Céder l'ensemble de l'activité

Céder toute son activité de location meublée est l'opération la plus lourde de la vie d'un loueur professionnel. Elle met fin à l'entreprise, fait naître en une seule année l'imposition de toutes les plus-values latentes du parc et clôt les relations avec l'administration fiscale, l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) et les locataires. Bien préparée, elle peut bénéficier d'exonérations importantes. Mal calendée, elle peut coûter une part significative du prix.

Ce chapitre traite de la vente de l'ensemble du parc par un loueur en meublé professionnel (LMP) ou par le détenteur d'un grand parc meublé. Il présente les formes de la cession, la valeur du parc, le régime fiscal de la cessation d'entreprise, les exonérations ouvertes et fermées, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les droits des locataires, les conséquences sociales et le calendrier. Il s'appuie sur le chapitre 121, consacré à la cession partielle. Il renvoie aux chapitres 78 et 79 pour le détail des plus-values professionnelles. Les bases sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel.

Les formes de la cession de l'ensemble

Vendre tous les biens

La forme la plus courante est la vente de tous les logements, avec leur mobilier, à un ou plusieurs acquéreurs. Un investisseur institutionnel, une foncière ou un autre loueur professionnel achète souvent l'ensemble en un seul acte. Plusieurs acquéreurs peuvent aussi se partager les immeubles, à des dates proches. La dernière vente met fin à l'activité et déclenche les règles propres à la cessation.

La vente progressive sur plusieurs années, présentée au chapitre 121, aboutit au même résultat final par une suite de cessions partielles. Elle permet de jouer sur les seuils d'exonération, mais elle prolonge la gestion et l'exposition au marché. Le choix entre vente en une fois et vente échelonnée est l'arbitrage central de ce chapitre.

Céder des parts plutôt que des biens

Lorsque le parc est détenu par une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu, comme une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, la cession peut porter sur les parts. Elle obéit alors à des règles propres, notamment celles de l'article 151 nonies du Code général des impôts (CGI). L'acquéreur reprend la société avec son passif et ses engagements. Une garantie d'actif et de passif est en général négociée. Le régime de ces sociétés est présenté dans le Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés.

Les autres voies de sortie

La vente n'est qu'une des sorties possibles. L'apport du parc à une société relève du chapitre 124, la transmission de son vivant du chapitre 125 et la succession du chapitre 126. Le viager et la vente de la nue-propriété sont traités au chapitre 129, la sortie du statut sans vendre au chapitre 130.

La valeur du parc

Les méthodes d'évaluation

Trois méthodes se croisent pour estimer la valeur d'un parc locatif. La méthode par comparaison retient les prix de logements semblables vendus récemment, lot par lot. La méthode par le rendement divise le revenu net annuel du parc par le taux de rendement que vise un acquéreur investisseur. La méthode par actualisation des flux projette les loyers, les charges et les travaux sur une période, puis ramène ces flux et la valeur de revente à une valeur actuelle.

Le chapitre 108 détaille ces méthodes. Pour une cession de l'ensemble, la méthode par le rendement est souvent décisive, parce que l'acquéreur d'un bloc raisonne en rendement. La valeur par comparaison lot par lot donne en revanche un plafond, que seule une découpe permettrait d'approcher.

Ce qui fait varier la valeur d'un bloc

La qualité des baux, le taux d'occupation, l'historique des impayés et la qualité des états des lieux comptent autant que les murs. Un parc dont les logements sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) subit une décote liée au calendrier d'interdiction de location, que l'acquéreur chiffre en travaux (chapitre 66). L'état de la copropriété, les travaux votés et le plan pluriannuel de travaux pèsent aussi.

Le mobilier, l'organisation de la gestion et les contrats de services ont une valeur pour un acquéreur qui veut poursuivre l'exploitation sans interruption. Un dossier complet, avec baux, quittances, états des lieux, diagnostics, contrats et comptes par immeuble, réduit le risque perçu et donc la décote. Préparez une salle de données sur le modèle décrit au chapitre 27, du point de vue de l'acheteur.

La ventilation du prix

Le prix global doit être ventilé dans l'acte entre les immeubles, puis pour chaque immeuble entre le bâti et le mobilier. Cette ventilation commande le calcul des plus-values du vendeur bien par bien ainsi que l'amortissement de l'acquéreur. Le prix du mobilier, appuyé sur un inventaire et une valeur réelle, n'entre pas dans l'assiette des droits de mutation immobiliers (chapitre 35).

