Les sinistres majeurs

Un dégât des eaux dans un studio se règle en quelques semaines entre assureurs. Un incendie qui détruit une cage d'escalier, une inondation qui envahit les rez-de-chaussée d'un quartier ou une fuite sur une colonne qui touche douze logements relèvent d'une autre échelle. Des occupants doivent être mis à l'abri, l'administration peut intervenir, plusieurs assureurs et experts se rencontrent, les loyers s'arrêtent et la reconstruction peut durer plus d'un an.

Ce chapitre décrit la conduite à tenir face à un sinistre majeur sur un parc. Il suit l'ordre des événements, depuis les premières heures jusqu'à la reconstruction ou la vente. Il se termine par les conséquences financières et fiscales pour un loueur professionnel. Les règles générales de déclaration et de prescription figurent dans le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres. Le choix des contrats est traité au chapitre 116 et la responsabilité du bailleur au chapitre 115.

Ce qui distingue un sinistre majeur

Aucun texte ne définit le sinistre majeur. En pratique, un sinistre change de nature dès qu'une des situations suivantes se présente.

• Plusieurs logements deviennent inhabitables en même temps.
• Des personnes sont blessées ou doivent être évacuées.
• Les secours, la police ou le maire interviennent et un arrêté peut être pris.
• Le montant des dommages dépasse le seuil des conventions entre assureurs et chaque assureur intervient selon son propre contrat.
• La remise en état exige des travaux de structure, un permis ou une longue procédure d'expertise.

Le seuil des conventions entre assureurs est un repère utile. La convention dite IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) ne s'applique qu'aux dégâts des eaux et incendies dont les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € hors taxes (HT). Elle ne s'applique pas aux sinistres d'origine extérieure, comme les intempéries, les inondations ou les catastrophes naturelles (service-public.gouv.fr). Au-delà, la gestion devient contradictoire et longue.

Les premières heures

La sécurité des personnes

La première priorité est la sécurité des occupants et des tiers. Les secours décident de l'évacuation. Le maire peut, au titre de ses pouvoirs de police, ordonner l'évacuation d'un immeuble en cas de danger grave et imminent et organiser l'hébergement d'urgence des personnes évacuées. Selon une analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), aucun texte n'impose toutefois à la commune de reloger les occupants d'un immeuble privé après un incendie, hors cas particuliers comme les établissements recevant du public ou les locaux frappés d'un arrêté (anil.org).

Votre rôle est de faciliter cette mise à l'abri et de fournir sans délai les informations utiles. Il s'agit des plans de l'immeuble, de l'emplacement des coupures d'eau, de gaz et d'électricité, de la liste des occupants et des personnes fragiles connues, ainsi que des clés des locaux techniques.

Les mesures conservatoires

Une fois le danger écarté, vous devez limiter l'aggravation des dommages. Les mesures d'urgence, comme bâcher une toiture, réparer la fuite, couper un réseau ou clôturer un accès, peuvent être engagées sans attendre l'accord de l'assureur. Les réparations importantes, en revanche, attendent son accord (service-public.gouv.fr). Conservez les biens endommagés, même brûlés, ainsi que toutes les preuves comme les factures et les photographies (service-public.gouv.fr).

Un immeuble sinistré et vide attire les intrusions, les vols de métaux et les squats. Il reste sous votre garde et peut causer des dommages aux voisins ou aux passants. Faites condamner les accès, couper les fluides inutiles et, si nécessaire, organiser un gardiennage. Ces frais sont souvent pris en charge au titre des frais annexes ou des mesures conservatoires, dans les limites du contrat.

Les premières 72 heures pas à pas

1. Vérifier la mise à l'abri. Assurez-vous que tous les occupants sont localisés et que les personnes fragiles ont une solution d'hébergement.
2. Sécuriser le site. Faites couper les réseaux, bâcher, étayer ou clôturer par une entreprise d'urgence.
3. Photographier et filmer. Constituez un dossier daté de l'état des lieux après sinistre, pièce par pièce et façade par façade.
4. Déclarer. Déclarez le sinistre à votre assureur, informez votre intermédiaire et, en copropriété, le syndic.
5. Informer les locataires par écrit. Indiquez-leur de déclarer le sinistre à leur propre assureur et précisez votre interlocuteur unique.
6. Désigner un expert d'assuré. Pour un sinistre important, faites-vous assister dès le départ par un expert qui défend vos intérêts.
7. Prévenir la banque. Informez le prêteur lorsque l'immeuble est financé à crédit, avant que la question de l'indemnité ne se pose.
8. Ouvrir le dossier au registre. Inscrivez la date de survenance, la date de déclaration et la date de prescription.

