Rénover un immeuble entier

Rénover un logement se gère comme une suite de commandes à quelques artisans. Rénover un immeuble entier, avec ses parties communes, ses réseaux, sa façade, sa toiture et parfois des locataires en place, est une opération de construction à part entière. Le loueur en meublé professionnel (LMP) ou le détenteur d'un grand parc en nom propre y endosse le rôle de maître d'ouvrage, avec des obligations que le particulier qui rénove son appartement ne rencontre pas ou rencontre dans une version allégée.

Ce chapitre suit l'ordre d'une opération. Il présente d'abord le rôle du maître d'ouvrage et les diagnostics qui précèdent le programme, puis les autorisations et obligations réglementaires, la conduite des travaux dans un immeuble occupé et le phasage. La rénovation d'un logement isolé est traitée dans le Guide du bailleur privé, Rénover un logement à louer ou déjà loué. Les contrats passés avec les entreprises font l'objet du chapitre 68, les travaux réalisés par vos propres équipes du chapitre 69, les aides du chapitre 70, la fiscalité du chapitre 71 et les assurances du chapitre 72.

Ce qui change quand on rénove un immeuble entier

Un immeuble entier en monopropriété ne connaît ni syndic ni assemblée générale. Vous décidez seul des travaux des parties communes, mais vous portez seul les obligations que le syndic assume ailleurs. Quatre points distinguent cette opération d'une rénovation de logement.

• Les exceptions prévues pour le particulier ne vous bénéficient pas. Plusieurs textes allègent les obligations de celui qui fait des travaux pour son propre logement ou celui de sa famille, ce qui exclut un immeuble locatif.
• Le chantier touche des occupants. Vos locataires, parfois aussi ceux d'un commerce en rez-de-chaussée, vivent à côté ou à l'intérieur du chantier. Leurs droits limitent votre calendrier.
• La fiscalité peut basculer. L'ampleur des travaux peut faire de l'immeuble un immeuble neuf au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), avec un taux de 20 % au lieu des taux réduits.
• Le revenu baisse pendant le chantier. Les logements vidés ne produisent plus de recettes, ce qui peut modifier votre statut fiscal pour l'année concernée.

Le rôle du maître d'ouvrage

Les décisions qui ne se délèguent pas

Le maître d'ouvrage est la personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés. Il définit le programme, arrête le budget, choisit les intervenants, signe les contrats, paie les entreprises et prononce la réception. Il peut confier la conception et la direction des travaux à un maître d'œuvre, mais il reste celui qui décide et qui répond des obligations attachées à sa qualité.

Le programme, le budget plafond, l'arbitrage entre délai et coût, la stratégie à l'égard des locataires en place et la souscription des assurances obligatoires vous reviennent toujours, même avec une équipe complète autour de vous.

S'entourer pour une opération d'immeuble

Une rénovation d'immeuble mobilise des compétences que peu de bailleurs réunissent seuls. Le tableau suivant présente les intervenants habituels et ce qu'ils apportent.

L'assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) agit pour vous et non pour les entreprises. Un professionnel qui conduit plusieurs opérations par an peut internaliser cette fonction (chapitre 12). Les missions et le contrat de l'architecte sont décrits dans le Guide du bailleur privé, Construire avec un architecte ou un maître d'œuvre.

Le recours à l'architecte

Une personne morale qui demande un permis de construire doit toujours recourir à un architecte, hors exploitation agricole. Une personne physique y est tenue lorsque la surface de plancher de la construction dépasse 150 m², ce qui est le cas de presque tout immeuble collectif (service-public.gouv.fr).

Choisir le montage contractuel

Trois montages dominent. Les marchés séparés par lots, sous la direction d'un maître d'œuvre, donnent la maîtrise des prix mais laissent au maître d'ouvrage le risque de coordination et de défaillance d'une entreprise. L'entreprise générale offre un interlocuteur unique pour l'ensemble des travaux, à un prix qui intègre sa marge de coordination. Le groupement de quelques lots en macro-lots constitue une voie intermédiaire. Le choix, la consultation et la rédaction des marchés sont détaillés au chapitre 68.

