Le démembrement de parts sociales

Une part sociale peut être démembrée comme un immeuble. L'usufruitier a droit aux bénéfices que la société distribue. Le nu-propriétaire a vocation à recueillir la pleine propriété de la part à l'extinction de l'usufruit. Dans les sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, ce démembrement est le plus souvent la conséquence d'une donation de la nue-propriété des parts aux enfants, les parents conservant l'usufruit, ou d'une succession dans laquelle le conjoint survivant reçoit l'usufruit.

Le démembrement des parts est plus souple que celui des immeubles, puisqu'il laisse la société gérer un patrimoine unique pendant que les droits des associés sont séparés. Il soulève en revanche des questions précises que les statuts doivent trancher. Il faut savoir qui vote, qui reçoit quoi, qui paie l'impôt sur le résultat courant, sur les plus-values et sur les distributions de réserves. Il faut aussi décider du sort du prix lorsque les parts ou l'immeuble sont vendus.

Ce chapitre traite ces questions pour les sociétés à l'impôt sur le revenu (IR) et à l'impôt sur les sociétés (IS). Les règles de vote sont introduites au chapitre 25, l'affectation du résultat au chapitre 29, le démembrement de l'immeuble lui-même au chapitre 40, la donation de la nue-propriété des parts au chapitre 106 et le quasi-usufruit au chapitre 112.

Les origines du démembrement

Le démembrement de parts naît de plusieurs situations, qui n'ont pas les mêmes conséquences fiscales.

Le schéma de loin le plus fréquent est la donation de la nue-propriété par des parents qui veulent préparer leur succession tout en conservant les revenus et souvent la gestion. Les développements qui suivent prennent cet exemple comme fil conducteur, puis traitent les autres situations.

Les droits de chacun dans la société

La qualité d'associé

Le nu-propriétaire est associé. La Cour de cassation refuse en revanche à l'usufruitier la qualité d'associé, notamment par un arrêt de sa troisième chambre civile du 15 septembre 2016 (n° 15-15.172). L'usufruitier exerce donc des droits que la loi et les statuts lui confèrent, sans être associé au sens strict. Cette distinction a des effets concrets sur la convocation, le droit d'information et l'agrément (chapitres 25 et 27).

Le droit de participer et le droit de vote

L'article 1844 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, prévoit que le nu-propriétaire et l'usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Pour les autres décisions, ils peuvent convenir que le vote sera exercé par l'usufruitier.

Le Gouvernement a précisé que cette convention n'est pas ouverte dans les sociétés anonymes, régies par un texte spécial du Code de commerce (réponse ministérielle n° 40724 publiée le 11 janvier 2022). Elle est en revanche possible dans une SCI, une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS).

Les aménagements statutaires

Les statuts peuvent aménager la répartition du droit de vote, dans les limites posées par la jurisprudence. La Cour de cassation a jugé que l'usufruitier ne peut être privé du droit de voter sur l'affectation des bénéfices (Cass. com., 31 mars 2004, arrêt dit Hénaux) et que le nu-propriétaire ne peut être privé du droit de participer aux décisions (Cass. com., 4 janvier 1994). Une clause qui retire tout droit à l'un des deux est donc exposée à la nullité.

Les clauses statutaires utiles

Au-delà du vote, plusieurs clauses évitent les blocages et les conflits entre générations. Leur rédaction relève du notaire ou de l'avocat qui prépare la donation.

• La définition des décisions confiées à l'usufruitier et de celles réservées au nu-propriétaire, avec une liste précise.
• La convocation de l'usufruitier et du nu-propriétaire à toutes les assemblées, avec communication des mêmes documents.
• Le sort des réserves distribuées, quasi-usufruit avec dette de restitution ou attribution au nu-propriétaire.
• Le sort du prix de vente d'un immeuble et du boni de liquidation, remploi, quasi-usufruit ou partage selon la valeur des droits.
• La répartition fiscale des résultats exceptionnels, cohérente avec le sort du prix.
• L'agrément applicable à la cession de l'usufruit ou de la nue-propriété et à la transmission au décès.
• La représentation des nus-propriétaires indivis par un mandataire commun.

