Trouver des opportunités hors marché

Une partie des immeubles et des logements change de mains sans jamais apparaître sur les sites d'annonces. Le vendeur préfère la discrétion, veut vendre vite, hérite d'un bien qu'il ne connaît pas ou ne trouve pas d'acheteur particulier pour un immeuble entier. Ces ventes hors marché attirent les bailleurs professionnels, parce que la concurrence y est plus faible et que la négociation porte sur un dossier plutôt que sur une enchère implicite entre visiteurs.

Le hors marché n'est pourtant ni une garantie de bonne affaire ni une zone sans règles. Les droits de préemption, la protection des vendeurs vulnérables, la réglementation des intermédiaires et celle des données personnelles s'appliquent pleinement. Ce chapitre présente les principales sources d'opportunités, la façon de les approcher et les limites juridiques et éthiques de chacune. La définition de la stratégie qui guide la recherche figure au chapitre 23, l'audit des biens repérés au chapitre 27.

Ce que recouvre le hors marché

Les situations les plus fréquentes

Une vente est dite hors marché lorsque le bien n'est pas proposé publiquement au moment où l'acquéreur s'y intéresse. Plusieurs situations y conduisent.

Ce que le hors marché ne change pas

Une vente discrète reste une vente immobilière ordinaire. Le notaire purge les droits de préemption applicables, notamment celui de la commune par la déclaration d'intention d'aliéner et, dans certains cas, ceux des locataires (chapitre 33). Les diagnostics obligatoires doivent être fournis. Les conditions suspensives, le délai de rétractation de l'acquéreur non professionnel et le financement suivent leurs règles habituelles (chapitre 34).

L'absence de concurrence visible ne dispense pas non plus d'une évaluation rigoureuse. Un vendeur qui choisit le hors marché peut chercher à éviter la comparaison, par exemple parce que le bien présente un défaut connu des acheteurs locaux. La discipline de prix décrite au chapitre 23 s'applique à chaque dossier.

Comparer les sources

Chaque source a son rythme, ses informations et son risque juridique propre. Le tableau qui suit en donne les tendances générales, à confronter à votre propre expérience.

Le réseau professionnel

Les agents immobiliers

Les agents immobiliers détiennent une part importante des ventes discrètes, sous forme de mandats confidentiels ou de biens proposés à quelques acquéreurs identifiés avant toute publicité. Ils réservent ces biens aux acheteurs qu'ils jugent sérieux, c'est-à-dire capables de visiter vite, de financer et de signer sans renégocier au dernier moment.

Pour être identifié comme tel, préparez un dossier acquéreur d'une ou deux pages. Il décrit vos critères de recherche, vos zones, vos typologies, la fourchette de prix, la nature du financement avec une attestation de la banque lorsque c'est possible, ainsi que vos délais habituels de décision. Tenez ensuite les délais annoncés. Un acquéreur qui fait une offre puis se rétracte sans motif sérieux perd rapidement l'accès à ce circuit.

S'entremettre habituellement dans la vente des biens d'autrui suppose une carte professionnelle délivrée en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Le marchand de biens agit pour son propre compte, tandis que l'agent immobilier s'entremet dans les opérations d'autrui (Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles). La gestion locative obéit à la même exigence de carte (chapitre 14).

Les notaires

Les notaires connaissent les patrimoines de leurs clients, les successions en cours et les projets de vente avant qu'ils ne deviennent publics. Certains offices pratiquent la négociation immobilière, d'autres organisent des ventes aux enchères notariales, en salle ou en ligne, dont le fonctionnement est présenté dans le Guide du bailleur privé, Acheter aux enchères ou en vente judiciaire.

Le notaire est tenu au secret professionnel. Il ne vous communiquera aucune information sur un client sans l'accord de ce dernier. La relation se construit donc sur la durée, par la qualité des dossiers que vous lui confiez, la clarté de vos critères et votre capacité à conclure. Faire savoir à quelques notaires du secteur ciblé que vous recherchez un type précis de bien, avec un financement en place, suffit souvent à recevoir des propositions lorsque l'occasion se présente.

