Les conciergeries et la gestion de meublés

Le mot conciergerie ne désigne aucun statut juridique. Il recouvre aussi bien l'auto-entrepreneur qui remet les clés et fait le ménage entre deux séjours que la société qui publie les annonces, fixe les prix, encaisse les recettes et reverse un solde au propriétaire. Ces deux activités n'obéissent pas aux mêmes règles. La première relève d'un contrat de prestation de services. La seconde entre dans le champ de la loi Hoguet et suppose une carte professionnelle.

Pour le loueur professionnel, la qualification exacte de la conciergerie détermine la sécurité de ses fonds, la répartition des responsabilités et la façon de déclarer ses recettes. Les règles de base de la gestion saisonnière sont exposées dans le Guide du bailleur privé, Gérer une location saisonnière au quotidien. Ce chapitre traite du choix du modèle, du contrat, du partage des responsabilités et de la fiscalité des commissions. Le mandat de gestion des locations de longue durée fait l'objet du chapitre 14.

Les modèles de conciergerie

Avant de comparer des offres, identifiez le modèle juridique que chacune propose. Les quatre modèles suivants se rencontrent le plus souvent.

Le même opérateur peut proposer plusieurs formules. Lisez le contrat plutôt que la plaquette commerciale, car c'est lui qui fixe qui encaisse, pour le compte de qui et sous quelle responsabilité.

Quand la conciergerie doit détenir une carte professionnelle

Les activités réglementées

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve aux titulaires d'une carte professionnelle les opérations d'entremise et de gestion portant sur les biens d'autrui. L'entremise dans la location ou la sous-location saisonnière fait partie des transactions qui exigent une carte portant la mention de l'activité exercée (entreprendre.service-public.gouv.fr). La gestion, qui comprend l'encaissement des loyers pour le compte du propriétaire, suppose la carte portant la mention « gestion immobilière ».

En pratique, une conciergerie qui recherche les voyageurs, négocie ou fixe les prix pour votre compte ou encaisse les recettes avant de vous les reverser exerce une activité réglementée. Une conciergerie limitée à l'accueil, au ménage et au linge, sans entremise ni maniement de fonds, relève d'un simple contrat de prestation de services.

Les montants de garantie sont ceux qu'indique l'administration pour 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les situations intermédiaires

Le cas du co-hôte, à qui le propriétaire donne accès à son compte sur une plateforme pour gérer les annonces et les échanges avec les voyageurs alors que les versements arrivent directement au propriétaire, n'est pas tranché par un texte spécifique. L'appréciation se fait au cas par cas, selon la réalité des missions. Un opérateur qui fixe les prix, accepte les réservations et négocie avec les voyageurs pour votre compte se rapproche de l'entremise, même s'il ne touche pas les fonds.

Dans le doute, demandez à l'opérateur sur quel fondement il estime pouvoir exercer sans carte et faites vérifier sa réponse par un conseil. Cette précaution vous protège, puisque c'est vous qui lui confiez vos recettes et l'accès à vos annonces.

Les conséquences pour le loueur

L'exercice d'une activité réglementée sans carte est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende pour l'opérateur. Pour le loueur, le risque est d'abord financier. Une conciergerie qui encaisse vos recettes sans garantie financière ne vous offre aucun recours organisé en cas de faillite ou de détournement. Le contrat conclu avec un opérateur qui exerce illégalement peut en outre être contesté, ce qui fragilise votre position en cas de litige sur ses honoraires ou sur un reversement.

Les obligations qui restent celles du loueur

Les déclarations et autorisations

Le recours à une conciergerie ne transfère pas les obligations attachées au logement. La déclaration ou l'enregistrement du meublé de tourisme, l'affichage du numéro sur les annonces, le changement d'usage lorsqu'il est exigé, le respect du règlement de copropriété et des plafonds de location de la résidence principale restent sous votre responsabilité. Ces règles sont présentées au chapitre 57 et dans le Guide du bailleur privé, La location meublée de tourisme.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a créé une amende civile visant quiconque facilite, par une activité d'intermédiation, de négociation ou de mise à disposition de services, rémunérée ou non, un manquement aux règles du changement d'usage. La mise à disposition d'une plateforme numérique en est exclue. Le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé et la mesure s'applique depuis le 21 novembre 2024 (anil.org). Une conciergerie sérieuse vous demandera donc la preuve que votre logement peut être loué en meublé de tourisme avant de le commercialiser.

