La responsabilité civile et pénale du bailleur professionnel

Le bailleur qui loue un appartement répond surtout envers son locataire. Le loueur professionnel qui détient des immeubles entiers, emploie du personnel et loue à des dizaines de ménages répond en outre des parties communes, des équipements collectifs, des actes de ses salariés et de ses prestataires. Le nombre de lots multiplie les occasions de dommage. Le juge attend en outre d'un professionnel qu'il connaisse les règles de son activité.

Ce chapitre présente les deux faces de cette responsabilité. La face civile oblige à réparer le dommage causé. La face pénale expose à des peines lorsque la loi qualifie le comportement d'infraction, même sans intention de nuire. Les règles de base sur le logement indigne sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Logement indigne et responsabilité du bailleur. Ce chapitre les applique à un parc et ajoute ce qui change pour une structure professionnelle. Les obligations techniques de sécurité sont décrites au chapitre 62 et l'assurance au chapitre 116.

Pourquoi le professionnel est plus exposé

Le volume et la garde des immeubles

Avec un seul logement en copropriété, le bailleur laisse au syndicat des copropriétaires la garde des parties communes. Le professionnel qui possède un immeuble entier en a seul la garde. Un garde-corps de coursive, une cage d'escalier mal éclairée, un ascenseur, une toiture ou un arbre de la cour deviennent ses risques. Il en va de même des réseaux communs d'électricité, de gaz et d'eau, ainsi que des locaux à poubelles ou à vélos.

Le volume joue aussi. Avec soixante lots, un désordre qui touche une fois sur cent devient un événement presque annuel. Le professionnel ne peut donc pas raisonner au cas par cas. Il doit organiser la détection, le traitement et la preuve, faute de quoi la répétition des incidents sera lue comme une négligence.

Le regard du juge

Un professionnel est jugé avec plus de rigueur qu'un particulier. En matière civile, le juge apprécie son comportement au regard de ce qu'on peut attendre d'un bailleur organisé. En matière pénale, l'article 121-3 du Code pénal retient la faute de celui qui « n'a pas accompli les diligences normales » compte tenu notamment de ses compétences, de ses pouvoirs et des moyens dont il disposait. Plus vos moyens sont importants, plus les diligences attendues le sont aussi.

La structure juridique

Le loueur professionnel exerce souvent en nom propre, comme entrepreneur individuel, mais il détient parfois une partie du parc par une société civile immobilière (SCI) ou une société à responsabilité limitée (SARL). La société, personne morale, peut voir sa propre responsabilité engagée, civile comme pénale. Son dirigeant reste exposé à titre personnel pour ses propres fautes. La structure ne fait donc pas écran entre le professionnel et le juge pénal.

La responsabilité civile envers les locataires

Les obligations qui fondent la responsabilité

Le Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée, à l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et à en faire jouir paisiblement le locataire (article 1719). Il doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts qui en empêchent l'usage, même s'il ne les connaissait pas lors de la conclusion du bail. Il l'indemnise aussi du préjudice qui en résulte (article 1721). L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ajoute l'obligation de remettre un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants.

Ces obligations ne se limitent pas à l'intérieur du logement. Elles s'étendent aux accès et aux équipements dont le locataire a la jouissance, comme l'escalier, l'ascenseur, la porte d'entrée ou l'éclairage des parties communes lorsque vous êtes propriétaire de l'immeuble. Un locataire qui chute dans un escalier mal entretenu peut ainsi agir contre vous sur le terrain du contrat.

Les clauses qui ne vous protègent pas

Un professionnel est tenté d'insérer dans ses baux des clauses qui limitent sa responsabilité. La loi les prive d'effet. Sont notamment réputées non écrites dans un bail d'habitation, vide ou meublé, les clauses suivantes (service-public.gouv.fr).

