Toute société civile immobilière (SCI) doit déclarer les personnes physiques qui la détiennent ou la contrôlent, appelées bénéficiaires effectifs. Cette déclaration alimente un registre national tenu à des fins de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Elle n'a aucune incidence fiscale, mais son absence ou son inexactitude expose la société à une radiation d'office et ses dirigeants à des amendes dont le plafond a été fortement relevé en 2026.
Ce chapitre présente le fondement de l'obligation, la méthode pour identifier les bénéficiaires effectifs dans les situations propres aux sociétés immobilières, la déclaration initiale et ses mises à jour, l'accès au registre, le contrôle des divergences et les sanctions. Il s'attache aux cas qui posent difficulté dans une SCI familiale ou dans un groupe de sociétés, comme les couples, les enfants mineurs, le démembrement des parts, l'indivision successorale, les holdings et les associés non-résidents. Le dépôt de la déclaration au moment de la création est décrit au chapitre 16.
Le fondement de l'obligation
Les textes
L'obligation vient du droit européen de la lutte contre le blanchiment. La directive (UE) 2015/849, modifiée à plusieurs reprises, impose à chaque État membre de tenir un registre central des bénéficiaires effectifs des sociétés constituées sur son territoire. En droit français, les règles figurent dans le Code monétaire et financier, aux articles L561-45-1 à L561-50 pour l'obligation et le registre, aux articles R561-1 à R561-3-0 pour la définition du bénéficiaire effectif et aux articles R561-55 à R561-65 pour la tenue du registre. Les sanctions pénales sont prévues à l'article L574-5 du même code (entreprendre.service-public.gouv.fr).
L'article L561-45-1 impose à la société d'obtenir et de conserver des informations exactes et actualisées sur ses bénéficiaires effectifs. La déclaration au registre n'est que la traduction publique de cette obligation interne. Le gérant doit donc savoir à tout moment qui détient et qui contrôle la société, y compris à travers d'autres sociétés.
Les sociétés concernées
Sont tenues de déclarer leurs bénéficiaires effectifs les sociétés commerciales et les sociétés civiles ayant leur siège en France, dont les SCI, les groupements d'intérêt économique ayant leur siège en France, les sociétés commerciales étrangères ayant un établissement en France et les autres entités soumises à immatriculation, comme les organismes de placement collectif ou les fonds de dotation (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Pour l'immobilier détenu en société, l'obligation touche donc la SCI à l'impôt sur le revenu (IR), la SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, la société par actions simplifiée (SAS), la société en nom collectif (SNC), la société civile de construction-vente et la holding. Seules les sociétés dont les titres sont admis sur un marché réglementé y échappent, ce qui ne concerne pas les sociétés familiales.
Qui est bénéficiaire effectif
Les trois critères
Le bénéficiaire effectif est toujours une personne physique, jamais une société. Trois critères s'appliquent dans l'ordre (entreprendre.service-public.gouv.fr).
- Détenir, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote.
- Exercer, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d'administration ou de direction ou sur l'assemblée des associés, par exemple en pouvant nommer ou révoquer la majorité des dirigeants.
- À défaut de toute personne répondant aux deux premiers critères, le représentant légal, c'est-à-dire le gérant de la SCI. Si le gérant est une personne morale, les bénéficiaires effectifs sont les personnes physiques qui la représentent légalement.
Le seuil est strictement supérieur à 25 %. Un associé qui détient exactement 25 % du capital et des droits de vote n'est pas bénéficiaire effectif à ce titre. Il peut néanmoins l'être au titre du contrôle par d'autres moyens.
Le troisième critère est subsidiaire. La notice officielle du formulaire précise qu'il doit rester exceptionnel et ne s'appliquer qu'après avoir épuisé les autres moyens d'identification. Les critères ne s'excluent pas entre eux pour les deux premiers. Un associé à 40 % qui est aussi gérant est déclaré en indiquant les deux modalités de contrôle.
