année civile selon la commune. Le numéro d'enregistrement doit figurer dans chaque annonce. La plateforme doit informer le loueur de ses obligations avant la mise en ligne, notamment de la nécessité d'obtenir l'autorisation du bailleur lorsqu'il est locataire.

Un logement social ne peut jamais être loué en meublé de tourisme. Le locataire d'un logement social qui le propose sur une plateforme s'expose à la résiliation de son bail, quelle que soit la durée de location.

La responsabilité des plateformes s'est renforcée. Selon service-public.gouv.fr, la plateforme qui a publié l'annonce d'une sous-location non autorisée peut être condamnée à payer au propriétaire les revenus tirés de cette sous-location. La Cour de cassation a jugé le 7 janvier 2026 (chambre commerciale, pourvois n° 23-22.723 et 24-13.163) qu'une grande plateforme de location de courte durée, qui joue un rôle actif dans la relation entre hôtes et voyageurs, ne peut pas se prévaloir du régime de responsabilité limitée réservé aux hébergeurs de contenus en ligne.

Les recours du bailleur

La restitution des sous-loyers

La Cour de cassation juge que les sous-loyers perçus par le locataire sans l'autorisation du bailleur sont des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727, anil.org). Le bailleur peut donc en réclamer le remboursement, en plus des loyers qui lui sont dus au titre du bail. Cette solution ne vaut pas lorsque la sous-location a été autorisée.

Le montant réclamé doit être prouvé. Le constat de l'annonce, de son calendrier de réservations, des tarifs affichés et des commentaires des voyageurs permet d'estimer le nombre de nuits louées et les sommes perçues. Le bailleur peut aussi demander au juge d'ordonner la communication des montants réellement encaissés.

La résiliation du bail

La sous-location non autorisée est un manquement du locataire à ses obligations. Elle peut entraîner la résiliation du bail du locataire et, par voie de conséquence, celle du contrat du sous-locataire. Le locataire peut en outre être condamné à des dommages et intérêts si le propriétaire subit un préjudice (service-public.gouv.fr).

La clause résolutoire du bail d'habitation ne joue que pour les motifs limitativement admis par l'article 4 de la loi de 1989, à savoir le défaut de paiement du loyer ou des charges, le défaut de versement du dépôt de garantie, le défaut d'assurance et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice. La sous-location irrégulière n'en fait pas partie. Le bailleur doit donc demander au juge de prononcer la résiliation, en démontrant une faute suffisamment grave. Le juge apprécie notamment la durée de la sous-location, son caractère lucratif, sa persistance après mise en demeure et les troubles causés.

Le congé à l'échéance

La sous-location non autorisée constitue un motif légitime et sérieux de congé à l'échéance du bail (chapitre 114). Cette voie évite un procès en résiliation lorsque l'échéance est proche, mais le locataire peut contester le congé et le juge vérifiera la réalité du motif. Conservez donc les mêmes preuves que pour une action en résiliation. Les formes et délais du congé sont détaillés au chapitre 115.

La procédure pas à pas

1. Rassemblez les indices. Annonces en ligne retrouvées à partir de l'adresse ou des photographies, plaintes des voisins, boîte à clés, échanges avec le syndic.
2. Faites constater. Un commissaire de justice peut dresser un constat de l'annonce, des disponibilités et des commentaires, ainsi que des allées et venues si nécessaire.
3. Mettez en demeure. Adressez au locataire une lettre recommandée exigeant la cessation immédiate de la sous-location et la communication des sommes perçues.
4. Prévenez la plateforme. Signalez l'annonce comme illicite, en joignant le bail et l'absence d'autorisation.
5. Évaluez la suite. Selon la gravité et l'échéance du bail, choisissez entre l'action en justice et le congé pour motif légitime et sérieux.
6. Saisissez le juge. Le juge des contentieux de la protection peut prononcer la résiliation, ordonner la restitution des sous-loyers et allouer des dommages et intérêts (chapitre 118).
7. Exécutez la décision. En cas de résiliation, l'expulsion suit la procédure du chapitre 113.

La sous-location en colocation

En colocation sous bail unique, chaque colocataire est locataire en titre. Un colocataire qui loue sa chambre à un tiers, pendant son absence ou après son départ, réalise une sous-location soumise à l'accord écrit du bailleur. Les autres colocataires n'ont pas qualité pour l'autoriser à la place du bailleur.

