Les erreurs d'acquisition les plus coûteuses

Une erreur commise à l'achat ne se rattrape presque jamais en gestion. Un prix trop élevé pèse sur la rentabilité pendant toute la détention, un lot impossible à louer immobilise des fonds propres et une ventilation fiscale mal documentée se paie lors d'un contrôle plusieurs années plus tard. Pour un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un détenteur de grand parc, ces erreurs portent sur des montants élevés et se répètent d'une acquisition à l'autre si la méthode n'est pas corrigée.

Ce chapitre regroupe les erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses, classées selon leur nature. Chacune est présentée avec son mécanisme, un cas type chiffré lorsque c'est utile et la façon de la prévenir. Les cas sont des illustrations construites pour ce guide et non des affaires réelles. Le chapitre renvoie aux chapitres de la partie III qui traitent chaque point en détail et se termine par une liste de contrôle à appliquer avant chaque acquisition.

Vue d'ensemble

Les erreurs d'analyse économique

Acheter sur le rendement brut affiché

Le rendement affiché dans une annonce divise les loyers par le prix, sans frais, sans travaux et sans vacance. Il surestime presque toujours le rendement réel. Pour un professionnel, la comparaison doit se faire sur le coût complet et sur le revenu net.

Cas type illustratif. Un immeuble de huit logements est proposé 600 000 € avec 54 000 € de loyers annuels, soit un rendement brut affiché de 9 %. L'audit révèle une toiture à refaire pour 45 000 € et deux lots dont la mise à niveau énergétique coûte 30 000 €. Avec des frais d'acquisition de 8 %, soit 48 000 €, le coût complet atteint 723 000 €.

L'écart entre 9 % et 5,23 % ne signifie pas que l'opération est mauvaise. Il signifie qu'elle doit être jugée sur ce second chiffre, comparé à votre coût de financement et à votre rendement cible (chapitre 45).

Second cas type illustratif, petit professionnel. Un loueur qui détient deux studios meublés achète un deux-pièces annoncé 120 000 € pour un loyer de 750 € par mois, soit 9 000 € par an et un rendement brut affiché de 7,5 %. Les frais d'acquisition de 8 % représentent 9 600 €, le mobilier à remplacer 4 000 € et le rafraîchissement 6 000 €, soit un coût complet de 139 600 €. Un mois de vacance par an et 2 400 € de charges non récupérables, taxe foncière, assurance, cotisation foncière des entreprises (CFE) et honoraires comptables compris, ramènent le revenu net à 5 850 €.

Sur un petit lot, les charges fixes pèsent proportionnellement davantage que sur un immeuble entier. Un rendement net de 4,19 %, rapproché d'un crédit à 3,6 % comme celui retenu dans les exemples des chapitres 37 à 39, laisse une marge que deux mois de vacance supplémentaires suffisent à effacer.

Oublier une partie du coût complet

Les postes oubliés sont souvent les mêmes, à savoir la hausse du droit départemental, la commission d'agence entrée dans l'assiette des droits, le mobilier à remplacer, les frais de mise en copropriété en cas de revente par lots ou les honoraires d'audit. Sur un immeuble de 460 000 € hors mobilier, un droit départemental de 5 % au lieu de 4,50 % coûte 2 354,51 € de plus. Une commission payée par l'acquéreur mais stipulée à la charge du vendeur supporte les droits, soit 1 137,33 € pour 18 000 € de commission au taux global de 6,3185 % (chapitre 35).

Sous-estimer la vacance et la rotation

Un loyer de marché n'est pas un loyer encaissé douze mois sur douze. La rotation des étudiants, la saisonnalité ou un marché local saturé réduisent le revenu effectif. Mesurez la vacance sur l'historique du bien et sur les délais de relocation constatés dans le secteur, plutôt que sur l'hypothèse d'une occupation permanente (chapitre 17).

Les erreurs techniques et énergétiques

Réduire l'audit à une visite

L'état d'un immeuble ne s'apprécie pas en une visite d'agence. La toiture, la charpente, les réseaux et la structure demandent l'œil d'un professionnel du bâtiment. Une fissure traversante, une charpente attaquée ou une colonne électrique hors d'usage peut coûter plus que la marge de négociation obtenue (Guide du bailleur privé, Acheter un immeuble de rapport).