Capital et droits de vote
Les pourcentages de capital et de droits de vote peuvent différer. C'est le cas lorsque les statuts attribuent des droits de vote différents selon les décisions, lorsque des parts sont démembrées ou lorsque des parts d'industrie donnent des droits de vote sans représenter du capital. Le franchissement du seuil sur l'un ou l'autre suffit. La déclaration indique les deux pourcentages lorsque le contrôle repose sur la détention, comme le rappelle la fiche de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI) consacrée aux bénéficiaires effectifs.
La détention indirecte
Une personne détient indirectement des parts lorsqu'elle les possède à travers une ou plusieurs sociétés interposées. La pratique consiste à multiplier les pourcentages de détention le long de la chaîne pour mesurer la participation économique. Indépendamment de ce calcul, une personne qui contrôle majoritairement une société associée contrôle aussi, par son intermédiaire, la participation que cette société détient. La notice du formulaire cite la chaîne de contrôle majoritaire parmi les formes de contrôle par d'autres moyens.
Lorsque la détention est à la fois directe et indirecte, la déclaration indique un pourcentage total. Le guichet unique contrôle que la somme des détentions déclarées, directes et indirectes, ne dépasse pas 100 %.
Le contrôle par d'autres moyens
Le contrôle peut résulter de sources autres que la détention. La notice du formulaire en donne plusieurs exemples.
- Un pacte d'associés qui confère à une personne le pouvoir de décider seule des questions essentielles.
- Une convention d'indivision qui désigne un gérant de l'indivision détenant des parts.
- Un groupe familial, composé des époux, des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et de leurs enfants, qui agit de concert.
- Une structure juridique particulière, comme une fiducie ou un mandat.
- Une clause statutaire réservant à un associé la désignation ou la révocation du gérant.
La simple qualité de représentant légal ne suffit pas à caractériser un contrôle sur les organes. Le gérant non associé d'une SCI n'est donc déclaré qu'à titre subsidiaire, lorsque personne d'autre ne répond aux deux premiers critères.
Les situations propres aux sociétés immobilières
Le couple associé
Deux époux qui détiennent chacun 50 % des parts sont tous deux bénéficiaires effectifs. Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté, les parts acquises avec des fonds communs ont une valeur commune, mais la qualité d'associé appartient à celui qui a souscrit, sauf revendication par l'autre conjoint de la moitié des parts (chapitre 18). La déclaration suit la qualité d'associé telle qu'elle résulte des statuts et des actes. Si un seul époux est associé à 60 %, son conjoint non associé n'est pas déclaré au titre de la détention. Il peut l'être s'il exerce en fait le contrôle, par exemple comme gérant ou au sein d'un groupe familial agissant de concert.
Les partenaires de PACS et les concubins détiennent leurs parts en propre et sont déclarés selon leur pourcentage personnel. La présomption d'indivision entre partenaires ne concerne pas la qualité d'associé, qui résulte des statuts.
Les enfants associés
Un enfant mineur qui détient plus de 25 % du capital ou des droits de vote est bénéficiaire effectif, même s'il ne vote pas lui-même. Ses parents, administrateurs légaux, exercent ses droits d'associé. Lorsque leurs propres parts ajoutées à celles qu'ils gèrent pour leurs enfants leur donnent la maîtrise des décisions, ils sont en principe bénéficiaires effectifs au titre du contrôle par d'autres moyens, même s'ils détiennent personnellement moins de 25 %.
Ce raisonnement concerne la plupart des SCI familiales où les parents ont donné une part importante du capital à leurs enfants tout en restant gérants (chapitre 20). La déclaration doit alors faire apparaître à la fois les enfants qui dépassent le seuil et les parents qui exercent le contrôle.
Le démembrement des parts
Lorsque des parts sont démembrées, la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à des personnes différentes. La répartition des droits de vote dépend des statuts, dans les limites fixées par la loi (chapitre 89). Le formulaire de déclaration demande de préciser si la détention s'exerce en pleine propriété ou de manière démembrée. Les textes ne fixent pas de méthode de calcul propre à ce cas.
