Les prélèvements et la fiscalité personnelle du professionnel

Le résultat du loueur en meublé professionnel (LMP) est calculé dans un cadre d'entreprise, mais il est imposé entre les mains d'une personne physique. Il rejoint les autres revenus du foyer fiscal, supporte le barème progressif de l'impôt sur le revenu et donne lieu à des acomptes mensuels ou trimestriels tout au long de l'année. Comprendre ce passage du résultat professionnel à l'impôt du foyer permet d'anticiper la trésorerie et d'éviter les régularisations mal préparées.

Ce chapitre suit ce passage pas à pas. Il présente d'abord ce que paie le professionnel sur son revenu, puis le barème et le quotient familial, les contributions sur les hauts revenus, le prélèvement à la source et ses acomptes, le traitement d'une année déficitaire et le système du quotient applicable aux revenus exceptionnels. Les bases de la location meublée figurent dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée et la déclaration en ligne dans le Guide du bailleur privé, Déclarer ses revenus locatifs en ligne pas à pas. La détermination du résultat est traitée au chapitre 75 et les cotisations sociales au chapitre 91.

Du résultat professionnel au revenu imposable du foyer

Le bénéfice rejoint le revenu global

Le LMP relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) professionnels. Son résultat est établi sur la déclaration n° 2031 et ses tableaux, puis reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. Il s'ajoute alors aux salaires, pensions, revenus fonciers et autres revenus du foyer pour former le revenu net global, soumis au barème.

Un déficit professionnel suit le chemin inverse. Il s'impute sur le revenu global du foyer de l'année et l'excédent se reporte sur les années suivantes, dans les conditions présentées au chapitre 77. C'est l'une des principales différences avec le loueur non professionnel (LMNP), dont les déficits restent cantonnés aux revenus de location meublée.

Une déclaration fiscale et sociale unique

Depuis les revenus de 2020, la déclaration n° 2042-C-PRO comporte un volet social qui remplace l'ancienne déclaration sociale des indépendants. Les données servant au calcul des cotisations y sont saisies sur impots.gouv.fr puis transmises à l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf). Cette déclaration doit être déposée même en cas de résultat nul ou déficitaire (notice des travailleurs indépendants).

Le volet social demande notamment le montant des cotisations personnelles obligatoires et celui des cotisations facultatives, comme les versements déductibles sur un plan d'épargne retraite. Une erreur dans ce volet se répercute sur les cotisations de l'année suivante, même si l'impôt est juste. Faites relire ces rubriques par l'expert-comptable qui a établi la liasse.

Ce que le professionnel paie sur son revenu

Le statut professionnel change la nature des prélèvements qui pèsent sur le bénéfice de location meublée. Le tableau suivant résume la situation d'un LMP résident fiscal français.

Le LMNP paie sur son bénéfice les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, au taux de 18,6 % depuis l'imposition des revenus de 2025, alors que les revenus fonciers restent à 17,2 % (service-public.gouv.fr). Le LMP ne paie pas ces prélèvements sur son bénéfice d'activité. Il verse des cotisations sociales qui ouvrent des droits, selon les règles des chapitres 91 et 92.

La date d'application du taux de 18,6 % prête à confusion. La hausse de 1,4 point de la CSG votée par l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 vise les revenus du patrimoine à compter de l'imposition des revenus de 2025, selon le Bulletin officiel de la sécurité sociale cité par la presse spécialisée. Les produits de placement soumis au prélèvement lors de leur versement ne sont concernés qu'à partir des revenus de 2026, ce qui explique que la fiche officielle présente encore 17,2 % pour certains revenus de 2025. Le bénéfice d'un LMNP, déclaré avec les autres revenus du foyer, relève de la première catégorie.

La contribution sociale généralisée d'activité

Sur les revenus d'activité des travailleurs indépendants, la contribution sociale généralisée (CSG) est de 9,2 %, dont 6,8 % déductibles du revenu imposable et 2,4 % non déductibles. La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) est de 0,5 % (service-public.gouv.fr).

En pratique, la CSG et la CRDS sont appelées avec les cotisations par l'Urssaf. Seule la part déductible de la CSG vient réduire le résultat imposable. La part non déductible et la CRDS ne réduisent pas l'impôt. L'expert-comptable les réintègre au résultat fiscal lorsqu'elles ont été comptabilisées en charges.

