Les formalités de début d'activité

Un loueur en meublé professionnel (LMP) accomplit pour l'essentiel les mêmes formalités qu'un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il déclare son activité, obtient ses numéros d'identification, choisit son régime d'imposition et dépose la déclaration de cotisation foncière des entreprises. Ce qui change tient à l'enjeu de chaque choix, car les montants sont plus élevés, les logements plus nombreux et plusieurs obligations n'apparaissent qu'au-delà de certains seuils.

Ce chapitre suit l'ordre chronologique d'un démarrage. Il traite successivement le guichet unique, les numéros SIREN et SIRET, le code d'activité, le choix du régime fiscal, l'espace professionnel, la cotisation foncière, la taxe sur la valeur ajoutée, l'enregistrement social et la banque. Les bases sont exposées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée, auquel ce chapitre renvoie sans le recopier.

Ce qui change pour un professionnel

Le statut LMP ne se demande pas et ne s'obtient par aucune inscription. Il résulte de deux conditions de recettes, appréciées chaque année au niveau du foyer fiscal, présentées au chapitre 2. Il ne dépend plus d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les formalités du début d'activité sont donc identiques, que vous soyez déjà professionnel, que vous le deveniez en cours d'année ou que vous restiez non professionnel.

La différence tient aux conséquences. Un professionnel relève de la protection sociale des travailleurs indépendants et doit être connu de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf). Ses recettes peuvent le placer d'emblée au régime réel, voire au régime réel normal. Ses logements peuvent se trouver dans plusieurs communes, ce qui multiplie les interlocuteurs pour la cotisation foncière. Enfin, une partie de son activité peut entrer dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dès qu'il fournit des services hôteliers.

Le calendrier d'ensemble

Le tableau suivant récapitule les formalités dans leur ordre chronologique.

Le calendrier annuel complet du loueur professionnel, une fois l'activité installée, est présenté au chapitre 137.

La déclaration de début d'activité

Le délai de quinze jours

La déclaration de début d'activité se fait en ligne, gratuitement, sur le guichet des formalités des entreprises géré par l'Institut national de la propriété industrielle (INPI). Elle doit être faite dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location (service-public.gouv.fr). L'administration fiscale rappelle que le guichet unique est ouvert à toutes les entreprises, quelle que soit leur forme juridique (impots.gouv.fr).

La formalité produit trois effets. Elle fait connaître l'activité aux administrations, elle déclenche l'inscription au répertoire Sirène de l'Insee et l'attribution d'un numéro SIRET, elle enregistre enfin le régime d'imposition que vous choisissez. Pour un loueur qui remplit les conditions du statut professionnel, elle vaut aussi enregistrement de l'activité auprès de l'Urssaf, qui demande aux loueurs concernés de s'enregistrer sur le guichet unique (service-public.gouv.fr).

Les informations à préparer

Rassemblez avant de commencer les éléments suivants, afin de remplir la déclaration en une seule fois.

• Votre identité complète, votre adresse personnelle et votre numéro de sécurité sociale.
• L'adresse de chaque logement meublé déjà loué ou sur le point de l'être.
• La date du premier jour de location.
• La nature de la location, de longue durée, étudiante, saisonnière ou avec services.
• Le régime d'imposition souhaité, micro-BIC ou réel, et, au réel, la date de clôture de l'exercice.
• L'adresse électronique qui servira à l'activité.
• Le cas échéant, les coordonnées de l'expert-comptable ou du mandataire qui effectue la formalité pour vous.

La nature de la location oriente le code d'activité attribué par l'Insee et le régime social applicable.

Un seul SIREN pour toute l'activité

Le numéro du système d'identification du répertoire des entreprises (SIREN), à neuf chiffres, identifie la personne. Le numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET), à quatorze chiffres, identifie chaque établissement de cette personne. Une personne physique qui exerce en nom propre ne dispose que d'un SIREN, même si elle exerce plusieurs activités.

Lorsque vous mettez en location un nouveau logement meublé après le premier, l'activité existe déjà. La formalité à accomplir pour signaler ce logement dépend de la manière dont l'Insee et l'administration fiscale l'enregistrent, en particulier lorsqu'il se trouve dans une autre commune. Renseignez-vous auprès du guichet unique ou de votre service des impôts des entreprises (SIE) avant la mise en location, car le rattachement des logements à un établissement commande aussi la déclaration de cotisation foncière.