L'approche prudente consiste à examiner séparément les deux critères de détention. Le nu-propriétaire est en principe titulaire de la qualité d'associé et du capital. L'usufruitier dispose des droits de vote que la loi ou les statuts lui attribuent, au moins sur l'affectation des bénéfices. Chacun est déclaré s'il franchit le seuil de 25 % sur l'un des deux critères ou s'il exerce un contrôle effectif. En cas de doute sur une situation complexe, interrogez le greffe compétent ou votre conseil avant le dépôt.
L'indivision sur des parts
Au décès d'un associé, ses parts entrent souvent dans une indivision entre héritiers jusqu'au partage. Les héritiers deviennent associés selon les règles des statuts et de l'article 1870 du Code civil (chapitre 108). Pendant l'indivision, chaque indivisaire détient une fraction des parts indivises. L'INPI précise que les parts détenues par une indivision ne sont pas retenues dans le contrôle de cohérence des pourcentages, chaque bénéficiaire déclarant l'ensemble de l'indivision.
La mise à jour de la déclaration dans les trente jours du décès s'impose dès lors que le défunt était bénéficiaire effectif. Le gérant, ou son remplaçant si le défunt était gérant, doit identifier les héritiers et leurs droits pour déclarer ceux qui franchissent le seuil ou qui contrôlent l'indivision, par exemple un mandataire désigné par les indivisaires.
La holding associée
Une SCI détenue par une holding n'a pas pour bénéficiaire effectif la holding, mais les personnes physiques qui la détiennent ou la contrôlent. Le gérant de la SCI doit donc remonter la chaîne de détention jusqu'aux personnes physiques. Chaque société de la chaîne déclare de son côté ses propres bénéficiaires effectifs. Le chapitre 85 présente l'organisation d'une holding immobilière.
Les associés non-résidents
Un associé domicilié à l'étranger est déclaré dans les mêmes conditions, avec son adresse personnelle étrangère et sa nationalité. Une SCI détenue par une société étrangère doit remonter jusqu'aux personnes physiques qui contrôlent cette société, quel que soit le pays de leur domicile. L'obligation de déclaration en France ne dispense pas les sociétés étrangères de la chaîne de leurs obligations dans leur propre pays.
La SCI qui bascule à l'IS ou se transforme
L'option pour l'IS ne change rien à la déclaration, car elle ne modifie ni les associés ni le contrôle. Une transformation en SARL ou en SAS ne la modifie pas davantage si la répartition du capital reste identique. Une restructuration qui interpose une holding entre les associés et la SCI modifie en revanche la nature de la détention, qui devient indirecte. Elle impose donc une mise à jour.
Les informations déclarées
Le contenu de la déclaration
La déclaration comprend des informations sur la société et sur chaque bénéficiaire effectif (entreprendre.service-public.gouv.fr).
| Rubrique | Informations demandées |
|---|---|
| Société | Dénomination, forme juridique, adresse du siège, numéro d'identification s'il est connu |
| Identité | Nom, nom d'usage, pseudonyme, prénoms |
| Naissance | Date et lieu de naissance |
| Nationalité | Nationalité de chaque bénéficiaire |
| Domicile | Adresse personnelle actuelle |
| Contrôle | Nature et étendue du contrôle, pourcentages de capital et de droits de vote, détention directe, indirecte ou les deux |
| Date | Date à laquelle la personne est devenue bénéficiaire effectif |
La date d'acquisition de la qualité de bénéficiaire effectif est obligatoire. La notice du formulaire indique qu'une déclaration sans cette date est rejetée. À la création, elle correspond selon le cas à la signature des statuts, au début de l'activité ou à l'immatriculation. Pour un bénéficiaire apparu plus tard, il s'agit de la date depuis laquelle il remplit sans interruption l'un des critères, par exemple la date d'une donation de parts.
