Le calendrier énergétique appliqué à un parc

Le calendrier de décence énergétique retire progressivement du marché locatif les logements les plus consommateurs. Pour un bailleur de quelques logements, il pose une question de travaux sur un ou deux lots. Pour un professionnel, il devient une contrainte de gestion du parc entier, qui touche à la fois les recettes, la valeur des immeubles, le financement bancaire et parfois le statut fiscal et social. Les échéances s'appliquent en effet bail par bail, à des dates différentes pour chaque lot.

Ce chapitre explique comment classer un parc selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), comment dater les échéances lot par lot, comment mesurer l'exposition financière et comment bâtir une stratégie. Les règles du DPE, de son calcul et de sa contestation sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Le DPE et le calendrier énergétique. L'ordre des travaux et les aides des particuliers figurent dans le Guide du bailleur privé, Rénover un logement à louer ou déjà loué. Le plan de travaux d'un parc fait l'objet du chapitre 65 et les aides ouvertes aux professionnels du chapitre 70.

Les règles qui structurent le calendrier

Les étapes de la décence énergétique

Le bailleur doit remettre un logement décent, qui répond notamment à un niveau minimal de performance énergétique (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Le Code de la construction et de l'habitation classe les logements de A à G selon le DPE. Le niveau exigé se relève par étapes (anil.org).

Le critère s'applique aux logements loués à titre de résidence principale sous le régime de la loi de 1989, en location vide, en location meublée et en bail mobilité. Il ne vise pas la location saisonnière, soumise à ses propres règles de performance pour les meublés de tourisme (chapitre 57).

Le déclencheur, chaque nouveau contrat

Les exigences visent les contrats signés avec un nouveau locataire ainsi que les contrats reconduits ou renouvelés. Un bail en cours n'est pas remis en cause par l'entrée en vigueur d'une étape. Il devient concerné à sa prochaine reconduction ou à son prochain renouvellement, selon l'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) citée plus haut.

Pour un parc, cette règle signifie qu'une même étape produit ses effets sur plusieurs années, au rythme des échéances de chaque bail. Elle signifie aussi qu'un lot peut rester décent pour un locataire en place tout en ne pouvant plus être reloué à un autre.

Les conséquences d'un logement non décent

Le locataire d'un logement non décent peut demander sa mise en conformité à tout moment. À défaut d'accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement et allouer des dommages et intérêts. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, l'organisme payeur peut conserver l'allocation tant que les travaux ne sont pas réalisés (anil.org).

Sur un parc, ces risques s'additionnent. Un loyer suspendu sur plusieurs lots, ou des allocations conservées dans un immeuble où beaucoup de locataires en perçoivent, peuvent déséquilibrer la trésorerie bien avant tout jugement. Les règles générales de la décence figurent dans le Guide du bailleur privé, La décence du logement en détail.

Les limites au pouvoir du juge

Le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique lorsque le copropriétaire démontre qu'il n'a pas pu obtenir les travaux nécessaires sur les parties communes malgré ses démarches. Il ne le peut pas davantage lorsque les travaux risquent de provoquer une pathologie du bâti, lorsque l'autorité administrative les a refusés ou lorsque leur réalisation est impossible. Ces exceptions ne rendent pas le logement décent. Le juge peut alors prendre d'autres mesures, comme une réduction de loyer.

Le gel des loyers des logements F et G

Pour les logements classés F ou G, la révision annuelle du loyer est interdite, aucune hausse ne peut être proposée au renouvellement et le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser celui du locataire précédent. Le gel s'applique depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 outre-mer, pour les contrats conclus, renouvelés ou reconduits à compter de ces dates (anil.org). Il cesse lorsque le logement atteint une meilleure classe, sur la foi d'un nouveau DPE ou d'une attestation de reclassement.

Le coefficient de l'électricité

Deux baisses successives

Le DPE convertit l'électricité consommée en énergie primaire par un coefficient. Un arrêté du 13 août 2025 l'a abaissé de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026 (anil.org). Un nouvel arrêté, publié au Journal officiel le 31 août 2026, le fixe à 1,7 à compter du 1er janvier 2027, pour les DPE comme pour les audits énergétiques (ecologie.gouv.fr).

Les DPE réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables. À partir du 1er janvier 2027, ils peuvent être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Agence de la transition écologique (ADEME), sans nouvelle visite. Selon le ministère, aucun logement ne verra son étiquette se dégrader du fait de cette baisse.

