La jurisprudence utile au bailleur

Les textes ne disent pas tout. Ce sont les juges qui précisent ce qu'est un logement de fonction, à qui reviennent les sous-loyers d'une sous-location interdite ou quand une indemnité d'occupation est due après le décès d'un locataire. Connaître ces décisions évite de fonder une démarche sur une lecture du texte que les tribunaux ont déjà écartée.

Ce chapitre rassemble les décisions déjà citées dans le guide ainsi que quelques décisions sûres, confirmées par une source officielle ou par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). Elles sont classées par thème, avec leur portée pratique et le chapitre qui les développe. Aucune décision n'est citée ici sans cette confirmation. Les textes qu'elles interprètent sont présentés au chapitre 152.

Lire une décision de justice

Les juridictions et leur poids

La Cour de cassation juge le droit et non les faits. Ses arrêts fixent l'interprétation des textes pour l'ensemble des juridictions judiciaires, en particulier ceux de la troisième chambre civile, compétente pour les baux et la construction. Une décision d'assemblée plénière ou de chambre mixte a un poids renforcé, car elle tranche une divergence ou une question de principe.

Le Conseil d'État joue le même rôle pour les juridictions administratives, notamment en matière d'urbanisme, de fiscalité et de validité des décrets. Le Conseil constitutionnel contrôle la conformité des lois à la Constitution, en particulier sur question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Une disposition qu'il censure disparaît et ses réserves d'interprétation s'imposent à tous les juges.

Arrêt, avis et revirement

La Cour de cassation peut aussi rendre un avis lorsqu'une juridiction l'interroge sur une question de droit nouvelle et sérieuse. L'avis ne lie pas formellement le juge qui l'a demandé, mais il est en pratique suivi. Plusieurs avis récents intéressent directement la procédure d'impayé.

Une jurisprudence peut changer. Un revirement s'applique en principe aux litiges en cours, ce qui peut surprendre une partie qui s'était fiée à la solution antérieure. C'est pourquoi chaque décision citée ici est datée et doit être relue à la lumière des textes en vigueur à la date de votre litige.

Qualifier le bail et son régime

Le logement de fonction suppose un lien réel avec l'emploi

Le 6 mai 2021, la troisième chambre civile a refusé de qualifier de logement de fonction un logement loué par une société civile immobilière (SCI) qui n'était pas l'employeur des occupants (Cass. civ. 3e, 6 mai 2021, n° 20-10.869). En outre, le bail ne renvoyait pas au contrat de travail, sa durée n'était pas liée à l'emploi et le loyer ne constituait pas un avantage professionnel. Les occupants ont été condamnés à payer l'arriéré de loyers (anil.org).

La Cour s'y réfère à un arrêt de la chambre sociale selon lequel le bail consenti par l'employeur à son salarié constitue un logement de fonction lorsqu'une clause lie la location à l'emploi (Cass. soc., 12 décembre 2012, n° 11-20.653). La portée pratique est nette. Un particulier qui loue à une entreprise pour qu'elle loge un salarié ne conclut pas pour autant un bail de logement de fonction (chapitres 9, 10, 18 et 19).

Le logement de fonction peut se transformer en bail d'habitation

Un logement attribué en raison d'un emploi échappe à la loi de 1989. Mais la Cour de cassation a admis qu'une occupation de dix ans et le versement de sommes au titre de l'occupation après la fin du contrat de travail caractérisaient une novation en bail d'habitation soumis à cette loi (Cass. civ. 3e, 23 septembre 2014, n° 13-14.958). Le nouveau propriétaire, qui connaissait la situation, devait respecter ce bail (anil.org).

Pour le bailleur, la leçon est de ne pas laisser durer une occupation sans titre clair après la fin d'un contrat de travail. Encaisser des sommes régulières peut suffire à faire naître un bail protégé (chapitre 9).

Le garage loué séparément

La loi de 1989 ne s'applique aux garages et places de stationnement que s'ils sont loués accessoirement au logement par le même bailleur (Cass. civ. 3e, 5 mars 1997, n° 95-14.588). Lorsque deux contrats distincts existent, le juge recherche l'intention des parties à partir des seuls contrats. Des loyers fixés sans référence à une réglementation particulière et des règles de congé différentes de celles du bail d'habitation montrent que les parties n'ont voulu créer aucun lien entre les deux baux (anil.org).

