Qu'est-ce qu'un bailleur professionnel

Aucun texte ne définit le bailleur professionnel en une seule phrase. Le droit fiscal, le droit de la sécurité sociale, le droit du bail, le droit commercial et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) posent chacun leurs propres critères. Un même propriétaire peut donc être professionnel au regard de l'impôt sur le revenu, rester redevable de l'IFI sur ses logements et ne jamais être un commerçant au sens du Code de commerce.

Ce chapitre distingue ces notions et les situations qu'elles recouvrent. Il présente le loueur en meublé non professionnel (LMNP), le loueur en meublé professionnel (LMP), le propriétaire qui loue nu un grand nombre de logements, le marchand de biens et le gestionnaire qui administre les biens d'autrui. Il se termine par un tableau des critères, trois cas chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les bases de la location meublée figurent dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée.

Une notion éclatée entre plusieurs branches du droit

Le mot « professionnel » n'a pas le même sens selon la question posée. Pour l'impôt sur le revenu, il désigne un statut qui découle de chiffres de recettes et de revenus. Pour l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf), il détermine si des cotisations sociales sont dues. Pour le droit du bail, la distinction utile oppose la personne physique à la personne morale. Pour l'IFI, elle oppose les biens affectés à une activité principale aux biens de placement.

Ces qualifications ne se commandent pas les unes les autres. Le statut fiscal de LMP n'entraîne pas automatiquement l'exonération d'IFI, car les deux impôts n'appliquent pas les mêmes conditions. À l'inverse, un propriétaire qui consacre tout son temps à un parc de logements loués nus reste, pour l'impôt, un simple détenteur de revenus fonciers. Raisonner branche par branche évite la plupart des erreurs de qualification.

La notion fiscale

La location nue, des revenus fonciers quel que soit le nombre de lots

Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux. Cette qualification ne change pas avec la taille du patrimoine. Un propriétaire de quarante appartements loués nus déclare ses loyers dans la même catégorie qu'un propriétaire d'un studio, au régime réel lorsque ses recettes dépassent le plafond du micro-foncier.

La location nue ne donne donc jamais accès au statut de loueur professionnel au sens de l'impôt sur le revenu. Le déficit foncier reste plafonné sur le revenu global, les biens ne s'amortissent pas et la plus-value relève du régime des particuliers. Les limites de ce régime pour un grand parc sont présentées au chapitre 4. Les règles de base figurent dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue.

Le déficit foncier provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond, identique pour un petit et pour un grand patrimoine, explique pourquoi les gros bailleurs en location nue se posent tôt la question d'une société ou d'un passage au meublé.

La location meublée, des bénéfices commerciaux dès le premier logement

Les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu'elle soit habituelle ou occasionnelle. Cette règle est rappelée par la doctrine administrative au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), sous la référence BOI-BIC-CHAMP-40-20. Le loueur d'un seul studio meublé est donc, au sens fiscal, titulaire d'une activité commerciale, même s'il ne se considère pas comme un professionnel.

Le logement doit comporter un mobilier suffisant pour permettre une occupation normale. À défaut, la location est requalifiée en location nue et ses revenus deviennent fonciers. La liste des meubles exigés pour la résidence principale du locataire figure dans le Guide du bailleur privé, Meubler et équiper un logement meublé.

Le LMNP et le LMP

Au sein de la location meublée, l'article 155 du Code général des impôts (CGI) distingue deux statuts. Le loueur est professionnel lorsque deux conditions sont réunies la même année. Les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 €. Ces recettes dépassent aussi le total des autres revenus d'activité du foyer, comme les salaires, les pensions ou les autres bénéfices professionnels (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Si l'une des deux conditions manque, le loueur est LMNP. Le statut s'apprécie chaque année au niveau du foyer et vaut pour l'ensemble des locations meublées du foyer. Il ne se choisit pas et ne se demande pas. Le chapitre 2 détaille ces conditions et le chapitre 3 compare les deux statuts.

