Construire un schéma pas à pas

Un schéma de détention organise les personnes, les sociétés, les biens et les flux d'argent qui les relient. Il répond à des questions concrètes. Qui possède quoi, qui décide, qui encaisse les loyers, qui rembourse les emprunts, comment remonte la trésorerie et comment le patrimoine sortira un jour, par vente ou par transmission. Un schéma bien construit sert ces objectifs pendant vingt ans. Un schéma mal construit coûte chaque année et devient difficile à défaire.

Ce chapitre propose une méthode en dix étapes pour construire ou revoir un schéma, des objectifs à la mise en œuvre. Il présente les briques disponibles, les limites que fixent le droit des sociétés et le droit fiscal, la procédure d'abus de droit et ses variantes, les différentes formes de rescrit, puis trois exemples chiffrés et les erreurs les plus fréquentes. Le choix d'une structure isolée est traité au chapitre 10, la holding au chapitre 85, la foncière familiale au chapitre 92 et l'abus de droit en détail au chapitre 132.

Ce qu'est un schéma et ce qu'il n'est pas

Les éléments d'un schéma

Un schéma comprend cinq éléments, qu'il faut tous décrire par écrit avant de signer le moindre acte.

• Les personnes, avec leur situation familiale, leur régime matrimonial, leur âge, leur résidence fiscale et leur taux marginal d'imposition (TMI).
• Les entités, sociétés civiles ou commerciales, leur régime fiscal, leur capital et la répartition des parts, en pleine propriété ou démembrées.
• Les actifs, immeubles, parts de sociétés, trésorerie, avec leur valeur, leurs plus-values latentes et leurs dettes.
• Les flux, loyers, intérêts, dividendes, avances en compte courant, rémunérations et refacturations entre entités.
• Le calendrier, c'est-à-dire l'ordre des opérations et les échéances qui conditionnent un régime fiscal, comme un délai de conservation de titres ou un délai de réinvestissement.

Ce qu'un schéma ne peut pas faire

Un schéma ne transforme pas un revenu imposable en revenu exonéré, ne fait pas disparaître une plus-value latente et ne protège pas contre un créancier lorsqu'un associé s'est porté caution. Chaque entité ajoutée crée un coût fixe annuel, des obligations comptables et déclaratives ainsi qu'un point de friction en cas de mésentente. La plupart des gains présentés comme fiscaux sont en réalité des reports d'imposition, qui ne valent que si la trésorerie conservée est réinvestie utilement.

Le contribuable n'est jamais tenu de choisir la voie la plus imposée. Le droit fiscal lui laisse le choix entre plusieurs régimes, à condition que les actes soient réels et conformes à l'objectif des textes qu'il invoque (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière). C'est cette frontière que la méthode ci-dessous cherche à respecter.

Les briques disponibles

Les briques d'un schéma immobilier sont en nombre limité. Ce sont pour l'essentiel la société civile immobilière (SCI), la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simplifiée (SAS), la holding et quelques techniques juridiques. Leur combinaison fait la diversité des montages. Le tableau suivant résume leur rôle, leur coût et leur risque principal.

Chaque brique est étudiée dans son chapitre propre. Les SCI aux chapitres 11 à 70, l'IS aux chapitres 71 à 84, la holding et le régime des sociétés mères aux chapitres 85 et 86, le démembrement de parts au chapitre 89 et les comptes courants au chapitre 28.

Les limites fixées par le droit

Le droit des sociétés

Une société doit avoir une existence réelle, des associés qui entendent participer aux résultats et un objet social respecté. Une société sans vie sociale, sans compte bancaire propre ni assemblée, peut être regardée comme fictive, avec des conséquences civiles et fiscales (chapitre 6). Les actes du gérant doivent servir l'intérêt de la société. Dans les sociétés commerciales, l'usage des biens ou du crédit de la société contraire à son intérêt, à des fins personnelles, est pénalement sanctionné au titre de l'abus de biens sociaux (chapitre 23).

Les flux intragroupes demandent une vigilance particulière. Une avance d'une société à une autre, un loyer entre sociétés sœurs ou une refacturation de frais doivent être prévus par une convention, conclus à des conditions normales et approuvés selon les règles de chaque société (chapitre 33). Le prêt d'argent entre sociétés n'est pas libre. Il relève d'une exception au monopole bancaire réservée aux sociétés qui ont entre elles des liens de capital, dont les conditions se vérifient avec un conseil avant toute mise en place.