La signature
La déclaration est signée par le représentant légal de la société, ou l'un d'eux s'il y en a plusieurs. Un mandataire peut signer s'il dispose d'un pouvoir ou d'une délégation. La modification est déposée par le mandataire de la société, comme son gérant (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Déclarer et mettre à jour
À la création
La déclaration est déposée en même temps que la demande d'immatriculation, sur le guichet des formalités des entreprises. Les informations sont ensuite intégrées au registre national des entreprises (RNE) tenu par l'INPI ainsi qu'au registre des bénéficiaires effectifs tenu par le greffe du tribunal de commerce.
| Formalité | Coût en 2026 | Délai |
|---|---|---|
| Déclaration initiale | 19,33 € | Avec la demande d'immatriculation |
| Déclaration modificative | 35,36 € | Dans les trente jours de l'événement |
| Demande d'accès au registre par un tiers | Gratuite | Selon l'examen de la demande |
Ces montants sont ceux de la fiche officielle vérifiée le 3 juin 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Les événements qui imposent une mise à jour
Toute modification doit être déclarée dans les trente jours. Sont notamment visés une personne qui devient ou cesse d'être bénéficiaire effectif, le changement de représentant légal lorsqu'il était déclaré comme bénéficiaire, le changement d'adresse personnelle ou de nom d'usage d'un bénéficiaire et la modification des modalités de contrôle.
Dans la vie d'une société immobilière, les événements suivants déclenchent le plus souvent une mise à jour.
| Événement | Effet possible sur la déclaration |
|---|---|
| Donation de parts aux enfants | Un enfant franchit le seuil, un parent passe sous le seuil |
| Donation de la nue-propriété | Répartition nouvelle entre capital et droits de vote |
| Cession de parts | Entrée ou sortie d'un bénéficiaire, variation des pourcentages |
| Augmentation de capital | Dilution des anciens associés, entrée d'un nouvel associé |
| Décès d'un associé | Entrée des héritiers, indivision, nouveau gérant |
| Divorce | Attribution des parts à un seul époux, fin d'un contrôle conjoint |
| Mariage ou divorce changeant le nom d'usage | Mise à jour de l'identité |
| Changement de gérant | Mise à jour si le gérant était déclaré à titre subsidiaire ou au titre du contrôle |
| Déménagement d'un bénéficiaire | Mise à jour de l'adresse personnelle |
| Transfert de siège hors du ressort du greffe | Nouvelle déclaration exigée |
| Interposition d'une holding | Détention directe remplacée par une détention indirecte |
Le transfert de siège dans le même ressort n'impose une nouvelle déclaration que s'il s'accompagne d'un changement d'identité, de domicile personnel, de répartition du capital ou de contrôle. Si le siège était au domicile du gérant et que celui-ci déménage, la mise à jour est obligatoire (entreprendre.service-public.gouv.fr).
La procédure de mise à jour pas à pas
- Identifier l'événement et sa date, par exemple la date de l'acte de donation ou de cession.
- Recalculer pour chaque personne physique les pourcentages directs et indirects de capital et de droits de vote après l'opération.
- Vérifier si une personne exerce un contrôle par d'autres moyens, en relisant les statuts et les éventuels pactes.
- Déterminer qui entre, qui sort et qui reste bénéficiaire effectif, avec la date de chaque changement.
- Déposer la déclaration modificative sur le guichet unique dans les trente jours, signée par le gérant ou son mandataire.
- Conserver le dossier de calcul et les actes justificatifs avec les registres de la société (chapitre 99).
- Informer la banque et l'expert-comptable, qui tiennent leur propre dossier de connaissance du client.
Exemples chiffrés
Les exemples qui suivent sont des illustrations. Ils montrent un raisonnement et ne remplacent pas l'analyse de vos statuts et de vos actes.
Une SCI familiale avant et après donation
Un couple marié détient une SCI avec ses quatre enfants majeurs. Le père et la mère détiennent chacun 30 % du capital et des droits de vote, chaque enfant 10 %. Le père est gérant.
| Associé | Avant donation | Bénéficiaire effectif avant | Après donation | Bénéficiaire effectif après |
|---|---|---|---|---|
| Père, gérant | 30 % | Oui, détention et contrôle | 20 % | Oui, au titre du contrôle |
| Mère | 30 % | Oui, détention | 20 % | À examiner selon le contrôle conjoint |
| Chaque enfant | 10 % | Non | 15 % | Non, sauf contrôle particulier |
Chaque parent donne ensuite 10 % du capital, soit 2,5 % à chacun des quatre enfants. Après l'opération, plus personne ne dépasse 25 %. Il faut alors rechercher un contrôle par d'autres moyens. Les parents, ensemble à 40 %, gérants ou décidant de concert, contrôlent en pratique la société si les autres associés ne s'organisent pas. Ils restent en principe déclarés au titre du contrôle. Si aucun contrôle ne pouvait être établi, le père serait déclaré en qualité de représentant légal. Dans tous les cas, la déclaration modificative est déposée dans les trente jours de l'acte de donation.