Le diagnostic avant le programme

Les diagnostics de l'immeuble

Avant de fixer le programme, réunissez les diagnostics qui concernent l'immeuble dans son ensemble. Les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. L'obligation s'applique aux immeubles en monopropriété depuis le 1er janvier 2024. Ce DPE est valable dix ans et comporte des recommandations de travaux avec une estimation de leur coût (service-public.gouv.fr). C'est la première base du programme énergétique.

Chaque logement conserve en outre son propre DPE, dont la classe conditionne la possibilité de le louer selon le calendrier présenté au chapitre 66. Pour l'amiante, le propriétaire d'un immeuble collectif dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997 tient un dossier technique amiante portant sur les parties communes (chapitre 27).

Le repérage de l'amiante avant travaux

Le donneur d'ordre doit faire réaliser un repérage de l'amiante avant travaux (RAT) préalablement à toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs, en application de l'article L. 4412-2 du Code du travail et des articles R. 4412-97 et suivants. Selon les services de l'État, il est réalisé par un opérateur certifié sur la base du programme des travaux, puis transmis aux entreprises avec le dossier de consultation. Le dossier technique amiante n'en tient pas lieu.

Commandez-le après la définition du programme, dont dépend son périmètre. Il doit précéder la consultation, puisque les entreprises en ont besoin pour chiffrer. Des cas d'exemption et de dispense existent, à apprécier avec l'opérateur. Un amiante découvert en cours de chantier entraîne l'arrêt des travaux concernés et un surcoût.

Le plomb

Dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, les anciennes peintures peuvent contenir du plomb. Les travaux portant sur les parties communes et susceptibles de dégrader fortement les revêtements doivent faire l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb (CREP), dont une copie est remise aux personnes qui réalisent les travaux (service-public.gouv.fr). Le CREP des logements, exigé pour la location, est une autre obligation qui suit les règles du Guide du bailleur privé, Les diagnostics immobiliers en détail.

Les études techniques

Un immeuble ancien réserve des surprises que seules des études limitent. Faites examiner par l'architecte et les bureaux d'études la structure et les planchers, la couverture, la capacité des branchements au regard du nombre de logements visé, la ventilation, la sécurité incendie applicable selon la famille du bâtiment et l'acoustique entre logements.

Le programme et le budget

Le programme précise le nombre et la typologie des logements, la classe énergétique visée par logement, le niveau de finition, les équipements collectifs à conserver ou à créer et la durée maximale admissible du chantier. Le budget se construit ensuite en coût complet, en ajoutant au coût des travaux les honoraires, les diagnostics, les assurances, les taxes d'urbanisme, les frais de relogement éventuels, la perte de loyers et une provision pour aléas.

Dans l'ancien, la provision pour aléas pèse plus lourd qu'en construction neuve. Le financement de ce coût complet est traité au chapitre 47 et son intégration dans le plan de travaux du parc au chapitre 65.

Les autorisations et obligations réglementaires

L'autorisation d'urbanisme

La nature de l'autorisation dépend des travaux. Les travaux qui modifient l'aspect extérieur, comme un ravalement dans certains secteurs, le remplacement des menuiseries, la réfection de la toiture ou l'installation d'une pompe à chaleur en façade, relèvent en général de la déclaration préalable. Le changement de destination figure aussi parmi les cas cités (service-public.gouv.fr). Les travaux importants sur une construction existante peuvent exiger un permis de construire, selon la surface créée et les règles du plan local d'urbanisme (PLU) (service-public.gouv.fr).

Les délais du permis sont ceux des projets autres qu'une maison individuelle. Ils courent à compter du dépôt d'un dossier complet (service-public.gouv.fr et service-public.gouv.fr). En secteur protégé, les prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) peuvent modifier les matériaux, les menuiseries ou l'isolation par l'extérieur. Le changement de destination de locaux tertiaires en logements est développé au chapitre 31 et la division en plusieurs logements dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien.

Le ravalement imposé

Dans les communes concernées par un arrêté préfectoral, les façades doivent être ravalées au moins une fois tous les dix ans. Le maire peut adresser au propriétaire une injonction motivée. Faute de travaux dans les six mois, il peut en exiger la réalisation dans un délai d'un an au plus. Une amende de 3 750 € est prévue et le maire peut obtenir du juge l'autorisation de faire réaliser les travaux d'office aux frais du propriétaire (service-public.gouv.fr).

