Opter pour l'impôt sur les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) relève par principe de l'impôt sur le revenu (IR) au nom de ses associés. Elle peut choisir d'être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), dès sa création ou en cours de vie sociale. Ce choix tient en une lettre de quelques lignes, mais il engage la société pour longtemps, déclenche des conséquences fiscales immédiates et ne peut être défait que pendant une période limitée. Une option mal préparée coûte souvent plus cher que l'impôt qu'elle devait économiser.

Ce chapitre traite de l'option elle-même. Il présente les sociétés qui peuvent opter, la procédure pas à pas, la renonciation et l'irrévocabilité, puis les conséquences immédiates du changement de régime, en particulier le sort des plus-values latentes et les droits d'enregistrement sur les biens apportés. Il compare ensuite l'option aux autres voies possibles et examine les situations particulières. La comparaison économique entre l'IR et l'IS relève du chapitre 4 et du chapitre 83, le calcul du résultat à l'IS du chapitre 72 et la sortie de l'IS du chapitre 77. Le fonctionnement courant d'une SCI à l'IS est aussi présenté dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique.

Les sociétés qui peuvent opter

Le principe

Les sociétés civiles qui relèvent du régime des sociétés de personnes prévu à l'article 8 du Code général des impôts (CGI) peuvent opter pour l'IS, en application du 3 de l'article 206 et de l'article 239 du même code. La doctrine précise que toutes les sociétés civiles peuvent exercer cette option, à l'exception de celles qui sont déjà soumises à l'IS en raison de leur forme ou de leur activité commerciale (BOI-IS-CHAMP-40, § 40). Une SCI de gestion qui loue des immeubles nus entre donc dans le champ.

Les exclusions

Certaines sociétés ne peuvent pas opter (BOI-IS-CHAMP-20-20-30, § 1).

• Les sociétés immobilières de copropriété de l'article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés propriétaires de leurs lots.
• Les sociétés civiles de construction-vente, les sociétés civiles de placement immobilier et les sociétés civiles de moyens, régies par des articles spécifiques.
• Les sociétés de personnes issues de la transformation d'une société de capitaux depuis moins de quinze ans, si elles n'ont pas opté lors de cette transformation dans le délai prévu.
• Les sociétés qui ont déjà renoncé à une option antérieure, qui ne peuvent plus opter à nouveau.

Les sociétés qui n'ont pas besoin d'opter

Une SCI qui exerce une activité commerciale non accessoire, comme la location meublée ou l'achat-revente habituel, est passible de l'IS de plein droit. L'administration considère que l'activité commerciale cesse d'être accessoire au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025), avec une tolérance pour un dépassement occasionnel lorsque la moyenne de l'année et des trois années précédentes reste sous ce seuil (chapitre 68). Cet assujettissement subi, sans option, entraîne les mêmes conséquences de cessation que l'option, mais il ne peut faire l'objet d'aucune renonciation tant que l'activité commerciale se poursuit (chapitre 68).

Les questions à trancher avant d'opter

Avant de réunir les associés, cinq points doivent être établis par écrit et chiffrés avec l'expert-comptable. Ils conditionnent le coût de l'option autant que son intérêt.

• Les immeubles reçus en apport depuis la création de la société et leur valeur actuelle.
• La durée de détention de chaque immeuble et la plus-value des particuliers qu'entraînerait une imposition immédiate.
• Les déficits fonciers en report de chaque associé et l'existence d'autres revenus fonciers pour les imputer.
• La politique de distribution envisagée, distribution annuelle ou réinvestissement des bénéfices.
• L'horizon d'une vente des immeubles ou d'une transmission des parts.

Un point défavorable ne condamne pas l'option, mais elle en modifie le calcul. Une société qui distribue tout, détient des immeubles apportés anciens et prévoit de vendre à moyen terme a peu de chances de tirer profit de l'IS.

Ce que l'option change

L'option fait passer la société d'un régime où chaque associé est imposé sur sa part du résultat, distribué ou non, à un régime où la société paie son propre impôt et où l'associé n'est imposé que sur ce qu'il perçoit. Le tableau suivant résume les différences qui comptent au moment de décider.

