L'abus de droit et la requalification

La société immobilière est un outil légitime de gestion, de financement et de transmission. Elle est aussi, pour l'administration fiscale, un terrain d'observation privilégié, parce qu'elle permet de déplacer des revenus, de modifier la nature d'une opération ou de faire passer une valeur d'une personne à une autre. La frontière entre l'organisation patrimoniale admise et le montage écarté ne tient pas à l'économie d'impôt obtenue, mais à la réalité des actes et à leurs motifs.

Ce chapitre présente les outils dont dispose l'administration pour écarter ou corriger une opération réalisée en société. Il distingue la simple requalification des deux procédures d'abus de droit des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) et de la clause anti-abus de l'article 205 A du Code général des impôts (CGI) propre à l'impôt sur les sociétés (IS). Il détaille la procédure, les sanctions, les montages exposés et leur sécurisation. Le contrôle fiscal de la société civile immobilière (SCI) dans son ensemble est traité au chapitre 70 et la méthode de construction d'un schéma au chapitre 94. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Optimisation, requalification et abus de droit

Choisir entre plusieurs voies légales celle qui coûte le moins d'impôt n'est pas un abus. La doctrine administrative le rappelle expressément à propos de l'article L64 A, qui ne vise pas à interdire le choix du cadre juridique le plus favorable dès lors qu'il n'est pas artificiel (BOI-CF-IOR-30-20, § 10). Créer une SCI pour gérer à plusieurs, opter pour l'IS ou donner des parts en nue-propriété sont des choix ouverts par la loi.

La requalification est d'une autre nature. L'administration n'écarte pas l'acte, elle lui restitue sa véritable qualification. Une SCI qui loue meublé exerce une activité commerciale, un logement prêté gratuitement par une société à l'IS caractérise une renonciation à recettes, une vente consentie à un prix dérisoire peut cacher une donation. Ces corrections relèvent de la procédure de rectification ordinaire et n'exigent pas de démontrer un but fiscal.

L'abus de droit, enfin, permet à l'administration d'ignorer un acte juridiquement valable, soit parce qu'il est fictif, soit parce qu'il détourne un texte de son objectif dans un but fiscal. Il est encadré par des garanties particulières et, dans sa forme la plus ancienne, assorti d'une majoration spécifique.

L'article L64, fictivité et fraude à la loi

Le texte et ses deux branches

L'article L64 du LPF permet à l'administration d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit. Ces actes sont soit fictifs, soit recherchent le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, sans avoir pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales (BOI-CF-IOR-30-10, § 1). La procédure concerne tous les impôts et peut porter sur l'assiette, la liquidation ou le paiement (même source, § 10).

La définition couvre deux notions distinctes, la fictivité juridique et la fraude à la loi (même source, § 20). La première suppose un mensonge sur la réalité, la seconde un détournement de la règle.

La fictivité

La fictivité résulte de la différence objective entre l'apparence juridique de l'acte et la réalité, notamment économique, qui le sous-tend (même source, § 30). Un bail qui n'est jamais exécuté, une donation dont le donateur conserve en fait la maîtrise des biens, une cession de parts dont le prix n'est jamais payé ni exigé relèvent de cette branche. L'administration n'a pas à prouver un but fiscal. Elle doit établir que l'acte ne correspond pas à la réalité.

Le Conseil d'État a admis que l'occupation de résidences principales successives avant leur revente pouvait être fictive (CE, 18 novembre 1991, n° 77303). Il en va de même du choix d'un domicile (même source, § 60). Ces deux exemples intéressent directement l'associé de SCI qui revendique une exonération de résidence principale ou un domicile fiscal à l'étranger.

La fraude à la loi

La fraude à la loi suppose la recherche d'un but exclusivement fiscal et l'obtention d'un avantage par une application littérale des textes contraire à leur objectif. Elle peut résulter d'un montage juridique et économique artificiel (même source, § 30). La doctrine s'appuie notamment sur les décisions du Conseil d'État du 29 décembre 2006 (n° 283314), du 18 mai 2005 (n° 267087), du 18 février 2004 (n° 247729) et du 27 juillet 2009 (n° 295358).

