Le régime réel BIC du loueur professionnel

Le loueur en meublé professionnel (LMP) déclare ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les règles de calcul du résultat sont les mêmes pour les deux. Ce qui change, c'est ce que devient ce résultat une fois calculé. Un déficit s'impute sur le revenu global du foyer, le bénéfice sert d'assiette aux cotisations sociales et les logements, inscrits à l'actif, relèvent des plus-values professionnelles lors de leur cession.

Ce chapitre présente le choix du régime d'imposition selon le chiffre d'affaires, la détermination du résultat, les produits et les charges d'un parc important, la limite de déduction de l'amortissement, le passage du résultat comptable au résultat fiscal et le calendrier déclaratif. Les bases sont exposées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée et dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel. Les conditions du statut sont détaillées au chapitre 2, l'amortissement par composants au chapitre 76 et les déficits au chapitre 77.

Ce que le statut professionnel change au régime réel

Au régime réel, le bénéfice net imposable de la location meublée est déterminé dans les conditions de droit commun, en faisant masse de l'ensemble des produits et des charges. Le loueur tient une comptabilité, un compte de résultat et un bilan sur lequel figurent les biens loués. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que ces règles s'appliquent que la location soit exercée à titre professionnel ou non (bofip.impots.gouv.fr, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 56).

Les différences tiennent aux conséquences du résultat, résumées dans le tableau suivant.

Le BOFiP rappelle que les déficits du loueur professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant (même référence, § 350) et que la plus-value réalisée par un LMP relève du régime professionnel lorsque l'immeuble est inscrit à l'actif de son exploitation (§ 400). Le calcul de ces plus-values fait l'objet du chapitre 78.

Les situations mixtes

La qualité de loueur professionnel s'apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant les recettes de location meublée de tous ses membres (chapitre 2). Un même foyer n'est donc pas professionnel pour certains logements meublés et non professionnel pour d'autres. Si les deux conjoints exploitent chacun des meublés, chacun détermine le résultat de ses propres biens, mais tous deux relèvent du même statut pour l'année.

Le foyer qui loue aussi des logements nus déclare ces loyers dans la catégorie des revenus fonciers, sur la déclaration n° 2044 ou au micro-foncier, indépendamment du résultat BIC. Une charge commune aux deux activités, comme les honoraires d'un gestionnaire ou une assurance de l'immeuble, se répartit selon une clé documentée. Les loyers d'un logement relèvent de la catégorie qui correspond au bail en cours, nu ou meublé. Ils ne relèvent jamais des deux à la fois pour la même période.

Le changement de qualité d'une année sur l'autre, de LMNP à LMP ou l'inverse, n'entraîne pas les conséquences d'une cessation d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450). La comptabilité, le plan d'amortissement et les reports se poursuivent. Seuls changent, pour l'année concernée, l'imputation du déficit, le régime social et le régime de la plus-value d'une cession intervenue cette année-là.

Micro-BIC, réel simplifié ou réel normal

Les seuils de 2026 à 2028

La location de logements meublés relève, pour le choix du régime, de la catégorie des autres entreprises, qui comprend les prestations de services. Les ventes et la fourniture de logement, qui bénéficient de seuils plus élevés, excluent expressément les locations meublées. Le barème publié par l'administration fixe les seuils suivants (bofip.impots.gouv.fr, BOI-BAREME-000044).

Le régime s'apprécie au regard des recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année. Un régime ne se perd donc qu'après deux années consécutives de dépassement. Le micro-BIC ouvre une option pour le réel simplifié et le réel simplifié une option pour le réel normal, valable un an et reconduite tacitement (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le professionnel au micro-BIC

Un LMP peut relever du micro-BIC si ses recettes restent sous le plafond, puisque le seuil du statut, 23 000 € de recettes, est bien inférieur. Ce régime ne permet ni de déduire les charges réelles ni d'amortir les logements. Il ne permet pas non plus de constater un déficit, ce qui prive le professionnel de l'imputation sur le revenu global, principal effet fiscal de son statut. Pour un parc acquis à crédit, le choix du micro-BIC se fait rarement sans en mesurer le coût. La comparaison s'établit sur vos chiffres, en intégrant les frais de comptabilité, les cotisations sociales selon chaque régime (chapitres 91 et 96) et l'effet sur la plus-value future.

Les taux d'abattement et le minimum de 305 € sont ceux qu'expose le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée. L'option pour le réel s'exerce avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année qui précède celle à laquelle elle doit s'appliquer, selon le même chapitre.