Le marchand de biens

L'article 35 du CGI range dans les BIC les profits des personnes qui achètent habituellement des immeubles en leur nom pour les revendre. Le marchand de biens agit pour son propre compte, dans le but de réaliser un profit à la revente, souvent après travaux ou division. Son activité est commerciale au sens du Code de commerce et ses profits sont imposés comme des bénéfices d'entreprise, sans abattement pour durée de détention.

Le bailleur se distingue du marchand de biens par son intention. Il achète pour louer et conserver, alors que le marchand achète pour revendre. Le risque apparaît lorsqu'un bailleur revend de nombreux lots peu après leur achat, par exemple à la suite d'une division d'immeuble. L'administration peut alors requalifier tout ou partie de l'activité, à partir d'un faisceau d'indices. Le statut et ce risque sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles.

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu est transparente. Ses associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers et la société ne peut pas, en principe, exercer une activité commerciale habituelle comme la location meublée. Lorsqu'une société civile exerce une telle activité au-delà d'un caractère accessoire, elle devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS). La doctrine apprécie ce seuil à 10 % des recettes totales hors taxes.

Une société soumise à l'IS détermine son résultat selon les règles commerciales, quelle que soit la nature de la location. La notion de LMP, définie au niveau du foyer fiscal, ne s'applique pas à elle. Pour une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu qui loue en meublé, comme une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, le statut s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits. Les structures sont comparées dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention et feront l'objet de la partie XI de ce guide pour l'apport d'un parc à une société (chapitre 124).

La notion sociale

Pour l'Urssaf, les recettes de location meublée de longue durée égales ou inférieures à 23 000 € relèvent de la gestion d'un patrimoine privé et ne donnent lieu qu'aux prélèvements sociaux. Au-delà, des cotisations sociales sont dues lorsque les recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer (service-public.gouv.fr). Le loueur relève alors de la protection sociale des travailleurs indépendants.

La location meublée de courte durée à une clientèle qui n'y élit pas domicile obéit à une règle propre. Les cotisations sociales sont dues dès que ses recettes dépassent 23 000 €, même si le loueur reste LMNP au regard de l'impôt sur le revenu. La doctrine fiscale signale d'ailleurs que les critères du droit social peuvent différer de ceux de l'article 155 du CGI.

La location nue, quelle que soit son ampleur, n'entraîne aucune cotisation sociale. Ses revenus supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Les cotisations du LMP et leur comparaison avec les prélèvements sociaux font l'objet des chapitres 91 et 92.

Le taux des prélèvements sociaux n'est pas le même pour toutes les locations. Depuis l'imposition des revenus de 2025, le bénéfice d'une location meublée non professionnelle supporte 18,6 %, alors que les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 % (service-public.gouv.fr). Le LMP ne paie pas ces prélèvements sur son bénéfice d'activité, mais des cotisations sociales calculées selon d'autres règles.

La notion civile, le bailleur dans le droit du bail

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les baux d'habitation, ne connaît pas la catégorie du bailleur professionnel. Elle distingue le bailleur personne physique, auquel est assimilée la SCI familiale entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, puis le bailleur personne morale. Cette distinction a des effets concrets sur la durée du bail et sur les motifs de congé.

Un LMP qui loue en nom propre reste donc, pour le droit du bail, un bailleur personne physique. Il conserve la faculté de donner congé pour reprendre un logement au profit d'un proche, dans les conditions de la loi. Une société commerciale qui détient un parc perd cette faculté et doit consentir des baux vides de six ans. Le choix de la structure modifie ainsi les règles de gestion locative autant que la fiscalité.

Le droit du bail n'impose aucune obligation supplémentaire en raison du nombre de logements loués. Les obligations de non-discrimination, de décence, de diagnostic et de protection des données des locataires s'appliquent au propriétaire d'un studio comme à celui d'un immeuble. Elles pèsent toutefois plus lourd en volume et appellent des procédures écrites, traitées dans les parties V et X de ce guide.

La notion commerciale

L'immatriculation n'est plus une condition

Jusqu'en 2018, l'inscription d'un membre du foyer au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel figurait parmi les conditions du statut de LMP. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, rendue sur une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), a jugé cette condition contraire à la Constitution. Depuis, l'inscription au RCS n'est plus exigée pour être LMP, comme le rappelle la doctrine administrative (actualité BOFiP ACTU-2019-00061 du 20 mars 2019).