Déclarer et documenter

Les délais de déclaration

Le contrat fixe le délai de déclaration, mais la loi impose des durées minimales. Une déclaration tardive ne peut priver de garantie que si le contrat le prévoit et si l'assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice.

Les assureurs concernés

Un sinistre majeur mobilise plusieurs contrats. Votre propre contrat couvre l'immeuble ou vos lots et votre responsabilité. Les contrats des locataires couvrent leurs risques locatifs, leurs biens et parfois leur relogement. Le contrat du syndicat couvre les parties communes en copropriété. Le contrat d'un commerçant en rez-de-chaussée couvre son activité. Chaque assureur désigne son expert et les réunions d'expertise réunissent l'ensemble des parties.

Votre rôle est de veiller à ce que chacun ait déclaré. Un locataire non assuré ou qui tarde à déclarer retarde l'ensemble du dossier. Lorsque le logement était vacant au moment du sinistre, c'est votre assureur qui est concerné au premier rang (service-public.gouv.fr).

Le dossier de preuve

La qualité de l'indemnisation dépend de votre capacité à prouver l'état et la valeur des biens avant le sinistre. Rassemblez les éléments suivants.

• Les actes d'acquisition, les plans et les surfaces.
• Les factures des travaux réalisés, en particulier les plus récents, qui réduisent la vétusté retenue.
• Les états des lieux d'entrée avec leurs photographies.
• L'inventaire du mobilier des logements meublés et ses factures.
• Les rapports de vérification des installations et les contrats d'entretien.
• Les baux et les quittances, pour chiffrer la perte de loyers.

Ces documents doivent être conservés hors de l'immeuble. Un parc dont les archives sont stockées dans un local de la résidence sinistrée perd en même temps les preuves de son préjudice (chapitre 107).

L'expertise

Le déroulement

L'expert de l'assureur se rend sur place, demande les justificatifs et chiffre les dommages. Vous pouvez assister à l'expertise et présenter vos observations. Vous pouvez aussi mandater un expert d'assuré pour vous assister. Ses honoraires sont en principe à votre charge, sauf si le contrat comporte une garantie honoraires d'expert. Service-public.gouv.fr indique qu'une expertise coûte au minimum 800 € et peut dépasser 1 000 € (service-public.gouv.fr).

En cas de désaccord entre les experts, un troisième expert est désigné d'un commun accord ou, à défaut, par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce du lieu du sinistre. Ses frais sont partagés (même source). Pour un sinistre de plusieurs centaines de milliers d'euros, l'expert d'assuré se justifie le plus souvent, car l'écart entre deux chiffrages dépasse largement ses honoraires.

Les points de discussion

Les discussions portent le plus souvent sur la cause du sinistre, l'étendue des dommages, la part de vétusté, le coût de reconstruction, les frais annexes et la durée de la perte de loyers. Préparez pour chacun un argumentaire chiffré, avec des devis d'entreprises et, si nécessaire, l'avis d'un architecte ou d'un bureau d'études.

La cause compte doublement. Elle détermine les garanties applicables et l'éventuelle exclusion, par exemple pour défaut d'entretien. Elle détermine aussi les recours de l'assureur contre un responsable, qui peut être un locataire, une entreprise ou vous-même.

La prescription pendant l'expertise

Toute action née du contrat se prescrit par deux ans. La désignation d'un expert après le sinistre et la lettre recommandée de l'assuré réclamant l'indemnité interrompent ce délai (service-public.gouv.fr). Une expertise qui dure ne suspend pas d'elle-même la prescription au-delà de ces actes. Adressez une réclamation chiffrée par lettre recommandée avant l'échéance si le dossier n'est pas clos.