Exemple illustratif. Un LMP perçoit 40 000 € de loyers de cinq studios meublés de longue durée, sans autre revenu d'activité dans le foyer. Au micro-BIC, sa base imposable est de 20 000 €. Au réel, ses charges atteignent 15 000 €, soit 6 000 € d'intérêts, 3 200 € de taxe foncière, 1 800 € d'assurances, 1 500 € d'honoraires comptables, 1 200 € de CFE et de frais bancaires et 1 300 € d'entretien. Le résultat avant amortissement est de 25 000 €, dont 22 000 € d'amortissement sont entièrement déductibles. Le résultat fiscal tombe à 3 000 €, soit 17 000 € de moins qu'au micro-BIC, avant prise en compte des cotisations sociales, qui suivent aussi le régime retenu.

L'écart se réduit avec le temps. Lorsque les intérêts diminuent et que des composants arrivent au terme de leur amortissement, le réel peut devenir moins favorable que l'abattement forfaitaire. Refaites donc la comparaison tous les trois ou quatre ans et avant chaque acquisition importante.

Le passage du micro-BIC au réel

Le passage au réel suppose d'établir un bilan d'entrée qui recense les logements, le mobilier et les emprunts. Pour les plus-values professionnelles, l'abattement du micro-BIC est réputé tenir compte des amortissements linéaires pratiqués pendant les années de micro (bofip.impots.gouv.fr, remarque sous le § 435). La valeur d'entrée de chaque composant et la durée qui reste à courir s'arrêtent donc en tenant compte de ces années, avec l'expert-comptable (chapitre 76).

Réel simplifié ou réel normal

Au réel simplifié, la déclaration de résultats se fait sur le formulaire n° 2031 accompagné des tableaux n° 2033-A à 2033-G. Au réel normal, elle comprend le formulaire n° 2031 et la liasse composée notamment des tableaux n° 2050 à 2053 et n° 2059-F et 2059-G. La déclaration au réel simplifié peut être transmise par la procédure de transfert des données fiscales et comptables (EDI-TDFC) ou depuis l'espace professionnel, celle du réel normal uniquement par EDI-TDFC (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le réel simplifié autorise des allègements comptables, notamment une comptabilité de trésorerie en cours d'exercice, les créances et les dettes n'étant enregistrées qu'à la clôture (bofip.impots.gouv.fr). L'option pour le réel normal n'a d'intérêt que dans des cas particuliers, à examiner avec votre expert-comptable.

Les produits de l'activité

Le rattachement des loyers

Les loyers se rattachent à l'exercice au cours duquel ils sont acquis, c'est-à-dire courus, quelle que soit leur date de perception. C'est la définition que retient le BOFiP pour appliquer la limite de l'amortissement (bofip.impots.gouv.fr, § 50 et 60). Un loyer de décembre encaissé en janvier appartient donc à l'exercice de décembre. Un loyer impayé reste un produit acquis, dont la perte probable se traite par une provision ou une perte selon les règles exposées au chapitre 106.

L'erreur de rattachement pèse vite sur un parc important. Un loueur de douze logements loués 700 € par mois qui encaisse tous les loyers de décembre en janvier et les rattache à l'année d'encaissement décale 8 400 € de produits d'un exercice à l'autre. Le décalage se répète chaque année et fausse aussi la limite de l'article 39 C, calculée sur le loyer acquis de l'exercice.

Les produits à comptabiliser

L'usage privé d'un local de l'activité, par exemple un studio prêté à un enfant ou occupé quelques semaines par vous-même, oblige à comprendre dans le résultat une somme représentant la valeur locative réelle des locaux réservés à cet usage (bofip.impots.gouv.fr, § 59).

Les dépôts de garantie ne sont pas des produits. Ils constituent une dette envers le locataire jusqu'à leur restitution ou leur imputation sur des sommes dues, dont le traitement est détaillé au chapitre 105. De même, l'apport de fonds personnels et l'emprunt ne sont pas des produits.

Les charges de l'activité

Le principe

Pour être déductibles, les frais et charges doivent être exposés dans l'intérêt direct de l'exploitation, correspondre à une charge effective appuyée de justifications suffisantes et être compris dans les charges de l'exercice au cours duquel ils ont été engagés (bofip.impots.gouv.fr). Une dépense qui constitue une immobilisation ne se déduit pas mais s'amortit. La frontière entre charge et immobilisation pour les travaux est traitée au chapitre 71.