Les autres professionnels

D'autres professionnels côtoient des propriétaires susceptibles de vendre. Les plus utiles sont les suivants.

• Les administrateurs de biens et les gestionnaires locatifs, qui connaissent les bailleurs lassés de la gestion.
• Les syndics de copropriété, qui voient passer les difficultés de certains copropriétaires.
• Les experts-comptables et les conseillers en gestion de patrimoine, qui accompagnent les arbitrages de leurs clients.
• Les banquiers, qui suivent les emprunteurs en difficulté ou les clients qui préparent une transmission.
• Les artisans, les diagnostiqueurs et les géomètres, qui repèrent les biens à rénover ou à diviser.

Ces professionnels sont tenus par leurs propres règles de confidentialité et de déontologie. Ils ne peuvent transmettre vos coordonnées au propriétaire, ou l'inverse, qu'avec l'accord de la personne concernée. Ne leur demandez jamais de communiquer des informations couvertes par le secret. Refusez celles qui vous seraient transmises de cette façon.

Vérifier le pouvoir de vendre

Hors marché, l'acquéreur rencontre souvent le vendeur avant tout intermédiaire. Il lui revient donc de vérifier très tôt qui peut signer, pour ne pas négocier pendant des semaines avec une personne qui ne peut pas vendre seule. Le notaire confirme ces points avant la promesse.

Selon la fiche officielle sur le régime de la communauté, la vente d'un immeuble commun requiert l'accord des deux époux. Aucun d'eux ne peut non plus disposer seul du logement familial, même s'il lui appartient en propre (service-public.gouv.fr). Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété, le prix se répartit en principe entre eux selon le barème fiscal de l'usufruit (Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail). Cette répartition intéresse les vendeurs plus que l'acquéreur, mais elle conditionne souvent leur accord.

Les successions

Les héritiers vendeurs

Une succession produit souvent un vendeur pressé, parce que les héritiers vivent loin, ne souhaitent pas gérer un bien loué ou ont besoin de liquidités pour régler les droits. Le notaire chargé de la succession est l'interlocuteur naturel. Il connaît les biens, les héritiers et le calendrier, notamment l'obligation de déposer la déclaration de succession dans les six mois du décès lorsque le défunt est mort en France métropolitaine (Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession).

Jusqu'au partage, les biens appartiennent à l'ensemble des héritiers, en indivision (service-public.gouv.fr). La vente d'un bien indivis requiert en principe l'accord de tous. Le tribunal peut toutefois ordonner la vente à la demande des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits, sauf notamment en cas de démembrement de propriété ou lorsqu'un indivisaire est absent, incapable ou sous protection (service-public.gouv.fr). Il peut aussi autoriser un indivisaire à vendre seul lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient, solution jurisprudentielle reprise dans le Code civil par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (service-public.gouv.fr).

En pratique, vérifiez avant toute négociation avancée qui sont les héritiers, s'ils ont accepté la succession, s'ils sont d'accord pour vendre et qui peut signer. Une offre acceptée par un seul héritier n'engage pas les autres. Une promesse de vente ne peut être signée que par l'ensemble des indivisaires ou par une personne qu'ils ont mandatée.

Les successions vacantes

Lorsqu'une succession n'est réclamée par personne, ou que les héritiers connus y ont renoncé, elle peut être déclarée vacante. Les services du Domaine de la direction générale des finances publiques (DGFiP) agissent alors comme curateur. Ils administrent les biens du défunt et, en qualité de liquidateur, les vendent au profit des créanciers de la succession après en avoir dressé l'inventaire (impots.gouv.fr).

