La société immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), qu'il s'agisse d'une société civile immobilière (SCI) ayant opté, d'une société à responsabilité limitée (SARL) ou d'une société par actions simplifiée (SAS), tient une comptabilité d'engagement complète. Ses immeubles figurent à l'actif d'un bilan et sont amortis. Le résultat se calcule sur les droits acquis et les dettes nées pendant l'exercice, pas sur les mouvements bancaires. Cette comptabilité détermine l'impôt de la société, le bénéfice distribuable aux associés et la valeur nette comptable qui servira au calcul de la plus-value lors de la vente.
Ce chapitre présente le cadre des obligations, le plan de comptes adapté à une société immobilière, les écritures types de la constitution à la distribution, la clôture pas à pas et la liasse fiscale, avec deux exemples chiffrés complets. L'option pour l'IS est traitée au chapitre 71, le résultat imposable au chapitre 72, l'amortissement au chapitre 73 et les obligations déclaratives au chapitre 78. La comptabilité de la SCI à l'impôt sur le revenu (IR) fait l'objet du chapitre 95.
Le cadre des obligations
Le fondement
Une société imposée à l'IS selon un régime réel tient une comptabilité qui respecte les définitions du plan comptable général (PCG), sous réserve de leur compatibilité avec les règles fiscales (article 38 quater de l'annexe III au Code général des impôts, ou CGI). Elle doit représenter à toute réquisition de l'administration les documents comptables et les pièces qui justifient ses résultats (article 54 du CGI). Pour les sociétés commerciales par la forme, SARL et SAS, ces obligations rejoignent celles du Code de commerce, qui impose un livre-journal, un grand livre, un inventaire annuel et des comptes annuels.
La SCI à l'IS n'est pas commerçante, mais la fiche officielle relative aux comptes annuels confirme qu'une SCI ayant opté pour l'IS, ou exerçant une activité commerciale, tient une comptabilité et établit des comptes annuels (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les principes de tenue sont ceux exposés pour le loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, Tenir une comptabilité commerciale.
Le régime d'imposition et la liasse
La société relève du régime réel simplifié d'imposition (RSI) ou du régime réel normal selon son chiffre d'affaires. Il n'existe pas de régime micro pour une société à l'IS. Pour 2026 à 2028, la limite du RSI est de 286 000 € de chiffre d'affaires pour les entreprises de prestations de services, catégorie dont relève en principe la location d'immeubles, selon le barème BOI-BAREME-000044 dans sa version du 19 août 2026. La société au RSI peut opter pour le régime normal.
| Régime | Déclaration | Annexes | Transmission |
|---|---|---|---|
| RSI | N° 2065 | Tableaux n° 2033-A à 2033-G | Échange de formulaires informatisé (EFI) ou échange de données informatisé (EDI) |
| Réel normal | N° 2065 | Tableaux n° 2050 à 2059 | EDI obligatoire |
La déclaration est accompagnée des procès-verbaux des assemblées ou décisions de l'exercice, de l'état des bénéfices distribués, de la liste des associés détenant au moins 10 % du capital et de la liste des filiales et participations (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 17 février 2026). Un dépôt sur papier est sanctionné par une majoration de 0,2 % de l'impôt correspondant, avec un minimum de 60 €.
La taille de la société et ses allègements
La présentation des comptes annuels et leur publicité varient selon la taille de la société, appréciée sur deux des trois critères du total de bilan, du chiffre d'affaires et des effectifs. Une micro-entreprise ne dépasse pas deux des seuils de 450 000 € de bilan, 900 000 € de chiffre d'affaires et 10 salariés, une petite entreprise ceux de 7,5 millions d'euros, 15 millions d'euros et 50 salariés (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une SARL ou une SAS micro ou petite peut demander la confidentialité de ses comptes lors de leur dépôt au greffe. La SCI, même à l'IS, n'a pas à les déposer (chapitre 97).
Le PCG applicable depuis 2025
Le règlement n° 2022-06 de l'Autorité des normes comptables (ANC), homologué par arrêté du 26 décembre 2023, s'applique obligatoirement aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025. Il réserve le résultat exceptionnel aux produits et charges directement liés à un événement majeur et inhabituel. Il supprime la technique des transferts de charges et actualise la nomenclature des comptes.
