Les listes de contrôle du bailleur

La plupart des litiges et des redressements qui touchent un bailleur naissent d'un oubli, rarement d'une règle mal comprise. Un diagnostic périmé, un délai de congé mal calculé, une révision de loyer jamais demandée ou un impayé signalé trop tard suffisent à faire perdre un droit ou de l'argent. Une liste de contrôle courte, relue au bon moment, prévient l'essentiel de ces erreurs.

Ce chapitre rassemble ces listes dans l'ordre de la vie d'un investissement locatif, de l'achat à la revente. Chaque point renvoie au chapitre qui détaille la règle, le calcul ou la procédure. Les listes sont volontairement brèves et ne remplacent pas la lecture de ces chapitres, ni l'avis d'un professionnel dans les situations complexes.

Comment utiliser ces listes

Chaque liste correspond à un moment précis. Relisez-la avant d'agir, cochez chaque point et conservez la liste cochée dans le dossier du logement avec la date. Un point que vous ne pouvez pas cocher signale une vérification à faire avant de signer, d'envoyer ou de payer.

Avant d'acheter

1. La demande locative est vérifiée sur des loyers réellement signés et des délais de location constatés localement (chapitre 4).
2. La classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) est connue. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028 (chapitre 89).
3. Les travaux nécessaires sont chiffrés sur devis avant l'offre (chapitre 2).
4. Le dossier de diagnostic technique est complet et en cours de validité (chapitre 87).
5. En copropriété, les procès-verbaux d'assemblée, le plan pluriannuel de travaux et les informations financières ont été lus (chapitre 109).
6. Pour un bien loué, le bail, les quittances, le dépôt de garantie et la date du premier congé possible sont connus (chapitre 6).
7. Pour un immeuble entier, l'état locatif est rapproché de chaque bail et le bâtiment a été visité par un professionnel (chapitre 7).
8. Le financement est comparé sur le coût total du crédit, assurance comprise. La condition suspensive de prêt reprend le montant, la durée et le taux maximal (chapitre 3).
9. La structure de détention, en nom propre, en indivision ou en société civile immobilière (SCI), est choisie avant l'avant-contrat (chapitre 128).
10. La rentabilité est calculée sur le coût total, frais, travaux et mobilier compris, avec une vacance et une taxe foncière issues de l'étude locale (chapitre 1).

Préparer le logement

1. La surface et la hauteur de la pièce principale respectent les critères de décence (chapitre 88).
2. La classe du DPE permet la location à la date prévue de signature, après prise en compte de l'attestation de reclassement s'il y a lieu (chapitre 89).
3. Les installations d'électricité et de gaz sont sans danger, la chaudière est entretenue et les conduits sont ramonés (chapitre 86).
4. Le détecteur de fumée est installé et fonctionne (chapitre 86).
5. Le chauffage, l'eau chaude et froide, la cuisine, la salle d'eau et les toilettes sont en état de fonctionnement (chapitre 88).
6. La certification et l'assurance du diagnostiqueur sont vérifiées et chaque rapport est relu avant paiement (chapitre 87).
7. Le permis de louer est vérifié auprès de la mairie ou de l'intercommunalité, avec une autorisation obtenue avant la signature si le régime l'exige (chapitre 95).
8. En meublé, chaque élément de la liste réglementaire du mobilier est présent et fonctionne (chapitre 94).
9. L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est souscrite et l'assureur de la copropriété identifié (chapitre 108).
10. Pour des travaux de rénovation, le conseiller France Rénov' a été consulté et les aides ont été demandées avant la signature des devis (chapitre 91).