Les occupants

Le sort des baux

Si le logement est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. S'il n'est détruit qu'en partie, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Dans les deux cas, le bailleur ne doit aucune indemnité au titre de cette destruction (article 1722 du Code civil). Ces règles sont rappelées dans le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres.

Pour un parc, la destruction de plusieurs lots met fin à autant de baux. Le jour où l'immeuble sera reconstruit, vous signerez de nouveaux baux, avec les règles de loyer applicables à ce moment, notamment dans les communes soumises à l'encadrement des loyers. Si la destruction n'est que partielle, chaque locataire choisit entre la poursuite du bail avec un loyer diminué et la résiliation. Formalisez chaque choix par écrit.

Le relogement des locataires

Hors arrêté, le Code civil n'impose pas au bailleur de reloger le locataire après un sinistre fortuit. L'assurance habitation du locataire peut prendre en charge un hébergement d'urgence, voire un relogement plus long, si le contrat le prévoit, dans les plafonds et durées qu'il fixe (service-public.gouv.fr). En cas de catastrophe naturelle, l'hébergement temporaire peut être pris en charge lorsque la résidence principale devient inhabitable (service-public.gouv.fr).

Un professionnel a pourtant intérêt à accompagner ses locataires. Il peut leur proposer un logement vacant de son parc avec un bail distinct. Il peut aussi les aider à constituer leur dossier auprès de leur assureur. Cette attitude préserve la relation et réduit le risque de contentieux. Elle ne crée aucune obligation au-delà de ce que vous acceptez par écrit.

Lorsque l'autorité prend un arrêté

Un sinistre peut révéler un danger pour la structure ou les équipements communs. Le maire peut alors prendre un arrêté de mise en sécurité, le cas échéant en procédure d'urgence sans procédure contradictoire préalable. En cas d'interdiction temporaire d'habiter, le propriétaire doit assurer un hébergement décent jusqu'à la fin des travaux. En cas d'interdiction définitive, il doit assurer le relogement et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer. Le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté, jusqu'à la mainlevée (service-public.gouv.fr).

L'application de ces règles à un immeuble frappé par un événement extérieur, comme une catastrophe naturelle, soulève des questions propres à chaque situation. Faites analyser la portée de l'arrêté par l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) ou par un avocat dès sa notification. Suspendez sans attendre les appels de loyer qui ne seraient plus dus. Les sanctions attachées à ces obligations sont rappelées au chapitre 115.

Les locataires qui restent

Lorsque seule une partie de l'immeuble est touchée, des locataires restent dans les lieux pendant les travaux. Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé (service-public.gouv.fr). Organisez le chantier pour limiter la gêne, informez par écrit du calendrier et vérifiez que les accès, l'éclairage et la sécurité incendie des parties communes restent assurés pendant les travaux.

La sortie des locataires

Lorsque les baux prennent fin, l'état des lieux de sortie doit distinguer les dommages causés par le sinistre, qui relèvent des assureurs, des éventuelles dégradations imputables au locataire avant le sinistre. Le dépôt de garantie est restitué dans les délais légaux, déduction faite des seules sommes justifiées. Un locataire évacué en urgence peut ne pas pouvoir participer à un état des lieux classique. Proposez une date et conservez la preuve de la convocation.

L'incendie

La responsabilité

Le locataire répond de l'incendie envers le bailleur, sauf s'il prouve un cas fortuit ou de force majeure, un vice de construction ou la communication du feu par une maison voisine (article 1733 du Code civil). Lorsque l'immeuble compte plusieurs locataires, ils en répondent en principe chacun à proportion de la valeur locative de leur partie (article 1734). En pratique, votre assureur vous indemnise puis exerce un recours contre le responsable et son assureur.

Si l'incendie trouve son origine dans une installation dont vous aviez la charge, comme le tableau électrique d'une partie commune ou un conduit de fumée, votre responsabilité peut être recherchée par les occupants et les voisins. Une enquête pénale peut être ouverte. La destruction involontaire du bien d'autrui par un incendie dû à un manquement à une obligation de sécurité est un délit (chapitre 115). Ne commentez pas la cause avant l'expertise et prenez conseil auprès d'un avocat.