En pratique, un contrat de garage autonome, avec son propre loyer et ses propres règles de résiliation, relève du Code civil. Un garage mentionné dans le bail d'habitation suit au contraire le sort du logement (chapitres 19 et 54).

Le bail mixte

Le locataire d'un bail mixte d'habitation et professionnel n'est pas tenu d'utiliser les lieux pour chacun des usages prévus pendant le bail (Cass. ass. plén., 22 février 1996, n° 91-21.373). Le bailleur ne peut donc pas obtenir la résiliation au seul motif que le locataire n'y habite plus ou n'y exerce plus. En revanche, le locataire qui n'occupe pas au moins partiellement les lieux pour son habitation principale ne peut pas se prévaloir du droit au renouvellement (anil.org).

La troisième chambre civile l'a confirmé le 5 septembre 2012 (n° 11-22.336) à propos d'une société civile professionnelle d'avocats qui utilisait un local mixte à usage exclusivement professionnel. Le bailleur a pu obtenir l'expulsion après un congé (anil.org). Le 17 novembre 2016 (n° 15-25.265), elle a jugé que le contentieux du bail mixte relève du même juge que celui des baux d'habitation (anil.org). Ce juge est aujourd'hui le juge des contentieux de la protection (chapitres 10 et 51).

Le logement qui n'est pas la résidence principale

Selon l'ANIL, la Cour de cassation reconnaît au bailleur la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail lorsque le logement n'est pas occupé à titre de résidence principale (Cass. civ. 3e, 14 janvier 2016, n° 14-23.621 et 6 mai 2021, n° 20-10.899, cités sur anil.org). Cette voie peut notamment concerner le locataire qui loue le logement en meublé de tourisme au lieu d'y vivre. La résiliation n'est pas automatique et suppose de prouver le défaut d'occupation (chapitres 25 et 30).

Acheter et financer

Le dépôt de garantie après la vente d'un logement loué

Le nouveau bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire, même s'il ne l'a pas reçu du vendeur. La Cour de cassation a appliqué cette règle de l'article 22 de la loi de 1989 dans une affaire où l'acquéreur avait signé un nouveau bail mentionnant un dépôt d'un montant différent. Il devait restituer le montant prévu par le bail d'origine (Cass. civ. 3e, 2016, n° 15-19.169, anil.org).

Une clause de l'acte de vente qui met le dépôt à la charge du vendeur ne vaut qu'entre vendeur et acquéreur. Faites donc mentionner dans l'acte le montant du dépôt et son imputation sur le prix (chapitres 2 et 6).

La SCI et le Code de la consommation

Les règles protectrices du Code de la consommation sur le crédit immobilier, comme le délai de réflexion ou la condition suspensive de prêt, ne s'appliquent en principe pas à une SCI dont l'objet est la détention et la location d'immeubles, même familiale (Cass. civ. 1re, 14 octobre 2015, n° 14-24.915). Les parties peuvent toutefois convenir de les appliquer. Une SCI qui achète doit donc faire stipuler expressément une condition suspensive de prêt dans l'avant-contrat (chapitres 3 et 128).

Pendant la location

Les travaux urgents réalisés par le locataire

Un tableau électrique qui brûle caractérise une situation d'urgence qui autorise le locataire, faute de pouvoir joindre son bailleur, à le faire remplacer lui-même aux frais de ce dernier (Cass. civ. 3e, 28 janvier 2021, n° 19-24.349). La Cour a censuré une cour d'appel qui exigeait la preuve d'une urgence absolue (anil.org).

Le bailleur supporte alors une dépense dont il n'a choisi ni l'entreprise ni le devis. Remettre au locataire dès l'entrée un numéro joignable et les coordonnées d'artisans acceptés réduit ce risque (chapitres 105 et 106).

L'incendie et les voisins

La présomption de responsabilité du locataire en cas d'incendie ne joue qu'envers son bailleur. Le propriétaire d'un immeuble voisin endommagé doit prouver une faute du locataire selon le droit commun (Cass. civ. 3e, 28 janvier 2016, n° 14-28.812). Il ne pouvait donc pas obtenir le remboursement des frais de relogement de ses propres locataires sur le seul fondement de cette présomption (anil.org). L'assurance du propriétaire non occupant prend ici tout son sens (chapitre 108).

Les sous-loyers d'une sous-location interdite

Les sous-loyers perçus par un locataire sans l'autorisation du bailleur sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727). Le bailleur peut en réclamer le remboursement, en plus des loyers dus au titre du bail. La solution ne vaut pas lorsque la sous-location a été autorisée (anil.org).