Le cas du couple et de l'indivision

Le statut s'apprécie au niveau du foyer fiscal, mais la déclaration est faite par la ou les personnes qui exploitent les logements. Lorsque des logements appartiennent aux deux membres d'un couple, la personne qui déclare l'activité dépend du régime matrimonial et de la propriété de chaque bien. Tranchez ce point avec votre expert-comptable avant la déclaration, car il commande la comptabilité et l'affiliation sociale de chacun (chapitres 21 et 131).

Le code d'activité

Ce que dit la nomenclature

L'Insee attribue à chaque entreprise un code d'activité principale exercée (APE), tiré de la nomenclature d'activités française (NAF). Selon la fiche de l'Insee, la sous-classe 68.20A « Location de logements » comprend la location d'appartements et de maisons, vides ou meublés, destinés à l'habitation principale ou secondaire. Elle exclut l'exploitation de structures d'hébergement pour des séjours de courte durée, comme les hôtels, les hôtels à appartements ou les maisons meublées, qui relèvent de la division 55 (insee.fr).

Un loueur qui pratique la location meublée à l'année reçoit donc en principe le code 68.20A. Celui qui exploite des meublés de courte durée ou une activité avec services peut recevoir un code de la division 55. Lorsque les deux activités coexistent, c'est l'activité principale qui détermine le code.

La portée du code

Le code APE n'a pas de valeur juridique. L'Insee indique qu'il est attribué à des fins statistiques, sans créer de droits ou d'obligations. Il ne constitue qu'une présomption d'activité (insee.fr). Il ne décide ni de votre statut LMP, ni de votre régime fiscal, ni de l'assujettissement à la TVA.

Il est pourtant lu par des tiers, comme les banques et les assureurs. Un code erroné peut retarder l'ouverture d'un compte ou un financement. Si votre activité n'a pas changé mais que le code attribué ne correspond pas, la demande de révision se fait auprès de l'Insee, avec le formulaire et les tableaux d'activité prévus. Si votre activité a changé, la démarche passe par le guichet unique (même source).

Le changement de nomenclature au 1er janvier 2027

La nomenclature évolue. Selon l'Insee, la NAF 2025 devient la nomenclature de référence pour l'attribution des codes APE au 1er janvier 2027 et toutes les unités légales actives recevront un code modifié à cette date. L'Insee invite les entreprises à consulter en 2026 le site sirene.gouv.fr, où le futur code de chaque établissement est présenté, puis à demander une rectification si nécessaire (insee.fr).

Choisir son régime d'imposition

Micro-BIC ou régime réel

Les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire aux recettes, sans déduction des charges ni amortissement. Le régime réel retient les charges réellement supportées et l'amortissement des biens, ce qui suppose une comptabilité commerciale complète.

Pour 2026, le micro-BIC s'applique dans les limites suivantes, selon service-public.gouv.fr (service-public.gouv.fr).

Lorsque le plafond est dépassé la première ou la deuxième année, le micro-BIC reste applicable une année de plus. Un loueur professionnel se situe souvent au-delà de ces plafonds. S'il reste en dessous, le choix du réel est rarement neutre, car l'amortissement des logements et du mobilier réduit fortement le résultat imposable. Les avantages, coûts et risques de chaque régime sont comparés au chapitre 75.

Réel simplifié ou réel normal

Au-delà du micro-BIC, le régime réel connaît deux niveaux. Le régime réel simplifié allège certaines obligations comptables et déclaratives. Le régime réel normal impose une comptabilité et une liasse fiscale plus complètes.

Pour les années 2026 à 2028, les seuils applicables aux entreprises de prestations de services, catégorie dont relève la location de logements meublés, sont fixés par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) dans son barème BOI-BAREME-000044 (bofip.impots.gouv.fr).

Le même barème classe la location meublée d'habitation et le meublé de tourisme classé parmi les autres entreprises, soumises à ces seuils. Les entreprises dont l'activité principale est la fourniture de logement au sens de l'hôtellerie relèvent d'autres seuils, fixés à 203 100 € pour le micro-BIC et à 945 000 € pour le réel simplifié sur la même période. Un professionnel qui exploite une activité para-hôtelière doit donc faire vérifier par son expert-comptable la catégorie dont il relève avant de se placer sous l'un ou l'autre régime.