L'effet sur les classes

Exemple illustratif. Le tableau suivant montre l'effet du coefficient sur des logements de plus de 40 m² entièrement chauffés à l'électricité, à consommation d'énergie finale inchangée. Il ne retient que la consommation d'énergie primaire, sans les émissions de gaz à effet de serre ni les seuils propres aux petites surfaces. Seul le calcul officiel fait foi.

Le deuxième logement reste en classe F en 2026 et ne passe en classe E qu'avec le coefficient de 2027, sans travaux. Le troisième, classé G jusqu'à la fin de 2026, passe en F en 2027. Il redevient louable, mais seulement jusqu'à l'étape de 2028.

Ce que le coefficient change pour la stratégie

Le coefficient favorise les logements chauffés à l'électricité. Le ministère indique aussi que le remplacement d'une chaudière au gaz ou au fioul par une pompe à chaleur produira un gain d'étiquettes plus important. Les logements chauffés aux énergies fossiles ne bénéficient d'aucun reclassement automatique et deviennent, à classe égale, les plus exposés du parc.

Classer le parc

L'inventaire énergétique

L'inventaire énergétique est un tableau à une ligne par lot. Il reprend le numéro du DPE à treize chiffres, sa date, sa classe énergie, sa classe climat, l'énergie de chauffage et d'eau chaude, la surface et la classe après reclassement. Il indique aussi la date de la prochaine échéance du bail en cours, qui sert à dater les obligations.

Vérifiez d'abord la validité de chaque diagnostic. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (anil.org). Un lot dont le DPE est périmé doit faire l'objet d'un nouveau diagnostic avant tout nouveau bail.

Le DPE collectif des immeubles entiers

Les immeubles d'habitation en monopropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d'un DPE collectif depuis le 1er janvier 2024. Il est valable dix ans, sauf s'il a été réalisé après le 1er juillet 2021 et classe le bâtiment en A, B ou C (service-public.gouv.fr). Ses recommandations de travaux, chiffrées, alimentent le plan de travaux.

Un DPE collectif peut servir de base à des DPE par logement, sauf pour les données propres à chaque logement. Il ne tient pas lieu de DPE individuel, qui reste nécessaire pour chaque bail (anil.org). Pour un immeuble entier, commander simultanément le DPE collectif et les DPE des logements réduit souvent le coût et assure la cohérence des données.

Un exemple de parc

Exemple illustratif. Un loueur en meublé professionnel (LMP) détient 30 logements meublés loués par baux d'un an. Les classes 2027 sont des hypothèses fondées sur les attestations attendues.

Le coefficient de 2027 améliore les groupes 1 et 2 sans travaux. Il ne change rien aux groupes 3 et 4, chauffés au gaz.

Dater les échéances bail par bail

La méthode

Pour chaque lot, recherchez la première date à laquelle un nouveau contrat, une reconduction ou un renouvellement interviendra après chaque étape. C'est à cette date que le logement doit avoir atteint la classe exigée. La date limite des travaux se calcule ensuite à rebours, en tenant compte de la durée du chantier et de l'établissement du nouveau DPE.

L'effet de la durée du bail

Le parc meublé d'un LMP est donc exposé plus tôt qu'un parc en location vide. Avec des baux d'un an, presque tous les lots classés F franchissent l'étape au cours de l'année 2028, alors qu'un bail vide de trois ans reconduit fin 2027 reste décent jusqu'à la reconduction suivante.

Exemples illustratifs. Un studio meublé classé F dont le bail a pris effet le 1er septembre 2025 est reconduit le 1er septembre 2027, avant l'étape, puis le 1er septembre 2028, date à laquelle il devient non décent. Les travaux doivent donc être achevés et le nouveau DPE établi avant le 1er septembre 2028. Dans une résidence étudiante, les baux de la rentrée 2028 sont tous concernés en même temps, ce qui concentre les travaux sur l'été 2028 ou sur les étés précédents.

Les lots classés G

Un lot encore classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole. S'il est occupé par un locataire dont le bail a été signé avant 2025, il devient non décent à la première reconduction intervenue depuis. S'il est vacant, il ne produit aucun loyer tant qu'il n'a pas changé de classe. S'il est chauffé à l'électricité, l'attestation de 2027 peut le faire passer en F, mais il ne restera louable que jusqu'à l'étape de 2028.