La taxe de séjour

La taxe de séjour est perçue par le logeur avant le départ des personnes hébergées, puis reversée à la collectivité aux dates qu'elle fixe (entreprendre.service-public.gouv.fr). Lorsque la réservation passe par une plateforme qui collecte la taxe, ou par une conciergerie chargée de la percevoir, le contrat doit dire qui collecte, qui déclare et qui reverse, pour chaque canal de réservation. Les règles de la taxe de séjour sont présentées au chapitre 57.

La sécurité et la décence

La décence du logement, la sécurité des installations, la présence des équipements obligatoires et le respect des règles de performance énergétique applicables aux meublés de tourisme restent à votre charge. La conciergerie peut signaler un défaut ou organiser une intervention, mais elle n'en devient pas responsable à votre place. Les règles de sécurité des immeubles sont présentées au chapitre 62.

Le contrat avec la conciergerie

Les clauses essentielles

Que la conciergerie soit un simple prestataire ou un mandataire, le contrat écrit doit couvrir au minimum les points suivants.

• Le modèle. La qualification exacte du contrat, prestation de services ou mandat, avec le numéro de carte lorsque l'opérateur encaisse ou fait de l'entremise.
• Les prestations. La liste précise des services inclus et de ceux facturés en supplément.
• La tarification. Qui fixe les prix des nuitées, avec un prix plancher ou une grille validée par vous.
• La rémunération. Son assiette exacte, recettes brutes ou nettes de commission de plateforme, avec ou sans les frais de ménage, ainsi que le traitement de la TVA.
• Les reversements. La date et la fréquence, le détail par réservation et le délai maximal entre l'encaissement et le reversement.
• Les comptes de plateformes. Le titulaire des comptes, des annonces, des photographies et des avis, ainsi que leur sort en fin de contrat.
• Les prestataires. Les conditions dans lesquelles la conciergerie fait appel à des sous-traitants pour le ménage et la maintenance.
• Les dommages. La procédure de constat, la mise en jeu du dépôt ou des garanties de la plateforme et le partage des responsabilités.
• Les assurances. Les attestations d'assurance de chacun, échangées à la signature.
• Les données. Le traitement des données des voyageurs au regard du règlement général sur la protection des données (RGPD) (chapitre 111).
• La durée et la sortie. La durée initiale, le préavis, la gestion des réservations déjà acceptées pour des dates postérieures à la fin du contrat et la restitution des clés, des codes et des documents.

La propriété des annonces et des avis

Une annonce qui a accumulé des centaines d'avis positifs a une valeur commerciale. Si elle est publiée depuis le compte de la conciergerie, elle reste en principe attachée à ce compte et vous ne la récupérerez pas en fin de contrat. Pour un parc important, préférez des annonces publiées depuis vos propres comptes, auxquels vous donnez un accès à la conciergerie, ou négociez par écrit le transfert des annonces à la sortie.

L'exclusivité et la non-concurrence

Certains contrats imposent une exclusivité sur l'ensemble de vos logements ou interdisent de recourir à un autre opérateur pendant une période après la fin du contrat. Mesurez la portée de ces clauses avant de signer, en particulier si vous envisagez d'internaliser la gestion à mesure que votre parc grandit.

Le partage des responsabilités

Lorsque vous contractez directement avec une entreprise de ménage, l'obligation de vigilance contre le travail dissimulé pèse sur vous dès que le contrat atteint 5 000 € hors taxes (chapitre 13). Lorsque c'est la conciergerie qui recrute ou sous-traite le ménage, c'est elle qui est donneur d'ordre. Exigez dans votre contrat qu'elle respecte ces obligations et qu'elle vous en justifie sur demande.