Le but exclusivement fiscal peut prendre la forme d'une réduction de l'impôt dû, de l'obtention indue d'un crédit d'impôt ou de l'augmentation abusive d'un déficit (même source, § 40). Un motif non fiscal réel, même secondaire, fait obstacle à cette branche, d'où la création de l'article L64 A.

Les options fiscales et les textes détournés

L'exercice d'une option fiscale n'est pas en soi abusif, mais les conditions qui ont permis de l'exercer peuvent l'être (même source, § 50, qui cite CE, 3 février 1984, n° 38320). Une SCI peut donc opter pour l'IS sans craindre l'abus de droit. En revanche, une société créée ou restructurée uniquement pour remplir artificiellement les conditions d'un régime peut voir ces conditions écartées.

Les textes détournés peuvent être des lois, des règlements ou des réponses ministérielles de portée générale, mais jamais une décision individuelle comme un rescrit délivré à un autre contribuable (même source, § 70 à § 110).

L'article L64 A, le motif principalement fiscal

Le champ et l'entrée en vigueur

L'article L64 A du LPF étend à tous les impôts, à l'exception de l'IS, la logique de la clause anti-abus de l'article 205 A du CGI. Il permet d'écarter les actes qui recherchent le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs de leurs auteurs et qui ont pour motif principal d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales (BOI-CF-IOR-30-20, § 1 et § 20). Il s'applique aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021 qui portent sur des actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020 (même source, § 30).

Pour une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), le texte couvre l'IR des associés, les droits d'enregistrement, de donation et de succession ainsi que l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour une société à l'IS, les opérations des associés sur leurs titres restent dans son champ.

Les deux conditions

La démonstration repose sur un élément objectif, l'utilisation d'un texte contre l'intention de son auteur, ainsi que sur un élément subjectif, la volonté principale d'éluder l'impôt (même source, § 10). L'administration doit établir l'un et l'autre. Si l'acte ne modifie pas la charge fiscale normalement due, il ne peut pas constituer un abus (même source, § 90).

La notion de motif principal est plus large que celle de but exclusivement fiscal. La doctrine précise toutefois que le texte ne vise que les montages dépourvus de substance économique et que, lorsque l'opération a un intérêt économique nul ou négligeable, c'est l'article L64 qui s'applique (même source, § 110). En pratique, un motif non fiscal qui existe mais pèse peu face à l'avantage obtenu ne protège plus.

Ce que la doctrine écarte

Selon l'administration, les transmissions anticipées de patrimoine, y compris lorsque le donateur se réserve l'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes visées, sous réserve de ne pas être fictives (même source, § 70). La donation de la nue-propriété de parts de SCI reste donc une opération admise.

Lorsque le législateur a voulu encourager un comportement par une incitation fiscale, l'article L64 A ne s'applique en principe pas, sauf détournement manifeste de son objet. La doctrine cite la donation d'usufruit temporaire à un enfant majeur sorti du foyer fiscal pour financer ses études, lorsqu'elle a une substance patrimoniale effective (même source, § 120).

L'article 205 A pour les sociétés à l'impôt sur les sociétés

L'article 205 A du CGI s'applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Il permet d'écarter, pour le calcul de l'IS, le montage ou la série de montages mis en place à titre d'objectif principal, ou au titre d'un des objectifs principaux, pour obtenir un avantage fiscal contraire à l'objet du droit applicable et qui n'est pas authentique, c'est-à-dire pas mis en place pour des motifs commerciaux valables reflétant la réalité économique. Les deux conditions sont cumulatives (chapitre 94).

Il vise par exemple une société intermédiaire sans moyens interposée pour bénéficier d'un régime de faveur ou une chaîne de prêts destinée à multiplier les charges financières déductibles. Sur le terrain de l'abus de droit, le comité a examiné en 2025 une affaire d'IS portant sur un financement en cascade passant par plusieurs pays. Il a estimé que les prêts n'étaient pas fictifs et que les sociétés intermédiaires avaient une substance propre, ce qui l'a conduit à un avis défavorable à l'administration (rapport annuel 2025). La substance de chaque entité reste le cœur de la discussion.