Au réel simplifié, la déclaration de résultats se fait sur le formulaire n° 2031 accompagné des tableaux n° 2033. Au réel normal, elle comporte les tableaux de la série n° 2050. Un loueur relevant du simplifié peut opter pour le normal, ce qui n'a d'intérêt que dans des cas particuliers à examiner avec un expert-comptable. Le passage d'un régime à l'autre en fonction du chiffre d'affaires, la clôture de l'exercice et la liasse sont traités aux chapitres 75 et 100.

Quand exercer l'option pour le réel

L'option pour le régime réel peut figurer dans la déclaration de début d'activité. Elle peut aussi être exercée au plus tard dans le délai de dépôt de la première déclaration de résultats. Pour un loueur déjà installé au micro-BIC, l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente. Elle se reconduit ensuite tacitement chaque année, sauf renonciation (service-public.gouv.fr).

Formalisez l'option par écrit, dans la déclaration de début d'activité ou par la messagerie de l'espace professionnel. Conservez-en la preuve. En cas de contestation ultérieure, c'est à vous de démontrer que l'option a été exercée dans les délais.

L'option pour l'impôt sur les sociétés

Un entrepreneur individuel relevant d'un régime réel peut opter pour être assimilé à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et imposé à l'impôt sur les sociétés (IS). L'option se notifie par écrit au SIE avant la fin du troisième mois de l'exercice. Elle est irrévocable, mais il est possible d'y renoncer dans un délai lié au cinquième exercice suivant (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour un loueur en meublé, cette option change profondément la nature de l'activité au plan fiscal. Elle fait sortir les résultats de l'impôt sur le revenu, modifie le régime des plus-values et la logique même du statut LMP, qui est une notion de l'impôt sur le revenu. Ce n'est pas une formalité de démarrage à cocher par défaut. Ses effets sont présentés au chapitre 8 et dans les chapitres 88 et 124.

L'espace professionnel sur impots.gouv.fr

Le loueur au régime réel transmet sa liasse fiscale par voie électronique et consulte son avis de cotisation foncière en ligne. Il lui faut pour cela un espace professionnel, distinct de son espace particulier. La création se fait en mode simplifié selon les étapes suivantes, décrites par la fiche de l'administration fiscale (impots.gouv.fr).

1. Depuis la rubrique « Votre espace professionnel », lancez la création en mode simplifié et saisissez le SIREN.
2. Indiquez l'adresse électronique de l'entreprise, puis votre adresse de connexion, votre mot de passe et vos coordonnées personnelles.
3. Validez l'adresse de l'entreprise grâce au lien reçu par courriel, utilisable pendant 72 heures au plus.
4. Attendez le code d'activation envoyé par courrier à l'adresse de l'entreprise.
5. Saisissez ce code dans les 60 jours de l'enregistrement de la demande, faute de quoi la demande est à refaire.
6. Déclarez les coordonnées du compte bancaire qui servira au paiement des impôts professionnels.

L'espace professionnel donne accès à la messagerie sécurisée avec le SIE, aux avis de cotisation foncière, aux déclarations et aux paiements de TVA le cas échéant. Si un expert-comptable transmet vos déclarations, vous restez titulaire de l'espace et responsable de sa consultation. Choisissez une adresse électronique propre à l'activité, qui reste accessible en cas d'absence ou de changement de prestataire (chapitre 22).

La cotisation foncière des entreprises

La déclaration initiale

Les loueurs en meublé sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sous réserve des exonérations (impots.gouv.fr). L'année de la création, l'entreprise doit adresser au SIE la déclaration initiale n° 1447-C-SD avant le 31 décembre (entreprendre.service-public.gouv.fr). Cette déclaration recense les locaux utilisés pour l'activité, c'est-à-dire, pour un loueur, les logements meublés loués.

L'entreprise est exonérée l'année de sa création, jusqu'au 31 décembre de l'année du démarrage. L'année suivante, sa base d'imposition est réduite de moitié. La location meublée n'est pas soumise à la CFE lorsque les recettes hors taxes de l'avant-dernière année ne dépassent pas 5 000 € ou lorsque le logement loué fait partie de la résidence principale du propriétaire (même source).

La base minimum

La CFE est assise sur la valeur locative des biens utilisés pour l'activité. Lorsque cette valeur est faible, une base minimum fixée par la commune s'applique, dans une fourchette qui dépend du chiffre d'affaires hors taxes de l'avant-dernière année. Pour 2026, les fourchettes sont les suivantes (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le calcul de la cotisation, les exonérations, les situations de logements répartis sur plusieurs communes et les recours sont détaillés au chapitre 81.