L'indemnisation en valeur à neuf

Lorsque le contrat prévoit une indemnisation en valeur à neuf, l'indemnité est souvent versée en deux temps. La première part correspond à la valeur vétusté déduite. Le complément, qui correspond à tout ou partie de la vétusté, est versé sur justification de la reconstruction dans le délai prévu par le contrat. Si vous ne reconstruisez pas, vous ne percevez en principe que la première part. Les modalités exactes dépendent de chaque contrat.

Les droits de la banque

Lorsque l'immeuble est grevé d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur, les indemnités dues par suite d'assurance contre l'incendie sont attribuées sans délégation expresse aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang. Les paiements faits de bonne foi avant opposition restent valables (article L. 121-13 du Code des assurances). La Cour de cassation a jugé que l'assureur n'a pas à rechercher l'existence de ces créanciers avant de payer (deuxième chambre civile, 22 novembre 2018, n° 17-20926).

Concrètement, la banque peut faire opposition et demander que l'indemnité lui soit versée pour rembourser le prêt, ce qui priverait la reconstruction de son financement. Négociez rapidement avec elle un accord écrit qui affecte l'indemnité aux travaux, avec un déblocage sur factures, en contrepartie du maintien de sa garantie sur l'immeuble reconstruit (chapitre 40).

L'affectation des indemnités

L'article L. 121-17 du Code des assurances prévoit que les indemnités versées en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti doivent être utilisées pour la remise en état effective de l'immeuble ou de son terrain d'assiette, d'une manière compatible avec l'environnement. Un arrêté du maire prescrit alors les mesures de remise en état dans les deux mois de la notification du sinistre au maire. Selon la jurisprudence relayée par l'ANIL, l'obligation d'affectation se limite au montant nécessaire aux mesures prescrites et c'est à l'assureur qui réclame une restitution de prouver que l'indemnité n'y a pas été affectée (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 avril 2019, n° 18-13371) (anil.org).

Le dégât des eaux d'ampleur

La recherche de la cause

Un dégât des eaux qui touche plusieurs logements a souvent une cause unique, comme une colonne d'eau, une descente pluviale ou une toiture. La recherche de fuite doit être confiée à un professionnel. En copropriété, l'assureur de l'occupant organise la recherche dans un local privatif occupé, celui du propriétaire dans un local vacant et celui de l'immeuble dans les parties communes (service-public.gouv.fr). Dans un immeuble dont vous êtes seul propriétaire, votre assureur intervient en premier rang pour les parties communes et les lots vacants.

La réparation de la cause est une mesure d'urgence qui n'empêche pas l'indemnisation. Faites-la réaliser immédiatement et conservez les factures. La remise en état des embellissements attend en revanche l'accord de l'assureur (même source).

Le séchage et la salubrité

Après un dégât des eaux important, les murs et les planchers peuvent rester humides pendant des semaines. Une remise en peinture trop rapide favorise les moisissures, qui peuvent rendre le logement indécent et exposer à de nouveaux litiges. Faites mesurer l'humidité avant les travaux de finition et prévoyez un séchage professionnel lorsque l'expert le recommande. Le logement ne doit pas être reloué tant qu'il ne remplit pas les critères de décence décrits dans le Guide du bailleur privé, La décence du logement en détail.

Les installations électriques

L'eau qui a atteint une installation électrique crée un risque d'incendie ou d'électrocution. Faites vérifier l'installation par un électricien qualifié avant toute remise sous tension des logements touchés et conservez son attestation. Ce contrôle protège les occupants et vous protège sur le terrain de la responsabilité (chapitre 115).

La catastrophe naturelle et la catastrophe technologique

Les conditions de la garantie

Une inondation, une coulée de boue, un séisme, un mouvement de terrain ou un épisode de sécheresse ouvre droit à la garantie catastrophe naturelle lorsque deux conditions sont réunies. Le bien doit être couvert par un contrat d'assurance de dommages et un arrêté interministériel publié au Journal officiel doit reconnaître l'état de catastrophe naturelle dans la commune. La commune dispose de 24 mois après l'événement pour en faire la demande (service-public.gouv.fr).

