Transmettre de son vivant

Transmettre de son vivant un parc locatif exploité à titre professionnel ne se résume pas à donner des logements. Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), chaque logement est un élément de l'actif d'une entreprise individuelle. Le donner revient à le faire sortir de cet actif, ce qui fait naître une plus-value professionnelle imposable chez le donateur, en plus des droits de donation dus par le bénéficiaire. Le bailleur particulier ne connaît pas cette double imposition, puisque la donation d'un logement loué nu ou en location meublée non professionnelle n'entraîne aucun impôt sur la plus-value.

Ce chapitre traite de ce qui est propre au professionnel. Il expose les conséquences fiscales d'une donation pour le donateur, les dispositifs d'exonération et de report, le choix entre donation simple, donation-partage et démembrement, l'évaluation des biens et des parts, la situation du donataire qui reprend l'activité, puis deux exemples chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les règles civiles et les droits de donation sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif, que ce chapitre ne reprend que pour les chiffres nécessaires aux calculs.

Ce qui change pour un professionnel

Deux impositions distinctes

Une donation consentie par un LMP déclenche deux mécanismes indépendants. Le premier est le droit de donation, calculé sur la valeur transmise après abattement et dû par le donataire, selon les règles communes à tous les donateurs. Le second est la plus-value professionnelle, calculée sur la différence entre la valeur du bien au jour de la donation et sa valeur nette comptable. Elle est imposée chez le donateur.

La sortie d'un bien de l'actif sans vente constitue en effet une cession au sens des plus-values professionnelles, quel qu'en soit le motif (chapitre 78). La doctrine administrative consacre un régime particulier à la transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle, précisément parce que cette transmission rend en principe imposables les plus-values de l'entreprise (BOI-BIC-PVMV-40-20-10, § 1).

La donation d'un logement isolé

Lorsque le LMP donne un seul logement et poursuit son activité avec les autres, l'opération est un retrait d'actif. La plus-value se calcule comme pour une vente, avec une part à court terme égale aux amortissements déduits et une part à long terme pour le surplus, lorsque le bien est détenu depuis au moins deux ans (chapitre 78). Le régime de report de l'article 41 du Code général des impôts (CGI), réservé à la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité, ne s'applique pas à un logement isolé.

Deux dispositifs peuvent en revanche alléger l'impôt. L'exonération de l'article 151 septies s'applique si l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins cinq ans et si la moyenne des recettes des deux années civiles précédentes reste sous les seuils légaux. L'abattement de l'article 151 septies B réduit la plus-value à long terme de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième. Le chapitre 79 détaille leurs conditions et leur ordre d'application.

La donation de l'ensemble de l'activité

Lorsque le LMP donne l'ensemble de son entreprise individuelle, par exemple tous ses logements à ses enfants, l'opération entraîne la cessation de son activité. Les bénéfices non encore imposés et toutes les plus-values latentes deviennent imposables. La doctrine admet que les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier dans ce cas du report de l'article 41 (BOI-BIC-CHAMP-40-20, paragraphe suivant le § 435).

Le loueur non professionnel

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des plus-values des particuliers. La donation ne déclenche pour lui aucune imposition de la plus-value. Le donataire reprend le bien pour la valeur retenue dans l'acte, qui devient son prix d'acquisition. La durée de détention repart de la donation. Le statut de l'année de la donation, apprécié selon les deux conditions présentées au chapitre 2, détermine donc à lui seul l'existence d'une imposition chez le donateur.

Le report de l'article 41

Le principe

L'article 41 du CGI permet, sur option, de reporter l'imposition des plus-values constatées lors de la transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle relevant de l'impôt sur le revenu (IR), par donation ou par succession. Le report dure jusqu'à la cession ou la cessation de l'entreprise par le bénéficiaire, ou jusqu'à la cession d'un élément de l'actif immobilisé si elle intervient avant (BOI-BIC-PVMV-40-20-10, § 1 et § 10).

Si l'activité est poursuivie pendant au moins cinq ans à compter de la transmission, les plus-values en report sont définitivement exonérées (même source, § 50). La transmission d'une branche complète d'activité est admise par tolérance. La transmission du passif attaché à l'activité ne fait pas obstacle au report (§ 40).