Fixer le loyer et publier l'annonce

1. Le classement de la commune en zone tendue et l'éventuel encadrement du niveau des loyers sont vérifiés avec le simulateur officiel (chapitre 97).
2. Le dernier loyer du précédent locataire est connu, avec la date de sa dernière révision (chapitre 97).
3. Un logement classé F ou G ne fait l'objet d'aucune hausse de loyer (chapitre 89).
4. Le mode de paiement des charges, provisions ou forfait, est choisi et les provisions reposent sur les dépenses réelles (chapitre 98).
5. L'annonce mentionne le loyer charges comprises, les charges, le dépôt de garantie, le caractère meublé, la commune, la surface habitable et les données du DPE (chapitre 101).
6. Les mentions propres aux logements énergivores et aux territoires encadrés figurent lorsqu'elles s'appliquent (chapitre 101).
7. Les mêmes informations et les mêmes critères sont donnés à tous les candidats (chapitre 101).
8. Aucune somme n'est demandée avant la signature du bail (chapitre 100).

Sélectionner le locataire

1. Chaque dossier comporte une pièce d'identité, un justificatif de domicile et au moins un justificatif d'activité et de ressources, pour le candidat comme pour la caution (chapitre 100).
2. Aucune pièce n'est exigée en dehors de la liste du décret du 5 novembre 2015 (chapitre 100).
3. L'avis d'imposition est contrôlé sur le service de vérification de l'administration fiscale ou par son code 2D-Doc (chapitre 100).
4. L'existence de l'employeur et de l'emploi est confirmée par un contact trouvé indépendamment du dossier (chapitre 100).
5. Le même critère de ressources est appliqué à tous les candidats, en particulier celui de votre assurance (chapitre 100).
6. La garantie retenue est cohérente, à savoir une caution solvable, un visa Visale couvrant le loyer ou un dossier conforme aux critères de la garantie des loyers impayés (GLI), sans cumul interdit (chapitre 100).
7. Les contrôles et leur date sont notés pour pouvoir être présentés à l'assureur en cas de sinistre (chapitre 100).
8. Chaque candidat reçoit une réponse et les dossiers non retenus sont supprimés (chapitre 101).

Signer le bail

1. Le régime est identifié, à savoir location vide ou meublée de résidence principale, bail mobilité ou bail régi par le Code civil (chapitre 10).
2. Le bail suit le contrat type applicable et comporte une clause de révision avec un trimestre de référence (chapitres 11 et 12).
3. La durée est conforme au régime, trois ou six ans en location vide, un an ou neuf mois pour un étudiant en meublé, un à dix mois en bail mobilité (chapitres 11, 12 et 13).
4. Le dépôt de garantie ne dépasse pas un mois de loyer hors charges en location vide ou deux mois en meublé. Aucun dépôt n'est demandé en bail mobilité (chapitre 104).
5. Tous les locataires majeurs sont identifiés au bail et, en colocation, la forme du bail et la clause de solidarité sont choisies en connaissance de cause (chapitre 15).
6. Les garanties sont en place avant la signature, avec l'acte de cautionnement signé, le contrat Visale validé ou la souscription de la GLI effectuée (chapitre 102).
7. Le dossier de diagnostic technique, la notice d'information et, en copropriété, les extraits du règlement sont annexés (chapitre 102).
8. En meublé, l'inventaire couvre au moins le mobilier obligatoire (chapitre 12).
9. L'autorisation de mise en location est jointe au bail si la commune l'exige (chapitre 95).
10. Les dates de révision, de régularisation des charges et de limite de congé sont inscrites dès la signature (chapitre 11).

Entrée dans les lieux

1. L'état des lieux d'entrée est établi contradictoirement, pièce par pièce, avec photographies et relevés de compteurs (chapitre 103).
2. La date de pose ou de réfection des principaux revêtements et équipements y est notée pour apprécier plus tard la vétusté (chapitre 103).
3. Les clés, badges et télécommandes remis sont comptés et mentionnés (chapitre 103).
4. Le dépôt de garantie est encaissé par un moyen traçable, sans autre somme que le loyer et les honoraires réglementés (chapitre 104).
5. L'attestation d'assurance habitation du locataire est remise à l'entrée (chapitre 108).
6. Une fiche de contact et d'urgence est remise au locataire, avec l'emplacement des coupures d'eau, de gaz et d'électricité (chapitre 107).
7. Le tiers payant de l'aide au logement est demandé lorsque le locataire en bénéficie (chapitre 110).
8. Les demandes de complément de l'état des lieux reçues dans les dix jours reçoivent une réponse écrite (chapitre 103).

