La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027

Chaque automne, le Gouvernement dépose un projet de loi de finances qui peut modifier les règles applicables dès l'année suivante, parfois même aux revenus de l'année en cours. Le projet pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, contient une mesure importante pour la location meublée, le plafonnement de l'amortissement des loueurs non professionnels. D'autres dispositions intéressent le patrimoine, la transmission et la demande locative.

Ce chapitre fait le point au 25 octobre 2026, date à laquelle aucune de ces mesures n'est adoptée. Il rappelle d'abord le calendrier budgétaire et les mesures déjà en vigueur issues des lois de finances pour 2025 et 2026. Il présente ensuite le projet et les amendements adoptés en commission, ses effets possibles pour un loueur professionnel et plusieurs scénarios d'évolution. Les règles actuelles de la location meublée figurent dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée et l'amortissement au chapitre 76.

Le calendrier budgétaire

Les étapes d'une loi de finances

Le projet est déposé à l'Assemblée nationale, examiné par sa commission des finances puis en séance publique. Sa première partie, consacrée aux recettes et donc aux impôts, doit être votée avant la seconde, consacrée aux dépenses. Le texte passe ensuite au Sénat. En cas de désaccord, une commission mixte paritaire cherche un texte commun. La loi peut enfin être soumise au Conseil constitutionnel avant sa promulgation.

L'article 47 de la Constitution donne au Parlement un délai global de soixante-dix jours pour se prononcer. À défaut, les dispositions du projet peuvent être mises en vigueur par ordonnance. Lorsqu'aucune loi de finances n'est promulguée au début de l'année, une loi spéciale autorise le Gouvernement à continuer de percevoir les impôts existants, dans l'attente du texte définitif.

Les deux derniers exercices

Les deux derniers budgets ont été adoptés après le début de l'année qu'ils concernaient. La loi de finances pour 2025 est la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 et celle pour 2026 la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, selon les références publiées au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (actualité BOFiP sur la contribution différentielle).

Une loi votée en février peut pourtant fixer l'impôt sur les revenus de l'année précédente. Le barème appliqué aux revenus de 2025, déclarés au printemps 2026, est ainsi celui de la loi de finances pour 2026 (service-public.gouv.fr). Pour un loueur, cela signifie qu'une mesure votée début 2027 pourrait encore viser les revenus de 2026 si le texte le prévoit. Les dates d'entrée en vigueur se lisent donc dans chaque article, jamais dans le titre de la loi.

L'état d'avancement au 25 octobre 2026

Le dossier législatif de l'Assemblée nationale confirme le dépôt le 1er octobre et la discussion en séance à partir du 13 octobre. Le report du vote de la première partie a été annoncé le 19 octobre par La Chaîne parlementaire, plus de 2 800 amendements restant alors à examiner. Le rejet de la première partie en commission signifie que la séance publique repart du texte initial. Les amendements adoptés en commission doivent donc être redéposés et votés en séance pour subsister.

Selon le suivi publié par le site NosParlementaires, mis à jour le 25 octobre 2026, les députés avaient examiné quinze des cinquante-huit articles de la première partie à la levée de la séance du 19 octobre. Le vote solennel sur cette partie est reporté au 3 novembre 2026, le vote sur l'ensemble restant prévu le 17 novembre. Le texte ne sera transmis au Sénat qu'après la première lecture à l'Assemblée. Ces dates sont des annonces de calendrier et peuvent encore bouger.

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 suit un parcours parallèle. Selon la même source, l'Assemblée a rejeté sa partie consacrée aux recettes le 23 octobre 2026 et le texte doit être examiné par le Sénat à partir du 9 novembre. Il peut contenir des mesures sur les prélèvements sociaux ou les cotisations, qui intéressent directement le loueur (chapitres 91 et 92).

Les mesures déjà en vigueur

Issues de la loi de finances pour 2025

Plusieurs mesures adoptées en février 2025 continuent de produire leurs effets en 2026 et 2027. Elles sont rappelées ici parce qu'elles forment le socle sur lequel le projet pour 2027 vient s'ajouter.

La suppression du régime simplifié de TVA est confirmée par l'administration. À partir du 1er janvier 2027, les entreprises concernées déposent une déclaration n° 3310-CA3 trimestrielle lorsque leur chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours, avec une option possible pour le rythme mensuel (impots.gouv.fr, actualité du 23 septembre 2026).

