Apporter son parc à une société

Un loueur en meublé professionnel (LMP) qui exploite son parc en nom propre envisage souvent, à un moment de son parcours, de le placer dans une société. Il y voit un moyen de préparer la transmission, de faire entrer un associé ou de changer de régime d'imposition. L'apport en société n'est pourtant pas une simple formalité de rangement. Pour l'administration fiscale, c'est une cession de chaque bien apporté, qui fait apparaître les plus-values latentes, déclenche la cessation de l'entreprise individuelle et peut supporter des droits d'enregistrement élevés.

Ce chapitre expose ce que l'apport fait juridiquement, le choix de la société d'accueil, le régime des plus-values et les dispositifs qui permettent de les exonérer ou de les reporter, les droits d'enregistrement, les conséquences sur le statut LMP, la procédure pas à pas, deux exemples chiffrés et les erreurs les plus coûteuses. Les bases des structures de détention figurent dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention et dans le Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés, que ce chapitre ne reprend pas. Le calcul des plus-values professionnelles est détaillé au chapitre 78 et leurs exonérations au chapitre 79.

Ce que l'apport fait juridiquement et fiscalement

Un échange de biens contre des titres

L'apport en nature consiste à transférer la propriété d'un bien à une société, qui remet en contrepartie des parts sociales ou des actions. L'apporteur ne reçoit pas de prix en argent. Il devient associé à hauteur de la valeur retenue pour les biens apportés. L'apport peut porter sur la pleine propriété, l'usufruit ou la simple jouissance d'un bien, selon ce que prévoient les statuts ou une convention annexée (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Lorsque l'apport porte sur un immeuble, il est constaté par un acte notarié et publié au service de la publicité foncière. Les baux en cours sont transmis à la société, qui devient le bailleur. Les emprunts ne suivent pas automatiquement les biens, car le transfert d'une dette suppose l'accord écrit du créancier (même source).

Une cession au regard de l'impôt

Fiscalement, l'apport est une cession à titre onéreux. Pour un LMP, chaque logement inscrit à l'actif de l'entreprise individuelle sort de cet actif à sa valeur d'apport. La différence entre cette valeur et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix de revient diminué des amortissements pratiqués, constitue une plus-value professionnelle, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400).

Lorsque l'apport porte sur l'ensemble de l'activité, il entraîne en outre la cessation de l'entreprise individuelle. Les bénéfices non encore imposés deviennent imposables, une déclaration de cessation doit être déposée dans les quarante-cinq jours de la publication de l'opération dans un support d'annonces légales et la déclaration de résultat de la dernière période dans les soixante jours (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le cas du loueur non professionnel

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui apporte un logement relève du régime des plus-values des particuliers, avec les abattements pour durée de détention propres à ce régime. Depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel diminuent son prix d'acquisition, sauf pour certaines résidences gérées comme les résidences pour étudiants ou pour personnes âgées. Les dispositifs de report propres aux entreprises, présentés plus loin, ne lui sont pas ouverts (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Le calcul figure dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

Le régime applicable dépend du statut de l'année de l'opération. Un foyer qui alterne les deux statuts voit sa plus-value soumise au régime en vigueur lors de la cession (même source, § 460). Avant tout apport, vérifiez donc le statut de l'année en cours selon les deux conditions présentées au chapitre 2.

Choisir la société d'accueil

Les formes possibles

La forme de la société détermine l'impôt qui frappera ensuite les loyers, le statut de l'apporteur et le coût de l'apport lui-même. Les principales options sont la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, la société en nom collectif (SNC), la SARL ou la société par actions simplifiée (SAS) soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) et la société civile immobilière (SCI).

Une société civile qui se livre à des opérations commerciales devient passible de l'IS en application du 2 de l'article 206 du Code général des impôts (CGI), sans option ni possibilité de l'éviter. La location meublée étant une activité commerciale, l'apport de logements meublés à une SCI à l'IR produit donc le plus souvent une SCI à l'IS, avec les conséquences présentées dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique.

La SARL de famille

La SARL formée entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) peut opter pour le régime des sociétés de personnes en application de l'article 239 bis AA du CGI. Elle ne paie alors pas d'IS. Chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans la catégorie des BIC et sa qualité de LMP ou de LMNP s'apprécie dans son propre foyer.