Tout loueur en meublé, professionnel ou non, doit en revanche déclarer le début de son activité auprès du guichet unique des formalités des entreprises et obtenir un numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET). Cette formalité ouvre l'espace professionnel sur impots.gouv.fr et la déclaration de cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle est détaillée au chapitre 7.

Une activité commerciale au sens fiscal

Le classement de la location meublée parmi les BIC est une règle fiscale. Il emporte l'application des règles comptables et fiscales des entreprises, notamment l'amortissement, la liasse fiscale au régime réel, la CFE et, au-delà de certains seuils, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Il ne fait pas du loueur un commerçant soumis à toutes les règles du Code de commerce, question qui dépend de la nature réelle de l'activité et qui doit être examinée avec un conseil lorsqu'elle a des enjeux.

La frontière se déplace lorsque le loueur fournit des prestations de type hôtelier. Selon la doctrine, l'exploitant qui offre au moins trois des quatre prestations suivantes relève de la para-hôtellerie, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. La location peut alors devenir soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), dans les conditions de l'article 261 D du CGI. Elle se rapproche alors d'une exploitation hôtelière. Le chapitre 5 traite de ce basculement.

Les seuils propres à l'entreprise

Le statut de LMP entraîne l'application de seuils propres aux entreprises. La fiche officielle consacrée au régime fiscal du LMP indique les points suivants pour les revenus de 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Le régime micro-BIC reste ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes pour une location de longue durée ou un meublé de tourisme classé.
• La location meublée sans prestation hôtelière n'est pas soumise à la TVA.
• La CFE est due, sauf exonérations.
• La CVAE est due lorsque le chiffre d'affaires hors taxes dépasse 500 000 €.

La notion patrimoniale, l'IFI

L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier (service-public.gouv.fr). Les biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable en sont exonérés sous conditions. La question du caractère professionnel se pose donc une deuxième fois, avec des critères différents de ceux de l'impôt sur le revenu.

Selon la doctrine, les locations meublées peuvent être professionnelles au sens de l'IFI si le foyer réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles et retire de cette activité plus de 50 % de ses revenus professionnels. La seconde condition ne retient pas les recettes. Elle compare le bénéfice net de la location au revenu net du foyer dans les catégories professionnelles (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 50 à 60). Un LMP dont l'amortissement annule le bénéfice peut ainsi rester imposable à l'IFI sur ses logements.

La même doctrine exclut expressément la location nue. Les immeubles loués nus dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé ne sont pas des biens professionnels, même si le propriétaire y consacre tout son temps et emploie du personnel (même source, § 140). Il en va de même des immeubles en cours de rénovation. L'IFI du professionnel est détaillé au chapitre 83.

Le gestionnaire pour autrui

Le bailleur professionnel gère ses propres biens. Celui qui gère, contre rémunération et de façon habituelle, les biens d'autrui exerce une autre profession, réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Il doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie. Il doit aussi justifier d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.

La frontière se pose dans plusieurs situations courantes pour un gros bailleur. Gérer les logements d'un frère, d'un associé ou d'une SCI dont vous n'êtes pas seul associé, contre une rémunération, peut relever de cette loi. Gérer gratuitement et occasionnellement le bien d'un proche n'en relève pas. La gestion des biens d'une société dont vous êtes le gérant statutaire relève en principe de votre mandat social, mais les situations mixtes méritent un avis juridique.

Le recours à un mandataire professionnel pour votre propre parc est présenté au chapitre 14. Les exigences à vérifier avant de signer un mandat figurent dans le Guide du bailleur privé, Gérer seul ou déléguer et faire ses démarches en ligne.

Le tableau des critères

Le tableau qui suit résume les principales qualifications, à la date du 25 octobre 2026. Il ne remplace pas l'examen de votre situation, qui peut combiner plusieurs de ces catégories.

