Créer une copropriété ou une division en volumes

Un bailleur professionnel détient souvent des immeubles entiers. Tant qu'il en possède tous les logements, il n'y a ni copropriété, ni syndic, ni assemblée générale. La question de la mise en copropriété se pose lorsqu'il envisage de vendre des lots, de transmettre une partie de l'immeuble, de l'apporter partiellement à une société ou de le financer lot par lot. Elle se pose aussi, sous une autre forme, lorsqu'un ensemble mêle des usages différents, comme des commerces, des logements et un parking, pour lesquels une division en volumes peut être envisagée.

Ce chapitre présente le moment où la copropriété naît, les documents à établir et leur contenu, le calcul des tantièmes, les obligations des premières années et les coûts à prévoir. Il expose ensuite la division en volumes, son cadre depuis la réforme de 2019 et ses limites. Les autorisations d'urbanisme, le permis de diviser et les normes des logements créés sont traités dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien. Le fonctionnement d'une copropriété dans laquelle vous détenez de nombreux lots fait l'objet du chapitre 73.

Trois façons d'organiser un immeuble

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, elle s'applique aussi, à défaut de convention contraire, aux immeubles à destination totale autre que d'habitation et aux ensembles immobiliers qui comportent des parcelles ou des volumes privatifs (legifrance.gouv.fr).

Quand la copropriété naît

Le principe

Le statut de la copropriété s'applique aux immeubles divisés en lots appartenant à plusieurs personnes. La Cour de cassation en déduit que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire fait disparaître de plein droit la copropriété (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 16-11278, anil.org). À l'inverse, un immeuble resté entre les mains d'un seul propriétaire n'est pas une copropriété, même s'il est déjà découpé en logements et doté d'un règlement.

La copropriété naît donc lorsqu'un deuxième propriétaire acquiert un lot. Cela peut résulter d'une vente, d'une donation, d'un partage successoral ou d'un apport d'une partie des lots à une société, qui devient alors un copropriétaire distinct de vous.

Une mention ne suffit pas à l'écarter

Le statut s'impose par l'effet de la loi. La Cour de cassation a jugé que la simple mention, dans l'état descriptif de division, de l'inapplication de la loi de 1965 ne suffit pas à l'écarter pour la gestion d'un ensemble immobilier. Le choix d'une organisation différente nécessite une convention des parties (Cass. 3e civ., 19 septembre 2012, n° 11-13679, anil.org).

Pourquoi anticiper

Un professionnel n'est pas obligé de mettre son immeuble en copropriété tant qu'il en reste seul propriétaire. Plusieurs projets supposent toutefois que les lots existent juridiquement, avec leurs documents publiés.

Les situations de détention particulières

Un immeuble détenu en indivision n'est pas une copropriété, puisque chaque indivisaire a des droits sur l'ensemble et non sur des lots. La copropriété naît lorsque le partage attribue des lots distincts à des indivisaires différents. Les documents doivent donc être prêts avant l'acte de partage. Il en va de même lorsque des époux séparés de biens ou des partenaires se répartissent un immeuble acquis ensemble.

Un immeuble démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire reste en monopropriété tant que les mêmes personnes détiennent les mêmes droits sur tous les lots. Une donation de la nue-propriété de certains lots seulement à un enfant crée en revanche des titulaires différents selon les lots et fait naître la copropriété. Un apport de quelques lots à une société produit le même effet, la société étant un copropriétaire distinct de vous (chapitre 124).

Pour un loueur professionnel qui exploite une partie des logements en meublé et loue les autres nus, la mise en copropriété ne change rien tant qu'il reste seul propriétaire. Elle facilite en revanche la ventilation entre l'actif professionnel et le patrimoine privé, puisque chaque logement devient un lot identifié avec sa quote-part de terrain et de parties communes.

