Les obligations de non-discrimination

L'interdiction de discriminer s'applique à tout bailleur, quel que soit le nombre de ses logements. Pour un professionnel, elle prend une autre dimension. Il traite assez de candidatures pour qu'une pratique irrégulière laisse des traces répétées, il délègue une partie des tâches à des salariés, des mandataires ou des outils. Il peut aussi être visé par un test de situation organisé par une association ou un candidat.

Ce chapitre présente les critères interdits, les formes que prend la discrimination à chaque étape de la vie d'un bail, le régime de la preuve, les sanctions et les recours, puis les mesures qui permettent à un professionnel de démontrer l'égalité de traitement. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, Rédiger l'annonce et organiser les visites. La construction d'une grille de sélection et le registre des candidatures sont détaillés au chapitre 51, l'usage des outils automatisés au chapitre 10 et la protection des données au chapitre 111.

Ce qui change pour un professionnel

Un particulier qui loue un logement par an prend une décision isolée. Un loueur professionnel prend des centaines de décisions comparables, ce qui rend visibles les écarts de traitement. Un refus systématique opposé à une catégorie de candidats apparaît dans les chiffres, dans les échanges de messages et dans les témoignages.

La chaîne de décision s'allonge aussi. Le salarié qui répond aux appels, le mandataire qui organise les visites, la conciergerie qui remet les clés ou le logiciel qui trie les dossiers agissent pour votre compte. Une consigne mal formulée ou un filtre mal paramétré produit une discrimination en série dont vous répondez.

Enfin, la discrimination ne se limite pas au choix du locataire. Elle peut intervenir dans l'annonce, dans les conditions proposées, dans la gestion du bail, dans le traitement des demandes de travaux ou dans la fin du contrat.

Le cadre juridique

Les textes applicables

Ces règles valent pour le parc privé, qu'il soit loué nu, meublé ou en colocation (service-public.gouv.fr). Elles s'appliquent au loueur comme à toute personne qui agit pour son compte.

Les critères interdits

L'administration recense vingt-cinq critères de discrimination interdits (service-public.gouv.fr). Le tableau les regroupe pour faciliter la formation de vos équipes.

Les critères liés à la situation sont ceux que les bailleurs méconnaissent le plus souvent. Écarter un candidat parce qu'il vient d'un quartier réputé difficile vise son lieu de résidence. Refuser par principe une personne dont les ressources sont des prestations sociales, sans examiner leur montant ni leur régularité, peut viser sa vulnérabilité économique.

Discrimination directe et indirecte

La discrimination directe consiste à traiter une personne moins favorablement qu'une autre en raison d'un critère interdit, par exemple refuser un couple avec enfants. La discrimination indirecte résulte d'un critère, d'une disposition ou d'une pratique neutre en apparence qui désavantage particulièrement les personnes protégées par l'un de ces critères, à moins qu'il ne soit objectivement justifié par un but légitime et que les moyens employés soient nécessaires et appropriés (article 1er de la loi de 2008).

L'administration illustre la discrimination indirecte par l'exemple d'une banque qui n'accepterait que la carte nationale d'identité française comme justificatif d'identité (service-public.gouv.fr). La transposition au logement est immédiate, puisque le décret de 2015 admet aussi le passeport, le permis de conduire et les titres de séjour.

Le harcèlement et l'injonction de discriminer

La loi de 2008 range aussi parmi les discriminations tout agissement lié à un critère interdit qui porte atteinte à la dignité d'une personne ou crée un environnement hostile, dégradant, humiliant ou offensant. Elle y ajoute le fait d'enjoindre à quiconque d'adopter un comportement discriminatoire.

Pour un professionnel, la seconde règle est essentielle. Donner à un salarié, à un mandataire ou à une conciergerie la consigne d'écarter certains profils constitue en soi une discrimination, même si la consigne n'est pas appliquée.

La discrimination à chaque étape

L'annonce

Une annonce ne peut pas réserver le logement à une catégorie de personnes définie par un critère interdit, ni en écarter une. Les formules qui visent l'âge, la situation de famille, la nationalité ou l'origine sont à proscrire, même présentées comme une préférence. Une annonce est une trace écrite, conservée par le candidat ou par une association sous forme de capture d'écran.