• La clause qui décharge le bailleur de toute responsabilité.
• La clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur.
• La clause qui rend le locataire automatiquement responsable de toute dégradation constatée.
• La clause qui rend tous les locataires collectivement responsables d'une dégradation d'une partie commune.
• La clause qui interdit au locataire de demander une indemnité lorsque des travaux durent plus de 21 jours.
• La clause qui impose au locataire un assureur choisi par le bailleur.

Une clause réputée non écrite n'a aucun effet, même si le locataire a signé le bail. Les modèles utilisés sur un parc doivent donc être relus par un juriste avant d'être déployés, car une clause illicite se retrouve dans des dizaines de contrats (chapitre 109).

La réparation due au locataire

Lorsque le logement présente un défaut qui en affecte l'usage, le locataire peut demander l'exécution des travaux, une diminution du loyer pendant la durée du trouble et des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Ce préjudice peut être matériel, comme des meubles abîmés par une infiltration, ou corporel, comme une intoxication ou une chute. Lorsque des travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé (service-public.gouv.fr).

Le dommage corporel change l'échelle du risque. Un incendie d'origine électrique, une intoxication au monoxyde de carbone ou la chute d'un enfant par une fenêtre sans garde-corps peuvent conduire à des indemnisations très élevées, qui portent sur les frais médicaux, la perte de revenus, l'aide humaine et le préjudice des proches. C'est la raison pour laquelle la responsabilité civile du bailleur doit être assurée avec des plafonds adaptés à la taille du parc (chapitre 116).

La responsabilité civile envers les tiers

Le fait des choses et la ruine du bâtiment

Envers les voisins, les passants, les visiteurs ou les entreprises qui interviennent, le propriétaire répond des dommages causés par les choses dont il a la garde (article 1242 du Code civil). Il répond aussi des dommages causés par la ruine de son bâtiment lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction (article 1244). Une chute de tuiles sur la voie publique, un balcon qui cède ou un mur de clôture qui s'effondre relèvent de ces régimes.

La victime n'a pas à prouver une faute lorsque la chose a été l'instrument du dommage. C'est au gardien de démontrer une cause étrangère, comme un événement imprévisible et irrésistible. En pratique, l'entretien documenté ne supprime pas la responsabilité, mais il permet de discuter la cause du dommage et d'exercer des recours contre les entreprises concernées.

Les troubles causés par vos locataires

L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur, après une mise en demeure dûment motivée, à utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles de voisinage causés aux tiers par ses locataires. Un voisin peut engager la responsabilité du bailleur resté inactif. Sur un parc, la gestion de ces plaintes doit suivre une procédure écrite, présentée dans le Guide du bailleur privé, Troubles de voisinage et nuisances et au chapitre 59.

Le fait de vos salariés et de vos prestataires

L'article 1242 du Code civil rend les commettants responsables des dommages causés par leurs préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés. Si votre gardien laisse un seau d'eau dans l'escalier ou si votre technicien provoque un dégât des eaux en intervenant dans un logement, la victime peut agir directement contre vous. Le recrutement et l'encadrement du personnel sont présentés au chapitre 12.

Le prestataire indépendant répond en principe de ses propres fautes. Mais le choix d'une entreprise non qualifiée ou non assurée, ou l'absence de contrôle d'un contrôle réglementaire, peut constituer votre propre faute. Exigez l'attestation d'assurance de responsabilité civile de chaque prestataire, conservez les rapports d'intervention et vérifiez que les réserves sont levées (chapitre 13).

Les délais pour agir contre vous

L'action en responsabilité civile se prescrit en règle générale par cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits (article 2224 du Code civil). Pour les dommages corporels, le délai est de dix ans (service-public.gouv.fr). Ces délais justifient une conservation longue des registres, des contrats d'entretien et des rapports de vérification, au-delà des seules obligations comptables (chapitre 107).

La responsabilité pénale

Les principes

La responsabilité pénale suppose une infraction prévue par un texte. Pour les délits non intentionnels, l'article 121-3 du Code pénal retient la faute d'imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement, s'il est établi que l'auteur n'a pas accompli les diligences normales.