Les cotisations sociales de l'exploitant

Les cotisations aux régimes obligatoires d'assurance maladie et maternité, d'allocations familiales, d'invalidité-décès et de vieillesse, de base et complémentaire, sont déductibles sans limitation du bénéfice imposable de l'exploitant individuel (article 154 bis du CGI, bofip.impots.gouv.fr). Les cotisations versées au titre d'une adhésion volontaire à l'assurance vieillesse ne le sont pas et les contrats facultatifs obéissent à des plafonds propres.

Les cotisations dépendent elles-mêmes du résultat, ce qui crée une interdépendance que votre expert-comptable gère par les régularisations de l'année suivante. Le calcul, l'assiette et les minimums de cotisations sont présentés au chapitre 91. La part de la contribution sociale généralisée qui est déductible obéit à ses propres règles, appliquées lors de l'établissement de la liasse.

Les frais d'acquisition

Les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais d'agence peuvent soit être déduits en charges l'année de l'achat, soit être incorporés au prix de revient et amortis avec le bien (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI). L'option faite pour la première acquisition vaut pour les suivantes. Pour un professionnel qui achète régulièrement, la déduction immédiate crée des charges importantes les années d'acquisition, qui peuvent produire un déficit imputable sur le revenu global. Le choix se fait donc une fois pour tout le parc, en mesurant aussi son effet sur les cotisations sociales et sur la plus-value future (chapitre 35).

Les biens de faible valeur

Le BOFiP admet la déduction immédiate de petits matériels et outillages, de matériels et mobiliers de bureau et de logiciels dont la valeur unitaire hors taxes n'excède pas 500 €. Pour le mobilier, la tolérance vise le renouvellement courant, en nombre limité. Elle exclut l'équipement initial et le renouvellement complet, sauf si l'ensemble reste sous ce seuil (BOI-BIC-CHG-20-30-10, bofip.impots.gouv.fr). L'ameublement complet d'un logement meublé s'inscrit donc à l'actif et s'amortit.

Ce qui n'est pas une charge

• Le capital remboursé des emprunts, qui réduit seulement la dette au bilan.
• Les prélèvements personnels de l'exploitant sur le compte de l'activité.
• La valeur de votre propre travail, y compris lorsque vous réalisez vous-même des travaux.
• L'impôt sur le revenu et les dépenses personnelles du foyer.
• Le prix d'achat des logements, des travaux immobilisés et du mobilier, qui s'amortissent.

L'amortissement et sa limite

L'amortissement constate la dépréciation des logements, des travaux immobilisés et du mobilier sur leur durée d'utilisation. Le terrain, qui ne se déprécie pas, ne s'amortit pas. Le loueur ventile sous sa propre responsabilité la valeur entre terrain et construction (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58). La méthode par composants et les durées sont traitées au chapitre 76.

L'amortissement des biens donnés en location par une personne physique n'est déductible que dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes à ces biens (article 39 C du CGI). Le BOFiP applique expressément cette limite à la location meublée, pour l'immeuble comme pour le mobilier, sans distinguer selon que l'activité est professionnelle ou non (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 56 et 57). La fraction non déductible peut être déduite des résultats des exercices suivants, dans les mêmes limites.

Cette règle a une conséquence directe pour le professionnel. Le déficit imputable sur le revenu global ne peut pas provenir de l'amortissement. Il ne peut naître que de charges, comme les intérêts, les frais d'acquisition déduits ou des travaux d'entretien importants, qui dépassent les produits de l'exercice.

Du résultat comptable au résultat fiscal

La comptabilité enregistre la dotation complète aux amortissements de l'exercice. Le résultat comptable peut donc être une perte alors que le résultat fiscal est nul. Le passage de l'un à l'autre se fait par des réintégrations et des déductions extra-comptables, portées sur les tableaux de la liasse.

1. Partir du résultat comptable, après toutes les écritures de clôture, dont les amortissements, les provisions et les régularisations de charges.
2. Réintégrer l'amortissement non déductible, c'est-à-dire la part qui excède le loyer acquis diminué des autres charges.
3. Déduire l'amortissement reporté des exercices antérieurs, lorsque l'exercice dégage une marge suffisante.
4. Réintégrer les charges non déductibles, comme une fraction de cotisations non admise ou une dépense personnelle passée par erreur.
5. Reporter le résultat fiscal sur la déclaration n° 2031 puis sur la déclaration n° 2042-C-PRO du foyer.
6. Tenir le tableau de suivi des amortissements reportés et des déficits, par année d'origine.