Les cases relatives au marchand de biens, aux sociétés et au gestionnaire décrivent le principe. Leur régime détaillé dépend de la forme d'exercice et relève d'un conseil spécialisé. Le traitement des parts de sociétés à l'IFI est présenté dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur.

Trois situations chiffrées

Les trois cas qui suivent sont illustratifs. Ils montrent comment un même patrimoine se qualifie différemment selon la branche du droit et selon les revenus du foyer.

Une salariée qui loue en meublé

Une salariée célibataire perçoit 42 000 € de salaires nets imposables. Elle loue à l'année trois studios meublés qui lui rapportent 27 000 € de recettes en 2026. Ses recettes dépassent 23 000 €, mais elles restent inférieures à ses salaires. Elle est donc LMNP.

Elle ne paie pas de cotisations sociales sur cette activité de longue durée et son bénéfice supporte les prélèvements sociaux. Si elle passe à temps partiel et que ses salaires tombent à 25 000 €, ses recettes de 27 000 € deviennent supérieures. Elle bascule alors en LMP pour l'année entière, sans avoir acheté de nouveau logement.

Un couple propriétaire d'un immeuble loué nu

Un couple de retraités possède un immeuble de douze appartements loués vides, pour 96 000 € de loyers annuels. Il emploie un gardien et consacre à cette gestion l'essentiel de son temps. Ses loyers restent des revenus fonciers, imposés au régime réel. Il n'est ni LMNP ni LMP.

Pour l'IFI, l'immeuble n'est pas un bien professionnel, quel que soit le temps consacré. Pour le droit du bail, le couple est un bailleur personne physique, tenu par des baux vides d'au moins trois ans. S'il apportait l'immeuble à une SCI familiale, cette dernière règle ne changerait pas. Elle changerait avec une société entre associés sans lien de parenté.

Un loueur de résidence étudiante

Un loueur sans autre revenu d'activité achète un petit immeuble de quatorze studios meublés par un acte authentique signé le 1er septembre 2026 et les loue dès cette date. Il encaisse 8 000 € de recettes entre cette date et le 31 décembre, soit sur 122 jours. Ramenées à l'année, ces recettes représentent environ 23 934 €, calculées en multipliant 8 000 € par 365 puis en divisant par 122.

Il dépasse donc le seuil de 23 000 € dès sa première année, alors qu'il n'a encaissé que 8 000 €. Sans autre revenu d'activité, il est LMP pour 2026. Il relève des cotisations de travailleur indépendant, déclare son activité au guichet unique et doit examiner sa situation au regard de l'IFI chaque 1er janvier.

La date retenue pour le prorata est celle de l'acte authentique d'acquisition, ou celle de l'achèvement si l'achat la précède. Ce n'est pas celle de l'arrivée des premiers locataires (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170 et 180). Si le même loueur avait signé l'acte le 1er juillet 2026 pour ne louer qu'à partir de septembre, les 8 000 € auraient été ramenés à l'année sur 184 jours. Ses recettes annualisées n'auraient atteint qu'environ 15 870 € et il serait resté LMNP pour 2026. Deux mois de travaux avant la première location suffisent ainsi à changer le statut de la première année.

Les cas particuliers

Le couple

Le statut de LMP s'apprécie au niveau du foyer fiscal. Les recettes des deux époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS) s'additionnent et sont comparées à l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer. Un conjoint qui ne loue rien mais perçoit un salaire élevé peut ainsi maintenir l'autre en LMNP. Les concubins forment deux foyers distincts, dont chacun s'apprécie séparément.

Le non-résident

Depuis l'imposition des revenus de 2026, un contribuable domicilié hors de France compare ses recettes de location meublée française à l'ensemble de ses revenus professionnels, y compris ceux de source étrangère soumis dans son État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Cette règle issue de l'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 est commentée au chapitre 2 et développée au chapitre 90.

Le loueur de résidence gérée

Le propriétaire d'un logement dans une résidence de services, qui le loue à un exploitant par un bail commercial, perçoit des revenus de location meublée. Il est LMNP ou LMP selon les mêmes critères. La doctrine précise les conditions dans lesquelles la location de lots à un exploitant relève du régime de la location meublée, notamment l'absence de participation du bailleur aux résultats de l'exploitant.

