Le prix et les frais d'acquisition du professionnel

Le prix négocié n'est qu'une partie du coût d'une acquisition. S'y ajoutent les droits de mutation, les émoluments du notaire, les honoraires d'intermédiaire et parfois la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), la façon dont le prix et ces frais sont répartis dans l'acte, puis traités en comptabilité, détermine aussi le montant des amortissements pendant des décennies et la plus-value professionnelle à la revente.

Le calcul des frais d'un achat courant est présenté dans le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer. Ce chapitre traite de ce qui change pour un professionnel, à savoir l'absence de régime de droits réduit pour le loueur, l'assiette des droits, la TVA, l'option comptable sur les frais et la ventilation du prix entre terrain, construction, composants et mobilier. L'amortissement par composants est approfondi au chapitre 76 et les plus-values professionnelles au chapitre 78.

Le coût complet d'une acquisition

Avant de comparer deux opérations, raisonnez en coût complet. Le tableau suivant récapitule les postes d'un achat dans l'ancien et la question que chacun pose au professionnel.

Le rendement d'une opération se calcule toujours sur ce coût complet et non sur le prix négocié. Dans le premier exemple de ce chapitre, des loyers de 36 000 € par an représenteraient un rendement brut de 7,50 % sur le prix de 480 000 €, mais d'environ 6,75 % sur le coût complet de 533 612,28 €. Comparer deux biens sur leur seul prix revient à ignorer un écart qui peut dépasser un point de rendement lorsque l'un supporte une commission d'agence et l'autre non.

Comparer les frais selon le mode d'acquisition

Le mode d'acquisition change la nature des frais autant que leur montant. Le tableau suivant récapitule les situations les plus fréquentes pour un loueur professionnel.

Les droits de mutation

Le régime de droit commun

L'achat d'un immeuble ancien supporte les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ils se composent d'un droit départemental, d'une taxe communale de 1,20 % et de frais d'assiette et de recouvrement égaux à 2,37 % du droit départemental. La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix s'y ajoute (impots.gouv.fr).

Le droit départemental le plus répandu est de 4,50 %, ce qui donne un taux global de 5,80665 % du prix. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent le porter à 5 % pour les actes conclus jusqu'au 31 mars 2028, soit un taux global de 6,3185 % (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116). La hausse ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Elle concerne donc pleinement le loueur, qu'il soit professionnel ou non (Guide du bailleur privé, Calculer la rentabilité d'un investissement locatif).

Aucun régime réduit pour le loueur

La qualité de professionnel de la location ne donne droit à aucun taux réduit de droits de mutation. Le LMP paie les mêmes droits qu'un particulier lorsqu'il achète un immeuble ancien. Les régimes réduits existent, mais ils sont réservés à d'autres activités.

Ces régimes sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles. Un loueur qui prendrait un engagement de revendre pour réduire ses droits, puis conserverait le bien, serait déchu du régime. Il paierait alors les droits de droit commun majorés de l'intérêt de retard.

L'assiette des droits

Les droits se calculent sur le prix exprimé dans l'acte, augmenté des charges que l'acquéreur supporte à la place du vendeur. Le cas le plus fréquent concerne les honoraires d'intermédiaire. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 7 mars 2017 (question n° 98694), la commission mise à la charge de l'acquéreur par le mandat n'entre pas dans l'assiette des droits. En revanche, la commission due par le vendeur mais payée par l'acquéreur constitue une charge augmentative du prix et supporte les droits.

Lisez donc le mandat de l'intermédiaire et la clause de l'avant-contrat qui fixe la charge de sa rémunération. Une rédaction cohérente entre ces deux documents évite de payer des droits sur la commission.

Le mobilier vendu avec un logement meublé n'est pas un immeuble. Lorsque l'acte en distingue le prix, avec un inventaire détaillé et une valeur réelle, ce prix n'entre pas dans l'assiette des droits de mutation immobiliers (Guide du bailleur privé, Acheter un immeuble de rapport). Une valeur de mobilier sans rapport avec l'état réel des meubles expose à un rehaussement des droits.

Les émoluments et les autres frais de l'acte

Le barème des émoluments

Les émoluments proportionnels du notaire pour une vente suivent un barème réglementé et dégressif. En métropole, le barème applicable depuis le 1er janvier 2021 est fixé par tranches, de 3,870 % hors taxes jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 € et 0,799 % au-delà de 60 000 € (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 5 août 2026). La TVA au taux de 20 % s'y ajoute.

