Combien coûte une société immobilière

Une société immobilière a un prix. Il ne se limite pas aux frais de création et comprend des coûts annuels qui reviennent tant que la société existe, des coûts liés aux événements de sa vie, comme une cession de parts ou un changement de gérant, des coûts de sortie et des coûts fiscaux moins visibles, qui tiennent aux avantages que la détention en société fait perdre.

Ce chapitre recense ces coûts pour chaque forme courante, la société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS), la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, la société par actions simplifiée (SAS) et la société en nom collectif (SNC). Il distingue les montants fixés par un texte, qui sont datés et sourcés, des honoraires libres, présentés comme des hypothèses à remplacer par vos devis. Il se termine par un coût annuel chiffré par forme et par taille de patrimoine, des exemples, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. La création elle-même est détaillée au chapitre 16, la comptabilité aux chapitres 95 et 96, la cotisation foncière des entreprises (CFE) au chapitre 100 et les coûts de sortie comparés au chapitre 125.

Les cinq familles de coûts

Pour comparer honnêtement une société à la détention directe, il faut additionner cinq familles de coûts sur toute la durée du projet. Les oublier conduit presque toujours à surestimer l'intérêt de la société.

Les deux premières familles se chiffrent facilement. Les trois dernières, souvent omises, peuvent dépasser à elles seules plusieurs années de frais de fonctionnement.

Les coûts de création

La rédaction des statuts

Les statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes, par un avocat, par un notaire ou par un expert-comptable dans la limite de ses missions. Aucun tarif n'est fixé pour cette prestation lorsqu'elle porte sur une société sans apport d'immeuble. Les honoraires sont donc libres et varient selon la complexité des clauses demandées et le nombre d'associés.

Le notaire devient nécessaire dès qu'un immeuble est apporté, car l'apport doit être publié au service de la publicité foncière. Il perçoit alors des émoluments réglementés proportionnels à la valeur apportée, auxquels s'ajoutent les taxes de publication (chapitre 14).

La rédaction par les associés eux-mêmes se paie souvent plus tard, lorsque des statuts types ne règlent ni le décès, ni la mésentente, ni le démembrement (chapitres 9 et 22).

Les formalités réglementées

Le coût de la formalité d'immatriculation est fixé par un tarif réglementé. Selon la fiche officielle Quel est le coût des formalités de création d'une société, vérifiée le 18 mars 2026, il s'élève à 60,38 € pour une société civile et à 33,83 € pour une société commerciale. La déclaration des bénéficiaires effectifs, obligatoire pour les sociétés civiles comme pour les sociétés commerciales, coûte 19,33 €. Ces montants résultent de l'arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs des formalités des greffiers des tribunaux de commerce.

La SNC, commerciale par sa forme, relève du tarif des sociétés commerciales. Les montants sont dus quel que soit le nombre d'associés.

L'annonce légale

La constitution de la société doit être publiée dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège. Depuis 2022, le prix de l'annonce de constitution est un forfait fixé chaque année par arrêté, selon la forme de la société et le département. La fiche officielle précitée renvoie, pour le montant exact, au simulateur de l'administration.

Vérifiez le montant au moment de la publication, car il est révisé au 1er janvier. Les départements de La Réunion et de Mayotte appliquent un tarif distinct.

Le capital et son dépôt

Aucun capital minimum n'est imposé à une SCI, à une SARL ou à une SAS. Le capital en numéraire d'une SARL ou d'une SAS doit être déposé sur un compte ouvert au nom de la société en formation avant l'immatriculation. Pour une SCI, la loi ne fixe aucun délai de libération, que les statuts organisent. La banque peut facturer le dépôt et l'attestation, selon ses conditions tarifaires.

Le montant du capital n'est pas sans effet sur les coûts futurs. À l'IS, le taux réduit de 15 % suppose un capital entièrement libéré. Une société qui laisse son capital non libéré paie 25 % dès le premier euro de bénéfice (chapitre 72). Le chapitre 9 montre que cette seule erreur peut coûter 3 000 € par an sur un bénéfice de 30 000 €.

