La clôture et la liasse fiscale

Chaque année, le loueur en meublé professionnel (LMP) au régime réel arrête ses comptes, établit un bilan et un compte de résultat, puis transmet une liasse fiscale à l'administration. Cette clôture conditionne le montant de l'impôt sur le revenu, celui des cotisations sociales et la valeur fiscale des biens qui servira au calcul des plus-values. Une erreur commise à ce stade se répercute donc sur plusieurs années.

Ce chapitre suit l'ordre des opérations de clôture d'un parc meublé détenu en nom propre. Il présente le cadre fiscal, l'inventaire de fin d'exercice, les écritures propres à une activité locative, le passage du résultat comptable au résultat fiscal, la composition de la liasse et son calendrier, avec un exemple chiffré sur un parc de 18 logements. Les bases de la liasse d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) figurent dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée. La tenue de la comptabilité en cours d'année est traitée au chapitre 99.

Le cadre de la clôture

Le régime réel et ses deux niveaux

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au-delà du micro-BIC ou sur option, le loueur relève du régime réel simplifié d'imposition (RSI) ou du régime réel normal selon son chiffre d'affaires. Les seuils applicables pour 2026 à 2028 et le choix entre ces régimes sont présentés au chapitre 7, l'option et ses effets au chapitre 75.

Le niveau de régime détermine la liasse à déposer. Au RSI, la déclaration de résultats n° 2031 est accompagnée des tableaux n° 2033-A à 2033-G. Au régime réel normal, elle est accompagnée des tableaux de la série n° 2050 à 2059, qui comprennent huit tableaux comptables et une série de tableaux fiscaux (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 170 à 200 et § 390).

L'exercice et sa date de clôture

L'impôt sur le revenu porte sur les résultats des exercices clos au cours de l'année. Si aucun exercice n'est clos pendant une année, le résultat est déterminé de la fin de la dernière période imposée jusqu'au 31 décembre. La déclaration de résultats doit être souscrite chaque année, même en cas de déficit (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 50 et 60).

La plupart des loueurs clôturent au 31 décembre. Ce choix aligne l'exercice sur l'année civile, qui sert aussi à apprécier les conditions du statut de LMP (chapitre 2) et l'assiette des cotisations sociales (chapitre 91). Une clôture décalée, par exemple au 31 août pour une résidence étudiante, complique les rapprochements avec ces éléments annuels. Tout changement de date de clôture s'examine avec l'expert-comptable avant d'être décidé.

Deux méthodes d'enregistrement au RSI

Au RSI, l'exploitant individuel peut opter chaque année, en cochant la case prévue sur la déclaration n° 2031, pour une comptabilité dite super-simplifiée. Les recettes et les dépenses sont alors enregistrées au jour le jour selon leurs encaissements et décaissements. Les créances et les dettes ne sont constatées qu'en fin d'exercice (BOI-BIC-DECLA-30-20-20, § 50, 60 et 70).

Cette faculté ne dispense pas de la clôture. L'exploitant ne peut pas se limiter à une comptabilité de trésorerie en ignorant les créances et les dettes existant à la clôture. Il doit les recenser, dresser l'inventaire de ses éléments actifs et passifs et rapprocher ces montants de ceux du début d'exercice pour ne pas compter deux fois une même somme (même doctrine, § 170 et 420).

La comptabilité super-simplifiée offre aussi une dérogation propre. Les frais généraux payés à échéances régulières, dont la périodicité n'excède pas un an, peuvent être enregistrés lors de leur seul paiement, sans régularisation à la clôture. Cette dérogation exclut les achats, les immobilisations, les amortissements et les provisions. Elle est réservée aux contribuables qui ont opté pour la comptabilité super-simplifiée (même doctrine, § 250 à 270).

Ce que change le régime à la clôture

Le tableau suivant résume les différences de clôture entre les trois situations que rencontre un loueur au régime réel. Les seuils qui déterminent le régime sont présentés au chapitre 7.