Les critères objectifs peuvent en revanche figurer dans l'annonce, comme un niveau de ressources rapporté au loyer, le type de garantie accepté ou la qualité d'étudiant pour un bail étudiant de neuf mois. Cette transparence évite les visites inutiles et prépare la justification de vos choix.

Les réponses et les visites

Chaque candidat reçoit la même information sur le logement, le loyer, la date de disponibilité et les pièces à fournir. Un logement annoncé comme déjà loué à un candidat et toujours disponible pour un autre est le schéma le plus fréquent des tests de situation. Pour un parc, utilisez des réponses types et tenez à jour en temps réel la disponibilité des lots.

Les questions posées en visite se limitent à ce qui est utile à l'exécution du bail. Une question sur les projets d'enfants, la religion, l'origine du nom ou l'état de santé n'a pas sa place dans un entretien de location, même posée par curiosité.

La sélection

La sélection repose sur des critères écrits, rattachés à la capacité du candidat à exécuter le bail, comme le niveau et la régularité des ressources, la qualité de la garantie ou la complétude du dossier. Les pièces exigibles sont limitées par le décret de 2015 et demander une pièce interdite est puni d'une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (service-public.gouv.fr). La construction de la grille est détaillée au chapitre 51.

Les conditions proposées

Subordonner la location à une condition discriminatoire est puni comme le refus lui-même. Un dépôt de garantie, une exigence de caution ou un loyer différents selon la nationalité, l'âge ou la situation de famille du candidat entrent dans ce cas. La règle vaut aussi pour la caution, que vous ne pouvez pas refuser au seul motif qu'elle est étrangère ou réside hors de la métropole (article 22-1 de la loi de 1989).

La gestion du bail

La discrimination peut survenir pendant le bail. Traiter plus lentement les demandes de réparation d'un locataire en raison de son origine, refuser à un locataire handicapé des aménagements que la loi lui permet de réaliser ou tenir des propos humiliants liés à un critère interdit relève du même régime. Les délais de traitement que vous fixez pour l'ensemble du parc, présentés au chapitre 59, sont aussi une protection.

Les travaux d'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie suivent une procédure propre. Le locataire peut les réaliser à ses frais après une demande par lettre recommandée, à laquelle le bailleur doit répondre dans les deux mois, son silence valant accord (article 7 f de la loi de 1989). Un refus sans motif sérieux et vérifiable peut être analysé comme une discrimination. La procédure est détaillée dans le Guide du bailleur privé, Louer un logement adapté au handicap.

La fin du bail

Un congé ne peut être délivré que pour les motifs prévus par la loi. Un congé motivé en réalité par l'origine, la grossesse ou la maladie du locataire est frauduleux et discriminatoire. Le refus d'accepter un nouveau colocataire présenté par les colocataires en place obéit aux mêmes critères objectifs que la sélection initiale.

Le tableau des situations à risque

La preuve

La charge de la preuve aménagée

Le candidat ou le locataire qui s'estime discriminé n'a pas à prouver l'intention de discriminer. Il présente des éléments de fait qui laissent supposer une discrimination. Il revient alors au bailleur de prouver que sa décision reposait sur des éléments objectifs, étrangers à toute discrimination (service-public.gouv.fr).

Les éléments admis sont variés. L'administration cite les captures d'écran, les copies de courriels, les enregistrements audio ou vidéo, les résultats d'un test de situation, les attestations de témoins et les certificats médicaux, tous datés. Un bailleur qui ne peut produire ni critères écrits ni motif de refus rattaché à ces critères se trouve en grande difficulté.

Le test de situation

Le test de situation consiste à présenter deux candidatures comparables qui ne diffèrent que par le critère testé, par exemple le nom ou le prénom. Il est admis comme preuve par l'article 225-3-1 du Code pénal. Il peut être réalisé par une association, par un candidat lui-même ou à l'occasion d'une enquête.

Un professionnel doit partir du principe que ses processus peuvent être testés à tout moment. La seule réponse efficace est l'uniformité. Une même demande doit recevoir la même réponse, dans le même délai, quelle que soit l'identité apparente de son auteur.