Les conditions

L'option est exercée par l'exploitant et, le cas échéant, par les autres bénéficiaires lors de l'acceptation (§ 70). Les bénéficiaires communiquent un état des plus-values en report, puis joignent chaque année à leur déclaration de revenus un état de suivi. L'exploitant joint à sa dernière déclaration de résultat un état de calcul des plus-values par nature d'élément (§ 80).

Lorsque l'option est exercée, l'exonération de l'article 151 septies ne s'applique pas (§ 90). Le choix doit donc être fait en comparant deux voies, l'exonération immédiate selon les recettes lorsqu'elle est ouverte ou le report suivi d'une exonération au bout de cinq ans de poursuite.

Ce que la poursuite exige

La poursuite de l'activité suppose que les donataires continuent l'exploitation des logements reçus. Le report prend fin, pour la plus-value afférente à un bien, si ce bien est cédé avant l'expiration du délai. Il prend fin pour la plus-value afférente à ses droits si un bénéficiaire les cède (§ 10). La mise en location-gérance est assimilée à une cessation, sauf si l'entreprise était déjà donnée en location-gérance avant la transmission (§ 10 et § 30).

La doctrine ne précise pas, pour un loueur, si la poursuite doit se faire avec le statut professionnel chez le donataire ou si une location meublée non professionnelle suffit. Ce point, essentiel lorsque les enfants ont d'autres revenus d'activité, doit être tranché avec un avocat fiscaliste, au besoin par une demande de rescrit (chapitre 88).

Les autres régimes

L'exonération en cas de départ à la retraite de l'article 151 septies A et l'exonération en fonction de la valeur de l'entreprise transmise de l'article 238 quindecies excluent les plus-values immobilières des loueurs en meublé (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Elles ne jouent que sur le mobilier et d'éventuels éléments incorporels. Le pacte Dutreil, qui réduit les droits de donation, est présenté au chapitre 127, qui explique pourquoi la location de logements en est en principe exclue.

Choisir la forme de la donation

Donation simple ou donation-partage

La donation simple consentie à un enfant est en principe rapportable à la succession pour sa valeur au jour du partage, d'après l'état du bien au jour de la donation. La donation-partage fige au contraire les valeurs au jour de l'acte pour le calcul de la réserve, lorsque tous les héritiers réservataires y ont reçu un lot et l'ont accepté (article 1078 du Code civil). Ces règles sont détaillées dans le guide du bailleur privé.

Pour un parc professionnel, la donation-partage présente un intérêt particulier. Les logements prennent de la valeur avec les travaux et l'inflation des loyers. Figer la répartition au jour de l'acte évite que l'enfant qui a reçu le parc doive compenser au décès la hausse de valeur au profit de ses frères et sœurs. Elle permet aussi d'attribuer l'activité à l'enfant qui souhaite la poursuivre et des liquidités ou d'autres biens aux autres.

La composition des lots

Le partage d'un parc entre plusieurs enfants pose trois questions. La première est l'égalité en valeur, qui suppose une évaluation fiable de chaque logement. La deuxième est la viabilité de chaque lot, car un lot de deux logements avec un emprunt important peut ne pas dégager de trésorerie. La troisième est la poursuite de l'activité, car le report de l'article 41 suppose qu'au moins un bénéficiaire poursuive l'exploitation.

Une soulte versée par un enfant à un autre pour équilibrer les lots rend l'acte onéreux à due concurrence. Selon la doctrine, le partage avec soulte ne fait pas obstacle au report de l'article 41, à condition que le bénéficiaire prenne un engagement de paiement de l'impôt (BOI-BIC-PVMV-40-20-10, § 20).

Donner la nue-propriété

La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit permet au donateur de conserver les loyers. Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès se fait sans droits supplémentaires. Ces mécanismes sont détaillés dans le guide du bailleur privé.

Pour un LMP, le démembrement soulève une difficulté propre. L'usufruitier continue de louer et de percevoir les recettes, qui restent prises en compte pour apprécier son statut. Mais la nue-propriété transmise sort de son actif professionnel. Le traitement de cette sortie partielle, l'assiette de la plus-value correspondante et le sort de l'amortissement du bien pendant le démembrement doivent être établis par l'expert-comptable avant l'acte, aucun de ces points ne relevant d'une règle simple.