Le volume de travail de clôture dépend donc surtout du nombre de logements et de la qualité de la tenue en cours d'année.

Préparer la clôture

Le calendrier de travail

La clôture d'un parc se prépare dès l'automne. Les opérations suivantes s'enchaînent dans un ordre logique, que le loueur et son expert-comptable répartissent selon la lettre de mission (chapitre 101).

Ce calendrier vaut pour un exercice clos au 31 décembre. Il se décale d'autant pour une autre date de clôture.

Le dossier de clôture

Un dossier de clôture complet réduit le temps de révision. Il rassemble les pièces suivantes.

• Les relevés de tous les comptes bancaires de l'activité au dernier jour de l'exercice, y compris le compte des dépôts de garantie et le compte de réserve (chapitre 18).
• Les tableaux d'amortissement de chaque emprunt, avec le capital restant dû à la clôture et les intérêts de l'année.
• L'état des loyers appelés, encaissés et restant dus par logement, ainsi que les loyers reçus d'avance.
• L'état des dépôts de garantie reçus, restitués et retenus, logement par logement (chapitre 105).
• La liste des factures de travaux et d'équipements, avec la distinction entre charges et immobilisations (chapitres 71 et 104).
• Le registre des immobilisations mis à jour, avec les acquisitions, les cessions et les mises au rebut.
• Les avis de taxe foncière, de cotisation foncière des entreprises (CFE), les contrats d'assurance et les décomptes de charges.

L'inventaire physique du mobilier

Le registre des immobilisations fait partie des documents que la doctrine mentionne au titre des obligations comptables du RSI (BOI-BIC-DECLA-30-20-20, § 150). Pour un parc meublé, il recense le mobilier et les équipements par logement, avec leur date d'acquisition, leur valeur d'origine et leur plan d'amortissement.

Un contrôle physique annuel confronte ce registre à la réalité. Les états des lieux de sortie et les visites de fin d'année permettent de relever les équipements détruits ou remplacés. Un bien sorti du parc sort du registre et sa valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués, devient une charge de l'exercice. Le suivi détaillé des immobilisations est présenté au chapitre 104.

Les écritures de clôture d'un parc meublé

Les loyers et les recettes

Les loyers sont des produits de l'exercice auquel ils se rapportent et non de celui de leur encaissement. Trois situations demandent une écriture à la clôture.

• Les loyers de l'exercice qui restent dus au dernier jour sont des créances. Ils s'ajoutent aux produits, même s'ils ne sont pas encaissés.
• Les loyers de l'exercice suivant reçus d'avance, comme un loyer de janvier payé en décembre, sont des produits constatés d'avance. Ils se retirent des produits de l'exercice.
• Les créances et produits constatés d'avance de l'ouverture, enregistrés à la clôture précédente, se contrepassent pour ne pas être comptés deux fois.

Les recettes accessoires suivent la même logique. Les indemnités d'assurance acquises à la clôture, les refacturations de dégradations et les retenues sur dépôt de garantie justifiées par des réparations se rattachent à l'exercice au cours duquel le droit est acquis. Le sort fiscal des impayés et des dépôts de garantie est détaillé aux chapitres 105 et 106.

Les dépôts de garantie

Le dépôt de garantie n'est pas une recette. Il reste une dette envers le locataire jusqu'à sa restitution ou jusqu'à son imputation sur des sommes dues. À la clôture, le total des dépôts détenus figure au passif du bilan et doit correspondre à l'état logement par logement.

Une retenue opérée à la sortie transforme une partie de cette dette en produit, ou vient en diminution d'une créance sur le locataire. Le traitement comptable détaillé figure au chapitre 105.

Les charges locatives récupérables

Les provisions sur charges versées par les locataires et les dépenses récupérables payées par le loueur ne sont pas des produits et des charges ordinaires. Elles se compensent dans le cadre de la régularisation annuelle (chapitre 60). À la clôture, le solde non encore régularisé est soit une créance sur les locataires, soit une dette envers eux.

