Ouvrir le compte bancaire et démarrer

Une fois les statuts signés, la société civile immobilière (SCI) doit encore exister en pratique. Il lui faut un compte bancaire à son nom, des apports effectivement versés, une comptabilité dès le premier euro, des assurances souscrites à son nom et un gérant qui signe les premiers actes dans les limites de ses pouvoirs. Ces premières semaines fixent des habitudes qui durent. Une société qui démarre en mélangeant ses comptes avec ceux de ses associés aura du mal à retrouver une gestion propre.

Ce chapitre suit l'ordre du démarrage, de la société en formation au premier bail. Il traite des actes accomplis avant l'immatriculation, de l'ouverture du compte, de la libération des apports, des premières écritures, des démarches fiscales, des assurances et de la signature des premiers actes. L'immatriculation elle-même est traitée au chapitre 16, la déclaration des bénéficiaires effectifs au chapitre 17 et l'achat d'un bien par la société au chapitre 35. Les règles générales de la SCI sont résumées dans le Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z.

Le calendrier du démarrage

Le démarrage d'une SCI se déroule en général sur quelques semaines. L'ordre des étapes compte davantage que leur durée, car certaines ne peuvent pas être accomplies avant d'autres.

Le coût de la formalité d'immatriculation d'une société civile est de 60,38 € et celui de la déclaration des bénéficiaires effectifs de 19,33 € selon la fiche Quel est le coût des formalités de création d'une société vérifiée le 18 mars 2026. Le prix de l'annonce légale dépend de la forme juridique et du département. Ces montants sont révisés périodiquement.

La société en formation

La société n'existe qu'à son immatriculation

Une société civile jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS), selon l'article 1842 du Code civil. Avant cette date, elle ne peut ni être propriétaire, ni emprunter, ni signer un bail en son propre nom. Les actes passés pour son compte sont des actes de ceux qui les ont accomplis.

L'article 1843 du Code civil prévoit que les personnes qui ont agi au nom de la société en formation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis. La société régulièrement immatriculée peut reprendre ces engagements, qui sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par elle. Tant que cette reprise n'a pas eu lieu, l'associé ou le gérant qui a signé reste personnellement engagé.

Les trois façons de faire reprendre les actes

Le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, qui applique les règles des sociétés civiles, organise la reprise des actes de la période de formation. Trois voies existent.

Rédigez l'état des actes avec précision. Indiquez pour chacun sa date, son objet, son cocontractant et son montant. Une mention vague comme « tous les actes nécessaires à la création » ne permet pas de savoir ce qui est repris.

Les actes utiles pendant la formation

Pendant la formation, le futur gérant peut avoir besoin de signer une promesse d'achat, de déposer une demande de prêt, d'ouvrir un compte provisoire ou de commander une étude. Chacun de ces actes doit figurer dans l'état annexé aux statuts ou entrer dans le mandat donné par les associés. Les dépenses engagées par un associé pendant cette période, comme les frais de rédaction des statuts, lui sont remboursées par la société ou portées à son compte courant après l'immatriculation.

Ouvrir le compte bancaire

Une obligation de fait plutôt que de droit

Aucun texte n'impose à une SCI d'ouvrir un compte bancaire, à la différence des sociétés à responsabilité limitée (SARL) et des sociétés par actions simplifiées (SAS), pour lesquelles la loi organise le dépôt des fonds apportés lors de la constitution. En pratique, le compte est indispensable. Il reçoit les loyers et paie les charges au nom de la société. Il prouve la séparation entre le patrimoine de la société et celui des associés, sans laquelle cette séparation n'existe que sur le papier.

Le compte facilite aussi la tenue des comptes et l'établissement de la déclaration annuelle de résultats. La banque qui prête à la société exige presque toujours que le compte soit ouvert chez elle et que les loyers y soient versés. Enfin, le gérant qui doit rendre compte de sa gestion aux associés dispose avec les relevés d'une preuve simple de chaque opération.