Le curateur est seul compétent pour répondre aux demandes concernant ces biens. Un acquéreur intéressé s'adresse donc à lui. La page officielle renvoie aux sites des cessions immobilières de l'État et des ventes immobilières du Domaine, sur lesquels ces biens peuvent être proposés. Elle indique aussi qu'un service en ligne permet de rechercher une succession vacante (impots.gouv.fr). Ces biens sont souvent anciens, inoccupés depuis longtemps et vendus en l'état, ce qui impose un audit technique approfondi.

Les procédures collectives et les ventes judiciaires

La liquidation judiciaire

Lorsqu'une entreprise ou un entrepreneur individuel est placé en liquidation judiciaire, ses immeubles sont vendus pour payer les créanciers. Le juge-commissaire ordonne la vente des immeubles du débiteur par adjudication judiciaire ou de gré à gré (article L. 642-18 du Code de commerce). Le liquidateur est l'interlocuteur pour la visite et les informations sur le bien (Guide du bailleur privé, Acheter aux enchères ou en vente judiciaire).

La vente de gré à gré n'est pas une vente amiable ordinaire. Elle suppose l'autorisation du juge-commissaire, qui fixe en général le prix et les conditions. Le calendrier dépend de la procédure. Faites-vous connaître des mandataires judiciaires de votre ressort, en leur indiquant vos critères et votre capacité de financement, puis suivez les ventes qu'ils organisent. Le particulier en surendettement peut aussi faire l'objet d'un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, dans lequel le juge désigne un liquidateur chargé de vendre les biens à l'amiable ou par vente forcée (service-public.gouv.fr).

Les autres ventes encadrées par la justice

Les ventes sur saisie immobilière et les autres ventes judiciaires se déroulent aux enchères, avec l'assistance obligatoire d'un avocat. Elles sont détaillées au chapitre 28 pour l'acquéreur professionnel. Elles ne sont pas à proprement parler hors marché, puisqu'elles font l'objet d'une publicité légale, mais elles restent peu suivies par les acquéreurs particuliers.

La nature judiciaire d'une vente modifie certains recours. Selon une jurisprudence présentée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), la Cour de cassation a jugé irrecevable l'action en rescision pour lésion, prévue par les articles 1674 et suivants du Code civil, contre des ventes qualifiées de judiciaires parce que réalisées sous le contrôle de la justice. Elle l'a en revanche admise contre une vente amiable conclue pendant une saisie immobilière avec l'accord du créancier poursuivant (anil.org).

Les ventes de l'État et des collectivités

L'État vend les immeubles dont il n'a plus l'usage, par appel d'offres, par l'intermédiaire de professionnels ou par adjudication. La direction nationale d'interventions domaniales vend aussi des biens issus notamment de saisies ou d'abandons, avec une publicité légale et une visite préalable (Guide du bailleur privé, Acheter aux enchères ou en vente judiciaire). Les collectivités locales cèdent également une partie de leur patrimoine. Ces ventes sont publiques, mais peu d'investisseurs les suivent régulièrement.

Les propriétaires bailleurs âgés

Une source légitime

De nombreux bailleurs âgés souhaitent cesser de gérer, préparer leur succession ou disposer d'un capital. Ils peuvent préférer vendre à un acquéreur qui reprend les locataires en place, sans travaux préalables ni vacance, plutôt que de vider les logements pour les vendre un par un. Pour l'acquéreur, l'achat d'un bien occupé obéit à des règles précises sur la poursuite du bail et le congé (Guide du bailleur privé, Acheter un bien déjà loué).

D'autres formules répondent au souhait de conserver un revenu ou l'usage du bien, comme le viager ou l'achat de la nue-propriété (chapitre 129). Elles demandent une évaluation spécifique et un accompagnement notarial.

La protection du vendeur vulnérable

Cette source est aussi la plus exposée au reproche d'avoir profité de la faiblesse du vendeur. Le droit protège la personne dont les facultés sont altérées. Un acte conclu par une personne qui n'était pas saine d'esprit au moment de le passer peut être annulé, à sa demande ou, dans certaines conditions, à celle de ses héritiers. L'abus de faiblesse est par ailleurs un délit pénal.

