Les exonérations de plus-value professionnelle

Le loueur en meublé professionnel (LMP) qui vend un logement relève du régime des plus-values professionnelles. Ce régime fait apparaître une plus-value à court terme égale aux amortissements déduits, imposée au barème, ainsi qu'une plus-value à long terme pour le surplus. Sur un parc amorti depuis dix ou quinze ans, la part à court terme représente souvent l'essentiel du gain. Les exonérations prévues par le Code général des impôts (CGI) changent alors radicalement le coût fiscal d'une vente.

Ce chapitre présente ces exonérations dans l'ordre où elles comptent pour un loueur. Il détaille l'exonération en fonction des recettes de l'article 151 septies, l'abattement pour durée de détention de l'article 151 septies B, puis les dispositifs de départ à la retraite et de transmission, dont la portée est très réduite pour un patrimoine immobilier. Il montre ensuite comment ces régimes se combinent, à l'aide d'un exemple chiffré. Il se termine par les erreurs fréquentes et une liste de contrôle.

Le calcul de la plus-value elle-même, la distinction entre court et long terme et les taux d'imposition sont traités au chapitre 78. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel.

Ce qui change pour un professionnel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Le calcul de cette plus-value est présenté dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail. Le LMP ne bénéficie pas de ces abattements. Il dispose en revanche de dispositifs propres aux entreprises, dont l'effet peut être plus favorable ou nettement moins favorable selon la taille de son activité.

Deux paramètres commandent tout. Le premier est le niveau des recettes de l'activité, qui détermine l'exonération de l'article 151 septies. Le second est la durée de détention de chaque bien, qui détermine l'abattement de l'article 151 septies B sur la seule part à long terme. Un loueur de quelques studios peut ainsi vendre en franchise totale d'impôt sur le revenu, alors qu'un loueur d'un grand parc supporte l'impôt au barème sur tous les amortissements qu'il a déduits.

L'exonération en fonction des recettes

Le principe

L'article 151 septies du CGI exonère les plus-values réalisées par les petites entreprises soumises à l'impôt sur le revenu, sous deux conditions. L'activité doit avoir été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans. Les recettes doivent rester sous des seuils fixés par la loi. L'exonération porte sur la plus-value nette à court terme comme sur la plus-value nette à long terme, ce qui la distingue de tous les autres dispositifs.

Pour la location meublée, la doctrine administrative précise que seuls les loueurs professionnels peuvent en bénéficier. Les loueurs qui n'ont pas cette qualité en sont exclus, leur plus-value relevant du régime des particuliers. Elle confirme aussi que le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles dès lors que l'immeuble est inscrit à l'actif (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400 à 430).

Les seuils

Les seuils dépendent de la nature de l'activité et s'apprécient sur des recettes hors taxe (HT). La location meublée relève de la catégorie des prestations de services, alors que la location para-hôtelière, qui comporte au moins trois des quatre prestations hôtelières, relève de la catégorie de la fourniture de logement (entreprendre.service-public.gouv.fr). La page de l'administration fiscale consacrée aux exonérations précise que la catégorie de la fourniture de logement exclut la location meublée directe ou indirecte de locaux d'habitation (impots.gouv.fr).

Les formules de l'exonération partielle sont celles du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Pour la para-hôtellerie, la doctrine donne l'exemple de recettes de 320 000 €, qui ouvrent une exonération de 30 % (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 70 et 80). Au-delà du plafond supérieur, aucune exonération n'est possible au titre de l'article 151 septies. Les critères de la para-hôtellerie sont présentés au chapitre 58.

Les recettes retenues

Les recettes s'entendent HT. La moyenne porte sur les exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value. Les recettes d'un exercice qui ne couvre pas douze mois sont ramenées ou portées à douze mois. Les recettes exceptionnelles, notamment le prix de cession des immobilisations, ne sont pas retenues (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, § 390 à 500).

Ce mode de calcul diffère de celui du statut LMP. Le seuil de 23 000 € du statut se compare à des recettes toutes taxes comprises (TTC) de l'année en cours, alors que l'article 151 septies retient une moyenne HT des deux années précédentes. Pour un loueur dont l'activité n'est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les deux montants coïncident. Pour un exploitant para-hôtelier redevable de la TVA, l'écart peut être sensible.

