Le statut de loueur en meublé professionnel en détail

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est défini par l'impôt sur le revenu mais ses effets dépassent largement ce seul impôt. Il change le traitement des déficits, le régime des plus-values, la protection sociale et, sous des conditions distinctes, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ce chapitre approfondit les conditions du statut, leur appréciation année par année, la réforme applicable aux non-résidents depuis la loi de finances pour 2026, puis l'entrée et la sortie du statut. Il présente ensuite ses conséquences fiscales, sociales et patrimoniales, avant un exemple chiffré sur trois années. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel, que ce chapitre complète sans le reprendre.

Le fondement du statut

Les textes

Le statut est défini au 2 du IV de l'article 155 du Code général des impôts (CGI). Ces règles figuraient auparavant à l'article 151 septies du même code. Elles ont été transférées à l'article 155 par l'article 13 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, selon la doctrine administrative (actualité du Bulletin officiel des finances publiques, ou BOFiP, ACTU-2019-00061 du 20 mars 2019).

La doctrine qui commente le statut figure au BOFiP sous deux références. La première, BOI-BIC-CHAMP-40-10, traite du champ de la location meublée et des conditions du caractère professionnel. Sa version a été mise à jour le 15 avril 2026 pour intégrer la réforme des non-résidents (actualité BOFiP ACTU-2026-00029). La seconde, BOI-BIC-CHAMP-40-20, traite du régime fiscal, des déficits et des plus-values (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

La fin de la condition d'immatriculation

Jusqu'en 2018, la loi exigeait trois conditions, dont l'inscription d'un membre du foyer au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel. Le Conseil constitutionnel a déclaré cette condition contraire à la Constitution par sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, rendue sur une question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Depuis, l'inscription au RCS n'est plus exigée pour être LMP.

Ce qu'est une location meublée au sens du statut

Le statut ne concerne que les locations de locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un logement insuffisamment meublé est loué nu au sens fiscal et ses loyers sont des revenus fonciers, qui ne comptent pas pour le statut.

La doctrine distingue la location meublée de la para-hôtellerie. L'exploitant qui fournit, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations de type hôtelier, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle, relève de la para-hôtellerie. Des services accessoires ou sans rapport avec l'hôtellerie ne suffisent pas à changer de régime. La para-hôtellerie a ses propres seuils d'exonération de plus-value et des conséquences en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), présentées aux chapitres 5 et 80.

La location de lots à l'exploitant d'une résidence de services relève du régime de la location meublée sous trois conditions posées par la doctrine. Le bail doit porter sur des locaux d'habitation sans prestation annexe à la charge du bailleur. Le bailleur ne doit pas participer aux résultats de l'exploitant. Les parties communes doivent rester accessoires, sans loyer propre.

Première condition, des recettes supérieures à 23 000 €

Ce qui entre dans les recettes

Les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €. Elles s'entendent toutes taxes comprises (TTC), loyers acquis et charges facturées au locataire compris. Les indemnités d'assurance qui garantissent les loyers en font partie. Les recettes qui ne sont pas directement liées à la location, comme les produits financiers ou les subventions d'acquisition, en sont exclues.

Un résident fiscal français prend en compte les loyers de tous ses logements meublés, où qu'ils soient situés, y compris à l'étranger. Lorsque plusieurs membres du foyer louent en meublé, leurs recettes s'additionnent. Pour une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu, comme une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, le seuil s'apprécie au niveau de chaque associé à proportion de ses droits. Ces recettes s'ajoutent à celles que le foyer perçoit en direct.

L'année civile

Le seuil s'apprécie par année civile, même lorsque l'exercice comptable est décalé. Un loueur qui clôture ses comptes au 30 juin apprécie donc son statut sur les recettes du 1er janvier au 31 décembre. Elle impose un suivi mensuel des encaissements.

Le prorata de la première année

Lorsque l'activité commence en cours d'année, les recettes sont ramenées à douze mois, sur la base de 365 jours. Le début de l'activité est la date d'acquisition du logement, c'est-à-dire celle de l'acte authentique, ou la date de son achèvement si l'achat est antérieur. L'achèvement s'apprécie selon l'habitabilité effective du local. Le calcul se fait par logement, puis les recettes ainsi corrigées s'additionnent.