Pour une société immobilière, la conséquence la plus visible concerne la vente d'un immeuble. Dans le plan de comptes de 2025 publié par l'ANC, la valeur comptable des immobilisations corporelles cédées va au compte 657 et le produit de cession au compte 757, parmi les charges et produits de gestion courante. Les anciens comptes 675 et 775 n'y figurent plus.
Le plan de comptes d'une société immobilière
Les comptes les plus utilisés
Le tableau reprend les intitulés du plan de comptes de 2025 publié par l'ANC pour les comptes les plus utilisés par une société immobilière.
| Compte | Intitulé | Usage |
|---|---|---|
| 1013 | Capital souscrit, appelé, versé | Capital libéré par les associés |
| 1061 | Réserve légale | SARL et SAS seulement |
| 164 | Emprunts auprès des établissements de crédit | Capital restant dû |
| 1651 | Dépôts | Dépôts de garantie des locataires |
| 1688 | Intérêts courus sur autres emprunts et dettes assimilées | Intérêts d'emprunt courus à la clôture |
| 211 | Terrains | Quote-part non amortissable des immeubles |
| 2131 | Bâtiments | Composants amortissables |
| 2135 | Installations générales, agencements, aménagements des constructions | Agencements et équipements immobilisés |
| 2813 | Amortissements des constructions | Cumul des amortissements |
| 408 | Fournisseurs, factures non parvenues | Charges de l'exercice facturées après la clôture |
| 411 et 416 | Clients et clients douteux ou litigieux | Loyers dus par les locataires |
| 4422 et 4423 | Prélèvements forfaitaires non libératoires, retenues et prélèvements sur les distributions | Sommes retenues sur les dividendes |
| 444 | État, impôts sur les bénéfices | IS dû et acomptes versés |
| 4551 et 4558 | Comptes courants, principal et intérêts courus | Avances des associés |
| 457 | Associés, dividendes à payer | Dividendes décidés et non versés |
| 616 | Primes d'assurances | Propriétaire non occupant (PNO), assurance emprunteur rattachée |
| 6611 et 6615 | Intérêts des emprunts et dettes, intérêts des comptes courants | Charges financières |
| 657 et 757 | Valeurs comptables et produits des cessions d'immobilisations | Vente d'un immeuble ou d'un composant |
| 6811 | Dotations aux amortissements | Amortissement annuel |
| 706 et 752 | Prestations de services, revenus des immeubles non affectés aux activités professionnelles | Loyers, selon le classement retenu |
Le classement des loyers entre le compte 706 et le compte 752 se décide avec l'expert-comptable. Le compte 706, souvent retenu lorsque la location constitue l'activité de la société, fait apparaître les loyers dans le chiffre d'affaires qui sert à apprécier les seuils. Une fois arrêté, il ne change plus sans justification.
Subdiviser par immeuble
Le PCG admet des subdivisions internes, à condition qu'elles figurent dans le fichier des écritures comptables (FEC) avec des libellés explicites. Subdivisez par immeuble les comptes d'immobilisations, d'amortissements, de produits et de charges. La valeur nette comptable de chaque immeuble se lit alors sans reconstitution, ce qui simplifie la vente d'un bien isolé (chapitre 76).
Les écritures types
La constitution et le capital
Le capital libéré s'inscrit au compte 1013. Le taux réduit d'IS suppose un capital entièrement libéré (chapitre 72). Une société constituée avec un capital symbolique non libéré perd ce taux, ainsi que la déduction des intérêts versés sur les comptes courants.
Les comptes courants d'associés
Une avance d'un associé se crédite au compte 4551, subdivisé par associé. Les intérêts convenus se comptabilisent en charge au compte 6615 et, s'ils ne sont pas payés, au crédit du compte 4558. Ces intérêts sont déductibles si le capital est entièrement libéré et dans la limite d'un taux de référence publié pour chaque date de clôture.