Lorsque la prestation dépasse 150 000 €, le notaire peut, à certaines conditions, accorder une remise totale ou partielle des émoluments reçus pour une même affaire. Cette remise doit profiter à tous ses clients de la même manière (même source). Pour un immeuble de rapport ou un portefeuille, la question se pose avant la signature de l'avant-contrat, en sachant que la remise reste une faculté du notaire et non un droit de l'acquéreur.

Les émoluments de formalités, les débours payés pour votre compte et les frais de documents d'urbanisme ou de copropriété complètent la note. Leur montant dépend du bien et du nombre de formalités. Demandez au notaire un projet de décompte avant la signature de l'avant-contrat.

Les frais liés au financement

L'inscription d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers, ainsi que les frais de dossier de la banque, sont des frais d'emprunt et non des frais d'acquisition. Ils ne relèvent pas de l'option présentée plus loin et suivent leur propre traitement comptable. Ils sont présentés au chapitre 40.

La TVA à l'acquisition

L'achat d'un immeuble ancien

Un particulier qui vend l'immeuble qu'il louait n'agit pas en tant qu'assujetti et sa vente n'est pas soumise à la TVA. Elle supporte les droits de mutation de droit commun. La plupart des achats d'immeubles de rapport anciens entrent dans ce cas.

Lorsque le vendeur est un professionnel assujetti, par exemple un marchand de biens, il peut opter pour soumettre la vente au régime applicable à l'achat dans le neuf (impots.gouv.fr). Le prix comprend alors la TVA. Vérifiez ce point dans l'avant-contrat, car une TVA que vous ne pouvez pas récupérer renchérit l'achat.

L'achat d'un immeuble neuf

Un immeuble est neuf lorsqu'il est achevé depuis moins de cinq ans. Acheté à un vendeur professionnel, il supporte en général la TVA au taux de 20 %, comprise dans le prix, ainsi qu'une taxe de publicité foncière au taux réduit d'environ 0,71 % et la contribution de sécurité immobilière (impots.gouv.fr). Des travaux qui rendent un immeuble ancien à l'état neuf peuvent aussi faire entrer sa vente dans ce régime.

La récupération de la TVA

Le statut de LMP ne permet pas, à lui seul, de récupérer la TVA payée sur l'achat. La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. La taxe payée sur le prix n'est déductible que si le bien est affecté à une activité soumise à la TVA, comme la location avec des services para-hôteliers ou la location à un exploitant de résidence de services (Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif).

Cette déduction n'est jamais définitive à l'achat. Si le bien cesse d'être affecté à une activité taxable, une fraction de la TVA déduite doit être reversée, à raison d'un vingtième par année restant à courir. Les critères des services para-hôteliers sont détaillés au chapitre 58 et les régimes de TVA du loueur au chapitre 80.

L'achat d'un ensemble en exploitation

Lorsque vous reprenez un ensemble de biens permettant la poursuite d'une activité soumise à la TVA, par exemple des logements loués à un exploitant de résidence gérée, la cession peut relever de la transmission d'universalité de biens de l'article 257 bis du CGI. Elle est alors dispensée de TVA et l'acquéreur reprend les obligations de régularisation du vendeur. Le notaire et l'expert-comptable doivent vérifier ce point avant la promesse (chapitre 29).

Les frais d'acquisition dans la comptabilité du LMP

L'option entre charge et immobilisation

Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes liés à l'acquisition d'une immobilisation peuvent soit être incorporés à son coût d'acquisition, soit être déduits immédiatement en charges (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI, BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 à 160). L'option se traduit par la comptabilisation retenue et l'option fiscale suit l'option comptable.

Cette option est irrévocable. Elle s'applique uniformément à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises, quelle que soit leur date d'acquisition (même source, § 170). Le choix fait pour le premier immeuble vaut donc pour tous les suivants. Il se raisonne à l'échelle du parc et sur toute la durée de l'activité, avec l'expert-comptable.

Les effets de chaque option

Pour un LMP, le déficit de l'année d'achat s'impute sur le revenu global du foyer, dans les conditions présentées au chapitre 77. La déduction immédiate peut donc réduire l'impôt sur d'autres revenus l'année de l'acquisition. Elle augmente en contrepartie la plus-value future, dont le régime court terme et long terme est présenté au chapitre 78.

Ventiler le prix pour l'amortissement

Le terrain

Le terrain ne s'use pas et n'est jamais amortissable. Le prix d'un immeuble bâti doit donc être réparti entre le terrain et la construction, sous la responsabilité de l'exploitant, aucune règle ne fixant une proportion obligatoire (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée).