L'isolation imposée à l'occasion de certains travaux

Le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 impose des travaux d'isolation thermique à l'occasion de certains travaux importants sur les bâtiments d'habitation. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), trois situations sont visées (anil.org).

• Le ravalement d'une façade portant sur au moins 50 % d'un mur, hors ouvertures, consistant en la réfection de l'enduit, le remplacement d'un parement ou la pose d'un nouveau parement.
• La réfection d'une toiture portant sur au moins 50 % de la couverture, hors ouvertures, qui doit s'accompagner de l'isolation de la toiture ou du plancher haut.
• L'aménagement en pièce habitable d'un comble, d'un garage annexe ou d'une autre pièce non habitable d'au moins 5 m².

Des exceptions existent, pour un risque de pathologie du bâti, une impossibilité juridique, une contrainte patrimoniale ou une disproportion manifeste, notamment lorsque le temps de retour sur investissement dépasse dix ans après déduction des aides. Elles doivent être justifiées par une note d'un professionnel du bâtiment. Pour un immeuble entier, l'obligation rejoint en pratique votre intérêt, puisque la classe DPE des logements conditionne leur location.

La sécurité et la santé sur le chantier

Lorsque plusieurs entreprises ou travailleurs indépendants interviennent sur une même opération de bâtiment, le Code du travail impose au maître d'ouvrage d'organiser la coordination SPS. Selon l'Institut national de recherche et de sécurité (INRS), le coordonnateur élabore un plan général de coordination (PGC) dès la conception, constitue le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage et ouvre un registre-journal. Les opérations sont classées en trois catégories selon leur volume, la deuxième visant notamment celles de plus de 500 hommes-jours.

L'article L. 4532-7 du Code du travail prévoit un régime allégé pour le particulier qui fait réaliser des travaux pour son usage personnel ou celui de sa famille, la coordination étant alors assurée par le maître d'œuvre ou l'un des entrepreneurs. Un immeuble destiné à la location n'entre pas dans ce cas. Désignez le coordonnateur dès la phase de conception, par un contrat écrit qui précise sa mission et son autorité sur les intervenants. Intégrez son coût au budget.

L'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le propriétaire avant le début de travaux de construction, d'extension ou de rénovation importante. Le défaut d'assurance est puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus. La personne qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par un membre de sa famille échappe à cette sanction (service-public.gouv.fr), ce qui n'est pas le cas d'un loueur. Tous les travaux de rénovation ne relèvent pas de cette obligation. La frontière entre travaux de construction et simple entretien, ainsi que la souscription, sont traitées au chapitre 72.

La TVA des travaux

Pour un loueur dont les locations sont exonérées de TVA, la taxe payée sur les travaux n'est pas récupérable et entre dans le coût de l'opération. Le taux applicable pèse donc directement sur le budget. Les taux réduits de 10 % et de 5,5 % s'appliquent aux travaux portant sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans. Le client certifie sur le devis ou la facture que les conditions sont remplies et conserve son exemplaire jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le taux réduit est exclu lorsque les travaux concourent à la production d'un immeuble neuf. C'est le cas lorsqu'ils rendent à l'état neuf la majorité des fondations, la majorité des éléments hors fondations qui déterminent la résistance et la rigidité de l'ouvrage, la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre. Ces lots sont les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, la plomberie, l'électricité et le chauffage. Le maître d'ouvrage indique la proportion obtenue dans l'attestation remise à l'entreprise (bofip.impots.gouv.fr, § 130 à 280).

Rénover un immeuble occupé

Ce que le locataire doit accepter

Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, des travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien du logement, des travaux de mise aux normes de décence et des travaux d'amélioration de la performance énergétique (article 7 e de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette obligation vaut pour la location meublée à titre de résidence principale, l'article 25-3 de la même loi rendant l'article 7 applicable à ce bail.

En contrepartie, la loi encadre strictement les conditions du chantier. Les droits du locataire sont les suivants (service-public.gouv.fr).