Un exploitant para-hôtelier qui encaisse 330 000 € toutes taxes comprises par an, avec une TVA de 10 % sur l'hébergement, réalise 300 000 € de recettes HT. C'est ce dernier montant qui se compare aux seuils de 250 000 € et de 350 000 € de l'article 151 septies. Raisonner sur le montant encaissé conduirait à conclure à tort que la vente se situe dans la zone d'exonération partielle la plus basse, voire hors de toute exonération pour des recettes plus élevées.

Les loyers de location nue perçus par le même foyer relèvent des revenus fonciers et non de l'activité de location meublée. Ils n'entrent donc pas, en principe, dans les recettes de l'activité professionnelle retenues pour l'article 151 septies. Un foyer qui détient un parc mixte calcule la moyenne sur les seules recettes de l'activité commerciale, en isolant chaque catégorie dans sa comptabilité.

Lorsque l'entrepreneur exerce plusieurs activités, les recettes de toutes ses activités sont totalisées par catégorie d'imposition. En cas d'activités mixtes, la doctrine retient le taux d'exonération le moins élevé entre celui de la catégorie principale et ceux des autres activités (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 130). Un loueur qui combine un parc de meublés classiques et une résidence para-hôtelière doit donc faire calculer le taux applicable par son expert-comptable.

Prenons des recettes HT de 98 000 € en 2024 et de 112 000 € en 2025, pour une vente réalisée en 2026 par un loueur dont l'exercice coïncide avec l'année civile. La moyenne est de 105 000 €. Pour une location meublée classique, le taux d'exonération est de 21 000 € divisés par 36 000 €, soit environ 58,33 %. Ce calcul est illustratif.

La condition des cinq ans

L'exonération est réservée aux contribuables qui exercent leur activité depuis au moins cinq ans. Pour ce décompte, la doctrine cumule les périodes d'exercice à titre professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410). Le délai court en principe du début effectif de l'activité et prend fin à la clôture de l'exercice ou à la date de la cession ou de la cessation lorsqu'elle intervient en cours d'exercice (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, § 20 à 150).

Les années passées comme LMNP ne sont pas des périodes d'exercice à titre professionnel au sens de ces textes. Un loueur devenu LMP depuis trois ans après dix ans de location meublée non professionnelle ne remplit donc pas, en principe, la condition. Faites établir par votre expert-comptable un historique du statut année par année, avec les recettes et les autres revenus d'activité du foyer, afin de dater précisément le début de la période professionnelle.

La doctrine écarte la condition de cinq ans dans certains cas, notamment pour les plus-values consécutives à une expropriation ou à la perception d'indemnités d'assurance (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, § 160 et 170). Ce point intéresse le loueur dont un immeuble est détruit par un sinistre majeur, situation traitée au chapitre 117.

Les biens concernés

L'article 151 septies s'applique aux plus-values réalisées en cours d'exploitation comme en fin d'exploitation. La vente d'un seul logement en relève donc, sans qu'il soit nécessaire de céder toute l'activité. Il couvre les immeubles, le mobilier et les autres éléments de l'actif immobilisé.

Les terrains à bâtir sont exclus. Leur plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, quels que soient les recettes et la durée d'exercice. Un loueur qui détache et vend une parcelle constructible de son terrain ne peut donc pas invoquer cette exonération pour la parcelle, ce qui doit être pris en compte avant toute division (chapitre 74).

La portée de l'exonération

L'exonération porte sur l'impôt sur le revenu. Selon la doctrine, le taux d'exonération de l'article 151 septies peut aussi être retenu pour déterminer l'assiette des prélèvements sociaux dus sur la plus-value à long terme (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 310). Le traitement de la part à court terme au regard des cotisations sociales du LMP se vérifie avec l'expert-comptable, selon les règles présentées au chapitre 91.

Les moins-values suivent leurs règles habituelles. La plus-value nette se calcule séparément à court terme et à long terme, après compensation entre plus-values et moins-values de même nature. Une moins-value nette à court terme se déduit du résultat, alors qu'une moins-value nette à long terme s'impute sur les plus-values de même nature des dix exercices suivants (même source, § 1 à 30).