Les trois dispositifs comparés

Le tableau suivant compare les trois dispositifs généraux. Les règles de procédure de l'article L64 s'appliquent aussi à l'article L64 A (BOI-CF-IOR-30-20, § 140 à § 160).

La procédure pas à pas

Les garanties propres à l'abus de droit

La décision de mettre en œuvre la procédure est prise par un agent ayant au moins le grade d'inspecteur divisionnaire, qui vise la proposition de rectification. Celle-ci suit la procédure contradictoire et informe le contribuable que l'administration se fonde sur l'article L64 (BOI-CF-IOR-30-30, § 150). Une proposition qui ne mentionne pas clairement le fondement retenu prive le contribuable d'une garantie et peut être contestée.

Lorsque la rectification repose sur la remise en cause de la sincérité ou de la portée d'un acte sans viser l'article L64 ou L64 A, demandez au vérificateur de préciser par écrit le fondement exact. La réponse détermine les garanties dont vous bénéficiez et le régime des pénalités.

Le déroulement

La procédure suit les étapes suivantes.

1. La proposition de rectification expose les actes écartés, les motifs et les conséquences financières. Vous disposez de trente jours pour répondre, délai qui peut être prorogé sur demande dans les conditions de droit commun (chapitre 70).
2. Vos observations contestent la fictivité ou le motif fiscal, en apportant les pièces qui établissent la réalité des actes et leurs motifs économiques, patrimoniaux ou familiaux.
3. La réponse de l'administration maintient ou abandonne tout ou partie des rectifications.
4. La demande de saisine du comité doit être formée dans les trente jours de la réception de cette réponse. Si vous exprimez d'emblée votre désaccord, le comité est saisi et l'imprimé n° 3926 vous est adressé (même source, § 170). Le délai est franc. Une demande tardive est forclose, mais l'administration peut encore saisir le comité (§ 180 à § 210).
5. La saisine suspend la mise en recouvrement, qui ne peut intervenir qu'après notification de l'avis (§ 220).
6. L'instruction devant le comité se déroule à huis clos. Vous recevez le rapport de l'administration, disposez de trente jours pour y répondre et pouvez être entendu ou représenté (§ 230 à § 270).
7. L'avis est notifié avec le montant retenu, puis l'impôt est mis en recouvrement, la réclamation et le recours devant le juge restant ouverts (§ 280 et § 290).

La charge de la preuve

Quel que soit le sens de l'avis du comité, la charge de prouver le bien-fondé des impositions incombe à l'administration, sauf les exceptions prévues par l'article L192 du LPF (même source, § 300). Un avis favorable à l'administration ne renverse donc pas la charge de la preuve, mais il pèse devant le juge.

Le délai de reprise

L'abus de droit ne crée pas de délai de reprise propre. L'administration agit dans le délai applicable à l'impôt concerné, IR, IS ou droits d'enregistrement (chapitre 70). Conservez les actes et leurs justificatifs au moins jusqu'à son expiration.

Les sanctions

La majoration de l'article L64

En cas d'abus de droit au sens de l'article L64, le b de l'article 1729 du CGI prévoit une majoration de 80 %. Elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire. La doctrine précise que la majoration de 80 % suppose une démonstration de l'administration et qu'à défaut seule celle de 40 % s'applique (BOI-CF-INF-10-20-20, § 80).

Le taux de 40 % vise notamment l'associé passif, qui n'a pas initié le montage ou en a tiré un avantage moindre que les autres personnes impliquées. Lorsque plusieurs personnes en bénéficient, le caractère principal s'apprécie de façon qualitative et non seulement arithmétique (même source, § 80).