Les taux de l'IS sont ceux de l'article 219 du CGI pour 2026, le taux réduit supposant un chiffre d'affaires d'au plus 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 17 février 2026). Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % s'applique aux dividendes perçus depuis le 1er janvier 2026 (chapitre 75).

La procédure pas à pas

Le délai

L'option doit être exercée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société veut être soumise pour la première fois à l'IS. Elle peut aussi être exercée avant le début de cet exercice (BOI-IS-CHAMP-40, § 140 à § 160). Pour une société qui clôture au 31 décembre et veut être à l'IS pour l'exercice 2027, la notification doit donc parvenir au service au plus tard le 31 mars 2027.

Une notification envoyée après ce délai ne peut produire effet que pour un exercice ultérieur, à condition de le viser expressément. La doctrine admet en outre, par un rescrit de 2011, qu'une SCI clôture son exercice en cours d'année et opte dans les trois mois de cette clôture. Cette option emporte cessation d'entreprise et la déclaration n° 2072 de l'exercice clos doit alors être déposée dans un délai de soixante jours (BOI-IS-CHAMP-40, § 40).

La forme

La notification est adressée au service des impôts du lieu du principal établissement, en pratique le service des impôts des entreprises (SIE) de la société. Elle doit indiquer la désignation et l'adresse du siège social, l'identité et l'adresse de chaque associé ainsi que la répartition du capital. Elle est signée selon les modalités prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés (BOI-IS-CHAMP-40, § 110 et § 120).

À la création, l'option peut aussi être exprimée en cochant la case prévue à cet effet dans le dossier déposé auprès du centre de formalités, fonction aujourd'hui assurée par le guichet unique des formalités des entreprises (chapitre 16). Le Conseil d'État a jugé en 2011 qu'une simple mention de l'option dans les statuts ne suffit pas, faute de notification au service ou de case cochée (BOI-IS-CHAMP-40, § 135).

La décision des associés

L'option modifie profondément la situation fiscale de chaque associé. Elle relève donc d'une décision collective, prise à la majorité prévue par les statuts pour ce type de décision ou, à défaut de clause, à l'unanimité. Lorsque les statuts confient la signature de la notification au gérant, celui-ci doit disposer d'une décision préalable des associés qui l'autorise. L'unanimité reste préférable dans une société familiale, car un associé minoritaire qui subit l'option perd la possibilité d'imputer les déficits sur son revenu global et voit sa fiscalité future modifiée sans l'avoir choisi (chapitre 25).

Lorsque des parts sont démembrées, le droit de vote sur cette décision se détermine selon les statuts et les règles présentées au chapitre 25. Lorsqu'un associé est mineur, son administrateur légal vote pour lui. Faites vérifier par le notaire si l'acte requiert, selon le patrimoine du mineur, une autorisation particulière.

Les étapes

1. Simulez la détention, la distribution et la sortie à l'IR et à l'IS sur au moins quinze ans, avec l'expert-comptable (chapitre 83).
2. Recensez les biens apportés à la société depuis sa création et leur valeur actuelle, pour chiffrer les droits d'enregistrement exigibles.
3. Choisissez le traitement des plus-values latentes, imposition immédiate ou maintien des valeurs d'origine, puis faites établir le bilan d'ouverture correspondant.
4. Réunissez les associés et adoptez la décision d'option, en précisant le premier exercice visé et en donnant pouvoir au gérant.
5. Rédigez la notification avec la désignation et le siège, l'identité et l'adresse de chaque associé, la répartition du capital et le premier exercice d'application.
6. Faites-la signer selon les statuts ou par tous les associés, puis déposez-la au SIE par la messagerie de l'espace professionnel ou par lettre recommandée avec accusé de réception, avant la fin du troisième mois.
7. Archivez la notification, l'accusé de réception et le procès-verbal de l'assemblée.
8. Organisez la comptabilité commerciale dès le premier jour de l'exercice, ainsi que l'ouverture des comptes courants et le plan d'amortissement.
9. Déposez la dernière déclaration n° 2072 de la période à l'IR et, le cas échéant, la déclaration des biens apportés.
10. Notez la date limite de renonciation et réexaminez le choix chaque année jusqu'à cette date.