Le compte de la société en formation

Lorsque les statuts prévoient la libération immédiate de tout ou partie des apports en numéraire, les fonds peuvent être versés sur un compte ouvert au nom de la société en formation. La banque remet une attestation de dépôt. Les fonds ne deviennent librement utilisables qu'après la présentation de l'extrait Kbis.

Rien n'oblige une SCI à libérer ses apports dès la constitution. Les statuts fixent librement les modalités et peuvent autoriser le gérant à appeler les fonds au fur et à mesure des besoins (entreprendre.service-public.gouv.fr). Beaucoup de SCI familiales ouvrent donc leur compte seulement après l'immatriculation.

Les pièces demandées par la banque

Les banques sont tenues à des obligations de vigilance au titre de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Elles doivent identifier la société, ses représentants et ses bénéficiaires effectifs, puis connaître l'origine des fonds. Les pièces habituellement demandées sont les suivantes.

• Les statuts signés et, le cas échéant, l'état des actes accomplis pendant la formation.
• L'extrait Kbis de moins de trois mois ou, avant l'immatriculation, l'attestation de parution de l'annonce légale.
• Une pièce d'identité et un justificatif de domicile du gérant.
• Une pièce d'identité de chaque bénéficiaire effectif et la répartition du capital.
• Un justificatif de l'adresse du siège social.
• La décision de nomination du gérant si elle ne figure pas dans les statuts.
• Pour un premier dépôt important, un justificatif de l'origine des fonds, comme un relevé du compte personnel de l'associé, une attestation de donation ou un acte de vente.

Une banque peut refuser d'ouvrir un compte à une société. Toute personne morale domiciliée en France qui s'est vu refuser l'ouverture d'un compte de dépôt peut demander à la Banque de France de lui désigner un établissement, qui est alors tenu de lui ouvrir un compte assorti des services bancaires de base. Ce droit au compte est prévu par l'article L312-1 du Code monétaire et financier. Il garantit l'existence d'un compte, pas l'obtention d'un prêt.

Choisir la banque et le type de compte

Les banques réservent en général aux sociétés des offres de compte professionnel, dont les frais sont libres et varient beaucoup d'un établissement à l'autre. Certaines banques en ligne n'ouvrent pas de compte aux sociétés civiles ou en limitent les fonctionnalités. Comparez les frais de tenue de compte, le coût des virements et des prélèvements, la possibilité de donner des procurations et l'accès en ligne pour plusieurs utilisateurs.

Si la société emprunte, la banque prêteuse impose souvent la domiciliation du compte et des loyers. Négociez les frais du compte avec le prêt, au moment où vous avez le plus de poids. Une société qui détient plusieurs biens financés par des banques différentes peut avoir à tenir plusieurs comptes.

Les pouvoirs sur le compte

Seul le gérant représente la société à l'égard de la banque. En cas de cogérance, chaque cogérant peut faire fonctionner le compte, sauf clause contraire communiquée à la banque. Un associé qui n'est pas gérant n'a aucun pouvoir sur le compte, sauf procuration du gérant.

Organisez dès l'ouverture la continuité. Une procuration donnée à un autre associé permet de payer les échéances si le gérant est empêché. Elle ne survit pas au décès du gérant, puisque le mandat prend fin avec lui. Le chapitre 15 traite de la désignation d'un gérant suppléant, qui reste la vraie protection.

Libérer les apports et alimenter le compte

Le capital et le compte courant

Les associés financent la société de deux façons. Le capital est la somme qu'ils s'engagent à apporter en contrepartie de leurs parts. Il n'est remboursé qu'à la dissolution ou lors d'une réduction de capital. Le compte courant est un prêt de l'associé à la société, remboursable selon les conditions convenues ou, à défaut, à tout moment.