L'absence de majoration automatique de l'article L64 A

L'application de l'article L64 A n'entraîne pas la majoration du b de l'article 1729. Seules les majorations de droit commun sont applicables, celle de 40 % pour manquement délibéré ou celle de 80 % pour manœuvres frauduleuses, si elles sont justifiées par les circonstances de l'affaire (BOI-CF-IOR-30-20, § 130). Le manquement délibéré suppose que le contribuable ait nécessairement eu connaissance des faits à l'origine des rehaussements. Les manœuvres frauduleuses supposent des procédés destinés à masquer l'infraction (BOI-CF-INF-10-20-20, § 40 et § 60).

L'intérêt de retard et la solidarité

L'intérêt de retard de 0,20 % par mois s'ajoute dans tous les cas, soit 2,4 % par an (service-public.gouv.fr).

En cas d'abus de droit, l'article 1754 du CGI rend toutes les parties à l'acte ou à la convention solidairement tenues, avec le redevable, du paiement de l'intérêt de retard et de la majoration. Il importe peu que la personne contrôlée ait été partie ou non aux actes écartés. Dans une opération entre parents et enfants ou entre associés, chacun peut donc être appelé à payer les pénalités d'un autre.

Le coût selon le fondement retenu

Le tableau suivant compare, à titre illustratif, le coût d'un même rappel de 10 000 € de droits selon le fondement retenu, avec douze mois d'intérêt de retard.

Le comité de l'abus de droit fiscal

Le comité réunit un conseiller d'État, qui le préside, un conseiller à la Cour de cassation, un avocat fiscaliste, un conseiller maître à la Cour des comptes, un notaire, un expert-comptable ainsi qu'un professeur agrégé (BOI-CF-IOR-30-30, § 20 et § 30). Ses avis sont publiés dans un rapport annuel (§ 310).

En 2025, le comité a reçu 24 affaires et en a examiné 30 lors de quatre séances. Il a rendu 13 avis favorables et 17 avis défavorables à la mise en œuvre de la procédure, deux affaires regroupant douze dossiers liés représentant 70 % des avis défavorables. Les dossiers portaient sur l'IR dans 15 cas, les droits d'enregistrement dans 11 cas et l'IS dans 4 cas (rapport annuel 2025).

Les enseignements pour les sociétés immobilières

Plusieurs affaires récentes éclairent la pratique des sociétés patrimoniales.

L'affaire 2023-04 est présentée au chapitre 89, les autres résultent du rapport annuel 2025. Le comité vérifie si l'acte a modifié la charge fiscale, si les engagements ont été exécutés et si l'opération répond à une logique propre.

Les requalifications sans abus de droit

L'activité de la société

Une société civile qui se livre à une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI devient passible de l'IS de plein droit, sans option, en application du 2 de l'article 206 (chapitres 3 et 68). La location meublée, les achats habituels d'immeubles en vue de leur revente ou la division et la revente de lots avec une intention spéculative dès l'acquisition sont les cas les plus fréquents. L'administration constate cet état de fait dans le délai de reprise, avec effet sur tous les exercices concernés.

Cette requalification ne suppose aucun but fiscal et peut coûter davantage qu'un abus de droit, puisque l'IS frappe alors l'ensemble des bénéfices.

L'acte anormal de gestion et les revenus distribués

Une société à l'IS qui loge gratuitement un associé ou lui loue un bien très en dessous du marché renonce à une recette sans contrepartie. L'administration réintègre le loyer manqué au résultat et peut en outre imposer l'avantage chez l'associé comme un revenu distribué, de sorte que le même montant est taxé deux fois (chapitres 41 et 70).

Le loyer anormal et le bail fictif

Dans une SCI à l'IR, un loyer fixé au-dessus du marché pour absorber un déficit ou au-dessous pour en créer un est rectifiable sur le fondement du loyer réel de marché. Un bail qui n'est pas exécuté, par exemple parce que le logement reste occupé par un associé ou vacant sans recherche sérieuse de locataire, relève de la fictivité et donc de l'article L64 (chapitres 55 et 60).