En cas de contrôle, l'administration qui conteste la ventilation doit établir que la valeur retenue pour le terrain est insuffisante. Le Conseil d'État a fixé l'ordre des méthodes qu'elle doit employer, en commençant par la comparaison avec des ventes de terrains nus similaires, puis l'évaluation de la construction à son coût de reconstruction, vétusté déduite, puis seulement les données comptables d'autres contribuables lorsque l'échantillon est pertinent (CE, 15 février 2016, n° 367467 et n° 380400, selon l'analyse publiée par le cabinet CMS Francis Lefebvre).

Documentez votre ventilation dès l'achat. Conservez des références de prix de terrains comparables, une estimation du coût de reconstruction ou une évaluation d'expert. Une part de terrain très faible dans un centre-ville où le foncier est cher sera difficile à justifier.

Les composants et les frais

La construction se décompose ensuite en composants amortis chacun sur sa durée d'utilisation, comme le gros œuvre, les façades et la toiture, les installations techniques et les agencements (chapitre 76). Les frais d'acquisition incorporés devraient en principe être affectés directement à chaque composant. Par simplification, ils peuvent être répartis à proportion de la valeur de chaque élément (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 250).

Les droits de mutation calculés sur le seul prix de l'immeuble se rattachent à l'immeuble et non au mobilier. Une commission d'agence qui porte sur l'ensemble se répartit entre l'immeuble et le mobilier.

Le mobilier

Le mobilier acquis avec le bien est une immobilisation distincte, amortie sur sa propre durée, souvent de cinq à dix ans selon sa nature. Son prix doit correspondre à l'inventaire annexé à l'acte. Il ne supporte pas les droits de mutation immobiliers, mais un mobilier surévalué fait l'objet d'un double risque, sur les droits et sur l'amortissement.

Le prix global d'un portefeuille

Lorsque vous achetez plusieurs lots ou plusieurs immeubles pour un prix global, faites ventiler ce prix par lot dans l'acte. La ventilation sert de base au plan d'amortissement de chaque lot, au calcul de la plus-value lors de la cession d'un seul d'entre eux et au suivi des immobilisations (chapitres 26 et 104). Elle doit refléter la valeur réelle de chaque lot, selon sa surface, son état et sa situation locative.

Les situations mixtes

L'immeuble loué en partie meublé et en partie nu

Un LMP qui achète un immeuble dont certains logements resteront loués nus exerce deux activités fiscales distinctes. La part meublée est inscrite à l'actif de l'activité de location meublée et ses frais suivent l'option présentée plus haut. La part nue relève des revenus fonciers, où les frais d'acquisition ne sont pas des charges déductibles. Ces frais majorent en revanche le prix d'acquisition à la revente, pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue).

La ventilation du prix et des frais entre les deux parts doit donc figurer dès l'acte, sur une base objective comme la valeur de chaque logement. Elle sert à la fois au plan d'amortissement des meublés et au calcul futur de la plus-value privée des logements nus.

L'achat en couple ou en indivision

Lorsque deux époux ou plusieurs indivisaires achètent ensemble, les frais sont répartis selon les quotes-parts mentionnées dans l'acte. Chaque foyer applique ensuite à sa part son propre régime, LMP, location meublée non professionnelle (LMNP) ou revenus fonciers. Un indivisaire qui finance plus que sa quote-part crée une créance sur les autres, à documenter dans une convention d'indivision (chapitre 20).

Le loueur déjà au régime réel

Le loueur qui exerçait déjà la location meublée au régime réel avant de devenir LMP a pu exercer l'option sur les frais d'acquisition dans ses comptes antérieurs. Le caractère irrévocable et uniforme de l'option conduit à vérifier, avec l'expert-comptable, le traitement retenu lors des premières acquisitions avant d'enregistrer une nouvelle.

De l'avant-contrat au bilan pas à pas

Les décisions qui fixent le coût fiscal d'une acquisition se prennent à des moments différents. Les suivantes s'enchaînent dans l'ordre de l'opération.

1. Avant l'offre. Faites estimer par le notaire le total des droits et des émoluments au taux du département, puis intégrez-le au prix plafond (chapitre 34).
2. À la négociation. Arrêtez la charge de la commission d'agence et le prix du mobilier, que l'avant-contrat reprendra.
3. À l'avant-contrat. Vérifiez la mention du régime de TVA de la vente, l'inventaire du mobilier et la ventilation du prix par lot pour un achat groupé.
4. Avant l'acte. Rassemblez les éléments qui justifieront la part du terrain, comme des ventes de terrains comparables ou une évaluation.
5. À la signature. Obtenez le décompte définitif du notaire, qui distingue les droits, les émoluments, les débours et les sommes imputées sur le prix.
6. À la mise en location. Transmettez à l'expert-comptable l'acte, le décompte, l'inventaire et la ventilation retenue, avec la date de mise en location qui fixe le point de départ des amortissements.
7. À la première clôture. Comptabilisez les frais selon l'option retenue pour l'ensemble du parc et établissez le plan d'amortissement par composants.