Le retraité

La pension de retraite compte parmi les autres revenus d'activité retenus pour l'impôt sur le revenu. Le départ à la retraite, en remplaçant un salaire par une pension souvent plus faible, est l'une des causes les plus fréquentes de passage involontaire en LMP. Les conséquences sur la retraite elle-même sont présentées aux chapitres 94 et 128.

L'activité mixte

Un même foyer peut louer des logements nus et des logements meublés. Les loyers nus restent des revenus fonciers et ne s'ajoutent pas aux recettes meublées pour le seuil de 23 000 €. Ils ne comptent pas non plus parmi les autres revenus d'activité, puisqu'il s'agit de revenus du patrimoine. Un foyer peut ainsi être LMP pour ses meublés tout en déclarant des revenus fonciers pour ses logements nus.

L'achat d'un logement supplémentaire en cours d'année

L'ajustement sur douze mois ne concerne pas seulement la première année d'activité. La doctrine l'applique à chaque logement dont la location meublée débute en cours d'année, y compris chez un loueur déjà installé (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170). Elle donne l'exemple d'un loueur qui perçoit 20 400 € par an d'un premier logement et 10 000 € d'un second, achevé le 15 juillet, sur 170 jours. Les recettes retenues pour l'année atteignent environ 41 871 €, soit 20 400 € auxquels s'ajoutent 10 000 € multipliés par 365 puis divisés par 170.

Le même paragraphe vise le logement qui n'était pas affecté à la location meublée à l'origine, comme un logement occupé par son propriétaire ou loué nu puis meublé. Un gros bailleur qui achète ou transforme plusieurs logements dans l'année doit donc annualiser chacun d'eux avant de comparer le total au seuil. Le calcul est détaillé au chapitre 2.

L'activité de courte durée à côté d'un emploi

Un salarié qui loue un ou deux meublés de tourisme peut rester LMNP pour l'impôt sur le revenu, parce que ses recettes restent inférieures à son salaire, tout en devant des cotisations sociales dès que ces recettes dépassent 23 000 €. Ce décalage entre les deux branches est la principale source d'erreur des loueurs de courte durée. Il impose de tenir deux calculs distincts, l'un pour l'impôt et l'autre pour l'Urssaf. Les règles propres aux locations saisonnières professionnelles sont traitées au chapitre 57.

Petit professionnel et grand parc

Les qualifications sont les mêmes quelle que soit la taille du parc, mais leurs conséquences pratiques diffèrent. Le tableau suivant indique, à la date du 25 octobre 2026, ce qui change le plus entre un loueur de quelques lots et un parc important.

Qualifier sa situation pas à pas

La méthode qui suit permet de déterminer, pour une année donnée, la place de chaque logement dans les différentes branches du droit. Elle se répète chaque début d'année sur les chiffres de l'année écoulée.

1. Dressez la liste des logements du foyer, en indiquant pour chacun le propriétaire, le mode de location et la date d'acquisition ou d'achèvement.
2. Écartez les logements loués nus, dont les loyers sont des revenus fonciers. Écartez aussi les logements détenus par une société à l'IS.
3. Additionnez les recettes TTC des logements meublés détenus en direct, puis ajoutez la quote-part des sociétés de personnes soumises à l'impôt sur le revenu qui louent en meublé.
4. Ramenez à douze mois les recettes de chaque logement entré dans l'activité en cours d'année.
5. Comparez le total à 23 000 €, puis aux autres revenus d'activité nets du foyer, pensions comprises.
6. Faites séparément le calcul de l'Urssaf, en isolant les recettes de location de courte durée.
7. Au 1er janvier suivant, évaluez le patrimoine immobilier net et appliquez les conditions de l'IFI sur le bénéfice net de la location.
8. Vérifiez pour chaque bail la qualité du bailleur au sens de la loi de 1989 et, pour toute gestion de biens d'autrui, les exigences de la loi Hoguet.

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle porte rarement sur la définition elle-même. Il porte sur les éléments de fait qui la fondent. Le premier est le caractère réellement meublé du logement. Un inventaire incomplet ou un logement vide de mobilier essentiel permet à l'administration de requalifier les loyers en revenus fonciers, ce qui remet en cause l'amortissement et le statut.