Exigez un chiffrage écrit des travaux avant l'avant-contrat ou pendant le délai des conditions suspensives. Une estimation orale ne permet ni de négocier le prix ni d'obtenir le financement des travaux. La méthode complète de l'audit est présentée au chapitre 27.

Ignorer le calendrier énergétique lot par lot

Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028 et un logement classé E à partir du 1er janvier 2034. Le calendrier s'applique lot par lot, si bien qu'un immeuble de bonne apparence peut comporter des logements impossibles à relouer (Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique).

Cas type illustratif. Deux studios classés G, loués 450 € par mois chacun, se libèrent après l'achat. Les travaux d'isolation et de chauffage durent huit mois, études et chantier compris. La perte de loyers atteint 2 × 450 × 8, soit 7 200 €, en plus du coût des travaux. Si ce délai n'a pas été prévu dans le plan de trésorerie, il doit être financé sur les fonds propres (chapitre 18).

Négliger la sécurité incendie et la destination de l'immeuble

Une résidence étudiante, un immeuble de colocation ou un ensemble meublé avec services peut relever de règles de sécurité incendie plus exigeantes que celles d'un immeuble d'habitation ordinaire. La qualification d'établissement recevant du public ou d'habitation se vérifie avant l'achat, car les travaux de mise en conformité peuvent être lourds (chapitre 30). Le chapitre 62 détaille les obligations du propriétaire.

Les erreurs juridiques

Un avant-contrat mal rédigé

L'acquéreur professionnel ne bénéficie pas toujours du délai de rétractation de dix jours ni de la condition suspensive de prêt automatique. Une condition de prêt omise ou mal rédigée, un taux maximal irréaliste ou une demande de prêt non conforme peuvent faire perdre la somme versée (chapitre 34).

Cas type illustratif. Un acquéreur signe une promesse pour un immeuble de 470 000 € et verse une indemnité d'immobilisation de 5 %, soit 23 500 €. La promesse ne précise ni la durée ni le taux maximal du prêt. La banque propose un financement sur une durée plus courte que prévu, avec une mensualité incompatible avec son plan. Faute de caractéristiques stipulées, il ne peut pas soutenir que la condition a défailli et risque de perdre les 23 500 €.

Ne pas vérifier les baux en cours

Chaque bail en cours se poursuit avec l'acquéreur, aux mêmes conditions. Un loyer annoncé sans bail écrit, un bail meublé qui ne respecte pas les règles du meublé, un locataire âgé protégé contre le congé ou un impayé passé sous silence réduit la valeur de l'acquisition. Rapprochez l'état locatif de chaque bail et des quittances (Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué).

Oublier les dépôts de garantie

Le nouveau bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ, même s'il ne l'a pas reçu du vendeur. Une clause contraire de l'acte n'a d'effet qu'entre vendeur et acquéreur.

Cas type illustratif. Un immeuble de six studios meublés est loué 500 € par mois par logement, avec un dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges. Si l'acte ne prévoit pas l'imputation des dépôts sur le prix, l'acquéreur devra restituer 6 × 500 × 2, soit 6 000 €, qu'il n'a jamais encaissés.

Sous-estimer les droits des locataires

Lorsqu'un immeuble de plus de cinq logements est vendu en une seule fois et en totalité, chaque locataire doit recevoir une offre portant sur son logement, sauf si l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour une durée de six ans (article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975). Cet engagement prive l'acquéreur de toute possibilité de congé pour vendre ou pour reprise pendant cette période. Il se chiffre comme une contrainte, surtout si vous envisagez une revente par lots (chapitre 33).

Acheter en copropriété sans lire les procès-verbaux

Un lot de copropriété porte avec lui les décisions de l'assemblée générale. À l'égard du syndicat, l'acquéreur doit les appels de fonds exigibles après la notification de la vente, quelle que soit la date du vote des travaux (Guide du bailleur privé, La copropriété pour le bailleur).