Le remplacement d'un colocataire sortant ne doit pas se faire par une sous-location déguisée. La voie normale est l'avenant au bail, qui fait entrer le nouveau colocataire comme locataire en titre et libère l'ancien selon les règles de solidarité présentées au chapitre 15. Une sous-location consentie par le colocataire sortant laisse celui-ci tenu du loyer sans qu'il occupe les lieux. Elle prive aussi le bailleur d'un locataire qu'il aurait choisi.

En colocation à baux individuels, chaque locataire ne peut sous-louer que les locaux qui lui sont loués, avec l'accord du bailleur. Le plafond au mètre carré s'apprécie alors par rapport à son propre loyer et à la surface de sa partie privative.

La sous-location dans les autres baux

La règle de l'accord écrit propre à la loi de 1989 ne s'applique pas à tous les contrats. Le tableau suivant présente les principaux régimes.

Le bail du Code civil. Pour une résidence secondaire ou un logement loué à une société, l'article 1717 du Code civil permet au preneur de sous-louer et même de céder son bail si cette faculté ne lui a pas été interdite. Si vous ne souhaitez pas de sous-location, le contrat doit l'interdire expressément. Pour un bail consenti à une entreprise qui loge ses salariés, prévoyez au contraire une clause qui autorise l'occupation par ceux-ci et en fixe les limites (chapitres 18 et 22).

Le bail commercial. Le Code de commerce interdit toute sous-location totale ou partielle sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Lorsque la sous-location est autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte et dispose de droits particuliers lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal. Ces règles sont développées au chapitre 46.

Le logement social. La sous-location d'un logement social en entier est interdite. La sous-location d'une partie du logement n'est possible que pour accueillir une personne de plus de 60 ans ou un adulte handicapé dans le cadre d'un contrat d'accueil familial, ou un jeune de moins de 30 ans dans le cadre d'une cohabitation intergénérationnelle solidaire (service-public.gouv.fr).

Les logements de la loi de 1948. Les quelques logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948 obéissent à des règles propres. Le locataire peut sous-louer en totalité avec l'autorisation écrite du propriétaire et le sous-locataire bénéficie alors du droit au maintien dans les lieux, même si le locataire quitte le logement. Consultez l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avant toute décision concernant un tel logement.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire

Un locataire âgé de 60 ans ou plus peut sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, prévu à l'article L. 118-1 du Code de l'action sociale et des familles. Il doit en informer préalablement le propriétaire, qui ne peut pas s'y opposer. Chacune des parties au contrat de cohabitation peut y mettre fin avec un préavis d'un mois. Ce contrat est présenté au chapitre 17.

La sous-location autorisée par le bailleur

Accepter une sous-location peut servir l'intérêt du bailleur. Un étudiant absent l'été qui sous-loue à un stagiaire continue de payer son loyer et le logement reste occupé (chapitre 14). Un locataire qui partage son logement avec un sous-locataire a plus de facilité à payer son loyer. Une association agréée qui loue un logement pour le sous-louer à un ménage modeste garantit le paiement du loyer (chapitre 24).

Lorsque vous acceptez, encadrez l'accord de quelques précautions.

• Fixez une durée limitée et cohérente avec le besoin exprimé, plutôt qu'une autorisation générale.
• Indiquez le loyer accepté, dans la limite du plafond au mètre carré.
• Excluez expressément la location touristique de courte durée si vous ne l'acceptez pas.
• Demandez l'identité du sous-locataire et, si vous le souhaitez, l'attestation d'assurance couvrant son occupation.
• Rappelez que le locataire principal reste seul tenu envers vous et répond des dégradations.
• Conservez une copie de l'accord signé avec le bail.

Votre assureur propriétaire non occupant et l'assureur du locataire doivent être informés de la présence d'un sous-locataire si leurs contrats l'exigent. Une occupation non déclarée peut compliquer le règlement d'un sinistre (chapitre 108).

La fiscalité

Pour le locataire principal. Les sommes que perçoit le locataire sont imposables. Les revenus de la sous-location d'un logement nu relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC) en application de l'article 92 du Code général des impôts, ou CGI (anil.org). Ceux d'une sous-location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toute location meublée (chapitre 121).