Les intérêts du vendeur et de l'acquéreur divergent. L'acquéreur préfère un mobilier valorisé haut, qu'il amortit vite et qui allège ses droits. Le vendeur constate une plus-value à court terme sur un mobilier très amorti. Une ventilation fidèle à l'état réel des biens protège les deux parties en cas de contrôle.

La cessation d'entreprise et ses obligations fiscales

Le principe de l'imposition immédiate

L'article 201 du CGI prévoit l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés en cas de cession ou de cessation d'une entreprise (BOI-BIC-CESS). Sont imposés les bénéfices d'exploitation réalisés depuis la dernière clôture, les plus-values sur les éléments de l'actif immobilisé et les sommes dont l'imposition était différée. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) définit la cession totale comme toute transmission de l'ensemble de l'exploitation, quelle que soit la qualification de l'acte (BOI-BIC-CESS-10-10, § 10).

Pour un loueur qui vend tous ses logements meublés et ne poursuit aucune location meublée, l'opération emporte donc cessation. Le résultat de l'exercice de cessation comprend les loyers jusqu'à la date de cession, les charges, les amortissements de la période et l'ensemble des plus-values de cession.

Les délais déclaratifs

Le contribuable informe l'administration de la cession ou de la cessation dans un délai de quarante-cinq jours et dépose sa déclaration de résultat dans un délai de soixante jours. Ces délais ne sont pas francs et l'administration ne peut pas les prolonger. Pour la vente d'une entreprise autre qu'un fonds de commerce, le délai court du jour où l'acquéreur a pris effectivement la direction de l'exploitation (BOI-BIC-CESS-40, § 1, 20, 30 et 100).

Au régime réel simplifié, la déclaration de résultat est la déclaration 2031 avec ses annexes 2033. La fiche officielle ajoute que l'administration accorde quinze jours calendaires supplémentaires pour la téléprocédure (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le défaut de déclaration expose à une évaluation d'office après mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, ainsi qu'aux intérêts de retard et majorations (BOI-BIC-CESS-40, § 350 à 390).

Le sort des plus-values à court terme

La plus-value nette à court terme réalisée lors de la cessation ne peut normalement pas être étalée. Elle peut en revanche être imposée comme revenu exceptionnel selon le système du quotient de l'article 163-0 A du CGI. Les fractions de plus-values à court terme d'exercices antérieurs dont l'imposition avait été étalée sont rapportées au bénéfice de l'exercice de cessation (BOI-BIC-PVMV-20-30-10, § 450 et 490).

La plus-value nette à long terme est taxée à l'impôt sur le revenu au taux de 12,8 % et supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (BOI-BIC-PVMV-20-40-10, § 80 et 90). Une moins-value nette à long terme constatée en fin d'exploitation n'est déductible du bénéfice que pour une fraction de son montant (BOI-BIC-PVMV-20-40-20, § 40 à 80).

Les déficits et les amortissements différés

Les déficits professionnels du LMP s'imputent sur le revenu global du foyer et, en cas d'insuffisance, se reportent sur les six années suivantes (service-public.gouv.fr). La cessation ne leur fait pas perdre ce caractère. Les déficits nés pendant une période de location non professionnelle restent en revanche cantonnés aux bénéfices de location meublée non professionnelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240 et 250).

Les amortissements dont la déduction a été différée en application de l'article 39 C du CGI ne se reportent que sur les bénéfices de l'activité. Faites établir leur solde avant la cession et vérifiez avec l'expert-comptable leur imputation possible sur le résultat de l'exercice de cessation, car l'activité ne produira plus de bénéfices ensuite.

Les exonérations ouvertes et fermées

L'exonération en fonction des recettes

L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value lorsque l'activité a commencé depuis au moins cinq ans et que les recettes des deux années civiles précédant la cession restent sous 90 000 € hors taxes (HT) pour la location meublée, avec une exonération partielle jusqu'à 126 000 € HT. Les seuils sont de 250 000 € et 350 000 € HT pour la para-hôtellerie (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour une cession de toute l'activité, la condition de recettes s'apprécie une seule fois et vaut pour toutes les plus-values de l'opération.

La doctrine vise toute opération qui fait sortir un élément de l'actif, y compris la cessation d'activité (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10, § 380). Elle exige que l'activité soit exercée à titre professionnel l'année de la cession et pendant les cinq années requises (même document, § 260). Les périodes professionnelles se cumulent pour le calcul des cinq ans (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410).