Le taux de référence est de 4,55 % pour un exercice de douze mois clos entre le 31 décembre 2025 et le 30 janvier 2026 et de 4,45 % pour un exercice clos entre le 30 novembre et le 30 décembre 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 16 octobre 2026). Le taux applicable aux exercices clos le 31 décembre 2026 sera publié ultérieurement. La société déclare chaque année les contrats de prêt sur le formulaire n° 10142, au plus tard à la date de dépôt de sa déclaration de résultat. Leur imposition chez l'associé est traitée au chapitre 28.
L'acquisition d'un immeuble
L'immeuble s'inscrit à l'actif pour son coût d'acquisition. Seul le prix de revient de la construction est amortissable, à l'exclusion de celui du sol. Lorsque l'immeuble est acheté pour un prix global, la ventilation entre le terrain et la construction s'effectue d'après les circonstances propres à chaque cas (BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et 230). La construction est ensuite répartie entre ses composants, chacun amorti sur sa durée propre (chapitre 73).
Les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d'actes liés à l'acquisition peuvent, sur option, être incorporés au coût de l'immeuble ou comptabilisés en charges (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI). Le choix et ses effets sur le résultat sont présentés au chapitre 43 et chiffrés dans le premier exemple ci-dessous.
Les loyers, les charges récupérables et les dépôts
Les loyers sont appelés à leur échéance au débit du compte du locataire et au crédit du compte de produits retenu. Un loyer de l'exercice non encaissé à la clôture reste une créance. Un loyer de l'exercice suivant reçu d'avance est retiré des produits par le compte 487. Les provisions sur charges récupérables et les dépenses récupérables se suivent dans des comptes de tiers et se compensent lors de la régularisation annuelle, sans passer par le résultat. Le dépôt de garantie s'inscrit au compte 1651 et n'est jamais un produit, sauf pour la part retenue à la sortie du locataire.
Les travaux
Une dépense d'entretien ou de réparation qui maintient l'immeuble en état est une charge de l'exercice. Une dépense qui remplace un composant, prolonge la durée d'utilisation ou augmente la valeur de l'immeuble est immobilisée et amortie. La distinction est plus stricte qu'en revenus fonciers, où les travaux d'amélioration d'un logement sont déductibles (chapitre 95). Lorsqu'un composant est remplacé, sa valeur nette comptable résiduelle sort du bilan et s'inscrit en charge au compte 657.
Les emprunts et les impôts
Chaque échéance d'emprunt se décompose entre le capital, qui réduit le compte 164, puis les intérêts, qui sont une charge. La taxe foncière est une charge au compte 63512. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères qu'elle comprend se refacture aux locataires d'habitation et suit le traitement des charges récupérables.
La société à l'IS acquitte en outre la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,5 % pour les locaux achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l'année d'imposition, sauf exonérations, dont celle des locaux dont le loyer annuel ne dépasse pas 1 830 €. Sa base est celle des recettes nettes encaissées pendant l'exercice et non celle des loyers comptabilisés. Elle se déclare avec la liasse, donne lieu à un acompte versé avec le dernier acompte d'IS et se solde avec le relevé de solde de l'IS (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 5 octobre 2026). L'acompte n'est pas dû lorsqu'il ne dépasse pas 100 € (BOI-RFPI-CTRL-20-30, § 140).
La clôture pas à pas
L'inventaire
La clôture transforme une comptabilité de flux en une image des droits et des obligations au dernier jour de l'exercice. Le dossier de clôture réunit les relevés bancaires rapprochés, les tableaux d'amortissement des emprunts, l'état des loyers dus et reçus d'avance par locataire, l'état des dépôts de garantie, le tableau des immobilisations et des composants, les factures reçues après la clôture, les contrats à cheval sur deux exercices, les états des comptes courants et les dossiers des locataires en impayé.