Établir les documents lorsque l'immeuble est encore en monopropriété est plus simple. Vous ne négociez avec personne, les mesures se prennent librement et le règlement peut être adapté à votre exploitation. Une fois le premier lot vendu, toute modification passe par l'assemblée générale et ses majorités.

Les vérifications préalables

Créer une copropriété ne modifie pas en soi l'immeuble et n'exige pas d'autorisation d'urbanisme. Les travaux qui l'accompagnent peuvent en revanche en exiger une, de même que la création de logements dans les secteurs soumis au permis de diviser. Vérifiez au préalable les points suivants, détaillés dans le guide du bailleur privé cité plus haut.

• La conformité des logements aux surfaces et volumes minimaux fixés pour les locaux issus d'une division.
• L'existence d'un permis de diviser ou d'un permis de louer dans le secteur.
• La destination de chaque local au regard du plan local d'urbanisme, en particulier pour un rez-de-chaussée commercial.
• L'existence de compteurs individuels, sans lesquels la répartition des consommations devient une source de litiges.
• La présence de locataires en place, qui disposent de droits lors de la première vente après division (chapitre 121).

Les documents de la mise en copropriété

L'état descriptif de division

L'état descriptif de division est un document technique obligatoire qui identifie les lots d'un immeuble. Il attribue à chaque lot un numéro, en donne la description et la situation, par exemple le troisième étage à gauche. Il fixe aussi sa quote-part des parties communes en tantièmes ou millièmes. Il est établi par un géomètre-expert et publié au service de la publicité foncière. Il peut être annexé au règlement de copropriété ou rester un document distinct (anil.org).

Sa portée a évolué. En 2017, la Cour de cassation a reconnu une valeur contractuelle à un état descriptif annexé au règlement, dont les clauses précisaient l'usage de chaque lot (Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849, anil.org). Dans un autre arrêt de la même année, elle a jugé que l'état descriptif ne peut pas valoir modification du règlement (Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-18331, anil.org). Rédigez donc les deux documents de façon cohérente, en particulier sur la destination des lots.

Le lot et ses accessoires

Le lot comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables. L'ordonnance de 2019 a assoupli la définition des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative, qui peuvent désormais servir soit à l'usage soit à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Le règlement doit les mentionner et préciser les charges que supporte le titulaire d'une jouissance privative. Aucune servitude ne peut être créée sur une partie commune au profit d'un lot privatif (anil.org).

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), a consacré le lot transitoire, dont la partie privative est constituée d'un droit de construire un ou plusieurs bâtiments, avec une quote-part de parties communes. Le règlement doit le créer et en définir le contenu (anil.org). Cette technique intéresse le professionnel qui prévoit d'agrandir l'ensemble par une construction ultérieure, par exemple sur une cour ou une parcelle attenante.

Le calcul des tantièmes

La quote-part des parties communes de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative par rapport à l'ensemble, appréciée selon sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation (article 5 de la loi de 1965). La loi fixe ces critères mais pas de formule. Le géomètre-expert applique en pratique des coefficients de pondération à la surface de chaque lot, selon l'étage, l'exposition, la nature du local ou la présence d'annexes.

Le règlement doit indiquer la méthode de calcul retenue pour établir les quotes-parts (service-public.gouv.fr). Cette exigence protège les futurs acquéreurs et rend la répartition vérifiable.

Exemple illustratif. Un immeuble comprend un local commercial au rez-de-chaussée, deux logements par étage sur deux étages et quatre caves. Les coefficients ci-dessous sont des hypothèses de travail, non des valeurs réglementaires. Les tantièmes sont arrondis de façon que leur total fasse exactement 1 000. La dernière colonne répartit un budget de charges générales de 6 000 €.

Le choix des coefficients a des effets durables. Un coefficient d'étage dégressif réduit la part des logements du dernier étage dans les charges générales et dans les voix. Un local commercial au rez-de-chaussée qui n'utilise ni l'escalier ni la cage peut être dispensé de certaines charges spéciales, qui suivent l'utilité objective des services et équipements pour chaque lot (service-public.gouv.fr).