L'abattement pour durée de détention

L'article 151 septies B du CGI réduit de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième la plus-value à long terme de chaque immeuble affecté à l'exploitation. La part à long terme est donc exonérée après quinze années révolues (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 300). L'abattement se calcule immeuble par immeuble, selon sa propre date d'inscription à l'actif. Il peut se cumuler avec l'exonération de l'article 151 septies (même document, § 320 et 420).

Dans une cession de l'ensemble, les immeubles d'un même parc ont des anciennetés différentes. Le vieil immeuble acquis il y a vingt ans voit sa part à long terme exonérée, l'immeuble acheté il y a quatre ans n'a aucun abattement. La part à court terme, égale aux amortissements, reste imposable dans tous les cas en l'absence d'exonération de l'article 151 septies.

Les régimes qui ne s'appliquent pas aux immeubles

Deux régimes connus des chefs d'entreprise ne concernent pas, ou très peu, le loueur. L'exonération de l'article 151 septies A en cas de départ à la retraite et celle de l'article 238 quindecies en cas de transmission d'une entreprise individuelle excluent les plus-values immobilières (BOI-BIC-CHAMP-40-20, remarque qui suit le § 435). Pour un loueur, elles ne peuvent viser que des éléments non immobiliers comme le mobilier.

Les régimes de report de l'article 41 du CGI pour les transmissions à titre gratuit et de l'article 151 octies pour l'apport en société restent en revanche ouverts au LMP selon la même doctrine. Ils sont présentés aux chapitres 124 et 125.

La TVA de la cession

Un parc sans TVA

La location de logements meublés à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Un loueur qui n'a jamais été assujetti n'a pas de TVA à facturer sur la vente de ses logements anciens et aucune régularisation à opérer. L'acquéreur paie les droits de mutation sur le prix de l'immobilier (chapitre 35).

Un parc para-hôtelier

Un loueur qui fournit des services para-hôteliers et a déduit la TVA sur ses acquisitions ou ses travaux peut céder son activité dans le cadre d'une transmission d'universalité. L'article 257 bis du CGI dispense alors de taxation et de régularisation les biens transmis. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant et reste tenu des régularisations qui deviennent exigibles après la transmission, sans que la transmission fasse courir un nouveau délai (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 280 à 285).

Si l'acquéreur ne poursuit pas l'activité soumise à la TVA, la dispense ne joue pas. La cession exonérée d'un immeuble plus de cinq ans après son achèvement entraîne alors une régularisation globale de la taxe déduite pour les années restant à courir (même document, § 10 et 20). Le choix de l'acquéreur pèse donc directement sur le prix net, comme le montre le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif.

Les droits des locataires et des tiers

La continuité des baux

Les baux en cours se poursuivent avec l'acquéreur, qui restitue les dépôts de garantie au départ des locataires (Cass. civ. 3e, 8 septembre 2016, n° 15-19.169). L'acte organise le transfert des dépôts et des loyers de la période en cours. Chaque locataire reçoit une information sur le nouveau bailleur et le nouveau compte de paiement.

La vente d'un immeuble entier de plus de cinq logements

Pour chaque immeuble d'habitation ou mixte de plus de cinq logements vendu en totalité et en une seule fois, le vendeur doit, avant la vente, obtenir de l'acquéreur l'engagement de proroger les baux d'habitation en cours pendant six ans ou permettre aux locataires d'exercer un droit de préemption (article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, anil.org). Seuls les logements loués ou louables qui répondent aux critères de décence sont comptés.

Un acquéreur investisseur accepte en général l'engagement de prorogation, qui correspond à sa stratégie. Un acquéreur qui veut revendre par lots le refuse, ce qui impose au vendeur d'offrir chaque logement à son occupant. L'application de ce texte aux baux meublés n'est pas tranchée par les sources consultées (chapitre 26). Le notaire arrête la procédure pour chaque immeuble.

Les autres droits de préemption

La vente peut être soumise au droit de préemption urbain de la commune, qui impose une déclaration d'intention d'aliéner et un délai de réponse. Des immeubles en zone agricole ou des murs loués à un exploitant peuvent relever d'autres droits. Le chapitre 33 présente ces droits et leur calendrier. Dans une cession de l'ensemble, la purge doit être organisée immeuble par immeuble et le calendrier se règle sur le droit le plus long.