Ce que le professionnel doit pouvoir produire

Votre dossier de défense se constitue avant tout litige. Il comprend les éléments suivants.

• La grille de sélection en vigueur à la date de la décision, avec son numéro de version.
• Le registre des candidatures pour le lot concerné, avec le résultat de chaque critère et le motif de la décision.
• Les réponses adressées aux candidats, issues des modèles types.
• Les consignes écrites données aux salariés et aux mandataires.
• Les preuves de formation des personnes qui ont participé à la décision.
• Le cas échéant, le paramétrage de l'outil de tri et la trace de l'intervention humaine.

La conservation de ces éléments doit être conciliée avec les règles de protection des données. Le registre ne contient que les informations utiles à la preuve et sa durée de conservation se justifie par la défense de vos droits, dans les conditions décrites au chapitre 111.

Les sanctions et les recours

Les sanctions pénales

La discrimination dans l'accès au logement est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende pour une personne physique (service-public.gouv.fr). Lorsque l'infraction est commise par une personne morale, l'amende encourue peut atteindre le quintuple de celle prévue pour les personnes physiques, soit 225 000 €, en application des articles 225-4 et 131-38 du Code pénal. Des peines complémentaires propres aux personnes morales sont prévues par l'article 131-39 du même code.

La victime peut porter plainte dans un délai de six ans à compter des faits, auprès de tout commissariat ou brigade de gendarmerie. Elle peut se constituer partie civile pour obtenir des dommages et intérêts.

Le Défenseur des droits

Le Défenseur des droits peut être saisi gratuitement par la personne qui s'estime discriminée. Il dispose de plusieurs outils (service-public.gouv.fr).

• La médiation, conduite par un médiateur qui entend les personnes concernées, pour une durée de trois mois au plus, renouvelable une fois.
• La transaction, par laquelle il propose à l'auteur des mesures comme une amende, une indemnisation de la victime ou la publicité des faits. Elle doit être validée par le procureur de la République.
• La saisine du procureur, lorsque les faits constituent une infraction ou que l'auteur refuse la transaction.
• Les observations devant les juridictions, où il peut présenter son analyse du dossier.

Une demande d'informations du Défenseur des droits appelle une réponse complète et rapide. Elle est l'occasion de produire votre grille, votre registre et vos réponses types, avant que le dossier ne soit transmis au parquet.

Les recours civils et collectifs

Le candidat écarté peut aussi agir devant le juge civil pour obtenir réparation de son préjudice, en bénéficiant de l'aménagement de la preuve prévu par la loi de 1989. Une action de groupe peut en outre être engagée par certaines associations ou organismes habilités, dans les conditions fixées par la loi, lorsque plusieurs personnes ont subi une discrimination de même nature. Un processus défaillant appliqué à tout un parc est précisément le type de situation qui se prête à ce recours.

Organiser la conformité

La politique écrite

Rédigez une politique d'égalité de traitement d'une ou deux pages. Elle rappelle les critères interdits, liste les critères de sélection retenus pour chaque type de lot, désigne la personne qui décide et celle qui contrôle. Elle précise aussi la conduite à tenir face à une demande ou un propos suspect. Elle est remise à chaque salarié, prestataire et mandataire qui intervient dans la location.

La formation

Chaque personne en contact avec les candidats ou les locataires reçoit une formation courte à l'entrée en fonction, puis un rappel annuel. La formation porte sur la liste des critères interdits, la liste des pièces exigibles, les questions à ne pas poser, les réponses types et la conduite à tenir face à une situation délicate. Conservez la liste de présence et le support, qui font partie de votre dossier de preuve.

Les consignes aux intermédiaires

Le mandat de gestion, le contrat de conciergerie ou le contrat de prestation de commercialisation comportent une clause par laquelle l'intermédiaire s'engage à appliquer vos critères écrits et à ne recevoir aucune consigne contraire. Vous demandez à l'intermédiaire de vous transmettre, pour chaque lot, la liste des candidatures reçues et le motif de chaque refus. Les relations avec les mandataires et les prestataires sont traitées aux chapitres 13, 14 et 15.