C'est la forme la plus proche de l'exploitation en nom propre. Elle permet de transmettre ensuite des parts plutôt que des immeubles (chapitre 125). L'entrée d'un associé étranger au cercle familial fait perdre l'option et soumet la société à l'IS, ce que des clauses d'agrément doivent prévenir.

La société à l'impôt sur les sociétés

La SARL, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), la SAS ou sa forme unipersonnelle (SASU) soumises à l'IS paient l'impôt sur leur propre bénéfice. Selon la fiche officielle, le taux normal est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les petites et moyennes entreprises qui en remplissent les conditions (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'associé n'est plus imposé sur les loyers, mais sur les rémunérations et les dividendes qu'il perçoit.

Elle fait en revanche disparaître les avantages attachés au statut LMP à l'IR, comme l'imputation des déficits sur le revenu global, l'abattement pour durée de détention de l'article 151 septies B ou l'exonération en fonction des recettes de l'article 151 septies. La revente d'un immeuble par la société est imposée sur la différence entre le prix et la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.

Les alternatives à l'apport

Le loueur peut aussi vendre ses biens à la société ou conserver son parc et faire acheter les seuls nouveaux logements par une société, ce qui évite toute plus-value sur l'existant.

Depuis la loi du 14 février 2022 en faveur de l'activité professionnelle indépendante, l'entrepreneur individuel peut aussi transmettre son patrimoine professionnel dans son ensemble, actif et passif, par une transmission universelle. La fiche officielle présente ce régime comme le mode de transfert de droit commun de l'ensemble de l'entreprise, la reprise des seuls éléments choisis restant possible (même source). Pour un parc immobilier, les conséquences fiscales sont les mêmes que celles d'un apport.

La loi de finances pour 2026 a enfin ouvert une voie en deux temps. L'entrepreneur individuel qui opte pour l'assimilation à une EURL soumise à l'IS, en application de l'article 1655 sexies du CGI, transfère son patrimoine professionnel à l'entité soumise à l'IS. Les plus-values constatées peuvent alors bénéficier d'un report ou d'un étalement sur option, prévus par l'article 151 octies D du CGI, puis d'un nouveau régime de sursis en cas d'apport ultérieur à une société, prévu par l'article 210 E bis (BOFiP, actualité du 19 août 2026). L'option pour l'IS de l'entreprise individuelle est présentée au chapitre 8.

Ce régime s'applique aux options exercées à compter du 1er janvier 2026. La doctrine exige l'exercice d'une profession, c'est-à-dire la réalisation habituelle d'opérations pour son compte dans un but lucratif. Elle ne commente pas spécifiquement la location meublée (BOI-BIC-PVMV-40-20-70-10, § 10). Pour un loueur, son application doit donc être vérifiée avec un avocat fiscaliste, au besoin par une demande de rescrit (chapitre 88).

Les plus-values de l'apport

Le calcul

La plus-value de chaque bien est égale à sa valeur d'apport diminuée de sa valeur nette comptable. Elle se ventile entre court et long terme selon les règles de l'article 39 duodecies du CGI détaillées au chapitre 78. Pour un immeuble détenu depuis au moins deux ans, la fraction égale aux amortissements déduits est une plus-value à court terme et le surplus une plus-value à long terme. Le terrain, qui n'est pas amortissable, ne produit que du long terme après deux ans.

La valeur d'apport est la valeur réelle des biens au jour de l'opération, occupation comprise, justifiée par une expertise ou des ventes comparables.

L'imposition en l'absence de régime particulier

Sans régime d'exonération ni de report, la plus-value nette à court terme s'ajoute au dernier résultat imposé au barème. La plus-value nette à long terme est imposée au taux proportionnel de 12,8 %, avec les prélèvements sociaux dont le taux de l'année doit être vérifié (chapitre 78). L'abattement de l'article 151 septies B réduit la plus-value à long terme des immeubles de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième.

L'exonération en fonction des recettes

L'article 151 septies du CGI exonère les plus-values lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que la moyenne des recettes hors taxes (HT) des deux années civiles précédentes reste inférieure à 90 000 €, avec une exonération partielle jusqu'à 126 000 €. Pour la location para-hôtelière, ces seuils sont de 250 000 € et 350 000 € HT (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'exonération couvre la plus-value à court terme comme celle à long terme.