Les intérêts et frais d'emprunt payés avant la mise en location, comme les intérêts intercalaires pendant des travaux, ne sont pas des frais d'acquisition. Ils se traitent comme des charges financières de l'activité (chapitre 75).

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un LMP achète à un particulier un immeuble ancien de six studios meublés pour 480 000 €, dont 20 000 € de mobilier inventorié. Le département applique un droit départemental de 5 %. Les honoraires d'agence de 18 000 € sont mis à la charge de l'acquéreur par le mandat. Les émoluments sont calculés ici sur le prix de l'immeuble et les formalités et débours sont estimés à 1 200 €.

Dans un département resté à 4,50 %, les droits de mutation seraient de 26 710,59 €, soit 2 354,51 € de moins. Si la commission avait été stipulée à la charge du vendeur tout en étant payée par l'acquéreur, elle serait entrée dans l'assiette des droits, pour un supplément de 1 137,33 € au taux global de 6,3185 %.

Première option, incorporation des frais. Les frais propres à l'immeuble, soit 52 862,28 €, s'ajoutent à son prix. La commission est répartie au prorata, soit 750 € pour le mobilier. Le prix de revient de l'immeuble atteint 512 862,28 € et celui du mobilier 20 750 €. Avec une part de terrain de 15 % et des parts et durées de composants illustratives, les amortissements annuels s'établissent ainsi.

Seconde option, déduction des frais. Les 53 612,28 € de frais sont déduits en charges l'année de l'achat. Les amortissements portent sur le seul prix, soit 460 000 € pour l'immeuble et 20 000 € pour le mobilier. Avec les mêmes parts et durées, l'annuité totale est de 16 273,81 €, soit 1 648,96 € de moins chaque année que dans la première option.

La seconde option crée une charge importante la première année. La première l'étale sur la durée des composants, une partie des frais, soit 7 929,34 € dans cet exemple, restant attachée au terrain sans jamais être amortie. Le choix entre les deux dépend du résultat attendu les premières années, des autres revenus du foyer et de l'horizon de revente.

Un second exemple, l'immeuble mixte

Exemple illustratif, sans valeur de calcul pour votre situation. Un LMP achète à un particulier un immeuble de six logements pour 600 000 €, dont 16 000 € de mobilier inventorié. Quatre studios meublés représentent 384 000 € de la valeur immobilière et deux appartements loués nus, qu'il conservera ainsi, 200 000 €. Le département applique un droit de 5 %, il n'y a pas d'agence et les formalités et débours sont estimés à 1 500 €.

Répartis à proportion de la valeur immobilière, 29 628,58 € de frais reviennent à la part meublée et 15 431,55 € à la part nue. La première somme suit l'option comptable du LMP, en charges ou dans le coût des composants. La seconde ne se déduit jamais des revenus fonciers. À la revente des appartements nus, le vendeur retiendra les frais réels de 15 431,55 €, légèrement supérieurs au forfait de 7,5 %, soit 15 000 €, à condition d'avoir conservé le décompte et la ventilation.

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle des frais et du prix porte surtout sur quatre points. Les préparer dès l'acte coûte peu, les reconstituer plusieurs années après est souvent impossible.

• La valeur du mobilier. Un mobilier surévalué réduit à tort l'assiette des droits. Dans le premier exemple, déclarer 60 000 € de mobilier au lieu de 20 000 € éluderait 2 527,40 € de droits, exigibles avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit environ 121 € de plus après deux ans, hors majorations éventuelles.
• La part du terrain. Une part trop faible augmente les amortissements. L'administration doit alors suivre l'ordre des méthodes fixé par le Conseil d'État, mais la charge de la preuve devient lourde si aucun élément n'a été conservé.
• La charge de la commission. Une commission due par le vendeur mais payée par l'acquéreur entre dans l'assiette des droits.
• La TVA déduite. Une TVA déduite sans activité taxable est rappelée. Une déduction légitime reste soumise à régularisation si l'activité change.

Les cas particuliers

L'achat aux enchères

Les frais d'une adjudication comprennent, outre les droits de mutation, les frais de la procédure et les honoraires de l'avocat qui porte les enchères. Ils se connaissent avant l'audience et doivent entrer dans le prix plafond. Les règles propres à l'acquéreur professionnel sont présentées au chapitre 28.