Le choix entre capital et compte courant a des conséquences sur la transmission, la séparation et la valeur des parts. Il est approfondi aux chapitres 13, 28 et 44.

Verser les fonds avec méthode

Chaque versement d'un associé doit pouvoir être rattaché à une cause, libération du capital ou avance en compte courant. Faites des virements depuis le compte personnel de l'associé, avec un libellé explicite, plutôt que des remises d'espèces. Conservez la décision ou la convention qui fixe la nature de chaque versement.

Les apports libérés à la constitution figurent dans les statuts. Les avances ultérieures se constatent dans le registre ou dans une convention de compte courant signée par le gérant et l'associé. Faites approuver chaque année l'état des comptes courants par l'assemblée.

Un exemple de financement au démarrage

L'exemple suivant est une illustration. Deux associés constituent une SCI au capital de 1 000 €, réparti par moitié. La société achète un appartement de 230 000 €, frais de notaire compris, avec un apport de 40 000 € et un prêt de 190 000 €.

Les associés détiennent chacun la moitié des parts, mais la société doit 25 000 € au premier et 15 000 € au second. En cas de vente, ces sommes sont remboursées avant le partage du solde. Sans compte courant, il faudrait répartir le capital selon les apports, soit 62,5 % et 37,5 %.

Les premières écritures

Ce que la loi impose

Le gérant d'une société civile doit tenir une comptabilité. Son absence constitue une faute qui peut justifier sa révocation (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025). Pour une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) qui loue nu, une comptabilité de trésorerie qui enregistre les recettes et les dépenses suffit en général à établir la déclaration annuelle. Une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) tient une comptabilité commerciale complète dès son premier exercice. Les chapitres 95 et 96 détaillent ces deux niveaux.

Les registres à ouvrir dès le premier jour

Ouvrez dès le démarrage quatre outils de suivi, sur tableur ou dans un logiciel.

1. Un journal des recettes et des dépenses, qui reprend chaque ligne du relevé bancaire avec sa nature et sa pièce justificative.
2. Un état des comptes courants, associé par associé, avec chaque versement et chaque remboursement.
3. Le tableau d'amortissement du prêt, qui distingue intérêts et capital, seuls les intérêts étant déductibles des revenus fonciers.
4. Le registre des décisions, où sont consignés les procès-verbaux des assemblées et des consultations (chapitre 99).

Classez les pièces par exercice. Conservez l'acte d'acquisition, l'offre de prêt et les factures de travaux pendant toute la durée de détention et au-delà, car ils servent au calcul de la plus-value lors de la revente.

Les frais de constitution

Les frais de démarrage comprennent les honoraires du rédacteur des statuts, l'annonce légale, les frais de formalité de 60,38 € et de 19,33 € et les frais bancaires d'ouverture. Ils sont payés par la société s'ils sont postérieurs à l'ouverture du compte, ou avancés par un associé et inscrits à son compte courant. Leur traitement fiscal diffère selon que la société relève de l'IR ou de l'IS. Le chapitre 43 précise ce qui est déductible, amortissable ou ajouté au prix de revient.

Voici un budget de démarrage illustratif. Les honoraires et l'annonce sont des hypothèses, leurs prix variant selon le rédacteur et le département.

Séparer strictement les patrimoines

Le compte de la société ne paie que des dépenses de la société. Une dépense personnelle d'un associé payée par la société doit être inscrite au débit de son compte courant et remboursée. Dans une SCI, l'usage des fonds sociaux à des fins personnelles par le gérant ne relève pas de l'abus de biens sociaux, infraction propre à certaines sociétés commerciales. Il engage néanmoins sa responsabilité envers la société et les associés et peut être poursuivi sous d'autres qualifications pénales. Le chapitre 6 traite de la confusion des patrimoines.

À l'inverse, une dépense de la société payée par un associé sur son compte personnel doit être enregistrée dans les comptes de la société et portée à son compte courant. Si elle ne l'est pas, elle disparaît de la déclaration de la société.