Mesurer l'exposition financière

Les loyers concernés par chaque étape

Dans l'exemple de parc, l'étape de 2028 concerne les groupes 1 et 3, soit 9 lots et 52 800 € de loyers annuels, environ 28,4 % du total. L'étape de 2034 concerne les groupes 1 à 4, soit 22 lots et 132 000 € de loyers annuels, environ 71,1 % du total. Ces montants représentent les recettes qui disparaîtraient, lot par lot au fil des échéances, en l'absence de travaux ou de cession.

Le coût du gel des loyers

Le gel prive le bailleur des révisions annuelles tant que le lot reste en F ou G. L'indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre est passé de 145,77 en 2025 à 148,06 en 2026, selon la publication de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) du 15 octobre 2026 (insee.fr). Un loyer de 470 € révisé avec ces indices atteindrait 470 × 148,06 ÷ 145,77, soit 477,38 €. Pour les six lots du groupe 2, le gel représente une perte d'environ 88,60 € par an et par lot, soit environ 531,60 € par an, jusqu'à l'obtention de l'attestation de reclassement.

La perte ne se rattrape pas, car la révision n'est jamais rétroactive. Le chapitre 44 montre en outre que le gel réduit la capacité du parc à suivre la hausse des charges et des taux.

L'effet sur le statut de LMP

Le statut de LMP suppose que les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer (service-public.gouv.fr). Un lot qui ne peut plus être loué réduit les recettes et peut faire perdre le statut. Les conditions et leur appréciation sont détaillées au chapitre 2.

Exemple illustratif. Un loueur détient 5 studios meublés loués 440 € par mois, soit 26 400 € de recettes annuelles. Si un studio classé G reste vide toute l'année, les recettes tombent à 21 120 €, sous le seuil de 23 000 €. Le loueur perd alors le statut de LMP pour l'année, avec des conséquences sur l'imputation des déficits, les cotisations sociales et le régime des plus-values qu'il doit faire mesurer par son expert-comptable (chapitres 3 et 130).

L'effet sur la valeur et le financement

La classe énergétique pèse sur la valeur des lots et sur leur financement. Un acquéreur déduit du prix le coût des travaux nécessaires à la location et la banque lit la colonne énergie de l'état du parc avec attention (chapitre 37). L'évaluation d'un parc tient compte de ces travaux (chapitre 108).

Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique réglementaire doit en outre être remis à l'acquéreur, selon le calendrier rappelé dans le guide du bailleur privé. Ce document met en évidence le coût des travaux et pèse sur la négociation.

Définir une stratégie

Les options lot par lot

Pour chaque lot exposé, plusieurs options se comparent. Aucune n'est préférable en soi et le choix dépend du coût des travaux, du loyer, de la valeur du lot et de la situation fiscale du loueur.

Changer de mode d'exploitation n'est pas une échappatoire. Un meublé de tourisme situé dans une commune qui soumet le changement d'usage à autorisation doit présenter un DPE de classe A à E, puis de classe A à D à partir de 2034 (chapitre 57).

Viser la bonne étape

Un lot classé F qui fait l'objet de travaux avant 2028 sera de nouveau exposé en 2034 s'il n'atteint que la classe E. Lorsque le chantier est lourd, viser directement la classe D, ou mieux, évite de rouvrir le logement six ans plus tard. Ce choix augmente le coût immédiat mais réduit la vacance cumulée et les frais fixes de chantier.

L'ordre technique reste celui exposé dans le guide du bailleur privé, réduire les besoins par l'isolation, assurer la ventilation, puis adapter le système de chauffage. Pour les lots chauffés au gaz ou au fioul, le remplacement du générateur pèse lourd dans le calcul, puisque la classe retenue est la moins bonne des classes énergie et climat.

Le calendrier à rebours

Le délai entre la décision et le nouveau DPE dépasse souvent la durée du chantier. Le tableau suivant donne des durées illustratives, à ajuster à votre secteur et à vos entreprises.

Pour un lot meublé dont la reconduction tombe en septembre 2028, une décision prise au début de 2028 laisse peu de marge, surtout si les parties communes sont en cause. La revue annuelle du plan de travaux (chapitre 65) doit donc identifier ces lots au plus tard en 2027.

Les aides et la fiscalité

MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur n'est ouverte en 2026 qu'aux bailleurs personnes physiques aux ressources très modestes, dans la limite de trois logements sur cinq ans, selon l'ANIL citée par le Guide du bailleur privé, Les aides à la rénovation des bailleurs. La plupart des professionnels en sont donc exclus. Les primes liées aux certificats d'économies d'énergie (CEE) et l'éco-prêt à taux zéro restent mobilisables sous conditions, comme l'exposent les chapitres 47 et 70.