L'exemple suivant est purement illustratif. Un locataire a sous-loué l'appartement en courte durée pendant 70 nuits à 85 € la nuit, sans autorisation. Les sous-loyers perçus atteignent 70 × 85 €, soit 5 950 €. Le bailleur peut en demander le remboursement, la preuve reposant sur les annonces, les avis de voyageurs et les constats réunis (chapitres 25, 30 et 117).

La responsabilité de la plateforme

La chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 7 janvier 2026 (pourvois n° 23-22.723 et 24-13.163). Selon cet arrêt, une grande plateforme de location de courte durée qui joue un rôle actif dans la relation entre hôtes et voyageurs ne peut pas se prévaloir du régime de responsabilité limitée des hébergeurs de contenus. Service-public.gouv.fr indique que la plateforme qui a publié l'annonce d'une sous-location non autorisée peut être condamnée à payer au propriétaire les revenus qui en sont tirés (chapitre 25).

La fin du bail

Prouver le caractère réel et sérieux de la reprise

Le juge apprécie la réalité de l'intention de reprendre à la date du congé. Il peut toutefois tenir compte d'éléments postérieurs qui la confirment, comme des factures de travaux, des contrats d'énergie, une inscription sur les listes électorales ou la déclaration du changement d'adresse aux services fiscaux (Cass. civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.580). Conservez ces pièces après la reprise, car un congé frauduleux est sanctionné (chapitres 114 et 115).

Le décès du locataire sans bénéficiaire du transfert

Lorsque personne ne remplit les conditions du transfert du bail, celui-ci est résilié de plein droit par le décès. La Cour de cassation a approuvé une cour d'appel qui jugeait qu'il revient au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, faute de quoi aucune indemnité d'occupation n'est due (Cass. civ. 3e, 10 décembre 2008, n° 07-19.320). L'affaire concernait une association légataire universelle de la locataire (anil.org).

Impayés et procédure

Le délai de la clause résolutoire dans les baux anciens

La loi du 27 juillet 2023 a ramené à six semaines le délai laissé au locataire après un commandement de payer. Pour un bail conclu avant son entrée en vigueur dont la clause résolutoire prévoit un délai de deux mois, c'est ce délai de deux mois qui s'applique, selon l'avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Relisez donc la clause de votre bail avant de faire délivrer le commandement (chapitre 111).

L'injonction de payer et la tentative amiable

Pour les demandes qui n'excèdent pas 5 000 €, la saisine du juge doit en principe être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Par un avis du 25 septembre 2025 (n° 25-70.013), la Cour de cassation a jugé que cette obligation ne s'applique pas à la requête en injonction de payer. Pour une assignation, vérifiez si la tentative préalable est exigée dans votre cas (chapitres 111, 112 et 118).

La preuve obtenue de manière déloyale

Depuis un arrêt d'assemblée plénière du 22 décembre 2023 (n° 20-20.648), une preuve obtenue de manière déloyale, comme un enregistrement réalisé à l'insu de l'interlocuteur, n'est plus écartée d'office en matière civile. Le juge vérifie si elle est indispensable à l'exercice du droit à la preuve et si l'atteinte aux droits de l'autre partie est strictement proportionnée. Ce n'est pas une méthode à recommander, mais un dernier recours dont la recevabilité reste incertaine (chapitre 118).

Le délai de l'action en garantie des vices cachés

La Cour de cassation réunie en chambre mixte a jugé le 21 juillet 2023 que le délai de deux ans de l'action en garantie des vices cachés est un délai de prescription. Il peut donc être interrompu par une assignation en référé, puis suspendu pendant l'expertise judiciaire. Cette solution intéresse le bailleur qui découvre un vice après l'achat de son bien (chapitre 118).

Décence, indignité et division

La division irrégulière sanctionnée pénalement

La chambre criminelle de la Cour de cassation a confirmé une amende de 50 000 € contre un propriétaire qui avait divisé un logement en quatre chambres louées par baux distincts, dont trois de moins de 10 m² sans eau potable ni évacuation des eaux usées (Cass. crim., 4 décembre 2018, n° 17-87.420). Il était poursuivi pour soumission de personnes à des conditions d'hébergement indignes et location d'un logement issu d'une division prohibée par l'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). L'ANIL relève que la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) a depuis modifié les règles de la colocation à baux multiples (anil.org).