La copropriété et les contrats

Lorsque des lots sont en copropriété, le syndic établit l'état daté et les sommes dues sont réparties dans l'acte. Les contrats d'entretien, d'assurance, de fourniture d'énergie et de services se transfèrent, se résilient ou se poursuivent selon leurs clauses. Dressez la liste de tous les contrats attachés à l'activité, avec leur préavis de résiliation, au moins six mois avant la date prévue.

Les conséquences sociales et les autres impositions

Les cotisations sociales

La cessation se déclare sur le guichet des formalités des entreprises, avec un formulaire de cessation totale d'activité. L'Urssaf envoie ensuite une notification de radiation et un formulaire de déclaration des revenus, que l'entrepreneur doit remplir dans les quatre-vingt-dix jours pour la régularisation des cotisations définitives (entreprendre.service-public.gouv.fr). La couverture maladie est maintenue après la radiation, par la caisse primaire d'assurance maladie (CPAM) du lieu de résidence.

La plus-value à court terme non exonérée entre dans l'assiette des cotisations sociales, alors que les plus-values à long terme et les plus-values à court terme exonérées au titre de l'article 151 septies en sont exclues (chapitre 91). Une cession non exonérée d'un parc très amorti peut donc produire une base de cotisations exceptionnellement élevée l'année de la vente.

La cotisation foncière des entreprises

Lorsque l'activité est reprise par un nouvel exploitant, la fiche officielle indique que l'ancien exploitant reste redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour l'année entière, le nouvel exploitant n'étant pas imposable cette année-là (entreprendre.service-public.gouv.fr). En cas de cessation sans reprise, l'entreprise n'est pas redevable pour les mois restant à courir et peut demander le calcul au prorata avant le 31 décembre de l'année suivante, depuis son espace professionnel (F38564). Le cas d'un acquéreur qui loue en meublé les mêmes logements se rattache au premier cas, celui d'un acquéreur qui les occupe ou les loue nus au second, ce que vous ferez confirmer par votre service des impôts des entreprises (SIE).

L'impôt sur la fortune immobilière

Après la vente, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne porte plus sur les logements cédés. Le prix encaissé, placé en liquidités ou en placements financiers, sort en principe de l'assiette de cet impôt, alors qu'un réinvestissement immobilier y entre. L'année de la cession, vérifiez votre situation au 1er janvier, date d'appréciation du patrimoine (chapitre 83).

Le calendrier d'une cession de l'ensemble

Les échéances à anticiper

Une cession de l'ensemble se prépare sur plusieurs années, parce que les conditions de l'exonération portent sur les recettes des deux années civiles qui précèdent la cession et sur cinq années d'activité. La durée de détention de chaque immeuble se calcule de date à date et seules les années échues comptent.

La procédure pas à pas

1. Écrire le projet. Fixez la forme de la sortie, le prix de réserve net d'impôt et la date cible.
2. Faire établir les comptes de sortie. Demandez à l'expert-comptable la valeur nette comptable, les amortissements déduits et différés et la date d'inscription de chaque immeuble et de chaque lot de mobilier.
3. Simuler l'imposition. Calculez la plus-value par immeuble, la fraction exonérée, l'abattement, l'impôt de l'exercice de cessation et les cotisations, selon au moins deux dates.
4. Évaluer. Faites expertiser le parc et préparez la salle de données.
5. Choisir l'acquéreur. Comparez les offres sur le prix net, l'engagement de prorogation des baux, la poursuite de l'activité soumise à la TVA et les conditions suspensives.
6. Signer l'avant-contrat. Contrôlez la ventilation du prix, le sort des dépôts et des loyers, la date de l'accord sur la chose et le prix et le calendrier des purges.
7. Signer l'acte. Remettez les dossiers locatifs, les clés, les contrats transférés et l'inventaire.
8. Clore l'entreprise. Déposez l'information à quarante-cinq jours, la déclaration de résultat à soixante jours, la cessation sur le guichet unique, puis la déclaration de revenus à l'Urssaf.

Le choix de la date

Une cession signée en janvier se réfère aux recettes des deux années civiles précédentes et n'est pas affectée par celles de l'année en cours. Une cession signée en décembre se réfère aux mêmes années, mais fait supporter au vendeur presque une année de gestion supplémentaire. La date se choisit aussi au regard des anniversaires d'inscription des immeubles les plus anciens, qui peuvent franchir un palier d'abattement de 10 %.