Cas type illustratif. Un investisseur achète un ensemble de lots représentant 40 % des tantièmes d'un immeuble. Un ravalement de 120 000 € a été voté avant la vente, avec des appels de fonds échelonnés après celle-ci. Sans clause de répartition dans l'acte, il devra en supporter 48 000 € à l'égard du syndicat. Une clause de l'acte peut mettre tout ou partie de cette somme à la charge du vendeur, mais elle ne joue qu'entre les parties.

Les erreurs d'urbanisme

Acheter des logements créés sans autorisation

Un immeuble ancien a souvent été divisé au fil des années, parfois sans autorisation. Un logement créé dans des combles, un ancien commerce ou une division d'appartement sans permis ou déclaration peut être impossible à louer légalement, trop petit pour être décent ou exposé à une action de la commune. Le nombre de logements acheté doit correspondre aux autorisations successives et à la situation déclarée aux services fiscaux (Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien).

Interrogez le service d'urbanisme de la mairie et demandez au vendeur les autorisations de l'immeuble. Vérifiez aussi l'existence d'un permis de diviser ou d'une autorisation préalable de mise en location dans la commune (chapitre 118).

Signer avant d'avoir obtenu le changement de destination

La transformation de bureaux, de commerces ou d'entrepôts en logements suppose une autorisation d'urbanisme. Signer un avant-contrat ferme avant de l'avoir obtenue, purgée de tout recours, fait porter à l'acquéreur le risque d'un refus. Une condition suspensive d'obtention de l'autorisation, avec un délai réaliste, transfère ce risque (chapitre 31).

Les erreurs fiscales

Une ventilation du terrain impossible à justifier

Le terrain n'est pas amortissable. Retenir une part de terrain très faible augmente les amortissements, mais l'administration peut la remettre en cause en s'appuyant sur des ventes de terrains comparables ou sur le coût de reconstruction de la construction (chapitre 35).

Cas type illustratif. Un LMP retient une part de terrain de 5 % sur un prix de revient de 500 000 €. En répartissant le reste du prix selon les proportions et durées de composants du chapitre 35, ses amortissements annuels atteignent 16 299,02 €. Un contrôle porte la part du terrain à 20 %. Les amortissements tombent à 13 725,49 € par an, soit 2 573,53 € de moins chaque année. Sur trois exercices contrôlés, 7 720,59 € d'amortissements sont réintégrés au résultat, avant intérêt de retard et majorations éventuelles.

Pour un LMP, la réintégration augmente aussi l'assiette des cotisations sociales des années concernées (chapitre 91). Documentez la ventilation dès l'achat.

Exercer l'option sur les frais d'acquisition sans en mesurer la portée

Les frais d'acquisition peuvent être déduits immédiatement ou incorporés au coût du bien. L'option est irrévocable et vaut pour toutes les immobilisations acquises, y compris les acquisitions futures (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 170). Un choix fait à la hâte pour le premier immeuble engage donc tout le parc. Simulez les deux options avec l'expert-comptable avant la première clôture (chapitre 35).

Surévaluer le mobilier

Le prix du mobilier distingué dans l'acte échappe aux droits de mutation immobiliers, à condition de correspondre à un inventaire et à une valeur réelle (chapitre 35). Gonfler ce prix pour réduire les droits est une erreur fréquente et facile à détecter. L'administration rapproche la valeur déclarée de l'état des meubles, de leur ancienneté et du prix d'un équipement neuf comparable.

Cas type illustratif. Un acte mentionne 60 000 € de mobilier pour six studios dont l'équipement réel vaut 20 000 €. Si l'administration réintègre les 40 000 € d'écart dans l'assiette des droits au taux global de 6,3185 %, le rappel atteint 2 527,40 €. L'intérêt de retard de 0,20 % par mois y ajoute 121,32 € au bout de vingt-quatre mois. Si un manquement délibéré est retenu, la majoration de 40 % ajoute 1 010,96 € (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). L'amortissement du mobilier, calculé sur une base excessive et une durée courte, est rectifié en parallèle.

Choisir la structure après l'achat

Acheter en nom propre puis apporter le bien à une société, ou l'inverse, déclenche une nouvelle mutation, avec ses droits, ses frais et ses conséquences sur le statut fiscal et social de l'activité. Le choix de la structure de détention se fait avant l'avant-contrat, éventuellement par une clause de substitution (chapitres 34 et 124). Le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention en présente les bases.