Les démarches fiscales du démarrage

L'espace professionnel

Une fois le numéro SIREN attribué, le gérant crée l'espace professionnel de la société sur impots.gouv.fr. C'est depuis cet espace que la société dépose ses déclarations de résultats, consulte ses avis et déclare l'occupation de ses logements. Créez-le dès l'immatriculation, sans attendre la première échéance, car l'activation demande un délai.

Le régime fiscal

Une SCI qui loue nu relève par défaut de l'IR. Ses associés sont imposés sur leur quote-part du résultat dans la catégorie des revenus fonciers. La société dépose chaque année la déclaration n° 2072, y compris pour son premier exercice. Les modalités de cette déclaration sont présentées au chapitre 58.

L'option pour l'IS se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société souhaite être soumise à cet impôt. Elle est révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit, puis devient définitive (Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z). Une option envisagée doit donc être décidée dès le démarrage. Le chapitre 71 détaille la procédure et ses conséquences.

La déclaration d'occupation des logements

La SCI doit indiquer à l'administration la situation d'occupation de chacun de ses logements dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace professionnel. La déclaration se fait après l'acquisition, puis se met à jour en cas de changement avant le 1er juillet de l'année suivante (Guide du bailleur privé, Déclarer ses revenus locatifs en ligne pas à pas).

Les autres impôts à anticiper

La taxe foncière est établie au nom de la société, propriétaire au 1er janvier (chapitre 69). La location nue de logements est exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), mais la location de locaux professionnels peut y être soumise sur option (chapitre 53). L'assujettissement à la cotisation foncière des entreprises (CFE) dépend de l'activité et des recettes de la société (chapitre 100). La réforme de la facturation électronique peut concerner la société selon sa situation au regard de la TVA (chapitre 101).

Assurer la société

Les contrats au nom de la société

Les contrats d'assurance portant sur les biens de la société doivent être souscrits au nom de la SCI propriétaire et non au nom d'un associé. Un contrat souscrit au nom d'un associé expose à un risque de refus d'indemnisation, puisque l'assuré n'est pas le propriétaire du bien sinistré. Transférez ou résiliez les contrats éventuellement souscrits pendant la formation.

Chaque copropriétaire, occupant ou non, est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, en application de l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Une SCI propriétaire d'un lot de copropriété y est soumise comme tout copropriétaire (Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres). Pour une maison ou un immeuble entier hors copropriété, aucune obligation ne s'applique, mais l'absence d'assurance laisse la société et, au-delà, ses associés exposés.

Le moment de souscrire

La société devient responsable du bien dès le transfert de propriété, le jour de la signature de l'acte authentique. L'assurance doit prendre effet ce jour-là. Le notaire et la banque demandent souvent une attestation avant la signature. Pour des travaux, la dommages-ouvrage se souscrit avant l'ouverture du chantier.

Signer les premiers actes

Les pouvoirs du gérant

Le gérant engage la société par les actes qui entrent dans l'objet social. Les clauses des statuts qui limitent ses pouvoirs ne sont pas opposables aux tiers, mais le gérant qui les méconnaît engage sa responsabilité envers la société et les associés. Lorsque les statuts soumettent l'achat, la vente ou l'emprunt à l'accord préalable des associés, le notaire et la banque demandent le procès-verbal de cette décision. Préparez-le avant la signature.

Les pièces demandées pour un achat ou un prêt

Pour signer l'acte d'achat ou l'offre de prêt, le gérant présente en général les documents suivants.

• L'extrait Kbis de la société de moins de trois mois.
• Les statuts à jour, certifiés conformes par le gérant.
• Le procès-verbal de la décision des associés qui autorise l'opération, si les statuts l'exigent.
• La pièce d'identité du gérant.
• Le relevé d'identité bancaire du compte de la société.
• Les attestations d'assurance requises.