Le résultat fiscal positif s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte l'impôt sur le revenu au barème. Un résultat fiscal négatif s'impute sur le revenu global de l'année. L'excédent éventuel se reporte sur les années suivantes, selon les règles présentées au chapitre 77.

Un exemple sur deux exercices

L'exemple qui suit est illustratif et ses montants sont des hypothèses. Un loueur professionnel exploite douze logements meublés. Il relève du réel simplifié et a opté, dès sa première acquisition, pour la déduction des frais d'acquisition en charges. Les cotisations sociales personnelles, qui dépendent du résultat, sont laissées de côté pour la lisibilité.

Au premier exercice, le résultat avant amortissement de 48 500 € absorbe une partie seulement de la dotation de 52 000 €. Le résultat fiscal est nul et 3 500 € d'amortissement sont reportés. Au second exercice, les frais d'acquisition et les travaux de réparation dépassent les produits. Le déficit de 2 600 € provient uniquement des charges et s'impute sur le revenu global du foyer, alors que la dotation de 55 000 € est entièrement reportée.

Les travaux de 38 000 € sont supposés déductibles après analyse de leur nature, ce qui suppose qu'ils ne prolongent pas la durée d'utilisation d'un composant ni n'en créent un nouveau (chapitre 71). S'ils avaient été immobilisés, le résultat avant amortissement aurait été positif et aucun déficit n'aurait été imputable.

Un résultat fiscal nul ou négatif n'empêche pas des cotisations sociales. Le régime des travailleurs indépendants prévoit des cotisations minimales, présentées au chapitre 91. Le déficit imputé sur le revenu global réduit l'impôt du foyer, mais il ne réduit pas les cotisations déjà dues au titre d'autres activités.

Les obligations comptables

Tenir une comptabilité commerciale

Le loueur au réel tient une comptabilité qui retrace les produits, les charges, les immobilisations et les dettes de l'activité. En pratique, la télétransmission obligatoire de la liasse conduit la plupart des professionnels à confier sa tenue ou sa révision à un expert-comptable (chapitre 101). Les obligations détaillées, le plan comptable, les journaux et le fichier des écritures comptables (FEC) exigé en cas de contrôle d'une comptabilité informatisée sont présentés au chapitre 99.

Les pièces à conserver

Chaque écriture doit pouvoir être justifiée. Pour un parc important, organisez les pièces par immeuble et par nature, en particulier les actes d'acquisition, les factures de travaux, les relevés de copropriété, les tableaux d'emprunt et les baux. Les durées de conservation sont présentées au chapitre 107.

Le calendrier déclaratif

La liasse et la déclaration de revenus

La déclaration de résultats doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivant celle de la clôture. Les entreprises qui la télétransmettent bénéficient d'un délai supplémentaire de quinze jours calendaires. La date de clôture de l'exercice n'intervient pas dans ce délai (impots.gouv.fr). Pour les résultats de 2025, le calendrier fiscal de l'administration fixait le dépôt au 5 mai 2026, soit le 20 mai 2026 avec le délai supplémentaire de la télétransmission (impots.gouv.fr). La date applicable aux résultats de 2026 sera publiée dans le calendrier fiscal de 2027.

Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO du foyer, déposée avec la déclaration de revenus. Pour un travailleur indépendant, elle comporte un volet social qui sert au calcul des cotisations (chapitre 91).

Les acomptes

L'impôt sur le bénéfice fait l'objet d'acomptes prélevés automatiquement au plus tard le 15 de chaque mois, calculés sur les bénéfices déclarés de l'année précédente. Le professionnel peut opter pour des prélèvements trimestriels, au plus tard le 1er octobre de l'année précédente (entreprendre.service-public.gouv.fr). La modulation des acomptes et le prélèvement à la source sont présentés au chapitre 85.

Les autres échéances

Le régime simplifié d'imposition à la TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027. Les redevables qui en relevaient passent au régime réel normal, avec des déclarations n° 3310-CA3 trimestrielles ou mensuelles. Pour un exercice clos le 31 décembre 2026, la dernière déclaration annuelle est à déposer au plus tard le 4 mai 2027 (impots.gouv.fr). Cette suppression concerne la seule TVA. Le régime réel simplifié des bénéfices, présenté plus haut, demeure.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement du bâti en location meublée non professionnelle. Selon ce texte initial, les loueurs professionnels seraient hors du champ de la mesure. Au 25 octobre 2026, le texte est en discussion au Parlement, la disposition n'est pas votée et son contenu final reste inconnu. Son évolution et ses effets possibles pour un loueur proche du seuil du statut sont suivis au chapitre 87.