La renonciation et l'irrévocabilité

Le délai de renonciation

Depuis la loi de finances pour 2019, la société peut renoncer à l'option jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Ce droit vaut pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018, y compris pour les options antérieures dont le délai n'était pas expiré. La renonciation doit être notifiée au plus tard à la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'IS de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer (BOI-IS-CHAMP-20-20-30, § 20 et § 40).

La notification est adressée au service auprès duquel la société dépose sa déclaration de résultats, sur papier libre ou par voie dématérialisée. Elle indique la dénomination, le siège et l'exercice à compter duquel la renonciation s'applique (même document, § 42).

Ce tableau suppose des exercices calendaires et un premier acompte au 15 mars. Une société qui clôture à une autre date doit calculer sa propre échéance à partir de son calendrier d'acomptes.

L'irrévocabilité

À défaut de renonciation dans ce délai, l'option devient irrévocable. Une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter à nouveau (BOI-IS-CHAMP-20-20-30, § 20 et § 60). L'irrévocabilité est attachée à la personne morale. Elle survit donc à une transformation qui n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle (BOI-IS-CHAMP-40, § 190).

Le coût d'une renonciation

La renonciation n'est pas neutre. Elle entraîne en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise, avec l'imposition immédiate des résultats non encore taxés, des bénéfices en sursis et des plus-values latentes. Une atténuation est possible en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, si la société ne modifie pas ses écritures comptables et si l'imposition ultérieure reste possible. Les bénéfices et réserves sont en outre réputés distribués aux associés, en application de l'article 111 bis du CGI (même document, § 52 et § 55). Le chapitre 77 détaille ces effets.

Les conséquences immédiates de l'option

La fin de la transparence

L'option entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise, en application de l'article 202 ter du CGI (BOI-IS-CHAMP-40, § 290). Les résultats de la dernière période à l'IR restent imposés chez les associés, en revenus fonciers pour une SCI de gestion, selon les règles habituelles de répartition. Les règles de rattachement des loyers acquis et des charges engagées à cette date se déterminent avec l'expert-comptable. Interrogez le SIE sur le délai de dépôt de cette dernière déclaration n° 2072.

Les déficits fonciers non encore imputés sont ceux des associés, non ceux de la société. Ils restent imputables sur les autres revenus fonciers de chaque associé pendant le délai de report habituel. Un associé qui ne détient pas d'autres immeubles loués nus perd donc de fait le bénéfice de ces déficits. Ce point se chiffre avant l'option, surtout après une année de gros travaux (chapitre 60).

Les plus-values latentes sur les immeubles

Le II de l'article 202 ter du CGI prévoit l'imposition à l'IR des plus-values non encore imposées à la date du changement de régime, y compris les plus-values latentes incluses dans le patrimoine social. Elles sont imposées au titre de la période qui précède immédiatement le changement. En l'absence de création d'une personne morale nouvelle, ces plus-values latentes ne sont pas imposées à condition que l'ensemble des éléments du patrimoine soit inscrit au bilan d'ouverture de la première période à l'IS en faisant apparaître distinctement leur valeur d'origine ainsi que les amortissements et provisions (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 160).

La société dispose donc en pratique de deux voies, qui s'appliquent à l'ensemble de ses immeubles et non bien par bien.

• Le maintien des valeurs d'origine. Rien n'est imposé au moment de l'option. Les immeubles restent inscrits à leur prix d'origine, la fraction déjà consommée de leur durée d'utilisation ne peut plus être amortie et seule la valeur résiduelle s'amortit sur la durée restante. La plus-value future, calculée sur une valeur nette comptable plus faible, sera taxée à l'IS.
• L'imposition immédiate. Les associés personnes physiques sont imposés sur la plus-value latente selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. Les immeubles sont alors inscrits à leur valeur vénale et amortis sur cette base.

La portée exacte de l'exigence relative aux amortissements, en particulier lors de la cession ultérieure de l'immeuble, fait l'objet de contentieux. Faites établir le bilan d'ouverture par l'expert-comptable et conservez la méthode retenue, car l'administration l'examine lors d'un contrôle (chapitre 70).

