Choisir et travailler avec l'expert-comptable

Le loueur en meublé professionnel (LMP) au régime réel doit produire chaque année une comptabilité, un bilan et une liasse fiscale télétransmise. Rien ne l'oblige à confier ce travail à un expert-comptable, mais la plupart des loueurs le font dès que le parc dépasse quelques logements. La qualité de cette relation pèse directement sur le résultat imposable, sur les cotisations sociales et sur la sécurité du dossier en cas de contrôle.

Ce chapitre présente ce que la loi réserve à l'expert-comptable, les missions qu'il peut exercer, la lettre de mission, les honoraires et la répartition des tâches entre le loueur et le cabinet. Il traite aussi du changement de cabinet et des erreurs les plus fréquentes, avec un exemple chiffré de comparaison de deux propositions. Les obligations comptables elles-mêmes sont présentées aux chapitres 99 et 100. Les bases utiles au bailleur particulier figurent dans le Guide du bailleur privé, Tenir ses comptes et piloter son patrimoine.

Ce que la loi réserve à l'expert-comptable

Le principe de la mission réservée

La profession d'expert-comptable est organisée par l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, qui place l'ordre des experts-comptables sous la tutelle du ministre chargé de l'économie (BOI-DJC-EXPC-20, § 40). Selon Bpifrance Création, seul un membre inscrit à l'ordre peut effectuer pour le compte d'autrui les travaux de tenue, de vérification, d'appréciation, de surveillance et de redressement des comptes. Ce monopole couvre notamment les entreprises individuelles relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La doctrine fiscale emploie l'expression de professionnels de l'expertise comptable. Elle désigne les experts-comptables, les sociétés d'expertise comptable, leurs succursales et les associations de gestion et de comptabilité (AGC) (BOI-DJC-EXPC-20, § 10). Ces quatre formes peuvent tenir la comptabilité d'un loueur.

Ce que vous pouvez faire vous-même

Le monopole porte sur la tenue des comptes d'autrui. L'entreprise peut naturellement tenir elle-même sa comptabilité, à condition de respecter ses obligations et de présenter des comptes conformes aux normes, selon la même source. Un loueur peut donc saisir ses opérations, établir ses comptes annuels et transmettre lui-même sa liasse.

En pratique, cette autonomie a deux limites. La télétransmission de la liasse suppose soit un logiciel relié à un partenaire de transmission, soit la saisie des formulaires dans l'espace professionnel (chapitre 100). Surtout, les questions de qualification, comme la distinction entre charge et immobilisation, l'application de l'article 39 C du Code général des impôts (CGI) ou le calcul d'une plus-value professionnelle, demandent une compétence que peu de loueurs ont le temps d'acquérir.

Ce qu'un prestataire non inscrit ne peut pas faire

Un éditeur de logiciel, une plateforme en ligne ou un gestionnaire peut vous fournir un outil, une méthode ou une assistance technique. Il ne peut pas tenir votre comptabilité à votre place s'il n'est pas inscrit à l'ordre. Lorsqu'une offre en ligne promet une liasse « clé en main », vérifiez qui tient réellement les comptes et qui signe les travaux. Une offre qui fait intervenir un expert-comptable inscrit l'indique en principe clairement, avec le nom du cabinet.

Les missions possibles

La tenue et la présentation des comptes

La mission la plus courante associe la tenue de la comptabilité, l'établissement des comptes annuels et la préparation de la liasse fiscale. Le cabinet enregistre les opérations à partir des relevés bancaires et des pièces que vous lui transmettez, passe les écritures de clôture, établit le bilan et le compte de résultat puis télétransmet la liasse.

Une variante répandue confie la saisie au loueur, le cabinet assurant la révision, la clôture et la liasse. Elle convient au loueur qui utilise déjà un logiciel de gestion et qui classe ses pièces au fil de l'eau. Elle réduit les honoraires, mais déplace une partie du travail et du risque d'erreur vers le loueur.

Les missions complémentaires

Au-delà des comptes annuels, l'expert-comptable peut intervenir sur de nombreux sujets. Selon Bpifrance Création, ses missions couvrent notamment l'accompagnement à la création, au développement, à la transmission et à la cessation de l'entreprise, l'analyse économique et financière, l'établissement des bulletins de paie et des déclarations sociales, ainsi que l'aide à la facturation électronique. Pour un loueur professionnel, les missions complémentaires les plus utiles sont les suivantes.