Ce dispositif rend souvent inutile tout régime de report pour un petit professionnel. Il ne peut en revanche pas se cumuler avec les régimes de report présentés ci-dessous, l'option pour l'un d'eux étant exclusive de l'exonération (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 280). Le choix doit donc être fait avant l'acte.

Les dispositifs exclus pour l'immobilier

Deux exonérations souvent citées ne concernent pas les logements. L'exonération en cas de départ à la retraite de l'article 151 septies A et celle en fonction de la valeur de l'entreprise transmise de l'article 238 quindecies excluent les plus-values immobilières des loueurs en meublé (BOI-BIC-CHAMP-40-20, paragraphe suivant le § 435). Elles ne peuvent jouer que sur le mobilier ou d'éventuels éléments incorporels, comme le précise le chapitre 79.

Le report de l'article 151 octies

La doctrine admet que les loueurs en meublé professionnels bénéficient, toutes autres conditions remplies, du régime de l'article 151 octies du CGI en cas d'apport en société de leur entreprise individuelle (même source). Ce régime, optionnel, distingue deux catégories de biens (BOI-BIC-PVMV-40-20-30-20).

• Les immobilisations non amortissables, comme les terrains, voient l'imposition de leur plus-value reportée au nom de l'apporteur jusqu'à la cession, au rachat ou à l'annulation des titres reçus, ou jusqu'à la cession du bien par la société si elle intervient avant (§ 30 et § 60).
• Les immobilisations amortissables, comme les constructions, voient leur plus-value imposée au nom de la société, qui la réintègre dans ses résultats (§ 190).

La réintégration se fait par parts égales sur cinq ans en général et sur quinze ans pour les constructions et les droits qui s'y rapportent. Lorsque la plus-value nette sur les constructions dépasse 90 % de la plus-value nette globale sur les biens amortissables, la durée est égale à la durée moyenne pondérée d'amortissement de ces biens. La cession d'un bien par la société rend immédiatement imposable la fraction non encore réintégrée (§ 270).

L'apporteur peut aussi opter pour l'imposition immédiate de la plus-value nette à long terme globale sur les biens amortissables, au taux de l'article 39 quindecies. La société est alors déchargée à due concurrence de la réintégration (§ 210 à § 250). Cette option se déclare sur la déclaration de cessation (§ 260).

L'option pour le report est exercée conjointement par l'apporteur et la société dans l'acte d'apport ou de constitution. À défaut, la plus-value est imposable immédiatement (entreprendre.service-public.gouv.fr). La société prend dans l'acte l'engagement de réintégrer les plus-values sur les biens amortissables.

Ce que le report implique ensuite

Le report n'est pas une exonération. La plus-value sur le terrain reste due par l'apporteur et devient imposable dès qu'il cède ses titres, même partiellement à proportion des titres cédés (BOI-BIC-PVMV-40-20-30-20, § 90). La transmission à titre gratuit des titres met en principe fin au report, sauf si le bénéficiaire s'engage à payer l'impôt lors de l'événement qui y mettra fin. Cette règle vaut aussi pour la donation-partage avec soulte et la transmission de la nue-propriété (§ 110 et § 170).

Pour la société, la réintégration sur quinze ans alourdit le résultat imposable de chaque exercice. À l'IS, elle est imposée au taux de droit commun (§ 200). Dans une SARL de famille, elle se répercute sur le résultat imposé chez chaque associé, ce qui peut modifier son statut et ses cotisations. Le report doit donc être comparé à l'exonération immédiate lorsque celle-ci est ouverte ainsi qu'à l'imposition immédiate atténuée par l'abattement pour durée de détention lorsque le parc est détenu depuis longtemps.

Ce tableau indique un ordre d'examen et ne remplace pas la simulation chiffrée de chaque scénario.