Exemple illustratif des plafonds à contrôler

L'exemple qui suit est illustratif. Un logement est loué 650 € hors charges avec 50 € de provisions mensuelles, soit 700 € charges comprises dans l'annonce. Les plafonds à vérifier dépendent du régime du bail.

La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, soit 130 € pour deux mois de retard dans cet exemple. Elle n'est pas due si le retard résulte de l'absence de nouvelle adresse du locataire. En immeuble collectif, la provision conservée dans l'attente de l'approbation des comptes ne peut dépasser 20 % du dépôt, soit 130 € en location vide (chapitre 104).

Chaque année pendant la location

1. La révision du loyer est demandée par écrit avec le bon indice de référence des loyers (IRL), au plus tard un an après la date prévue au bail, sauf logement classé F ou G (chapitre 99).
2. Le décompte de charges, ligne par ligne, est envoyé un mois avant la régularisation et les justificatifs restent consultables six mois (chapitre 98).
3. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est refacturée parmi les lignes de l'avis de taxe foncière (chapitre 98).
4. Les provisions sont ajustées au douzième des dépenses réelles (chapitre 98).
5. L'attestation d'assurance du locataire est demandée et vérifiée (chapitre 108).
6. Les attestations d'entretien de la chaudière et de ramonage sont demandées (chapitre 106).
7. Chaque demande d'intervention reçoit une réponse écrite et datée après qualification de sa nature et de sa cause (chapitre 106).
8. Les quittances couvrent chaque mois intégralement payé (chapitre 105).
9. En copropriété, la convocation est lue, le vote exprimé et le délai de contestation du procès-verbal noté (chapitre 109).
10. La PNO et la GLI correspondent toujours à la situation réelle du logement (chapitre 108).

Face à un impayé

1. Le décompte des sommes dues est tenu à jour, échéance par échéance (chapitre 111).
2. Le locataire est contacté puis relancé par écrit dans les quinze premiers jours (chapitre 111).
3. La caution est informée par écrit du premier incident (chapitre 111).
4. L'assureur GLI ou Action Logement pour Visale est prévenu dans le délai prévu et valide toute proposition d'échéancier (chapitre 111).
5. L'impayé est signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) dans les deux mois de sa constitution si le locataire perçoit une aide (chapitre 110).
6. Le locataire est orienté vers les aides disponibles, comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL) (chapitre 110).
7. La clause résolutoire du bail est relue avant le commandement de payer délivré par un commissaire de justice (chapitre 111).
8. Le commandement est dénoncé à la caution dans les quinze jours (chapitre 111).
9. La prescription de l'échéance la plus ancienne est connue et la voie de recouvrement adaptée au montant est choisie (chapitre 112).
10. En cas d'expulsion, chaque date est reportée au calendrier, y compris la trêve hivernale et la naissance d'un éventuel refus implicite du préfet (chapitre 113).

Congé et sortie du locataire

1. Le congé reçu du locataire est vérifié en la forme et la date de fin du bail est confirmée par écrit (chapitre 114).
2. Le motif d'un préavis réduit et son justificatif sont contrôlés (chapitre 114).
3. Le congé du bailleur repose sur l'un des trois motifs légaux et respecte le délai, avec une marge d'au moins un mois (chapitre 115).
4. L'âge et les ressources du locataire sont vérifiés avant tout congé du bailleur (chapitre 115).
5. Un congé est adressé à chaque signataire du bail, ainsi qu'au conjoint ou au partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), avec toutes les mentions requises et une preuve de réception (chapitre 115).
6. La date de l'état des lieux de sortie est fixée par écrit et l'état des lieux d'entrée relu (chapitre 114).
7. La nouvelle adresse du locataire figure sur l'état des lieux de sortie (chapitre 104).
8. Chaque retenue repose sur les états des lieux, sur un devis ou une facture et sur l'application de la vétusté aux seules dégradations (chapitre 103).
9. Le décompte et la restitution sont envoyés dans le délai d'un ou deux mois (chapitre 104).
10. Le départ est signalé à la CAF ou à la MSA, à l'assureur GLI ou à Action Logement (chapitres 110 et 114).