La réintégration des amortissements ne concerne que le loueur non professionnel (LMNP). Le loueur en meublé professionnel (LMP) relevait déjà du régime des plus-values professionnelles, dans lequel les amortissements déduits forment une plus-value à court terme (chapitre 78).

Issues de la loi de finances pour 2026

Le dispositif Jeanbrun est détaillé dans le Guide du bailleur privé, Le dispositif Jeanbrun en détail. L'exposé des motifs du projet pour 2027 s'y réfère pour justifier le rapprochement entre location nue et location meublée.

Le projet pour 2027 et la location meublée

Le texte initial de l'article 7

L'article 7 du projet, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », modifie, selon les analyses publiées, les règles d'amortissement de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI) pour la location meublée qui n'est pas exercée à titre professionnel. Les paramètres ci-dessous sont ceux du texte déposé tels que les rapportent de façon concordante plusieurs analyses publiées entre le 2 et le 22 octobre 2026, dont celles de LégiFiscal et de MySweetImmo. Seul le texte promulgué fera foi.

Le plafond s'apprécie par foyer et non par logement. Un foyer qui détient plusieurs meublés en location non professionnelle partagerait donc un seul plafond annuel. Le régime micro n'est pas concerné, puisque son abattement forfaitaire tient déjà lieu d'amortissement.

Les exclusions du texte initial

Le texte initial écarte du plafonnement plusieurs catégories de logements. Il s'agit des résidences pour étudiants et pour jeunes de moins de trente ans en formation, en stage ou en apprentissage, des résidences pour personnes de plus de soixante-cinq ans et de certains établissements sociaux et médico-sociaux, dont les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Ces exclusions sont rédigées par renvoi à des catégories juridiques précises. Une simple appellation commerciale de résidence avec services ne suffirait pas. Le détail serait à vérifier dans le texte définitif, logement par logement.

Le traitement du stock d'amortissements

L'amortissement non déduit faute de bénéfice suffisant est aujourd'hui reportable sans limite de durée, dans les conditions présentées au chapitre 76. Selon le texte initial, le stock constitué au 31 décembre 2026 resterait utilisable sur les exercices clos de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l'exercice. La fraction non utilisée à la fin de 2036 serait perdue.

Exemple illustratif. Un foyer non professionnel dispose au 31 décembre 2026 d'un stock de 60 000 € d'amortissements non déduits. Son bénéfice après amortissements de l'exercice reste de 8 000 € par an. Il pourrait imputer 4 000 € par an, soit 40 000 € sur les dix exercices de 2027 à 2036. Les 20 000 € restants seraient perdus si le bénéfice ne progressait pas.

Les amendements adoptés en commission le 8 octobre 2026

La commission des finances a adopté trois amendements sur la location meublée, selon les comptes rendus publiés par plusieurs sites spécialisés.

• L'amendement I-CF1588, défendu par Guillaume Kasbarian, exclurait du plafonnement et de la perte des reports les meublés loués à titre de résidence principale, sous bail étudiant ou sous bail mobilité.
• L'amendement I-CF776, défendu par Iñaki Echaniz, supprimerait la déduction de l'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027 et exploités en location non professionnelle au réel.
• Un troisième amendement rétablirait l'abattement du régime micro de 71 % pour les chambres d'hôtes.

La commission ayant ensuite rejeté l'ensemble de la première partie, ces amendements ne figurent pas dans le texte discuté en séance. Ils n'ont de portée que s'ils sont de nouveau déposés et adoptés en séance publique. Au 25 octobre 2026, aucune des sources consultées ne fait état d'un vote de l'article 7 en séance et la première partie n'est pas adoptée.

Ce que le projet changerait pour un loueur professionnel

L'effet direct

Tant que le foyer remplit les conditions du statut professionnel, son amortissement continuerait d'obéir aux règles actuelles, y compris aux limites de l'article 39 C du CGI qui empêchent déjà l'amortissement de créer ou d'augmenter un déficit (chapitre 77). Aucune mesure du projet initial ne vise le résultat du LMP, ses cotisations ou ses plus-values professionnelles.