Les assurances

Votre assurance de propriétaire doit couvrir l'usage de location meublée de courte durée, ce qui n'est pas toujours le cas d'un contrat standard. La conciergerie doit être couverte en responsabilité civile professionnelle pour les dommages causés lors de ses interventions et, si elle détient des fonds, par sa garantie financière. Les garanties proposées par les plateformes ont leurs propres conditions et ne remplacent pas une assurance (chapitre 116).

Contrôler les reversements pas à pas

Un relevé de conciergerie se contrôle comme un relevé bancaire. Pour un parc de plusieurs logements, appliquez chaque mois la même routine, de préférence à date fixe.

1. Rapprochez les réservations. Comparez la liste des séjours du relevé avec le calendrier de chaque plateforme et repérez les réservations manquantes ou annulées.
2. Reconstituez les recettes brutes. Pour chaque séjour, partez du montant payé par le voyageur, hors taxe de séjour.
3. Vérifiez chaque retenue. Commission de plateforme, honoraires de la conciergerie, ménage et frais refacturés doivent correspondre au contrat et à une facture.
4. Contrôlez le reversement. Le montant reçu sur votre compte doit égaler les recettes brutes diminuées des retenues justifiées, à la date prévue.
5. Isolez la taxe de séjour. Notez pour chaque canal qui l'a collectée et qui doit la reverser.
6. Classez les pièces. Le relevé, les factures et votre tableau de rapprochement rejoignent le dossier comptable du mois.

Un écart non expliqué se signale par écrit à l'opérateur dans le mois. Laisser s'accumuler les écarts rend leur reconstitution difficile à la clôture de l'exercice.

La fiscalité des commissions

Les recettes à déclarer

La recette à retenir est en principe le montant payé par le voyageur pour la location. Ce n'est pas le montant net qui vous est reversé après déduction des commissions de la plateforme et de la conciergerie. Les relevés des plateformes et des conciergeries présentent souvent des montants nets. Reconstituez donc les recettes brutes à partir du détail des réservations. La taxe de séjour collectée pour la collectivité n'est pas une recette du loueur.

Pour l'appréciation du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les recettes s'entendent des loyers toutes taxes comprises et charges comprises perçus par le foyer, avec un seuil de 23 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les commissions ne viennent pas en diminution de ces recettes. Déclarer des recettes nettes peut donc conduire à apprécier à tort le statut, en plus de sous-estimer le résultat.

Les commissions au régime réel

Au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les commissions des plateformes et les honoraires de la conciergerie ou de l'agence sont des charges déductibles, comme le ménage, la blanchisserie et les produits d'accueil (chapitre 75). Conservez les factures de la conciergerie et les relevés de commissions des plateformes, qui sont vos justificatifs.

Les commissions au micro-BIC

Au micro-BIC, les commissions ne se déduisent pas séparément, car l'abattement forfaitaire couvre l'ensemble des charges. Pour les revenus 2026, le seuil est de 83 600 € avec un abattement de 50 % pour un meublé de tourisme classé. Il est de 15 000 € avec un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé (service-public.gouv.fr). Plus les commissions sont élevées, plus l'abattement forfaitaire risque d'être inférieur aux charges réelles.

La TVA sur les commissions

Les commissions des plateformes et les honoraires des conciergeries établies en France sont en principe soumis à la TVA. Un loueur qui n'est pas redevable de la TVA supporte cette taxe sans pouvoir la récupérer. Comparez donc les offres sur leur coût TTC.

Quand les services de la conciergerie changent votre régime de TVA

Les locations meublées d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Elles deviennent imposables lorsque l'offre de location n'excède pas trente nuitées et comporte au moins trois des quatre services suivants, à savoir le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Une simple boîte à clés ne suffit pas à caractériser une réception. Ces critères sont détaillés dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif et au chapitre 58.

Le texte vise l'offre de location présentée au client. Des services fournis par une conciergerie dans le cadre de cette offre, comme un accueil en personne, un ménage en cours de séjour et la fourniture du linge, peuvent donc faire basculer votre activité dans le champ de la TVA, sous réserve de la franchise en base. Avant de choisir une formule de services, faites analyser ses conséquences par votre expert-comptable et, en cas de doute, interrogez votre service des impôts des entreprises (chapitre 80).