La clause de répartition fiscale ne produit ses effets que si elle existe avant la clôture de l'exercice concerné. L'ensemble doit donc être inséré dans les statuts au moment de la donation plutôt qu'au moment où la question se pose.

La gérance

Le donateur usufruitier reste très souvent gérant. Cette fonction lui donne le pouvoir de gérer au quotidien, dans la limite des pouvoirs conférés par les statuts, sans dépendre du vote de ses enfants pour chaque acte. Il reste toutefois révocable par les associés selon les règles statutaires. La clause qui le rend irrévocable ou qui exige son accord pour sa propre révocation est à proscrire (chapitre 31).

La répartition civile des résultats

Les bénéfices distribués, fruits de l'usufruitier

Les bénéfices dont l'assemblée décide la distribution pendant la durée de l'usufruit reviennent à l'usufruitier. Ils sont des fruits, au sens de l'article 582 du Code civil. L'usufruitier ne peut pas exiger une distribution, puisque l'affectation est votée en assemblée, mais il vote seul cette affectation.

Les réserves et le quasi-usufruit

Les bénéfices mis en réserve accroissent la valeur des parts et profitent au nu-propriétaire. Lorsque des réserves sont ensuite distribuées, la Cour de cassation juge que l'usufruitier exerce son droit, sauf convention contraire, sous la forme d'un quasi-usufruit sur les sommes distribuées. Il en dispose librement mais doit en restituer l'équivalent au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246). Les dividendes prélevés sur le bénéfice de l'exercice restent définitivement acquis à l'usufruitier.

Le prix de vente d'un immeuble

Lorsque la société vend un immeuble, le prix entre dans sa trésorerie. Il ne revient à l'usufruitier que s'il est distribué, sous la forme d'une distribution de réserves ou de capital. Sauf clause contraire, l'usufruitier en dispose donc en quasi-usufruit, avec une dette de restitution envers le nu-propriétaire.

La fiscalité dans une SCI à l'IR

Le résultat courant

L'article 8 du Code général des impôts (CGI) impose l'usufruitier pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier. Le nu-propriétaire n'est pas imposé sur le résultat imposé au nom de l'usufruitier. La doctrine administrative précise que l'usufruitier est imposé sur le résultat courant (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 100 à § 120).

Dans une SCI de location nue, le résultat courant est un revenu foncier. L'usufruitier le déclare comme s'il avait perçu les loyers lui-même, que la société distribue ou non (chapitre 59). Les intérêts d'un emprunt personnel contracté par l'usufruitier pour acquérir son usufruit se déduisent selon les règles des revenus fonciers.

Les déficits

La doctrine administrative attribuait les déficits au nu-propriétaire, au motif qu'il répond seul des dettes sociales (même source, § 130). Le Conseil d'État a jugé au contraire que l'usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits (CE, 8 novembre 2017, n° 399764). Cette solution, symétrique de l'imposition des bénéfices, permet aux parents usufruitiers d'imputer un déficit foncier de la SCI selon les règles du chapitre 60.

Les plus-values de cession d'un immeuble

Selon la doctrine applicable aux sociétés de personnes, le nu-propriétaire est imposé sur les résultats exceptionnels, c'est-à-dire les plus-values nettes de cession d'éléments de l'actif immobilisé (même source, § 130 et § 140). Transposée à la SCI à l'IR, cette règle conduit à imposer la plus-value immobilière réalisée par la société au nom des nus-propriétaires, alors qu'ils ne reçoivent en principe aucune somme. Faites confirmer par le notaire, avant la vente, au nom de qui la déclaration de plus-value sera établie.

Les conventions de répartition

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir d'une autre répartition des résultats. Cette convention n'est opposable à l'administration que si elle est conclue, ou insérée dans les statuts, avant la clôture de l'exercice, par un acte enregistré ou ayant date certaine. Elle doit respecter les articles 582 à 599 du Code civil. Si elle transfère de la valeur de l'un à l'autre, les droits de donation peuvent s'appliquer. Si elle vise à éluder l'impôt, la procédure d'abus de droit peut être engagée (même source, § 100 et § 160 à § 190).