Les droits d'enregistrement

L'apport pur et simple

L'apport pur et simple est celui qui est rémunéré uniquement par des titres. Selon la fiche officielle, il est enregistré gratuitement lorsque la société bénéficiaire est soumise à l'IR. Lorsqu'elle est soumise à l'IS, les biens immobiliers apportés supportent un droit de 5 %, sauf si l'apporteur s'engage à conserver pendant trois ans les titres reçus, auquel cas l'enregistrement est gratuit. Les apports soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sont également enregistrés gratuitement (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'engagement de conservation a un coût d'opportunité. Une cession ou une transmission des titres dans les trois ans rend exigibles les droits dont l'apport a été dispensé.

L'apport à titre onéreux

L'apport devient onéreux lorsque la société prend en charge une dette de l'apporteur, en pratique l'emprunt qui a financé les logements. Cette fraction est rémunérée par la prise en charge du passif et non par des titres. Elle est traitée comme une vente pour les droits d'enregistrement, selon des règles d'imputation du passif sur les différents biens apportés que le notaire applique.

Lorsqu'elle porte sur des immeubles, cette fraction supporte en principe les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux global est de 5,80665 % ou de 6,3185 % dans les départements qui ont relevé leur taux depuis le 1er avril 2025 (chapitre 35). Une reprise de 500 000 € d'emprunts sur un parc donne ainsi, à titre d'ordre de grandeur, entre 29 033 € et 31 593 € de droits, hors contribution de sécurité immobilière et émoluments.

Les autres frais

L'acte d'apport supporte les émoluments du notaire et, pour les immeubles, les frais de publicité foncière. Dans une SARL ou une SAS, les apports en nature sont évalués par un commissaire aux apports. Les associés peuvent l'écarter à l'unanimité lorsque chaque apport en nature vaut moins de 30 000 € et que leur total ne dépasse pas la moitié du capital, ce qui est rarement le cas pour un parc immobilier (même source). S'y ajoutent les frais de constitution et les honoraires des conseils.

La TVA

La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. L'apport d'un parc de ce type n'en soulève donc pas en général. Pour une activité para-hôtelière soumise à la TVA, l'apport de l'ensemble de l'activité peut relever de la dispense de l'article 257 bis du CGI pour les transmissions d'universalité, la société reprenant les obligations de régularisation de l'apporteur. La TVA du loueur professionnel est présentée au chapitre 80.

Les conséquences sur le statut et sur la gestion

Le statut LMP de l'apporteur

L'apport de l'ensemble du parc à une société à l'IS fait disparaître le statut LMP de l'apporteur pour les années suivantes, puisqu'il ne perçoit plus de recettes de location meublée. L'année de l'apport, les recettes encaissées en nom propre jusqu'à la cessation sont ramenées à douze mois pour apprécier le seuil de 23 000 € (chapitre 2). Le déficit global du foyer encore reportable reste imputable sur son revenu global dans le délai de six ans. Il ne se transfère pas à la société.

Dans une SARL de famille, le statut est apprécié chaque année dans le foyer de chaque associé, à proportion de ses droits. Un apporteur qui conserve la majorité des parts reste souvent LMP. Un enfant associé minoritaire, salarié par ailleurs, sera le plus souvent LMNP sur sa quote-part. Les règles de cotisations sociales suivent ce statut (chapitre 91).

L'impôt sur la fortune immobilière

L'exonération d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre des biens professionnels obéit à des conditions propres lorsque les logements sont détenus par une société. Un apport peut ainsi faire entrer dans l'assiette de l'IFI des logements qui en étaient exonérés en nom propre, ou l'inverse. Le chapitre 83 détaille ces conditions.

La gestion locative

La société devient bailleresse à la date de l'apport. Informez chaque locataire par écrit du nom du nouveau bailleur, de ses coordonnées et des modalités de paiement du loyer. Transférez les dépôts de garantie dans la comptabilité de la société, qui devra les restituer. Faites mettre à jour les assurances, les garanties de loyers impayés et les contrats de prestataires.

Dans les copropriétés, notifiez la mutation au syndic. Dans les communes soumises à autorisation préalable de mise en location, renseignez-vous auprès de la mairie sur les formalités liées au changement de propriétaire.

Le financement

La banque doit consentir au transfert de ses prêts ou à leur remplacement. Les garanties prises sur les logements, comme les hypothèques ou les privilèges de prêteur de deniers, suivent le bien et doivent être examinées par le notaire. Un remboursement anticipé peut entraîner des indemnités. La banque demande souvent une caution personnelle des associés d'une société nouvelle (chapitre 40).