Prenons un exemple illustratif. Un loueur achète un premier studio le 15 avril 2026 et encaisse 16 000 € de recettes jusqu'au 31 décembre, soit sur 261 jours. Ramenées à l'année, ses recettes atteignent environ 22 375 €, soit 16 000 € multipliés par 365 puis divisés par 261. Il reste sous le seuil, alors qu'un encaissement de 17 000 € sur la même période l'aurait fait dépasser.

Le prorata ne se limite pas à la création de l'activité. La doctrine l'applique à chaque local dont la location meublée débute en cours d'année, y compris lorsque le loueur exploite déjà d'autres logements. Elle l'applique aussi au local qui n'était pas affecté à la location meublée à l'origine (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170). Un loueur qui perçoit 18 000 € par an de logements loués depuis plusieurs années achète un appartement le 15 juin 2026 et en tire 12 000 € jusqu'au 31 décembre, soit sur 200 jours. Ses recettes retenues s'élèvent à environ 39 900 €, soit 18 000 € auxquels s'ajoutent 12 000 € multipliés par 365 puis divisés par 200. Les recettes réellement encaissées n'atteignent pourtant que 30 000 €.

La cessation en cours d'année

En cas de cessation totale de l'activité en cours d'année, les recettes de chaque logement cédé ou qui cesse d'être loué sont également ramenées à l'année. En revanche, la cessation partielle, comme la vente d'un seul logement alors que les autres restent loués, n'entraîne aucun ajustement (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 200).

L'erreur inverse est fréquente. Un loueur perçoit 17 000 € de recettes de deux studios conservés et 4 000 € d'un troisième, vendu le 30 juin 2026 après 181 jours de location. Ses recettes de l'année sont de 21 000 €, sous le seuil. S'il ramenait à tort les recettes du studio vendu à douze mois, il retiendrait environ 25 066 € et se croirait LMP, avec des conséquences erronées sur ses déficits, ses cotisations et le régime de la plus-value de cession.

Seconde condition, des recettes supérieures aux autres revenus d'activité

Les revenus de comparaison

La seconde condition compare les recettes de location meublée aux autres revenus d'activité professionnelle du foyer, soumis à l'impôt sur le revenu. La doctrine retient les catégories suivantes.

• Les traitements et salaires, y compris les pensions de retraite et les rentes viagères.
• Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux de la location meublée.
• Les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux.
• Les rémunérations des gérants et associés relevant de l'article 62 du CGI.

Les revenus du patrimoine n'entrent pas dans la comparaison. Les revenus fonciers, les dividendes et les plus-values ne protègent donc pas du statut.

Le montant retenu

Ces revenus sont retenus pour leur montant net, après déduction des frais et abattements. Les revenus exonérés ne sont pas pris en compte. Les déficits de l'année comptent, alors que ceux des années antérieures ne comptent pas. Selon la doctrine, qui s'appuie sur une décision du Conseil d'État du 24 octobre 2014, la prépondérance s'apprécie chaque année avant l'imputation des déficits antérieurs.

La comparaison oppose donc des recettes brutes TTC à des revenus nets, après la déduction forfaitaire de 10 % pour les salaires. Le critère social peut en outre différer du critère fiscal, comme le signale la doctrine. Faites toujours le calcul sur les montants nets imposables.

La réforme applicable aux non-résidents

L'ancienne règle

Jusqu'à l'imposition des revenus de 2025, le contribuable domicilié hors de France ne retenait, pour la seconde condition, que les revenus de son foyer imposables en France selon le droit interne ou les conventions fiscales. Les revenus imposables uniquement à l'étranger étaient exclus. Un expatrié qui louait en meublé en France et percevait son salaire dans son pays de résidence n'avait souvent aucun autre revenu d'activité à comparer. Il devenait LMP dès que ses recettes dépassaient 23 000 €.