Un premier exemple, le résultat et le déficit

L'exemple qui suit est illustratif. Des parents, usufruitiers de toutes les parts d'une SCI à l'IR dont leurs deux enfants ont la nue-propriété, ont un taux marginal d'imposition de 30 %. En 2025, la SCI dégage un résultat foncier de 30 000 €. Les parents sont imposés sur ces 30 000 €, soit 9 000 € d'IR et 5 160 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, au total 14 160 €. Les enfants ne déclarent rien.

En 2026, la SCI réalise d'importants travaux et dégage un déficit foncier de 20 000 €, sans intérêts d'emprunt. Selon la jurisprudence du Conseil d'État, les parents peuvent imputer 10 700 € de ce déficit sur leur revenu global, soit une économie d'IR de 3 210 €. Ils reportent le solde de 9 300 € sur leurs revenus fonciers des dix années suivantes. Si le déficit avait été attribué aux enfants, sans revenus fonciers, il aurait été inutilisable pendant plusieurs années.

Un second exemple, la vente de l'immeuble

L'exemple qui suit est illustratif. La même SCI vend en 2026 pour 500 000 € un immeuble acheté 300 000 € en 2012, détenu quatorze années pleines. Les forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux sont retenus.

Si la plus-value est imposée au nom des deux enfants nus-propriétaires, chacun supporte environ 16 103 €. La base imposable à l'IR de chacun n'est que de 30 475 €, mais le seuil de 50 000 € de la surtaxe s'apprécie au niveau de la société pour une cession réalisée par une société de personnes (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, chapitre 62). La base totale de 60 950 € le dépasse et supporte la surtaxe de 2 %. Le prix reste dans la SCI. S'il est distribué, les parents le reçoivent en quasi-usufruit. Les enfants paient donc l'impôt sans recevoir d'argent, sauf si une convention conclue avant la clôture attribue la plus-value aux parents ou organise le remploi du prix.

La fiscalité dans une société à l'IS

Les dividendes

Dans une société à l'IS, la société paie l'impôt sur ses bénéfices. Les dividendes sont imposés chez celui qui les encaisse, en pratique l'usufruitier. Ils supportent en 2026 le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option pour le barème progressif avec abattement de 40 % (chapitre 75). Le nu-propriétaire n'est pas imposé tant qu'il ne perçoit rien.

Les distributions de réserves

Une distribution de réserves à l'usufruitier est imposée chez lui comme un dividende, alors qu'il en doit la restitution. Cette situation est fréquente lorsque des parents usufruitiers d'une SCI à l'IS font distribuer des réserves accumulées.

L'exemple qui suit est illustratif. Une mère usufruitière fait distribuer 120 000 € de réserves d'une SCI à l'IS dont ses deux enfants ont la nue-propriété. Elle paie 37 680 € de PFU. Sauf convention contraire, elle doit 120 000 € à ses enfants à la fin de l'usufruit. À son décès, cette dette de restitution réduit l'actif de sa succession, ce que la Cour de cassation a admis dans son arrêt du 27 mai 2015. Pour des enfants dont la part taxable se situe dans la tranche à 20 %, l'enjeu est d'environ 24 000 € de droits de succession.

La règle de l'article 774 bis du CGI

La loi de finances pour 2024 a créé l'article 774 bis du CGI. Pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, la créance de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible de l'actif successoral (actualité BOFiP ACTU-2024-00131 du 26 septembre 2024). Selon les commentaires publiés de la doctrine (BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20), la règle vise aussi la cession d'un bien démembré lorsque le défunt s'était réservé l'usufruit du prix, sauf preuve que l'opération n'a pas été réalisée dans un objectif principalement fiscal.

Selon les analyses publiées de cette doctrine, les distributions de dividendes prélevés sur les réserves ne sont pas visées. La dette de restitution qui en résulte reste donc en principe déductible. Le quasi-usufruit légal ou conventionnel portant sur des sommes issues de la succession du conjoint ou du partenaire est également hors du champ. Ces distinctions se vérifient avec le notaire, au cas par cas (chapitre 112).