Le même article distingue selon le lien entre la faute et le dommage. Celui qui a causé directement le dommage est responsable dès la faute simple. Celui qui ne l'a causé qu'indirectement, en créant ou en contribuant à créer la situation qui l'a permis, ou en ne prenant pas les mesures pour l'éviter, n'est responsable que s'il a violé de façon manifestement délibérée une obligation particulière de prudence ou de sécurité, ou s'il a commis une faute caractérisée exposant autrui à un risque d'une particulière gravité qu'il ne pouvait ignorer. Le propriétaire qui n'a pas fait réparer une installation est le plus souvent dans cette seconde situation.

Ces exigences renforcées ne valent que pour les personnes physiques. Une personne morale peut être déclarée responsable pour une faute simple commise pour son compte par ses organes ou ses représentants, comme l'a rappelé le garde des Sceaux lors d'un colloque consacré à la loi du 10 juillet 2000 au Sénat. Le taux maximum de l'amende applicable aux personnes morales est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques (article 131-38 du Code pénal).

Les atteintes involontaires aux personnes

Lorsqu'un défaut d'entretien ou de sécurité blesse ou tue un occupant ou un tiers, les peines encourues par une personne physique dépendent de la gravité du dommage et de la nature de la faute (service-public.gouv.fr).

L'incapacité visée est l'incapacité totale de travail (ITT) fixée par un médecin. Les textes sont les articles 221-6 et 222-19 à 222-21 du Code pénal ainsi que des contraventions du même code. La note de jurisprudence de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) cite la condamnation d'un bailleur pour homicide involontaire après l'incendie d'origine électrique d'une chambre qu'il louait (Cour de cassation, chambre criminelle, 7 septembre 2010) (anil.org).

Les destructions involontaires par incendie ou explosion

Un incendie ou une explosion provoqué par un manquement à une obligation de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement constitue un délit, même lorsque personne n'est blessé. Les peines encourues par une personne physique sont les suivantes (service-public.gouv.fr).

Pour un bailleur, le cas typique est celui d'un tableau électrique signalé comme dangereux par un diagnostic, d'un conduit de fumée non ramoné ou d'une installation de gaz non vérifiée. Le diagnostic qui a relevé l'anomalie devient alors la preuve que vous la connaissiez.

La mise en danger d'autrui

Exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures graves par la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de prudence ou de sécurité est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende (article 223-1 du Code pénal), même si aucun accident ne se produit. Selon la note de l'ANIL, la Cour de cassation a confirmé la condamnation d'un bailleur qui exposait une locataire et ses quatre enfants à un risque électrique (Cour de cassation, chambre criminelle, 2 mai 2018). Une cour d'appel a retenu le délit contre un bailleur qui connaissait le danger et avait refusé l'intervention d'un professionnel (cour d'appel de Versailles, 12 mars 2009) (anil.org).

Ce délit vise des situations que le professionnel rencontre souvent lorsqu'il achète un immeuble dégradé. Si vous laissez les occupants en place sans traiter les dangers identifiés dans l'audit d'acquisition, le temps qui passe joue contre vous. Le chapitre 27 décrit cet audit et le chapitre 67 la rénovation d'un immeuble occupé.

La prescription de l'action publique

L'action publique se prescrit par six ans pour un délit et par un an pour une contravention, à compter en principe du jour de l'infraction. Pour une infraction continue, le délai court à partir du dernier jour où elle est commise (service-public.gouv.fr). Le maintien d'occupants dans un logement dangereux peut ainsi rester poursuivable longtemps après les premiers signalements.

Le logement indigne à l'échelle d'un parc

Les infractions liées à un arrêté

Lorsque le préfet ou le maire a pris un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, plusieurs comportements du propriétaire sont des délits réprimés par les articles L. 511-22 et L. 521-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Les peines sont aggravées lorsque l'occupant est une personne vulnérable (service-public.gouv.fr).