La donation déguisée et les présomptions

Une vente à un prix sans rapport avec la valeur, une renonciation à un compte courant ou une répartition des résultats sans lien avec les droits des associés peuvent être requalifiées en donation. La minoration de la valeur des parts relève, elle, de la rectification ordinaire (chapitre 107). L'article 751 du CGI présume en outre qu'un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont un héritier détient la nue-propriété fait partie de la succession. La doctrine admet que l'acquisition de la nue-propriété par une société civile dont l'héritier est associé n'entre pas dans la présomption, mais réserve expressément la procédure d'abus de droit (chapitre 40).

Les régimes à clause propre

Plusieurs régimes intéressant les sociétés immobilières comportent leur propre mécanisme anti-abus. L'article 774 bis du CGI limite depuis le 29 décembre 2023 la déduction des dettes de restitution nées d'un quasi-usufruit, sauf justification d'une absence d'objectif principalement fiscal (chapitre 112). Le report d'imposition de l'apport de titres à une holding contrôlée est subordonné à des conditions de réinvestissement (chapitre 87).

Les montages immobiliers les plus exposés

Le tableau des montages

Le tableau suivant recense les opérations qui attirent le plus l'attention de l'administration et ce qui permet de les défendre. Aucune n'est interdite par principe.

La donation suivie d'une cession

La donation de parts avant leur vente purge la plus-value latente, puisque le donataire retient comme prix d'acquisition la valeur retenue dans l'acte de donation. Ce mécanisme est voulu par la loi et la doctrine ne vise pas en elles-mêmes les transmissions anticipées. Le risque naît lorsque le prix de vente revient en fait au donateur, lorsque l'acte prévoit un remploi qui n'est pas réalisé ou lorsque les conventions qui justifieraient la détention du prix par le donateur sont rédigées après coup, comme dans l'affaire 2023-04.

La donation doit précéder tout engagement de vendre. Le prix doit être encaissé par le donataire ou faire l'objet d'un quasi-usufruit convenu avant la vente, avec une restitution garantie. Pour un donataire mineur, l'emploi fixé par le juge des tutelles doit être respecté (chapitre 20).

Sécuriser une opération avant de la réaliser

Le rescrit de l'article L64 B

L'article L64 B du LPF permet de consulter par écrit l'administration centrale avant de conclure les actes, en lui fournissant tous les éléments utiles. La procédure d'abus de droit ne peut plus être mise en œuvre si l'administration n'a pas répondu dans un délai de six mois ou si elle a confirmé que l'opération n'était pas abusive (BOI-CF-IOR-30-10, § 120). Ce rescrit est étendu à l'article L64 A (BOI-CF-IOR-30-20, § 150).

La garantie ne vaut que pour l'opération décrite, réalisée comme elle l'a été. L'opération reste par ailleurs contrôlable sur tout autre fondement, notamment la valeur des parts ou la qualification de l'activité (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière).

La demande pas à pas

La préparation d'une demande de rescrit suit les étapes suivantes.

1. Décrivez les personnes et les actifs, liens familiaux, résidence fiscale, participations, valeurs, prix de revient et dettes.
2. Exposez l'opération dans l'ordre chronologique, acte par acte, avec les projets d'actes et de statuts.
3. Énoncez les motifs non fiscaux, qu'ils soient patrimoniaux, familiaux, économiques ou de gouvernance, avec les pièces qui les étayent.
4. Présentez les conséquences fiscales attendues pour chaque impôt et chaque personne.
5. Visez expressément l'article L64 B et, le cas échéant, l'article L64 A.
6. Attendez la réponse ou l'expiration du délai de six mois avant de signer.
7. Réalisez l'opération exactement comme décrite et conservez la demande, l'accusé de réception et la réponse.

Les preuves à constituer dans tous les cas

Lorsque le calendrier ne permet pas d'attendre six mois, la sécurité vient de la documentation constituée au moment de l'opération, qui doit permettre de démontrer des années après la réalité des actes et leurs motifs.