La cession des parts démembrées

La répartition du prix

Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble les parts, le prix se répartit en principe entre eux selon la valeur respective de leurs droits, en application de l'article 621 du Code civil. Cette valeur est souvent déterminée par référence au barème de l'article 669 du CGI. Chacun est alors imposé sur la plus-value correspondant à sa fraction.

Les parties peuvent convenir que l'usufruit se reportera sur le prix. Le Conseil d'État en tire deux conséquences pour les plus-values de valeurs mobilières (CE, 2 avril 2021, n° 429187). Si l'usufruitier dispose librement du prix en quasi-usufruit, il est seul redevable de l'impôt sur toute la plus-value. S'il s'est engagé à remployer le prix dans un bien démembré, par une clause précise et datée, la solution change et le nu-propriétaire peut devenir redevable de l'impôt.

Un exemple de cession avec quasi-usufruit

L'exemple qui suit est illustratif. Une mère de 72 ans, usufruitière de parts d'une SCI à l'IS dont son fils a la nue-propriété, les vend avec lui pour 400 000 €. Le prix de revient fiscal des parts est de 100 000 €. Selon le barème de l'article 669, l'usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.

Dans la deuxième hypothèse, si la créance de 280 000 € n'est pas admise en déduction faute de preuve d'un objectif non principalement fiscal, la succession supporte des droits sur cette somme, soit environ 56 000 € pour un fils dont la part taxable se situe dans la tranche à 20 %.

La cession d'un usufruit temporaire de parts

L'article 13, 5 du CGI impose la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, réalisée par une personne physique ou par une société de personnes, dans la catégorie du revenu que procure le bien démembré. Le revenu imposable est le prix ou, s'il est supérieur, la valeur de l'usufruit selon le barème de l'article 669 II, soit 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. Le mécanisme et un exemple chiffré figurent au chapitre 40.

La transmission

La donation de la nue-propriété

La donation de la nue-propriété des parts est taxée sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits, l'article 1133 du CGI exonérant la réunion de l'usufruit à la nue-propriété. Le barème figure au chapitre 40 et la procédure au chapitre 106.

L'exemple qui suit est illustratif. Un père de 63 ans donne à chacun de ses deux enfants la nue-propriété de parts de SCI valant 200 000 €, sans donation antérieure. La nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété, soit 120 000 € par enfant. Après l'abattement de 100 000 € en ligne directe, chaque enfant est taxé sur 20 000 €, soit 2 194 € de droits au barème en vigueur en 2026. Une donation de la pleine propriété aurait coûté 18 194 € par enfant. La valeur prise par les parts jusqu'au décès échappe en outre aux droits.

Le décès de l'usufruitier

Au décès de l'usufruitier viager, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité fiscale. Les dettes de restitution nées d'un quasi-usufruit sont alors exigibles par le nu-propriétaire. La société met à jour la liste de ses associés et, le cas échéant, le registre des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).

L'impôt sur la fortune immobilière

En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'usufruitier déclare en principe les parts pour leur valeur en pleine propriété, à hauteur de leur fraction représentative d'immeubles. Le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf dans les cas limitativement énumérés par l'article 968 du CGI, comme l'usufruit légal du conjoint survivant, où chacun déclare la valeur de son droit selon le barème de l'article 669 (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur).

La donation de la nue-propriété des parts ne réduit donc pas l'IFI du donateur usufruitier. L'IFI des parts de sociétés est traité au chapitre 66 et celui des holdings au chapitre 90.

Les points de vigilance de l'administration

L'abus de droit et la donation

Une donation ne peut être écartée au seul motif qu'elle a un but fiscal. Elle peut l'être si elle ne se traduit pas par un dépouillement immédiat et irrévocable du donateur. Le comité de l'abus de droit fiscal a ainsi donné un avis favorable à l'administration dans une affaire où un parent avait donné la nue-propriété de parts de SCI à sa fille mineure, avant la vente de ces parts. Le prix n'avait pas été placé comme le prévoyaient l'acte de donation et la décision du juge des tutelles. La convention de quasi-usufruit avait été signée près de deux ans après la cession. La donation a été écartée, la plus-value imposée au nom du donateur et la majoration de 80 % appliquée (avis de la séance du 6 octobre 2023, affaire n° 2023-04).