L'abattement pour durée de détention

Le principe

L'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme des biens immobiliers affectés à l'exploitation. La plus-value à long terme est donc totalement exonérée après quinze années révolues (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 300). Cet abattement ne dépend ni des recettes ni de la durée d'exercice de l'activité.

Les logements loués en meublé par un professionnel sont réputés affectés à l'exploitation. Les immeubles de placement, comme ceux d'un LMNP, sont exclus. Les terrains à bâtir le sont également (même source, § 220 à 270). En cas d'usage mixte, seule la fraction affectée à l'exploitation ouvre droit à l'abattement.

La part à court terme n'est jamais concernée

L'abattement ne porte que sur la plus-value à long terme (même source, § 280). La part à court terme, égale aux amortissements déduits, reste entièrement imposable si aucune autre exonération ne s'applique. Pour un loueur au régime micro, l'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements linéaires, dont la quote-part constitue une plus-value à court terme également exclue de l'abattement (BOI-BIC-CHAMP-40-20, remarque sous le § 435).

C'est la limite principale du dispositif pour un parc ancien et fortement amorti. Après vingt ans, la plus-value à long terme est exonérée, mais les amortissements accumulés pendant vingt ans restent imposables au barème. L'exonération de l'article 151 septies est le seul dispositif qui efface aussi cette part.

Le décompte de la durée

La durée de détention court en principe de la date d'inscription du bien à l'actif lorsque l'affectation est immédiate, ou de la date de son affectation à l'exploitation dans le cas contraire, qu'il faut alors pouvoir prouver. Seules les années échues sont retenues, par périodes de douze mois. Le terme est en principe la date de sortie de l'actif, qui correspond pour une vente à la date de l'accord sur la chose et le prix (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 320 à 380).

Pour un bien qui a changé d'affectation au cours de sa détention, la doctrine pose des règles particulières, notamment pour les biens qui passent du patrimoine privé au patrimoine professionnel (même source, § 390 à 410). Lorsqu'un logement a été détenu d'abord en LMNP puis en LMP, faites vérifier par l'expert-comptable la date de départ retenue, car une erreur d'une année modifie l'abattement de dix points.

Le départ à la retraite et la transmission

L'exonération en cas de départ à la retraite

L'article 151 septies A du CGI exonère les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d'une entreprise individuelle soumise à l'impôt sur le revenu par un exploitant qui part à la retraite. Les conditions principales sont une activité exercée pendant au moins cinq ans, la cessation de toute fonction dans l'entreprise cédée et le départ à la retraite dans les deux ans qui précèdent ou qui suivent la cession. Le cédant ne doit pas détenir plus de 50 % des droits de vote ou des bénéfices de l'entreprise qui reprend. Des critères de taille s'appliquent aussi à l'entreprise cédée (impots.gouv.fr).

Pour un loueur, la portée de ce dispositif est très réduite. La doctrine précise que les plus-values immobilières en sont exclues (BOI-BIC-CHAMP-40-20, paragraphe qui suit le § 435). Seul le mobilier et les éléments incorporels éventuels, comme une marque commerciale, peuvent en bénéficier. Le dispositif suppose en outre la cession de l'entreprise entière et non celle d'un logement isolé. La préparation financière de la retraite est traitée au chapitre 128.

L'exonération en fonction de la valeur de l'entreprise transmise

L'article 238 quindecies du CGI exonère les plus-values réalisées lors de la transmission, à titre onéreux ou gratuit, d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité exercée depuis au moins cinq ans. L'exonération est totale lorsque la valeur des éléments transmis ne dépasse pas 500 000 € et partielle entre 500 000 € et 1 000 000 € (impots.gouv.fr). En cas de cession à titre onéreux, il ne doit exister aucun lien de dépendance entre le cédant et le cessionnaire.

Comme le précédent, ce dispositif exclut les plus-values immobilières pour le loueur en meublé (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Il ne peut pas non plus se cumuler avec l'article 151 septies, l'option pour l'un excluant l'autre (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 280). Pour un loueur dont l'actif est presque entièrement immobilier, il ne présente donc d'intérêt que dans des situations particulières à examiner avec un fiscaliste.