Ce que l'administration examine

Lors d'une vérification, le vérificateur rapproche la liasse, le fichier des écritures comptables, les relevés bancaires et la déclaration du foyer. Les points suivants sont les plus fréquents pour un loueur en meublé au réel.

• Le rattachement des loyers à l'exercice au cours duquel ils sont courus, notamment autour de la clôture.
• Les logements loués à des proches à un loyer inférieur au marché, ou occupés sans loyer.
• La valeur locative d'un usage privé, absente du résultat.
• Les dépenses passées par le compte de l'activité qui relèvent du train de vie du foyer.
• La frontière entre charges et immobilisations pour les travaux et le mobilier.
• La cohérence entre le résultat de la liasse et celui reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO.

Exemple illustratif. Un studio de l'activité, dont la valeur locative réelle est de 600 € par mois, est prêté gratuitement à un enfant pendant deux mois d'été. Le résultat doit comprendre 1 200 € à ce titre. Omettre cette somme minore le résultat d'autant, avec des conséquences sur l'impôt et sur les cotisations sociales, qui seront rappelées avec l'intérêt de retard en cas de contrôle.

Un logement de l'activité loué à un proche à un loyer nettement inférieur au marché appelle la même vigilance. En comptabilité commerciale, renoncer sans contrepartie à une recette au profit d'un tiers peut être regardé comme un acte anormal de gestion, dont l'écart est réintégré dans le résultat. Fixez le loyer d'un proche au niveau de ceux des autres logements comparables et conservez les éléments qui le justifient, comme les annonces ou les baux voisins.

Erreurs fréquentes

• Croire que le statut LMP permet de créer un déficit par l'amortissement, alors que l'article 39 C s'applique aussi au professionnel.
• Rattacher les loyers à l'année de leur encaissement plutôt qu'à celle où ils sont courus.
• Oublier la valeur locative d'un logement de l'activité utilisé à titre privé.
• Traiter les dépôts de garantie comme des recettes.
• Déduire le capital remboursé ou les prélèvements personnels.
• Déduire en charges l'ameublement complet d'un logement au titre de la tolérance des biens de faible valeur.
• Changer de méthode pour les frais d'acquisition d'une acquisition à l'autre.
• Ignorer le passage au réel normal après deux années au-delà de 286 000 € de recettes.
• Perdre le suivi des amortissements reportés et des déficits par année d'origine.
• Confondre la suppression du régime simplifié de TVA en 2027 avec celle du réel simplifié des bénéfices.
• Rester au micro-BIC par habitude sans refaire la comparaison avec le réel lors d'une acquisition financée à crédit.
• Passer au réel sans bilan d'entrée ni valeur documentée pour chaque composant.
• Croire qu'un même foyer peut être professionnel pour certains meublés et non professionnel pour d'autres.

Liste de contrôle

1. Statut. Les recettes de l'année et les autres revenus d'activité du foyer confirment le statut LMP (chapitre 2).
2. Régime. Les recettes des deux dernières années situent l'activité au micro-BIC, au réel simplifié ou au réel normal.
3. Option. Toute option ou renonciation est exercée par écrit dans les délais et conservée.
4. Produits. Les loyers courus, les charges refacturées, les indemnités et la valeur locative d'un usage privé sont comptabilisés.
5. Charges. Chaque charge est justifiée, rattachée à l'exercice et distinguée des immobilisations.
6. Frais d'acquisition. La méthode retenue lors de la première acquisition est appliquée à toutes les suivantes.
7. Amortissement. La limite de l'article 39 C est calculée et le report est mis à jour.
8. Déficit. Le déficit éventuel provient de charges et son imputation sur le revenu global est vérifiée.
9. Cotisations. Les cotisations sociales déductibles sont comptabilisées et le volet social de la déclaration est rempli.
10. Liasse. La liasse est télétransmise avant la date limite et le résultat reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
11. Acomptes. Les acomptes de l'année correspondent au niveau de bénéfice attendu.
12. Comparaison des régimes. Le choix entre micro-BIC et réel est revu après chaque acquisition importante et au moins tous les trois ou quatre ans.
13. Patrimoine mixte. Les loyers des logements nus sont déclarés en revenus fonciers et les charges communes réparties selon une clé documentée.
14. Autres échéances. CFE, TVA éventuelle et contribution sur la valeur ajoutée des entreprises sont vérifiées (chapitres 80 à 82).