L'abus de droit pour motif principalement fiscal de l'article L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) ne vise pas, selon la doctrine, les transmissions anticipées avec réserve d'usufruit en elles-mêmes, sauf fictivité (BOI-CF-IOR-30-20). La donation de nue-propriété de parts reste donc admise, à condition d'être réelle.

Les indices examinés

• Une donation suivie de près par la vente des parts ou de l'immeuble, avec quasi-usufruit du donateur sur le prix.
• Une convention de quasi-usufruit ou de remploi rédigée après la vente.
• Des statuts qui laissent à l'usufruitier tous les pouvoirs, vente comprise.
• Une distribution systématique des réserves à l'usufruitier, suivie de dépenses personnelles.
• Une convention de répartition des résultats conclue après la clôture ou sans date certaine.

Les situations particulières

Les époux

Lorsque des époux mariés sous un régime de communauté donnent la nue-propriété de parts communes, ils se réservent en général un usufruit réversible au profit du survivant. Sans réversion, l'usufruit du premier décédé s'éteint et les enfants recueillent une partie de la pleine propriété plus tôt que prévu. Au décès d'un époux, le conjoint survivant peut aussi recevoir l'usufruit des parts du défunt par l'effet de la loi ou d'une donation entre époux. Les chapitres 18 et 109 traitent ces situations.

Les partenaires de PACS et les concubins

Le partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) et le concubin ne sont pas héritiers légaux. Un usufruit à leur profit suppose un testament, une donation ou une acquisition démembrée. La réversion d'usufruit stipulée à titre gratuit est une libéralité, très lourdement taxée entre concubins (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut recevoir la nue-propriété de parts. Ses parents, souvent usufruitiers et gérants, administrent aussi ses biens. Cette opposition d'intérêts impose des précautions, en particulier pour la vente des parts ou de l'immeuble et l'emploi du prix, qui peuvent exiger l'autorisation du juge des tutelles (chapitre 20). L'affaire examinée par le comité de l'abus de droit en 2023 montre que le non-respect de cette décision fragilise toute l'opération.

Les associés non-résidents

Un usufruitier non-résident de parts de SCI à l'IR est imposé en France sur les revenus fonciers de source française et, selon le cas, sur les plus-values. Un nu-propriétaire non-résident peut être imposé sur une plus-value sans avoir reçu le prix. Les règles de la non-résidence sont présentées au chapitre 65.

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

Si une SCI à l'IR dont les parts sont démembrées opte pour l'IS ou y devient soumise, l'usufruitier cesse d'être imposé sur le résultat. Il ne l'est plus que sur les dividendes qu'il perçoit. Les réserves accumulées à l'IS appartiennent au nu-propriétaire, sauf distribution en quasi-usufruit. Les conséquences de l'option sont présentées au chapitre 71.

Une société usufruitière

Une société peut être usufruitière de parts, par exemple une holding à l'IS qui acquiert l'usufruit temporaire de parts de SCI. Son usufruit ne peut excéder trente ans, en application de l'article 619 du Code civil. Le prix de l'usufruit, sa durée et son traitement comptable soulèvent les questions présentées au chapitre 40.

Plusieurs sociétés

Une famille qui détient plusieurs SCI démembre souvent les parts de chacune à des dates et selon des clauses différentes. Chaque société a alors son propre régime de vote, ses propres conventions et ses propres dettes de restitution. Harmoniser les statuts au moment de la première donation évite des situations où un même enfant vote seul la vente d'un immeuble dans une société et n'a aucun pouvoir dans l'autre.

L'apport de parts démembrées à une holding

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent apporter ensemble leurs parts à une holding. Le démembrement se reporte alors sur les titres de la holding reçus en échange. Les conséquences fiscales, notamment l'application ou non du report d'imposition selon le régime de la société apportée, sont présentées au chapitre 87.