Le commissaire aux apports

Dans une SARL ou une SAS, un apport en nature, par exemple un immeuble ou des parts d'une autre société, est en principe évalué par un commissaire aux apports, dont les honoraires sont libres. Selon les règles reprises dans le Guide du bailleur professionnel, Apporter son parc à une société, les associés peuvent l'écarter à l'unanimité lorsque chaque apport en nature vaut moins de 30 000 € et que leur total ne dépasse pas la moitié du capital. Cette condition est rarement remplie pour un immeuble. La SCI n'est pas soumise à cette obligation, ce qui n'interdit pas une évaluation sérieuse, utile en cas de contrôle ou de désaccord.

L'apport d'un immeuble

L'apport d'un immeuble à une société est un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Son coût dépend du régime fiscal de la société et de la façon dont l'apport est rémunéré.

• L'apport pur et simple à une société non soumise à l'IS, rémunéré uniquement par des parts, est enregistré gratuitement. Restent dus les émoluments du notaire et les taxes liées à la publication.
• L'apport à titre onéreux, lorsque la société prend en charge un emprunt de l'apporteur, supporte sur la fraction correspondante les droits de mutation applicables aux ventes d'immeubles.
• L'apport à une société soumise à l'IS par une personne qui n'y est pas soumise obéit à des règles plus lourdes, présentées au chapitre 14.
• La plus-value de l'apporteur est imposable selon le régime des particuliers, car l'apport est fiscalement une cession, sans qu'aucune somme ne soit encaissée.

Les droits de mutation à titre onéreux atteignent un taux global de 5,80665 % ou de 6,3185 % dans les départements qui ont relevé leur taux depuis le 1er avril 2025, selon les chiffres retenus dans le guide du bailleur professionnel. Une reprise d'emprunt de 150 000 € par la société coûte ainsi environ 8 710 € ou 9 478 € de droits, hors contribution de sécurité immobilière et émoluments.

Les coûts de création par forme

Le tableau qui suit récapitule les postes de création. Les honoraires sont libres et n'y figurent que pour mémoire. Les montants réglementés sont ceux de 2026.

L'option pour l'IS d'une SCI et l'option d'une SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes ne coûtent rien à exercer. Elles engagent en revanche la société pour longtemps et leur coût réel se mesure à la sortie (chapitres 71, 77 et 79).

Les coûts annuels de fonctionnement

La comptabilité et les déclarations fiscales

C'est le premier poste annuel et le plus variable. Les obligations diffèrent selon le régime fiscal.

La SCI à l'IR peut tenir elle-même ses comptes et remplir sa déclaration n° 2072, à condition de suivre précisément les loyers, les charges par immeuble, les emprunts et les comptes courants de chaque associé. À l'IS, le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire, mais il est en pratique quasi systématique, car la liasse, le plan d'amortissement par composants et le suivi des déficits demandent une réelle technicité (chapitre 78).

Les honoraires de l'expert-comptable sont libres. Ils se calculent au forfait ou au temps passé et dépendent surtout du nombre de pièces, du nombre de comptes bancaires, de la qualité du classement et des événements de l'année, comme une acquisition ou une vente. Une lettre de mission fixe le prix et les prestations facturées en plus. La façon d'organiser la relation et de réduire ces honoraires est présentée au chapitre 103 et dans le Guide du bailleur professionnel, Choisir et travailler avec l'expert-comptable.

Les obligations juridiques annuelles

Toute société réunit ses associés au moins une fois par an pour qu'ils statuent sur les comptes ou sur la reddition de comptes du gérant. Dans une SCI, le gérant établit un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de l'année (article 1856 du Code civil). Dans une SARL ou une SAS, les comptes annuels sont approuvés dans les six mois de la clôture, sauf prorogation.

Le procès-verbal est conservé dans un registre. Le gérant peut s'en charger ou confier ce travail à un juriste ou à l'expert-comptable, au titre d'une mission juridique facturée en plus (chapitre 98).

Les SARL, les SAS et, dans certains cas, les SNC déposent leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce après leur approbation, en application des articles L232-21 à L232-23 du Code de commerce. Ce dépôt donne lieu à un émolument réglementé de greffe. La SCI n'est pas soumise à cette obligation. Les règles de confidentialité et les sanctions sont détaillées au chapitre 97.

La banque

Une SARL ou une SAS a besoin d'un compte à son nom dès le dépôt du capital. Pour une SCI, la loi ne l'impose pas expressément, mais un compte distinct est la seule façon de séparer les patrimoines et de justifier les écritures. Les frais de tenue de compte d'un compte professionnel sont en général plus élevés que ceux d'un compte de particulier et s'ajoutent aux frais de dossier d'un éventuel emprunt.