• Le choix du régime fiscal et social à l'entrée dans l'activité (chapitres 3, 7 et 92).
• L'établissement du bilan d'entrée lors du passage du micro-BIC au réel ou du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de LMP (chapitre 6).
• La décomposition des biens par composants et le plan d'amortissement (chapitre 76).
• Les simulations avant une acquisition, une cession ou une opération de travaux importante.
• La taxe sur la valeur ajoutée (TVA), lorsqu'une partie du parc y est soumise (chapitre 80).
• La paie d'un salarié, comme un employé d'immeuble ou un assistant (chapitre 12).
• La préparation d'un apport en société, d'une cession de l'activité ou d'une transmission (chapitres 122, 124 et 125).
• L'assistance en cas de contrôle fiscal ou de contrôle de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf).

Les travaux du professionnel autorisé et conventionné

Le CGI organise un régime d'autorisation et de conventionnement des professionnels de l'expertise comptable par l'administration fiscale, prévu aux articles 1649 quater L et 1649 quater M (BOI-DJC-EXPC-20, § 1). Le professionnel conventionné s'engage à réaliser pour ses clients au régime réel des travaux définis par la doctrine (BOI-DJC-EXPC-20-40-10).

Lorsque le professionnel relève de ce régime, demandez-lui ces documents. Le dossier de gestion et le dossier de prévention sont des outils de pilotage utiles, souvent sous-exploités par les loueurs. Les organismes de gestion agréés et l'examen de conformité fiscale sont présentés au chapitre 86.

Choisir son expert-comptable

Les critères de choix

La comptabilité d'un parc meublé a ses particularités. L'amortissement par composants, la limite de l'article 39 C, les déficits imputables sur le revenu global, les plus-values professionnelles et leurs exonérations, l'appréciation annuelle du statut de LMP et les cotisations sociales forment un ensemble que tous les cabinets ne pratiquent pas au quotidien. Le tableau suivant présente les critères à examiner.

Les questions à poser lors du premier rendez-vous

Un entretien préalable permet de mesurer la familiarité du cabinet avec votre activité. Les questions suivantes sont simples et révélatrices.

• Combien de dossiers de LMP le cabinet suit-il et qui les traite ?
• Comment le cabinet suit-il les amortissements différés par l'article 39 C d'une année sur l'autre ?
• Le cabinet vérifie-t-il chaque année les conditions du statut de LMP, en lien avec les autres revenus du foyer ?
• Comment sont traités les dépôts de garantie, les impayés et les régularisations de charges ?
• Le cabinet calcule-t-il et contrôle-t-il les cotisations sociales ?
• Quels documents le cabinet attend-il de vous, sous quelle forme et à quelle date ?
• Que comprend exactement le forfait et comment sont facturées les prestations exceptionnelles ?

Les réponses précises et chiffrées sont un meilleur indice de compétence que les promesses d'économie d'impôt. Un cabinet qui avance un gain fiscal avant d'avoir vu votre dossier ne répond pas à la question qui compte, celle de la conformité de vos comptes.

Comparer les formes d'accompagnement

Plusieurs organisations permettent de produire les comptes d'un loueur professionnel. Elles ne se distinguent pas par la qualité intrinsèque de l'une ou de l'autre, mais par la répartition du travail et des responsabilités.

Le passage d'une forme à une autre reste possible à chaque exercice. Il est plus simple à la clôture qu'en cours d'année, pour les raisons exposées plus loin à propos du changement de cabinet.

La sélection pas à pas

1. Décrire votre dossier. Nombre de lots et d'immeubles, comptes bancaires, régime d'imposition, part éventuelle soumise à la TVA, salariés, opérations prévues dans l'année.
2. Fixer la répartition des tâches souhaitée, tenue complète ou saisie par vos soins, avant de demander des propositions.
3. Consulter au moins deux cabinets sur la base de la même description, afin de comparer des offres portant sur le même périmètre.
4. Vérifier l'inscription de chaque cabinet dans l'annuaire de l'ordre et le nom de l'expert-comptable qui signera les travaux.
5. Poser les questions du premier rendez-vous et noter les réponses, en particulier sur l'article 39 C et le statut de LMP.
6. Comparer les propositions à périmètre identique, en hors taxes et en toutes taxes comprises, avec le coût des prestations exceptionnelles prévisibles.
7. Négocier la lettre de mission et ses annexes avant de la signer, puis fixer la date de transmission des premières pièces.