Donner des parts plutôt que des logements

L'intérêt d'une société

Lorsque le parc est détenu par une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, c'est-à-dire ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, le parent transmet des parts. Il peut en donner progressivement, en pleine propriété ou en nue-propriété, sans morceler les immeubles ni faire sortir un logement de l'activité. La société continue d'exploiter le parc et de signer les baux.

Les parts sont évaluées à la valeur des actifs de la société diminuée de ses dettes. Les emprunts de la société réduisent donc la base des droits de donation, alors que la donation de logements détenus en direct ne permet pas de déduire la dette du parent. Une décote peut être justifiée par l'absence de liquidité des parts ou par des clauses d'agrément, sans taux légal.

Le coût de l'étape préalable

Si le parc est encore détenu en nom propre, la donation de parts suppose un apport préalable à la société. Cet apport est lui-même une cession qui fait apparaître les plus-values professionnelles et peut supporter des droits d'enregistrement, en particulier lorsque la société reprend les emprunts (chapitre 124). Le gain sur les droits de donation doit donc être comparé au coût de l'apport.

Lorsque l'apport a bénéficié du report de l'article 151 octies, la donation des titres reçus met en principe fin au report des plus-values sur les biens non amortissables, sauf si le donataire s'engage à acquitter l'impôt lors de l'événement qui mettra fin au report. Cette règle vaut aussi pour la transmission de la nue-propriété des titres (BOI-BIC-PVMV-40-20-30-20, § 110 et § 170).

La SARL de famille et le cercle familial

L'option pour le régime des sociétés de personnes est réservée aux SARL dont les associés sont parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS). La donation de parts à un petit-enfant reste dans ce cercle. En revanche, une transmission ultérieure au conjoint d'un enfant ferait perdre l'option et soumettrait la société à l'impôt sur les sociétés (IS). Les statuts doivent contenir une clause d'agrément adaptée (Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés).

Les droits de donation

Les abattements et le barème

Les droits sont calculés sur la valeur transmise après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, de 31 865 € pour un petit-enfant et de 80 724 € pour un époux ou un partenaire de PACS. Les abattements se renouvellent tous les quinze ans. Un don familial de somme d'argent est exonéré dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur (service-public.gouv.fr).

Le statut LMP n'ouvre aucun abattement particulier sur les droits de donation. La réduction de 50 % des droits accordée lorsque le donateur a moins de 70 ans ne vise que certaines transmissions d'entreprises en pleine propriété, dans le cadre étudié au chapitre 127. Les droits sont exigibles à l'acte et versés au notaire.

Qui paie les droits

Les droits sont dus par le donataire, mais le donateur peut les prendre à sa charge. Pour un parent qui transmet un parc de valeur importante, cette prise en charge permet de transmettre des biens sans obliger les enfants à emprunter ou à vendre pour payer l'impôt. Elle doit figurer dans l'acte.

La prise en charge des emprunts

Lorsque le parc est financé à crédit, le parent qui donne des logements en conservant les emprunts continue de rembourser des prêts qui ont financé des biens qui ne lui appartiennent plus, sans en percevoir les loyers. Lorsque le donataire prend en charge l'emprunt, la donation devient en partie onéreuse. Son traitement civil et fiscal se fixe avec le notaire, qui détermine la fraction soumise aux droits de mutation à titre onéreux. La banque doit en tout état de cause accepter le changement de débiteur.

L'évaluation des biens transmis

Les logements

Chaque logement est évalué à sa valeur vénale au jour de la donation, c'est-à-dire le prix qui pourrait en être obtenu sur le marché. Un logement occupé se vend en général moins cher qu'un logement libre. Cette décote d'occupation n'a pas de taux légal et doit être justifiée par des ventes comparables ou une expertise mentionnant le bail.

La même valeur sert à trois calculs. Elle fixe les droits de donation, la plus-value professionnelle du donateur et la base d'amortissement du donataire qui poursuit la location au régime réel. Une valeur basse réduit les droits mais diminue les amortissements futurs du donataire. Une valeur élevée augmente la plus-value du donateur, sauf si elle est exonérée. Il n'existe donc pas de valeur favorable sur tous les plans, seulement une valeur exacte et documentée.

Le mobilier

Le mobilier fait partie de l'actif de l'entreprise. Il est évalué séparément, d'après un inventaire et sa valeur réelle. Il peut seul bénéficier, le cas échéant, des exonérations des articles 151 septies A ou 238 quindecies, ce qui justifie de le distinguer dans l'acte.