La vente d'un immeuble peut aussi être rescindée pour lésion lorsque le prix est très inférieur à la valeur du bien, dans les proportions et les délais fixés par les articles 1674 et suivants du Code civil. Un prix nettement décoté, obtenu auprès d'une personne âgée isolée, cumule donc les risques d'annulation, de rescision et de poursuites.

La présence d'une mesure de protection change aussi les règles de la signature. Un mandataire de protection future désigné par un mandat sous signature privée ne peut accomplir que des actes d'administration, les actes de disposition comme une vente exigeant l'accord du juge des tutelles (service-public.gouv.fr). Une personne sous tutelle est représentée par son tuteur sous le contrôle du juge (service-public.gouv.fr). Vérifiez avec le notaire la capacité du vendeur et les autorisations nécessaires avant de signer quoi que ce soit.

Les bonnes pratiques

Les règles suivantes protègent à la fois le vendeur et l'acquéreur.

• Proposez un prix cohérent avec les ventes comparables et documentez son calcul.
• Encouragez le vendeur à se faire assister de son propre notaire et, s'il le souhaite, d'un proche.
• Laissez un délai de réflexion réel entre la première proposition et la signature.
• Ne sollicitez jamais une signature au domicile du vendeur dans la précipitation.
• Conservez une trace écrite des échanges, des propositions et des réponses.
• Renoncez à l'opération si vous avez un doute sur la compréhension ou la volonté du vendeur.

La prospection directe

Repérer les biens

La prospection directe consiste à repérer soi-même des biens susceptibles d'intéresser votre stratégie, puis à en contacter le propriétaire. Les indices sont souvent visibles depuis la rue, comme un immeuble aux volets fermés depuis des mois, une façade non entretenue, des boîtes aux lettres débordantes ou un local commercial vide au rez-de-chaussée d'un immeuble mixte. La connaissance du terrain, acquise par des tournées régulières dans les secteurs ciblés, est ici irremplaçable.

Une fois le bien repéré, vérifiez ce que vous pouvez savoir sans contacter personne. Le plan local d'urbanisme, les ventes comparables du quartier et les règles locales sur la location permettent de savoir si le bien a un intérêt avant même de chercher son propriétaire (chapitre 23).

Identifier le propriétaire

Le relevé de propriété, extrait de la matrice cadastrale, peut être communiqué à des tiers dans les conditions fixées par l'article L. 107 A du livre des procédures fiscales et ses textes d'application. La doctrine administrative en précise les limites. La demande doit être écrite, limitée à une seule commune et à une seule personne. Elle ne peut porter sur plus de cinq immeubles. Chaque usager peut présenter au plus cinq demandes par semaine et dix par mois civil auprès d'un même service. Le relevé délivré aux tiers ne mentionne ni la date ni le lieu de naissance des titulaires (bofip.impots.gouv.fr).

Ces limites, destinées à protéger la vie privée, interdisent en pratique toute extraction systématique. Elles conviennent en revanche à une prospection ciblée, portant sur quelques immeubles soigneusement choisis. La même doctrine indique qu'en cas de demandes excessives, l'administration peut réorienter le demandeur vers ses offres de données (bofip.impots.gouv.fr).

La base des demandes de valeurs foncières (DVF), utile pour estimer un prix, contient des données personnelles. La loi interdit de l'utiliser pour réidentifier les vendeurs ou les acquéreurs (Guide du bailleur privé, Étudier le marché locatif d'une ville et d'un quartier). Elle ne doit donc jamais servir à constituer un fichier de propriétaires à démarcher.

Le courrier de prise de contact

Le courrier reste le moyen le plus respectueux de contacter un propriétaire qui n'a rien demandé. Il lui laisse le temps de réfléchir et la liberté de ne pas répondre. Un courrier efficace et loyal comporte les éléments suivants.