Les droits d'enregistrement sur les biens apportés

Le II de l'article 809 du CGI rend exigibles, lorsqu'une société non soumise à l'IS le devient par option, les droits de mutation à titre onéreux sur les apports purs et simples d'immeubles, de fonds de commerce, de clientèle ou de droit au bail faits depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à l'IS. L'exigibilité résulte du seul changement de régime (BOI-ENR-AVS-20-40, § 1 à § 60). Une SCI familiale à laquelle les parents ont apporté leur maison est directement concernée. Une SCI qui a acheté ses immeubles avec ses propres fonds ou un emprunt ne l'est pas pour ces immeubles.

Le droit est liquidé sur la valeur vénale des biens à la date d'ouverture de la première période d'imposition à l'IS (même document, § 230 à § 240). Les exemples de la doctrine retiennent un taux global de 5 % pour les immeubles (§ 450). La société déclare les biens apportés depuis le 1er août 1965 et encore détenus sur l'imprimé n° 2742-SD, en principe dans les trois mois de la clôture du premier exercice soumis à l'IS. Les droits peuvent être fractionnés en trois annuités égales (§ 320 à § 420).

Le droit fixe peut, dans les cas prévus par la loi et sous réserve d'un engagement de conservation des titres pendant trois ans par les associés, remplacer le droit proportionnel (même document, § 260 à § 300). Vérifiez avec le notaire si votre situation en relève avant d'opter. Le paiement du droit libère ensuite les biens concernés d'un nouveau droit de mutation lors d'un partage ou d'une cession de titres ultérieurs (§ 430).

Les régimes de faveur

Les avantages réservés aux sociétés non soumises à l'IS sont en principe perdus pour l'avenir et peuvent être remis en cause pour le passé lorsque leurs conditions de durée ne sont pas encore remplies. C'est notamment le cas des dispositifs d'investissement locatif accessibles aux associés de sociétés non soumises à l'IS (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Un associé qui a imputé un déficit foncier sur son revenu global au cours des trois années précédentes doit aussi faire vérifier, avec son conseil, l'effet de l'option sur son engagement de location.

Les nouvelles obligations

Dès le premier exercice, la société tient une comptabilité commerciale, établit un bilan, un compte de résultat et une annexe. Elle dépose la déclaration n° 2065 avec sa liasse. Aucun acompte d'IS n'est dû au titre de la première période d'imposition d'une société nouvellement soumise à l'IS (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les rémunérations versées aux associés pour leurs fonctions deviennent déductibles sous conditions et imposables chez eux (BOI-IS-CHAMP-40, § 280). Les obligations comptables sont présentées au chapitre 78 et le calcul du résultat au chapitre 72.

Des exemples chiffrés

Premier exemple, le choix sur les plus-values latentes

L'exemple qui suit est illustratif. Une SCI a acheté début janvier 2012 un immeuble de 200 000 €, dont 40 000 € de terrain. Elle opte pour l'IS à compter du 1er janvier 2027, après quinze années de détention retenues pour simplifier. L'immeuble vaut alors 320 000 €, dont 64 000 € de terrain. On retient pour la construction une durée globale d'amortissement de quarante ans et une revente en 2037 pour 380 000 €.

Avec le maintien des valeurs d'origine, l'amortissement qui aurait été pratiqué depuis 2012 représente 4 000 € par an pendant quinze ans, soit 60 000 €. La valeur nette au bilan d'ouverture est de 140 000 € et l'amortissement se poursuit à 4 000 € par an. En 2037, la valeur nette comptable n'est plus que de 100 000 € et la plus-value imposable à l'IS atteint 280 000 €.

Avec l'imposition immédiate, la plus-value des particuliers se calcule sur un prix d'acquisition majoré des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, soit 245 000 €. La plus-value brute est de 75 000 €. Après un abattement de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux, l'impôt est de 5 700 € à 19 % et les prélèvements de 10 771,50 € à 17,2 %, soit 16 471,50 € payés par les associés. La construction est ensuite amortie sur 256 000 €, soit 6 400 € par an. En 2037, la valeur nette comptable est de 256 000 € et la plus-value imposable à l'IS est de 124 000 €.