Les écritures d'inventaire
| Écriture | Débit | Crédit | Objet |
|---|---|---|---|
| Dotation aux amortissements | 6811 | 2813 | Usure des composants sur l'exercice |
| Intérêts d'emprunt courus | 6611 | 1688 | Intérêts entre la dernière échéance et la clôture |
| Intérêts de compte courant | 6615 | 4558 | Intérêts dus aux associés et non payés |
| Charge constatée d'avance | 486 | Compte de charge | Part d'une dépense qui concerne l'exercice suivant |
| Facture non parvenue | Compte de charge | 408 | Prestation de l'exercice facturée après la clôture |
| Loyer reçu d'avance | Compte de produits | 487 | Loyer de l'exercice suivant encaissé avant la clôture |
| Dépréciation de créance | 6817 | Compte de dépréciation des créances | Perte probable sur un locataire, justifiée individuellement |
| Impôt sur les bénéfices | 695 | 444 | IS de l'exercice |
La dépréciation d'une créance se calcule locataire par locataire, compte tenu des garanties, jamais en pourcentage global des loyers. Les écritures de clôture propres à un parc locatif sont détaillées dans le Guide du bailleur professionnel, La clôture et la liasse fiscale.
Du résultat comptable au résultat fiscal
Le résultat fiscal se déduit du résultat comptable par des corrections extracomptables, portées sur le tableau n° 2033-B au RSI ou n° 2058-A au régime normal. Les corrections les plus fréquentes d'une société immobilière sont les suivantes.
| Correction | Sens | Commentaire |
|---|---|---|
| IS comptabilisé au compte 695 | Réintégration | L'impôt sur les bénéfices n'est pas déductible de sa propre base |
| Amendes et pénalités | Réintégration | Sanctions pécuniaires non déductibles |
| Intérêts de compte courant au-delà du taux de référence | Réintégration | Excédent apprécié compte par compte |
| Amortissement du terrain ou durée trop courte | Réintégration | Point classique de contrôle |
| Taxe sur les actifs des holdings patrimoniales | Réintégration | Non déductible selon les analyses publiées |
| Quote-part de résultat d'une société de personnes | Selon le cas | Règles de l'article 238 bis K du CGI (chapitre 64) |
| Déficits antérieurs | Déduction | Dans les limites présentées au chapitre 74 |
L'IS, ses acomptes et son solde
L'IS est calculé au taux normal de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires de l'exercice ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques, directement ou par une société elle-même détenue dans les mêmes conditions (entreprendre.service-public.gouv.fr).
L'impôt se paie en quatre acomptes, les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre pour un exercice calé sur l'année civile, puis un solde versé au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture, soit le 15 mai pour une clôture au 31 décembre. Aucun acompte n'est dû lorsque l'IS de référence est inférieur à 3 000 €, ni pour le premier exercice d'une société nouvelle ou nouvellement soumise à l'IS. Les acomptes se versent avec le relevé n° 2571 et le solde avec le relevé n° 2572. Un acompte payé en retard supporte une majoration de 5 % et l'intérêt de retard de 0,2 % par mois (notice n° 2571).
Les acomptes versés s'inscrivent au débit du compte 444. L'IS de l'exercice y est porté au crédit à la clôture et le solde indique le reste à payer ou l'excédent.
La date de dépôt de la liasse
Pour un exercice clos le 31 décembre, la liasse se dépose au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours pour la télétransmission. Pour l'exercice 2025, la date limite était le 20 mai 2026. Pour un exercice clos à une autre date, le délai est de trois mois après la clôture (entreprendre.service-public.gouv.fr). La date applicable à l'exercice 2026 sera publiée au printemps 2027 (chapitre 102).
L'approbation et l'affectation du résultat
Les comptes sont arrêtés par le gérant ou le président, puis approuvés par les associés dans le délai prévu par la loi ou les statuts (chapitres 26 et 98). La décision d'affectation répartit le bénéfice entre réserves, dividendes et report à nouveau.
Dans les SARL et les sociétés par actions, dont la SAS, un prélèvement d'au moins 5 % du bénéfice de l'exercice est affecté à la réserve légale. Il cesse d'être obligatoire lorsque cette réserve atteint 10 % du capital social (entreprendre.service-public.gouv.fr). La SCI, même à l'IS, n'est pas soumise à cette réserve. Ses statuts peuvent en prévoir une.