Les outils automatisés

Un outil de tri des candidatures applique vos critères à la lettre, y compris un critère mal conçu. Vérifiez avant sa mise en service qu'il n'utilise aucune donnée liée à un critère interdit, comme la nationalité ou l'adresse. Testez-le ensuite sur des dossiers fictifs qui ne diffèrent que par un élément. Le droit de ne pas faire l'objet d'une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé est présenté au chapitre 10.

Le contrôle périodique

Une revue trimestrielle ou semestrielle vérifie que la pratique correspond à la politique. Elle porte sur un échantillon de décisions, sur les annonces publiées et sur les réponses envoyées. Elle peut s'appuyer sur des indicateurs construits à partir de données que vous détenez légitimement, comme la nature des ressources ou le type de garantie, sans jamais collecter de donnée relative à un critère interdit.

Ce qui attire l'attention

Les associations, le Défenseur des droits et les candidats eux-mêmes concentrent leurs vérifications sur quelques points, qu'un professionnel peut contrôler en priorité.

• Les annonces et les formulaires, publics et faciles à capturer.
• Les réponses téléphoniques, moins encadrées que les réponses écrites et plus difficiles à prouver pour le bailleur.
• Les messages internes, comme les échanges entre le loueur et son gestionnaire, qui peuvent être produits dans une procédure et révéler une consigne.
• Les écarts statistiques entre catégories de candidats, sur un parc assez grand pour qu'ils soient significatifs.
• Les refus de travaux d'adaptation et les congés délivrés peu après une annonce de grossesse ou de maladie.

Un exemple chiffré

Exemple illustratif. Un loueur de résidences meublées reçoit 320 dossiers complets sur un semestre. Sa revue semestrielle les classe selon la nature principale des ressources, information figurant dans les pièces du décret de 2015.

Le taux d'acceptation des dossiers fondés sur des prestations représente moins du tiers de celui des dossiers salariés, soit un rapport de 0,29. Cet écart ne prouve pas une discrimination, mais il impose une analyse. L'examen de la grille révèle que le seuil de ressources était calculé sur les seuls revenus d'activité, ce qui écartait mécaniquement les allocations pourtant admises par le décret de 2015.

Après correction de la grille, qui retient désormais toutes les ressources justifiées, le semestre suivant fait apparaître un taux d'acceptation de 21,4 % pour cette catégorie, soit 15 dossiers sur 70. Le rapport avec les salariés passe à 0,71. Le loueur conserve la trace de l'analyse et de la correction, qui démontre sa vigilance en cas de contrôle.

Deuxième exemple, un test de situation

Exemple illustratif. Une association adresse au service de location d'un loueur vingt paires de demandes de visite pour des lots disponibles. Dans chaque paire, les deux demandes sont identiques sauf le nom du candidat. Les résultats sont les suivants.

Le second profil obtient une visite un peu plus d'une fois sur deux par rapport au premier. Le loueur reçoit une demande d'informations du Défenseur des droits. Son analyse montre que les réponses écrites, issues des modèles types, étaient identiques. L'écart provenait des appels téléphoniques traités par un salarié récemment arrivé, qui n'avait pas reçu la formation et répondait sans consulter la disponibilité réelle des lots.

Le loueur produit sa politique, sa grille, ses réponses types et l'analyse de l'incident. Il forme le salarié, impose le passage par la disponibilité tenue à jour pour toute réponse et prévoit un contrôle par échantillon des appels. Ces éléments ne font pas disparaître les faits, mais ils montrent que l'écart ne procède pas d'une consigne de l'entreprise. Si une discrimination était retenue, la personne physique encourrait jusqu'à 45 000 € d'amende et la société qui loue jusqu'à 225 000 €.