L'écart de plus-value de 156 000 € représente 39 000 € d'IS si elle est imposée au taux normal de 25 %. L'écart d'amortissement de 24 000 € sur dix ans représente 3 600 € d'IS au taux réduit de 15 %. Dans cette illustration, l'imposition immédiate coûte 16 471,50 € tout de suite et en épargne environ 42 600 € plus tard, sans tenir compte de l'actualisation ni de la distribution finale. Le résultat s'inverse pour un immeuble acquis récemment, dont la plus-value latente ne bénéficie d'aucun abattement.

Deuxième exemple, une maison apportée par les parents

Des parents ont apporté en 2015 à leur SCI familiale une maison louée, contre des parts. La SCI opte pour l'IS au 1er janvier 2027 et la maison vaut alors 250 000 €. L'option rend exigible un droit calculé sur cette valeur, soit 12 500 € au taux global de 5 % retenu par la doctrine dans ses exemples, payable en trois annuités d'environ 4 166,67 €. Ce coût s'ajoute à celui de la plus-value latente et doit figurer dans la simulation initiale.

Troisième exemple, un délai manqué

Une SCI qui clôture au 31 décembre décide en assemblée du 2 avril 2027 d'opter pour l'IS dès 2027. La notification, déposée le 5 avril, est tardive pour cet exercice. Elle ne peut valoir que pour 2028 si elle vise cet exercice. Les associés sont imposés en 2027 sur leur quote-part de revenus fonciers comme auparavant et la société commence sa comptabilité commerciale au 1er janvier 2028. Un délai mal calculé décale ainsi d'un an l'ensemble du projet.

Les autres voies que l'option

Opter n'est pas la seule façon de détenir un immeuble à l'IS. Selon le patrimoine existant et les projets, d'autres voies évitent tout ou partie des conséquences de l'option.

Les situations particulières

Le couple et la famille

Pour des époux associés, l'option ne modifie pas la propriété des parts mais transforme l'imposition du foyer. Les revenus fonciers disparaissent de leur déclaration et seuls les dividendes ou intérêts perçus y figurent. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) sont dans la même situation. Des concubins associés forment deux foyers distincts dont les intérêts peuvent diverger, l'un ayant besoin de revenus et l'autre préférant la mise en réserve. Une clause statutaire d'affectation du résultat ou un pacte d'associés évite un conflit ultérieur (chapitre 29).

Les parts démembrées

À l'IR, le résultat courant est en principe imposé chez l'usufruitier. À l'IS, l'usufruitier ne reçoit plus qu'un droit aux dividendes décidés par l'assemblée. Si la société met ses bénéfices en réserve, l'usufruitier ne perçoit rien et le nu-propriétaire voit croître la valeur des parts. L'option modifie donc l'équilibre économique du démembrement, ce qui justifie l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire et une revue des statuts (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Pour un associé domicilié hors de France, l'option remplace une imposition annuelle des revenus fonciers en France par une imposition des dividendes, dont le régime dépend des règles applicables aux distributions versées à l'étranger et de la convention fiscale applicable. Faites vérifier ces règles par un conseil avant d'opter (chapitre 65).

L'associé société

Un associé soumis à l'IS déterminait déjà sa quote-part selon les règles de l'IS. L'option ne change donc pas le calcul de son résultat sur la SCI, mais elle remplace la quote-part par des dividendes, dont le régime dépend de son niveau de participation (chapitres 64 et 86).

La société qui loue à l'entreprise de l'associé

Une SCI qui loue des locaux à la société d'exploitation de son associé reste en principe dans le champ des revenus fonciers, sauf location meublée ou équipée. L'option peut se justifier pour amortir l'immeuble et ne pas imposer chaque année l'associé sur des loyers affectés au remboursement d'un emprunt. Le loyer doit rester fixé aux conditions du marché, faute de quoi l'administration peut le rectifier dans l'une ou l'autre société (chapitre 42).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la validité formelle de l'option, à savoir la date de notification, son contenu et les signatures. Elle examine ensuite le bilan d'ouverture, la valeur d'inscription des immeubles et la cohérence des amortissements avec le choix fait sur les plus-values latentes. Elle rapproche enfin la liste des biens apportés depuis la création des déclarations de droits d'enregistrement.