La distribution et ses obligations
Les dividendes décidés sont portés au crédit du compte 457. Lors de leur paiement à un associé personne physique résident, la société retient le prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 % et les prélèvements sociaux, soit 18,6 % en 2026 selon la fiche officielle (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). L'associé dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 50 000 € pour une personne seule, ou à 75 000 € pour un couple soumis à imposition commune, peut demander la dispense du prélèvement de 12,8 % au plus tard le 30 novembre de l'année précédant le paiement.
La société reverse les sommes retenues avec la déclaration n° 2777 dans les quinze jours qui suivent le mois du paiement. Elle déclare ensuite les revenus distribués sur l'imprimé fiscal unique (IFU) n° 2561, au plus tard le 15 février de l'année suivante (notice n° 2561). L'imposition des dividendes chez l'associé est présentée au chapitre 75.
Le fichier des écritures comptables
La société à l'IS qui tient sa comptabilité sur un logiciel remet son FEC au vérificateur dès le début d'une vérification de comptabilité (BOI-CF-IOR-60-40-10, § 20 et 50). Le défaut de présentation ou la remise d'un fichier non conforme est sanctionné par l'amende de l'article 1729 D du CGI, de 5 000 € ou, si ce montant est plus élevé et en cas de rectification, de 10 % des droits rappelés, comme le détaille le guide du bailleur professionnel.
Premier exemple, la première année d'une SCI à l'IS
La situation
L'exemple suivant est une illustration dont les montants sont des hypothèses. Deux associés personnes physiques constituent une SCI à l'IS au capital de 10 000 €, entièrement libéré. L'un d'eux avance 50 000 € en compte courant, rémunérés à 2 % par an. La société emprunte 210 000 € sur vingt ans au taux de 3,6 %, avec des mensualités constantes de 1 228,73 € à partir du 1er août 2026. Le 1er juillet 2026, elle achète un immeuble loué nu 250 000 €, plus 20 000 € de frais, qu'elle choisit d'incorporer au coût. Le terrain est estimé à 20 % du coût total.
Le locataire paie 1 650 € par mois hors charges et verse un dépôt de garantie de 1 650 €. Le loyer de décembre 2026 n'est encaissé qu'en janvier 2027. L'assurance PNO, payée 420 € le 1er juillet, couvre douze mois. Les frais bancaires s'élèvent à 150 €. Les honoraires de l'expert-comptable pour la clôture 2026, soit 1 200 €, seront facturés en 2027.
L'amortissement par composants
| Composant | Valeur | Durée retenue | Dotation annuelle | Dotation 2026, six mois |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | 54 000 € | Non amortissable | 0 € | 0 € |
| Structure et gros œuvre | 108 000 € | 50 ans | 2 160 € | 1 080 € |
| Toiture, façades, menuiseries | 43 200 € | 25 ans | 1 728 € | 864 € |
| Installations techniques | 32 400 € | 20 ans | 1 620 € | 810 € |
| Agencements intérieurs | 32 400 € | 15 ans | 2 160 € | 1 080 € |
| Total | 270 000 € | 7 668 € | 3 834 € |
Proportions et durées sont illustratives (chapitre 73). Le prorata est calculé en mois.
Les écritures de l'exercice
| N° | Opération | Débit | Crédit | Montant |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Libération du capital | 512 | 1013 | 10 000 € |
| 2 | Avance en compte courant | 512 | 4551 | 50 000 € |
| 3 | Déblocage du prêt | 512 | 164 | 210 000 € |
| 4 | Achat de l'immeuble, frais compris | 211, 2131 et 2135 | 512 | 270 000 € |
| 5 | Dépôt de garantie reçu | 512 | 1651 | 1 650 € |
| 6 | Loyers appelés de juillet à décembre | 411 | 706 | 9 900 € |
| 7 | Loyers encaissés de juillet à novembre | 512 | 411 | 8 250 € |
| 8 | Cinq échéances, part des intérêts | 6611 | 512 | 3 131,98 € |
| 9 | Cinq échéances, part du capital | 164 | 512 | 3 011,67 € |
| 10 | Assurance PNO | 616 | 512 | 420 € |
| 11 | Frais bancaires | 627 | 512 | 150 € |
| 12 | Intérêts d'emprunt courus de décembre | 6611 | 1688 | 620,96 € |
| 13 | Intérêts du compte courant, six mois | 6615 | 4558 | 500 € |
| 14 | Assurance constatée d'avance, six mois | 486 | 616 | 210 € |
| 15 | Honoraires de clôture non parvenus | 6226 | 408 | 1 200 € |
| 16 | Dotation aux amortissements | 6811 | 2813 | 3 834 € |
Au 31 décembre 2026, le compte bancaire présente un solde de 3 186,35 €. La créance de 1 650 € sur le locataire figure à l'actif et le capital restant dû de l'emprunt, 206 988,33 €, au passif.