Les assurances

L'assurance propriétaire non occupant coûte à peu près la même chose en direct ou en société et n'est donc pas un surcoût. Certaines sociétés souscrivent en revanche une assurance de responsabilité civile du dirigeant, facultative, qui couvre les fautes de gestion du gérant (chapitre 52). L'assurance emprunteur des associés est traitée au chapitre 38.

Les impôts et taxes propres à la société

La société supporte la taxe foncière de ses immeubles comme le ferait un propriétaire direct. Les impôts suivants, en revanche, dépendent de sa forme et de son activité.

La cotisation foncière des entreprises. La location nue de locaux d'habitation est placée hors du champ de la CFE lorsqu'elle relève de la gestion d'un patrimoine privé. La location nue de locaux professionnels y entre lorsque les recettes atteignent au moins 100 000 € hors taxes sur la période de référence, seuil apprécié par redevable, quel que soit le nombre de locaux (BOI-IF-CFE-10-20-30). Pour une SCI à l'IS, le seuil s'apprécie sur le chiffre d'affaires des créances acquises et non sur les recettes encaissées (même source).

La location meublée est une activité commerciale soumise à la CFE. Selon impots.gouv.fr, le redevable est exonéré lorsque ses recettes ou son chiffre d'affaires ne dépassent pas 5 000 € (article 1647 D du Code général des impôts, ou CGI), avec d'autres exonérations limitées à la location d'une partie de l'habitation personnelle (impots.gouv.fr). Une SARL de famille ou une SAS qui loue en meublé au-delà de ce seuil paie donc la CFE, dont le montant dépend de la commune. Le chapitre 100 détaille le calcul et le cas de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles. Cette taxe vise les entités, françaises ou étrangères, qui possèdent des immeubles en France, au taux de 3 % de leur valeur vénale au 1er janvier (impots.gouv.fr). Les entités qui ont leur siège en France bénéficient d'exonérations sous conditions. Selon la même page, les personnes morales qui déposent déjà la déclaration n° 2072 sont dispensées du formulaire n° 2746. Les autres sociétés à prépondérance immobilière, par exemple une SCI à l'IS ou une SAS, vérifient chaque année avec leur conseil si elles remplissent une condition d'exonération et si elles doivent déposer le formulaire n° 2746 avant le 15 mai. Une omission peut coûter 3 % de la valeur des immeubles, ce qui fait de ce point de contrôle l'un des plus importants du calendrier (chapitres 102 et 104).

L'impôt sur les sociétés lui-même n'est pas un coût de la société au sens strict, mais une modalité d'imposition. Il est comparé à l'imposition directe aux chapitres 4 et 83.

La facturation électronique

Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) établies en France doivent pouvoir recevoir des factures électroniques par une plateforme agréée, l'émission devenant obligatoire pour les petites et moyennes entreprises le 1er septembre 2027. Une société qui exerce une activité taxable ou qui loue en meublé entre dans ce cadre. La situation d'une SCI qui ne loue que des logements nus, exonérés de TVA, est examinée au chapitre 101. L'abonnement éventuel à une plateforme est un coût annuel nouveau à intégrer au budget.

Les coûts liés aux événements de la vie sociale

Chaque modification des statuts suppose une décision des associés, une annonce légale lorsque la loi l'exige et une formalité modificative par le guichet unique, avec son émolument réglementé. C'est le cas d'un changement de gérant, d'un transfert de siège, d'une modification de l'objet ou d'une augmentation de capital. La déclaration des bénéficiaires effectifs doit être mise à jour à chaque changement qui la concerne (chapitre 17).

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 % du prix, à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire, comme le rappelle le Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z. La cession de 250 parts sur 1 000 pour 60 000 € coûte ainsi 3 000 € de droits. La donation de parts relève, elle, des droits de donation et des émoluments du notaire si l'acte est notarié (chapitre 105).

Les coûts de sortie

La société ne disparaît pas d'elle-même. Une SCI qui a vendu son dernier immeuble continue d'exister et de devoir ses déclarations tant qu'elle n'est pas dissoute, liquidée et radiée. La sortie comporte une décision de dissolution, la nomination d'un liquidateur, deux annonces légales, l'enregistrement des actes, le partage et la radiation.