La règle issue de la loi de finances pour 2026

L'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié l'appréciation de la seconde condition pour les seuls non-résidents. Le contribuable qui n'est pas domicilié fiscalement en France compare désormais ses recettes à l'ensemble de ses revenus de même nature que ceux retenus pour un résident. Seuls comptent les revenus soumis, dans l'État de résidence, à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu (actualité BOFiP ACTU-2026-00029 du 15 avril 2026). La règle s'applique à partir des revenus de 2026, déclarés en 2027 (service-public.gouv.fr).

La première condition n'est pas modifiée. Le non-résident dont les recettes ne dépassent pas 23 000 € reste loueur en meublé non professionnel (LMNP), quel que soit le montant de ses revenus étrangers. Les règles propres au loueur professionnel non résident, notamment ses prélèvements sociaux et ses obligations déclaratives, sont présentées au chapitre 90.

Apprécier le statut chaque année pas à pas

Le statut se vérifie au début de chaque année, sur les chiffres de l'année écoulée. La méthode suivante permet de le documenter.

1. Listez tous les logements meublés du foyer, en France et à l'étranger, ainsi que les parts de sociétés de personnes qui louent en meublé.
2. Relevez pour chaque logement les recettes TTC encaissées ou acquises du 1er janvier au 31 décembre, charges facturées et indemnités d'assurance comprises.
3. Ramenez à douze mois les recettes des logements dont l'activité a commencé dans l'année, ou de l'ensemble en cas de cessation totale.
4. Ajoutez la quote-part des recettes des sociétés de personnes, à proportion des droits de chaque membre du foyer.
5. Comparez le total au seuil de 23 000 €.
6. Calculez les autres revenus d'activité nets du foyer, pensions comprises, déficits de l'année inclus et déficits antérieurs exclus.
7. Pour un non-résident, ajoutez les revenus étrangers de même nature soumis à un impôt équivalent dans l'État de résidence.
8. Comparez les recettes à ces revenus et notez le statut qui en résulte.
9. Conservez dans votre dossier annuel le tableau de calcul et les justificatifs.

Entrer dans le statut

Un effet pour l'année entière

Le statut s'applique à toute l'année au cours de laquelle les deux conditions sont réunies ainsi qu'à l'ensemble des locations meublées du foyer. Un loueur qui franchit le seuil en novembre grâce à un nouvel achat est LMP pour toute l'année, y compris pour les loyers encaissés en janvier.

Les déficits antérieurs

Les déficits accumulés lorsque le loueur était LMNP ne deviennent pas imputables sur le revenu global. Ils ne s'imputent pas davantage sur les bénéfices professionnels. Ils restent en attente et redeviennent imputables sur les bénéfices non professionnels si l'activité redevient non professionnelle, dans la limite de leur délai de dix ans (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250).

Les charges antérieures à la première location

Lorsque le loueur est professionnel dès le début de la location, les charges engagées avant la mise en location d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, comme les intérêts intercalaires, peuvent s'imputer par tiers sur le revenu global des trois premières années de location (même source, § 360 à 390). Cette faculté prend fin définitivement si le loueur perd la qualité de LMP, même s'il la retrouve ensuite. La fraction non imputée suit alors le régime des déficits non professionnels.

Les démarches

Le passage en LMP ne suppose aucune déclaration fiscale particulière. Il entraîne en revanche une affiliation à l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) à vérifier ainsi que la tenue d'un suivi distinct des déficits selon leur origine. Les formalités de début d'activité sont présentées au chapitre 7 et le passage du statut de particulier à celui de professionnel au chapitre 6.

Sortir du statut

La sortie par le jeu des conditions

Le statut cesse pour l'année au cours de laquelle l'une des deux conditions n'est plus remplie. La sortie peut résulter d'une vente, d'une baisse des loyers, de la reprise d'un emploi par un membre du foyer, d'un mariage avec une personne qui perçoit des revenus d'activité ou, pour un non-résident, de la réforme de 2026. Le loueur redevient LMNP sans démarche fiscale particulière.