Le droit civil de la famille

Un schéma familial doit respecter la réserve héréditaire, les règles des régimes matrimoniaux et celles de l'administration des biens des mineurs. Une donation de parts qui avantage un enfant au-delà de la quotité disponible peut être réduite au décès. L'apport de biens communs à une société suppose l'information du conjoint, qui peut revendiquer la qualité d'associé (chapitres 18, 20 et 111).

Le droit fiscal et ses clauses anti-abus

Le droit fiscal comporte plusieurs dispositifs qui permettent à l'administration d'écarter un montage. Ils ne se confondent pas.

L'article L64 A s'applique aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021 qui portent sur des actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020. Il étend à tous les impôts, sauf l'IS, la logique de la clause anti-abus de l'article 205 A (BOI-CF-IOR-30-20, § 1, 20 et 30). Selon l'administration, les transmissions anticipées de patrimoine, y compris avec réserve d'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes visées, sauf fictivité (même source, § 70). Les majorations de l'article 1729 du CGI ne s'appliquent pas automatiquement et l'administration doit les justifier par les faits (même source, § 130).

L'article 205 A du CGI s'applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Il vise le montage, ou la série de montages, mis en place à titre d'objectif principal ou au titre d'un des objectifs principaux pour obtenir un avantage fiscal contraire à l'objet du droit applicable et qui n'est pas authentique, c'est-à-dire pas mis en place pour des motifs commerciaux valables reflétant la réalité économique. Les deux conditions sont cumulatives. L'administration admet que des motifs d'organisation patrimoniale ou financière puissent constituer des motifs valables (BOI-IS-BASE-70, § 1, 10, 40 et 80).

Le comité de l'abus de droit fiscal peut être saisi pour avis dans les procédures des articles L64 et L64 A (BOI-CF-IOR-30-20, § 160). Le détail de ces procédures et la jurisprudence utile figurent aux chapitres 132 et 138.

La méthode en dix étapes

Étape 1. Écrire les objectifs

Commencez par écrire, en quelques lignes, ce que le schéma doit permettre. Les objectifs les plus fréquents sont la gestion à plusieurs, la protection du conjoint, la transmission aux enfants, le financement d'acquisitions futures, la séparation des risques ou la préparation d'une vente. Hiérarchisez-les. Un schéma qui sert la transmission n'est pas celui qui maximise la trésorerie disponible pour réinvestir.

Ce document a une seconde utilité. En cas de contrôle, il montre que le schéma répond à des objectifs autres que fiscaux, ce qui est l'enjeu central des articles L64 A et 205 A. Datez-le et conservez-le avec les actes.

Étape 2. Dresser l'inventaire

Établissez un inventaire complet des personnes et des actifs. Pour chaque personne, notez la situation familiale, le régime matrimonial ou le pacte civil de solidarité (PACS), la résidence fiscale, le TMI et les donations antérieures. Pour chaque bien, notez la valeur, le prix de revient, la plus-value latente, la dette restante, les garanties consenties, le mode de location et les clauses des prêts.

Étape 3. Recenser les contraintes

Les contraintes réduisent souvent le champ des possibles plus que la fiscalité. Une banque peut exiger le maintien d'une caution ou interdire la cession d'un bien hypothéqué. Un bail commercial peut contenir une clause d'agrément du cessionnaire. Un associé peut refuser une décision qui exige l'unanimité. Un apport d'immeuble à une société supporte des droits et dégage une plus-value imposable chez l'apporteur (chapitre 14).

Étape 4. Construire deux à quatre scénarios

Construisez au moins un scénario sans nouvelle société, qui sert de référence. Ajoutez un à trois scénarios alternatifs, chacun décrit avec ses entités, ses flux et son calendrier. Un schéma de chaque scénario, même dessiné à la main, révèle les flux circulaires et les sociétés sans fonction.

Étape 5. Chiffrer sur toute la durée

Chaque scénario se chiffre sur la durée de détention prévue, en quatre temps.

1. L'entrée, avec les droits d'enregistrement, les frais d'acte, l'imposition des plus-values d'apport et les frais de constitution.
2. La détention, avec l'impôt annuel, les prélèvements sociaux, les frais de comptabilité et de juridique et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
3. La sortie par vente, avec la plus-value de la société, l'impôt à la distribution du prix et les droits de cession des parts.
4. La sortie par transmission, avec les droits de donation ou de succession et la valeur des parts transmises.