Le partage de l'actif net entre les associés supporte un droit de partage de 2,5 % de sa valeur nette, réduit à 1,10 % dans certains cas de divorce ou de rupture d'un pacte civil de solidarité (PACS), selon les règles reprises dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention. L'attribution à deux associés d'un immeuble de 300 000 € sans dette coûte ainsi 7 500 € de droit de partage, hors émoluments du notaire et taxes de publicité foncière.

À l'IS, la sortie coûte surtout en impôt. L'attribution ou la vente de l'immeuble dégage une plus-value calculée sur la valeur nette comptable, imposée à l'IS, puis le boni de liquidation est imposé chez les associés comme une distribution (chapitres 76, 123 et 125). Ce coût se prévoit dès la création.

Les coûts fiscaux indirects

La société fait perdre certains avantages réservés à la détention directe. Ces pertes ne figurent dans aucune facture, mais elles pèsent souvent plus lourd que les honoraires.

Le micro-foncier n'est ouvert à l'associé d'une SCI à l'IR que s'il est aussi propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue en direct (BOI-RFPI-DECLA-10). L'abattement de 20 % de l'article 764 bis du CGI exclut les titres de sociétés civiles de gestion immobilière, alors même que l'immeuble de la société constituerait la résidence principale du défunt (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30). L'exonération de la plus-value de la résidence principale bénéficie à l'associé d'une société non soumise à l'IS qui occupe le logement mis gratuitement à sa disposition, pour la fraction qu'il occupe et pour sa quote-part (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). L'exclusion de l'abattement de 30 % à l'IFI pour les parts de SCI est présentée dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur.

L'exemple qui suit est une illustration. Un foyer détient un patrimoine immobilier net de 1 500 000 €, dont une résidence principale de 700 000 €. Détenue en direct, la résidence principale est retenue pour 490 000 € et le patrimoine taxable tombe à 1 290 000 €, sous le seuil de 1 300 000 €. Aucun IFI n'est dû. Logée dans une SCI, elle est retenue pour sa pleine valeur et l'IFI atteint 3 900 €, selon le barème de 2026, soit 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € et 1 400 € sur les 200 000 € suivants. Ce coût revient chaque année tant que la situation ne change pas.

Au décès, la même logique joue. Une résidence principale de 500 000 € transmise à deux enfants, occupée par un enfant mineur ou par le conjoint survivant dans les conditions légales, bénéficie en direct d'un abattement de 20 %. Chaque enfant reçoit alors 200 000 € et paie 18 194 € de droits après l'abattement de 100 000 €. Logée dans une SCI, la résidence est retenue pour 500 000 € et chaque enfant paie 28 194 €. L'écart atteint 20 000 € pour la famille, sans tenir compte des autres biens de la succession ni des droits du conjoint, qui en est exonéré.

Le coût annuel chiffré par forme et par taille

Le tableau qui suit est une illustration. Les honoraires et frais bancaires sont des hypothèses retenues pour l'exemple, toutes taxes comprises, à remplacer par les devis que vous obtiendrez. Les montants réglementés de formalité et d'annonce légale ne sont pas annuels et n'y figurent pas.

Le coût est en grande partie fixe et pèse donc beaucoup plus sur une société qui détient un seul bien. Le passage à l'IS ou à une société commerciale double à peu près le coût comptable à patrimoine égal. Au-delà d'une certaine taille, le coût rapporté aux loyers baisse, mais son montant augmente avec la complexité.

À l'IS, ces frais sont déductibles du résultat imposable de la société. Pour la configuration C, 3 000 € de frais réduisent l'IS de 450 € lorsque la société est imposée au taux de 15 %. Le coût net reste donc de 2 550 €. À l'IR, la déductibilité de chaque frais dans les revenus fonciers dépend de sa nature, selon les règles présentées au chapitre 59. Ne raisonnez donc pas sur un coût net d'impôt sans avoir vérifié ce point.

Trois exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses simplifiées et ne valent pas calcul pour votre situation.