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est nécessairement un acte authentique, établi par un notaire. Pour un immeuble existant, il est en général préparé par le propriétaire avant la division. Il désigne les parties privatives et communes, ainsi que les éventuelles parties communes spéciales et à jouissance privative. Il fixe la destination de l'immeuble et de chaque lot, les règles d'usage, l'organisation de l'assemblée, du syndic et du conseil syndical, ainsi que la répartition des charges et la méthode de calcul des quotes-parts (service-public.gouv.fr).

Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l'autorisation ou l'interdiction de la location en meublé de tourisme. Pour un professionnel qui exploite ou pourrait exploiter des meublés de courte durée, cette clause est stratégique, car la modifier ensuite suppose une majorité en assemblée générale (chapitre 73).

Plusieurs clauses méritent une attention particulière quand vous restez copropriétaire des lots non vendus.

• La destination. Une destination mixte, habitation et activités professionnelles ou commerciales, laisse plus de souplesse qu'une clause d'habitation exclusive.
• Les activités. Le règlement encadre les activités exercées dans les lots, comme le meublé de tourisme ou les activités professionnelles.
• Les charges spéciales. Les grilles par bâtiment, par escalier ou par équipement évitent qu'un lot paie un service dont il ne profite pas.
• Les travaux privatifs. Une clause claire sur les travaux touchant l'aspect extérieur évite des autorisations au cas par cas.
• Le syndic. Le règlement peut désigner un syndic provisoire, dont le mandat dure au plus un an. La première assemblée décide ensuite de le maintenir ou d'en désigner un autre (service-public.gouv.fr).

La publication et l'immatriculation

La publication du règlement et de l'état descriptif au service de la publicité foncière est obligatoire et effectuée par le notaire. Elle rend ces documents opposables à tous, y compris aux futurs acquéreurs (service-public.gouv.fr).

Pour un immeuble existant mis en copropriété, l'immatriculation initiale du syndicat au registre national des copropriétés est réalisée par le notaire. Le syndic met ensuite à jour le registre chaque année, notamment les données financières dans les deux mois de l'assemblée qui approuve les comptes. L'immatriculation et les mises à jour sont gratuites. Une copropriété non immatriculée ne peut pas bénéficier de certaines aides, comme celles de l'Agence nationale de l'habitat ou l'éco-prêt à taux zéro collectif (service-public.gouv.fr).

Le diagnostic technique global

La mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans destiné en tout ou partie à l'habitation doit être précédée d'un diagnostic technique global. L'obligation s'apprécie à la date de la division. Ce diagnostic analyse l'état apparent des parties communes et des équipements, la situation technique de l'immeuble au regard des obligations légales, les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, comporte un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble et évalue sommairement le coût des travaux nécessaires, notamment dans les dix ans (service-public.gouv.fr).

Il est réalisé par un professionnel qualifié, comme un bureau d'études, un architecte ou un thermicien, qui justifie de ses compétences, d'une attestation d'impartialité et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ses honoraires sont libres. Pour le professionnel qui vend ensuite des lots, ce document est aussi un outil de transparence envers les acquéreurs, qui y trouvent les travaux à venir.

La mise en copropriété pas à pas

1. Définir le projet. Lots à créer, destination de chaque local, lots que vous conserverez et calendrier des ventes ou transmissions.
2. Faire les vérifications d'urbanisme et de surfaces décrites plus haut, avant tout mesurage.
3. Commander le diagnostic technique global si l'immeuble a plus de dix ans.
4. Missionner le géomètre-expert pour le mesurage, les plans, l'état descriptif de division et le calcul des tantièmes.
5. Valider les grilles de charges générales et spéciales, avec la méthode de calcul.
6. Faire rédiger le règlement par le notaire, en arbitrant les clauses de destination, de location et de travaux.
7. Signer l'acte et le faire publier au service de la publicité foncière.
8. Faire immatriculer le syndicat par le notaire au registre national.
9. Organiser la gestion dès la première vente, avec un syndic, un compte bancaire séparé, un budget et une assurance de l'immeuble.
10. Mettre à jour votre comptabilité, en ventilant le prix de revient et le plan d'amortissement par lot.