À l'inverse, la troisième chambre civile a admis la subdivision de lots de copropriété qui se bornait à entériner une situation matérielle existante sans créer de lots d'habitation (Cass. civ. 3e, 3 juin 2021, n° 20-16.320, anil.org). L'interdiction de l'article L. 111-6-1 vise les divisions qui créent des locaux d'habitation trop petits ou dépourvus des équipements essentiels (chapitres 15 et 92).

La suspension du loyer après un arrêté d'insalubrité

L'arrêté d'insalubrité suspend le loyer des locaux d'habitation qu'il vise. La Cour de cassation a refusé d'étendre cette suspension au loyer d'un bail exclusivement professionnel, l'arrêté n'interdisant que l'occupation des locaux à usage d'habitation (Cass. civ. 3e, 11 février 2016, n° 14-28.152, anil.org). Pour un logement, la suspension joue pleinement et les sommes perçues malgré elle doivent être restituées (chapitre 116).

Les locaux propres à l'habitation et le règlement sanitaire départemental

Le Conseil d'État a annulé, le 29 août 2024 (n° 488640), la partie du décret du 29 juillet 2023 qui fixait les caractéristiques des locaux propres à l'habitation, faute d'une seconde consultation du Haut Conseil de la santé publique. Sont notamment concernés la hauteur sous plafond, l'éclairement naturel, la non-exiguïté et la mise à disposition des sous-sols et combles. Pour ces points, les règlements sanitaires départementaux s'appliquent de nouveau (anil.org). Les exigences varient donc d'un département à l'autre (chapitres 55, 86 et 116).

Copropriété et location touristique

Les clauses du règlement de copropriété

Une clause qui restreint la location meublée de courte durée peut être réputée non écrite lorsque le règlement autorise expressément une profession libérale aux inconvénients similaires et que la restriction n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble (Cass. civ. 3e, 8 juin 2011, n° 10-15.891, anil.org). La validité d'une restriction s'apprécie toujours au regard de cette destination (chapitre 38).

Selon l'ANIL, le changement d'usage d'un lot pour en faire un meublé de tourisme ne peut pas être soumis à une décision de l'assemblée générale, conformément à la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 (anil.org). L'autorisation de la mairie et le respect du règlement de copropriété restent deux questions distinctes.

L'interdiction des meublés de tourisme validée

Saisi d'une QPC, le Conseil constitutionnel a jugé conforme à la Constitution la possibilité, issue de la loi du 19 novembre 2024, d'interdire par un vote à la majorité de l'article 26 la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales (décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026). Il a relevé les objectifs de lutte contre les nuisances et contre la pénurie de logements, le champ limité aux immeubles où l'activité commerciale est déjà prohibée et la possibilité de lever l'interdiction à la même majorité. Les autres formes de location restent possibles (chapitre 38).

La taxe de séjour et les plateformes

Le Conseil constitutionnel a validé la coexistence de la taxe de séjour au réel, au forfait et d'un régime mixte (décision n° 2023-1078 QPC du 8 février 2024). Il a également jugé conforme le régime d'amende civile applicable aux manquements à l'obligation de collecte, compris entre 750 € et 2 500 € par manquement (décision n° 2026-1214/1215 QPC du 31 juillet 2026). Ces décisions sont présentées aux chapitres 34 et 35.

Les prestations para-hôtelières

Par une décision n° 498267 du 12 novembre 2025, le Conseil d'État a précisé les conditions dans lesquelles les prestations para-hôtelières sont réputées fournies pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le nettoyage et le linge peuvent être fournis avant l'arrivée, en tenant compte de la durée du séjour, mais l'administration ne pouvait pas les tenir pour automatiquement remplis pour tout séjour de moins d'une semaine. Une boîte à clés peut servir à l'accueil, mais une simple remise de clés ne suffit pas (chapitres 36, 39 et 121).

Occupation illicite

Par sa décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, le Conseil constitutionnel a émis une réserve sur la loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. La seule présence de meubles ne suffit pas à caractériser le domicile. Le juge doit apprécier si elle permet de considérer que la personne a le droit de s'y dire chez elle. Il a censuré la disposition qui exonérait le propriétaire d'un bien occupé illicitement de son obligation d'entretien, jugeant l'atteinte au droit des victimes à réparation disproportionnée (anil.org).