Une SCI détenue par une holding
Une SCI est détenue à 60 % par une holding soumise à l'IS et à 40 % directement par Mme Martin. La holding est détenue à 70 % par M. Martin et à 30 % par Mme Martin.
| Personne | Détention directe | Détention indirecte, calcul | Total économique | Bénéficiaire effectif |
|---|---|---|---|---|
| M. Martin | 0 % | 70 % de 60 %, soit 42 % | 42 % | Oui, détention indirecte et contrôle de la holding |
| Mme Martin | 40 % | 30 % de 60 %, soit 18 % | 58 % | Oui, détention directe et indirecte |
M. Martin contrôle la holding, qui détient la majorité de la SCI. Il est donc aussi bénéficiaire effectif au titre du contrôle par la chaîne majoritaire, indépendamment de son pourcentage économique. Mme Martin est déclarée avec un pourcentage total de 58 %, en précisant sa part directe et sa part indirecte.
Le coût d'un oubli
Une SCI familiale n'a pas mis à jour sa déclaration après le décès de l'associé gérant. Lors de la vente d'un immeuble, le notaire constate la divergence entre la déclaration et la situation réelle et la signale au greffe. Le greffe met la société en demeure de régulariser dans un délai de trois mois.
| Scénario | Coût direct | Conséquence |
|---|---|---|
| Régularisation dans le délai | 35,36 € de déclaration modificative en 2026 | Vente retardée le temps de la régularisation |
| Absence de régularisation | Radiation d'office du registre du commerce et des sociétés (RCS) | Impossibilité de produire un extrait Kbis à jour, vente et financement bloqués |
| Poursuites pénales | Jusqu'à 200 000 € d'amende pour le représentant légal, 1 000 000 € pour la société en 2026 | Interdiction de gérer possible |
L'écart entre le coût de la formalité et le risque encouru justifie de traiter la mise à jour comme une étape de toute opération sur les parts.
L'accès au registre
La fin de l'accès public
Le registre a longtemps été consultable par tous. À la suite d'un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 22 novembre 2022 (affaires C-37/20 et C-601/20), qui a jugé disproportionné l'accès du grand public, la France a restreint l'accès depuis le 31 juillet 2024. La loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 a inscrit cette restriction dans le Code monétaire et financier et le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 précise la liste des entités qui y ont accès (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Qui peut consulter
| Catégorie | Étendue de l'accès |
|---|---|
| Autorités judiciaires, agents des douanes et des finances publiques, police et gendarmerie dans le cadre d'enquêtes judiciaires | Accès intégral |
| Professionnels assujettis à la lutte contre le blanchiment, comme les banques, notaires, avocats et experts-comptables | Accès intégral pour leurs obligations de vigilance |
| Agence française anticorruption, Haute Autorité pour la transparence de la vie publique, Cour des comptes et autres organismes listés | Accès intégral dans leurs missions |
| Organismes européens, dont le Parquet européen, l'Office européen de lutte antifraude et l'Autorité européenne de lutte contre le blanchiment | Accès intégral dans leurs missions |
| Bénéficiaire effectif déclaré | Accès aux informations complètes de sa propre société |
| Personnes justifiant d'un intérêt légitime, comme un futur cocontractant, un journaliste, un chercheur ou une association | Accès limité, sur demande justifiée |
Les personnes qui justifient d'un intérêt légitime reçoivent des données limitées, à savoir les nom, nom d'usage, pseudonyme, prénoms, mois et année de naissance, pays de résidence, nationalité ainsi que la nature et l'étendue des intérêts détenus. L'adresse personnelle et la date de naissance complète ne leur sont pas communiquées (entreprendre.service-public.gouv.fr).