Une petite SCI familiale à l'IR

Deux parents créent une SCI pour acheter un appartement loué 700 € par mois, soit 8 400 € par an. Ils rédigent les statuts avec un avocat pour 1 200 €. Les formalités coûtent 79,71 € et l'annonce légale, prise pour 230 € dans l'exemple. Le coût de création atteint ainsi environ 1 510 €. Le coût annuel retenu est celui de la configuration A, soit 750 €.

Le coût rapporté aux loyers dépasse 10 % sur la période. Il ne tient pas compte des coûts de sortie, ni de la perte éventuelle du micro-foncier si les parents ne détiennent aucun autre bien loué nu en direct. Il peut se justifier si la SCI sert à transmettre progressivement les parts aux enfants. Il se justifie mal pour une simple détention à deux, que l'indivision organisée par une convention aurait permise à moindre coût (chapitre 8).

Une SCI à l'IS de cinq logements

Une SCI à l'IS détient cinq logements nus loués 42 000 € par an. Son coût annuel, configuration C, est de 3 000 €, déductible de son résultat. Sur vingt ans, elle dépense 60 000 € de frais de structure, soit 51 000 € après l'économie d'IS au taux de 15 %. Ce montant doit être comparé à l'économie d'impôt que procure l'amortissement pendant la détention, puis à l'impôt dû à la revente sur la valeur nette comptable et à la distribution des sommes aux associés. Le chapitre 83 fait cette comparaison complète sur vingt ans.

La sortie d'une SCI à l'IR

Deux frères détiennent à parts égales une SCI à l'IR propriétaire d'un immeuble de 300 000 € sans dette. Ils décident de la dissoudre et de se partager l'immeuble en deux lots d'égale valeur. Le droit de partage atteint 7 500 €. S'y ajoutent les émoluments du notaire, les taxes de publicité foncière, deux annonces légales, les formalités de dissolution et de radiation, ainsi que les honoraires de l'expert-comptable pour les comptes de liquidation. La sortie par cession des parts à un tiers aurait coûté, à l'acquéreur, 5 % de droits sur le prix des parts. Le chapitre 125 compare ces voies.

Les situations particulières

Le couple marié. Les frais sont supportés par la société, quelle que soit la provenance des fonds des époux. Les apports de biens communs et la qualité d'associé du conjoint ne changent pas le coût de fonctionnement, mais peuvent rendre nécessaire l'intervention d'un notaire lors de la création (chapitre 18).

Les partenaires de PACS et les concubins. La société n'augmente pas leurs coûts courants. Elle peut en revanche modifier le coût d'une transmission entre eux, car les concubins restent taxés à 60 % entre eux au décès, que le bien soit détenu en direct ou par des parts (chapitre 19).

Les enfants mineurs associés. Certains actes nécessitent l'autorisation du juge des tutelles, ce qui allonge les délais et peut entraîner des frais d'avocat ou de notaire supplémentaires (chapitre 20).

Le démembrement des parts. Une donation de la nue-propriété des parts est un acte coûteux une fois, avec des émoluments et des droits de donation. Elle complique ensuite la comptabilité, car les résultats et les votes se répartissent entre usufruitier et nu-propriétaire (chapitre 89).

Les associés non-résidents. Leur situation demande l'examen de la convention fiscale applicable, ce qui augmente le coût de conseil (chapitre 65).

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS. Le passage, voulu ou subi, fait changer la société de famille de coûts. Elle passe d'un suivi de recettes et de dépenses à une comptabilité commerciale complète, avec les honoraires correspondants (chapitres 68 et 71).

Plusieurs sociétés. Chaque société ajoute un jeu complet de frais fixes. Avant d'en créer une nouvelle, demandez-vous si une société existante, dont l'objet le permet, peut porter l'acquisition sans risque fiscal ni de responsabilité (chapitre 94).

Réduire les coûts sans prendre de risque

Certains leviers abaissent les coûts sans fragiliser la société. Ils tiennent surtout à l'organisation.

1. Ouvrez un compte bancaire réservé à la société et n'y faites passer aucune dépense personnelle. Le travail de l'expert-comptable diminue d'autant.
2. Classez les pièces au fil de l'eau, par immeuble et par mois, puis transmettez-les sous forme numérique.
3. Tenez un état des comptes courants de chaque associé, approuvé en assemblée chaque année.
4. Préparez vous-même l'assemblée annuelle à partir d'un modèle validé une fois par un professionnel.
5. Comparez les lettres de mission sur des prestations identiques, en demandant le prix des prestations exceptionnelles.
6. Regroupez les événements juridiques dans une même décision lorsque c'est possible, pour limiter les annonces et les formalités.