Le barème et le quotient familial

Le barème applicable aux revenus de 2025

L'impôt est calculé sur le revenu imposable divisé par le nombre de parts du foyer, puis multiplié par ce même nombre. Le barème est fixé chaque année par la loi de finances.

Ce barème s'applique aux revenus de 2025 déclarés en 2026 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de revaloriser les tranches de 2,1 % pour l'imposition des revenus de 2026, selon la présentation publiée par le ministère de l'économie sur economie.gouv.fr. Ce point n'est pas adopté à la date de ce guide (chapitre 87).

Le quotient familial et son plafonnement

Un couple marié ou pacsé dispose de deux parts. Chacun des deux premiers enfants à charge ajoute une demi-part, puis chaque enfant à partir du troisième une part entière. L'avantage procuré par les demi-parts liées aux enfants est plafonné.

Pour l'impôt établi en 2026, le plafond est de 1 807 € par demi-part, de 904 € par quart de part en cas de résidence alternée et de 4 262 € pour la première part d'un parent isolé avec un enfant (service-public.gouv.fr, service-public.gouv.fr). L'administration compare l'impôt calculé avec toutes les parts à l'impôt calculé sans les parts liées aux enfants, diminué du plafond. Elle retient le plus élevé des deux montants.

Chez un professionnel aux revenus élevés, le plafonnement joue presque toujours. Le nombre de parts influe alors peu sur le taux marginal, qui se lit sur le revenu divisé par les seules parts de base.

Taux marginal et taux moyen

Le taux marginal est celui qui frappe le dernier euro gagné. Il sert à mesurer l'effet d'une charge supplémentaire, d'un loyer de plus ou d'un amortissement. Le taux moyen rapporte l'impôt total au revenu imposable. Il sert à estimer l'effort global du foyer et se rapproche du taux du prélèvement à la source.

Confondre les deux conduit à des erreurs de décision. Une dépense de 1 000 € n'économise pas 1 000 € multiplié par le taux moyen, mais par le taux marginal, à condition que le revenu reste dans la même tranche.

Exemple illustratif d'un foyer professionnel

Un couple marié avec deux enfants dispose de trois parts. L'un des conjoints exploite des meublés qui dégagent 98 000 € de recettes et un bénéfice imposable de 50 000 € après cotisations et amortissements. L'autre perçoit un salaire net imposable de 30 000 €. Les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer, si bien que le foyer est LMP (chapitre 2).

L'impôt avec deux parts, diminué de 3 614 €, donne 6 593,98 €, montant supérieur à l'impôt calculé avec trois parts. C'est donc lui qui est retenu. Un euro de bénéfice supplémentaire coûte 30 centimes d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les cotisations sociales. Les montants sont illustratifs et ne tiennent compte ni de la décote, ni des réductions ou crédits d'impôt.

Les contributions sur les hauts revenus

La contribution exceptionnelle

La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) s'ajoute à l'impôt sur le revenu lorsque le revenu fiscal de référence dépasse certains seuils, qui ne sont pas majorés pour charges de famille.

Ces taux sont ceux de la fiche officielle vérifiée le 15 avril 2026 (service-public.gouv.fr). Une personne seule dont le revenu fiscal de référence atteint 320 000 € paie ainsi 70 000 € multipliés par 3 %, soit 2 100 €. Un mécanisme de quotient peut atténuer cette contribution en cas de revenu exceptionnel, sur demande auprès du service des impôts.

La contribution différentielle

Créée par la loi de finances pour 2025 et reconduite par la loi de finances pour 2026, la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) vise les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse les mêmes seuils de 250 000 € et de 500 000 €. Elle complète leur imposition lorsque l'impôt sur le revenu et la CEHR représentent moins de 20 % de leur revenu (service-public.gouv.fr).

Elle donne lieu à un acompte égal à 95 % du montant estimé. Pour les revenus de 2026, cet acompte est à verser entre le 1er et le 15 décembre 2026. Un défaut ou une insuffisance de versement est sanctionné par une majoration de 20 % (service-public.gouv.fr). Un loueur professionnel dont l'amortissement et les intérêts réduisent fortement le résultat peut être concerné si d'autres revenus du foyer portent son revenu fiscal de référence au-delà des seuils.