Le paiement

L'avis de CFE se consulte dans l'espace professionnel. Une CFE de 3 000 € ou moins se paie en général au plus tard le 15 décembre. Au-delà de 3 000 € l'année précédente, un acompte égal à la moitié de la cotisation précédente est dû en général entre fin mai et mi-juin, puis le solde au plus tard le 15 décembre (même source). Le paiement se fait en ligne, par prélèvement à l'échéance ou par prélèvement mensuel.

La TVA au démarrage

Le principe de l'exonération

L'article 261 D du Code général des impôts (CGI) exonère de TVA la location de logements meublés à usage d'habitation. Le loueur qui loue à l'année des studios ou des appartements meublés n'a donc ni TVA à facturer ni déclaration de TVA à déposer. Ce principe est exposé dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif.

L'exonération connaît des exceptions, notamment pour les prestations d'hébergement de courte durée accompagnées de services para-hôteliers. Un professionnel qui exploite une résidence avec services, un coliving ou des meublés de tourisme avec ménage, linge et accueil doit vérifier dès le démarrage si tout ou partie de son activité entre dans le champ de la taxe. Les critères sont présentés au chapitre 58 et le régime complet au chapitre 80.

La franchise en base

Entrer dans le champ de la TVA ne signifie pas en facturer immédiatement. La franchise en base dispense de TVA les entreprises dont le chiffre d'affaires reste sous certains seuils. Pour 2026, les seuils sont inchangés. L'hébergement relève des seuils de 85 000 € pour le seuil de base et 93 500 € pour le seuil majoré. La franchise est perdue au 1er janvier de l'année suivante lorsque le seuil de base est dépassé. Elle l'est dès le premier jour du dépassement lorsque le seuil majoré l'est (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Dès que l'activité devient redevable de la TVA, le loueur obtient un numéro de TVA, dépose des déclarations selon le régime qui lui est applicable et facture la taxe. Il peut aussi déduire la TVA sur ses achats affectés à l'activité taxable, ce qui modifie l'économie d'un projet comportant des travaux importants.

L'enregistrement social

Qui est concerné

Le loueur qui remplit les deux conditions du statut LMP pour une location de longue durée relève de la protection sociale des travailleurs indépendants. Le loueur de meublés de tourisme est soumis aux cotisations dès que ses recettes dépassent 23 000 €, même s'il n'est pas LMP au regard de l'impôt. Dans les deux cas, l'enregistrement se fait sur le guichet unique des formalités des entreprises (service-public.gouv.fr).

Le régime applicable en 2026

Pour les revenus de 2026, la fiche de service-public.gouv.fr présente les régimes suivants (même source).

Le choix du régime social, lorsqu'il est ouvert, a des effets durables sur le montant des cotisations et sur les droits ouverts. Il se prépare avec une simulation sur le site de l'Urssaf. L'assiette, les taux, les cotisations minimales et le calendrier sont détaillés aux chapitres 91 et 92.

La banque de l'activité

Ce que la loi impose

Pour un entrepreneur individuel au régime réel, l'ouverture d'un compte dédié n'est pas obligatoire en tant que telle. Elle l'est pour toute entreprise individuelle qui exerce une activité commerciale, en application de l'article L123-24 du Code de commerce. Le micro-entrepreneur doit aussi disposer d'un compte dédié lorsque son chiffre d'affaires dépasse 10 000 € pendant deux années consécutives, selon l'article L613-10 du Code de la sécurité sociale (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un loueur professionnel au régime micro-entrepreneur, dont les recettes dépassent 23 000 €, est donc rapidement concerné. Lorsqu'un compte est dédié à l'activité, il doit comporter la mention « entrepreneur individuel » ou « EI », selon l'article R526-27 du Code de commerce (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La qualification de la location meublée au regard du droit commercial, distincte de sa qualification fiscale en BIC, n'est pas tranchée de façon générale par les fiches administratives. Dans le doute, l'ouverture d'un compte distinct, portant la mention « EI », répond à toutes les hypothèses. En cas de refus d'ouverture, la banque remet une attestation de refus qui permet de saisir la Banque de France au titre du droit au compte (même source).

Ce qu'un compte distinct apporte

Un compte qui reçoit tous les loyers et paie toutes les charges de l'activité simplifie la comptabilité, le rapprochement bancaire et la justification des écritures en cas de contrôle. Il matérialise aussi la séparation entre le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel, présentée au chapitre 8.