La date de cessation commande enfin le montant de l'exercice de cessation. Un bénéfice d'exploitation important s'ajoute aux plus-values à court terme dans le revenu imposable de l'année. Faites simuler l'impôt de l'année de cession avec et sans quotient, en tenant compte des autres revenus du foyer.

Les situations particulières

Le couple

Le statut et les seuils se calculent au niveau du foyer. Lorsque les deux époux exploitent chacun des logements, la cession par l'un ne met pas fin à l'activité de l'autre, mais réduit les recettes du foyer et peut modifier son statut. La cession de biens communs requiert le consentement des deux époux selon le régime matrimonial. Le chapitre 131 traite du couple de loueurs professionnels.

L'acquéreur est votre propre société

Vendre son parc à une société que l'on contrôle est une cession à part entière. Elle déclenche les plus-values professionnelles et les droits de mutation à la charge de la société, comme toute vente. Le prix doit correspondre à la valeur vénale et le financement de la société doit être réel. L'apport, qui obéit à d'autres règles, est présenté au chapitre 124. Les montages artificiels sont examinés au chapitre 88 sous l'angle de l'abus de droit.

La vente à un membre de la famille

La vente à un enfant ou à un proche obéit aux mêmes règles fiscales que la vente à un tiers. Un prix nettement inférieur à la valeur expose à une requalification en donation indirecte, avec des droits de mutation à titre gratuit. L'article 10-1 de la loi de 1975 prévoit une exception pour les ventes entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus (chapitre 33). La donation et la donation-partage sont traitées au chapitre 125.

Le loueur qui devient non résident ou qui décède en cours d'opération

Un loueur qui transfère son domicile hors de France avant la cession voit son statut apprécié selon les règles applicables aux non-résidents depuis les revenus de 2026 (chapitre 90). Si le loueur décède avant la signature de l'acte, ses ayants droit disposent de six mois pour les déclarations et le régime de continuation par les héritiers s'applique selon le chapitre 126.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé sous le n° 3210 et en discussion au Parlement au 25 octobre 2026, comporte en son article 7 des mesures sur l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, dont la suppression du report des amortissements non déduits dans sa version initiale. Ces mesures ne sont pas adoptées. Leur incidence éventuelle sur un loueur qui redevient non professionnel avant de vendre devra être vérifiée à la publication de la loi (chapitre 87).

Trois exemples chiffrés

Ces exemples sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, les cotisations sociales et les prélèvements sociaux ne sont pas chiffrés et seul un professionnel peut établir le calcul d'une situation réelle.

Une résidence de quatorze studios exonérée

Un loueur exploite depuis 2013 une résidence de quatorze studios meublés. Ses recettes atteignent 80 000 € en 2024 et 84 000 € en 2025. En 2026, il vend l'ensemble à un investisseur pour 1 120 000 € pour l'immeuble et 30 000 € pour le mobilier, avec 25 000 € de frais de cession. Le prix de revient de l'immeuble est de 760 000 €, dont 90 000 € de terrain. Les amortissements déduits atteignent 310 000 €. La valeur nette du mobilier est de 5 000 €.

La moyenne des recettes est de 82 000 €, sous 90 000 € HT. L'activité a plus de cinq ans. Les 670 000 € de plus-value sont exonérés d'impôt sur le revenu et la part à court terme est exclue des cotisations. Si les recettes de 2025 avaient atteint 100 000 €, la moyenne aurait été de 92 000 €. La fraction exonérée serait tombée à environ 94,44 %, soit 632 778 €. Il serait resté 37 222 € imposables. Une acquisition réalisée en 2025 pour augmenter les loyers aurait donc eu un coût fiscal à la sortie.

Un grand parc sans exonération

Un loueur réalise 210 000 € de recettes en 2024 et 220 000 € en 2025, soit une moyenne de 215 000 €. Aucune exonération de l'article 151 septies n'est possible. Il cède en 2026 trois immeubles. L'immeuble A, détenu depuis dix-huit ans, porte une plus-value à long terme de 300 000 €. L'immeuble B, détenu depuis neuf ans, en porte 200 000 €. L'immeuble C, détenu depuis quatre ans, en porte 50 000 €. Les amortissements déduits sur les trois immeubles, soit la part à court terme, atteignent 520 000 €.