La lettre de mission

Son rôle

L'article 151 du décret n° 2012-432 du 30 mars 2012 prévoit un contrat écrit entre le professionnel de l'expertise comptable et son client, la lettre de mission. Celle-ci définit la mission, précise les droits et obligations de chacune des parties et indique les conditions financières (BOI-DJC-EXPC-20-30, § 1 et 10).

La lettre de mission est le document de référence en cas de désaccord. Elle fixe ce que le cabinet doit faire, mais aussi ce qu'il ne fait pas. Lisez-la avant de la signer, car un litige sur un oubli ou sur une facturation se tranche d'abord à sa lecture.

Son contenu

Une lettre de mission adaptée à un loueur professionnel devrait au minimum préciser les points suivants.

• L'identité des parties et la structure concernée, en nom propre ou en société.
• La nature de la mission, tenue complète, révision ou présentation des comptes, ainsi que les exercices couverts.
• La liste des déclarations établies par le cabinet, liasse, déclaration de revenus professionnels, déclarations de TVA, déclaration de cotisation foncière des entreprises (CFE) ou autres.
• Ce qui reste à la charge du loueur, avec la nature des documents à fournir et leurs dates de remise.
• Les missions exclues, comme le conseil patrimonial, la gestion locative ou la défense en cas de contrôle.
• Les honoraires, leur mode de calcul, l'échéancier de facturation et les conditions de révision.
• La durée, les modalités de renouvellement et les conditions de résiliation, avec le préavis.
• Le sort des documents et des fichiers à la fin de la mission.

Les annexes à demander

La lettre de mission s'accompagne souvent de conditions générales. Demandez aussi un tableau de répartition des tâches, présenté plus loin, ainsi qu'un calendrier de l'exercice. Ces deux annexes évitent la plupart des malentendus, en particulier sur la date de transmission des pièces.

Les honoraires

Les modes de calcul

Selon Bpifrance Création, l'expert-comptable est rémunéré au taux horaire ou au forfait. Le tarif varie selon l'étendue des missions, la forme juridique et le secteur d'activité. Un forfait annuel a l'avantage de la prévisibilité. Pour un parc locatif, le temps de travail du cabinet dépend surtout du nombre de pièces à traiter, du nombre de comptes bancaires, de la qualité du classement et des événements de l'année.

Les événements exceptionnels sont en général facturés en plus du forfait. Il s'agit notamment d'une acquisition ou d'une cession, d'un changement de statut, d'un bilan d'entrée, d'une simulation ou d'un contrôle fiscal. Demandez que le mode de calcul de ces prestations figure dans la lettre de mission.

Les leviers qui réduisent les honoraires

Le temps passé par le cabinet dépend largement de la qualité de ce que vous lui remettez. Les leviers suivants agissent directement sur le forfait.

• Un compte bancaire réservé à l'activité, sans dépense personnelle (chapitre 18).
• Des pièces numérisées, nommées et classées par logement et par mois.
• Un état mensuel des loyers appelés et encaissés, tenu par vous ou par votre logiciel.
• Un registre des immobilisations à jour, avec les factures correspondantes.
• Des réponses rapides et groupées aux questions du cabinet.

Le traitement fiscal des honoraires

Les honoraires de comptabilité sont des charges de l'activité, déductibles du résultat de l'exercice auquel ils se rapportent. Un loueur dont l'activité est exonérée de TVA ne récupère pas la TVA facturée par le cabinet. La charge déductible est alors le montant toutes taxes comprises (TTC). Lorsque l'activité est en partie soumise à la TVA, la taxe sur les honoraires se récupère selon les règles présentées au chapitre 80.

Répartir les tâches entre le loueur et le cabinet

Le tableau de répartition

La répartition des tâches est le point qui conditionne le plus la qualité des comptes. Le tableau suivant présente une répartition courante pour une mission de tenue avec saisie par le cabinet. Il s'adapte selon la mission retenue.