Un scénario qui gagne sur la détention peut perdre sur la sortie. C'est le cas typique de l'IS pour un immeuble destiné à être vendu, chiffré au chapitre 83. Retenez des hypothèses prudentes et testez-les, par exemple une hausse des taux ou une vente anticipée.

Étape 6. Tester la substance et les motifs

Pour chaque entité et chaque flux, posez trois questions. Quelle fonction remplit-elle, autre que fiscale. Aurait-elle été créée si l'avantage fiscal n'existait pas. Dispose-t-elle des moyens de sa fonction, compte bancaire, gérance active, décisions formalisées. Une réponse faible signale un risque au regard des articles L64 A et 205 A.

Étape 7. Rédiger les actes et les conventions

Les statuts, le pacte d'associés éventuel, les conventions de compte courant, les baux entre sociétés et les conventions de prestations entre la holding et ses filiales traduisent le schéma. Ils doivent être cohérents entre eux. Une convention de prestations facturée par une holding sans moyens ni personnel ne résiste pas à l'examen.

Étape 8. Fixer l'ordre des opérations

L'ordre des opérations change leurs effets. Une donation de parts avant une vente n'a pas le même traitement qu'une vente suivie d'une donation du prix. Un apport de titres suivi d'une cession rapide déclenche des conditions de réinvestissement. Établissez un calendrier daté, opération par opération, avec les délais légaux à respecter.

Étape 9. Sécuriser

Faites valider le schéma par écrit par les conseils compétents, notaire, avocat fiscaliste et expert-comptable. Lorsqu'un point est incertain, interrogez l'administration par un rescrit avant d'agir. Les différentes formes de rescrit sont présentées plus loin.

Étape 10. Mettre en œuvre et suivre

Mettez en œuvre dans l'ordre prévu, puis faites vivre le schéma. Chaque société tient sa comptabilité, ses assemblées et ses registres (chapitres 95 à 99). Une revue annuelle vérifie que les objectifs restent valables, que les conventions sont appliquées et que la législation n'a pas changé.

Les schémas types et leur analyse

Une société par bien ou une société pour tous

Une société par bien isole les risques et facilite la vente ou la transmission d'un bien précis. Elle multiplie en revanche les frais fixes, les déclarations et les assemblées. Une société unique mutualise les coûts mais expose tous les biens aux mêmes dettes et aux mêmes décisions (chapitre 9). La séparation se justifie surtout lorsque les biens n'ont pas le même horizon, le même régime fiscal ou les mêmes associés.

Séparer la location nue et la location meublée

Une SCI à l'IR qui loue en meublé au-delà de la tolérance admise devient imposable à l'IS sur l'ensemble de ses résultats (chapitre 48). Loger les biens meublés dans une structure distincte, détention directe, SARL de famille ou société à l'IS, protège le régime de la SCI qui loue nu. Le troisième exemple ci-dessous chiffre ce cas.

La holding au-dessus de sociétés à l'IS

Une holding soumise à l'IS qui détient des filiales à l'IS reçoit leurs dividendes sous le régime des sociétés mères, qui laisse imposée une quote-part de frais et charges égale à 5 % du dividende (BOI-IS-BASE-10-10-10-10). La trésorerie peut ainsi être réinvestie dans le groupe sans l'imposition personnelle des associés. Les conditions de détention de l'article 145 du CGI, l'intégration fiscale et leurs limites sont présentées au chapitre 86. Le premier exemple ci-dessous montre que le gain est un report.

La SCI à l'IR détenue par une holding à l'IS

Lorsqu'une société à l'IS détient des parts d'une SCI à l'IR, sa quote-part de résultat se détermine selon les règles de l'IS, avec amortissement, en application de l'article 238 bis K du CGI (chapitre 64). La SCI doit alors tenir des comptes annuels et déposer la version complète de sa déclaration (chapitre 95). Ce montage combine deux logiques fiscales dans une même société et demande une comptabilité double.

Le démembrement de parts à la création

Constituer une société avec des parts démembrées, les parents en usufruit et les enfants en nue-propriété, organise la transmission dès l'origine. L'administration indique que les transmissions anticipées de patrimoine avec réserve d'usufruit ne sont pas en elles-mêmes visées par l'article L64 A, sauf fictivité. Une répartition conventionnelle des résultats entre usufruitier et nu-propriétaire conclue dans le seul but de réduire l'impôt peut en revanche relever de l'abus de droit (chapitres 58 et 89).