• Votre identité réelle, votre qualité de bailleur professionnel et vos coordonnées.
• Le bien concerné, désigné précisément, ainsi que la raison de votre intérêt.
• L'indication claire que vous êtes acquéreur pour votre propre compte et non intermédiaire.
• L'origine de ses coordonnées, s'il vous les demande.
• La possibilité de vous demander de ne plus le contacter, que vous respecterez.

Évitez toute fausse urgence, toute affirmation inexacte sur l'état du marché ou du bien et toute pression. Un propriétaire qui ne répond pas ne doit pas être relancé indéfiniment.

Le téléphone et le démarchage

Le démarchage par téléphone ou à domicile des particuliers est strictement encadré par le Code de la consommation et la réglementation des données personnelles. Ces règles visent d'abord les professionnels qui vendent des biens ou des services. Leur application à un acquéreur qui sollicite un propriétaire mérite d'être vérifiée avant toute campagne. Renseignez-vous auprès de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) et de votre conseil. Dans le doute, réservez le téléphone aux personnes qui vous ont répondu et donné leur numéro.

Les données personnelles

Le fichier de propriétaires que vous constituez, même modeste, est un traitement de données personnelles soumis au règlement général sur la protection des données (RGPD). Vous en êtes le responsable. Les principes suivants s'appliquent.

• Ne collectez que les données nécessaires, comme le nom, l'adresse du bien et les coordonnées de contact.
• Informez la personne, au plus tard lors du premier contact, de l'origine de ses données et de l'usage que vous en faites.
• Respectez immédiatement toute demande d'opposition, de rectification ou d'effacement.
• Fixez une durée de conservation limitée, puis supprimez les données des personnes qui n'ont pas donné suite.
• Protégez le fichier par des accès limités et un stockage sécurisé.

La Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) publie des recommandations sur la prospection et sur les droits des personnes. Les obligations du bailleur professionnel en matière de données personnelles sont détaillées au chapitre 111.

Évaluer et sécuriser l'opportunité

La discipline de prix

Une opportunité hors marché se juge avec les mêmes outils que les autres. Calculez le prix plafond à partir de votre rendement cible avant la première offre (chapitre 23), puis confrontez-le aux ventes comparables issues de DVF et des notaires. L'absence de concurrence justifie une négociation ferme, pas un prix qui s'écarterait de la valeur au point de fragiliser la vente.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Un bailleur repère par un notaire un immeuble de six logements d'environ 330 mètres carrés, proposé hors marché par des héritiers. Il relève sept ventes comparables d'immeubles de rapport dans le secteur au cours des deux dernières années.

La médiane s'établit à 1 150 € par mètre carré et la moyenne à environ 1 143 €. Sur cette base, la valeur de marché de l'immeuble avoisine 330 × 1 150 €, soit 379 500 €. Le bailleur, dont le prix plafond issu de sa grille de rendement atteint 345 000 €, propose 340 000 €, soit une décote d'environ 10,4 % sur la valeur estimée. Il la justifie par écrit par les travaux de toiture relevés lors de la visite et par l'absence de frais d'agence pour les héritiers.

Cette décote reste dans l'ordre de grandeur d'une négociation ordinaire. Elle est expliquée, documentée et acceptée par des vendeurs assistés de leur notaire. Une offre à la moitié de la valeur, adressée à un vendeur isolé, n'aurait pas les mêmes garanties.

La limite basse du prix

La rescision pour lésion ne protège que le vendeur, lorsqu'il a été lésé de plus des sept douzièmes du prix. Selon une jurisprudence présentée par l'ANIL, la lésion s'apprécie au jour de la signature de la promesse et non à celui de la réalisation d'une condition suspensive (anil.org).

Dans l'exemple de l'immeuble estimé à 379 500 €, la lésion de plus des sept douzièmes correspond à un prix inférieur aux cinq douzièmes de la valeur, soit 158 125 €. L'offre de 340 000 € en est très éloignée. Le seuil légal ne doit pas pour autant servir de repère de négociation, car une décote importante obtenue auprès d'un vendeur fragile expose aussi à l'annulation pour insanité d'esprit, à des poursuites pour abus de faiblesse et à un redressement fiscal sur la valeur.