Les informations que seul le loueur détient

Certaines informations n'apparaissent dans aucun relevé bancaire. Le cabinet ne peut pas les deviner et un oubli de votre part se traduit directement par une erreur dans les comptes. Transmettez-les sans attendre qu'on vous les demande.

• La date de mise en location de chaque nouveau logement et la nature des travaux réalisés avant.
• La vente, la mise au rebut ou le vol d'un bien.
• Un litige avec un locataire, un artisan ou un assureur, avec son état d'avancement.
• Les revenus d'activité de votre foyer, utiles pour apprécier le statut de LMP (chapitre 2).
• Un changement de situation familiale, de résidence fiscale ou d'activité professionnelle.
• L'affectation d'un bien à un usage privé, même temporaire.

Le calendrier annuel

Pour un exercice clos au 31 décembre, la date limite de dépôt de la liasse se situe au mois de mai de l'année suivante (chapitre 100). Un calendrier type de la relation avec le cabinet s'organise comme suit.

Le rendez-vous d'automne est le plus utile. C'est le seul moment où une décision peut encore modifier le résultat de l'année, par exemple sur la date d'une acquisition ou d'une mise en location. Après le 31 décembre, le cabinet ne peut plus que constater.

La responsabilité de chacun

La responsabilité du loueur

La déclaration de résultats est signée par l'exploitant (chapitre 100). Le recours à un expert-comptable ne transfère pas au cabinet la responsabilité fiscale du contribuable. En cas de redressement, l'impôt, les intérêts de retard et les éventuelles majorations sont dus par le loueur, qui peut ensuite rechercher la responsabilité du cabinet s'il estime qu'une faute a été commise dans l'exécution de la mission.

La qualité des pièces engage aussi le loueur. Un cabinet qui reçoit des informations incomplètes ou inexactes ne peut pas produire des comptes exacts. La lettre de mission rappelle en général que le client s'engage à fournir des éléments sincères et complets.

La responsabilité du cabinet

Le cabinet répond de l'exécution de la mission décrite dans la lettre de mission. D'où l'importance d'y faire figurer les tâches attendues. Avant de signer, demandez au cabinet son attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle.

Comme d'autres professions, l'expert-comptable est soumis aux obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux. Il vous demandera des justificatifs d'identité et d'activité à l'entrée en relation, puis des informations sur l'origine des fonds lors d'opérations importantes. Ces demandes résultent de ses obligations légales et ne traduisent aucune suspicion. Le dispositif est présenté au chapitre 112.

Un exemple de comparaison de deux propositions

La situation

L'exemple suivant est illustratif et les montants sont fictifs. Ils ne reflètent aucun tarif de marché. Un LMP détient 25 logements meublés exonérés de TVA. Il reçoit deux propositions pour la même année.

Le calcul

Le loueur n'étant pas redevable de la TVA, il supporte la taxe au taux normal de 20 %. La proposition A lui coûte 4 800 € plus 960 € de TVA, soit 5 760 € TTC. La proposition B lui coûte 2 400 € plus 480 € de TVA, soit 2 880 € TTC. L'écart est de 2 400 € hors taxes, ou 2 880 € TTC.

Le loueur estime à 40 heures par an le temps nécessaire à la saisie et aux rapprochements. L'écart hors taxes rapporté à ce temps représente 2 400 € divisés par 40 heures, soit 60 € par heure de travail du loueur. La question à se poser est donc simple. Ces 40 heures valent-elles plus ou moins de 60 € de l'heure, compte tenu du risque d'erreur et du temps disponible pour les autres fonctions de l'activité (chapitre 11) ?

Les éléments non chiffrés

Le calcul ne dit pas tout. La proposition B suppose un logiciel adapté, une discipline mensuelle et une compétence suffisante pour saisir correctement les opérations. La proposition A laisse au loueur le contrôle des états de loyers et de dépôts, mais lui donne moins de visibilité en cours d'année. Dans les deux cas, la qualité de la révision et du suivi pluriannuel compte davantage que l'écart de forfait.