Le résultat et l'effet des écritures de clôture
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers de l'exercice | 9 900 € |
| Intérêts d'emprunt, payés et courus | moins 3 752,94 € |
| Intérêts du compte courant | moins 500 € |
| Assurance de l'exercice | moins 210 € |
| Honoraires | moins 1 200 € |
| Frais bancaires | moins 150 € |
| Dotation aux amortissements | moins 3 834 € |
| Résultat avant impôt | 253,06 € |
| IS au taux de 15 % sur 253 € | moins 38 € |
| Résultat net | 215,06 € |
Calculé sur les seuls flux bancaires, amortissement compris, le résultat aurait été de 714,02 €. Les écritures de clôture le réduisent de 460,96 €. Le taux d'intérêt du compte courant, 2 %, reste inférieur aux taux de référence publiés pour 2026, ce qui rend les intérêts déductibles. La société, nouvellement créée, ne verse aucun acompte d'IS pour ce premier exercice.
Si l'immeuble est achevé depuis plus de quinze ans, la société doit aussi la CRL. Sa base est celle des loyers encaissés, soit 8 250 € et non 9 900 €, ce qui donne 206,25 €.
L'option pour les frais en charges
Si la société avait comptabilisé les 20 000 € de frais en charges, le coût de l'immeuble aurait été de 250 000 €, dont 50 000 € de terrain et 200 000 € de construction. La dotation de six mois serait tombée à 3 550 € et le résultat de l'exercice à un déficit de 19 462,94 €, reportable sur les bénéfices futurs dans les conditions du chapitre 74. Aucun IS ne serait dû en 2026, mais les résultats des années suivantes seraient plus élevés, faute d'amortissement de ces frais. Le choix déplace l'impôt dans le temps et modifie la plus-value future (chapitre 76).
Second exemple, la distribution dans une SAS immobilière
La situation
L'exemple est une illustration. Une SAS immobilière au capital de 10 000 €, entièrement libéré et détenu par deux personnes physiques, dégage en 2026 un résultat comptable avant impôt de 48 000 €. Une amende de 300 € a été comptabilisée en charge. La réserve légale s'élève déjà à 400 €. Les associés décident de distribuer 25 000 € de dividendes, payés en juin 2027.
Le calcul
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Résultat fiscal | 48 000 plus 300 d'amende réintégrée | 48 300 € |
| IS au taux de 15 % | 42 500 × 15 % | 6 375 € |
| IS au taux de 25 % | 5 800 × 25 % | 1 450 € |
| IS total | 7 825 € | |
| Résultat net | 48 000 moins 7 825 | 40 175 € |
| Dotation à la réserve légale | 5 % de 40 175 €, limités à 600 € | 600 € |
| Dividendes | Décision des associés | 25 000 € |
| Report à nouveau | 40 175 moins 600 moins 25 000 | 14 575 € |
La dotation à la réserve légale est plafonnée parce que la réserve atteint ainsi 1 000 €, soit 10 % du capital. Une SCI à l'IS dans la même situation n'aurait pas eu à la doter.