• Être prévenu avant le début des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre, avec la nature des travaux et leurs modalités.
• Refuser l'accès le samedi, le dimanche et les jours fériés, sauf accord de sa part.
• Obtenir une diminution du loyer proportionnelle à la durée des travaux lorsqu'ils durent plus de vingt et un jours.
• Demander au juge d'interrompre ou d'interdire des travaux abusifs, vexatoires, non conformes à la notification ou qui rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.
• Demander des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

La procédure pas à pas

1. Recensez les occupants de chaque logement et de chaque local, avec le type de bail, sa date d'échéance et les situations particulières, comme un locataire âgé, une personne handicapée ou un commerce dont l'activité dépend de l'accès.
2. Organisez une réunion d'information avant toute notification, sur le programme, le calendrier et les nuisances attendues. Elle n'est pas imposée par la loi mais réduit les oppositions.
3. Notifiez individuellement chaque locataire par lettre recommandée ou remise en main propre contre émargement. Indiquez la nature des travaux, la performance énergétique visée le cas échéant, la date de début, la durée et les besoins d'accès au logement.
4. Planifiez les accès logement par logement, du lundi au vendredi. Confirmez chaque rendez-vous par écrit quelques jours avant.
5. Calculez la diminution de loyer pour chaque logement dont les travaux dépassent vingt et un jours et appliquez-la sur l'avis d'échéance sans attendre la demande du locataire.
6. Tenez un registre des incidents, avec les réclamations, les réponses et les photographies, utile en cas de contentieux avec un locataire ou une entreprise.
7. Clôturez par logement avec un constat contradictoire de fin de travaux, distinct de l'état des lieux de sortie, qui décrit l'état du logement après intervention.

La diminution de loyer

La loi ne fixe pas de formule. Une méthode possible applique au loyer journalier la part du logement dont le locataire est privé. Elle reste une base de discussion que le juge peut écarter si elle ne reflète pas la gêne réelle.

À titre illustratif, un locataire paie 620 € de loyer mensuel hors charges. Sa salle d'eau et sa cuisine, représentant 25 % de l'usage du logement selon l'appréciation retenue, sont inutilisables pendant 42 jours. Le loyer journalier est de 620 × 12 / 365, soit 20,38 €. La diminution est de 20,38 × 42 × 25 %, soit environ 214 €. Si le locataire a perdu l'usage normal de son logement, une diminution totale sur la période, voire un relogement, sera plus juste.

Pas de congé pour travaux

La loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de congé délivré pour réaliser des travaux. Le bailleur ne peut donner congé, à l'échéance du bail, que pour reprendre, pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Un chantier qui impose de vider un logement se prépare donc par un accord avec le locataire ou attend son départ. Les conditions du congé sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Le congé du bailleur en détail.

Le relogement temporaire

Hors des procédures de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, qui imposent au propriétaire l'hébergement ou le relogement des occupants (voir le Guide du bailleur privé, Logement indigne et responsabilité du bailleur), le relogement pendant des travaux relève d'un accord. Le professionnel qui dispose de logements vacants peut proposer un logement tiroir. L'accord écrit précise le logement provisoire, la durée, la prise en charge du déménagement, le loyer de la période et le retour dans le logement d'origine, dont le bail n'est pas résilié.

Après les travaux, le loyer

Des travaux d'amélioration ne permettent pas d'augmenter librement le loyer d'un bail en cours. Les hausses possibles, notamment dans les communes soumises à l'encadrement, sont présentées dans le Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville. En location nue, la contribution au partage des économies de charges de l'article 23-1 de la loi de 1989 reste possible sous ses conditions propres.

L'immeuble mixte, commerce et logements

Un immeuble qui comporte un local commercial en rez-de-chaussée ajoute un locataire dont les droits suivent d'autres règles. L'article 1724 du Code civil s'applique à tous les baux. Le preneur doit souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées, mais si elles durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du local dont il a été privé. Un commerce dont l'accès est masqué par un échafaudage peut en outre invoquer une perte d'exploitation. Négociez avec lui un calendrier écrit et, si besoin, une indemnité forfaitaire avant le démarrage. La répartition des travaux et des grosses réparations dans un bail commercial est présentée dans le Guide du bailleur privé, Charges, impôts et travaux dans le bail commercial et l'acquisition de murs occupés par un exploitant au chapitre 29.