Lorsque l'achat est financé par un prêt, la banque exige aussi la caution personnelle des associés ou une autre garantie (chapitres 36 et 37). Chaque associé qui se porte caution signe lui-même son engagement, distinct de la signature du gérant au nom de la société.

Le premier bail

Le bail désigne la SCI comme bailleur, avec sa dénomination, son siège, son numéro d'immatriculation et le nom de son gérant. Le bail d'habitation consenti par une personne morale dure en principe six ans. Une SCI familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus peut conclure un bail de trois ans, comme un bailleur personne physique. Le chapitre 47 détaille les règles propres à la SCI bailleresse.

Le dépôt de garantie, les loyers et les charges sont encaissés sur le compte de la société. Les quittances et les courriers sont établis au nom de la SCI et signés par le gérant. Un bien acquis loué voit son bail se poursuivre avec la société, qui doit indiquer au locataire par écrit ses nouvelles coordonnées de paiement.

Informer les tiers

Après l'acquisition, la société informe les interlocuteurs du bien de son arrivée. Le syndic de copropriété enregistre la SCI comme copropriétaire, avec l'adresse de son siège et le nom de son gérant, pour les convocations et les appels de fonds. Les fournisseurs d'énergie des parties communes ou du logement vacant, le prestataire d'entretien de la chaudière et, le cas échéant, l'administrateur de biens doivent aussi disposer des coordonnées de la société. Lorsque la commune a institué une autorisation préalable de mise en location, la demande est déposée au nom de la SCI avant la signature du bail.

Les décisions des associés peuvent être signées électroniquement si les statuts le permettent. Conservez dans tous les cas l'original signé, sous forme papier ou électronique avec son dossier de preuve, dans le registre de la société.

Les cas particuliers

La SCI qui reçoit un bien déjà loué

Lorsqu'un associé apporte à la SCI un logement déjà loué, la société devient bailleresse à la date de l'apport. Informez le locataire par écrit du changement de bailleur et du compte sur lequel payer. Le dépôt de garantie versé à l'ancien propriétaire doit être transféré à la société, ou son montant pris en compte dans l'acte d'apport. Mettez aussi à jour l'assurance, la déclaration d'occupation et les coordonnées données au syndic. Les conséquences fiscales de l'apport sont traitées au chapitre 14.

La SCI qui opte d'emblée pour l'IS

Une SCI qui opte pour l'IS dès sa création doit tenir une comptabilité commerciale dès le premier jour et établir un bilan à la clôture. Le recours à un expert-comptable est alors la règle en pratique. La date de clôture du premier exercice, fixée dans les statuts, détermine le délai de l'option et la date de la première liasse.

La SCI avec des associés mineurs ou protégés

Lorsque des enfants mineurs sont associés, la banque et le notaire vérifient qui les représente et si l'autorisation du juge des tutelles a été obtenue pour les actes qui l'exigent, notamment l'emprunt au nom du mineur ou la sûreté consentie par lui. Le chapitre 20 traite de ces situations.

La SCI d'un couple non marié

Lorsque les deux membres du couple sont cogérants, chacun peut faire fonctionner le compte. Prévoyez dès l'ouverture ce qui se passera en cas de séparation, car la banque n'a pas à arbitrer entre deux cogérants en désaccord. Des concubins ou des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ne sont ni parents ni alliés, l'alliance naissant du mariage. Leur SCI ne relève donc pas en principe de l'exception qui permet un bail d'habitation de trois ans, point à vérifier au chapitre 47. Le chapitre 19 traite des clauses propres à ces couples.

Un associé non-résident

Un associé ou un gérant résidant à l'étranger peut signer à distance, par procuration notariée ou par signature électronique selon les actes. La banque peut demander des justificatifs supplémentaires sur sa résidence fiscale. Le chapitre 65 traite de la fiscalité des associés non-résidents.