L'entreprise dans son ensemble

Pour la transmission de toute l'activité, l'acte décrit l'ensemble des éléments transmis, actifs et dettes, avec leur valeur. L'expert-comptable établit à la même date un bilan de cessation qui permet de calculer la plus-value de chaque élément. Une transmission sans inventaire précis expose à des contestations entre donataires et à un rehaussement par l'administration.

La situation du donataire

Une nouvelle activité

Le donataire qui poursuit la location meublée commence sa propre activité. Il déclare son début d'activité au guichet unique des formalités des entreprises, choisit son régime d'imposition et apprécie son propre statut selon les recettes et les autres revenus d'activité de son foyer (chapitre 7). Un enfant salarié dont le salaire net dépasse les recettes reçues sera LMNP, même si son parent était LMP.

Au régime réel, le donataire amortit les biens reçus sur leur valeur vénale au jour de la donation, valeur d'origine retenue pour les biens acquis à titre gratuit. Il établit un nouveau plan d'amortissement par composants, sans reprendre celui du donateur (chapitre 76). Les déficits et amortissements en report du donateur restent attachés à la personne du donateur et ne passent pas au donataire.

Les baux et la gestion

Les baux en cours se poursuivent avec le donataire, ou avec l'usufruitier en cas de démembrement. Le nouveau bailleur informe chaque locataire par écrit, reprend les dépôts de garantie et met à jour les assurances et les mandats. En cas de démembrement, l'acte ou une convention écrite répartit les travaux entre usufruitier et nu-propriétaire.

Les engagements à respecter

Lorsque le report de l'article 41 a été retenu, le donataire doit poursuivre l'activité pendant cinq ans et joindre chaque année l'état de suivi à sa déclaration. Une vente d'un logement reçu pendant ce délai rend imposable la plus-value reportée qui s'y rapporte. Le donataire doit donc connaître ces engagements avant d'accepter la donation et les intégrer à ses propres projets.

La procédure pas à pas

1. Fixez l'objectif. Précisez qui doit recevoir quoi, qui poursuivra l'activité, quels revenus le donateur doit conserver et dans quel délai la transmission doit être achevée.
2. Faites l'état des lieux fiscal. Demandez à l'expert-comptable le statut des trois dernières années, la durée d'exercice professionnel, la moyenne des recettes et, pour chaque bien, la valeur nette comptable et les amortissements déduits.
3. Faites évaluer les biens. Obtenez une valeur par logement tenant compte de l'occupation, ainsi qu'une valeur du mobilier fondée sur un inventaire.
4. Chiffrez les scénarios. Comparez donation de logements, donation de l'activité avec ou sans report, démembrement et donation de parts après apport, en intégrant plus-values, droits de donation, droits d'apport et frais.
5. Arrêtez le régime de plus-value. Choisissez par écrit entre l'exonération selon les recettes et le report de l'article 41, en vérifiant l'engagement de poursuite des donataires.
6. Réglez les emprunts. Obtenez l'accord de la banque sur le maintien, le transfert ou le remboursement des prêts.
7. Faites rédiger l'acte. Le notaire rédige la donation ou la donation-partage, avec les clauses de réserve d'usufruit, de réversion, de retour ou d'interdiction d'aliéner retenues, l'option pour le report et les engagements des bénéficiaires.
8. Accomplissez les formalités fiscales. Déposez la dernière liasse du donateur si l'activité cesse, les états de calcul et de suivi des plus-values et, pour le donataire, la déclaration de début d'activité.
9. Organisez la reprise de gestion. Informez les locataires, transférez les dépôts de garantie et mettez à jour les assurances et les contrats.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte selon les analyses publiées une hausse temporaire de l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent pour les dons consentis au premier semestre 2027 et la remise en cause de l'effacement des plus-values en report sur certains titres reçus lors d'un apport, en cas de donation ou de succession. Ces mesures étaient encore discutées au Parlement à cette date. Le chapitre 87 suit l'état du texte.

L'exonération temporaire des dons de sommes d'argent destinés à l'achat d'un logement neuf ou à certains travaux de rénovation énergétique, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, vise les sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026. Ses conditions sont détaillées dans le guide du bailleur privé. Une opération envisagée pour la fin de l'année 2026 doit être vérifiée sans attendre avec le notaire.