La sous-location par un opérateur

Dans le modèle de la sous-location, vous ne louez plus à des voyageurs mais à l'opérateur, qui exploite le logement pour son compte. Votre régime fiscal dépend alors de ce que vous lui louez. Si vous lui louez un logement meublé, vos loyers restent des BIC de location meublée. Si vous lui louez un logement nu qu'il meuble lui-même, vos loyers relèvent en principe des revenus fonciers et ne comptent plus pour le seuil du statut LMP.

Ce modèle supprime le risque d'occupation pour le propriétaire, mais le reporte sur la solidité de l'opérateur. Il suppose aussi que la sous-location soit autorisée par le bail, que le changement d'usage soit obtenu lorsqu'il est exigé et que le règlement de copropriété le permette. Le choix du bail entre le propriétaire et l'opérateur, ses effets et les risques liés à la défaillance d'un exploitant sont présentés aux chapitres 29 et 119.

Un exemple chiffré

Exemple illustratif, sans valeur pour votre situation. Un loueur confie deux appartements meublés de tourisme classés à une conciergerie en gestion complète. Les voyageurs paient 42 000 € pour leurs séjours dans l'année, hors taxe de séjour. La plateforme prélève 3 % au loueur, soit 1 260 €. La conciergerie prélève 22 % TTC des recettes, soit 9 240 €. Le ménage et le linge des 120 séjours coûtent 55 € par rotation, soit 6 600 €. Les autres charges courantes atteignent 7 800 €, les intérêts d'emprunt 4 500 € et l'amortissement 9 000 €.

Les recettes à déclarer sont de 42 000 €, alors que le loueur n'a effectivement reçu que 31 500 €. Au micro-BIC, le bénéfice imposable serait de 21 000 € après l'abattement de 50 %. Au régime réel, le résultat est de 3 600 €, parce que les commissions, le ménage, les intérêts et l'amortissement sont déduits. Si les deux logements n'étaient pas classés, les recettes dépasseraient le seuil de 15 000 € applicable aux meublés non classés.

Les 42 000 € de recettes dépassent aussi le seuil de 23 000 € du statut LMP. Le statut ne s'appliquerait toutefois que si ces recettes dépassaient également les autres revenus d'activité du foyer (chapitre 2).

Un second exemple, le petit bailleur

Exemple illustratif, sans valeur pour votre situation. Un loueur détient un seul deux-pièces classé meublé de tourisme. Les voyageurs paient 24 000 € par an pour 80 séjours, hors taxe de séjour. Il hésite entre deux formules. La première est une gestion complète facturée 20 % TTC des recettes. La seconde se limite à des prestations matérielles et lui laisse les annonces, les prix et les échanges avec les voyageurs. Dans les deux cas, la plateforme prélève 3 % et le ménage avec le linge coûte 50 € par rotation. La formule de prestations matérielles ajoute un accueil facturé 25 € par séjour et lui demande environ 60 heures par an, valorisées à 30 € de l'heure.

La formule de prestations matérielles économise 2 800 € de dépenses, mais l'écart tombe à 1 000 € une fois le temps du loueur valorisé. Le choix dépend donc surtout de sa disponibilité et de sa capacité à fixer de bons prix. Dans les deux cas, les recettes à déclarer restent de 24 000 €. En gestion complète, le loueur ne reçoit pourtant que 14 480 € après commissions et ménage. S'il raisonnait sur ce montant net, il croirait être loin du seuil de 23 000 € du statut LMP, alors que ses recettes brutes le dépassent.

Comparer les modes de gestion

Le tableau suivant résume les différences qui comptent pour un loueur professionnel. Il ne remplace pas la lecture du contrat proposé, qui peut combiner plusieurs modèles.

Les situations mixtes et les cas limites

Le couple et le foyer fiscal

Le statut de LMP s'apprécie au niveau du foyer fiscal, en additionnant les recettes de location meublée de tous ses membres (chapitre 2). Lorsque chacun des époux ou partenaires de PACS possède un meublé confié à la même conciergerie, ou à deux opérateurs différents, les recettes brutes des deux logements s'additionnent. Demandez un relevé séparé par logement et par propriétaire, puis reconstituez le total du foyer. Les recettes d'un concubin, qui forme un foyer distinct, ne s'ajoutent pas aux vôtres (chapitre 21).