Les peines complémentaires comprennent la confiscation de l'immeuble ou du logement, l'interdiction d'exercer l'activité professionnelle qui a permis l'infraction pendant 5 ans au plus et l'interdiction d'acheter un bien immobilier pour le louer pendant 10 ans au plus, selon la fiche officielle vérifiée en juillet 2024 (service-public.gouv.fr). Pour un professionnel, l'interdiction d'exercer et l'interdiction d'acheter touchent directement l'activité, bien au-delà de l'amende.

Le risque de perception d'un loyer pendant la suspension mérite une attention particulière sur un parc. Si vos encaissements sont automatisés, par prélèvement ou par une agence, un loyer peut continuer à être appelé alors qu'il n'est plus dû depuis l'arrêté. Dès la notification d'un arrêté, faites suspendre les appels pour chaque lot concerné et restituez ou imputez les sommes perçues à tort (article L. 521-2 du CCH).

Le marchand de sommeil

L'article 225-14 du Code pénal punit le fait de soumettre une personne vulnérable ou dépendante à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, la peine est de sept ans d'emprisonnement et de 200 000 € d'amende, aggravée lorsque plusieurs personnes ou des mineurs sont concernés. La confiscation du bien et l'interdiction d'acheter un bien à usage d'habitation, portée à quinze ans par la même loi, sont des peines complémentaires obligatoires sauf décision spécialement motivée. Ces règles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, Logement indigne et responsabilité du bailleur.

La jurisprudence recensée par l'ANIL montre que le délit ne vise pas seulement les réseaux organisés (anil.org).

• L'indignité des conditions d'hébergement n'exige pas la violation d'une norme précise d'hygiène ou de sécurité (Cour de cassation, chambre criminelle, 22 juin 2016).
• Une SCI a été condamnée à 50 000 € d'amende avec confiscation de son immeuble. Son représentant a été condamné à une peine d'emprisonnement et à une interdiction d'exercer dans la gestion immobilière (tribunal correctionnel de Marseille, 14 mars 2012).
• Un syndic de copropriété peut être poursuivi sans être ni bailleur ni employeur (Cour de cassation, chambre criminelle, 23 avril 2003).
• Le délit vise toute personne qui abuse de la vulnérabilité d'autrui, même si elle n'est pas le bailleur (Cour de cassation, chambre criminelle, 5 septembre 2012).
• La vulnérabilité est appréciée au regard de la précarité, de la situation administrative, de la présence d'enfants ou de l'état de détresse de l'occupant.

Pour un professionnel, le risque se concentre sur trois situations. La première est la division d'un immeuble en petites unités sans respect des surfaces minimales, dont les règles sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Diviser, transformer ou changer l'usage d'un bien. La deuxième est la location de chambres ou de lots à une clientèle sans alternative, comme des travailleurs saisonniers ou des personnes en situation administrative précaire. La troisième est l'acquisition d'un immeuble occupé dans un état dégradé, dont vous devenez responsable dès la signature de l'acte.

Les conséquences économiques d'un arrêté

Au-delà des sanctions, un arrêté coûte cher. Le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage, jusqu'au premier jour du mois qui suit la mainlevée. En cas d'interdiction temporaire d'habiter, vous devez assurer un hébergement décent jusqu'à la fin des travaux. En cas d'interdiction définitive, vous devez assurer le relogement et verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer. L'astreinte prononcée en cas de retard ne peut pas dépasser 1 000 € par jour (service-public.gouv.fr).

Exemple illustratif. Un immeuble de 8 lots loués 520 € par mois fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité avec interdiction temporaire d'habiter. Les travaux durent 7 mois. Les loyers perdus atteignent 8 × 520 × 7 = 29 120 €. Si l'hébergement des 8 ménages coûte 1 150 € par mois et par ménage, il représente 8 × 1 150 × 7 = 64 400 €. Avec 85 000 € de travaux, la charge totale atteint 178 520 €, avant tout honoraire, toute astreinte et toute poursuite pénale. Un retard de 30 jours peut y ajouter une astreinte allant jusqu'à 30 000 €.