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses arrondies et les prélèvements sociaux ne sont pas chiffrés.

Un petit professionnel qui donne un studio à sa fille

Un LMP exerce à titre professionnel depuis 2017. Il loue cinq studios meublés et ses recettes ont été de 40 000 € en 2024 et de 42 000 € en 2025. En 2026, il donne à sa fille un studio acquis en 2017 pour 100 000 €, dont 15 000 € de terrain. Les amortissements déduits atteignent 30 000 €. Le studio, loué, est évalué à 120 000 €.

L'activité est exercée depuis plus de cinq ans et la moyenne des recettes, de 41 000 €, est sous 90 000 € hors taxes (HT). L'exonération de l'article 151 septies peut donc couvrir toute la plus-value, sous réserve de vérification. Les droits de donation résultent du barème, à savoir 403,60 € à 5 %, 403,70 € à 10 %, 573,45 € à 15 % et 813,60 € à 20 %, soit 2 194,35 €.

Supposons maintenant une moyenne de recettes de 110 000 €. L'exonération ne serait plus que de 16 000 € divisés par 36 000 €, soit environ 44,44 %. Le studio étant détenu depuis neuf années échues, l'abattement de l'article 151 septies B réduirait d'abord la plus-value à long terme de 40 %, de 20 000 € à 12 000 €. Après exonération partielle, resteraient imposables environ 6 667 € à long terme, soit environ 853 € d'impôt au taux de 12,8 %, ainsi qu'environ 16 667 € à court terme ajoutés au revenu de l'année.

La fille, salariée, sera vraisemblablement LMNP. Si elle loue au régime réel, elle amortira les constructions sur la base de la valeur de 120 000 € diminuée de la part du terrain.

Un grand parc transmis à deux enfants

Un LMP veuf de 66 ans exploite en nom propre trente logements meublés évalués 3 000 000 €, financés par 900 000 € d'emprunts restant dus. Ses recettes dépassent 126 000 € HT. Il souhaite transmettre le parc à ses deux enfants, dont l'un est disposé à poursuivre l'exploitation. Trois voies sont comparées pour les seuls droits de donation, en supposant qu'aucune donation n'a été consentie depuis quinze ans.

Le tableau ne montre qu'une partie du coût. Dans les deux premières voies, la transmission de l'activité ou de la nue-propriété des logements fait naître des plus-values professionnelles chez le parent. Pour la pleine propriété, l'option pour le report de l'article 41 peut les exonérer si l'un des enfants poursuit l'exploitation pendant cinq ans. Pour la nue-propriété, le traitement de la sortie partielle d'actif doit être établi par l'expert-comptable.

La troisième voie suppose un apport préalable du parc à la SARL de famille. Cet apport est imposé comme une cession, sans exonération selon les recettes puisque celles-ci dépassent les seuils, sauf report de l'article 151 octies. La reprise des 900 000 € d'emprunts rend en outre l'apport onéreux. Si cette fraction était taxée comme une vente au taux de 6,3185 %, les droits atteindraient environ 56 867 €. L'écart de droits de donation avec la deuxième voie, d'environ 157 536 €, doit donc être comparé à l'impôt sur la plus-value d'apport, aux droits d'apport et aux frais.

Les cas particuliers

Le couple

Lorsque les logements sont communs, chaque époux est donateur pour moitié et chaque enfant bénéficie de deux abattements de 100 000 €. Le statut LMP s'apprécie au niveau du foyer, mais la durée d'exercice et les recettes retenues pour l'article 151 septies peuvent s'apprécier de façon commune ou séparée selon le régime matrimonial et les conditions d'exploitation (chapitre 79). Une donation par un seul époux d'un bien commun requiert le consentement de l'autre. Le couple de loueurs professionnels est traité au chapitre 131.

L'indivision

Un parent qui détient des logements en indivision avec un tiers ne peut donner que sa quote-part. Le donataire devient indivisaire, avec les règles de majorité de l'indivision pour les baux et l'unanimité pour la vente. La donation d'une quote-part n'est pas la transmission d'une entreprise au sens de l'article 41 lorsque l'activité se poursuit chez l'indivisaire qui ne donne pas.