L'indivision

Un logement détenu en indivision ne peut pas être confié à une conciergerie par un seul indivisaire sans précaution. La conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation relève de la majorité des deux tiers des droits indivis et une décision prise à cette majorité doit être communiquée aux autres indivisaires, faute de quoi elle ne leur est pas opposable (service-public.gouv.fr). Faites signer le contrat de gestion par des indivisaires réunissant au moins cette majorité, ou prévoyez ce pouvoir dans une convention d'indivision (chapitre 20). Chaque indivisaire déclare ensuite sa quote-part des recettes et des charges.

La location nue et la location meublée dans le même foyer

Un foyer peut louer certains logements nus et d'autres meublés, parfois dans le même immeuble. Seules les recettes de location meublée comptent pour le statut de LMP. Les loyers nus relèvent des revenus fonciers et n'entrent pas dans le seuil de 23 000 € (chapitre 4). Lorsque la même conciergerie gère les deux types de logements, exigez des relevés distincts afin que les commissions soient affectées au bon régime fiscal.

Le passage du statut non professionnel au statut professionnel

La reconstitution des recettes brutes peut révéler un changement de statut. Un loueur qui recevait 20 000 € nets de sa conciergerie pour des recettes brutes de 28 000 € remplit la condition de 23 000 €. S'il n'a pas d'autre revenu d'activité supérieur à ces recettes, il devient LMP, avec des conséquences sur ses cotisations sociales et ses plus-values (chapitres 3 et 91). Faites ce calcul dès la première année de recours à une gestion complète.

La résidence principale louée ponctuellement

Certains loueurs professionnels confient aussi à une conciergerie leur propre résidence principale pendant leurs absences. Cette location obéit à des règles propres, notamment une durée maximale de location dans l'année. Ses recettes de location meublée s'ajoutent à celles du foyer pour le statut de LMP. Vérifiez ces règles au chapitre 57 avant de signer et demandez à l'opérateur un suivi du nombre de nuitées louées, qu'il est le mieux placé pour tenir.

La fin du contrat en pleine saison

Une résiliation en cours de saison laisse souvent des réservations acceptées pour des dates postérieures. Le contrat doit prévoir qui les honore, qui encaisse le solde et comment sont répartis les frais déjà engagés. Si les annonces restent attachées au compte de l'opérateur, ces réservations peuvent être perdues ou annulées, avec un coût commercial immédiat.

Ce que vérifie l'administration

Les plateformes de mise en relation transmettent chaque année à leurs utilisateurs un récapitulatif du nombre et du montant de leurs transactions. Depuis les opérations du 1er janvier 2023, elles adressent aussi à la direction générale des finances publiques (DGFiP) un fichier annuel reprenant ces informations, selon le dispositif dit DPI-DAC7 (impots.gouv.fr). L'administration peut donc rapprocher les montants déclarés de ceux que les plateformes lui communiquent.

En cas de contrôle, les points examinés sont prévisibles. L'administration compare les recettes déclarées aux montants payés par les voyageurs, vérifie que chaque commission déduite repose sur une facture ou un relevé, contrôle la cohérence des recettes avec le statut de LMP retenu et examine les services rendus au regard de la TVA (chapitre 89). Un dossier annuel qui réunit les relevés des plateformes, les rapports de la conciergerie et la reconstitution des recettes brutes répond à l'essentiel de ces questions.

La gestion de meublés hors tourisme

Les conciergeries ne se limitent plus au meublé de tourisme. Certaines proposent la gestion de colocations, de logements meublés loués au mois ou de résidences étudiantes, avec un ménage des parties communes, un service d'accueil et parfois des prestations dans les logements.

Les règles du chapitre 14 s'appliquent alors pleinement. Dès que l'opérateur recherche les locataires ou encaisse les loyers de baux d'habitation pour votre compte, il doit détenir la carte correspondante. Les honoraires facturés aux locataires lors de la signature d'un bail d'habitation sont plafonnés, comme pour toute agence.