• Une note datée exposant les objectifs de l'opération et les options écartées, rédigée avant les actes.
• Les évaluations des biens et des parts par un professionnel, à la date de chaque acte.
• La preuve des flux financiers, prix payés, fonds remis au donataire, remboursements de comptes courants.
• Les procès-verbaux d'assemblée, les comptes approuvés et les registres tenus à jour.
• La preuve de l'exécution des engagements, remploi, placement, conservation des titres, location effective.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, les calculs ont été vérifiés et l'on retient pour simplifier une durée moyenne de retard de vingt-quatre mois, soit 4,8 % d'intérêt.

Premier exemple, un bail fictif dans une SCI à l'IR

Une SCI à l'IR détenue à parts égales par deux associés réalise des travaux dans un logement qu'elle déclare loué à un proche. Le bail n'est pas exécuté et le logement reste vide. Chaque associé impute pendant deux ans un déficit foncier de 10 700 € sur son revenu global. L'associé A, qui a conçu l'opération, a un taux marginal d'imposition (TMI) de 41 %. L'associé B, qui n'y a pris aucune part active, a un TMI de 30 %. L'administration écarte le bail comme fictif sur le fondement de l'article L64.

Si l'administration s'était fondée sur l'article L64 A, aucune majoration ne s'appliquerait automatiquement. Pour l'associé A, le total serait de 9 195,15 €, ou de 12 704,75 € si l'administration justifiait un manquement délibéré. Les deux associés restent solidaires des pénalités l'un de l'autre au titre de l'article 1754 du CGI.

Deuxième exemple, une donation de parts suivie d'une cession

Un associé a acquis des parts de SCI à l'IR il y a dix ans pour 250 000 €. Il les donne en pleine propriété à son fils, qui les vend six mois plus tard 400 000 €. La donation retient la valeur de 400 000 € et le fils ne réalise donc aucune plus-value. Il reverse ensuite le prix à son père. L'administration écarte la donation comme fictive et impose la plus-value au nom du père. Les droits de donation acquittés ne sont pas pris en compte dans l'exemple.

La surtaxe correspond à 3 % de 105 000 € diminués d'un dixième de l'écart avec 110 000 €. Si le fils avait réellement conservé le prix, aucune plus-value n'aurait été due. Si l'administration n'établissait pas que le père était l'instigateur ou le principal bénéficiaire, la majoration serait ramenée à 18 508,60 € et le total à 67 001,13 €.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Les époux et les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune forment un seul foyer pour l'IR, de sorte qu'un déplacement de revenu entre eux est en principe neutre pour cet impôt, mais pas pour les droits de donation ou l'IFI. Entre concubins, chacun est un contribuable distinct et toute répartition des résultats ou des parts sans rapport avec les apports peut être requalifiée en donation, taxée au tarif applicable entre personnes non parentes (chapitre 19).

Les enfants mineurs

Les opérations au profit d'un enfant mineur cumulent deux fragilités. Les parents sont à la fois donateurs, administrateurs légaux et souvent gérants, ce qui crée une opposition d'intérêts. Les actes de disposition sur les biens du mineur peuvent exiger l'autorisation du juge des tutelles. L'affaire 2023-04 montre que l'inexécution de l'emploi fixé par cette décision suffit à faire basculer la donation dans la fictivité.

Les parts démembrées

L'usufruitier est imposé sur le résultat courant et le nu-propriétaire sur les résultats exceptionnels, sauf convention contraire conclue avant la clôture et conforme au Code civil. Une convention qui attribue à l'un des revenus que le droit civil réserve à l'autre transfère de la valeur et peut être soumise aux droits de donation ou à la procédure d'abus de droit (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Le choix d'un domicile fiscal à l'étranger peut être fictif au sens de l'article L64 lorsque la famille, l'activité ou l'essentiel des intérêts restent en France. L'interposition d'une société étrangère sans substance pour détenir des parts de SCI ou un immeuble français relève de l'article L64 A, de l'article 205 A ou des dispositifs propres aux entités étrangères. Ces questions sont développées aux chapitres 65 et 130.