Après les travaux, les obligations déclaratives

L'achèvement d'une rénovation d'immeuble déclenche plusieurs formalités. Lorsque les travaux ont fait l'objet d'un permis ou d'une déclaration préalable, la déclaration attestant leur achèvement et leur conformité se dépose en mairie.

Sur le plan fiscal, les constructions nouvelles et les changements de consistance ou d'affectation doivent être déclarés dans les 90 jours de l'achèvement, par le service en ligne Biens immobiliers de l'espace personnel ou professionnel sur impots.gouv.fr. Un dépôt tardif peut faire perdre tout ou partie de l'exonération temporaire de taxe foncière et un défaut de déclaration peut entraîner des amendes fiscales (impots.gouv.fr). Une division en logements supplémentaires, une surélévation ou la transformation d'un local commercial en logement entrent dans ce cadre. Une simple remise en état n'y entre pas.

Le phasage

Trois stratégies

Le phasage conditionne le coût, la durée, le risque juridique et la perte de recettes. Trois stratégies s'offrent au maître d'ouvrage.

La stratégie dépend d'abord de la nature des travaux. Une reprise de planchers, un remplacement de colonnes ou un désamiantage se conçoivent mal en présence d'occupants. Un remplacement de menuiseries, un ravalement ou un changement de chaudière collective se pratiquent couramment en site occupé.

L'ordre des lots

Dans un immeuble, l'ordre des travaux suit une logique qui vaut quelle que soit la stratégie. Il réduit les reprises et protège l'investissement.

1. Mettre hors d'eau et assurer la structure, avec la toiture, les descentes d'eau, les fondations et les planchers, pour ne pas abîmer ensuite ce qui sera refait.
2. Traiter l'amiante et le plomb avant tout percement ou démolition dans les zones concernées.
3. Refaire les réseaux communs, colonnes d'eau, évacuations, alimentation électrique et gaz, pour que chaque logement puisse ensuite s'y raccorder.
4. Isoler l'enveloppe et remplacer les menuiseries en prévoyant la ventilation, qui doit être pensée en même temps.
5. Installer le chauffage et la production d'eau chaude, dimensionnés après isolation et non avant.
6. Rénover les logements par tranches ou en une fois, puis les parties communes intérieures en dernier, pour qu'elles ne soient pas dégradées par les livraisons.

Les effets du phasage sur le statut et la fiscalité

La perte de recettes n'est pas seulement un manque à gagner. Un loueur en meublé n'est professionnel que si ses recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité de son foyer (chapitre 2). Une fermeture totale pendant la plus grande partie d'une année peut faire passer les recettes sous ce seuil et faire perdre le statut pour l'année concernée, avec des effets sur l'imputation des déficits et sur les cotisations sociales (chapitre 3).

Le calendrier influence aussi la fiscalité des dépenses, amorties ou déduites selon leur nature en location meublée (chapitre 71), déduites l'année de leur paiement en location nue (chapitre 4). Faites simuler les scénarios de phasage avec votre expert-comptable avant de choisir.

Un exemple chiffré

L'exemple suivant est purement illustratif. Ses hypothèses ne constituent pas des références de marché. Un loueur en meublé professionnel détient un immeuble de 12 logements meublés loués en moyenne 550 € par mois, soit 6 600 € par mois et 79 200 € par an. Il ne perçoit pas d'autres recettes de location meublée. Le programme de rénovation complète est estimé à 600 000 € toutes taxes comprises (TTC). Le maître d'œuvre estime le chantier à neuf mois en fermeture totale et à douze mois en trois tranches de quatre logements, chaque tranche restant vacante quatre mois. Il évalue le surcoût du phasage en tranches à 6 % du coût des travaux.

En fermeture totale, la perte de loyers est de 12 × 550 × 9, soit 59 400 €. En tranches, chaque tranche coûte 4 × 550 × 4, soit 8 800 € et les trois tranches 26 400 €. Le surcoût du phasage est de 600 000 × 6 %, soit 36 000 €. Sur une même année civile, les recettes tombent à 79 200 − 59 400, soit 19 800 €, en fermeture totale et à 79 200 − 26 400, soit 52 800 €, en tranches.