La société d'exploitation et la SCI qui détient ses murs

Un entrepreneur peut détenir les murs de son activité dans une SCI distincte qui les loue à sa société d'exploitation. Le loyer doit correspondre à la valeur locative du marché. Un loyer excessif réduit le résultat de l'exploitation au profit de la SCI et peut être regardé comme un acte anormal de gestion (chapitre 42).

L'apport de titres à une holding suivi d'une cession

L'apport de titres à une société soumise à l'IS contrôlée par l'apporteur place la plus-value d'apport en report d'imposition, selon l'article 150-0 B ter du CGI. Si la holding cède les titres apportés dans les trois ans, le report n'est maintenu que si elle réinvestit au moins 70 % du produit de cession dans un délai de trois ans dans des activités éligibles puis conserve ces investissements au moins cinq ans. La gestion par la société de son propre patrimoine immobilier, y compris la location meublée, est exclue des réinvestissements éligibles (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60-20, version du 27 août 2026, § 70, 90 et 110). La loi de finances pour 2026 a modifié ces règles pour les cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026 (même source, § 47).

Ce régime vise les titres relevant du régime des plus-values mobilières. Les parts d'une SCI à l'IR à prépondérance immobilière relèvent en principe du régime des plus-values immobilières, ce qui modifie l'analyse d'un apport. Faites confirmer le régime applicable par un conseil avant tout apport (chapitre 87). La direction générale des finances publiques (DGFiP) a d'ailleurs publié, dans sa carte des pratiques et montages abusifs, une fiche consacrée au report d'imposition en cas d'apport de titres à une société contrôlée par l'apporteur.

Premier exemple, la remontée de trésorerie dans une holding

L'exemple suivant est une illustration simplifiée. Une SCI à l'IS, détenue à 100 % par une holding elle-même détenue par un couple, dégage un résultat imposable de 40 000 €. Les deux sociétés remplissent les conditions du taux réduit d'IS de 15 %. On fait abstraction des frais propres de la holding.

La holding dispose de 10 421 € de plus pour réinvestir. Ce gain n'est pas une économie. Si la holding distribue plus tard les 33 745 € au couple, le PFU de 31,4 % prélève 10 595,93 € et le couple reçoit 23 149,07 €, soit 174,93 € de moins que sans holding. S'y ajoutent les frais de la holding, par exemple 2 000 € par an pendant dix ans, soit 20 000 €.

Le schéma n'a donc de sens que si la trésorerie conservée est réellement réinvestie, par exemple dans de nouvelles acquisitions, pendant une durée suffisante pour que le rendement de ce réinvestissement dépasse les frais. Une holding qui ne fait que recevoir des dividendes pour les prêter à ses associés, ou qui finance leur train de vie, s'expose à la requalification en revenus distribués et à la remise en cause de son intérêt. La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales, présentée plus loin, doit aussi être examinée.

Deuxième exemple, le réinvestissement après un apport-cession

L'exemple est une illustration. Un associé apporte à sa holding, qu'il contrôle, des titres d'une société d'exploitation. La plus-value d'apport est placée en report. Deux ans plus tard, la holding cède ces titres pour 1 000 000 €. Pour maintenir le report, elle doit réinvestir au moins 700 000 € dans des activités éligibles dans les trois ans.

Le seuil n'étant pas atteint, le report prend fin et la plus-value d'apport devient imposable chez l'associé. Pour rester dans le régime, la holding aurait dû porter au moins 250 000 € supplémentaires vers des emplois éligibles. Un schéma qui prévoit dès l'origine d'investir le prix de cession dans l'immobilier locatif ne peut donc pas s'appuyer sur ce report.

Troisième exemple, la tolérance de 10 % dans une SCI

L'exemple est une illustration. Une SCI à l'IR encaisse 50 000 € de loyers de logements nus. Ses associés envisagent d'y ajouter un studio meublé qui rapporterait 8 000 € par an. Les recettes commerciales représenteraient alors 8 000 € sur 58 000 €, soit environ 13,8 % des recettes, au-delà de la tolérance de 10 % admise par l'administration (chapitre 48).

La société deviendrait imposable à l'IS sur l'ensemble de ses résultats, avec les conséquences présentées aux chapitres 71 et 77. Trois voies évitent ce basculement. Le studio peut être acquis en direct par un associé, sous le régime de la location meublée non professionnelle. Il peut être logé dans une SARL de famille ou une société à l'IS distincte, au prix d'une société de plus. Il peut enfin être loué nu. Le choix se fait sur le chiffrage complet de l'étape 5 plutôt que sur la seule fiscalité du studio.