Le prélèvement à la source du professionnel

Le principe de l'acompte

Les bénéfices des indépendants n'ont pas de tiers collecteur. L'impôt correspondant est payé par des acomptes que l'administration prélève directement sur le compte bancaire du foyer, calculés à partir des revenus déclarés auparavant (service-public.gouv.fr). Le compte doit être habilité et le prélèvement ne donne lieu à aucun frais.

De janvier à août, l'acompte repose sur les revenus de l'avant-dernière année. De septembre à décembre, il repose sur ceux de l'année précédente, dès que la déclaration a été traitée. L'administration applique à ce revenu le taux de prélèvement du foyer, calculé d'après la dernière déclaration, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) (BOFiP, début et fin de perception, exemple du § 110).

Mensuel ou trimestriel

Par défaut, l'acompte est prélevé le 15 de chaque mois. Sur option, il l'est les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre. Lorsque la date tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le prélèvement intervient le premier jour ouvré suivant (BOI-IR-PAS-30-20-10).

L'option trimestrielle s'exerce depuis le service « Gérer mon prélèvement à la source » de l'espace particulier. Selon la doctrine, elle doit être formulée au plus tard le 1er octobre de l'année qui précède celle où elle s'applique, le site impots.gouv.fr invitant à le faire avant le 30 septembre (impots.gouv.fr). Elle vaut pour l'année entière et se reconduit tacitement.

Le choix dépend de la saisonnalité des encaissements. Un parc de logements loués à l'année encaisse des loyers réguliers et s'accommode bien du mensuel. Une résidence étudiante dont la vacance se concentre l'été ou un parc saisonnier peut préférer le trimestriel, qui laisse la trésorerie plus longtemps dans l'entreprise.

Reporter une échéance

Les titulaires de BIC, de bénéfices non commerciaux ou de bénéfices agricoles peuvent reporter certaines échéances. Les revenus fonciers n'ouvrent pas cette faculté, ce qui intéresse le professionnel qui détient aussi des logements loués nus.

La demande se fait dans l'espace particulier et vaut pour l'échéance qui suit le mois de la demande. Le report ne peut pas faire glisser un versement de l'année sur l'année suivante. Il ne réduit jamais le montant dû, il le décale seulement (BOI-IR-PAS-30-20-20, § 1 à 60). En mensuel, un acompte de 500 € reporté de mars sur avril conduit à payer 1 000 € en avril. L'entreprise individuelle a aussi accès à ce report pour l'échéance trimestrielle (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Moduler l'acompte

Lorsque le résultat de l'année en cours s'écarte nettement de celui qui sert de base à l'acompte, le foyer peut demander une modulation, à la hausse ou à la baisse, en estimant ses revenus et charges de l'année dans son espace particulier. Le nouveau taux s'applique au plus tard trois mois après la demande et jusqu'au 31 décembre (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026).

La baisse n'est admise que si le prélèvement estimé après modulation est inférieur de plus de 5 % à celui qui s'appliquerait sans elle. Ce seuil était de 10 % avant que la loi de finances pour 2023 ne l'abaisse (actualité BOFiP ACTU-2023-00096). L'écart se mesure sur l'impôt sur le revenu seul. La baisse ne peut pas reposer sur des réductions ou crédits d'impôt attendus.

La modulation à la hausse sert aussi au professionnel. Après une forte croissance du parc, elle évite un solde important à payer l'année suivante, en même temps que les acomptes de l'année en cours.

Le début d'activité

L'année où l'activité commence, aucun acompte n'est calculé, faute de revenu déclaré. L'administration n'en appelle qu'à partir de septembre de l'année suivante, après la première déclaration. Sans démarche, l'impôt de la première année est donc payé en une seule fois ou en quatre fois à la fin de l'année suivante, en plus des premiers acomptes (BOFiP, début et fin de perception, § 1 à 20).

Le foyer peut éviter cet effet en demandant un acompte spontané, prévu à l'article 204 K du CGI, à tout moment entre le début de la perception et la déclaration des revenus de l'année. Il estime son revenu dans son espace particulier et choisit un rythme mensuel ou trimestriel. Cette démarche lisse la charge et évite que la régularisation coïncide avec les premières cotisations sociales définitives (chapitres 6 et 18).