La procédure pas à pas

1. Établissez la situation de départ. Faites dresser par l'expert-comptable la valeur nette comptable de chaque bien, le montant des amortissements déduits, la date d'acquisition et la moyenne des recettes des deux dernières années civiles.
2. Faites estimer les biens. Obtenez une valeur réelle par logement, en tenant compte de l'occupation, des baux et de l'état technique.
3. Simulez les scénarios. Comparez apport, vente à la société, conservation en nom propre et, le cas échéant, option pour l'IS de l'entreprise individuelle, sur l'impôt immédiat, les droits, les flux annuels et la sortie.
4. Choisissez la forme et le régime fiscal. Arrêtez la forme de la société, l'option éventuelle pour le régime des sociétés de personnes et le régime des plus-values, exonération ou report.
5. Réglez le financement. Obtenez l'accord écrit de la banque sur le transfert ou le remboursement des prêts et sur les garanties.
6. Rédigez les statuts et le traité d'apport. Faites désigner le commissaire aux apports si nécessaire. Intégrez dans l'acte l'option conjointe pour le report et les engagements de la société, ou l'engagement de conservation des titres pour les droits.
7. Signez l'acte notarié et publiez-le. Le notaire fait publier l'apport des immeubles au service de la publicité foncière.
8. Accomplissez les formalités. Immatriculez la société, publiez l'annonce légale, déclarez la cessation de l'entreprise individuelle dans les quarante-cinq jours de la publication et déposez la dernière liasse dans les soixante jours.
9. Organisez la reprise de gestion. Informez les locataires, le syndic, l'assureur, la banque et les prestataires, puis ouvrez le compte bancaire de la société.
10. Mettez en place le suivi. Tenez l'état des plus-values en report et le tableau de réintégration, joints chaque année aux déclarations.

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses arrondies, les prélèvements sociaux et cotisations ne sont pas chiffrés et les calculs réels doivent être établis par l'expert-comptable et le notaire.

Un petit professionnel qui apporte six studios à une SARL de famille

Un LMP exerce depuis 2016. Il loue six studios meublés acquis 420 000 €, dont 70 000 € de terrain et 350 000 € de constructions. Les amortissements déduits sur les constructions atteignent 120 000 €. Ses recettes ont été de 52 000 € en 2024 et de 54 000 € en 2025. En 2026, il apporte les six studios à une SARL de famille constituée avec son conjoint et ses deux enfants majeurs, pour une valeur de 540 000 €, dont 90 000 € de terrain et 450 000 € de constructions. La société reprend 150 000 € d'emprunt.

L'activité est exercée depuis plus de cinq ans et la moyenne des recettes de 2024 et 2025 est de 53 000 €, sous le seuil de 90 000 € HT. L'exonération de l'article 151 septies peut donc couvrir l'ensemble des 240 000 € de plus-value, sous réserve de la vérification des conditions par l'expert-comptable. Opter pour le report de l'article 151 octies n'aurait ici aucun intérêt, puisqu'il ferait perdre cette exonération.

La société étant soumise à l'IR, la fraction rémunérée par des parts est enregistrée gratuitement. La reprise de 150 000 € d'emprunt rend l'apport onéreux à due concurrence. Si cette fraction était taxée comme une vente d'immeuble, les droits atteindraient environ 8 710 € au taux de 5,80665 % ou 9 478 € au taux de 6,3185 %, hors contribution de sécurité immobilière et émoluments.

La SARL de famille amortit ensuite les constructions sur leur valeur d'apport de 450 000 €, selon les composants retenus. Les amortissements déjà déduits par l'apporteur ne se perdent pas, puisqu'ils ont été exonérés lors de l'apport. L'apporteur, majoritaire, reste vraisemblablement LMP sur sa quote-part, alors que ses enfants seront LMNP ou LMP selon les revenus de leur propre foyer.

Un grand parc apporté à une SAS à l'IS

Un LMP détient depuis juin 2014 un parc de quarante logements meublés. Ses recettes ont été de 230 000 € en 2024 et de 240 000 € en 2025. En juillet 2026, il apporte l'ensemble de son entreprise individuelle à une SAS soumise à l'IS. Les immeubles valent 3 600 000 €, dont 600 000 € de terrain et 3 000 000 € de constructions. Ils ont été acquis 2 850 000 €, dont 450 000 € de terrain et 2 400 000 € de constructions, sur lesquelles 700 000 € d'amortissements ont été déduits.