Un second exemple, le coût d'un suivi pluriannuel perdu

L'exemple suivant est illustratif. Un LMP change de cabinet après six années pendant lesquelles la limite de l'article 39 C a conduit à reporter 18 000 € d'amortissements. Le tableau de report n'est pas transmis au nouveau cabinet, qui reprend le bilan sans connaître ce montant. Les années suivantes, la marge disponible permettrait d'imputer ce report, mais personne ne le sait.

Si ces 18 000 € ne sont jamais déduits, le résultat fiscal cumulé est surévalué d'autant. Pour un foyer dont le taux marginal d'imposition est de 30 %, la perte atteint 5 400 € d'impôt sur le revenu, à quoi s'ajoutent les cotisations sociales calculées sur le même résultat (chapitre 91). Le même défaut de transmission fausserait aussi le calcul de la plus-value d'un bien vendu ultérieurement (chapitre 78).

Ce risque se prévient à peu de frais. Demandez chaque année au cabinet une copie des tableaux de suivi pluriannuel, amortissements différés, déficits reportables et valeurs nettes comptables par bien. Conservez-la vous-même. Le jour d'un changement de cabinet, vous détenez ainsi les données sans dépendre de l'ancien prestataire.

Les situations particulières

Le foyer qui loue aussi des biens nus

Les biens loués nus relèvent des revenus fonciers et de la déclaration n° 2044, qui ne fait pas partie de la liasse BIC. Si vous souhaitez que le cabinet la prépare, faites-le préciser dans la lettre de mission, avec la répartition des charges communes lorsqu'un même immeuble comprend des lots nus et des lots meublés. À défaut, le cabinet ne traite que l'activité meublée et la déclaration foncière reste à votre charge.

Le couple et l'indivision

Lorsque les deux membres d'un couple exploitent chacun une activité de location meublée, ou lorsqu'un immeuble est détenu en indivision, le cabinet doit savoir combien de comptabilités il tient et pour quels biens. Une lettre de mission par exploitant, ou une lettre unique qui énumère clairement les dossiers couverts, évite qu'un dossier reste sans liasse. Les règles propres au couple sont présentées au chapitre 131.

Le passage du statut de LMNP à celui de LMP

L'acquisition ou la perte du statut de LMP se constate chaque année (chapitre 2). Elle ne change pas la tenue des comptes, mais elle change la rubrique de la déclaration de revenus, le traitement des déficits et les cotisations sociales. Si la vérification annuelle du statut figure dans la lettre de mission, demandez qu'elle soit faite avant la validation de la liasse, à partir des revenus du foyer que vous communiquez.

Le loueur qui détient aussi des sociétés

Une société qui détient une partie du parc est un client distinct, avec sa propre lettre de mission, ses propres honoraires et ses propres obligations. Ne laissez pas un cabinet traiter une société comme une annexe de votre dossier personnel. Les apports et la cohabitation entre parc en nom propre et parc en société sont présentés au chapitre 124.

Ce que vérifie l'administration

L'administration ne contrôle pas le cabinet, elle contrôle le loueur. Plusieurs points de la relation avec l'expert-comptable ont pourtant une incidence directe en cas de contrôle.

• La signature de la liasse par l'exploitant, qui atteste qu'il en assume le contenu.
• La concordance entre la liasse et le fichier des écritures comptables, que le cabinet doit pouvoir produire.
• La continuité des données pluriannuelles d'un cabinet à l'autre, en particulier les amortissements différés et les déficits.
• La justification des choix de qualification, charges ou immobilisations, durées d'amortissement, provisions, qui doit figurer dans le dossier de révision.

Demandez au cabinet de conserver les justifications de ses choix dans un dossier que vous pouvez consulter. Lors d'un contrôle, ce dossier est la première pièce que l'expert-comptable et le loueur présentent au vérificateur (chapitre 89).

Changer d'expert-comptable

Les raisons fréquentes

Un changement de cabinet se justifie lorsque les délais ne sont pas tenus, lorsque le cabinet ne maîtrise pas les particularités du LMP ou lorsque la croissance du parc demande un autre niveau de service. Il se prépare, car la continuité du dossier est essentielle. Les amortissements différés, les déficits reportables, les valeurs nettes comptables et les plans d'amortissement sont des données pluriannuelles qu'un nouveau cabinet ne peut pas reconstituer seul.