L'achat de parts de société

Acheter les parts d'une société qui détient l'immeuble, plutôt que l'immeuble lui-même, relève d'un régime de droits d'enregistrement propre aux cessions de droits sociaux. L'opération transfère aussi à l'acquéreur le passif et l'historique fiscal de la société. Elle suppose un audit de la société et de ses comptes, avec un notaire et un expert-comptable (chapitre 27).

L'immeuble à rénover lourdement

Lorsque l'achat est suivi de travaux importants, distinguez dans le prix de revient ce qui relève de l'acquisition et ce qui relève des travaux. Des travaux qui rendent l'immeuble à l'état neuf peuvent modifier son régime de TVA en cas de revente. Leur traitement fiscal en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est présenté au chapitre 71.

L'achat de logements neufs en bloc

Lorsqu'un LMP achète plusieurs logements neufs à un promoteur pour une activité exonérée de TVA, la taxe comprise dans le prix n'est pas déductible. Elle fait alors partie du coût d'acquisition et entre dans la base amortissable de chaque composant, ce qui augmente les amortissements mais aussi le capital à financer. Les frais réduits du neuf ne compensent pas cette TVA, qui représente un sixième d'un prix exprimé toutes taxes comprises au taux de 20 %.

L'acte doit ventiler le prix par logement, puis entre terrain, construction et éventuels équipements, comme pour un achat d'existant. Le promoteur dispose souvent de la répartition des coûts par lot, qui facilite la décomposition. Demandez-la avant la signature plutôt qu'après la livraison.

Le financement des frais

Les banques demandent en général que l'apport de l'acquéreur couvre au moins les frais d'acquisition, qui ne constituent pas une garantie pour elles. Pour un professionnel qui enchaîne les acquisitions, ces frais immobilisent une part importante de la trésorerie, d'environ 7 à 11 % du prix dans les exemples de ce chapitre selon la présence d'une commission d'agence. Ils doivent figurer dans le plan de trésorerie de chaque opération (chapitre 18) et dans la discussion avec la banque (chapitre 37).

Les intérêts de la part d'emprunt qui finance les frais suivent le traitement des charges financières de l'activité, quelle que soit l'option retenue pour les frais eux-mêmes. En location nue, ils restent déductibles des revenus fonciers, y compris pour la fraction de l'emprunt qui a financé les droits de mutation, selon les règles présentées dans le guide privé.

Les erreurs fréquentes

• Croire que le statut de LMP ouvre droit à des droits de mutation réduits.
• Prendre un engagement de revendre pour réduire les droits alors que le bien est destiné à la location.
• Laisser la commission d'agence à la charge du vendeur tout en la payant, ce qui l'expose aux droits.
• Surévaluer le mobilier pour réduire les droits, sans inventaire crédible.
• Retenir une part de terrain très faible, impossible à justifier en cas de contrôle.
• Exercer l'option sur les frais d'acquisition sans mesurer qu'elle vaut pour toutes les acquisitions futures.
• Compter sur la récupération de la TVA sans activité réellement soumise à la taxe.
• Acheter un portefeuille pour un prix global sans ventilation par lot.
• Déduire des revenus fonciers les frais d'acquisition de logements loués nus, alors qu'ils ne majorent que le prix d'acquisition à la revente.
• Négliger l'écart de taux entre départements, qui atteint 2 354,51 € sur un prix de 460 000 € dans le premier exemple.
• Perdre le décompte du notaire et la ventilation, ce qui prive de la justification des frais réels à la revente.

Liste de contrôle

1. Calculer le coût complet de l'acquisition, frais, mobilier et travaux compris.
2. Vérifier le taux des droits de mutation du département du bien.
3. Faire concorder le mandat de l'agence et l'avant-contrat sur la charge de la commission.
4. Faire inventorier le mobilier avec une valeur réelle et le distinguer dans l'acte.
5. Vérifier le régime de TVA de la vente et la possibilité réelle de la récupérer.
6. Demander au notaire un projet de décompte des frais avant l'avant-contrat.
7. Choisir l'option sur les frais d'acquisition avec l'expert-comptable, à l'échelle du parc.
8. Documenter la part du terrain avec des références de prix ou une évaluation.
9. Ventiler le prix par lot pour un achat groupé.
10. Conserver l'acte, le décompte du notaire et les justificatifs de ventilation pendant toute la durée de détention.
11. Ventiler le prix et les frais entre partie meublée et partie nue pour un immeuble mixte.
12. Interroger le notaire sur une remise d'émoluments lorsque le prix dépasse 150 000 €.
13. Vérifier l'option déjà exercée sur les frais lors des acquisitions antérieures au régime réel.