Les premières années de la copropriété

Tant que vous restez seul propriétaire, les documents publiés n'ont pas d'effet sur la gestion. Dès la première vente, le syndicat existe et doit fonctionner. Il lui faut un syndic, qui ouvre un compte bancaire au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation, un budget prévisionnel, une assurance et une assemblée générale annuelle (service-public.gouv.fr).

D'autres obligations viennent ensuite, selon l'âge de l'immeuble et sa taille. Le fonds de travaux, le plan pluriannuel de travaux, le diagnostic de performance énergétique collectif, le carnet d'entretien et la fiche synthétique sont présentés dans le Guide du bailleur privé, La copropriété pour le bailleur. Pour un petit immeuble, les règles allégées de la petite copropriété et de la copropriété à deux copropriétaires s'appliquent (chapitre 73).

Les coûts à prévoir

La mise en copropriété représente un coût qui dépend de la taille et de la complexité de l'immeuble. Aucun barème public ne fixe les honoraires du géomètre-expert ni ceux du diagnostiqueur. Demandez plusieurs devis et comparez les prestations comprises, comme le mesurage, les plans et le nombre de grilles de charges.

Au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le traitement de ces frais, en charges de l'exercice ou dans le coût des immeubles, relève de l'analyse de votre expert-comptable. Le régime réel du professionnel est présenté au chapitre 75.

La division en volumes

Le principe

La division en volumes découpe un ensemble immobilier en volumes définis en trois dimensions, par des cotes de hauteur et des limites horizontales. Chaque volume fait l'objet d'un droit de propriété privatif, sans parties communes. Les relations entre volumes, comme le passage, l'appui ou l'accès aux réseaux, reposent sur des servitudes réciproques et la gestion des équipements partagés est confiée à une structure dotée de la personnalité morale.

Cette technique n'est pas organisée par un texte d'ensemble. Elle s'est développée dans la pratique notariale pour les ensembles complexes, par exemple un immeuble qui superpose un parc de stationnement public, des commerces et des logements. Les documents, notamment l'état descriptif de division en volumes, sont établis par un géomètre-expert et un notaire.

Le cadre fixé par la réforme de 2019

L'ordonnance du 30 octobre 2019 a précisé l'articulation avec la copropriété. À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la loi de 1965 est applicable à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Pour les ensembles déjà régis par la loi de 1965, cette convention est adoptée à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires (legifrance.gouv.fr).

La même ordonnance permet d'employer la procédure de scission de l'article 28 de la loi de 1965 pour la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. L'avis préalable du maire et l'autorisation du préfet, autrefois exigés, ont été supprimés (anil.org).

La structure de gestion

La structure retenue est le plus souvent une association syndicale libre, régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires. Ses statuts fixent ses missions, la répartition des dépenses entre volumes et le mode de décision. Ils doivent être assez précis pour assurer la gestion effective des équipements communs, faute de quoi le statut de la copropriété peut s'appliquer.

Quand l'envisager

La division en volumes répond à des situations précises. Le tableau suivant compare les deux techniques pour un professionnel.

Pour un immeuble d'habitation ordinaire, même avec un commerce en rez-de-chaussée, la copropriété reste la solution habituelle. Les volumes se justifient lorsque les entités sont réellement autonomes, par exemple un bâtiment commercial et un bâtiment d'habitation construits sur une même dalle de parking, ou un ensemble partagé avec une collectivité.