Les logiciels traitent ces flux de façons différentes. L'essentiel est que la méthode soit constante d'une année à l'autre et que le solde de clôture corresponde à l'état de régularisation par immeuble.

Les charges à payer et les charges constatées d'avance

Une facture relative à l'exercice reçue après la clôture est une charge à payer. Une réparation effectuée en décembre et facturée en janvier appartient ainsi à l'exercice clos. À l'inverse, une dépense payée pendant l'exercice mais qui couvre en partie l'exercice suivant est une charge constatée d'avance pour cette partie.

Les cas les plus fréquents d'un parc locatif sont les suivants.

• Les assurances payées pour une période à cheval sur deux exercices, comme une assurance propriétaire non occupant annuelle d'octobre à septembre.
• Les factures de travaux, de diagnostics et d'entretien reçues en janvier pour des interventions de décembre.
• Les honoraires et consommations d'énergie relatifs à l'exercice et facturés après la clôture.

Au RSI avec comptabilité super-simplifiée, les frais généraux payés par périodes n'excédant pas un an peuvent être enregistrés lors de leur seul paiement, comme indiqué plus haut. Les autres situations exigent l'écriture de régularisation.

Les emprunts

Le capital remboursé n'est pas une charge. Il réduit la dette inscrite au passif. Seuls les intérêts et l'assurance emprunteur rattachée à l'activité sont des charges. À la clôture, le capital restant dû inscrit au bilan doit correspondre exactement au tableau d'amortissement de chaque prêt.

Lorsque les échéances ne tombent pas le dernier jour de l'exercice, les intérêts courus entre la dernière échéance et la clôture sont des charges à payer. Une échéance trimestrielle payée le 15 janvier couvre en partie l'exercice clos. Les frais de dossier et de garantie suivent un traitement propre, présenté au chapitre 75.

Les amortissements

La dotation aux amortissements de l'exercice se calcule composant par composant, au prorata du temps pour les biens acquis ou mis en service en cours d'année. La méthode par composants et les durées sont présentées au chapitre 76. À la clôture, la dotation se vérifie sur trois points.

• Chaque logement entré dans le parc pendant l'exercice a son plan d'amortissement, à partir de sa date de mise en location.
• Les travaux immobilisés sont rattachés au bon composant et amortis à partir de leur achèvement.
• Les biens cédés ou mis au rebut cessent d'être amortis à la date de leur sortie.

Pour une personne physique, la déduction de l'amortissement est limitée par l'article 39 C du Code général des impôts (CGI). Selon la doctrine, cette limite s'applique aux loueurs professionnels comme aux non professionnels (chapitre 2). La fraction non déduite est suivie dans un tableau distinct, car elle conditionne le résultat des exercices suivants et le calcul des plus-values (chapitres 77 et 78).

Les provisions

Une provision constate une perte probable, nettement précisée, qui résulte d'événements en cours à la clôture. Pour un loueur, le cas le plus fréquent est la créance douteuse sur un locataire en impayé. La provision se calcule locataire par locataire sur le montant de la créance que vous risquez de ne pas recouvrer, compte tenu des garanties dont vous disposez, comme un dépôt de garantie, une caution ou une assurance.

Une provision globale, calculée par exemple en pourcentage des loyers, n'est pas admise. Chaque provision doit être justifiée par un dossier individuel, avec les relances, la mise en demeure, le commandement de payer ou la procédure engagée. Les conditions de déduction et le passage en perte sont détaillés au chapitre 106.

Les impôts et les cotisations

La taxe foncière et la CFE de l'année sont des charges de l'exercice. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l'avis de taxe foncière et se récupère sur les locataires, suit le traitement des charges récupérables. L'impôt sur le revenu du loueur n'est jamais une charge de l'activité.

Les cotisations sociales personnelles du LMP sont déductibles du résultat dans les conditions présentées au chapitre 91. Une fraction des contributions sociales prélevées sur les revenus d'activité n'est pas déductible et doit être réintégrée. L'expert-comptable calcule cette réintégration à partir des appels de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf).