Le deuxième point est le calcul des deux conditions du statut. L'administration vérifie la date retenue pour le prorata, l'inclusion des charges facturées et des indemnités d'assurance dans les recettes, ainsi que le montant net des autres revenus d'activité. Une erreur sur l'un de ces éléments suffit à déplacer la frontière entre LMNP et LMP.

Le troisième point est la fréquence des reventes. Des cessions rapprochées, surtout après division ou travaux, sont examinées au regard de l'intention spéculative propre au marchand de biens. Le dernier point concerne l'IFI, où l'exonération des meublés suppose de démontrer la part du bénéfice net dans les revenus professionnels du foyer et l'exercice de l'activité à titre principal.

Les erreurs fréquentes

• Croire que le nombre de logements ou le temps consacré suffit à faire de vous un bailleur professionnel.
• Penser que la location nue peut devenir professionnelle au sens de l'impôt sur le revenu ou de l'IFI en raison de sa taille.
• Supposer que le statut de LMP exonère automatiquement les logements meublés de l'IFI.
• Croire qu'une immatriculation au RCS est nécessaire pour être LMP, ou qu'elle suffit à le devenir.
• Oublier que le statut s'apprécie chaque année et pour l'ensemble des meublés du foyer.
• Confondre les règles fiscales et les règles de l'Urssaf, notamment pour la location de courte durée.
• Gérer contre rémunération les biens d'un proche ou d'une société tierce sans vérifier les exigences de la loi Hoguet.
• Revendre rapidement de nombreux lots sans mesurer le risque de requalification en marchand de biens.
• Apporter un parc à une société sans examiner les effets sur les baux, en particulier sur leur durée et sur le congé pour reprise.
• Ajouter les loyers nus aux recettes meublées pour apprécier le seuil de 23 000 €.
• Faire partir le prorata de la première location au lieu de la date de l'acte authentique.

Ces erreurs ont un coût mesurable. Prenons un exemple illustratif. Un foyer sans autre revenu d'activité perçoit 15 000 € de recettes meublées et 20 000 € de loyers nus. En additionnant les deux, il se croit LMP et impute sur son revenu global un déficit meublé de 8 000 €. Ses recettes meublées restant sous 23 000 €, il est en réalité LMNP. Avec une tranche marginale d'imposition de 30 %, l'impôt éludé atteint 2 400 €, rappelé avec l'intérêt de retard et, si l'administration retient un manquement délibéré, une majoration de 40 %, soit 960 € de plus. Le déficit reste toutefois reportable sur les bénéfices meublés non professionnels des années suivantes.

Liste de contrôle

• Classez chaque logement selon son mode de location, nu, meublé de longue durée ou meublé de tourisme.
• Additionnez les recettes meublées de l'ensemble du foyer pour l'année civile, en ramenant à douze mois une activité commencée en cours d'année.
• Pour chaque logement entré dans l'activité en cours d'année, notez la date de l'acte authentique ou de l'achèvement, qui fixe le point de départ du prorata.
• Conservez l'inventaire du mobilier de chaque logement meublé, signé avec l'état des lieux.
• Comparez ces recettes aux autres revenus d'activité nets du foyer, pensions comprises.
• Notez chaque année le statut retenu, LMNP ou LMP, avec les calculs qui le justifient.
• Vérifiez séparément votre situation au regard de l'Urssaf, en particulier pour les meublés de tourisme.
• Chaque 1er janvier, vérifiez si votre patrimoine dépasse le seuil de l'IFI et si vos meublés remplissent les conditions des biens professionnels.
• Identifiez pour chaque bail si le bailleur est une personne physique, une SCI familiale ou une personne morale.
• Vérifiez que vous ne gérez pas les biens d'autrui contre rémunération sans carte professionnelle.
• Conservez la trace de l'intention de location de long terme pour chaque achat, afin de prévenir une requalification en marchand de biens.
• Faites examiner par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste toute situation qui combine plusieurs de ces qualifications.