La procédure pas à pas

1. Relire la lettre de mission en cours. Repérez la durée, le préavis et les modalités de résiliation.
2. Choisir le nouveau cabinet avant de résilier. Un exercice sans cabinet expose à un dépôt tardif de la liasse.
3. Résilier par écrit dans les formes et délais prévus, de préférence après le dépôt de la liasse de l'exercice précédent.
4. Demander les éléments du dossier. Il s'agit du grand livre, de la balance, des comptes annuels, des liasses déposées, du fichier des écritures comptables, du registre des immobilisations, du tableau des amortissements différés et de celui des déficits reportables.
5. Transmettre ces éléments au nouveau cabinet, qui vérifie la reprise des soldes d'ouverture et prend en général contact avec le cabinet précédent.
6. Régler les honoraires dus selon la lettre de mission, pour éviter tout blocage.
7. Mettre à jour les accès à l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, au logiciel et aux comptes bancaires consultés par le cabinet.

Les alternatives au cabinet traditionnel

Plusieurs formes coexistent pour un loueur. L'AGC, dont la doctrine range les membres parmi les professionnels de l'expertise comptable, fonctionne comme un cabinet sous forme associative. Les offres en ligne associent un logiciel et l'intervention d'un expert-comptable à distance. Enfin, le loueur peut tenir lui-même sa comptabilité et ne recourir à un cabinet que pour la révision et la liasse, ou pour une consultation ponctuelle. Le choix dépend de la taille du parc, de votre temps disponible et de votre compétence comptable, non d'un modèle idéal.

Les erreurs fréquentes

1. Choisir sur le seul prix du forfait, sans vérifier l'expérience du cabinet en location meublée professionnelle.
2. Signer une lettre de mission sans la lire, puis découvrir que la déclaration de revenus ou le calcul des cotisations n'y figurent pas.
3. Confier la tenue des comptes à un prestataire non inscrit à l'ordre, sans les garanties de la profession.
4. Transmettre toutes les pièces en avril, ce qui reporte la révision au dernier moment et multiplie les erreurs.
5. Omettre les informations que seul le loueur détient, comme la date de mise en location, une vente ou un litige.
6. Signer la liasse sans la relire, alors que la signature engage le loueur.
7. Ne jamais rencontrer le cabinet avant la clôture et perdre la possibilité de décisions de fin d'année.
8. Changer de cabinet sans récupérer les tableaux pluriannuels, en particulier les amortissements différés et les déficits.
9. Attendre du cabinet un conseil patrimonial qui ne figure pas dans sa mission.
10. Laisser la liasse partir en retard faute de pièces, ce qui expose à une majoration de 10 % des droits dus lorsque le résultat est bénéficiaire (chapitre 100).
11. Oublier les biens loués nus ou les sociétés dans le périmètre de la mission, si bien qu'une déclaration n'est préparée par personne.

Liste de contrôle

• L'inscription du cabinet au tableau de l'ordre est vérifiée.
• Le cabinet suit d'autres dossiers de LMP au régime réel.
• Le nom de l'interlocuteur et de son remplaçant est connu.
• La lettre de mission est signée et précise la mission, les déclarations établies et les missions exclues.
• Le tableau de répartition des tâches et le calendrier annuel sont annexés à la lettre de mission.
• Le mode de calcul des prestations exceptionnelles est écrit.
• L'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle du cabinet est obtenue.
• Le compte bancaire de l'activité est réservé aux opérations professionnelles.
• Les pièces sont transmises au rythme convenu, classées par logement et par mois.
• Les informations hors relevés, comme les mises en location, ventes et litiges, sont transmises spontanément.
• Un rendez-vous d'automne est fixé pour les décisions de fin d'année.
• Le projet de liasse est relu avant signature.
• Le dossier de gestion remis après le dépôt est examiné.
• Les tableaux pluriannuels, amortissements différés, déficits et valeurs nettes comptables sont conservés en double par le loueur.
• La lettre de mission précise si la déclaration n° 2044 des biens loués nus est préparée par le cabinet.
• Chaque société et chaque exploitant du foyer dispose d'une lettre de mission ou est expressément cité dans une lettre commune.
• Le dossier de justification des choix de qualification est accessible au loueur.