Déclarer ses revenus

1. Les loyers encaissés, non les loyers dus, sont totalisés logement par logement, hors provisions pour charges (chapitre 120).
2. Le choix entre micro-foncier et régime réel tient compte du seuil de 15 000 € de loyers nus par foyer et de l'engagement de trois ans au réel (chapitre 120).
3. Les justificatifs de chaque charge déduite sont au nom du propriétaire, payés et classés par logement et par année (chapitre 139).
4. La déclaration n° 2044 de l'année précédente est sous la main pour le suivi des déficits reportables (chapitre 126).
5. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au réel ont mis à jour les amortissements et télétransmis la liasse n° 2031 avant la date limite (chapitre 121).
6. La position au regard des seuils du régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) et du statut de loueur en meublé professionnel est vérifiée chaque mois de janvier (chapitre 122).
7. Le résultat de la SCI est déclaré sur la déclaration n° 2072 ou n° 2065 dans le délai (chapitre 129).
8. La déclaration d'occupation est mise à jour avant le 1er juillet en cas de changement (chapitre 126).
9. La cotisation foncière des entreprises (CFE) du meublé est consultée dans l'espace professionnel et payée à l'échéance (chapitre 121).
10. L'avis d'impôt est contrôlé dès réception et toute erreur corrigée en ligne ou par réclamation, avant toute demande de l'administration (chapitre 139).

Revendre ou transmettre

1. Le régime de la plus-value est identifié, particulier, SCI à l'impôt sur les sociétés, loueur en meublé professionnel ou marchand de biens (chapitre 136).
2. L'acte d'acquisition, les frais réels et les factures de travaux non déduits sont réunis, à défaut les forfaits de 7,5 % et de 15 % sont envisagés selon leurs conditions (chapitre 136).
3. La date anniversaire de l'acquisition est vérifiée avant de fixer la date de l'acte (chapitre 136).
4. En location meublée au réel, les amortissements déduits sont chiffrés pour le calcul de la plus-value (chapitre 136).
5. Pour une vente occupée, le bail, le dépôt de garantie et le droit de préemption éventuel du locataire sont traités avec le notaire (chapitres 6 et 115).
6. En copropriété, l'état daté est demandé au syndic (chapitre 154).
7. Le prix net de vente est estimé après impôt avant de signer la promesse (chapitre 136).
8. Pour une donation, la réserve héréditaire, la valeur des biens et le barème de l'usufruit sont examinés avec le notaire (chapitre 137).
9. Le locataire est informé du nouveau bailleur et le dépôt de garantie est transféré (chapitre 137).

Situations particulières

Location meublée de tourisme

1. Le statut du logement, résidence principale ou secondaire, est établi et le plafond de jours applicable dans la commune est connu (chapitres 29 et 30).
2. La déclaration ou l'enregistrement en mairie est effectué et le numéro figure sur chaque annonce (chapitre 28).
3. Le changement d'usage, la compensation ou les quotas éventuels sont vérifiés en mairie (chapitre 29).
4. Le règlement de copropriété autorise la location touristique (chapitre 38).
5. Un contrat écrit fixe les dates, le prix, les arrhes ou l'acompte et les conditions d'annulation (chapitre 37).
6. La taxe de séjour est collectée par vous ou par la plateforme et reversée aux dates fixées (chapitre 34).
7. Le régime fiscal, micro-BIC ou réel, est choisi en tenant compte du classement et des seuils de cotisations sociales (chapitre 39).