Du résultat comptable au résultat fiscal

Le principe

Le résultat comptable est la différence entre les produits et les charges de l'exercice après écritures de clôture. Le résultat fiscal s'en déduit par des corrections extracomptables. Les réintégrations ajoutent des charges comptabilisées mais non déductibles. Les déductions retirent des produits comptabilisés mais non imposables ou déjà imposés.

Au RSI, ce passage figure sur le tableau n° 2033-B. Au régime réel normal, il figure sur le tableau n° 2058-A. Le résultat fiscal se reporte ensuite sur la déclaration n° 2031, puis sur la déclaration de revenus n° 2042-C-PRO.

Les corrections fréquentes d'un loueur professionnel

Le tableau suivant présente les corrections que l'on rencontre le plus souvent dans un parc meublé. Il ne remplace pas l'examen du dossier par l'expert-comptable.

Le traitement des plus-values de cession d'un logement est distinct. Il se calcule sur le tableau des immobilisations et des plus-values (n° 2033-C au RSI) selon le régime des plus-values professionnelles, avec les exonérations éventuelles présentées aux chapitres 78 et 79.

Le déficit

Un résultat fiscal négatif du LMP s'impute sur le revenu global dans les conditions présentées au chapitre 77. Le relevé des déficits reportables figure sur le tableau n° 2033-D au RSI. Le suivi pluriannuel de ces déficits et des amortissements différés est l'un des points que l'expert-comptable doit tenir à jour d'une année sur l'autre, en particulier lors d'un changement de cabinet (chapitre 101).

La liasse fiscale

La composition de la liasse au RSI

La liasse du RSI comprend la déclaration n° 2031, qui récapitule les éléments fiscaux, ainsi que les annexes suivantes selon la présentation de l'administration fiscale (impots.gouv.fr).

Pour un loueur en nom propre, les tableaux 2033-F et 2033-G sont en général sans objet. La déclaration n° 2031 comporte aussi une annexe n° 2031 ter, qui regroupe certaines informations complémentaires. Le tableau 2033-E sert au calcul de la valeur ajoutée, en lien avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) traitée au chapitre 82.

La transmission

La liasse se transmet par voie électronique. Deux modes coexistent. Le mode d'échange de données informatisé (EDI) transmet un fichier depuis le logiciel de l'expert-comptable ou d'un prestataire partenaire. Le mode d'échange de formulaires informatisé (EFI) permet de saisir les formulaires directement dans l'espace professionnel, rubrique Déclarer puis Résultat, pour les entreprises au RSI (impots.gouv.fr).

En mode EFI, un brouillon enregistré ne vaut pas dépôt. Seuls la validation et l'émission du certificat de dépôt constituent la déclaration. Conservez ce certificat, qui est opposable à l'administration. La déclaration doit être signée par l'exploitant, une déclaration non signée étant irrégulière (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 430).

La date limite

La déclaration de résultats doit parvenir au service au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Un délai supplémentaire de quinze jours calendaires s'applique aux déclarations télétransmises (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 60). Pour l'exercice 2025, la date limite de dépôt des liasses était ainsi fixée au 20 mai 2026. La date applicable à l'exercice 2026 sera publiée au printemps 2027.

Un exercice clos en cours d'année, par exemple le 31 août 2026, se déclare à la même échéance que l'exercice clos le 31 décembre de la même année, c'est-à-dire au printemps 2027. Le délai entre la clôture et le dépôt est alors plus long.

Lorsque des droits sont dus, le dépôt tardif entraîne la majoration de l'article 1728 du CGI. Elle est de 10 % en l'absence de mise en demeure ou si la déclaration est déposée dans les trente jours qui suivent la réception d'une mise en demeure. Elle passe à 40 % au-delà de ce délai. Lorsqu'aucun droit n'est dû, par exemple en cas de déficit, le retard relève de l'amende de l'article 1729 B du CGI (BOI-CF-INF-10-20-10, § 1, 10 et 20). Pour un loueur dont le bénéfice de l'année entraîne 6 000 € d'impôt supplémentaire, une majoration de 10 % représente 600 €, auxquels s'ajoutent les intérêts de retard.