La moyenne des recettes, de 235 000 €, dépasse 126 000 € HT. L'exonération de l'article 151 septies est donc exclue. Deux voies sont comparées.

Dans la première, l'apporteur est imposé immédiatement. Les immeubles sont détenus depuis douze années échues, soit sept années au-delà de la cinquième, ce qui ouvre un abattement de 70 % sur la plus-value à long terme. Les 750 000 € de long terme sont ramenés à 225 000 €, soit 28 800 € d'impôt au taux de 12,8 %, hors prélèvements sociaux. Les 700 000 € de court terme s'ajoutent en revanche au revenu de l'année et sont imposés au barème progressif, ce qui représente le plus gros de la charge.

Dans la seconde, l'apporteur et la société optent pour le report de l'article 151 octies. La plus-value de 150 000 € sur le terrain est reportée jusqu'à la cession des titres. La plus-value de 1 300 000 € sur les constructions est réintégrée par la société, à raison d'environ 86 667 € par an si la durée de quinze ans s'applique. Au taux normal de 25 %, cela représente environ 21 667 € d'IS par an, soit 325 000 € sur quinze ans, sans tenir compte du taux réduit ni de l'éventuelle articulation avec l'abattement pour durée de détention, à vérifier.

Pour les droits, l'apport pur et simple des immeubles à une société à l'IS supporte 5 % de leur valeur, soit 180 000 €, sauf engagement de conserver les titres pendant trois ans. Si la société reprend 1 800 000 € d'emprunts, cette fraction est onéreuse. Taxée comme une vente au taux de 6,3185 %, elle représenterait environ 113 733 €. La reprise du passif pèse donc plus lourd que le choix du régime de plus-value et doit être négociée avec la banque en même temps que le reste du montage.

Les cas particuliers

Le couple

Lorsque les logements sont des biens communs, l'apport suppose l'accord du conjoint, qui doit intervenir à l'acte (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les titres reçus en contrepartie de biens communs sont eux-mêmes communs. Pour des parts sociales, l'époux qui n'a pas la qualité d'associé peut la revendiquer dans les conditions du Code civil, ce qui doit être anticipé dans les statuts. Le couple de loueurs professionnels est traité au chapitre 131.

L'indivision

Des logements détenus en indivision ne peuvent être apportés qu'avec l'accord de tous les indivisaires. Chacun apporte sa quote-part et reçoit des titres à proportion. Le régime de plus-value s'apprécie pour chaque indivisaire selon son propre statut, LMP ou LMNP.

L'apport partiel

L'apport d'un seul immeuble ou d'une partie du parc n'est pas l'apport d'une entreprise individuelle. Le report de l'article 151 octies suppose l'apport de l'ensemble des éléments de l'actif immobilisé affectés à l'activité ou d'une branche complète d'activité. Un apport partiel de logements est donc imposé selon le droit commun, avec la seule exonération en fonction des recettes ou l'abattement pour durée de détention si leurs conditions sont remplies. La notion de branche complète d'activité pour un loueur, par exemple une résidence étudiante exploitée de façon autonome, doit être validée au cas par cas.

Les logements loués nus et meublés

Un foyer qui loue à la fois des logements nus et des logements meublés détient deux patrimoines fiscaux distincts. Les logements nus relèvent des revenus fonciers et leur apport est taxé selon le régime des plus-values des particuliers. Les logements meublés d'un LMP relèvent du régime professionnel. Un apport mixte à une même société combine donc deux calculs. Une société à l'IR qui recevrait les deux types de biens devrait en outre être examinée au regard de son activité prépondérante.