Franchir un seuil sans l'avoir anticipé

Une acquisition peut faire basculer le foyer dans le statut de LMP lorsque ses recettes meublées dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d'activité. Elle peut aussi le faire entrer dans le champ de l'impôt sur la fortune immobilière ou de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) si des services sont ajoutés. Chaque bascule a des effets sur les cotisations, les plus-values et les déclarations (Guide du bailleur privé, Les seuils à anticiper, du premier logement au patrimoine). Les seuils propres au professionnel sont réunis au chapitre 138.

Cas type illustratif. Un foyer encaisse 18 000 € de recettes meublées par an et le conjoint perçoit 21 000 € de salaires nets. Il achète le 1er juillet un studio loué 1 000 € par mois, charges comprises. Dès l'année de l'achat, les recettes atteignent 24 000 €, au-dessus de 23 000 € et des 21 000 € d'autres revenus d'activité. Le foyer devient LMP l'année même de l'acquisition, avec six mois de loyers seulement, puis 30 000 € de recettes l'année suivante confirment la bascule (Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel). Les effets sur les cotisations sociales et sur le régime des plus-values se mesurent avant de signer (chapitres 2 et 3).

Les erreurs propres aux situations mixtes

Acheter en couple sans organiser la détention

Les deux conditions du statut de LMP s'apprécient au niveau du foyer fiscal, quel que soit l'époux ou le partenaire qui détient le bien. Un achat réalisé par un seul membre du couple peut donc faire basculer le foyer entier. Sous un régime de communauté, un bien acheté pendant le mariage avec des fonds communs est en principe commun, même si un seul époux signe. La rédaction de l'acte, l'origine des fonds et le régime matrimonial se vérifient avant la signature avec le notaire (chapitre 21).

Acheter en indivision sans convention

Une indivision entre associés de fait, frères et sœurs ou concubins décide des actes d'administration, dont la conclusion des baux d'habitation, à la majorité des deux tiers des droits indivis. La vente requiert en principe l'unanimité et chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment (Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention). Entre deux indivisaires à parts égales, la majorité des deux tiers suppose donc en pratique l'accord des deux. Une convention d'indivision écrite, publiée lorsqu'elle porte sur un immeuble, organise la gestion et la sortie. Sans elle, un désaccord peut imposer la vente du bien au plus mauvais moment.

Acheter des logements loués nus en vue de les meubler

Un immeuble acheté occupé reste soumis aux baux nus en cours. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des motifs prévus par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à savoir la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux. Le projet de relouer en meublé ne se confond ni avec une reprise ni avec une vente (Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué). Jusqu'au départ des locataires, les loyers nus relèvent des revenus fonciers et n'entrent pas dans les recettes retenues pour le seuil de LMP.

Cas type illustratif. Un plan de financement retient dès la première année quatre loyers meublés de 560 € par mois. Les quatre logements sont en réalité loués nus 480 € et leurs baux ont en moyenne deux ans à courir. Le manque à gagner atteint 3 840 € par an, soit 7 680 € sur deux ans, auxquels s'ajoutent l'achat du mobilier et la vacance entre deux locations. Le foyer tient en outre deux régimes d'imposition dans le même immeuble, revenus fonciers pour les lots nus et bénéfices industriels et commerciaux pour les lots meublés, avec une clé de répartition documentée des charges communes (chapitre 4).

Ce que l'administration vérifie après une acquisition

Les erreurs d'acquisition apparaissent souvent lors d'un contrôle, plusieurs années après l'acte. Le délai ordinaire de reprise en matière d'impôt sur le revenu court jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition, ce qui couvre les premiers exercices d'amortissement (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). Les points suivants reviennent le plus souvent.

Un achat à un proche mérite une attention particulière. Un prix nettement inférieur à la valeur de marché peut être remis en cause et l'écart traité comme un avantage consenti par le vendeur. Fixez ce prix sur la base d'une estimation indépendante et conservez-la dans le dossier.