Pour un parc réparti sur plusieurs communes, suivez les démarches de chaque mairie concernée. Signalez vos dommages à la mairie dès l'événement, car la demande de reconnaissance s'appuie sur les dommages recensés.

Les délais et la franchise

Le sinistre se déclare au plus tard 30 jours après la publication de l'arrêté. L'assureur verse une provision dans les deux mois qui suivent la remise de l'état estimatif des pertes ou la publication de l'arrêté, puis l'indemnité dans les trois mois. La franchise légale applicable aux biens à usage d'habitation est de 380 €, portée à 1 520 € pour les dommages dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols (service-public.gouv.fr). Elle s'applique sinistre par sinistre et bien par bien selon les règles de chaque contrat, ce qui peut représenter une somme importante sur un parc touché en plusieurs endroits.

Ce que la garantie couvre et ne couvre pas

La garantie couvre obligatoirement les dommages matériels directs et certains frais de remise en état, comme les honoraires d'architecte. Elle ne couvre pas nécessairement les pertes indirectes, comme les frais de garde-meuble ou les pertes de loyers (service-public.gouv.fr). La perte de loyers après une inondation dépend donc de votre contrat et de ses garanties optionnelles (chapitre 116).

Les dommages dus à la sécheresse se révèlent souvent tardivement, sous forme de fissures. Pour ces dommages reconnus en catastrophe naturelle, le délai de prescription est porté à cinq ans, selon le guide du bailleur privé. Surveillez les façades des immeubles situés sur des sols argileux et conservez les photographies successives.

La catastrophe technologique

Lorsqu'un accident industriel endommage des logements et qu'un arrêté reconnaît l'état de catastrophe technologique, le sinistre se déclare dans les 5 jours ouvrés. Pour les biens immobiliers, l'assureur indemnise sans franchise ni plafond. L'indemnisation intervient dans les trois mois de la remise de l'état estimatif ou de la publication de l'arrêté (service-public.gouv.fr).

La tempête

Les dommages causés par le vent, la grêle ou le poids de la neige relèvent de la garantie tempête du contrat de dommages et non du régime des catastrophes naturelles. Leurs conditions, comme un seuil de vitesse du vent ou l'exclusion des toitures mal entretenues, sont fixées par le contrat. Les mesures conservatoires, notamment le bâchage, doivent être prises très vite pour éviter que la pluie n'aggrave les dommages intérieurs.

Reconstruire ou céder

La décision

Après un sinistre majeur, le choix entre reconstruction et cession se pose réellement. Plusieurs éléments l'orientent.

• Le montant de l'indemnité selon que vous reconstruisez ou non, compte tenu du complément de valeur à neuf.
• Les règles d'urbanisme applicables, qui peuvent permettre ou non de reconstruire à l'identique.
• Le coût des mises aux normes exigées par la reconstruction, notamment en matière de sécurité et d'accessibilité.
• La position de la banque sur l'affectation de l'indemnité.
• La rentabilité du bien reconstruit au regard des loyers du marché et de la durée des travaux.
• Les conséquences fiscales de la plus-value réalisée sur l'indemnité.

La reconstruction

La reconstruction est un chantier à part entière, avec maîtrise d'œuvre, autorisations, marchés de travaux et réception (chapitres 67 et 68). L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier lorsque les travaux entrent dans son champ (chapitre 72). Vérifiez le délai de reconstruction exigé par votre contrat pour percevoir le complément de valeur à neuf et, s'il risque d'être dépassé à cause des autorisations, obtenez de l'assureur un report écrit.

La copropriété

Lorsque le sinistre touche un immeuble en copropriété, la reconstruction des parties communes relève de l'assemblée générale et du contrat du syndicat. Vos lots ne pourront être remis en location qu'une fois l'immeuble réparé. Si vous détenez de nombreux lots, votre poids dans les votes est déterminant, dans les limites présentées au chapitre 73. Suivez de près les décisions et la gestion de l'indemnité par le syndic.

La cession en l'état

Vendre un immeuble sinistré en l'état est possible. Le contrat de vente doit alors régler le sort des indemnités déjà perçues ou à percevoir, ainsi que la responsabilité des mesures conservatoires jusqu'à la signature. Le prix tient compte du coût de reconstruction et du risque pris par l'acquéreur. Faites préciser par votre assureur le sort du complément de valeur à neuf en cas de vente, car il est souvent subordonné à une reconstruction par l'assuré lui-même.