Les déficits professionnels déjà imputés sur le revenu global restent acquis. Les déficits LMNP antérieurs, gelés pendant la période professionnelle, redeviennent imputables sur les bénéfices non professionnels s'ils ont moins de dix ans. La faculté d'imputer par tiers les charges antérieures à la mise en location disparaît définitivement.

La plus-value en cas de changement de statut

La plus-value d'un logement vendu par un loueur qui a été successivement professionnel et non professionnel suit le régime applicable au moment de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 460). Un loueur LMP l'année de la vente relève des plus-values professionnelles, même s'il a été LMNP pendant des années. Un loueur redevenu LMNP l'année de la vente relève du régime des particuliers.

Le statut de l'année de cession n'est connu qu'au 31 décembre. La doctrine admet donc que le contribuable incertain applique les règles du statut qui était le sien l'année précédente, puis régularise lors de l'imposition des revenus de l'année de cession, sans pénalités ni intérêts de retard, sous réserve des majorations prévues en cas de manquement délibéré (même source, § 470). Selon la même doctrine, l'exonération de l'article 151 sexies du CGI n'est pas applicable à la cession d'un bien par une personne successivement non professionnelle puis professionnelle, sauf transfert du bien du patrimoine privé au patrimoine professionnel (§ 480).

L'affiliation sociale

La sortie du statut fiscal ne met pas automatiquement fin à l'affiliation à l'Urssaf. Une question écrite publiée au Journal officiel du 22 septembre 2026 a d'ailleurs relevé que le droit en vigueur ne prévoit pas explicitement le réexamen de l'affiliation lorsque les recettes repassent sous le seuil. Signalez vous-même le changement à l'Urssaf et conservez la preuve de cette démarche.

La cessation de l'activité

La cessation de toute location meublée, ou le retrait d'un logement de l'activité pour l'occuper ou le louer nu, est un événement distinct de la simple sortie du statut. Pour un LMP, le retrait d'un bien de l'actif professionnel peut rendre imposable une plus-value sans qu'aucun prix soit encaissé. La cessation et la sortie du statut sans vente sont traitées aux chapitres 123 et 130.

Les conséquences fiscales

Le régime d'imposition

Le LMP déclare des BIC professionnels. Pour les revenus de 2026, le régime micro-BIC est ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes pour une location de longue durée ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Il l'est jusqu'à 15 000 € avec un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé (service-public.gouv.fr). Le régime réel est ouvert sur option en dessous de ces seuils et obligatoire au-delà.

Au régime réel, le loueur tient une comptabilité, établit un compte de résultat et un bilan qui comprend les biens loués. Ces obligations s'appliquent de la même manière aux loueurs professionnels et non professionnels (même doctrine, § 56). Le régime réel du professionnel est détaillé au chapitre 75.

L'amortissement

Le loueur au régime réel amortit le bâti hors terrain, les composants et le mobilier. Pour une personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges, en application de l'article 39 C du CGI (même doctrine, § 57). Cette règle s'applique aussi au LMP. L'amortissement ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit. La fraction non déduite est reportée sur les exercices suivants.

Le déficit du LMP provient ainsi des charges autres que l'amortissement, comme les intérêts d'emprunt, les frais d'acquisition déduits, les travaux d'entretien, la taxe foncière ou la cotisation foncière des entreprises (CFE). L'amortissement par composants fait l'objet du chapitre 76.

Les déficits

Le déficit du LMP s'impute sur le revenu global du foyer sans limitation de montant (même doctrine, § 350). S'il excède ce revenu, le surplus se reporte sur le revenu global des six années suivantes (service-public.gouv.fr). Le déficit d'un LMNP, au contraire, ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle pendant dix ans. Les déficits du LMP sont détaillés au chapitre 77.

Les plus-values

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI. La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien. La part qui correspond aux amortissements est une plus-value à court terme. Le surplus, pour un bien détenu depuis au moins deux ans, est une plus-value à long terme.