Les erreurs de négociation

Formuler une offre ferme trop tôt

Une offre écrite qui comprend le bien et le prix engage son auteur une fois acceptée. Un professionnel qui ne peut pas compter sur le délai de rétractation doit formuler son offre sous réserve d'un avant-contrat comportant les conditions qu'il énumère. Une offre sans réserve, faite avant l'audit, prive l'acquéreur de tout levier pour renégocier le prix au vu des défauts découverts (chapitre 34).

Négocier sans pièces

Une demande de baisse fondée sur une impression ne convainc ni le vendeur ni, plus tard, la banque. Chaque argument doit reposer sur un devis, un diagnostic, un bail ou un relevé de vacance. Un devis de toiture de 50 000 € justifie une baisse de prix d'un montant comparable et réduit en outre les droits de mutation calculés sur le prix.

Accepter un prix global sans ventilation

Un portefeuille de lots acheté pour un prix unique, sans répartition par lot dans l'acte, complique le plan d'amortissement, la revente d'un seul lot et le calcul de sa plus-value. La ventilation se négocie avec le vendeur avant l'acte, sur des bases objectives comme la surface, l'état et la situation locative de chaque lot (chapitre 26).

Les erreurs propres aux biens exploités

Dépendre d'un seul exploitant

Les murs loués à un exploitant de résidence de services, de commerce ou d'hébergement procurent un loyer unique, souvent indexé, sans gestion locative courante. Ce loyer dépend entièrement de la santé de l'exploitant. Sa défaillance peut entraîner une baisse de loyer imposée lors d'une procédure collective, une période sans revenu et, si la TVA a été récupérée à l'achat, une régularisation de la taxe déduite lorsque le bien cesse d'être affecté à une activité taxable (chapitres 29 et 119).

Avant l'achat, lisez le bail commercial, ses clauses de charges et de travaux, sa date d'échéance et les comptes de l'exploitant. Un rendement supérieur à celui du marché rémunère souvent un risque d'exploitant plus élevé.

Les erreurs de financement

Un plan de financement sans marge

Un plan qui suppose une occupation complète dès le premier mois, des travaux sans dépassement et un taux d'emprunt au plus bas ne résiste pas au premier imprévu. Prévoyez une réserve de trésorerie pour la vacance, les dépassements de travaux et les appels de fonds de copropriété (chapitres 18 et 19). Testez aussi le plan avec des hypothèses dégradées, comme deux lots vacants pendant six mois ou un dépassement de travaux de 20 %. Si l'opération ne supporte pas ces hypothèses sans apport supplémentaire, son prix ou son financement doit être revu avant la signature.

Des garanties mal anticipées

La banque exige souvent une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou une caution personnelle, en particulier lorsqu'une société emprunte. Les frais de ces garanties et leur mainlevée en cas de revente anticipée s'ajoutent au coût de l'opération (chapitre 40). Une caution personnelle donnée pour une société engage votre patrimoine au-delà de l'apport.

Un levier trop fort

L'effet de levier améliore la rentabilité des fonds propres tant que le rendement net de l'opération dépasse le coût de la dette. Il joue en sens inverse dans le cas contraire. Un parc entièrement financé à crédit, avec peu de réserves, devient vulnérable à une hausse de taux, à une vacance prolongée ou à des travaux imposés (chapitres 44 et 45).

Les erreurs d'organisation

Acheter plus vite que l'on ne peut gérer

Chaque immeuble ajoute des locataires, des contrats d'entretien, des travaux et des obligations déclaratives. Un rythme d'acquisition supérieur à la capacité de gestion se traduit par de la vacance, des impayés mal suivis et des erreurs comptables. Le rythme se fixe dans le plan stratégique en fonction des moyens disponibles, en interne ou délégués (chapitres 9 et 11).

Ne pas conserver les pièces de l'acquisition

L'acte, le décompte du notaire, l'inventaire du mobilier, la ventilation du prix, les diagnostics et les devis de l'audit servent pendant toute la détention. Ils fondent le plan d'amortissement, le calcul de la plus-value et la défense en cas de contrôle. Constituez un dossier par acquisition dès la signature (chapitre 107).