Répondre à une réclamation pas à pas

1. Accuser réception de la réclamation par écrit, sans prendre position sur le fond.
2. Préserver les pièces, en suspendant toute purge du dossier du lot concerné, des messages et du registre des candidatures.
3. Reconstituer la décision, avec la grille applicable à la date, la liste des candidats, leur évaluation et le motif retenu.
4. Entendre les intervenants, qu'il s'agisse d'un salarié, d'un mandataire ou d'une conciergerie. Recueillez leurs explications par écrit.
5. Analyser objectivement si la décision repose sur un critère rattaché à l'exécution du bail et appliqué de la même façon aux autres candidats.
6. Répondre de façon motivée, en exposant le critère objectif ou, si une erreur est établie, en proposant une mesure de réparation.
7. Corriger le processus lorsque l'analyse révèle une faille et dater la correction.
8. Conserver le dossier de réclamation jusqu'à l'expiration des délais d'action, dans le respect des règles de protection des données.

Petit parc et grand parc

Les cas particuliers

Les logements réservés par la loi

Certains contrats ou logements sont réservés par un texte à une catégorie de personnes. Le bail meublé de neuf mois suppose que le locataire soit étudiant, le bail mobilité est ouvert aux personnes en formation, en stage, en mutation ou en mission temporaire. Appliquer la condition fixée par la loi n'est pas une discrimination. Ajouter une condition que la loi ne prévoit pas, comme un âge maximal pour un étudiant, en serait une.

La colocation

En colocation, les colocataires en place souhaitent souvent choisir la personne qui les rejoindra. Vous pouvez recueillir leur avis, mais la décision de conclure ou non le bail ou l'avenant vous appartient et doit reposer sur vos critères écrits. Une préférence exprimée par les colocataires sur un critère interdit ne peut pas être suivie.

Le nombre d'occupants

Le nombre d'occupants peut être pris en compte s'il est rattaché à un critère objectif, comme les règles de décence et de peuplement du logement. Refuser une famille pour un logement manifestement trop petit est justifiable. Refuser un couple avec un enfant dans un trois-pièces au motif que l'enfant pourrait gêner les voisins vise la situation de famille.

Le candidat qui ne parle pas français

La langue parlée est un critère interdit. Vous pouvez exiger que les pièces soient rédigées ou traduites en français, comme le prévoit la réglementation des pièces, mais pas écarter un candidat parce qu'il s'exprime mal en français. Prenez le temps d'expliquer le bail et conservez la trace de cette explication.

Les mutations au sein du parc

Un locataire en place peut demander à changer de logement dans votre parc, par exemple après la naissance d'un enfant ou à la suite d'un handicap. Une priorité accordée aux locataires en place est un critère objectif, à condition d'être écrite et appliquée à tous. La demande s'examine ensuite selon la même grille que pour un candidat extérieur. Refuser la mutation d'une famille qui s'agrandit vers un logement plus grand, alors qu'un lot adapté est disponible et que les ressources sont suffisantes, vise sa situation de famille. Notez la date de chaque demande et la suite donnée, afin de pouvoir montrer que l'ordre des demandes a été respecté.

La révision du loyer et les conditions en cours de bail

Les conditions financières en cours de bail suivent les mêmes exigences. Appliquer la révision annuelle à certains locataires seulement, accorder des délais de paiement à quelques-uns sans règle, ou refuser un échéancier à d'autres selon leur profil, crée des écarts de traitement difficiles à justifier. Fixez des règles écrites, par exemple pour les plans d'apurement. Appliquez-les à tous les locataires d'un même type de lot.

L'activité professionnelle dans le logement

L'administration précise que refuser une personne qui souhaite exercer une activité professionnelle dans le logement n'est pas considéré comme discriminatoire (service-public.gouv.fr). La question relève alors de la destination du logement et du règlement de copropriété.

Les garanties et les exigences de l'assureur

Un assureur de garantie des loyers impayés (GLI) fixe souvent des conditions de solvabilité, comme un rapport minimal entre ressources et loyer. Les appliquer n'est pas discriminatoire si elles portent sur la capacité à payer et si vous les appliquez à tous les candidats d'un même lot. Le risque naît lorsque la condition est appliquée à certains seulement, ou lorsqu'elle écarte par principe une catégorie de ressources que le contrat d'assurance admet. Conservez les conditions du contrat en vigueur à la date de chaque décision.