Un compte professionnel offre des services comme les encaissements par prélèvement ou plusieurs utilisateurs, pour un coût parfois supérieur. La relation bancaire du professionnel et le choix d'une banque principale sont traités au chapitre 37.

Les autres démarches du démarrage

D'autres démarches accompagnent le démarrage. Les principales figurent ci-dessous avec le chapitre qui les traite.

• Les assurances du propriétaire non occupant et de responsabilité civile, adaptées à un parc important, au chapitre 116.
• Les obligations propres aux meublés de tourisme, comme la déclaration ou l'enregistrement en mairie et le classement, au chapitre 57.
• Le permis de louer dans les communes qui l'ont institué, au chapitre 118.
• Le choix d'un expert-comptable et la lettre de mission, au chapitre 101.
• L'examen de conformité fiscale, au chapitre 86. La loi de finances pour 2025 a mis fin à l'agrément des organismes de gestion agréés et supprimé la réduction d'impôt pour frais de comptabilité de l'article 199 quater B du CGI, comme l'a confirmé une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat en 2025. L'adhésion à un tel organisme n'est donc plus une formalité à prévoir au démarrage.
• La facturation électronique et son application au loueur, au chapitre 102.
• La protection des données des locataires et des candidats, au chapitre 111.

Un exemple de démarrage

L'exemple qui suit est illustratif. Ses montants ne préjugent pas de votre situation, qui doit être examinée avec un professionnel.

La situation

Une investisseuse a quitté son emploi salarié en juin 2026. Elle achète un petit immeuble de huit studios par un acte authentique signé le 1er septembre 2026 et les met en location meublée à l'année dès cette date, pour 500 € par mois et par studio, charges comprises. Elle ne perçoit aucun autre revenu d'activité en 2026 en dehors de ses salaires du premier semestre, d'un montant net de 14 000 €.

Le statut

Ses recettes réelles de 2026 s'élèvent à 16 000 €, soit huit studios pendant quatre mois. L'activité ayant commencé en cours d'année, ces recettes sont ramenées à douze mois au prorata du nombre de jours écoulés depuis la date de l'acte, conformément à la règle présentée au chapitre 2. Sur 122 jours, du 1er septembre au 31 décembre, elles représentent environ 47 869 € en année pleine. Ce montant dépasse 23 000 € et dépasse ses 14 000 € de salaires nets. Elle est LMP dès 2026, sous réserve de l'examen de sa situation complète par son expert-comptable.

Les formalités

Le tableau suivant récapitule le calendrier de ses formalités.

Ses recettes réelles de 2026, inférieures à 83 600 €, la placent dans la tranche où le régime micro-entrepreneur est proposé pour la longue durée, avec possibilité de choisir le régime général. Elle fait réaliser une simulation des deux options avant de se décider, car son bénéfice fiscal au réel sera faible les premières années.

Le loueur qui devient professionnel en cours de route

Un loueur déjà déclaré comme LMNP n'a pas de nouvelle déclaration de début d'activité à faire lorsqu'il devient professionnel. Il dispose déjà de son SIRET. Ce qui change, c'est sa situation sociale, qu'il doit régulariser auprès de l'Urssaf en s'enregistrant pour la protection sociale des travailleurs indépendants. Son régime fiscal peut aussi évoluer avec ses recettes. Le passage de particulier à professionnel est traité en détail au chapitre 6.

Les situations mixtes

Le couple et l'indivision

Lorsque les deux membres d'un couple louent chacun des logements meublés qui leur appartiennent en propre, chacun peut avoir à déclarer sa propre activité et à obtenir son propre SIREN, alors que le statut de LMP s'apprécie pour le foyer. Pour un bien indivis, la déclaration et la tenue des comptes doivent être organisées entre les indivisaires. Ces choix commandent la répartition des recettes, des amortissements et des cotisations sociales. Arrêtez-les avec l'expert-comptable avant la déclaration de début d'activité. Ils sont développés aux chapitres 21 et 131.

Le loueur qui exerce déjà une autre activité indépendante

Un artisan, un commerçant ou un professionnel libéral qui commence à louer en meublé dispose déjà d'un SIREN en nom propre. La location meublée s'ajoute alors à son entreprise individuelle comme une activité supplémentaire, à déclarer sur le guichet unique. Ses autres bénéfices professionnels entrent dans la comparaison qui détermine le statut, ce qui rend le statut de LMP plus difficile à atteindre. La comptabilité doit isoler les résultats de chaque activité, dont les régimes fiscaux et sociaux diffèrent.