Le coût de la recherche

La recherche hors marché a un coût, souvent sous-estimé parce qu'il se compte surtout en temps. Supposons, à titre d'illustration, une campagne annuelle de soixante courriers ciblés, chacun préparé en une heure, recherche du propriétaire comprise, pour un coût d'impression et d'envoi supposé de 3 € par courrier. La campagne coûte 180 € et soixante heures. Si 10 % des propriétaires répondent, elle produit six contacts, dont une partie seulement aboutira à une visite puis à une offre.

Rapporté à une acquisition, ce temps doit être comparé à celui de la recherche par annonces et à la valeur de la décote obtenue. Il s'ajoute au temps de gestion du parc (chapitre 22). Suivez chaque source dans votre entonnoir d'opportunités pour savoir lesquelles produisent réellement des acquisitions.

Un second exemple, le coût de chaque source

L'exemple qui suit est une illustration fondée sur des hypothèses. Sur une année, un bailleur suit trois sources et réalise quatre acquisitions. Il note le temps consacré à chacune.

Le réseau professionnel produit ici l'acquisition la moins coûteuse en temps, alors que les courriers ciblés, plus visibles, ne font pas mieux que les annonces. Ces chiffres n'ont pas de valeur générale. Ils montrent seulement qu'une mesure simple, tenue pendant un an, permet de réorienter le temps de recherche vers les sources qui produisent réellement des acquisitions.

Sécuriser la suite

Une fois l'accord de principe obtenu, l'opération rejoint le circuit habituel. L'audit d'acquisition vérifie l'état juridique, technique, locatif et fiscal du bien (chapitre 27). La promesse prévoit des conditions suspensives adaptées (chapitre 34). Le notaire purge les droits de préemption (chapitre 33). Les frais et la ventilation du prix sont traités au chapitre 35, l'achat d'un portefeuille de logements en bloc au chapitre 26.

Procédure pas à pas

Le parcours d'une opportunité hors marché suit en général les étapes suivantes, de la première information à la promesse.

1. Recevoir ou repérer l'opportunité et l'inscrire dans l'entonnoir avec sa source.
2. Appliquer les critères éliminatoires de la stratégie avant tout contact approfondi (chapitre 23).
3. Identifier le vendeur et vérifier qui peut signer, avec l'aide du notaire si nécessaire.
4. Visiter avec un professionnel du bâtiment et recueillir les premiers documents.
5. Estimer la valeur par les ventes comparables et calculer le prix plafond.
6. Adresser une offre écrite, motivée, avec sa durée de validité et ses conditions.
7. Inviter le vendeur à consulter son propre notaire et lui laisser un délai de réflexion réel.
8. Lancer l'audit dès l'accord de principe (chapitre 27).
9. Signer la promesse avec les conditions suspensives adaptées et la purge des droits de préemption (chapitres 33 et 34).
10. Conserver le dossier, avec les comparables, les échanges et le calcul du prix.

Les points de vigilance de l'administration

Le prix et la valeur vénale

Les droits de mutation se calculent sur le prix exprimé, mais l'administration peut le rectifier lorsqu'il lui paraît inférieur à la valeur vénale réelle du bien, sur le fondement de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales. Elle doit alors apporter la preuve de l'insuffisance, en suivant la procédure contradictoire et en indiquant les termes de comparaison retenus (bofip.impots.gouv.fr). La doctrine définit la valeur vénale comme le prix qui serait obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel.

À titre d'illustration, si l'immeuble estimé à 379 500 € avait été acheté 300 000 € et que l'administration établissait cette valeur, le rappel de droits au taux global de 5,80665 % atteindrait environ 4 616 € sur l'écart de 79 500 €. S'y ajouteraient l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit environ 111 € par année écoulée. Une majoration s'appliquerait en outre en cas de manquement délibéré (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). Une décote documentée par des comparables et par des travaux chiffrés réduit nettement ce risque.