La cessation d'activité

L'article 204 L du CGI permet de demander la suppression de l'acompte lorsque la perception des revenus prend fin. Pour les BIC, cela suppose l'abandon de l'ensemble de l'activité. Une cession partielle du parc, un changement d'activité ou un déficit ne suffisent pas. Un déficit relève de la modulation, non de la suppression (BOFiP, début et fin de perception, § 100 et 110).

En cas de cessation ou de cession de l'entreprise, l'impôt sur les bénéfices non encore taxés est établi immédiatement. Le contribuable dispose de soixante jours pour déposer la déclaration de résultat. Cette imposition provisoire, calculée au dernier taux connu, s'impute ensuite sur l'impôt de l'année (BOFiP, début et fin de perception, § 120 et 130). Les conséquences de la cessation sont détaillées au chapitre 123.

Le couple et le taux individualisé

Depuis septembre 2025, les époux et partenaires de pacte civil de solidarité imposés en commun se voient appliquer par défaut un taux individualisé, qui répartit l'impôt selon les revenus de chacun. Le couple peut revenir au taux du foyer lors de la déclaration ou dans l'espace particulier (service-public.gouv.fr).

Dans un couple où seul l'un des conjoints exploite les meublés, le taux individualisé fait porter une part plus importante de l'impôt sur les acomptes de l'exploitant et allège la retenue sur le salaire de l'autre. Le total dû par le foyer ne change pas. Le choix relève de l'organisation de la trésorerie du couple (chapitre 21).

La régularisation de l'année suivante

Après la déclaration, l'administration compare l'impôt dû aux prélèvements de l'année. Un solde inférieur ou égal à 300 € est prélevé en une fois en septembre. Au-delà, il l'est en quatre fois de septembre à décembre, en plus des acomptes de l'année en cours (service-public.gouv.fr).

Reprenons le foyer de l'exemple précédent. Son taux moyen est d'environ 8,24 %. Appliqué au bénéfice de 50 000 €, il donne un acompte annuel d'environ 4 121 €, soit environ 343 € par mois. Si le bénéfice de l'année suivante passe à 90 000 € sans modulation, l'essentiel de l'impôt supplémentaire sera réclamé en fin d'année suivante, au moment où les acomptes auront eux aussi augmenté.

Second exemple, une forte hausse du bénéfice sans modulation

Le même couple voit son bénéfice passer de 50 000 € en 2025 à 90 000 € en 2026, après l'achèvement de l'amortissement du mobilier de plusieurs logements et la mise en location de nouveaux lots. Le salaire du conjoint reste de 30 000 €. Pour la lisibilité, le calcul applique aux deux années le barème des revenus de 2025 et suppose que la retenue sur le salaire couvre exactement la part de l'impôt qui lui correspond.

L'impôt du foyer augmente de 12 000 €, soit les 40 000 € de bénéfice supplémentaire taxés à 30 %. Les acomptes versés en 2026 restent calculés sur l'ancien bénéfice, à environ 343 € par mois. Le complément de 12 000 € est réclamé de septembre à décembre 2027 en quatre prélèvements de 3 000 €, auxquels s'ajoute l'acompte recalculé sur le nouveau bénéfice, soit environ 1 162 € par mois. Une modulation à la hausse demandée au cours de 2026 aurait étalé la même somme sur l'année de réalisation du bénéfice.

Les outils de pilotage de l'acompte en un tableau

L'année d'un déficit professionnel

Le déficit du LMP réduit le revenu global du foyer l'année même. Son effet sur l'impôt est immédiat, mais son effet sur les acomptes ne l'est pas sans démarche.

Reprenons le couple de l'exemple. Une année de lourds travaux d'entretien et de remise en état produit un déficit professionnel de 25 000 €. Le revenu net global tombe à 5 000 €, soit 30 000 € de salaire moins 25 000 € de déficit. L'impôt sur le revenu devient nul. Le foyer économise 6 593,98 € par rapport à l'année de référence. L'imputation du déficit sur le revenu global obéit aux règles du chapitre 77, en particulier aux limites qui empêchent l'amortissement de créer ou d'augmenter un déficit.