L'amortissement comptabilisé dont la déduction a été différée par l'article 39 C et qui n'a pas encore été déduit à la date de la cession majore la valeur nette comptable retenue pour le calcul de la plus-value. Il réduit donc d'autant la plus-value imposable, conformément au 3 du II de l'article 39 C du CGI (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 160). La règle est inverse pour les amortissements définitivement exclus par l'article 39 G du CGI lorsque le logement a ouvert droit à la réduction d'impôt de l'article 199 sexvicies, dite Censi-Bouvard. Si le loueur est professionnel à la date de la cession, ces amortissements comptabilisés mais jamais déductibles sont retenus pour le calcul de la plus-value, le 3 du II de l'article 39 C n'étant pas applicable (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 340). Pour un loueur au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est réputé couvrir les amortissements linéaires, dont la quote-part reste une plus-value à court terme. Le calcul relève de l'expert-comptable et fait l'objet du chapitre 78.

Les exonérations de plus-value

L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes des deux années civiles précédant la cession restent sous certains seuils. L'exonération est totale sous 90 000 € hors taxes (HT) et partielle entre 90 000 € et 126 000 € HT. Pour la para-hôtellerie, les seuils sont de 250 000 € et 350 000 € HT (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les périodes d'activité professionnelle se cumulent pour le calcul des cinq ans (même doctrine, § 410 à 430).

L'article 151 septies B prévoit en outre un abattement de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme des immeubles affectés à l'exploitation. Les logements loués par un LMP sont réputés affectés à l'exploitation, ce qui n'est pas le cas de ceux d'un LMNP (BOI-BIC-PVMV-20-40-30). La plus-value à long terme est ainsi exonérée après quinze années révolues. Ces exonérations sont détaillées au chapitre 79.

Les autres impôts

La location meublée sans prestation hôtelière n'est pas soumise à la TVA. Le LMP est redevable de la CFE sauf exonération, ainsi que de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque son chiffre d'affaires hors taxes dépasse 500 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Ces impositions sont présentées aux chapitres 80 à 82.

Les conséquences sociales

Des cotisations à la place des prélèvements sociaux

Le LMNP paie sur son bénéfice les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, de 18,6 % depuis l'imposition des revenus de 2025 (service-public.gouv.fr). Le LMP relève de la protection sociale des travailleurs indépendants. Il verse des cotisations sociales et ne paie pas ces prélèvements sur son revenu d'activité.

Les régimes possibles

Pour les revenus de 2026, la fiche officielle consacrée aux cotisations des loueurs en meublé présente les régimes suivants (service-public.gouv.fr).

Pour la location de longue durée, ces cotisations ne sont dues que si le loueur remplit aussi la condition de prépondérance des recettes. Le régime du micro-entrepreneur calcule les cotisations sur les recettes, à un taux forfaitaire. Celui des travailleurs indépendants les calcule sur le bénéfice, avec des cotisations minimales. Les taux ne figurent pas sur la fiche citée et doivent être simulés sur le site de l'Urssaf. Les cotisations du LMP font l'objet des chapitres 91 et 92.

Les droits ouverts

Les cotisations ouvrent des droits à l'assurance maladie, aux indemnités journalières et à la retraite des travailleurs indépendants. Leur montant dépend du revenu déclaré, de sorte qu'un bénéfice réduit par l'amortissement ouvre peu de droits. Pour un retraité qui devient LMP, les cotisations relèvent des règles du cumul emploi-retraite, à vérifier auprès de sa caisse. La protection sociale et la retraite du loueur sont traitées aux chapitres 93 et 94.

Les conséquences patrimoniales

L'IFI

Le statut fiscal de LMP n'emporte pas à lui seul l'exonération d'IFI. Selon la doctrine, les logements meublés sont des biens professionnels lorsque le foyer réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles et retire de cette activité plus de 50 % de ses revenus professionnels, en comparant le bénéfice net de la location au revenu net du foyer dans les catégories professionnelles (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 50 à 60). Seuls les locaux effectivement loués peuvent être exonérés.

Un LMP dont le bénéfice est nul grâce à l'amortissement ne retire aucun revenu de l'activité au sens de cette règle. Il peut donc rester imposable à l'IFI sur ses meublés. À l'inverse, l'exonération des logements fait perdre la déduction des dettes qui s'y rapportent. L'IFI du professionnel fait l'objet du chapitre 83.