La SCI à l'IR qui passe à l'IS

L'option pour l'IS n'est pas abusive en elle-même, mais ses conditions d'exercice peuvent l'être. Une option suivie d'une revente rapide de l'immeuble sur la base d'une valeur réévaluée, ou une renonciation programmée après avoir tiré parti des amortissements, appelle une justification économique solide (chapitres 71 et 77).

La petite SCI familiale et le grand patrimoine

Le risque d'abus de droit n'est pas réservé aux grands patrimoines. Le comité examine chaque année des donations, des baux et des réductions de capital de montants modestes. La différence tient au nombre d'opérations et à leur enchaînement. La petite SCI familiale est surtout exposée sur la fictivité, bail non exécuté, donation sans dépouillement, logement occupé par un associé. Le grand patrimoine l'est davantage sur la substance des structures, les flux entre sociétés et l'enchaînement d'opérations, une série d'actes réguliers pris isolément pouvant former un montage.

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles des opérations en société portent notamment sur les éléments suivants.

• La chronologie des actes, en particulier la date des donations par rapport aux engagements de vente et aux réductions de capital.
• Le circuit des fonds après une donation, une cession ou une distribution.
• La date et l'enregistrement des conventions de quasi-usufruit et de répartition des résultats.
• L'occupation effective des logements déclarés loués et le niveau des loyers.
• La substance des sociétés interposées, leur siège, leurs moyens et leurs décisions.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a notamment créé l'article 1865-1 du Code civil. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être établie par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par acte d'expert-comptable (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 117 en présente les conséquences.

Le projet de loi de finances pour 2027 est en cours d'examen au Parlement à cette date. Vérifiez au jour de votre opération que les articles L64, L64 A et L64 B du LPF, l'article 205 A et l'article 1729 du CGI n'ont pas été modifiés. Vérifiez aussi que la doctrine citée n'a pas fait l'objet d'une nouvelle version.

Les erreurs fréquentes

• Rédiger les conventions après coup. Une convention de quasi-usufruit signée après la vente a suffi à écarter la donation dans l'affaire 2023-04, avec une majoration de 80 %. Dans le deuxième exemple, l'enjeu atteint 85 509,73 €.
• Laisser un bail non exécuté générer un déficit. Dans le premier exemple, l'instigateur paie 16 214,35 € au lieu des 8 774 € d'impôt économisé.
• Négliger la solidarité. L'associé passif peut être appelé à payer la majoration de l'instigateur au titre de l'article 1754 du CGI.
• Laisser passer le délai de saisine du comité. Trente jours après la réponse aux observations, la demande est forclose et l'avis d'un collège indépendant est perdu.
• Interposer une société sans moyens. Une structure sans compte bancaire actif, sans décisions ni comptes propres est la première cible des articles L64 A et 205 A.

Liste de contrôle

1. L'opération répond à des objectifs écrits et datés autres que fiscaux.
2. Chaque acte produit réellement les effets juridiques et économiques qu'il affiche.
3. La chronologie des actes est cohérente, la donation précédant tout engagement de vente.
4. Les fonds suivent le circuit prévu par les actes et leur emploi est justifié.
5. Les conventions de quasi-usufruit et de répartition des résultats sont signées et enregistrées avant l'opération ou la clôture.
6. Les valeurs retenues reposent sur une évaluation professionnelle datée.
7. Les logements déclarés loués le sont réellement, à un loyer de marché encaissé.
8. Chaque société dispose de sa substance, compte bancaire, comptes approuvés, décisions formalisées.
9. Pour un mineur, l'autorisation du juge des tutelles est obtenue et son contenu respecté.
10. Les opérations importantes ou incertaines ont fait l'objet d'un rescrit de l'article L64 B avant signature.
11. En cas de proposition de rectification, le fondement exact est identifié et un conseil consulté dès réception.
12. La saisine du comité est demandée dans les trente jours de la réponse aux observations lorsque l'abus de droit est invoqué.
13. Les pièces sont conservées jusqu'à l'expiration du délai de reprise de chaque impôt concerné.
14. La version en vigueur des textes et de la doctrine est vérifiée au jour de l'opération.