Sans modulation, les acomptes d'environ 343 € par mois continuent pendant toute l'année, de même que la retenue sur le salaire. L'excédent n'est restitué qu'après la déclaration, à l'été de l'année suivante. Si le déficit est certain et chiffré, une modulation à la baisse rend cette trésorerie à l'entreprise au moment des travaux.

Le système du quotient pour les revenus exceptionnels

Les conditions

L'article 163-0 A du CGI permet d'atténuer la progressivité de l'impôt sur un revenu exceptionnel. Le revenu doit, par nature, ne pas pouvoir être recueilli chaque année. Son montant doit en outre dépasser la moyenne des revenus nets imposés au titre des trois années précédentes (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 50 et 140).

La doctrine écarte les revenus tirés de l'activité habituelle, même lorsque leur montant varie fortement d'une année à l'autre. Un bénéfice de location meublée particulièrement élevé n'est donc pas un revenu exceptionnel. Elle cite en revanche la plus-value de cession d'un fonds de commerce parmi les revenus exceptionnels (§ 80 et 120). Le traitement d'un profit de cessation du loueur se discute au cas par cas avec l'administration ou un conseil.

Le mécanisme

L'administration calcule l'impôt sur le revenu ordinaire, puis sur ce revenu augmenté du quart du revenu exceptionnel. La différence est multipliée par quatre puis ajoutée à l'impôt ordinaire. Le revenu exceptionnel est ainsi taxé comme s'il avait été perçu sur quatre ans (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 20, 30 et 350).

Le système est une faculté. Il doit être demandé expressément sur la déclaration n° 2042, en indiquant le montant et la nature du revenu. Une demande injustifiée est rectifiée par l'administration (§ 390 et 400).

Exemple illustratif

Une personne seule, salariée d'un loueur professionnel, déclare un revenu ordinaire de 25 000 € et perçoit une indemnité de 40 000 € qui remplit les conditions du revenu exceptionnel.

Le gain vient de ce qu'une partie du revenu exceptionnel reste dans la tranche à 11 % au lieu de basculer entièrement dans la tranche à 30 %. Lorsque le revenu ordinaire se situe déjà dans une tranche élevée, le gain devient faible ou nul. Les montants sont illustratifs, calculés pour une part sans décote.

Les plus-values professionnelles dans l'impôt du foyer

La cession d'un bien affecté à l'activité de LMP produit une plus-value professionnelle et non une plus-value immobilière des particuliers. Pour un immeuble amorti détenu depuis au moins deux ans, la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements déduits et à long terme pour le surplus (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 6 février 2026).

Une plus-value à long terme de 40 000 € supporte ainsi 5 120 € d'impôt et 7 440 € de prélèvements sociaux, soit 12 560 €. La plus-value à court terme, en revanche, s'ajoute au revenu du foyer et peut le faire changer de tranche ou franchir les seuils des contributions sur les hauts revenus. Le calcul détaillé et les exonérations, notamment celles des articles 151 septies et 151 septies B du CGI, sont présentés aux chapitres 78 et 79.

Réductions, crédits et plafonnement global

Les réductions et crédits d'impôt s'appliquent à l'impôt du foyer, quelle que soit l'origine des revenus. La plupart d'entre eux entrent dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par foyer et par an prévu par l'article 200-0 A du CGI, porté à 18 000 € pour certains investissements outre-mer. Le guide privé détaille ces dispositifs dans le chapitre Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière.

Pour un professionnel, l'essentiel des leviers se situe toutefois en amont, dans la détermination du résultat, l'amortissement et le choix du moment des dépenses. Une réduction d'impôt ne s'impute que sur un impôt existant. Elle est perdue en tout ou partie l'année où un déficit professionnel ramène l'impôt à zéro, sauf lorsque le dispositif prévoit un report ou une restitution. Les leviers et leurs limites sont exposés au chapitre 88.

Cas particuliers

Le couple dont un seul membre exploite

Le statut se détermine au niveau du foyer fiscal. Les recettes de location meublée de chacun des membres s'additionnent et sont comparées aux autres revenus d'activité de tout le foyer (chapitre 2). Le salaire élevé d'un conjoint peut ainsi empêcher le foyer d'être LMP malgré des recettes importantes. À l'inverse, une baisse du salaire du conjoint peut faire basculer le foyer dans le statut sans qu'aucun loyer ait changé.