Les reports d'imposition

La doctrine indique que les loueurs professionnels peuvent aussi bénéficier, sous conditions, du report d'imposition prévu en cas de transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle par l'article 41 du CGI et de celui prévu en cas d'apport en société par l'article 151 octies (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Ces régimes ne sont pas des exonérations immédiates. Ils diffèrent l'imposition sous conditions de conservation et ne peuvent pas se cumuler avec l'article 151 septies (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 280). L'apport du parc à une société est traité au chapitre 124, la donation au chapitre 125 et la succession au chapitre 126.

Combiner les dispositifs

Le tableau des dispositifs

Le tableau suivant résume la portée de chaque régime pour un loueur dont l'actif est principalement immobilier. Les conditions détaillées figurent dans les sections qui précèdent.

Pour un loueur, seuls les articles 151 septies et 151 septies B jouent donc réellement sur la vente d'un immeuble. Les autres dispositifs concernent le mobilier, les éléments incorporels ou des opérations de transmission.

L'ordre d'application

Plusieurs régimes peuvent jouer sur une même cession. La doctrine fixe un ordre, du plus spécifique au plus général (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 290 et 300).

1. L'abattement de l'article 151 septies B s'applique d'abord à la plus-value à long terme sur les immeubles.
2. L'exonération de l'article 151 septies A, le cas échéant, s'applique ensuite aux éléments qui y sont éligibles, en pratique le mobilier.
3. L'exonération de l'article 151 septies s'applique enfin au solde, au taux total ou partiel qui résulte des recettes.

Lorsque l'exonération de l'article 151 septies est totale, le cumul avec les autres régimes ne présente pas d'intérêt, puisque toute la plus-value est déjà exonérée d'impôt sur le revenu. Le cumul n'a d'effet que dans la zone d'exonération partielle ou pour les biens exclus d'un régime.

Le cas de la cession après un changement de statut

La plus-value est soumise au régime applicable à la date de la cession, même si le bien a été détenu successivement sous les deux statuts. Le passage d'un statut à l'autre n'entraîne pas en lui-même les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450 et 460). Un loueur qui vend l'année où il redevient LMNP relève donc du régime des particuliers pour cette vente, sans pouvoir invoquer l'article 151 septies.

Lorsque le statut de l'année n'est pas encore connu au moment de la vente, la doctrine admet que le contribuable applique le régime correspondant à son statut de l'année précédente, puis régularise l'année de la cession, sans pénalités ni intérêts de retard sous réserve des cas de mauvaise foi (même source, § 470). Le passage du statut professionnel au statut non professionnel et ses conséquences sont présentés au chapitre 130.

Arbitrer le calendrier

Les trois variables qui commandent l'imposition évoluent chacune à son rythme. La durée d'exercice professionnel ne joue qu'une fois, au cap des cinq ans. La moyenne des recettes des deux années précédentes varie avec l'évolution du parc. La durée de détention de chaque bien augmente l'abattement d'un dixième par an sur la part à long terme. Le chapitre 48 montre comment ces variables s'intègrent dans un programme d'arbitrages.

Un loueur dont les recettes dépassent 126 000 € HT peut voir l'exonération réapparaître après des ventes qui ont réduit ses recettes, mais cette baisse ne profite qu'aux ventes des années suivantes, puisque la moyenne porte sur les deux années civiles précédentes. Une stratégie de cession étalée se simule donc sur plusieurs exercices, en tenant compte du maintien du statut chaque année.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. Il ne calcule ni l'impôt au barème ni les cotisations sociales, qui dépendent de la situation de chaque foyer. Il suppose que le statut LMP est acquis l'année de la vente.

La situation

Une loueuse exerce à titre professionnel depuis 2016. En 2026, elle vend un studio inscrit à l'actif depuis le début de 2017, soit neuf années échues de détention. Le prix de revient est de 150 000 €, dont 22 500 € de terrain non amortissable. Les amortissements déduits atteignent 45 000 €.

Trois niveaux de recettes

Avec 80 000 € de recettes, toute la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu. Avec 105 000 €, le taux d'environ 58,33 % s'applique à chaque part après l'abattement. Il exonère 26 250 € sur la part à court terme et 10 500 € sur la part à long terme. Avec 140 000 €, seul l'abattement de l'article 151 septies B joue et la totalité des 45 000 € d'amortissements est imposable au barème.

L'ordre d'application compte. Si l'on appliquait directement le taux de 58,33 % aux 30 000 € de plus-value à long terme sans l'abattement préalable, la part imposable serait de 12 500 € au lieu de 7 500 €.