Locaux commerciaux, garages et autres locations

1. Les conditions du statut des baux commerciaux sont analysées et l'immatriculation du locataire vérifiée avant la signature (chapitre 42).
2. L'inventaire des charges, impôts et taxes est annexé au bail commercial avec leur répartition (chapitre 44).
3. Les échéances triennales et la date d'expiration du bail commercial sont inscrites au calendrier (chapitre 45).
4. Pour un garage ou un parking, le contrat précise la destination, la durée, le préavis, la révision et le dépôt (chapitre 54).
5. Le régime de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de chaque local est identifié, exonéré, imposable de plein droit ou sur option (chapitre 123).

Construire ou diviser

1. Le plan local d'urbanisme (PLU), les servitudes et le certificat d'urbanisme opérationnel confirment le projet (chapitres 61 et 62).
2. L'étude de sol, la desserte par les réseaux et le bornage sont vérifiés avant l'achat du terrain (chapitres 63, 64 et 65).
3. Un architecte est missionné lorsque la surface ou la qualité du demandeur l'impose (chapitre 68).
4. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite avant l'ouverture du chantier et les attestations décennales des intervenants sont réunies (chapitre 73).
5. La réception est faite par écrit avec des réserves précises. Aucune mise en location n'intervient avant (chapitre 74).
6. Les déclarations d'achèvement, en mairie et auprès de l'administration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours, sont déposées (chapitres 68 et 133).
7. Pour une division ou une transformation, l'usage, la copropriété et le risque de requalification fiscale en cas de revente par lots sont examinés (chapitre 92).

Couple, retraite, décès ou difficulté financière

1. Le régime matrimonial ou la convention de PACS est vérifié avant l'achat et l'origine des fonds est déclarée dans l'acte (chapitre 148).
2. Tout mariage, PACS, divorce ou rupture est signalé à l'administration fiscale dans les soixante jours (chapitre 148).
3. En cas de séparation, le locataire est informé par écrit, signé de tous les bailleurs, du destinataire du loyer (chapitre 148).
4. Avant la retraite, le solde entre loyers nets et mensualités est calculé année par année jusqu'à la fin des prêts (chapitre 150).
5. Les documents de chaque bien sont rassemblés dans un dossier accessible aux proches (chapitre 150).
6. Après un décès, chaque locataire est informé de l'interlocuteur et du compte de versement du loyer et les assurances des logements sont maintenues (chapitre 149).
7. La déclaration de succession est déposée dans les six mois du décès (chapitre 149).
8. En cas de difficulté financière, la banque est prévenue par écrit avec un budget et une proposition, avant tout incident de paiement (chapitre 151).

Les erreurs fréquentes

• Cocher un point de mémoire sans avoir vérifié la pièce correspondante.
• Relire la liste après la signature ou l'envoi, alors qu'elle n'a plus d'effet préventif.
• Utiliser une liste ancienne sans tenir compte d'une règle modifiée depuis, comme le calendrier du DPE ou le contrat type de bail.
• Appliquer la liste du bail vide à un meublé, à un bail mobilité ou à une location de tourisme.
• Oublier de conserver la liste cochée, qui sert pourtant de preuve des contrôles devant un assureur ou un juge.

Liste de contrôle

1. Chaque logement dispose de son propre dossier, avec les listes cochées et datées.
2. Les dates de reprise des listes, à la signature, en janvier, au printemps et à chaque congé, sont inscrites à l'agenda.
3. La liste correspondant au régime exact du bail est utilisée.
4. Les chapitres de détail sont relus lorsqu'un point ne peut pas être coché.
5. Les listes sont mises à jour après chaque changement de règle signalé dans le guide.
6. Un professionnel ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) est consulté lorsqu'une situation sort du cadre de la liste (chapitre 154).