L'année de bascule entre LMNP et LMP

Le statut s'applique à toute l'année où les conditions sont remplies. Les acomptes versés pendant cette année ont été calculés sur l'ancienne situation. Les prélèvements sociaux du patrimoine ne sont plus dus sur le bénéfice meublé, remplacés par des cotisations. L'ajustement passe par la déclaration et, le cas échéant, par une modulation (chapitre 6).

Le loueur non-résident

Le non-résident relève de règles propres, notamment d'un taux minimum d'imposition et, depuis les revenus de 2026, d'une appréciation des conditions du statut qui tient compte de ses revenus étrangers. Ces règles sont traitées au chapitre 90.

Le professionnel qui détient aussi des revenus fonciers

Les revenus fonciers d'un patrimoine loué nu restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à leurs propres acomptes, sans faculté de report d'échéance. Un même foyer peut donc recevoir des appels d'acomptes de nature différente, à piloter séparément dans le budget (chapitres 4 et 19).

Le mariage, le PACS ou la séparation en cours d'année

L'année du mariage ou de la conclusion d'un pacte civil de solidarité (PACS), le couple dépose une seule déclaration commune pour toute l'année. Il peut opter pour une imposition distincte, irrévocable et limitée à cette année, chacun étant alors considéré comme célibataire pour l'année entière. L'année du divorce, de la séparation ou de la rupture du PACS, deux déclarations distinctes sont obligatoires pour toute l'année. L'année du décès d'un conjoint, deux déclarations sont déposées, l'une pour le couple jusqu'au décès, l'autre pour le survivant (brochure pratique de l'impôt sur le revenu, situation du foyer).

Ces règles agissent directement sur le statut, qui s'apprécie au niveau du foyer. Prenons deux concubins. L'un encaisse 40 000 € de recettes meublées sans autre revenu d'activité et il est LMP. L'autre perçoit 60 000 € de salaires. S'ils se marient en 2026 et déposent une déclaration commune, les recettes du foyer, de 40 000 €, sont inférieures aux 60 000 € de salaires. Le foyer est donc LMNP pour toute l'année 2026, avec un régime de déficit, de plus-value et de prélèvements sociaux différent. L'option pour l'imposition distincte l'année du mariage conserverait le statut professionnel pour cette seule année. Le choix se chiffre avec l'expert-comptable avant la date limite de déclaration.

L'indivision et le couple non marié

Des concubins forment deux foyers fiscaux. Chacun déclare sa quote-part des recettes et des charges d'un logement indivis, selon ses droits. Le statut se détermine séparément dans chaque foyer, si bien que deux indivisaires d'un même immeuble peuvent être l'un LMP, l'autre LMNP. Les répartitions de recettes entre indivisaires doivent suivre l'acte et non une convenance fiscale, sous peine de remise en cause (chapitre 88).

Les points de vigilance de l'administration

Le passage du résultat professionnel à l'impôt du foyer fait l'objet de recoupements automatiques. Les points suivants donnent lieu le plus souvent à des demandes de renseignements ou à des rectifications.

• L'écart entre le résultat de la liasse n° 2031 et le montant reporté sur la déclaration n° 2042-C-PRO.
• La CSG déductible portée en charges pour son montant total, sans réintégration de la part non déductible.
• Le statut LMP revendiqué alors que les autres revenus d'activité du foyer, pensions comprises, dépassent les recettes (chapitre 2).
• Une modulation à la baisse sans rapport avec le résultat finalement déclaré.
• Des recettes déclarées inférieures aux sommes transmises par les plateformes de réservation (chapitre 89).

Les procédures de contrôle sont présentées au chapitre 89.

Le calendrier annuel pas à pas

1. En septembre et octobre, faites établir une situation intermédiaire du résultat de l'année en cours avec l'expert-comptable.
2. Avant le 30 septembre, choisissez le rythme mensuel ou trimestriel de l'année suivante.
3. En octobre et novembre, demandez une modulation si le résultat estimé s'écarte nettement de la base des acomptes.
4. Avant le 15 décembre, versez l'acompte de CDHR si le revenu fiscal de référence de l'année risque de dépasser les seuils.
5. Au printemps, faites établir la liasse puis déposez la déclaration du foyer et son volet social aux dates fixées chaque année.
6. À réception de l'avis, contrôlez le taux de prélèvement et le montant du solde.
7. De septembre à décembre, payez le solde éventuel en plus des acomptes recalculés, à partir de la provision constituée.