Les ventes entre proches

Un achat à prix réduit auprès d'un parent ou d'un proche attire particulièrement l'attention, car l'écart entre le prix et la valeur peut révéler une libéralité. La même discipline de prix s'applique donc, avec une estimation écrite conservée au dossier. La transmission familiale est traitée au chapitre 125.

Une charte de conduite

Formaliser quelques engagements, éventuellement communiqués à vos partenaires, aide à tenir une ligne constante. Ils peuvent prendre la forme suivante.

1. Je me présente toujours comme acquéreur pour mon propre compte, sous ma véritable identité.
2. Je ne propose pas de prix que je ne pourrais pas justifier par des ventes comparables.
3. J'encourage chaque vendeur à se faire conseiller par son propre notaire.
4. Je respecte le secret professionnel de mes interlocuteurs et ne sollicite aucune information confidentielle.
5. Je respecte toute demande de ne plus être contacté.
6. Je ne rémunère aucun intermédiaire qui ne dispose pas des autorisations requises.
7. Je tiens mes délais et mes engagements de financement.

Les erreurs fréquentes

1. Confondre hors marché et bonne affaire. Un bien non publié peut être surévalué ou présenter un défaut que le marché local connaît.
2. Négocier avec un seul héritier. Sans l'accord de tous les indivisaires ou une décision de justice, aucune vente n'est possible.
3. Signer avec un vendeur dont la capacité est douteuse. L'acte risque d'être annulé et l'acquéreur d'être mis en cause.
4. Oublier l'accord du conjoint. La vente d'un immeuble commun ou du logement familial sans l'accord des deux époux expose à la nullité de l'acte.
5. Rémunérer un intermédiaire sans carte. La rémunération et parfois l'opération elle-même peuvent être contestées.
6. Constituer un fichier à partir de DVF ou d'extractions cadastrales. Ces usages sont interdits ou limités par les textes.
7. Démarcher de façon insistante. Les relances répétées exposent à des plaintes et nuisent à la réputation.
8. Oublier les droits de préemption. Une vente discrète reste soumise à la purge des droits de la commune et, le cas échéant, des locataires.
9. Acheter très au-dessous de la valeur sans justification. Sur l'exemple de l'immeuble, un prix de 300 000 € exposerait à un rappel de droits d'environ 4 616 €, sans compter les intérêts et le risque d'action du vendeur.

Liste de contrôle

• Mes critères de recherche sont écrits et cohérents avec ma stratégie d'acquisition.
• Un dossier acquéreur présente mes critères, mon financement et mes délais.
• Je suis identifié par quelques agents, notaires, syndics et mandataires judiciaires du secteur.
• Les intermédiaires que je rémunère sont titulaires de la carte professionnelle.
• Pour une succession, j'ai vérifié l'identité des héritiers, leur accord et la personne habilitée à signer.
• Pour un vendeur âgé, sa capacité et les éventuelles autorisations ont été vérifiées avec le notaire.
• Le régime matrimonial du vendeur, un éventuel démembrement et les pouvoirs du signataire sont connus avant l'offre.
• Le temps passé sur chaque source est mesuré pour orienter la recherche de l'année suivante.
• Le prix proposé est justifié par des ventes comparables et par mon prix plafond.
• Mes demandes de relevés de propriété respectent les limites de la doctrine administrative.
• Mon fichier de prospection respecte les principes du RGPD et une durée de conservation limitée.
• Mes courriers indiquent mon identité, mon intérêt et la possibilité de refuser tout contact.
• Le temps et le coût de chaque source de recherche sont suivis dans l'entonnoir d'opportunités.
• L'opportunité retenue passe par l'audit, la promesse et la purge des droits de préemption.