Plusieurs sociétés

Chaque société a son propre compte, sa propre comptabilité et ses propres contrats. Une société ne peut pas payer les dépenses d'une autre sans convention. Les avances entre sociétés sœurs doivent être documentées comme des prêts, faute de quoi elles se confondent et compliquent la sortie de chacune.

Un exemple de première année

L'exemple suivant est une illustration de trésorerie. La SCI de l'exemple précédent met l'appartement en location au troisième mois, pour un loyer hors charges de 900 € par mois. L'échéance du prêt est de 1 050 € par mois, assurance comprise. La taxe foncière s'élève à 1 200 €, l'assurance à 180 € et les frais bancaires à 240 € par an.

Le besoin de 5 220 € est couvert par les associés en compte courant, de préférence selon une répartition décidée à l'avance. Le résultat fiscal diffère de cette trésorerie, puisque le capital remboursé n'est pas déductible alors que les intérêts le sont. Le résultat foncier de la société se calcule donc séparément, selon les règles du chapitre 57.

Les points de vigilance

L'administration fiscale et la banque regardent en priorité la cohérence entre les flux et les écritures. Les points suivants attirent l'attention lors d'un contrôle.

• Des loyers encaissés sur un compte personnel, qui font douter de la réalité de la société.
• Des versements d'associés sans cause documentée, qui peuvent être analysés comme des libéralités entre associés.
• Des remises d'espèces sans justification d'origine.
• Un logement de la société occupé par un associé sans décision ni bail (chapitre 41).
• Des dépenses personnelles payées par la société sans inscription en compte courant.
• L'absence de registre des décisions et de procès-verbal d'approbation des comptes.

Les erreurs fréquentes

• Signer le compromis au nom personnel d'un associé sans mention de la société en formation, ce qui oblige l'associé à acheter seul.
• Oublier de lister un acte dans l'état annexé aux statuts, ce qui laisse son signataire personnellement engagé.
• Encaisser les premiers loyers sur un compte personnel faute de compte ouvert à temps.
• Payer une taxe foncière de 1 200 € sur un compte personnel sans l'inscrire en compte courant, ce qui coûte 566,40 € d'impôt en trop à un associé imposé à 30 %.
• Souscrire l'assurance au nom d'un associé, ce qui expose à un refus d'indemnisation.
• Laisser passer le délai de trois mois de l'option pour l'IS, ce qui impose d'attendre l'exercice suivant.
• Ne pas créer l'espace professionnel à temps et déposer la déclaration n° 2072 en retard.
• Laisser un seul associé détenir tous les accès au compte sans procuration ni gérant suppléant.
• Mélanger les comptes de plusieurs sociétés détenues par les mêmes associés.

Liste de contrôle

• Listez précisément dans l'état annexé aux statuts les actes accomplis pendant la formation.
• Signez toute promesse d'achat au nom de la société en formation ou avec faculté de substitution.
• Ouvrez un compte bancaire au nom de la société, distinct de tout compte personnel.
• Réunissez les pièces demandées par la banque, dont l'origine des fonds.
• Versez les apports par virement avec un libellé qui précise leur nature.
• Distinguez les apports en capital et les avances en compte courant.
• Ouvrez dès le premier jour le journal des recettes et des dépenses et l'état des comptes courants.
• Créez l'espace professionnel de la société dès l'attribution du SIREN.
• Décidez de l'option pour l'IS avant la fin du troisième mois de l'exercice si elle est envisagée.
• Souscrivez les assurances au nom de la société avant la signature de l'acte d'achat.
• Préparez le procès-verbal d'autorisation de l'achat et de l'emprunt si les statuts l'exigent.
• Établissez le bail au nom de la SCI représentée par son gérant.
• Déclarez l'occupation des logements dans le service « Gérer mes biens immobiliers ».
• Organisez une procuration ou un gérant suppléant pour la continuité des paiements.
• Faites approuver chaque année l'état des comptes courants par l'assemblée.