Les erreurs fréquentes

• Donner la nue-propriété sans adapter les statuts. Les enfants votent alors toutes les décisions sauf l'affectation du résultat, y compris la vente des immeubles.
• Retirer à l'usufruitier le vote sur l'affectation des bénéfices, clause exposée à la nullité.
• Laisser la plus-value d'une vente d'immeuble imposée au nom des nus-propriétaires alors que le prix est distribué aux parents. Dans l'exemple, chaque enfant paie 16 103 € sans rien recevoir.
• Distribuer des réserves sans écrire la dette de restitution. Une dette de 120 000 € non prouvée au décès peut coûter 24 000 € de droits.
• Organiser un quasi-usufruit sur le prix de vente des parts sans mesurer l'article 774 bis. Dans l'exemple, la créance de 280 000 € peut coûter 56 000 € si elle n'est pas déductible.
• Rédiger la convention de remploi ou de quasi-usufruit après la vente, ce qui a conduit le comité de l'abus de droit à écarter la donation dans l'affaire de 2023.
• Conclure une convention de répartition des résultats après la clôture de l'exercice, inopposable à l'administration.
• Croire que la donation de la nue-propriété réduit l'IFI du donateur.

Procéder pas à pas

1. Adapter les statuts avant la donation. Répartition du vote, participation de chacun, gérance, agrément, sort des réserves et du prix de vente.
2. Évaluer les parts. Valeur des immeubles, dettes, autres actifs, selon le chapitre 107, puis application du barème de l'article 669.
3. Signer la donation. Acte notarié, déclaration, paiement des droits, réversion d'usufruit si les donateurs sont mariés.
4. Écrire les conventions. Répartition des résultats, remploi ou quasi-usufruit, avant la clôture de l'exercice et par acte ayant date certaine.
5. Déclarer chaque année. Résultat courant et déficits chez l'usufruitier, répartition retenue dans la déclaration n° 2072 de la société (chapitre 58).
6. Anticiper la vente. Avant toute cession d'immeuble ou de parts, décider qui sera imposé, qui recevra le prix et sous quelle forme.
7. Tenir le registre des dettes de restitution. Montant, date, origine, preuve du versement.
8. Vérifier l'IFI. L'usufruitier déclare la pleine propriété des parts, sauf exception légale.
9. Préparer le décès. Liste des quasi-usufruits, application ou non de l'article 774 bis, mise à jour des associés et des bénéficiaires effectifs.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Les règles présentées sont celles en vigueur au 25 octobre 2026. Selon la présentation du projet de loi de finances pour 2027 par le Gouvernement, le texte déposé le 1er octobre 2026 prévoit notamment un taux réduit de droits de donation pour certains bénéficiaires de moins de 50 ans, dans une limite de montant. Ces mesures restent soumises au vote et leur articulation avec la donation de nue-propriété de parts devra être vérifiée dans le texte adopté. L'état d'avancement est suivi dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Liste de contrôle

1. Les statuts répartissent le vote entre usufruitier et nu-propriétaire et respectent le droit de participer de chacun.
2. L'usufruitier conserve le vote sur l'affectation des bénéfices.
3. Les pouvoirs laissés à l'usufruitier ne vident pas la donation de sa substance.
4. Le sort des réserves, du prix de vente d'un immeuble et du boni de liquidation est prévu.
5. Toute convention de répartition des résultats est conclue avant la clôture, par acte ayant date certaine.
6. Le résultat courant et les déficits sont déclarés par l'usufruitier.
7. L'imposition d'une plus-value de cession d'immeuble est anticipée et cohérente avec le sort du prix.
8. Chaque distribution de réserves donne lieu à une reconnaissance écrite de la dette de restitution.
9. Toute cession de parts démembrées précise la répartition du prix, le remploi ou le quasi-usufruit avant la signature.
10. L'effet de l'article 774 bis sur les quasi-usufruits est examiné avec le notaire.
11. L'IFI est déclaré par l'usufruitier pour la pleine propriété des parts.
12. Les situations des époux, partenaires, concubins, mineurs et non-résidents sont traitées dans les actes.
13. Le texte de la loi de finances pour 2027 est vérifié après son adoption.