Interroger l'administration par un rescrit

Les formes de rescrit utiles

Le rescrit permet d'obtenir une prise de position de l'administration avant d'agir. Plusieurs formes coexistent, avec des délais et des effets différents.

Les délais et effets de ces deux rescrits figurent sur le site de l'administration (impots.gouv.fr et impots.gouv.fr). Une société à l'IS peut aussi demander à l'administration de confirmer que l'article 205 A ne s'applique pas à une opération envisagée, sur le fondement du 9° bis de l'article L80 B du LPF (BOI-IS-BASE-70, § 110). Interrogez le service sur les délais et les effets de cette demande avant de la déposer.

Le rescrit abus de droit pas à pas

La procédure de l'article L64 B est celle qui sécurise le mieux un schéma patrimonial (BOI-SJ-RES-10-20-20-80).

1. Préparez la demande avant tout acte. Une demande déposée après la conclusion des actes relève d'une autre procédure et ne bénéficie pas de cette garantie (§ 60 et 70).
2. Décrivez l'opération de façon claire, complète et sincère, avec l'identité exacte de toutes les parties, leurs liens et les projets d'actes (§ 40 et 90).
3. Exposez votre analyse fiscale et les conséquences attendues, en visant expressément l'article L64 B (§ 90).
4. Signez la demande comme partie à l'acte ou par un mandataire habilité (§ 80).
5. Adressez-la par lettre recommandée avec avis de réception à l'administration centrale de la DGFiP, au service désigné par la doctrine (§ 80).
6. Complétez-la si l'administration le demande. Elle n'est regardée comme saisie qu'une fois en possession de tous les éléments (§ 110).
7. Attendez la réponse ou l'expiration du délai de six mois avant de signer les actes (§ 120 et 130).
8. Réalisez l'opération telle qu'elle a été décrite. Une opération différente, ou des informations inexactes, privent de la garantie (§ 100 et 140).

L'accord, exprès ou tacite, ne vaut que pour l'abus de droit. L'administration conserve les autres fondements de rectification, comme la valeur retenue ou le respect des conditions d'un régime (§ 140). Si la réponse est défavorable, vous pouvez renoncer, modifier l'opération ou passer outre en connaissance de cause, en vous exposant alors aux pénalités de l'abus de droit (§ 160 à 180).

Le second examen

Une réponse à un rescrit général ou à certains rescrits spécifiques peut faire l'objet d'un second examen, demandé dans les deux mois de sa réception, sans élément nouveau. Un collège de six membres qui n'ont pas participé à la première décision rend un avis qui s'impose au service. Le rescrit abus de droit n'entre pas dans cette procédure, puisqu'il dispose de la sienne (impots.gouv.fr).

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Le régime matrimonial détermine la propriété des parts et des fonds apportés. Un schéma construit pour un couple marié sous la communauté doit prévoir le sort des parts en cas de divorce. Entre partenaires de PACS ou concubins, la protection du survivant ne découle pas de la loi et doit être organisée par les statuts, les actes et le testament (chapitres 18, 19 et 127). Les deux foyers fiscaux des concubins se chiffrent séparément à l'étape 5.

Les enfants mineurs

L'entrée d'un mineur dans une société, par apport ou par donation, se fait par ses administrateurs légaux, avec l'autorisation du juge pour les actes les plus graves (chapitre 20). Un mineur ne peut pas être associé d'une société où les associés répondent indéfiniment et solidairement des dettes, comme la société en nom collectif. Le schéma doit donc éviter de placer un mineur dans une structure qui l'exposerait à cette responsabilité.

Le démembrement de parts

Le démembrement modifie la répartition des droits de vote et des résultats et peut créer un quasi-usufruit lors de la distribution de réserves. Il se combine mal avec une holding si les statuts ne règlent pas le droit de vote sur les décisions structurantes (chapitres 89 et 112).

Les associés non-résidents

Un associé non-résident change l'analyse. Les revenus de source française restent imposables en France, mais les dividendes supportent une retenue à la source, les plus-values relèvent de règles propres et les conventions fiscales peuvent attribuer l'imposition à un autre État. Un schéma conçu pour des résidents doit être revu au moment d'une expatriation (chapitres 65 et 130). Les dispositifs transfrontières peuvent en outre relever d'une obligation déclarative propre.