Le choix d'un régime fiscal prévu par la loi n'est pas en lui-même un abus de droit. L'IS relève de la clause anti-abus de l'article 205 A du CGI et non de l'article L64 A du livre des procédures fiscales (BOI-CF-IOR-30-20, § 20). Une option suivie d'opérations sans substance, comme une renonciation programmée après une réévaluation ou une distribution déguisée, peut en revanche être examinée sous cet angle (chapitre 132).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Les règles d'option et de renonciation décrites ici sont celles en vigueur au 25 octobre 2026. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales. Selon les analyses publiées, elle vise les sociétés soumises à l'IS contrôlées par une famille, dont les actifs atteignent au moins 5 millions d'euros et dont les revenus passifs représentent plus de la moitié des produits, au taux de 20 % de la valeur des actifs taxables (chapitre 85). Elle vise notamment les logements mis gratuitement ou à un loyer anormalement bas à la disposition des personnes qui contrôlent la société, mais non les logements loués à des tiers aux conditions du marché. Elle s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.

Les commentaires administratifs n'étaient pas publiés à cette date. Une famille qui envisage l'option pour une société détenant un patrimoine important doit en tenir compte.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était encore en discussion à cette date. Vérifiez le texte promulgué avant toute option pour l'exercice 2027.

Les erreurs fréquentes

• Inscrire l'option dans les statuts sans la notifier. La société reste à l'IR comme si l'option n'avait jamais existé. Les amortissements déduits sont réintégrés.
• Notifier après le troisième mois. Le troisième exemple montre un projet décalé d'un an pour quelques jours de retard.
• Oublier les biens apportés. Dans le deuxième exemple, 12 500 € de droits n'avaient pas été anticipés.
• Choisir le maintien des valeurs sans calcul. Dans le premier exemple, ce choix évite 16 471,50 € tout de suite mais coûte environ 42 600 € d'IS supplémentaire plus tard.
• Négliger les déficits fonciers en report. Un associé sans autres revenus fonciers perd de fait les déficits accumulés par la société avant l'option.
• Laisser passer la date de renonciation. Après le cinquième exercice, l'option est définitive.
• Opter sans l'accord des minoritaires. Une décision imposée à un associé qui perd l'imputation de ses déficits ou la perception de revenus nourrit un conflit et parfois une action en abus de majorité.
• Ne pas tenir de comptabilité dès le premier jour. Un bilan d'ouverture établi tardivement fragilise le choix fait sur les plus-values latentes.

Liste de contrôle

1. Éligibilité. La société relève de l'article 8 du CGI et n'appartient à aucune catégorie exclue.
2. Simulation. La détention, la distribution et la sortie ont été simulées à l'IR et à l'IS sur au moins quinze ans.
3. Biens apportés. La liste des biens apportés depuis la création et leur valeur actuelle sont établies. Les droits exigibles sont chiffrés.
4. Plus-values latentes. Le choix entre maintien des valeurs d'origine et imposition immédiate est fait et chiffré.
5. Déficits. Les déficits fonciers en report de chaque associé et leur possibilité d'imputation sont vérifiés.
6. Décision. L'assemblée a voté l'option à la majorité requise, de préférence à l'unanimité. Elle a donné pouvoir au gérant.
7. Notification. Elle mentionne la désignation, le siège, l'identité et l'adresse des associés, la répartition du capital et le premier exercice visé.
8. Délai. Elle est déposée avant la fin du troisième mois de l'exercice visé, avec preuve de dépôt archivée.
9. Bilan d'ouverture. Il fait apparaître la valeur d'origine des immeubles et les amortissements selon le choix retenu.
10. Comptabilité. La comptabilité commerciale, le plan d'amortissement et les conventions de compte courant sont en place dès le premier jour.
11. Renonciation. La date limite de renonciation est notée et le choix est réexaminé chaque année jusqu'à cette date.