Le passage récent de LMNP à LMP

Un logement acquis lorsque le foyer était LMNP, puis loué pendant une période professionnelle, voit sa plus-value soumise au régime en vigueur l'année de l'apport. Le décompte des cinq ans de l'article 151 septies ne retient que les périodes d'exercice à titre professionnel. Celui de l'abattement de l'article 151 septies B ne retient que les années d'affectation à l'activité professionnelle (chapitre 79). Un apport réalisé peu après le passage au statut professionnel bénéficie donc rarement des dispositifs favorables.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, n'était pas adopté à cette date. Selon les analyses publiées, il prévoit notamment de plafonner l'amortissement de la location meublée non professionnelle et de modifier le sort des plus-values en report sur les titres reçus lors de certains apports de titres à une société, en cas de donation ou de succession. Ces mesures ne visent pas directement l'apport d'une entreprise individuelle de location meublée. L'état d'avancement du texte est suivi au chapitre 87.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la valeur d'apport. Une valeur surévaluée accroît les amortissements de la société pendant des décennies, une valeur sous-évaluée réduit les droits. Dans les deux cas, elle peut rectifier sur la base de ventes comparables.

Elle vérifie ensuite le respect des conditions des régimes de faveur. Pour l'exonération de l'article 151 septies, elle contrôle la durée d'activité et la moyenne des recettes. Pour le report de l'article 151 octies, elle vérifie l'apport de l'ensemble des éléments affectés à l'activité, la présence de l'option et des engagements dans l'acte et la production des états de suivi. Le défaut de production d'un état de suivi est sanctionné par une amende égale à 5 % des sommes omises dans le régime de l'article 151 octies D (BOI-BIC-PVMV-40-20-70-10, § 350).

Elle peut enfin examiner le montage sous l'angle de l'abus de droit, par exemple un apport suivi à bref délai d'une cession des titres ou d'une distribution qui permet à l'apporteur de récupérer la valeur des biens sans impôt. Une opération qui répond à un projet réel de gestion ou de transmission, documenté avant l'acte, résiste mieux à cet examen (chapitre 88).

Les erreurs fréquentes

• Croire que l'apport est neutre parce qu'aucun prix n'est encaissé. Sur l'exemple du grand parc, 1 450 000 € de plus-values apparaissent sans aucune rentrée d'argent.
• Apporter des logements meublés à une SCI à l'IR, qui devient passible de l'IS de plein droit et fait sortir l'activité du régime de l'impôt sur le revenu.
• Opter pour le report de l'article 151 octies alors que l'exonération de l'article 151 septies était ouverte. Sur l'exemple du petit professionnel, 240 000 € exonérés deviendraient une plus-value seulement reportée.
• Oublier que la reprise de l'emprunt rend l'apport onéreux. Une reprise de 150 000 € coûte environ 9 000 € de droits.
• Céder ou donner les titres dans les trois ans après avoir pris l'engagement de conservation qui a dispensé l'apport de droits, ce qui rend exigible un droit de 5 % sur la valeur des immeubles.
• Omettre l'option conjointe dans l'acte d'apport, ce qui rend toute la plus-value imposable immédiatement.
• Ne pas tenir les états de suivi des plus-values en report, sanctionné par une amende proportionnelle aux sommes omises.
• Négliger l'accord de la banque, qui peut exiger le remboursement des prêts.

Liste de contrôle

• Le statut LMP ou LMNP de l'année de l'apport est vérifié pour chaque membre du foyer.
• La valeur nette comptable, les amortissements déduits et la date d'acquisition de chaque bien sont établis par l'expert-comptable.
• Chaque bien est estimé à sa valeur réelle, occupation comprise, avec des justificatifs conservés.
• La durée d'activité et la moyenne des recettes des deux années civiles précédentes sont calculées.
• L'exonération de l'article 151 septies, l'imposition immédiate avec abattement et le report de l'article 151 octies sont comparés par écrit.
• La forme de la société et son régime d'imposition sont choisis après simulation sur toute la durée de détention.
• Pour une SARL de famille, la composition du capital et les clauses d'agrément sont conformes à l'option.
• Le sort des emprunts et des garanties est réglé par écrit avec la banque.
• Les droits d'enregistrement sont chiffrés par le notaire, fraction onéreuse comprise.
• L'engagement de conservation des titres est pris ou écarté en connaissance de cause.
• L'option pour le report et les engagements de la société figurent dans l'acte.
• La déclaration de cessation et la dernière liasse sont déposées dans les délais.
• Les locataires, le syndic, l'assureur et les prestataires sont informés et les dépôts de garantie transférés.
• Les états de suivi des plus-values en report sont joints chaque année aux déclarations.