Le cas des maisons sur un même terrain

Plusieurs maisons construites sur un même terrain peuvent être organisées en copropriété dite horizontale, chaque lot comprenant une maison ou un droit de construire et une quote-part du terrain et des équipements communs. La Cour de cassation a admis que le titulaire d'un permis de construire valant division peut recourir à la copropriété, le statut du lotissement ne s'imposant pas dans ce cas (Cass. 3e civ., 19 janvier 2022, n° 20-19.329, anil.org). Le choix entre lotissement et copropriété horizontale est présenté dans le Guide du bailleur privé, Diviser un terrain et créer des lots.

Les effets pour le loueur professionnel

La fiscalité de la création

La mise en copropriété d'un immeuble dont vous restez seul propriétaire ne transfère aucune propriété. Elle ne constitue pas une cession et ne fait donc apparaître aucune plus-value. C'est la vente ou l'apport ultérieur d'un lot qui produit les effets fiscaux, selon les règles des plus-values professionnelles du loueur en meublé professionnel (LMP) présentées au chapitre 78.

Pour préparer ces cessions, ventilez dès la mise en copropriété le prix de revient de l'immeuble et son plan d'amortissement par lot. Une ventilation au prorata des tantièmes est simple, mais elle ne reflète pas toujours la valeur réelle des lots, notamment pour un local commercial. Arrêtez la méthode avec votre expert-comptable et conservez les justificatifs, car elle déterminera la valeur nette comptable de chaque lot vendu (chapitre 104).

Un exemple de ventilation par lot

Cet exemple est illustratif. L'immeuble de l'exemple des tantièmes est inscrit à l'actif d'un LMP pour une valeur nette comptable de 420 000 €, terrain compris, au jour de la mise en copropriété. Les valeurs vénales estimées des lots sont de 150 000 € pour le commerce, 190 000 € et 140 000 € pour les logements du premier étage, 185 000 € et 135 000 € pour ceux du deuxième, 5 000 € par cave, soit 820 000 € au total. Le LMP vend ensuite le T3 du premier étage pour 210 000 €.

L'écart de 10 377 € de plus-value vient de ce que le commerce, qui porte 276 tantièmes, ne représente qu'une part plus faible de la valeur. La méthode par les valeurs suppose une estimation documentée, établie au jour de la mise en copropriété. Une fois retenue, elle s'applique à tous les lots, faute de quoi la somme des valeurs nettes ne correspondrait plus à la valeur de l'immeuble. La ventilation de la plus-value entre court terme et long terme suit les règles du chapitre 78.

La revente par lots

Acheter un immeuble, le diviser puis le revendre par lots peut faire regarder l'opération comme celle d'un marchand de biens. Des travaux lourds peuvent aussi rendre l'immeuble neuf au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Ces risques sont présentés dans le guide du bailleur privé consacré à la division. Pour un professionnel, la frontière entre arbitrage de son parc et activité de revente s'apprécie opération par opération, avec un fiscaliste. Les éléments généralement examinés sont l'intention de revendre dès l'achat, la répétition des opérations, le délai entre l'acquisition et les ventes et la part de l'immeuble effectivement louée avant d'être cédée. Un immeuble loué plusieurs années, dont seuls quelques lots sont vendus pour financer le parc, ne présente pas le même profil qu'un immeuble acheté vide, divisé puis vendu en totalité dans l'année. Conservez les pièces qui montrent la logique locative de l'opération, comme les baux, les comptes de l'activité et les décisions d'arbitrage.

Les locataires en place

La première vente d'un logement loué après la division de l'immeuble ouvre au locataire un droit de préemption. Une vente en bloc de plus de cinq logements peut aussi déclencher des protections propres. Ces règles conditionnent le calendrier d'une vente par lots et sont présentées aux chapitres 26 et 121.