Les deux options ont ici un coût total presque identique, à 3 000 € près. La fermeture totale fait passer les recettes de l'année sous le seuil de 23 000 €, ce qui fait perdre le statut de loueur professionnel cette année-là, alors que le phasage le préserve. Elle suppose aussi de libérer les douze logements au même moment. Le phasage allonge en revanche l'exposition aux aléas et aux réclamations des locataires restés en place.

Cas particuliers

L'immeuble frappé d'un arrêté

Un immeuble acquis sous arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité impose un calendrier fixé par l'administration, des obligations d'hébergement ou de relogement des occupants et une suspension des loyers dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l'habitation (CCH). Le programme doit d'abord répondre aux prescriptions de l'arrêté et la mainlevée doit être obtenue avant toute relocation. Ces procédures sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Logement indigne et responsabilité du bailleur.

La création de copropriété à l'issue des travaux

Si une revente par lots ou une transmission est envisagée, faites établir les plans et l'état descriptif de division pendant le chantier, lorsque réseaux et compteurs sont refaits. La mise en copropriété est traitée au chapitre 74. Une revente rapide après rénovation expose en outre au risque de requalification en activité de marchand de biens (chapitre 5).

L'immeuble indivis ou démembré

Un immeuble détenu en indivision ne se rénove pas sur la seule décision du gestionnaire. Chaque indivisaire peut prendre seul une mesure nécessaire à la conservation du bien, mais les actes d'administration relèvent de la majorité des deux tiers des droits indivis et les actes de disposition de l'unanimité (service-public.gouv.fr). Une rénovation complète, qui engage des centaines de milliers d'euros et souvent un emprunt garanti sur l'immeuble, appelle un accord écrit de tous. En démembrement, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil incombent au nu-propriétaire et l'entretien à l'usufruitier. Le programme doit donc répartir chaque poste entre eux avant la signature des marchés.

Les erreurs fréquentes

• Consulter les entreprises sans repérage de l'amiante avant travaux.
• Se croire dispensé de la coordination SPS ou de l'assurance dommages-ouvrage en invoquant les exceptions prévues pour le particulier.
• Appliquer le taux réduit de TVA à une rénovation qui atteint les seuils de l'immeuble neuf.
• Oublier la diminution de loyer au-delà de vingt et un jours ou attendre que le locataire la réclame.
• Donner congé en invoquant les travaux, alors que la loi ne prévoit pas ce motif.
• Choisir une fermeture totale sans mesurer son effet sur le statut de loueur professionnel.

Le tableau suivant chiffre certaines de ces erreurs à partir de l'exemple du chapitre. Les montants sont illustratifs.

Pour la TVA, l'entreprise applique le taux sur la foi de l'attestation du client. Lorsque celle-ci se révèle inexacte, le client peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Liste de contrôle

1. Le programme et le budget en coût complet sont écrits, perte de loyers et aléas compris.
2. Les diagnostics de l'immeuble sont réunis, DPE collectif, DPE des logements, dossier technique amiante et CREP.
3. Le repérage de l'amiante avant travaux est commandé sur le programme définitif et joint au dossier de consultation.
4. L'autorisation d'urbanisme est obtenue et affichée avant le démarrage, avec l'avis de l'ABF en secteur protégé.
5. L'obligation d'isoler lors du ravalement ou de la réfection de toiture est traitée ou son exception justifiée par une note.
6. Le coordonnateur SPS est désigné dès la conception par un contrat écrit.
7. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite avant l'ouverture du chantier lorsque les travaux y sont soumis.
8. Le taux de TVA est vérifié au regard des seuils de l'immeuble neuf, avec un tableau des proportions par lot.
9. Chaque locataire a reçu une notification individuelle précisant la nature, les dates, la durée et les besoins d'accès.
10. Les diminutions de loyer sont calculées et appliquées pour les travaux de plus de vingt et un jours.
11. Les indivisaires ou le nu-propriétaire ont donné leur accord écrit sur le programme et sa répartition.
12. Les déclarations d'achèvement sont déposées en mairie et auprès de l'administration fiscale dans les 90 jours.
13. Le phasage retenu a été simulé avec l'expert-comptable, y compris son effet sur le statut de loueur professionnel.