La demande d'accès
La demande est gratuite. Elle est adressée à l'INPI par un formulaire déposé sur la plateforme data.inpi.fr après création d'un compte, ou au greffe du tribunal de commerce compétent, avec les pièces qui justifient l'intérêt légitime (entreprendre.service-public.gouv.fr). Lorsque l'accès est accordé, un certificat d'accès valable trois ans est délivré. Le décret du 24 avril 2026 encadre aussi les délais d'examen et les recours en cas de refus, avec des règles nouvelles applicables aux demandes déposées à compter du 10 novembre 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Le contrôle et les divergences
Le rôle des professionnels
Les banques, notaires, experts-comptables et avocats doivent identifier les bénéficiaires effectifs de leurs clients personnes morales au titre de leurs obligations de vigilance. Ils consultent le registre mais ne peuvent pas se fonder uniquement sur lui. Lorsqu'ils constatent une divergence entre le registre et les informations dont ils disposent, ils la signalent au greffe (article L561-47-1 du Code monétaire et financier). Le notaire qui reçoit une vente d'immeuble ou une cession de parts et la banque qui instruit un prêt sont les deux interlocuteurs qui détectent le plus souvent ces écarts. Le Guide du bailleur professionnel, La lutte contre le blanchiment et la fraude décrit plus largement ces vérifications.
La mise en demeure et la radiation
Lorsque les informations sont absentes, inexactes ou incomplètes, le greffier peut mettre la société en demeure de régulariser dans un délai de trois mois. À défaut, la société est radiée d'office du RCS et le procureur de la République en est informé. Le président du tribunal peut prendre des mesures comparables. La radiation est transmise au RNE (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Une société radiée peut demander sa réinscription en justifiant de sa régularisation. Le greffier dispose de quinze jours pour réinscrire la société ou refuser par décision motivée. En cas de refus ou de silence, la société peut saisir le président du tribunal dans les quinze jours.
La radiation d'office ne dissout pas la société et ne lui retire pas la propriété de ses immeubles. Elle la prive en pratique de tout extrait d'immatriculation à jour, ce qui bloque la signature d'une vente, d'un prêt, d'un bail commercial ou d'une ouverture de compte. Pour une SCI qui vend un immeuble, le retard peut faire tomber une promesse de vente assortie d'une date butoir.
Les sanctions pénales
Le régime en vigueur depuis le 28 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l'article L574-5 du Code monétaire et financier. La peine d'emprisonnement est supprimée, mais les amendes sont fortement relevées (entreprendre.service-public.gouv.fr).
| Personne | Avant le 28 mai 2026 | Depuis le 28 mai 2026 |
|---|---|---|
| Représentant légal ou personne tenue de déclarer | 7 500 € d'amende et six mois d'emprisonnement | Jusqu'à 200 000 € d'amende, interdiction de gérer jusqu'à quinze ans, privation partielle des droits civils et civiques |
| Bénéficiaire effectif qui refuse de fournir les informations | Sanctions prévues par l'ancien texte | Interdiction de gérer, privation partielle des droits civils et civiques |
| Société | 37 500 € d'amende | Jusqu'à 1 000 000 € d'amende, avec peines complémentaires possibles |
Les peines complémentaires encourues par la société comprennent notamment la dissolution, le placement sous surveillance judiciaire, la fermeture d'établissements, l'exclusion des marchés publics et l'interdiction d'émettre des chèques, selon les articles 131-38 et 131-39 du Code pénal. Pour les faits commis avant le 28 mai 2026 et non encore définitivement jugés, les dispositions nouvelles plus favorables, comme la suppression de l'emprisonnement, peuvent s'appliquer.