L'effet d'une alternance de statut

Le statut s'apprécie chaque année au niveau du foyer (chapitre 2). Un foyer proche des seuils peut être professionnel une année et non professionnel la suivante, par exemple après une vacance prolongée ou une hausse des autres revenus d'activité. Les années où il serait non professionnel, le plafonnement s'appliquerait à ses amortissements. Le traitement des amortissements reportés d'un foyer qui change de statut dépendra du texte définitif et devra être examiné avec l'expert-comptable.

Un écart accru entre les statuts, sans choix possible

Si le texte était adopté, l'écart de traitement entre LMNP et LMP s'accroîtrait sur l'amortissement, aujourd'hui commun aux deux statuts. Cet écart ne rend pas le statut professionnel avantageux en soi. Le LMP supporte des cotisations sociales sur son bénéfice, relève des plus-values professionnelles et doit tenir une organisation d'entreprise (chapitre 3). Surtout, le statut ne se choisit pas. Il résulte de deux conditions de recettes et de revenus que le foyer remplit ou non.

Le parc mixte

Un professionnel qui exploite des logements à l'année et des meublés de tourisme garde, en tant que LMP, un traitement unique de ses amortissements. Un foyer non professionnel dans la même situation verrait au contraire ses logements soumis à deux plafonds selon le texte initial. Ses meublés de tourisme acquis à partir de 2027 seraient en outre privés d'amortissement si l'amendement I-CF776 était repris. La classification de chaque logement, par type de bail et par date d'acquisition, devient alors une donnée de gestion à tenir à jour.

Les résidences étudiantes et les résidences de services

Les résidences pour étudiants et pour personnes âgées figurent parmi les exclusions du texte initial. Un investisseur non professionnel qui loue un lot à l'exploitant d'une telle résidence ne serait donc pas concerné, à condition que la résidence relève bien des catégories visées. Les résidences de tourisme, en revanche, ne figurent pas parmi les exclusions selon les comptes rendus publiés.

Pour un professionnel qui exploite lui-même une résidence étudiante ou un immeuble de colocation, la question ne se pose pas tant qu'il reste LMP. Elle se poserait en revanche pour les investisseurs non professionnels auxquels il envisagerait de céder des lots, ce qui peut peser sur la valeur de revente d'un immeuble découpé (chapitres 30 et 121). L'amendement I-CF1588 étendrait par ailleurs l'exclusion aux logements loués sous bail étudiant ou bail mobilité, quelle que soit la nature de l'immeuble.

Exemple illustratif

Un foyer détient un logement dont la valeur amortissable des locaux est retenue, pour l'exemple, à 300 000 €. Avant amortissement, le résultat de location est de 12 000 €. L'amortissement par composants actuel est de 9 000 € par an, ce qui laisse un bénéfice de 3 000 €. Le taux marginal d'imposition du foyer est de 30 % et les prélèvements sociaux de la location non professionnelle sont de 18,6 %.

Pour la location à l'année, 2,5 % de 300 000 € donnent 7 500 €, ramenés au plafond de 7 000 €. Le bénéfice augmente de 2 000 €, imposés à 30 % et à 18,6 %, soit 972 €. Pour le meublé de tourisme, 1,5 % de 300 000 € donnent 4 500 €, sous le plafond de 5 000 €. Le bénéfice augmente de 4 500 €, soit 2 187 € de prélèvements supplémentaires. Pour le LMP, le bénéfice reste soumis aux cotisations sociales et non aux prélèvements sociaux, si bien que sa charge totale n'est pas directement comparable et doit être calculée selon les règles du chapitre 91.

Second exemple, un foyer qui détient plusieurs meublés

Un foyer non professionnel loue à l'année trois logements meublés dont les valeurs amortissables des locaux sont retenues, pour l'exemple, à 180 000 €, 150 000 € et 120 000 €. Leurs amortissements actuels sont de 6 000 €, 5 000 € et 4 000 €. Le résultat avant amortissement des trois logements atteint 20 000 €. Le taux marginal du foyer est de 41 %. L'exemple applique le texte initial, sans les amendements de commission.

Le taux de 2,5 % appliqué logement par logement donnerait 11 250 €, mais le plafond de 7 000 € s'apprécie par foyer. Les 8 000 € d'amortissement non admis seraient perdus chaque année, sans report. Le même foyer avec un seul logement aurait été bien moins touché, ce qui montre que le plafond pèse surtout sur les patrimoines non professionnels de plusieurs lots. Si l'amendement I-CF1588 était repris en séance, ces logements loués à titre de résidence principale échapperaient au plafonnement.