En pratique, un logement meublé vide entre deux locations n'est pas automatiquement votre domicile. Le propriétaire reste responsable de l'entretien de son bien même pendant une occupation sans droit ni titre (chapitre 117).

Construction et travaux

Le contrat de construction de maison individuelle

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui ne respecte pas le formalisme des travaux réservés au maître de l'ouvrage encourt seulement la nullité. Le juge ne peut pas condamner le constructeur à payer le montant des travaux non chiffrés, ni en faire supporter la charge au garant de livraison (Cass. civ. 3e, 21 juin 2018, n° 17-10.175, anil.org). Un chiffrage sous-évalué reste donc à votre charge (chapitres 70 et 72).

Un maître d'œuvre qui choisit les entreprises, établit les devis sans en proposer plusieurs par lot et dirige toute l'opération peut voir son contrat requalifié en CCMI (Cass. civ. 3e, 2018, n° 17-15.067). La Cour a toutefois refusé la démolition demandée par le maître de l'ouvrage, jugée disproportionnée au regard d'un chantier correct (anil.org). Le garant de livraison doit en outre les pénalités de retard depuis le premier jour lorsque le retard dépasse trente jours (Cass. civ. 3e, 11 mai 2000, anil.org). Ces règles sont détaillées aux chapitres 70 et 71.

L'auto-construction et la garantie décennale

En auto-construction, faute de réception, le délai décennal court à compter de la date à laquelle l'ouvrage était utilisable et propre à sa fonction. Les juges l'ont fixée à partir des livraisons de béton, des quantités mises en œuvre et des photographies datées du chantier (Cass. civ. 3e, 19 janvier 2017, n° 15-27.068, anil.org). Le particulier qui revend un ouvrage qu'il a construit répond aussi de la garantie décennale, comme l'a rappelé la Cour de cassation le 30 janvier 2025 (n° 23-16.347) pour un mur de soutènement (chapitre 72).

L'assureur dommages-ouvrage doit répondre dans les soixante jours

Revenant sur sa jurisprudence de 2012, la Cour de cassation a jugé que l'assureur dommages-ouvrage doit répondre dans le délai de soixante jours à une déclaration de sinistre, même lorsqu'il estime que les désordres sont identiques à ceux déjà déclarés (Cass. civ. 3e, 30 septembre 2021, n° 20-18.883). À défaut, les garanties du contrat peuvent être mobilisées (anil.org). Le chapitre 73 présente cette assurance.

Urbanisme et lotissement

Le guide cite aussi trois décisions d'urbanisme. Le Conseil d'État a précisé que la conformité d'un projet de division s'apprécie au regard de l'ensemble du terrain existant à la date de la décision (Conseil d'État, 12 novembre 2020, n° 421590, chapitre 66). Une réponse ministérielle du 17 mars 2022 s'appuie sur une décision du Conseil d'État du 17 mai 2013 (n° 337120) pour admettre qu'un raccordement individuel d'au plus 100 mètres soit mis à la charge du constructeur (chapitre 64). Le Conseil constitutionnel a validé la modification des documents d'un lotissement à la majorité qualifiée des colotis (décision n° 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, chapitre 67).

Tableau récapitulatif

Les erreurs fréquentes

• Invoquer une décision citée par un forum ou un site commercial sans en vérifier la date, le numéro et la portée sur une source officielle ou sur le site de l'ANIL.
• Transposer une solution rendue pour un bail commercial ou professionnel à un bail d'habitation, ou l'inverse.
• Ignorer un revirement ou une loi postérieure qui a modifié la règle interprétée par l'arrêt.
• Confondre un avis de la Cour de cassation, une décision du Conseil constitutionnel et un arrêt de cour d'appel, dont la portée n'est pas la même.
• Laisser durer une occupation sans titre ou un garage sans contrat clair, puis découvrir qu'un bail protégé est né.
• Attendre passivement après le décès d'un locataire seul, au risque de perdre toute indemnité d'occupation.

Liste de contrôle

• La décision invoquée est identifiée par sa juridiction, sa date et son numéro.
• Sa solution a été vérifiée sur une source officielle ou sur le site de l'ANIL.
• Les faits de l'affaire sont comparables aux vôtres.
• Aucune loi ni décision postérieure n'a remis la solution en cause.
• Le chapitre du guide qui traite le sujet a été relu.
• Les preuves utiles sont conservées, comme les constats, photographies datées, factures et courriers.
• L'ADIL ou un avocat a été consulté avant toute action fondée sur une jurisprudence.