L'exonération de la chambre louée. Le locataire qui sous-loue en meublé une partie de sa résidence principale peut bénéficier de l'exonération prévue à l'article 35 bis du CGI, si la pièce constitue la résidence principale du sous-locataire et que le loyer reste sous un plafond annuel par mètre carré. Pour 2026, ce plafond est de 215 € par mètre carré en Île-de-France et de 159 € dans les autres régions (service-public.gouv.fr). Cette exonération vise les locations et sous-locations réalisées jusqu'au 31 décembre 2026 (chapitre 17).

Pour le bailleur. Les loyers du bail principal restent des revenus fonciers ou des BIC selon que le logement est loué vide ou meublé. Le traitement fiscal des sous-loyers restitués par décision de justice et des dommages et intérêts dépend de leur nature et de ce qu'ils indemnisent. Interrogez votre service des impôts ou un conseil avant de les déclarer.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et le montant d'une condamnation dépend toujours des preuves apportées et de l'appréciation du juge.

Un locataire paie 840 € par mois hors charges pour un appartement de 56 m². Sans autorisation, il le propose sur une plateforme et le loue en moyenne 18 nuits par mois à 85 € la nuit, pendant dix mois, tout en continuant à payer son loyer.

Les sous-loyers sont dus au propriétaire en plus des loyers du bail, puisque ce sont deux créances distinctes. Le locataire perd donc la totalité des sommes perçues et pas seulement son bénéfice. Le juge peut en outre prononcer la résiliation du bail et allouer des dommages et intérêts si le bailleur prouve un préjudice, par exemple une usure anormale du logement ou des troubles subis dans l'immeuble.

Avec une autorisation, la situation aurait été différente. Pour une sous-location à un étudiant de la totalité du logement pendant deux mois d'été, le loyer accepté aurait été au plus de 840 € par mois, soit le même prix au mètre carré que le bail principal.

Les erreurs fréquentes

• Tolérer oralement une sous-location, puis vouloir s'en prévaloir comme d'une faute, alors que la situation a été laissée s'installer.
• Donner un accord sur le principe sans mentionner le loyer de la sous-location.
• Croire que la clause résolutoire du bail permet de résilier pour sous-location sans passer par le juge.
• Changer les serrures ou expulser soi-même un sous-locataire ou des voyageurs.
• Laisser un colocataire sortant se remplacer par un sous-locataire au lieu de conclure un avenant.
• Oublier, dans un bail du Code civil, d'interdire expressément la sous-location si on ne la souhaite pas.
• Agir sans constat préalable, alors que l'annonce peut disparaître dès que le locataire se sait repéré.
• Ne pas déclarer à son assureur la présence durable d'un sous-locataire autorisé.

Liste de contrôle

1. Qualification. Vous avez distingué l'hébergement gratuit, la colocation, la cession du bail et la sous-location.
2. Texte applicable. Vous savez si le bail relève de la loi de 1989, du Code civil, du Code de commerce ou d'un régime spécial.
3. Bail. Le bail rappelle l'interdiction de sous-louer sans accord écrit ou, pour un bail du Code civil, l'interdit ou l'encadre expressément.
4. Demande. Toute demande de sous-location reçoit une réponse écrite.
5. Accord. L'accord précise les locaux, la surface, la durée, le loyer, l'usage et le maintien de la responsabilité du locataire.
6. Plafond. Le loyer de la sous-location respecte le prix au mètre carré du bail principal.
7. Transmission. Le locataire a remis au sous-locataire votre autorisation et une copie du bail.
8. Plateformes. Une éventuelle autorisation de location touristique est donnée par écrit et tient compte des règles communales.
9. Assurance. Les assureurs concernés sont informés de la présence d'un sous-locataire.
10. Preuves. En cas de sous-location irrégulière, un constat a été dressé avant toute démarche auprès du locataire.
11. Mise en demeure. Le locataire a été mis en demeure par lettre recommandée de cesser et de communiquer les sommes perçues.
12. Action. Le choix entre l'action en justice et le congé pour motif légitime et sérieux est fait en connaissance de l'échéance du bail.