En location meublée au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les travaux d'amélioration s'inscrivent à l'actif et s'amortissent, alors que l'entretien et les réparations se déduisent en charges (chapitres 71 et 76). Le plafond majoré d'imputation du déficit foncier pour la sortie de passoire ne concerne que la location nue (chapitre 4). Un parc mixte doit donc comparer, lot par lot, l'effet fiscal de travaux identiques.

La procédure annuelle pas à pas

Le calendrier énergétique se pilote chaque année, en même temps que la revue du plan de travaux (chapitre 65). La procédure suivante convient à un parc de toute taille.

1. Mettre à jour l'inventaire avec les nouveaux DPE, les attestations de reclassement et les lots acquis ou vendus.
2. Contrôler la validité de chaque diagnostic et programmer ceux qui expirent avant la prochaine relocation.
3. Dater les échéances de chaque bail au regard des étapes de 2028 et de 2034, en distinguant baux d'un an, de trois ans, étudiants et mobilité.
4. Chiffrer l'exposition en loyers annuels par étape et le coût du gel pour les lots classés F et G.
5. Mesurer l'effet sur le statut de LMP des vacances prévisibles.
6. Décider lot par lot entre attestation, travaux ciblés, rénovation globale, travaux de copropriété et cession.
7. Programmer à rebours les audits, devis, offres de primes, votes d'assemblée et chantiers.
8. Informer la banque et l'expert-comptable des décisions et de leur calendrier.

Un exemple de stratégie de parc

Exemple illustratif. Le loueur du parc de 30 lots retient la stratégie suivante, présentée à titre d'illustration et non de recommandation.

Cette stratégie traite en priorité les 9 lots exposés en 2028, qui représentent 52 800 € de loyers annuels. Elle laisse au groupe 4 le temps d'une étude, car un changement de chauffage collectif dans un immeuble de 7 lots relève d'une décision plus lourde.

Les situations mixtes

La colocation

En colocation à bail unique, l'échéance à surveiller est celle de la reconduction du bail commun, quelle que soit la date d'arrivée de chaque colocataire. Avec des baux individuels, chaque arrivée donne lieu à un nouveau contrat. Un logement partagé en baux individuels franchit donc l'étape dès la première arrivée qui suit, souvent bien avant la reconduction des baux des colocataires restés en place. Les règles propres à la colocation figurent au chapitre 54.

Exemple illustratif. Un appartement de quatre chambres classé F est loué en baux individuels meublés d'un an. Trois colocataires sont arrivés en septembre 2027, avant l'étape. Le quatrième part en janvier 2028 et sa chambre est relouée en février 2028. Ce nouveau bail est signé après le 1er janvier 2028 pour un logement classé F, ce qui le rend non décent, alors que les trois autres baux ne seront concernés qu'à leur reconduction de septembre 2028. Dans ce cas, les travaux doivent être achevés avant la première relocation de 2028 et non avant la rentrée.

Un parc vide et meublé

Un professionnel qui loue certains lots vides par baux de trois ans et d'autres meublés par baux d'un an voit les mêmes classes produire leurs effets à des dates très différentes. Les lots meublés sont exposés les premiers et ce sont souvent eux qui fondent le statut de LMP. Les lots vides offrent une marge de calendrier, mais aussi le plafond majoré de déficit foncier lorsque ses conditions sont remplies (chapitre 4). Classez les travaux en tenant compte de ces deux calendriers et de ces deux fiscalités.

L'indivision et le couple

Lorsqu'un lot est détenu en indivision, la conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation relève de la majorité des deux tiers des droits indivis (service-public.gouv.fr). Un désaccord entre indivisaires sur les travaux peut donc conduire à un lot qui ne peut être ni rénové ni reloué. Prévoyez dans la convention d'indivision la façon de décider des travaux de mise en conformité énergétique, surtout dans un couple à parts égales où l'accord des deux est nécessaire.

Le passage de LMNP à LMP

Le calendrier énergétique ne dépend pas du statut fiscal. Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui devient LMP garde les mêmes échéances. En revanche, la perte de recettes due à un lot inlouable compte davantage lorsque le loueur est proche du seuil de recettes, dans un sens comme dans l'autre.