Le report sur la déclaration de revenus

Le résultat fiscal figurant sur la déclaration n° 2031 se reporte sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées professionnelles. Le contrôle de concordance entre les deux montants est indispensable. Un bénéfice reporté dans la rubrique des locations non professionnelles, ou l'inverse, change le traitement du déficit et le calcul des prélèvements sociaux ou des cotisations (chapitres 77 et 92).

La déclaration de revenus a ses propres dates limites, fixées chaque année par l'administration et en général postérieures à celle de la liasse. Établissez la liasse en premier, puis reportez le résultat sur la déclaration de revenus avant sa date limite.

Le fichier des écritures comptables

Lorsque la comptabilité est tenue au moyen de systèmes informatisés, l'article L47 A du livre des procédures fiscales impose de remettre à l'administration, en cas de vérification, une copie des écritures sous la forme d'un fichier des écritures comptables (FEC). La mission de l'expert-comptable conventionné comprend l'assistance du client pour cette présentation et la vérification de la conformité du logiciel, au titre d'une obligation de moyens (BOI-DJC-EXPC-20-40-10, § 210).

Vérifiez à la clôture que le logiciel produit ce fichier et que son contenu correspond à la liasse déposée. Le contrôle fiscal du professionnel est présenté au chapitre 89.

Un exemple chiffré sur un parc de 18 logements

La situation

L'exemple suivant est illustratif. Un LMP détient en nom propre 18 logements meublés loués à l'année. Il relève du RSI avec un exercice calé sur l'année civile. Il ne réalise aucune opération soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Ses comptes 2026 présentent avant clôture les éléments suivants.

Les écritures de clôture

L'inventaire de fin d'exercice fait apparaître les éléments suivants.

• Deux locataires doivent 1 450 € de loyers de décembre 2026, dont 900 € dus par un locataire en procédure.
• Plusieurs locataires ont payé dès décembre 2026 leur loyer de janvier 2027, pour 2 700 €.
• Une facture de plomberie de 860 € relative à une intervention de décembre est reçue en janvier 2027.
• L'assurance propriétaire non occupant de 3 600 €, payée en octobre 2026, couvre la période d'octobre 2026 à septembre 2027.
• Une échéance trimestrielle de prêt payée le 15 janvier 2027 comporte 1 150 € d'intérêts courus en 2026.
• Le locataire en procédure n'a fourni ni caution ni assurance et son dépôt de garantie a déjà été imputé. La créance de 900 € est provisionnée en totalité.
• Le plan d'amortissement par composants donne une dotation de 54 300 €.
• Un lot de mobilier hors d'usage est mis au rebut pour une valeur nette comptable de 420 €.
• Une majoration de retard de 135 € a été payée et comptabilisée en charge.

Le calcul

Les produits de l'exercice s'obtiennent à partir des encaissements. On retire les créances de l'ouverture, on ajoute celles de la clôture, on ajoute les loyers reçus d'avance à l'ouverture et on retire ceux de la clôture.

La charge constatée d'avance correspond aux neuf mois d'assurance qui concernent 2027, soit 3 600 € multipliés par 9/12, c'est-à-dire 2 700 €. L'exemple suppose qu'aucune régularisation de charges n'avait été enregistrée à l'ouverture.

La vérification de la limite d'amortissement

La dotation de 54 300 € est inférieure au résultat avant amortissement de 100 240 €. La limite de l'article 39 C n'a donc pas d'effet cette année et l'amortissement est déductible en totalité. Si un amortissement différé des années précédentes restait en report, il pourrait s'imputer dans la marge disponible, selon les règles présentées au chapitre 76.

L'exemple ne tient pas compte de la fraction non déductible des contributions sociales ni des cotisations, dont le calcul dépend des appels de l'Urssaf (chapitre 91). Dans un dossier réel, ces corrections s'ajoutent à celles du tableau.