Les situations mixtes et les cas limites

Le couple, les concubins et l'indivision

Selon les analyses publiées, le plafond s'apprécierait par foyer fiscal. Un couple marié ou pacsé partagerait donc un seul plafond pour l'ensemble de ses meublés non professionnels, alors que deux concubins, qui forment deux foyers, disposeraient chacun du leur. Pour un logement indivis, chaque indivisaire déclare sa quote-part dans son propre foyer. La façon dont la valeur des locaux et le plafond se répartiraient entre indivisaires dépendra du texte définitif et, le cas échéant, des commentaires de l'administration.

La famille du professionnel

Un loueur professionnel n'est pas visé, mais ses enfants ou ses parents peuvent détenir des lots en location meublée non professionnelle, par exemple après une donation ou un achat aidé. Chaque foyer apprécie son propre statut. Un enfant qui reçoit un studio meublé loué à l'année deviendrait concerné par le plafond, quelle que soit la situation du parent. Les projets de transmission de lots meublés doivent donc intégrer ce paramètre (chapitre 125).

Le professionnel qui perd son statut après 2026

Un foyer LMP en 2026 qui devient non professionnel en 2027, par exemple après la vente de plusieurs lots ou la reprise d'une activité salariée par un conjoint, entrerait dans le champ du plafonnement dès l'exercice concerné. Deux questions resteraient alors ouvertes, le sort des amortissements reportés pendant la période professionnelle et leur inclusion éventuelle dans le stock soumis à la limite de la moitié du bénéfice. Les sources consultées ne les traitent pas. Une sortie de statut prévisible mérite donc d'être simulée avec l'expert-comptable dès la promulgation (chapitre 130).

La société de personnes

Les analyses consultées décrivent la mesure pour des personnes physiques exerçant en location meublée non professionnelle. Le traitement d'une société soumise à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé, comme une société à responsabilité limitée de famille, n'y est pas détaillé. Il faudra lire le texte définitif avant d'en tirer une conclusion. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés relève de règles d'amortissement distinctes, présentées au chapitre 124.

Les autres mesures du projet qui peuvent concerner le professionnel

D'après la présentation publiée le 7 octobre 2026 par le ministère de l'économie sur economie.gouv.fr, plusieurs autres articles intéressent indirectement les loueurs professionnels. Tous restent soumis au vote.

Lors de la séance du 16 octobre 2026, l'Assemblée a adopté un amendement portant à 100 000 € le plafond de l'exonération temporaire des dons familiaux, selon La Chaîne parlementaire. Comme toute disposition de la première partie, ce vote reste provisoire tant que l'ensemble n'est pas adopté.

Les scénarios possibles

Le contenu final ne sera connu qu'après la promulgation et, le cas échéant, la décision du Conseil constitutionnel. Le tableau suivant décrit les principales issues envisageables pour la location meublée, sans préjuger de leur probabilité.

Les débats de l'automne 2025 sur le budget 2026 avaient déjà vu circuler plusieurs propositions sur l'amortissement des bailleurs, dont certaines n'ont pas été reprises. La prudence commande d'attendre le texte promulgué avant d'en tirer des conséquences.

Se préparer sans anticiper

La démarche pas à pas

1. Établissez l'inventaire de vos logements meublés avec, pour chacun, le type de bail, la date d'acquisition, la valeur amortissable des locaux et l'amortissement annuel.
2. Isolez le stock d'amortissements non déduits au 31 décembre 2026, tel qu'il ressortira de la liasse de l'exercice.
3. Vérifiez votre statut probable pour 2026 et 2027 en projetant vos recettes et les autres revenus d'activité du foyer (chapitre 2).
4. Chiffrez avec l'expert-comptable l'effet du texte initial et celui des amendements de commission sur votre résultat 2027.
5. Reportez toute décision de structure, d'apport en société ou de changement de mode d'exploitation jusqu'à la promulgation.
6. Pour un achat en cours, faites préciser dans votre plan de financement le résultat attendu avec et sans amortissement plafonné.
7. Relisez le texte promulgué, en particulier les dates d'entrée en vigueur, les exclusions et le sort du stock, avant d'arrêter la stratégie 2027.