Les conséquences financières et fiscales

La trésorerie

Un sinistre majeur arrête les loyers immédiatement, alors que les échéances bancaires, la taxe foncière et les frais de mise en sécurité continuent. L'indemnité de perte de loyers et la provision de l'assureur arrivent plus tard. Prévenez la banque, demandez si nécessaire un report d'échéances et mobilisez la réserve de trésorerie prévue au chapitre 18. Le loueur en difficulté trouvera au chapitre 132 les solutions de traitement des dettes.

Le statut de loueur en meublé professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (chapitre 2). Une forte baisse des loyers encaissés pendant la reconstruction peut faire perdre le statut pour une ou plusieurs années, avec des conséquences sur les cotisations sociales, l'imputation des déficits et le régime des plus-values. La façon dont les indemnités de perte de loyers sont prises en compte dans les recettes retenues doit être vérifiée avec l'expert-comptable avant la clôture de l'exercice.

La plus-value réalisée sur l'indemnité

Pour un loueur dont les biens sont inscrits à l'actif, l'indemnité qui compense la destruction d'un immeuble entre dans le calcul d'une plus-value professionnelle. Elle est égale à la différence entre l'indemnité et la valeur nette comptable de la partie détruite. La part correspondant aux amortissements déduits est une plus-value à court terme et le surplus une plus-value à long terme (chapitre 78).

Deux régimes particuliers peuvent s'appliquer. La plus-value nette à court terme réalisée à la suite de la perception d'indemnités d'assurance après la destruction de biens amortissables peut être étalée par parts égales sur une durée égale à la durée moyenne d'amortissement déjà pratiquée, dans la limite de 15 ans, sur option. Ce régime ne concerne pas les entreprises qui bénéficient de l'exonération de l'article 151 septies du Code général des impôts (CGI) (bofip.impots.gouv.fr). L'imposition de la plus-value nette à long terme peut, elle, être différée de deux ans. Il s'agit d'un report et non d'une exonération (bofip.impots.gouv.fr).

L'exonération de l'article 151 septies peut rendre ces régimes sans objet. Pour la location meublée, elle est totale lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes sont inférieures à 90 000 € HT. Elle est partielle entre 90 000 € et 126 000 € HT, selon les règles détaillées au chapitre 79. Le traitement de la destruction des composants et des dépenses de reconstruction, entre charges et immobilisations, relève des chapitres 71 et 76.

Un exemple complet

Exemple illustratif. Un loueur professionnel exploite depuis huit ans une résidence de 10 logements meublés loués 560 € par mois, soit 5 600 € par mois et 67 200 € par an. Fin mars, un incendie rend l'immeuble inhabitable. Il a encaissé 3 mois de loyers, soit 16 800 €. Les baux prennent fin et les locataires sont hébergés par leurs assureurs habitation.

Le contrat évalue la reconstruction à 900 000 €. Avec une vétusté de 30 %, l'indemnité immédiate est de 900 000 × 0,7 = 630 000 €. Le complément de 270 000 € sera versé sur justification de la reconstruction. La garantie perte de loyers couvre 12 mois, soit 67 200 €, dont 9 × 5 600 = 50 400 € pour les neuf mois restants de l'année du sinistre. La reconstruction dure 20 mois. Les 8 mois non couverts représentent 8 × 5 600 = 44 800 € de loyers perdus.

Pour le statut, les loyers encaissés de l'année ne sont que de 16 800 €, sous le seuil de 23 000 €. Avec l'indemnité de perte de loyers, le total atteint 67 200 €. Selon que cette indemnité est ou non retenue parmi les recettes, le statut peut être conservé ou perdu pour cette année. Le point doit être tranché avec l'expert-comptable.