L'effet de chaque écriture de clôture

Le tableau suivant isole l'effet de chaque écriture de l'exemple sur le résultat comptable. Le résultat calculé sur les seuls flux de trésorerie, amortissements et mise au rebut compris, serait de 160 200 € moins 38 400 €, 21 300 €, 54 300 € et 420 €, soit 45 780 €.

Le résultat comptable de 45 520 € correspond bien à 45 780 € moins 260 €. L'écart net est faible parce que les écritures se compensent cette année. Prises une à une, elles ne le sont pas. L'oubli de la seule charge constatée d'avance aurait minoré le résultat de 2 700 €, celui des intérêts courus l'aurait majoré de 1 150 €. Répétés, ces oublis faussent aussi les recettes du statut de LMP.

Un second exemple, la limite de l'article 39 C

La situation

L'exemple suivant est illustratif et simplifié. Un LMP récemment installé, fortement endetté, présente en année N des produits de 60 000 € et des charges de 42 000 €, intérêts compris mais amortissements exclus. Sa dotation aux amortissements calculée selon le plan par composants atteint 25 000 €. En année N+1, ses produits passent à 62 000 €, ses charges hors amortissements à 38 000 € et sa dotation à 22 000 €.

Le calcul

En année N, la dotation est déductible dans la limite de 18 000 €. Les 7 000 € excédentaires ne créent pas de déficit. Ils sont réintégrés sur le tableau 2033-B et inscrits en report. En année N+1, la dotation de l'exercice absorbe 22 000 € des 24 000 € disponibles et les 2 000 € restants permettent d'imputer une partie du différé, qui tombe à 5 000 €. Les règles d'imputation et leurs exceptions sont présentées aux chapitres 76 et 77.

Les cas particuliers

La première année d'activité

La première clôture exige un bilan d'ouverture qui recense les logements, les travaux, le mobilier et les emprunts affectés à l'activité. Pour un loueur qui passe du micro-BIC au réel ou du statut de LMNP à celui de LMP, ce bilan reprend l'historique des biens. Les questions de valeur et de durée d'amortissement restant à courir sont présentées aux chapitres 6 et 76.

L'acquisition ou la cession d'un logement en cours d'exercice

Un logement acheté en cours d'exercice entre au bilan à son prix de revient, frais d'acquisition compris selon l'option retenue (chapitre 35). Son amortissement court à compter de sa mise en location. Un logement vendu sort du bilan à sa date de cession et dégage une plus-value ou une moins-value professionnelle, qui se calcule sur la valeur nette comptable et se déclare avec la liasse (chapitre 78).

La cessation d'activité

La cessation totale de l'activité entraîne une clôture anticipée et l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values. Les délais déclaratifs propres à la cessation sont plus courts que ceux d'une clôture ordinaire. Ils sont présentés au chapitre 123.

Le changement de statut en cours de détention

Le statut de LMP s'apprécie année par année (chapitre 2). La clôture ne change pas de forme lorsqu'un loueur devient professionnel ou cesse de l'être, puisque la liasse reste celle du régime réel BIC. Seule la rubrique de report sur la déclaration n° 2042-C-PRO change, avec ses effets sur le déficit et sur les prélèvements ou cotisations. Vérifiez donc les conditions du statut avant de valider la liasse plutôt qu'après le report.

Le foyer qui loue aussi des biens nus

Les loyers des biens loués nus ne figurent pas dans la liasse BIC. Ils se déclarent sur la déclaration n° 2044 selon les règles des revenus fonciers. Dans un immeuble mixte, les charges communes comme la taxe foncière se répartissent à la clôture selon une clé constante. Seule la part des lots meublés entre dans la comptabilité.

Une erreur découverte après le dépôt

Une erreur relevée après le dépôt de la liasse se corrige en déposant une déclaration rectificative ou, si le délai de dépôt est expiré, par une réclamation auprès du service des impôts des entreprises. Le résultat reporté sur la déclaration de revenus se corrige en même temps. Une correction en faveur de l'administration faite spontanément avant tout contrôle limite les sanctions, alors qu'une erreur découverte par le vérificateur peut être assortie de majorations si elle est jugée délibérée (chapitre 89).