La variante para-hôtelière

Supposons que la même loueuse exploite une résidence para-hôtelière, avec des recettes moyennes de 300 000 € HT. Le taux d'exonération est de 50 000 € divisés par 100 000 €, soit 50 %. Après l'abattement, la part imposable serait de 22 500 € à court terme et de 9 000 € à long terme. Avec la même activité sans services et les mêmes recettes, aucune exonération ne serait possible au titre de l'article 151 septies. Cette différence ne justifie pas à elle seule l'ajout de services, qui entraîne la TVA et d'autres obligations (chapitres 58 et 80).

Le loueur devenu professionnel depuis peu

Un second exemple, également illustratif, montre le poids de la condition des cinq ans. Un loueur a été LMNP de 2015 à 2022, puis LMP à partir de 2023. Il vend en 2026 un logement acquis en 2023 pour 200 000 €, terrain compris, sur lequel 16 000 € d'amortissements ont été déduits. Le prix net de cession est de 210 000 €. Ses recettes HT restent sous 90 000 €.

La valeur nette comptable est de 184 000 € et la plus-value de 26 000 €, dont 16 000 € à court terme et 10 000 € à long terme. Le bien n'a pas été détenu plus de cinq ans et aucun abattement de l'article 151 septies B ne s'applique. Les années de LMNP ne comptant en principe pas dans les cinq ans, l'article 151 septies n'est pas ouvert. Pour un foyer imposé à 30 %, la part à court terme coûte 4 800 € d'impôt sur le revenu et la part à long terme 1 280 €, soit 6 080 € hors contributions sociales et cotisations.

Si la même vente intervenait en 2028, après cinq années d'exercice professionnel et avec des recettes toujours sous 90 000 €, la plus-value serait exonérée d'impôt sur le revenu. Ce report suppose de conserver le statut chaque année et d'accepter le risque d'une évolution du marché ou de la loi. Il se décide sur un chiffrage, pas sur un principe.

Les cas particuliers

Le couple de loueurs

Lorsque les deux conjoints participent à l'activité, la doctrine apprécie la durée d'exercice et les recettes de façon commune ou séparée selon le régime matrimonial et les conditions réelles d'exploitation (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20, § 90 à 110). Le statut LMP, lui, s'apprécie au niveau du foyer fiscal. Le chapitre 131 présente les conséquences de ces règles pour un couple.

L'indivision

Un bien détenu en indivision avec une personne extérieure au foyer n'est en principe inscrit à l'actif professionnel que pour la quote-part du loueur. Les exonérations s'apprécient pour chaque indivisaire selon sa propre situation. L'indivisaire LMP peut bénéficier de l'article 151 septies sur sa quote-part, alors que l'indivisaire LMNP relève des abattements des particuliers. L'acte de vente doit donc ventiler le prix entre les indivisaires.

Le retrait d'un bien de l'activité

La sortie d'un bien de l'actif sans vente, par exemple pour l'occuper, le donner ou le louer nu, constitue une cession au sens des plus-values professionnelles. La plus-value devient imposable alors qu'aucun prix n'a été encaissé. L'article 151 septies peut s'appliquer si ses conditions sont remplies l'année du retrait, ce qui suppose d'examiner la moyenne des recettes et la durée d'exercice avant toute décision.

La cessation totale de l'activité

À la cessation, toutes les plus-values latentes sur les biens qui quittent l'actif deviennent imposables. Le dispositif de l'article 151 septies reste applicable dans ses conditions habituelles. La cessation et ses formalités sont traitées au chapitre 123.

Le terrain à bâtir et la division

Un loueur qui divise un terrain pour vendre une parcelle constructible ne bénéficie ni de l'article 151 septies ni de l'abattement de l'article 151 septies B pour cette parcelle. La plus-value est imposée selon le régime de droit commun des plus-values professionnelles. Cet effet doit être intégré au bilan financier de toute opération de division.

La procédure pas à pas

Les étapes suivantes se conduisent avant la signature de toute promesse de vente.