Le bailleur qui a souscrit une GLI ne peut pas exiger en plus une caution personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi de 1989). Lorsque le candidat bénéficie de Visale, le visa délivré par Action Logement est la seule pièce exigible au titre de la garantie (Guide du bailleur privé, Trouver le locataire et sécuriser les loyers). Exiger une garantie supplémentaire de certains candidats seulement, selon leur profil, revient à subordonner la location à une condition différente.

Le bailleur en couple, en indivision ou en société

Lorsque plusieurs propriétaires décident ensemble, chacun répond de ses propres actes. Une consigne discriminatoire donnée par l'un des indivisaires au gestionnaire engage la responsabilité de son auteur, même si les autres l'ignoraient. Lorsque les logements sont détenus par une société, la personne morale peut elle-même être poursuivie et encourt une amende portée au quintuple. Dans tous les cas, la politique écrite et la grille de sélection doivent être adoptées par tous ceux qui décident.

Le formulaire de candidature en ligne

Un formulaire de candidature est une trace publique, que n'importe qui peut consulter et capturer. Un champ obligatoire qui réclame une pièce interdite, comme une photographie d'identité, un relevé de compte bancaire ou une attestation de bonne tenue de compte, est visible par tous les candidats et expose à l'amende prévue pour une pièce interdite. Un champ qui demande la nationalité ou la situation de famille sans lien avec l'exécution du bail suggère un critère interdit. Faites relire le formulaire comme une annonce, à chaque modification.

Les erreurs fréquentes

• Laisser les salariés ou les mandataires appliquer des consignes orales, non écrites et non vérifiées.
• Publier une annonce qui exprime une préférence, même formulée comme un souhait.
• Annoncer un logement comme loué à certains candidats alors qu'il reste disponible.
• Calculer les ressources sur les seuls revenus d'activité en écartant les prestations justifiées.
• Exiger une pièce d'identité française ou une caution résidant en métropole.
• Paramétrer un outil de tri sans le tester sur des dossiers fictifs.
• Ne pas conserver les motifs de refus, ce qui rend toute défense impossible.
• Laisser passer le délai de deux mois de réponse à une demande de travaux d'adaptation.
• Répondre tardivement ou partiellement à une demande du Défenseur des droits.
• Laisser un nouveau salarié répondre au téléphone avant toute formation.
• Exiger une caution en plus d'une GLI pour un candidat qui n'est ni étudiant ni apprenti.
• Publier un formulaire en ligne qui réclame une pièce interdite, exposé à une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
• Purger le dossier d'un lot après réception d'une réclamation.

Liste de contrôle

1. Politique. Une politique écrite d'égalité de traitement existe et a été remise à chaque intervenant.
2. Critères. Les critères de sélection sont écrits, objectifs, rattachés à l'exécution du bail et identiques pour un même type de lot.
3. Pièces. Seules les pièces du décret de 2015 sont demandées, dans tous les canaux et tous les modèles.
4. Annonces. Aucune annonce ne mentionne de préférence liée à un critère interdit.
5. Réponses. Les candidats reçoivent des réponses types, dans des délais comparables, avec une disponibilité des lots tenue à jour.
6. Intermédiaires. Les mandats et contrats de prestation imposent l'application de vos critères écrits.
7. Formation. Chaque intervenant est formé à l'entrée en fonction puis chaque année, avec une trace conservée.
8. Outils. Les outils automatisés n'utilisent aucune donnée liée à un critère interdit et ont été testés.
9. Registre. Chaque décision est enregistrée avec son motif, dans le respect des règles de protection des données.
10. Gestion du bail. Les demandes des locataires sont traitées selon des délais identiques et les demandes de travaux d'adaptation reçoivent une réponse dans les deux mois.
11. Revue. Une revue périodique des décisions et des indicateurs est réalisée et documentée.
12. Recours. Une procédure prévoit la réponse à une réclamation pour discrimination ou à une demande du Défenseur des droits.
13. Garanties. Les conditions de l'assureur sont appliquées à tous les candidats d'un même lot et aucune garantie cumulée interdite n'est exigée.
14. Formulaires. Les formulaires en ligne ne comportent aucun champ lié à une pièce ou à un critère interdit.
15. Préservation. Toute réclamation suspend la purge des pièces du lot concerné.