Petit professionnel et grand parc

Les erreurs de ce chapitre ne coûtent pas la même chose selon la taille de l'activité. Le tableau suivant indique où se situe le risque principal dans chaque cas.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui prépare sa première acquisition d'envergure cumule souvent les deux profils. Il conserve les contraintes de taux d'effort du particulier tout en entrant dans les obligations du professionnel.

La revue d'une acquisition pas à pas

La plupart des erreurs de ce chapitre s'évitent par une revue menée dans un ordre constant, de la première visite à l'acte. Les étapes suivantes reprennent la méthode des chapitres 23 à 35.

1. Premier filtre. Calculez le rendement brut sur le coût complet estimé et écartez les biens qui n'atteignent pas votre seuil.
2. Offre sous réserves. Formulez une offre écrite qui réserve l'audit, le financement et les autorisations.
3. Audit. Faites visiter le bien par un professionnel du bâtiment, relevez la classe énergétique de chaque lot et obtenez des devis écrits.
4. Pièces juridiques. Rapprochez l'état locatif des baux et des quittances, lisez les procès-verbaux de copropriété et vérifiez les autorisations d'urbanisme.
5. Fiscalité et structure. Arrêtez avec l'expert-comptable la structure, la ventilation du prix, l'option sur les frais et l'effet sur les seuils.
6. Financement. Présentez à la banque un prévisionnel central et un prévisionnel dégradé, puis vérifiez les garanties demandées.
7. Avant-contrat. Faites rédiger les conditions suspensives avec des caractéristiques précises et des délais réalistes.
8. Acte. Contrôlez l'imputation des dépôts de garantie, la répartition des travaux votés, l'inventaire du mobilier et la ventilation par lot.
9. Après l'acte. Constituez le dossier de l'acquisition et programmez le bilan à douze mois.

Tirer les leçons de chaque acquisition

Une erreur ne coûte qu'une fois si elle corrige la méthode. Un bilan écrit de chaque acquisition, douze mois après la signature, permet de comparer le prévisionnel au réel et d'ajuster les hypothèses de la suivante.

Les étapes du bilan sont les suivantes.

1. Rassemblez le dossier de l'acquisition et les comptes des douze premiers mois.
2. Remplissez le tableau poste par poste, avec les pièces justificatives.
3. Identifiez les trois écarts les plus importants et leur cause.
4. Corrigez la grille de décision du chapitre 23 pour les prochaines acquisitions.
5. Conservez ce bilan avec le dossier de l'acquisition.

Tableau de synthèse des cas types

Liste de contrôle avant chaque acquisition

1. Calculer le coût complet, frais, travaux, mobilier et réserve compris.
2. Juger l'opération sur le rendement net et le comparer au coût de la dette.
3. Mesurer la vacance sur l'historique du bien et le marché local.
4. Faire auditer le bâtiment par un professionnel et chiffrer les travaux par écrit.
5. Relever la classe énergétique de chaque lot et la confronter au calendrier.
6. Vérifier la qualification de sécurité incendie pour un immeuble à services ou de colocation.
7. Rapprocher l'état locatif de chaque bail et des quittances.
8. Prévoir l'imputation des dépôts de garantie sur le prix.
9. Lire les procès-verbaux de copropriété et prévoir la répartition des travaux votés.
10. Contrôler les autorisations d'urbanisme de chaque logement.
11. Rédiger les conditions suspensives de prêt, d'urbanisme et de préemption avec précision.
12. Mesurer les droits des locataires et l'éventuel engagement de prorogation des baux.
13. Documenter la part du terrain et arrêter l'option sur les frais avec l'expert-comptable.
14. Choisir la structure de détention avant l'avant-contrat.
15. Anticiper les seuils fiscaux et sociaux franchis par l'acquisition.
16. Prévoir une réserve de trésorerie et vérifier les garanties exigées par la banque.
17. Constituer le dossier de l'acquisition et le conserver pendant toute la détention.
18. Organiser la détention à plusieurs par le régime matrimonial ou une convention d'indivision.
19. Intégrer les baux nus en cours dans le calendrier du prévisionnel.
20. Faire inventorier le mobilier à sa valeur réelle et conserver l'inventaire.
21. Faire estimer le bien de façon indépendante lorsque le vendeur est un proche.