Le logement nu transformé en meublé

Le propriétaire qui loue déjà des logements nus et en meuble un pour la première fois commence une activité de location meublée. Il doit la déclarer dans les quinze jours de la première location meublée, même s'il est connu de l'administration fiscale au titre de ses revenus fonciers. Les recettes de ce logement sont ramenées à douze mois pour la première année, selon les règles présentées au chapitre 6.

Petit professionnel et grand parc

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les informations dont elle dispose. Les loyers déclarés sur la déclaration de revenus, la liasse fiscale, la déclaration de CFE et les informations transmises par les plateformes de location doivent concorder. Un loueur qui déclare des recettes meublées sans SIRET ni déclaration de CFE, ou dont les logements déclarés ne correspondent pas aux locaux recensés, attire l'attention.

Elle vérifie aussi la date et la preuve de l'option pour le régime réel, la date de début d'activité retenue pour le prorata et l'exactitude du régime social choisi. Une option non prouvée peut conduire à l'application du micro-BIC, avec la perte de l'amortissement de l'année. Conservez dans un dossier unique l'accusé de réception de la déclaration de début d'activité, l'avis de situation au répertoire Sirène et la preuve de l'option.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer l'activité plusieurs mois après la première location, en dehors du délai de quinze jours.
• Croire que le statut LMP suppose une inscription au registre du commerce ou une demande particulière.
• Laisser le régime d'imposition au choix par défaut sans avoir comparé le micro-BIC et le réel.
• Oublier d'exercer l'option pour le réel dans le délai et de conserver la preuve de cette option.
• Ne jamais activer l'espace professionnel et découvrir la CFE au moment de la majoration.
• Oublier la déclaration n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de la première année.
• Ignorer le code APE attribué puis peiner à justifier son activité auprès d'une banque.
• Ajouter des services hôteliers sans vérifier l'incidence sur la TVA.
• Encaisser loyers et dépenses sur un compte personnel mêlé aux dépenses du foyer.
• Ne pas s'enregistrer auprès de l'Urssaf lorsque les conditions du statut professionnel sont remplies.
• Prévoir une adhésion à un organisme de gestion agréé pour bénéficier d'une réduction d'impôt supprimée depuis la loi de finances pour 2025.

L'oubli de l'option pour le réel est l'erreur la plus coûteuse. Dans l'exemple de démarrage, les huit studios rapportent 48 000 € sur une année pleine. Au micro-BIC, le bénéfice imposable atteint 24 000 € après l'abattement de 50 %. Au réel, l'amortissement des studios et du mobilier peut ramener ce résultat à zéro les premières années. Avec une tranche marginale d'imposition de 30 %, l'écart d'impôt sur le revenu peut atteindre 7 200 € pour une seule année, hors cotisations sociales, sans possibilité de revenir sur le régime une fois le délai d'option expiré.

Liste de contrôle

• Avant la première location, ouvrez un compte distinct portant la mention « EI » et rassemblez les informations de la déclaration.
• Dans les quinze jours de la première location, déclarez l'activité sur le guichet unique en indiquant la nature de la location et le régime d'imposition.
• Dès réception du SIREN, créez l'espace professionnel, validez le lien sous 72 heures et saisissez le code d'activation sous 60 jours.
• Vérifiez le code APE attribué et le futur code NAF 2025, puis demandez une rectification si nécessaire.
• Choisissez entre micro-BIC et réel en connaissance de cause et, au réel, vérifiez si vous relevez du simplifié ou du normal.
• Exercez l'option pour le réel par écrit dans les délais et conservez-en la preuve.
• N'exercez l'option pour l'impôt sur les sociétés qu'après une étude de ses effets à long terme.
• Avant le 31 décembre de la première année, déposez la déclaration n° 1447-C-SD de CFE.
• Vérifiez si une partie de votre activité entre dans le champ de la TVA et si vous restez sous la franchise en base.
• Si vous remplissez les conditions du statut professionnel, assurez-vous de votre enregistrement auprès de l'Urssaf et simulez les régimes sociaux ouverts.
• Tenez une table de correspondance entre logements, communes, établissements et services des impôts.
• Inscrivez dans votre calendrier les démarches connexes, de l'assurance au permis de louer.