Les écritures
| Opération | Débit | Crédit | Montant |
|---|---|---|---|
| IS de l'exercice 2026 | 695 | 444 | 7 825 € |
| Affectation à la réserve légale | 120 | 1061 | 600 € |
| Dividendes décidés | 120 | 457 | 25 000 € |
| Report à nouveau | 120 | 110 | 14 575 € |
| Paiement, prélèvement de 12,8 % retenu | 457 | 4422 | 3 200 € |
| Paiement, prélèvements sociaux de 18,6 % retenus | 457 | 4423 | 4 650 € |
| Paiement net aux associés | 457 | 512 | 17 150 € |
| Reversement au Trésor avec la déclaration n° 2777 | 4422 et 4423 | 512 | 7 850 € |
L'IS dépassant 3 000 €, la société versera des acomptes en 2027. Le reversement des 7 850 € intervient au plus tard le 15 juillet 2027 pour un paiement en juin, puis les dividendes figurent sur l'IFU déposé début 2028.
Les situations particulières
Le couple marié, pacsé ou concubin
Chaque époux ou partenaire associé a son propre compte courant et reçoit ses dividendes à son nom, même si le couple déclare ensemble ses revenus. Les avances financées par des fonds communs se documentent, car elles pèsent dans la liquidation du régime matrimonial (chapitre 127). Pour la dispense de prélèvement, un couple soumis à imposition commune relève du seuil de 75 000 €, alors que des concubins relèvent chacun du seuil de 50 000 €.
Les enfants mineurs associés
Les dividendes et intérêts de compte courant d'un enfant mineur se versent sur un compte à son nom. L'IFU est établi à son nom et ses revenus sont déclarés par le foyer auquel il est rattaché. Les règles propres aux mineurs associés figurent au chapitre 20.
Les parts ou actions démembrées
Le dividende revient en principe à l'usufruitier, alors que les réserves accumulées restent attachées aux titres. Une distribution de réserves pose la question de leur attribution entre usufruitier et nu-propriétaire et peut créer un quasi-usufruit, présenté au chapitre 112. La comptabilité doit identifier, dans le compte 457 et sur l'IFU, le bénéficiaire exact de chaque somme (chapitre 89).
Les associés non-résidents
Un dividende versé à un associé non-résident ne supporte pas le prélèvement des résidents mais une retenue à la source, dont le taux dépend de la qualité du bénéficiaire et de la convention fiscale applicable. La société vérifie la résidence fiscale de chaque associé avant le paiement et conserve les justificatifs (chapitres 65 et 130).
La SCI à l'IR qui bascule à l'IS
Le passage à l'IS impose d'ouvrir une comptabilité commerciale à la date d'effet. Le bilan d'ouverture recense les immeubles et leurs composants, les emprunts, les dépôts, les comptes courants et les créances. La valeur d'inscription des immeubles et les conséquences fiscales immédiates du changement de régime sont présentées aux chapitres 71 et 77.
Plusieurs sociétés et la holding
Dans un groupe, chaque société tient sa propre comptabilité. Les dividendes reçus par une holding de ses filiales s'enregistrent en produits de participations et peuvent relever du régime des sociétés mères, qui laisse imposée une quote-part de frais et charges de 5 % (BOI-IS-BASE-10-10-10-10). Les avances entre sociétés du groupe se suivent dans des comptes courants dédiés, avec une convention écrite. Organisez le calendrier pour que les filiales arrêtent et approuvent leurs comptes avant la société mère (chapitres 85 et 86).
La SARL de famille à l'IR
La SARL de famille qui a opté pour l'IR tient une comptabilité commerciale, amortit ses immeubles et dépose une déclaration de résultat au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais ne paie pas d'IS. Son résultat est imposé chez les associés selon leurs droits. Les écritures de ce chapitre lui sont transposables, à l'exception du compte 695 et des distributions soumises au prélèvement (chapitre 79).
Les points de vigilance de l'administration
- La ventilation entre terrain et construction. Une quote-part de terrain sous-estimée gonfle les amortissements.
- Les durées d'amortissement. Des durées trop courtes, sans justification tirée de l'état du bien, entraînent la réintégration des dotations excédentaires.
- La distinction entre charges et immobilisations. Des travaux de rénovation lourde passés en charges sont réintégrés et amortis.
- Les comptes courants. Les intérêts excédant le taux de référence sont réintégrés. Un solde débiteur d'un associé peut être regardé comme une distribution (chapitre 28).