La part à long terme imposable de 170 000 € coûte 21 760 € d'impôt sur le revenu au taux de 12,8 %, plus les prélèvements sociaux. Les 520 000 € à court terme s'ajoutent au résultat de l'exercice de cessation, sans étalement possible, avec la faculté d'une imposition selon le système du quotient. Ils entrent aussi dans l'assiette des cotisations sociales. Pour ce profil, la cession en une fois concentre l'essentiel de la charge sur la part à court terme. Une vente échelonnée ne la réduit que si elle ramène les recettes sous 126 000 €, ce qui suppose de céder une large part du parc pendant au moins deux années civiles.

La valeur d'un bloc par le rendement

Un parc de quatorze logements produit 84 000 € de loyers annuels hors charges. Les charges non récupérables, la taxe foncière, l'entretien, l'assurance et la gestion atteignent 22 000 €. Le revenu net annuel est donc de 62 000 €.

La valeur par comparaison correspond à un rendement net d'environ 5,2 %, qu'un acquéreur en bloc acceptera rarement. L'écart avec la valeur par le rendement mesure la décote de bloc. Il se compare au coût et au délai d'une découpe, présentés au chapitre 48.

Les erreurs fréquentes

• Acheter un lot supplémentaire dans les deux années civiles qui précèdent la cession et perdre une partie de l'exonération, soit 37 222 € de plus-value imposable dans le premier exemple.
• Croire que l'exonération pour départ à la retraite de l'article 151 septies A couvre les logements, alors qu'elle exclut les plus-values immobilières.
• Oublier que la plus-value à court terme de l'exercice de cessation ne s'étale pas et entre dans l'assiette des cotisations.
• Laisser passer le délai de soixante jours de la déclaration de résultat et s'exposer à une évaluation d'office et à des majorations.
• Négliger l'article 10-1 de la loi de 1975 pour un immeuble de plus de cinq logements et exposer la vente à la nullité.
• Céder un parc para-hôtelier à un acquéreur qui ne poursuit pas l'activité soumise à la TVA sans avoir chiffré la régularisation.
• Ventiler le prix sans inventaire du mobilier ni expertise, ce qui fragilise le calcul des plus-values et les droits de l'acquéreur.
• Signer quelques jours avant l'anniversaire d'inscription de l'immeuble le plus ancien et perdre 10 % d'abattement sur sa part à long terme.
• Oublier de déclarer les revenus définitifs à l'Urssaf dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent la notification de radiation.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration examine d'abord les conditions de l'exonération de l'article 151 septies, à savoir la durée d'activité, le caractère professionnel l'année de la cession et la moyenne des recettes des deux années précédentes. Elle contrôle ensuite la valeur nette comptable de chaque immeuble, la ventilation entre terrain et construction et le traitement des amortissements différés.

La ventilation du prix entre immeubles et mobilier, la valeur retenue pour une vente à une société contrôlée ou à un proche et le respect des délais de l'article 201 font aussi partie des points sensibles. En matière de TVA, l'application de l'article 257 bis suppose que l'acquéreur poursuive réellement l'activité. Le contrôle fiscal du professionnel est présenté au chapitre 89.

Liste de contrôle

1. Forme. La vente en une fois, la vente échelonnée, la cession de parts et l'apport ont été comparés.
2. Valeur. Une expertise et une valeur par le rendement fixent le prix de référence.
3. Données. La valeur nette comptable, les amortissements déduits et différés et la date d'inscription de chaque immeuble sont établis.
4. Exonération. La durée d'activité et la moyenne des recettes des deux années civiles précédentes sont calculées, sans acquisition nouvelle dans l'intervalle.
5. Abattements. L'abattement de l'article 151 septies B est calculé immeuble par immeuble selon la date envisagée.
6. Impôt de l'année. L'impôt et les cotisations de l'exercice de cessation sont simulés avec et sans quotient.
7. TVA. La transmission d'universalité ou la régularisation sont chiffrées pour les biens para-hôteliers.
8. Locataires. Les droits de l'article 10-1, les autres préemptions et le transfert des dépôts sont organisés avec le notaire.
9. Ventilation. Le prix est ventilé par immeuble et entre bâti et mobilier, avec un inventaire.
10. Contrats. Les contrats d'entretien, d'assurance et de services sont recensés avec leur préavis.
11. Déclarations. L'information à quarante-cinq jours, la déclaration de résultat à soixante jours, la cessation sur le guichet unique et la déclaration Urssaf sont planifiées.
12. CFE. La situation au regard d'un changement d'exploitant ou d'une cessation est vérifiée auprès du SIE.