La séparation des patrimoines

Le loueur en nom propre exerce son activité sans créer de personne morale. La question de la protection de son patrimoine personnel contre les créanciers de l'activité, notamment par le statut de l'entrepreneur individuel issu de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, est traitée au chapitre 8. Elle doit être examinée avant tout endettement important.

La transmission

Les logements affectés à l'activité professionnelle obéissent, lors d'une donation, d'une succession ou d'un apport à une société, à des règles qui diffèrent de celles d'un patrimoine privé. Selon la doctrine, une donation ne constitue pas en elle-même un fait générateur de plus-value pour le loueur non professionnel. Pour le professionnel, la transmission de l'activité et les régimes de report ou d'exonération qui peuvent s'y appliquer sont présentés aux chapitres 122 et 124 à 127. Ils doivent être examinés avec un notaire et un expert-comptable avant tout acte.

Un exemple chiffré sur trois années

L'exemple qui suit est illustratif. Il ne tient pas compte du détail des cotisations sociales, dont le calcul dépend du régime et des barèmes de l'Urssaf. La tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % est une hypothèse.

La situation

Un couple marié perçoit des salaires nets imposables de 52 000 € par an. Il loue à l'année cinq studios meublés au régime réel, pour 34 000 € de recettes TTC en 2026. Il dispose de 3 000 € de déficits LMNP de 2024, encore reportables.

L'année 2027

En 2027, l'un des époux prend un congé parental et les salaires nets du foyer tombent à 30 000 €. Le couple achète un sixième studio à crédit et ses recettes atteignent 41 000 €. Les deux conditions sont remplies et le foyer est LMP pour toute l'année 2027.

Supposons que l'activité dégage cette année-là un déficit de 5 000 €, issu des intérêts et des frais d'acquisition, l'amortissement étant reporté. Le couple impute ce déficit sur son revenu global. Avec une TMI de 30 %, l'économie d'impôt sur le revenu est d'environ 1 500 €. Les 3 000 € de déficits LMNP de 2024 restent gelés. Le foyer doit vérifier son affiliation à l'Urssaf et ses cotisations pour 2027.

L'année 2028

En 2028, les salaires reviennent à 52 000 € et dépassent les recettes. Le couple redevient LMNP. Le déficit de 2027 déjà imputé reste acquis. Les 3 000 € de déficits de 2024 redeviennent imputables sur les bénéfices non professionnels, jusqu'à l'imposition des revenus de 2034, dixième année suivant leur constatation.

Si le couple vend un studio en 2028, la plus-value relève du régime des particuliers, puisqu'il est LMNP l'année de la cession. S'il hésite sur son statut au moment de la vente, la tolérance administrative lui permet d'appliquer celui de 2027, puis de régulariser. Le couple signale aussi à l'Urssaf la fin de la période professionnelle.

Les situations mixtes

Le mariage, le PACS et la séparation

Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal. L'année du mariage ou de la conclusion d'un pacte civil de solidarité (PACS), le couple fait en principe une déclaration commune pour toute l'année, sauf option pour des déclarations séparées. Les recettes meublées et les revenus d'activité des deux partenaires sont alors comparés sur l'année entière. Un loueur LMP qui épouse une personne salariée peut ainsi redevenir LMNP dès l'année du mariage, avec les effets décrits plus haut sur les déficits et la plus-value.

La séparation produit l'effet inverse. Le loueur qui perd les revenus d'activité de son ancien conjoint peut devenir LMP l'année même, sans rien changer à son parc. Le partage des logements entre les époux modifie aussi les recettes de chacun. Faites refaire le calcul du statut avant de signer une convention de divorce ou un acte de partage.