Ce que vérifie l'administration

La liasse est la base des contrôles sur pièces et des vérifications. Un loueur peut anticiper les points suivants.

• La concordance entre le résultat de la déclaration n° 2031 et celui reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO, ainsi que la rubrique utilisée.
• La cohérence entre les recettes de la liasse et celles retenues pour apprécier le statut de LMP.
• La continuité d'une année sur l'autre des amortissements différés et des déficits reportables.
• La concordance entre le FEC et la liasse, compte par compte.
• Le traitement des cessions de l'année sur le tableau des immobilisations et des plus-values.
• La justification individuelle de chaque provision pour créance douteuse.

Les erreurs fréquentes

1. Clôturer sur la base des seuls relevés bancaires, sans constater les loyers dus, les loyers reçus d'avance ni les factures reçues après la clôture.
2. Enregistrer les dépôts de garantie en recettes, ce qui gonfle le résultat et fausse le bilan.
3. Passer le capital des emprunts en charge, ou oublier les intérêts courus entre la dernière échéance et la clôture.
4. Laisser au bilan du mobilier disparu faute d'inventaire physique, puis continuer à l'amortir.
5. Constituer une provision globale pour impayés, sans dossier individuel ni diligences de recouvrement.
6. Oublier de reprendre une provision devenue sans objet après un recouvrement.
7. Négliger le suivi des amortissements différés par l'article 39 C, qui conditionne les résultats futurs et les plus-values.
8. Reporter le résultat dans la mauvaise rubrique de la déclaration n° 2042-C-PRO, en confondant location meublée professionnelle et non professionnelle.
9. Considérer un brouillon EFI comme une déclaration, sans obtenir le certificat de dépôt.
10. Confondre amortissement différé et déficit, en reportant comme déficit imputable des amortissements qui ne peuvent que rester en report.
11. Déposer après la date limite une liasse bénéficiaire, ce qui expose à une majoration de 10 % des droits dus, puis de 40 % après mise en demeure.
12. Intégrer à la liasse BIC les loyers de biens loués nus, qui relèvent de la déclaration n° 2044.

Liste de contrôle

• Le régime d'imposition et la liasse correspondante sont identifiés.
• La date de clôture est connue et le calendrier de travail est fixé avec l'expert-comptable.
• Les relevés de tous les comptes au dernier jour de l'exercice sont rapprochés de la comptabilité.
• Le capital restant dû de chaque emprunt correspond au tableau d'amortissement.
• Les intérêts courus à la clôture sont comptabilisés.
• L'état des loyers dus et des loyers reçus d'avance est établi logement par logement.
• L'état des dépôts de garantie correspond au montant inscrit au passif.
• Le solde des charges locatives à régulariser est rapproché de l'état par immeuble.
• Les factures reçues après la clôture et relatives à l'exercice sont enregistrées en charges à payer.
• Les charges payées d'avance sont régularisées, sauf dérogation propre à la comptabilité super-simplifiée.
• L'inventaire physique du mobilier est fait et les sorties sont constatées.
• La dotation aux amortissements est vérifiée composant par composant.
• Le tableau des amortissements différés par l'article 39 C est à jour.
• Chaque provision pour créance douteuse est justifiée par un dossier individuel.
• Les réintégrations fiscales sont recensées et chiffrées.
• La liasse est validée, signée et télétransmise avant la date limite. Le certificat de dépôt est conservé.
• Le résultat est reporté dans la bonne rubrique de la déclaration n° 2042-C-PRO.
• Le fichier des écritures comptables est produit et cohérent avec la liasse.
• Les conditions du statut de LMP sont vérifiées avant la validation de la liasse.
• Les charges communes aux lots meublés et aux lots nus sont réparties selon une clé constante.
• L'effet de chaque écriture de clôture sur le résultat est documenté dans le dossier.