- Les avantages consentis aux associés. Un logement occupé gratuitement ou à loyer minoré par un associé expose à la réintégration de charges et à l'imposition d'un revenu distribué (chapitre 41).
Un montage mis en place principalement pour obtenir un avantage fiscal contraire à l'objet de la loi, sans motif économique valable, peut être écarté sur le fondement de l'article 205 A du CGI ou de l'abus de droit (chapitres 94 et 132).
Les erreurs fréquentes et leur coût
Les montants suivants reprennent le premier exemple et retiennent le taux de 15 %. Ils sont illustratifs et n'incluent ni intérêt de retard ni majoration.
| Erreur | Effet | Coût |
|---|---|---|
| Amortir le terrain de 54 000 € sur 50 ans | 1 080 € de dotation excédentaire par an, soit 5 400 € sur cinq ans | 810 € d'IS rappelé sur cinq ans |
| Passer en charges le capital remboursé de 3 011,67 € | Résultat minoré d'autant | 451,75 € d'IS rappelé |
| Comptabiliser le dépôt de garantie de 1 650 € en produit | Résultat majoré d'autant | 247,50 € d'IS payé à tort |
| Rémunérer un compte courant de 50 000 € à 6 % pour un exercice clos le 31 décembre 2025 | 725 € d'intérêts au-delà du taux de 4,55 % | 108,75 € d'IS rappelé |
| Remettre un FEC non conforme lors d'un contrôle | Amende de l'article 1729 D | 5 000 € au minimum |
| Déposer la liasse en retard avec un IS de 7 825 € | Majoration de 10 % | 782,50 € |
Distribuer un dividende sans comptes approuvés ou au-delà du bénéfice distribuable expose en outre les associés à la répétition des sommes et le dirigeant à sa responsabilité (chapitre 29).
Ce qui peut changer
Les règles présentées sont celles en vigueur au 25 octobre 2026. Les premières clôtures selon le PCG modifié par le règlement n° 2022-06 appellent une attention particulière sur les comptes de cession. La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales créée par la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Son champ est présenté aux chapitres 85 et 94. Le taux de référence des intérêts de comptes courants pour les clôtures du 31 décembre 2026 n'était pas publié à cette date.
Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement. Ses mesures les plus commentées pour l'immobilier visent l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels personnes physiques, comme l'expose le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027. Vérifiez le texte promulgué et les notices de 2027 avant la clôture de l'exercice 2026. La facturation électronique des sociétés est traitée au chapitre 101.
Liste de contrôle
- Le régime d'imposition RSI ou normal ainsi que la catégorie de taille de la société sont identifiés.
- Le plan de comptes suit la nomenclature de 2025 et il est subdivisé par immeuble.
- Le capital est entièrement libéré et la condition de détention du taux réduit est vérifiée.
- Chaque immeuble est ventilé entre terrain et composants, avec une méthode documentée.
- L'option relative aux frais d'acquisition est arrêtée et appliquée de façon constante.
- Chaque facture de travaux est classée en charge ou en immobilisation dès la saisie.
- Les dépôts de garantie sont au compte 1651 et les provisions sur charges en comptes de tiers.
- Les intérêts courus, les charges constatées d'avance, les factures non parvenues et les loyers dus ou reçus d'avance sont enregistrés à la clôture.
- Les dépréciations de créances sont justifiées locataire par locataire.
- Les intérêts de comptes courants respectent le taux de référence et le formulaire n° 10142 est déposé.
- Les réintégrations fiscales sont recensées sur le tableau n° 2033-B ou n° 2058-A.
- La CRL est examinée immeuble par immeuble sur la base des loyers encaissés.
- Les acomptes et le solde d'IS sont versés aux échéances et suivis au compte 444.
- La liasse est télétransmise dans le délai et le certificat de dépôt conservé.
- Les comptes sont approuvés, le résultat affecté et la réserve légale dotée dans les SARL et SAS.
- Les prélèvements sur dividendes sont reversés avec la déclaration n° 2777 et l'IFU est déposé avant le 15 février.
- Le FEC est produit, conforme et cohérent avec la liasse.
- Les livres et pièces sont conservés au moins dix ans à compter de la clôture.