1. Reconstituez l'historique du statut LMP du foyer, année par année, avec les recettes et les autres revenus d'activité.
2. Datez le début de la période d'exercice professionnel et vérifiez que les cinq ans seront atteints à la date prévue de la cession.
3. Calculez la moyenne des recettes HT des exercices clos au cours des deux années civiles précédant la clôture de l'exercice de vente.
4. Déterminez la catégorie de chaque activité, location meublée ou para-hôtellerie, puis le taux applicable en cas d'activités mixtes.
5. Simulez le statut de l'année de la vente en retirant les loyers du bien vendu à compter de la date prévue.
6. Obtenez de l'expert-comptable la valeur nette comptable, les amortissements déduits et la date d'inscription à l'actif de chaque élément.
7. Calculez l'abattement de l'article 151 septies B, puis l'exonération de l'article 151 septies sur le solde.
8. Comparez au moins deux dates de vente et conservez le chiffrage avec la promesse.

Les points de vigilance de l'administration

L'exonération de l'article 151 septies est une position prise par le loueur dans sa déclaration. L'administration peut la remettre en cause lors d'un contrôle (chapitre 89). Ses vérifications portent surtout sur la réalité du statut LMP l'année de la vente et pendant les cinq années requises, sur le calcul de la moyenne des recettes et sur l'exclusion des recettes exceptionnelles. Elles portent aussi sur la qualification des terrains à bâtir et sur la date retenue pour la cession.

Un historique documenté, avec les liasses de chaque exercice et le calcul du statut année par année, suffit en général à répondre. Le loueur qui en est dépourvu doit le reconstituer sous la contrainte du délai de réponse, ce qui fragilise sa position.

Les erreurs fréquentes

Certaines erreurs se chiffrent facilement. Dans l'exemple du studio, un loueur qui compare au seuil de 90 000 € ses recettes de l'année de la vente, par exemple 85 000 €, au lieu de la moyenne de 105 000 € des deux années précédentes, se croit totalement exonéré. Il découvre ensuite 26 250 € de plus-value imposable, dont 18 750 € au barème. Celui qui compte ses années de LMNP dans les cinq ans attend, dans l'exemple du loueur devenu professionnel depuis peu, une exonération qui n'existe pas. Il supporte en réalité 6 080 € d'impôt imprévu.

• Croire que l'article 151 septies s'applique à un LMNP ou à un loueur qui a perdu le statut l'année de la vente.
• Compter les années passées en LMNP dans la condition des cinq ans d'exercice professionnel.
• Comparer à 90 000 € les recettes de l'année de la vente au lieu de la moyenne HT des deux années civiles précédentes.
• Inclure le prix de cession des immeubles dans les recettes retenues pour le seuil.
• Penser que l'abattement de l'article 151 septies B réduit la part à court terme.
• Appliquer le taux d'exonération partielle avant l'abattement pour durée de détention.
• Attendre une exonération de départ à la retraite sur la plus-value d'un immeuble.
• Vendre en début d'année sans vérifier que le statut LMP sera conservé cette année-là.
• Diviser un terrain sans mesurer l'exclusion des terrains à bâtir.
• Retirer un logement de l'activité pour l'occuper sans chiffrer la plus-value imposable.

Liste de contrôle

• L'historique du statut LMP est établi année par année depuis le début de l'activité.
• La date de début de la période d'exercice professionnel est connue et la condition des cinq ans est vérifiée.
• La moyenne des recettes HT des deux années civiles précédant la vente est calculée et rapprochée des seuils.
• La catégorie de l'activité, location meublée ou para-hôtellerie, est déterminée pour chaque immeuble.
• Le maintien du statut LMP l'année de la vente est simulé en tenant compte des loyers perdus.
• La date d'inscription à l'actif de chaque bien et le nombre d'années échues sont connus.
• La valeur nette comptable et le cumul des amortissements du bien sont fournis par l'expert-comptable.
• L'ordre d'application des dispositifs est respecté dans le calcul.
• La présence éventuelle d'un terrain à bâtir dans l'opération est vérifiée.
• Plusieurs calendriers de cession ont été comparés avant la signature de la promesse.
• Les recettes de para-hôtellerie sont retenues hors taxes et les loyers de location nue sont écartés de la moyenne.
• En cas d'indivision, la quote-part de chaque indivisaire et son régime sont identifiés dans l'acte.
• Le dossier de justification du statut et des recettes est archivé avec la liasse de l'exercice de la vente.