La surface privative des lots vendus

La vente d'un lot de copropriété impose de mentionner sa superficie privative, dite loi Carrez, pour les lots d'au moins 8 m² (article 46 de la loi de 1965). Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique, selon le Guide du bailleur privé, Les diagnostics immobiliers en détail. Cette diminution est proportionnelle à la moindre mesure.

Exemple illustratif. Un lot vendu 190 000 € pour 60 m² n'en mesure en réalité que 56. L'écart de 6,7 % dépasse le seuil de 5 %. La réduction de prix atteint 190 000 € × 4 / 60, soit environ 12 667 €. Sur une vente par lots, faites mesurer chaque lot par le géomètre-expert qui établit l'état descriptif, avec les mêmes conventions, plutôt que de reprendre une surface ancienne.

Ce que vérifient le notaire et l'acquéreur

Lors de la première vente, le dossier de la copropriété est examiné en détail. Préparez les pièces suivantes avant la promesse.

• L'état descriptif de division et le règlement de copropriété, publiés.
• L'attestation d'immatriculation du syndicat au registre national des copropriétés.
• Le diagnostic technique global et, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux.
• Le mesurage de la superficie privative du lot vendu et le dossier de diagnostic technique.
• Le budget prévisionnel, les premiers comptes et l'état du fonds de travaux s'il a été constitué.
• Les attestations d'assurance des travaux réalisés depuis moins de dix ans (chapitre 72).
• Les baux en cours et la purge des droits de préemption des locataires.

Erreurs fréquentes

• Vendre un premier logement sans état descriptif de division ni règlement publiés.
• Croire qu'une mention dans l'état descriptif suffit à écarter le statut de la copropriété.
• Fixer des tantièmes sans méthode écrite, ou avec une grille qui avantage les lots conservés.
• Oublier le diagnostic technique global pour un immeuble de plus de dix ans.
• Rédiger un règlement muet sur la location en meublé de tourisme.
• Choisir la division en volumes pour un immeuble simple, sans structure de gestion dotée de la personnalité morale.
• Négliger les compteurs individuels avant la première vente.
• Ne pas ventiler le prix de revient et les amortissements par lot avant les cessions.
• Reprendre une ancienne surface pour la vente d'un lot, au risque d'une réduction de prix si l'écart dépasse 5 %.
• Donner ou apporter quelques lots sans avoir publié les documents de la copropriété.
• Changer de méthode de ventilation de la valeur nette d'un lot vendu à l'autre.

Liste de contrôle

1. Objectif. Le motif de la mise en copropriété est identifié, vente, transmission, apport ou financement.
2. Urbanisme. Les surfaces, la destination des locaux et l'éventuel permis de diviser ont été vérifiés.
3. Diagnostic. Le diagnostic technique global est réalisé si l'immeuble a plus de dix ans.
4. Mesurage. Le géomètre-expert a établi les plans, l'état descriptif de division et les tantièmes avec une méthode écrite.
5. Charges. Les grilles générales et spéciales suivent la valeur relative des lots et l'utilité des équipements.
6. Règlement. La destination, la location en meublé de tourisme, les parties communes spéciales et les travaux privatifs sont traités.
7. Cohérence. L'état descriptif et le règlement ne se contredisent pas sur l'usage des lots.
8. Publication. Le notaire a publié les actes et immatriculé le syndicat.
9. Gestion. Le syndic, le compte bancaire, le budget et l'assurance sont prêts pour la première vente.
10. Volumes. Si une division en volumes est retenue, une structure dotée de la personnalité morale et des statuts précis organisent la gestion commune.
11. Comptabilité. Le prix de revient et le plan d'amortissement sont ventilés par lot.
12. Locataires. Les droits de préemption et le calendrier des ventes ont été vérifiés.
13. Surfaces. La superficie privative de chaque lot vendu est mesurée selon les mêmes conventions que l'état descriptif.
14. Dossier de vente. Les pièces de la copropriété, les diagnostics et les attestations d'assurance des travaux récents sont réunis avant la promesse.