Les services ajoutés aux logements méritent la même attention qu'en saisonnier. Des locations meublées du secteur résidentiel assorties de services annexes peuvent sortir de l'exonération de TVA dans les conditions décrites plus haut. Un service de ménage collectif limité aux parties communes ne pose pas la même question qu'un ménage régulier dans chaque logement complété par le linge et un accueil.

Choisir une conciergerie pas à pas

1. Définissez le modèle recherché, prestations matérielles, gestion complète ou sous-location, avant de consulter.
2. Consultez plusieurs opérateurs sur un même descriptif, avec le nombre de logements, leur localisation, le taux d'occupation constaté et les services attendus.
3. Vérifiez le statut de chaque opérateur, son immatriculation, sa carte et sa garantie financière s'il encaisse, ainsi que ses attestations d'assurance.
4. Demandez un relevé type de reversement et un rapport mensuel réel, anonymisé, pour juger de la qualité de l'information transmise.
5. Comparez le coût total TTC sur une année type, commissions, ménage refacturé et frais annexes compris, plutôt que le seul taux affiché.
6. Faites relire le contrat, en particulier la durée, l'exclusivité, la propriété des annonces et la sortie.
7. Prévoyez une période d'essai limitée à un ou deux logements avant de confier l'ensemble du parc.

Internaliser la conciergerie

À mesure que le parc grandit, certains loueurs créent leur propre structure d'exploitation, avec un salarié ou des prestataires de ménage qu'ils pilotent directement. Pour vos propres logements, gérés en direct, la loi Hoguet ne s'applique pas puisque vous n'agissez pas pour autrui.

La situation change si cette structure propose ensuite ses services à d'autres propriétaires, ou si elle prend la forme d'une société distincte rémunérée par vous pour gérer vos biens. Elle peut alors exercer une activité d'entremise ou de gestion pour autrui soumise à carte. Faites examiner ce schéma par un avocat avant de le lancer, ainsi que ses effets sur votre statut et votre régime de TVA (chapitres 12 et 14).

Les erreurs fréquentes

• Confier l'encaissement des recettes à une conciergerie sans carte mention gestion ni garantie financière.
• Laisser publier les annonces depuis le compte de la conciergerie sans prévoir leur transfert.
• Déclarer les montants nets reversés au lieu des recettes payées par les voyageurs.
• Oublier que les commissions ne réduisent pas les recettes prises en compte pour le statut LMP.
• Ajouter des services d'accueil, de linge et de ménage sans mesurer l'effet sur la TVA.
• Ne pas préciser qui collecte et reverse la taxe de séjour pour chaque canal de réservation.
• Croire que la conciergerie répond à votre place de l'enregistrement, du changement d'usage ou de la sécurité du logement.
• Accepter une exclusivité longue qui empêche d'internaliser la gestion.

Sur les deux exemples de ce chapitre, les principales erreurs ont un coût mesurable.

Liste de contrôle

1. Modèle. Le contrat dit clairement s'il s'agit d'une prestation de services, d'un mandat ou d'une sous-location.
2. Carte. Si l'opérateur fait de l'entremise ou encaisse, sa carte et sa mention sont vérifiées auprès de la CCI.
3. Garantie. Si l'opérateur détient des fonds, le garant et le montant de la garantie sont confirmés.
4. Autorisations. L'enregistrement, le changement d'usage et la copropriété sont en règle avant la mise en ligne.
5. Prix et reversements. La grille de prix, le prix plancher, la date des reversements et le détail par réservation sont fixés.
6. Annonces. Le titulaire des comptes, des annonces et des avis est défini, avec leur sort en fin de contrat.
7. Taxe de séjour. Le collecteur et le déclarant sont identifiés pour chaque canal.
8. Assurances. Votre contrat couvre la location de courte durée et l'attestation de la conciergerie est obtenue.
9. Fiscalité. Les recettes brutes sont reconstituées et les commissions enregistrées comme des charges.
10. TVA. L'effet des services proposés sur votre régime de TVA a été analysé avant leur mise en place.
11. Foyer. Les recettes brutes de tous les membres du foyer et de chaque indivisaire sont reconstituées par logement.
12. Plateformes. Les récapitulatifs annuels des plateformes sont conservés et rapprochés des recettes déclarées.