Petit parc et grand parc

Pour un professionnel de quelques lots, l'enjeu tient surtout à la trésorerie de la première année et à la bascule entre LMNP et LMP. Un calcul annuel du statut, une provision mensuelle et un acompte spontané l'année du démarrage suffisent souvent.

Pour un grand parc, le taux marginal atteint fréquemment 41 % ou 45 % et une cession peut faire franchir les seuils de la CEHR et de la CDHR. Une situation intermédiaire à l'automne et une simulation de l'impôt du foyer avant chaque opération importante deviennent des procédures régulières (chapitre 101).

Erreurs fréquentes

• Raisonner sur le taux moyen pour apprécier l'intérêt d'une dépense, alors que c'est le taux marginal qui mesure l'économie.
• Oublier que la CSG non déductible et la CRDS restent dans le résultat imposable.
• Laisser courir sans acompte la première année d'activité, puis subir en fin d'année suivante le cumul du solde et des premiers acomptes.
• Moduler à la baisse sans situation intermédiaire fiable et s'exposer à la majoration de l'article 1729 G du CGI.
• Croire que le report d'échéances réduit l'impôt, alors qu'il ne fait que le décaler dans la même année.
• Demander la suppression de l'acompte après la vente d'une partie du parc, alors que seule la cessation de toute l'activité la permet.
• Ignorer la CDHR l'année d'une cession importante et omettre l'acompte de décembre.
• Revendiquer le système du quotient pour un bénéfice d'exploitation simplement plus élevé que d'habitude.
• Négliger le volet social de la déclaration n° 2042-C-PRO, qui sert au calcul des cotisations de l'année suivante.
• Oublier l'effet d'un mariage, d'un PACS ou d'une séparation sur le statut de l'année entière.

Plusieurs de ces erreurs se chiffrent simplement. Une dépense de 10 000 € évaluée au taux moyen de 8,24 % semble n'économiser que 824 €, alors qu'au taux marginal de 30 % elle en économise 3 000 €. Un acompte de CDHR de 5 000 € non versé entraîne une majoration de 20 %, soit 1 000 €. Une hausse de bénéfice de 40 000 € non modulée se traduit, dans l'exemple du foyer, par 12 000 € à régler en quatre mois l'année suivante.

Liste de contrôle

• Vérifiez chaque année le statut du foyer, LMNP ou LMP, avant d'établir les prévisions d'impôt.
• Estimez le résultat de l'année en cours dès l'automne avec l'expert-comptable.
• Calculez séparément le taux marginal et le taux moyen du foyer.
• Contrôlez l'effet du plafonnement du quotient familial sur votre calcul.
• Vérifiez la réintégration de la CSG non déductible et de la CRDS dans le résultat fiscal.
• Choisissez entre acompte mensuel et trimestriel avant la fin septembre pour l'année suivante.
• Demandez un acompte spontané l'année du début d'activité.
• Modulez l'acompte lorsque le résultat s'écarte durablement de la base de calcul, sur la foi d'une situation chiffrée.
• Utilisez le report d'échéances pour absorber un creux de trésorerie, en gardant à l'esprit qu'il ne réduit rien.
• Évaluez la CEHR et la CDHR toute année où le revenu fiscal de référence approche 250 000 € pour une personne seule ou 500 000 € pour un couple.
• Provisionnez la régularisation de septembre sur un compte distinct.
• Remplissez et faites relire le volet social de la déclaration n° 2042-C-PRO.
• Signalez toute cessation complète d'activité pour faire cesser l'acompte et déposer la déclaration de résultat dans les soixante jours.
• Refaites le calcul du statut l'année d'un mariage, d'un PACS, d'une séparation ou d'un décès et comparez l'imposition commune et l'imposition distincte lorsqu'elle est ouverte.
• Rapprochez chaque année le résultat de la liasse et le montant reporté sur la déclaration du foyer.
• Contrôlez que les recettes déclarées couvrent les sommes transmises par les plateformes de réservation.