Suivre l'évolution du texte pas à pas

1. Consultez le dossier législatif de l'Assemblée nationale puis du Sénat, qui donne le texte adopté à chaque étape.
2. Distinguez les votes en commission, en séance publique et en commission mixte paritaire, seul le texte adopté définitivement comptant.
3. Lisez la décision du Conseil constitutionnel lorsqu'il est saisi, car il peut censurer tout ou partie d'un article.
4. Vérifiez la publication au Journal officiel sur legifrance.gouv.fr et relevez la date d'entrée en vigueur prévue par l'article.
5. Attendez les commentaires de l'administration au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), qui précisent souvent les modalités pratiques.
6. Faites recalculer votre résultat prévisionnel et vos prévisions de trésorerie à partir du seul texte promulgué.

Les points de vigilance

Une fois la loi promulguée, l'administration appliquera le texte voté, même avant la publication de ses commentaires. La doctrine publiée au BOFiP n'est opposable que dans les termes où elle est rédigée. Un loueur qui retient une interprétation favorable sur un point non commenté prend un risque qu'il peut réduire par un rescrit (chapitre 88).

L'impôt sur le revenu est dû sur les revenus de l'année entière, appréciés au 31 décembre. C'est pourquoi une loi de finances publiée au début de 2027 peut encore régir les revenus de 2026 si son texte le prévoit, comme ce fut le cas pour le barème des deux derniers budgets. Pour l'amortissement, les analyses publiées décrivent une application aux exercices clos à compter de 2027, avec un stock arrêté au 31 décembre 2026. Seule la rédaction définitive de l'article tranchera ce point.

Erreurs fréquentes

• Tenir pour acquis un amendement adopté en commission, alors que la commission a rejeté la première partie et que la séance repart du texte initial.
• Confondre le dépôt d'un projet et l'entrée en vigueur d'une mesure.
• Restructurer un patrimoine ou apporter des logements à une société avant la promulgation.
• Chercher à franchir artificiellement les seuils du statut professionnel pour échapper au plafonnement.
• Oublier que le plafond annuel s'apprécierait par foyer et non par logement.
• Ne pas connaître le montant de son stock d'amortissements reportés.
• Lire la date de la loi plutôt que la date d'entrée en vigueur de chaque article.
• Négliger les mesures déjà votées, comme la suppression du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027.
• Oublier les lots meublés détenus par les enfants ou les parents du professionnel.

Ces erreurs ont des ordres de grandeur précis. Dans le second exemple, appliquer le taux de 2,5 % logement par logement sans plafond de foyer conduirait à prévoir 11 250 € d'amortissement au lieu de 7 000 €, soit un bénéfice sous-estimé de 4 250 € et un impôt sous-estimé d'environ 2 533 €. Dans l'exemple du stock, ignorer la limite de la moitié du bénéfice ferait croire à l'usage intégral de 60 000 € alors que 20 000 € seraient perdus.

Liste de contrôle

• Vérifiez la date de mise à jour de toute information sur le budget 2027 que vous consultez.
• Distinguez les mesures en vigueur, celles votées en séance et celles seulement adoptées en commission.
• Recensez vos logements par type de bail, date d'acquisition et valeur amortissable.
• Faites calculer votre stock d'amortissements non déduits au 31 décembre 2026.
• Projetez votre statut LMNP ou LMP sur les années 2026 à 2028.
• Chiffrez l'effet des différents scénarios avec l'expert-comptable.
• Intégrez la suppression du régime simplifié de TVA dans votre organisation de 2027 si vous êtes redevable de cette taxe.
• Évaluez l'effet de l'abattement plafonné sur les pensions si un membre du foyer est retraité.
• Suivez les mesures de transmission si une donation est envisagée avant le 30 juin 2027.
• Notez les dates annoncées du vote de la première partie et du vote sur l'ensemble, puis vérifiez qu'elles ont été tenues.
• Recensez les lots meublés non professionnels détenus par les autres foyers de votre famille.
• Suivez le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027, qui peut modifier les prélèvements sociaux ou les cotisations.
• Relevez dans le texte promulgué la date d'entrée en vigueur exacte du plafonnement.
• Relisez le texte définitif et la décision du Conseil constitutionnel avant toute décision.