Petite SCI et grand patrimoine
| Situation | Petite SCI familiale | Grand patrimoine en société |
|---|---|---|
| Identification | Lecture directe de la répartition des parts | Calcul sur plusieurs niveaux de sociétés, pactes, démembrements |
| Événements fréquents | Donation aux enfants, décès, changement d'adresse | Restructurations, entrées et sorties d'associés, interposition de holdings |
| Risque principal | Oubli de la mise à jour après un événement familial | Divergence entre sociétés d'un même groupe |
| Organisation conseillée | Vérification à chaque acte sur les parts | Tableau de détention tenu à jour par le juriste ou l'expert-comptable du groupe |
Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026
L'Union européenne a adopté en 2024 un ensemble de textes de lutte contre le blanchiment, comprenant un règlement directement applicable et une sixième directive. L'essentiel de ces règles doit s'appliquer à partir de juillet 2027, avec des règles d'identification des bénéficiaires effectifs harmonisées entre États membres et une coordination renforcée des registres. Leur traduction en droit français pourra modifier la manière d'apprécier le seuil de détention, de traiter les chaînes de détention et d'organiser l'accès au registre. Vérifiez l'état des textes avant toute restructuration prévue à partir de 2027.
Au niveau national, le décret du 24 avril 2026 sur l'accès au registre comporte des dispositions applicables aux demandes déposées à compter du 10 novembre 2026. Les montants des formalités de greffe sont révisés périodiquement par arrêté.
Ce que vérifient le greffe et l'administration
Le greffe vérifie la complétude de la déclaration et sa cohérence avec les pièces du dossier, notamment la répartition du capital figurant dans les statuts. Il constate les divergences signalées par les professionnels ou les autorités. Une déclaration qui désigne le gérant à titre subsidiaire alors que des associés dépassent manifestement 25 % est incohérente et peut être rejetée.
L'administration fiscale a accès intégral au registre. Les informations qu'il contient peuvent être rapprochées des déclarations n° 2072 des SCI à l'IR, qui détaillent la répartition des parts entre associés (chapitre 58), ainsi que des déclarations d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) des associés (chapitre 66). Une incohérence entre ces documents est un signal de contrôle. L'interposition de sociétés destinée à masquer le véritable détenteur relève en outre des procédures de lutte contre la fraude et, le cas échéant, de l'abus de droit (chapitre 132).
Les erreurs fréquentes
- Déclarer la holding comme bénéficiaire effectif au lieu des personnes physiques qui la détiennent.
- Déclarer le gérant à titre subsidiaire par commodité alors que des associés dépassent 25 %.
- Considérer qu'un associé à exactement 25 % est bénéficiaire effectif au titre de la détention, ou à l'inverse oublier qu'il peut l'être au titre du contrôle.
- Ne pas mettre à jour la déclaration après une donation de parts aux enfants, un décès ou un divorce, ce qui expose à une radiation d'office.
- Ignorer les enfants mineurs qui franchissent le seuil, au motif qu'ils ne votent pas eux-mêmes.
- Omettre la date à laquelle chaque personne est devenue bénéficiaire effectif, ce qui entraîne le rejet de la déclaration.
- Oublier qu'un déménagement du gérant dont le domicile abrite le siège impose deux mises à jour, celle du siège et celle de la déclaration.
- Attendre la vente d'un immeuble pour régulariser, alors que la mise en demeure ouvre un délai de trois mois incompatible avec la plupart des calendriers de vente.
Liste de contrôle
- Recensez toutes les personnes physiques qui détiennent directement ou indirectement des parts de la SCI.
- Calculez pour chacune les pourcentages de capital et de droits de vote, directs et indirects.
- Relisez les statuts et les pactes pour repérer tout contrôle par d'autres moyens.
- Traitez spécialement les parts démembrées, indivises ou détenues par des mineurs.
- Remontez chaque chaîne de sociétés jusqu'aux personnes physiques.
- Ne déclarez le gérant à titre subsidiaire qu'après avoir écarté les deux premiers critères.
- Indiquez pour chaque bénéficiaire la date à laquelle il a acquis cette qualité.
- Déposez la déclaration avec la demande d'immatriculation.
- Mettez la déclaration à jour dans les trente jours de chaque donation, cession, décès, divorce, changement de gérant ou déménagement.
- Conservez le dossier de calcul et les justificatifs avec les registres de la société.
- Répondez sans délai à toute mise en demeure du greffe.
- Vérifiez la déclaration avant toute vente d'immeuble, tout prêt et toute cession de parts.
Pour l'articulation avec la vie générale de la SCI, voyez aussi le Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z.