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

Le passage d'une société à l'IS, par option ou par l'exercice d'une activité commerciale, modifie toute l'économie du schéma. Il entraîne des conséquences fiscales immédiates et ne peut plus être remis en cause après le délai de renonciation (chapitres 71 et 77). Le schéma doit identifier les activités qui pourraient provoquer ce basculement et les isoler.

Plusieurs sociétés

Plus le nombre de sociétés augmente, plus les flux entre elles doivent être documentés. Chaque convention de compte courant, de bail ou de prestation s'établit par écrit à des conditions normales puis s'approuve selon les règles de chaque société. Les comptes de chaque société sont arrêtés dans un ordre qui permet à la société mère de connaître les résultats de ses filiales (chapitre 96).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration examine en priorité les montages suivants, sur le fondement de l'abus de droit, de la fictivité ou de l'acte anormal de gestion (chapitres 70 et 132).

• La société interposée sans fonction, créée pour percevoir des revenus ou détenir un bien sans activité ni décision réelle.
• Les flux circulaires, par lesquels l'argent sort d'une société pour y revenir sous une autre forme, par exemple un dividende reprêté immédiatement.
• Les loyers et prix entre sociétés liées qui s'écartent du marché, dans un sens ou dans l'autre.
• Les holdings qui financent le train de vie des associés, par des avances non remboursées ou la mise à disposition d'un logement.
• Les opérations rapprochées dans le temps, comme une donation suivie d'une cession à bref délai ou un apport suivi d'une cession, lorsque leur enchaînement n'a pas d'autre logique que fiscale.
• Les démembrements et conventions de répartition qui privent le nu-propriétaire de tout droit économique réel ou qui n'ont d'autre effet que de réduire l'impôt.

La DGFiP publie une carte des pratiques et montages abusifs qui décrit des schémas qu'elle juge contestables, notamment en matière d'apport de titres et de déduction de dividendes. La lire avant de construire un schéma permet d'identifier les montages déjà ciblés.

Les erreurs fréquentes et leur coût

D'autres erreurs ne se chiffrent qu'au moment d'une crise. Une société sans clause d'agrément laisse entrer un tiers après un décès. Un pacte d'associés non signé par tous ne lie que ses signataires. Une gérance sans suppléant bloque la société en cas d'incapacité du gérant (chapitre 22).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

La loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, a créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales. Selon les analyses publiées, elle vise des sociétés soumises à l'IS dont les actifs atteignent au moins 5 millions d'euros, contrôlées par des personnes physiques et dont les revenus sont majoritairement passifs. Selon les mêmes analyses, son taux est de 20 % de la valeur des actifs taxables, faute de commentaire administratif publié au 25 octobre 2026. Elle s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Les logements dont les associés se réservent la jouissance figurent parmi les actifs visés, alors que les logements loués à des tiers dans des conditions normales en sont exclus selon ces analyses. Le champ exact se vérifie avec un conseil et il est présenté au chapitre 85. La même loi a modifié les conditions de réinvestissement de l'article 150-0 B ter.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen à l'Assemblée nationale. Ses mesures les plus commentées pour l'immobilier visent l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027). Ne construisez pas un schéma sur un projet de loi. Un schéma patrimonial doit rester pertinent sous plusieurs législations successives.

Liste de contrôle

1. Les objectifs sont écrits, hiérarchisés et datés.
2. L'inventaire des personnes, des biens, des dettes et des plus-values latentes est complet.
3. Les contraintes bancaires, contractuelles, familiales et statutaires sont recensées.
4. Au moins deux scénarios sont construits, dont un sans nouvelle société.
5. Chaque scénario est chiffré à l'entrée, pendant la détention, à la vente et à la transmission, frais compris.
6. Chaque entité et chaque flux a une fonction autre que fiscale et les moyens de l'exercer.
7. Les statuts, pactes et conventions sont rédigés, cohérents entre eux et conclus à des conditions normales.
8. L'ordre des opérations est daté et respecte les délais des régimes invoqués.
9. Les points incertains ont fait l'objet d'un rescrit avant la signature des actes.
10. La situation du couple, des enfants mineurs, des parts démembrées et des associés non-résidents est traitée.
11. Les activités susceptibles de faire basculer une société à l'IS sont isolées.
12. La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales a été examinée pour chaque holding.
13. Le dossier de structuration est conservé et revu chaque année.