La SARL de famille et les sociétés de personnes

Une société à responsabilité limitée (SARL) de famille qui a opté pour l'impôt sur le revenu, ou une autre société de personnes qui loue en meublé, n'a pas elle-même de statut. Chaque associé ajoute à ses propres recettes une quote-part des recettes de la société, à proportion de ses droits. Un associé minoritaire peut donc être LMNP pendant qu'un autre, sans autre revenu d'activité, est LMP pour la même société. Les déficits et les plus-values se répartissent ensuite selon le statut de chacun.

La location nue et la location meublée dans le même foyer

Les loyers des logements nus restent des revenus fonciers. Ils ne s'ajoutent pas aux recettes meublées et ne comptent pas parmi les autres revenus d'activité. Le déficit foncier suit son propre régime, plafonné sur le revenu global, alors que le déficit du LMP s'y impute sans plafond. Le foyer tient donc deux comptabilités distinctes, l'une pour la déclaration de revenus fonciers et l'autre pour la liasse des BIC.

Petit professionnel et grand parc

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord les chiffres qui fondent le statut. Elle vérifie que les recettes incluent les charges facturées et les indemnités d'assurance, que le prorata part de la date de l'acte authentique ou de l'achèvement et que les autres revenus d'activité sont retenus pour leur montant net. Un statut de LMP revendiqué pour imputer un déficit sur le revenu global est examiné avec une attention particulière.

Elle contrôle ensuite la cohérence entre les années. Un déficit LMNP imputé sur le revenu global, un amortissement déduit au-delà de la limite de l'article 39 C ou une plus-value calculée selon le régime d'un statut qui n'était pas celui de l'année de cession exposent à un rappel d'impôt. La tenue d'un dossier annuel, avec le tableau de calcul et les justificatifs, constitue la meilleure défense.

Les erreurs fréquentes

• Croire que le statut se choisit, ou qu'une absence d'immatriculation au RCS permet de l'éviter.
• Apprécier le seuil sur l'exercice comptable plutôt que sur l'année civile.
• Oublier le prorata de la première année ou l'appliquer à une simple vente partielle.
• Croire que le prorata ne vaut que pour la création de l'activité, alors qu'il s'applique à chaque logement entré en location meublée dans l'année.
• Retrancher de la valeur nette comptable les amortissements différés par l'article 39 C et non encore déduits, ce qui gonfle la plus-value.
• Comparer les recettes à des salaires bruts plutôt qu'aux revenus nets imposables.
• Ajouter les revenus fonciers ou les dividendes aux autres revenus d'activité.
• Pour un non-résident, ignorer la prise en compte des revenus étrangers depuis les revenus de 2026.
• Penser que l'amortissement peut créer un déficit imputable sur le revenu global.
• Croire que les déficits LMNP antérieurs deviennent imputables sur le revenu global après le passage en LMP.
• Vendre un logement sans avoir déterminé le statut de l'année de cession.
• Supposer que le statut de LMP exonère automatiquement les meublés d'IFI.
• Laisser courir une affiliation à l'Urssaf après la sortie du statut sans la signaler.

Liste de contrôle

• Chaque mois de janvier, calculez les recettes meublées TTC du foyer de l'année civile écoulée, sociétés de personnes comprises.
• Appliquez le prorata de 365 jours pour tout logement dont l'activité a commencé dans l'année.
• Calculez les autres revenus d'activité nets du foyer à partir des montants nets imposables.
• Si vous êtes non-résident, ajoutez vos revenus étrangers soumis à un impôt équivalent et conservez-en les preuves.
• Consignez le statut retenu et le tableau de calcul dans votre dossier annuel.
• Tenez un tableau des déficits par origine, professionnelle ou non, puis par année.
• Suivez l'amortissement différé par l'article 39 C dans un tableau distinct.
• Vérifiez votre affiliation et votre régime auprès de l'Urssaf à chaque changement de statut.
• Avant toute vente, simulez le statut de l'année de cession et la moyenne des recettes des deux années précédentes.
• Chaque 1er janvier, vérifiez les deux conditions de l'exonération d'IFI à partir du bénéfice net.
• Faites établir la valeur nette comptable de chaque logement au moins une fois par an.
• Faites examiner toute cessation, tout retrait de bien et toute transmission par un expert-comptable et un notaire.