À l'inverse, économiser sur les statuts, sur la comptabilité d'une société à l'IS ou sur la vérification de la taxe de 3 % expose à des coûts bien supérieurs aux honoraires évités.

Les erreurs fréquentes

• Comparer les seuls frais de création. Une SCI à 80 € de formalités peut coûter plus de 12 000 € sur quinze ans, comme le montre le premier exemple.
• Oublier les coûts indirects. Loger la résidence principale dans une SCI peut coûter 3 900 € d'IFI par an dans l'exemple présenté plus haut et 20 000 € de droits supplémentaires au décès.
• Laisser le capital d'une société à l'IS non libéré. Le taux de 25 % remplace celui de 15 %, soit 3 000 € de plus par an pour un bénéfice de 30 000 €.
• Ignorer la taxe de 3 %. Une société non dispensée qui omet le formulaire n° 2746 s'expose à une taxe égale à 3 % de la valeur vénale de ses immeubles, soit 15 000 € pour un immeuble de 500 000 €.
• Ne pas dissoudre une société sans activité. Les frais de tenue de compte, de déclaration et d'assurance continuent de courir chaque année, sans aucune recette.
• Rémunérer un gérant sans justification. Une rémunération excessive au regard du travail effectif n'est pas déductible à l'IS et entraîne des cotisations sociales pour un gain faible (chapitre 72).
• Multiplier les sociétés sans raison. Trois sociétés de la configuration C coûtent 9 000 € par an, contre 3 000 € pour une seule société qui détiendrait les mêmes biens.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie que les frais déduits par la société sont réels, engagés dans son intérêt et justifiés. Les dépenses personnelles d'un associé payées par la société, un loyer non perçu sur un logement occupé par un associé ou une rémunération de gérance sans contrepartie sont des points classiques de redressement à l'IS, au titre de l'acte anormal de gestion. À l'IR, les charges afférentes à un logement occupé gratuitement par un associé ne sont pas déductibles des revenus fonciers (chapitre 41).

Une société créée dans un but exclusivement ou principalement fiscal peut être écartée sur le fondement des articles L64 ou L64 A du livre des procédures fiscales (LPF). L'abus de droit de l'article L64 est sanctionné par une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire, comme le rappelle le Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière. Le coût d'une société ne se limite donc pas à ses frais. Il comprend le risque qu'elle soit contestée si elle n'a pas de raison d'être autre que fiscale (chapitre 132).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit notamment de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels. Les analyses disponibles décrivent la mesure pour des personnes physiques. Son application à une société soumise à l'IR qui loue en meublé, comme une SARL de famille, n'y est pas détaillée et devra être lue dans le texte définitif. Une société à l'IS relève de règles d'amortissement distinctes. Au 25 octobre 2026, rien n'est adopté.

Les tarifs réglementés des formalités sont ceux de l'arrêté du 25 février 2026 et le forfait des annonces légales est révisé chaque 1er janvier. Le montant de la CFE dépend des délibérations des communes. Vérifiez ces trois postes chaque année avant d'établir votre budget.

Liste de contrôle

1. Le coût total est estimé sur toute la durée de détention prévue, création, fonctionnement, événements et sortie compris.
2. Les montants réglementés, formalités, bénéficiaires effectifs et annonce légale, sont vérifiés à la date de la création.
3. Les honoraires de rédaction et de comptabilité font l'objet de devis comparés et d'une lettre de mission.
4. Le capital d'une société à l'IS est entièrement libéré pour conserver le taux réduit.
5. Le coût d'un éventuel apport d'immeuble, droits, émoluments et plus-value de l'apporteur, est chiffré par le notaire.
6. La situation de la société au regard de la CFE est vérifiée selon son activité et ses recettes.
7. L'exonération ou la déclaration au titre de la taxe de 3 % est vérifiée chaque année avant le 15 mai.
8. Les coûts fiscaux indirects, micro-foncier, IFI, abattement au décès, plus-value, sont mis en regard des avantages attendus.
9. Le coût de sortie, droit de partage ou impôt sur la plus-value et le boni, est estimé dès la création.
10. Le budget de structure est revu chaque année et une société sans activité est dissoute.