Les sociétés, les dirigeants et les mandataires

La personne morale et son dirigeant

Lorsque le parc est détenu par une SCI ou une SARL, la société peut être poursuivie pour les infractions commises pour son compte par son gérant. Le gérant peut l'être aussi, à titre personnel, s'il a lui-même commis la faute. Selon la note de l'ANIL, les amendes encourues par les personnes morales pour le délit de l'article 225-14 sont quintuplées (article 225-16 du Code pénal) (anil.org).

Exemple illustratif. Pour le délit de l'article 225-14, puni de 200 000 € d'amende pour une personne physique, l'amende maximale encourue par une société atteint 5 × 200 000 = 1 000 000 €. Pour la mise en danger d'autrui, punie de 15 000 € pour une personne physique, elle atteint 75 000 € pour une société. Ces montants sont des maxima légaux et non des peines habituellement prononcées.

La délégation de pouvoirs

Dans une structure qui emploie du personnel, le dirigeant peut confier à un salarié compétent, doté de l'autorité et des moyens nécessaires, la responsabilité de la sécurité d'un ensemble d'immeubles. Une délégation réelle et précise peut transférer sur le délégataire une partie de la responsabilité pénale. Une délégation de pure forme, à un salarié sans budget ni pouvoir de commander les travaux, ne protège pas le dirigeant. Faites rédiger cette délégation avec un avocat et faites-la évoluer avec l'organisation (chapitre 11).

Le mandataire de gestion

Confier la gestion à un administrateur de biens ne transfère pas la propriété ni les obligations qui s'y attachent. Le mandataire répond de ses propres fautes envers vous et parfois envers les tiers. La note de l'ANIL cite un jugement qui a condamné à la fois le gérant et le mandataire du propriétaire d'un hôtel meublé pour mise en danger d'autrui (tribunal correctionnel de Créteil, 20 juin 2008). Le mandat doit préciser qui reçoit les signalements, qui commande les travaux urgents et dans quel délai vous êtes informé (chapitre 14).

Un logiciel de gestion n'est pas un mandataire. Il ne reçoit aucun pouvoir et ne déplace aucune responsabilité. Les décisions restent les vôtres, ainsi que la preuve de leur exécution.

L'entrepreneur individuel

L'entrepreneur individuel bénéficie depuis 2022 d'une séparation légale entre son patrimoine professionnel et son patrimoine personnel. Les dettes nées de l'activité, comme une condamnation civile à indemniser un locataire, sont en principe recouvrées sur le seul patrimoine professionnel, sous les exceptions présentées au chapitre 8. Cette protection ne concerne que les créanciers. Elle ne joue aucun rôle face aux peines pénales, qui frappent la personne.

Ce que l'assurance couvre et ne couvre pas

L'assurance de responsabilité civile du propriétaire, qu'elle prenne la forme d'un contrat propriétaire non occupant (PNO) ou d'un contrat d'immeuble, paie l'indemnisation des victimes dans la limite des plafonds et des exclusions. Elle ne paie ni les amendes, ni les astreintes, ni la confiscation. L'assureur ne répond pas non plus des dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré (article L. 113-1 du Code des assurances).

Plusieurs points méritent d'être vérifiés dans chaque contrat.

• Le plafond par sinistre et par année pour les dommages corporels, matériels et immatériels.
• L'exclusion éventuelle des dommages résultant d'un défaut d'entretien connu et non réparé.
• La couverture des immeubles entiers, des locaux communs et des équipements comme les ascenseurs ou les portails.
• La couverture des activités annexes, comme les services en meublé, la laverie ou la location de parkings.
• L'existence d'une garantie défense pénale et recours, ou d'un contrat de protection juridique distinct.
• La déclaration exacte du nombre de lots, des usages et des occupants, car une fausse déclaration peut priver de garantie (service-public.gouv.fr).

La victime dispose d'une action directe contre l'assureur de responsabilité du responsable (article L. 124-3 du Code des assurances). Cette règle protège la victime, mais elle ne vous dispense pas de déclarer le sinistre dans les délais. Le choix et la structure des contrats d'un parc sont traités au chapitre 116.