Le bâtiment, hors terrain, figurait à l'actif pour 600 000 €, amorti à hauteur de 150 000 €. Sa valeur nette comptable est donc de 450 000 €. Avec une indemnité totale de 900 000 €, la plus-value est de 450 000 €, dont 150 000 € à court terme et 300 000 € à long terme. L'activité ayant plus de cinq ans et des recettes inférieures à 90 000 €, l'exonération de l'article 151 septies pourrait s'appliquer, sous réserve de toutes ses conditions. À défaut, la part à court terme pourrait être étalée, par exemple sur 6 ans à raison de 25 000 € par an si la durée moyenne d'amortissement pratiquée était de 6 ans. L'imposition de la part à long terme pourrait être différée de deux ans. Ces calculs sont illustratifs et dépendent des dates de réalisation retenues.

Enfin, le prêt restant dû sur l'immeuble est de 520 000 €. Sans accord avec la banque, celle-ci pourrait faire opposition et demander le versement de l'indemnité à son profit. Le loueur négocie donc, dès le premier mois, un accord affectant l'indemnité à la reconstruction.

Se préparer avant le sinistre

Le plan de crise du parc

Un sinistre majeur se gère mieux s'il a été préparé. Un plan de crise tient en quelques pages et comprend les éléments suivants.

• Les coordonnées des assureurs, de l'intermédiaire, d'un expert d'assuré, de l'avocat et de la banque.
• Les coordonnées d'entreprises d'urgence pour le bâchage, la mise en sécurité, le séchage, le gardiennage et la recherche de fuite.
• Une fiche par immeuble avec les plans, l'emplacement des coupures, les accès et les équipements dangereux.
• La liste à jour des occupants et des personnes fragiles connues, tenue dans le respect des règles de protection des données (chapitre 111).
• Des modèles de courriers aux locataires, aux assureurs et à la banque.
• La copie des contrats, des baux et des états des lieux conservée hors site.
• Un budget d'urgence mobilisable sans délai.

La répartition des rôles

Désignez à l'avance qui prend les décisions, qui parle aux locataires, qui suit l'expertise et qui tient le registre. Dans une petite structure, une seule personne peut assumer plusieurs rôles, mais un remplaçant doit être désigné en cas d'absence. La continuité de l'activité en cas d'incapacité du loueur est traitée au chapitre 135.

La communication

Un incendie dans un immeuble d'habitation peut attirer l'attention des médias et des élus. Désignez un interlocuteur unique, donnez des informations factuelles sur la mise à l'abri et les démarches. Évitez toute déclaration sur les causes ou les responsabilités avant l'expertise. Informez régulièrement les locataires par écrit, car l'absence d'information nourrit les contentieux.

Les erreurs fréquentes

• Faire évacuer les débris avant le passage de l'expert.
• Engager des réparations importantes sans accord de l'assureur.
• Négliger les mesures conservatoires et laisser un immeuble sinistré ouvert.
• Laisser la banque découvrir le sinistre au moment où l'indemnité est versée.
• Continuer à appeler des loyers après la destruction du logement ou après un arrêté.
• Laisser courir la prescription de deux ans pendant une expertise longue.
• Relouer un logement avant la fin du séchage et la vérification électrique.
• Renoncer au complément de valeur à neuf faute d'avoir respecté le délai de reconstruction.
• Oublier les conséquences du sinistre sur le statut de LMP et la plus-value.
• Conserver toutes les archives dans l'immeuble sinistré.

Liste de contrôle

1. Un plan de crise existe, avec contacts, fiches d'immeuble et modèles de courriers.
2. Les archives essentielles sont conservées hors des immeubles.
3. Les occupants sont mis à l'abri et localisés.
4. Le site est sécurisé, bâché, clôturé et surveillé si nécessaire.
5. Le sinistre est déclaré dans les délais à chaque assureur concerné.
6. Les locataires et, en copropriété, le syndic sont informés par écrit.
7. Un expert d'assuré est désigné pour les sinistres importants.
8. Les éléments endommagés sont conservés jusqu'au passage de l'expert.
9. La banque est informée et un accord d'affectation de l'indemnité est recherché.
10. Le sort de chaque bail est formalisé par écrit.
11. Les appels de loyer sont suspendus pour les logements détruits ou visés par un arrêté.
12. La date de prescription de chaque dossier est inscrite au registre.
13. Les incidences sur le statut de LMP et la plus-value sont examinées avec l'expert-comptable.