Les cas particuliers

Les petites surfaces

Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des classes sont adaptés pour les logements dont la surface de référence ne dépasse pas 40 m². Pour ces logements, l'étiquette peut être remplacée par une attestation générée sur l'Observatoire de l'ADEME, valable jusqu'à la fin de validité du DPE initial (anil.org). Un parc de studios doit donc vérifier ces attestations avant d'engager des travaux.

Le parc en copropriété

Lorsque le gain de classe dépend des parties communes, le calendrier du loueur dépend de celui de l'assemblée générale. Le poids des voix d'un copropriétaire majoritaire et ses limites sont présentés au chapitre 73. Conservez la preuve de vos demandes d'inscription à l'ordre du jour et de vos votes, utiles pour invoquer l'exception prévue en copropriété.

L'outre-mer

Les départements d'outre-mer suivent un calendrier décalé, avec l'exclusion de la classe G en 2028 et de la classe F en 2031. Les spécificités techniques et fiscales du professionnel en outre-mer sont présentées au chapitre 133.

Les erreurs fréquentes

• Raisonner sur la date de l'étape sans tenir compte de la date d'échéance de chaque bail.
• Oublier que le bail meublé d'un an expose le lot dès la première reconduction de 2028.
• Annexer à un nouveau bail un DPE antérieur au 1er juillet 2021.
• Ne pas demander les attestations de reclassement des lots chauffés à l'électricité.
• Engager des travaux qui n'atteignent que la classe E alors que 2034 est proche.
• Réviser le loyer d'un lot classé F ou G.
• Ignorer l'effet de la vacance d'un lot sur le seuil de recettes du statut de LMP.
• Compter sur un projet de loi non promulgué pour différer les travaux.
• Découvrir trop tard qu'un gain de classe dépend d'un vote de copropriété.

Le tableau suivant chiffre certaines de ces erreurs à partir des exemples du chapitre. Les montants sont illustratifs.

Les points de vigilance de l'administration

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Le locataire peut se prévaloir de la classe et des consommations affichées contre le bailleur. Seules les recommandations de travaux restent indicatives (ecologie.gouv.fr). Un DPE n'est valable que s'il porte le numéro à treize chiffres attribué lors de son enregistrement auprès de l'ADEME.

Toute annonce de location mentionne la classe énergétique, la classe climat et une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Les logements classés F ou G portent la mention « logement à consommation énergétique excessive », selon les règles reprises dans le guide du bailleur privé. Une information inexacte expose à une amende administrative et à une action du locataire. Sur un parc, une annonce type mal paramétrée répète l'erreur sur chaque lot.

L'organisme qui verse l'aide au logement peut enfin conserver l'allocation d'un locataire tant que les travaux de décence ne sont pas réalisés, comme indiqué plus haut. Dans un immeuble où beaucoup de locataires perçoivent une aide, ce contrôle produit ses effets bien avant toute action en justice.

Liste de contrôle

1. Inventaire. Chaque lot figure dans un tableau avec son DPE, sa date, ses classes et son énergie de chauffage.
2. Validité. Aucun DPE antérieur au 1er juillet 2021 n'est utilisé pour un nouveau bail.
3. Reclassement. Les attestations de 2026 et de 2027 sont recherchées pour les lots chauffés à l'électricité et les petites surfaces.
4. Immeubles entiers. Le DPE collectif est réalisé pour chaque immeuble en monopropriété concerné.
5. Échéances. La prochaine reconduction, le prochain renouvellement ou le prochain bail de chaque lot est daté au regard de chaque étape.
6. Gel. Aucun loyer de lot classé F ou G n'est révisé ni augmenté.
7. Exposition. Les loyers concernés par les étapes de 2028 et de 2034 sont chiffrés.
8. Statut. L'effet d'une vacance prolongée sur le seuil de recettes du statut de LMP est mesuré.
9. Stratégie. Une décision écrite est prise pour chaque lot exposé, avec une classe cible.
10. Calendrier. Les travaux sont programmés à rebours de chaque échéance, votes de copropriété compris.
11. Financement. Les aides accessibles, les prêts et l'effet fiscal sont chiffrés avant la commande.
12. Preuve. Un nouveau DPE est établi après chaque chantier et annexé au bail suivant.
13. Colocation et indivision. Les baux individuels et les lots indivis sont repérés et la décision des travaux est organisée.
14. Annonces. Chaque annonce comporte les classes, l'estimation des dépenses et la mention propre aux classes F et G.
15. Veille. L'évolution du projet de loi sur le logement est suivie sans anticiper son contenu.