Organiser la prévention

Le registre des signalements

La plupart des condamnations de bailleurs commencent par un signalement resté sans suite. Sur un parc, le registre des signalements est l'outil central. Il recense chaque désordre signalé par un locataire, un voisin, un prestataire ou une autorité, sa date, sa gravité, la décision prise, l'entreprise mandatée, la date d'intervention et la preuve de la clôture. Il démontre votre diligence et révèle les immeubles où les désordres se répètent.

Classez les signalements en trois niveaux. Le niveau critique regroupe ce qui menace la sécurité des personnes, comme une odeur de gaz, un risque électrique, un garde-corps descellé, une fissure évolutive ou une infiltration près d'une installation électrique. Le niveau important regroupe ce qui affecte la décence ou la santé, comme l'humidité persistante, l'absence de chauffage ou une ventilation bouchée. Le niveau courant regroupe le reste.

Les délais de ce tableau sont des objectifs d'organisation et non des obligations légales. Fixez-les par écrit et mesurez leur respect, comme le propose le chapitre 61.

La conduite à tenir face à un signalement grave

1. Accuser réception par écrit. Répondez au locataire le jour même, par un moyen qui laisse une trace, en indiquant la mesure prise.
2. Mettre en sécurité. Faites couper le circuit, condamner l'accès, étayer ou fermer l'appareil en cause avant toute réparation. La mise en sécurité passe avant le devis.
3. Faire constater. Mandatez un professionnel qualifié pour établir un diagnostic écrit et photographié de la cause.
4. Informer les occupants concernés. Prévenez les autres locataires exposés au même risque, par exemple tous ceux qui sont raccordés à la même colonne de gaz.
5. Déclarer à l'assureur. Lorsque le désordre peut causer un dommage, déclarez-le dans le délai du contrat.
6. Faire réparer et réceptionner. Conservez le devis, la facture, le rapport d'intervention et la preuve que le danger a disparu.
7. Clore au registre. Notez la date de clôture et programmez une vérification si le désordre peut réapparaître.

Les contrôles périodiques

Les contrôles réglementaires et les visites préventives sont décrits au chapitre 61 pour la maintenance et au chapitre 62 pour la sécurité. Sur le plan de la responsabilité, leur intérêt tient autant à la prévention qu'à la preuve. Un rapport de vérification daté, signé et suivi d'actions démontre les diligences normales que le juge recherche. Un rapport qui relève des anomalies non traitées démontre au contraire que vous connaissiez le risque.

Lisez donc chaque diagnostic et chaque rapport à réception, extrayez les anomalies et inscrivez-les au registre comme des signalements. C'est souvent sur ce point que les organisations les plus sérieuses échouent, faute de temps pour lire des rapports accumulés.

Face à une enquête ou à une convocation

Un accident grave dans un de vos immeubles peut donner lieu à une enquête, à une visite des services de l'État ou à une convocation par les enquêteurs. La conduite suivante limite les erreurs.

1. Prendre un avocat sans attendre. Choisissez-le avant toute audition, de préférence un praticien du droit pénal immobilier.
2. Préserver les pièces. Ne détruisez ni ne modifiez aucun document, registre ou installation. Gelez les messages et les dossiers informatiques du lot.
3. Rassembler le dossier. Réunissez le bail, l'état des lieux, les diagnostics, les rapports de vérification, les factures, les échanges avec le locataire et le registre.
4. Déclarer à l'assureur. Déclarez le sinistre et sollicitez la garantie défense pénale si elle existe.
5. Protéger les autres occupants. Vérifiez sans délai si le même risque existe ailleurs dans l'immeuble ou dans le parc.
6. Maîtriser la communication. Désignez un seul interlocuteur et ne commentez pas les responsabilités tant que l'enquête est en cours.