La location nue et meublée dans le même foyer

Un foyer qui loue des logements nus et des logements meublés transmet deux catégories de biens. Les logements nus relèvent du régime des particuliers et leur donation n'entraîne pas d'imposition de plus-value. Les logements meublés d'un LMP relèvent du régime professionnel. Lorsque l'on choisit les biens à donner en premier, cette différence pèse autant que la valeur des biens.

Le passage de LMNP à LMP

Un loueur devenu LMP récemment ne remplit pas la condition des cinq ans d'exercice professionnel de l'article 151 septies, les années passées en LMNP n'étant pas retenues. Une donation réalisée dans les premières années du statut fait donc apparaître une plus-value imposable sans exonération selon les recettes. Le statut professionnel ne se choisit pas, mais le calendrier de la donation, lui, se choisit.

La donation transgénérationnelle

Une donation-partage peut bénéficier à des petits-enfants lorsqu'un enfant renonce à ses droits à leur profit et que les petits-enfants acceptent. Son régime civil et fiscal est présenté dans le guide du bailleur privé. Pour un parc professionnel, cette formule permet de transmettre directement l'activité à la génération qui la poursuivra.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord les valeurs. Elle peut rapprocher la valeur retenue dans l'acte de ventes comparables, du prix d'une vente ultérieure par le donataire ou de la valeur retenue pour l'IFI. Une valeur trop basse expose le donataire à un rehaussement des droits et le donateur à une plus-value recalculée.

Elle contrôle ensuite les conditions des régimes de faveur. Pour l'article 151 septies, elle vérifie la durée d'exercice professionnel et la moyenne des recettes. Pour l'article 41, elle vérifie l'option, la poursuite de l'activité pendant cinq ans et la production des états de suivi. Elle peut enfin remettre en cause au titre de l'abus de droit une donation suivie d'une reprise des fonds par le donateur ou un montage dont le but principal est fiscal (chapitre 88).

Les erreurs fréquentes

• Croire que la donation d'un logement meublé n'entraîne aucun impôt sur la plus-value, comme chez un particulier. Sur le premier exemple, 50 000 € de plus-value deviendraient imposables sans l'exonération selon les recettes.
• Donner un logement l'année où le foyer bascule en LMP, alors que la même donation l'année précédente aurait échappé à toute imposition de plus-value.
• Opter pour le report de l'article 41 alors que l'exonération de l'article 151 septies était acquise, ce qui impose aux enfants cinq ans de poursuite inutiles.
• Retenir le report de l'article 41 sans vérifier qu'un enfant poursuivra réellement l'activité pendant cinq ans.
• Comparer les scénarios sur les seuls droits de donation, en oubliant la plus-value professionnelle et les droits d'apport.
• Donner des parts reçues en rémunération d'un apport placé en report sans engagement du donataire, ce qui rend la plus-value reportée immédiatement imposable.
• Conserver les emprunts tout en donnant les logements en pleine propriété, sans revenu pour les rembourser.
• Faire entrer dans une SARL de famille un associé hors du cercle familial, ce qui la soumet à l'IS.
• Négliger d'informer les locataires et de transférer les dépôts de garantie au nouveau bailleur.

Liste de contrôle

• Le statut LMP ou LMNP de l'année prévue pour la donation est établi.
• La durée d'exercice professionnel et la moyenne des recettes des deux années civiles précédentes sont calculées.
• La valeur nette comptable et les amortissements déduits de chaque bien donné sont fournis par l'expert-comptable.
• Chaque logement et le mobilier sont évalués séparément, occupation comprise, avec des justificatifs.
• La plus-value professionnelle est chiffrée, avec et sans exonération ou report.
• Le choix entre exonération selon les recettes et report de l'article 41 est fait par écrit avant l'acte.
• La forme de la donation est arrêtée, simple ou partage, pleine propriété ou nue-propriété, avec les clauses utiles.
• La réserve héréditaire et l'équilibre des lots sont vérifiés avec le notaire.
• Les donations antérieures de moins de quinze ans sont recensées.
• Le sort des emprunts et l'accord de la banque sont réglés.
• La prise en charge éventuelle des droits par le donateur figure dans l'acte.
• Le donataire connaît ses engagements de poursuite et de suivi déclaratif.
• Le donataire déclare son début d'activité et établit son plan d'amortissement.
• Les locataires sont informés et les dépôts de garantie transférés.