Les cas particuliers

L'immeuble acheté occupé

Le jour de la signature de l'acte, vous devenez bailleur de tous les occupants et gardien de l'immeuble. Les désordres connus du vendeur deviennent les vôtres. Si l'audit d'acquisition a révélé des dangers, planifiez leur traitement avant la signature et prévoyez le budget dans le plan de financement. L'acquisition d'un immeuble dégradé peut aussi être freinée par un arrêté ou un permis de louer, présenté au chapitre 118.

Les meublés à services et les résidences

Lorsque vous ajoutez des services à la location, comme l'accueil, le nettoyage ou la fourniture de linge, l'immeuble peut basculer dans le régime des ERP, avec ses propres obligations de sécurité contre l'incendie (chapitre 62). La responsabilité de l'exploitant s'ajoute alors à celle du propriétaire. Une résidence étudiante accueille en outre une population jeune, souvent peu attentive aux consignes, ce qui renforce l'importance de l'information et des contrôles (chapitre 55).

Les locaux commerciaux en pied d'immeuble

Un commerce de restauration ou un atelier en rez-de-chaussée crée des risques pour les logements situés au-dessus, notamment en matière d'incendie et de ventilation. Le bail commercial doit répartir clairement les travaux de mise en conformité et exiger l'assurance de l'exploitant. Vous restez responsable de l'immeuble et de la compatibilité des usages.

La copropriété où vous détenez de nombreux lots

En copropriété, la garde des parties communes appartient au syndicat. Mais un copropriétaire majoritaire qui bloque des travaux de sécurité en assemblée générale s'expose à voir sa responsabilité recherchée, notamment en qualité de bailleur des lots touchés par un arrêté visant les parties communes. Les règles de vote et la réduction des voix au-delà de la moitié sont présentées au chapitre 73.

Les travaux réalisés par vous-même ou en régie

Le professionnel qui réalise lui-même des travaux, ou les confie à une équipe salariée, ne peut pas se retourner contre une entreprise en cas d'accident lié à ces travaux. Il répond seul de leur conformité. Les installations électriques et de gaz sont les plus sensibles. Faites contrôler les travaux sensibles par un organisme indépendant et conservez les attestations (chapitre 69).

Les erreurs fréquentes

• Laisser un signalement de danger sans réponse écrite, même lorsque l'intervention a eu lieu.
• Archiver un diagnostic sans en lire les anomalies.
• Confier la sécurité à un salarié sans lui donner budget ni pouvoir de décision.
• Croire qu'une SCI ou une SARL protège le dirigeant contre les poursuites pénales.
• Continuer à encaisser des loyers suspendus par un arrêté à cause d'un prélèvement automatique.
• Insérer dans les baux des clauses limitant la responsabilité du bailleur, qui sont sans effet.
• Recourir à des prestataires sans vérifier leur qualification et leur assurance.
• Acheter un immeuble occupé dégradé sans budget ni calendrier de mise en sécurité.
• Sous-estimer les plafonds de responsabilité civile au regard du nombre d'occupants.
• Commenter publiquement un accident avant d'avoir consulté un avocat.

Liste de contrôle

1. Chaque immeuble entier dispose d'un responsable désigné pour sa sécurité.
2. Un registre des signalements recense chaque désordre, sa gravité, la décision et la preuve de clôture.
3. Les signalements critiques donnent lieu à une mise en sécurité le jour même.
4. Chaque diagnostic et chaque rapport de vérification est lu et ses anomalies sont inscrites au registre.
5. Les modèles de bail du parc ont été relus et ne contiennent aucune clause réputée non écrite.
6. Les prestataires ont remis leur attestation d'assurance et leurs rapports sont conservés.
7. La délégation de pouvoirs en matière de sécurité est écrite, réelle et dotée de moyens.
8. Le mandat de gestion précise qui reçoit les signalements et qui commande les travaux urgents.
9. La procédure de suspension des appels de loyer en cas d'arrêté est écrite.
10. Les plafonds de responsabilité civile ont été revus au regard de la taille du parc et des usages.
11. Une garantie défense pénale ou un contrat de protection juridique est en place.
12. Les pièces liées à la sécurité sont conservées au moins dix ans.