La location nue à grande échelle

Un bailleur peut détenir quarante ou cent logements loués vides sans jamais devenir un professionnel au sens de l'impôt. La location nue reste une gestion de patrimoine privé, quel que soit le nombre de lots, le temps qu'on y consacre ou le personnel employé. Les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux, selon les mêmes règles que pour un studio.

Ce chapitre ne reprend pas les bases du régime foncier, présentées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. Il traite de ce qui change lorsque le parc grandit, à savoir les limites du régime réel, le traitement du déficit à cette échelle, le coût fiscal marginal des loyers, les situations où une société peut être envisagée et les prestations qui font sortir une location nue du champ des revenus fonciers.

Un régime patrimonial quelle que soit la taille du parc

Pas de statut professionnel en location nue

Il n'existe pas d'équivalent du loueur en meublé professionnel (LMP) pour la location vide. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) l'exprime nettement à propos de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La location nue relève de la gestion de son propre patrimoine immobilier et ne confère pas un caractère professionnel à l'activité, même lorsque le contribuable y consacre tout son temps et emploie du personnel (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 30 et § 140).

Cette qualification produit ses effets sur tous les impôts à la fois. Les loyers restent dans la catégorie des revenus fonciers, sans comptabilité commerciale ni bilan. Les logements loués nus ne peuvent pas être exonérés d'IFI au titre des biens professionnels. Le bailleur ne verse pas de cotisations sociales sur ses loyers, mais des prélèvements sociaux sur le revenu foncier net.

Ce que la taille change et ne change pas

Le tableau suivant résume la situation d'un parc loué nu au regard de chaque impôt, y compris la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

La CFE n'est pas due pour la location de logements nus à usage d'habitation. Elle devient due pour la location nue de locaux autres que d'habitation lorsque les recettes hors taxes (HT) atteignent 100 000 € par an (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un parc qui mêle logements, commerces et bureaux doit donc suivre séparément ses loyers de locaux professionnels. Le taux de prélèvements sociaux de 17,2 % applicable aux revenus fonciers est confirmé par la fiche service-public.gouv.fr, qui le distingue du taux de 18,6 % applicable en 2026 aux revenus de placement.

La frontière avec le marchand de biens

La seule requalification liée au volume concerne les reventes. Un bailleur qui achète, divise et revend rapidement des lots peut être imposé comme marchand de biens, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), si l'administration établit l'habitude et l'intention spéculative. Les situations exposées et les précautions sont décrites dans le Guide du bailleur privé, Marchand de biens et opérations immobilières professionnelles. Un parc conservé et loué durablement n'est pas concerné, même s'il compte de nombreux lots.

Le régime réel à l'échelle d'un parc

Un régime unique pour tout le foyer

Au-delà de 15 000 € de loyers bruts annuels, le micro-foncier est exclu et tous les logements loués nus du foyer relèvent du régime réel. Il est impossible de déclarer un immeuble au micro-foncier et un autre au réel. À l'échelle d'un parc, la question du choix ne se pose donc plus. Ce qui compte, c'est la qualité de la déclaration et la justification de chaque charge.

La déclaration n° 2044 sur plusieurs immeubles

La déclaration n° 2044 comporte une colonne par immeuble. Les locaux d'un même immeuble soumis au même régime peuvent être regroupés dans une seule colonne en indiquant leur nombre. Les totaux de toutes les colonnes sont ensuite reportés dans les cases récapitulatives. Pour un parc qui compte de nombreux immeubles, suivez les indications de la notice de l'année sur la présentation des colonnes. La méthode est détaillée sur un exemple de deux logements dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue.

Certains biens relèvent de la déclaration n° 2044 spéciale, par exemple un immeuble détenu en nue-propriété ou un logement ouvrant droit à une déduction au titre de l'amortissement. Avec un parc important, ce cas se rencontre plus souvent. Vérifiez chaque année, à l'aide de la notice, le formulaire qui s'impose à vous et la façon d'y présenter l'ensemble de vos biens.

Les charges qui prennent de l'importance

Plusieurs charges marginales pour un petit bailleur deviennent significatives sur un parc. Les honoraires de gestion et de location versés à des tiers sont déductibles pour leur montant réel. Les frais de procédure liés aux impayés le sont aussi. Le forfait de 20 € par local couvre les frais de correspondance et de déplacement, qui ne se déduisent pas en plus. Il représente 800 € pour quarante logements, montant souvent inférieur aux frais réels d'un bailleur qui gère seul.

Le temps que vous consacrez vous-même à la gestion n'est jamais déductible. Les travaux que vous réalisez de vos mains ne sont déductibles que pour le prix des matériaux achetés sur facture, sans aucune valorisation de votre main-d'œuvre. Ces matériaux, déduits des revenus fonciers, ne peuvent pas non plus majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Un bailleur qui réalise beaucoup de travaux en régie supporte donc l'impôt sur une part de valeur qu'il a créée sans pouvoir en déduire le coût.

L'absence d'amortissement

La location nue ne permet pas d'amortir les immeubles. La seule exception récente est le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, qui ouvre un amortissement sous conditions de loyer, de durée et de type de logement.

Pour un grand parc, son intérêt reste limité par son plafond. L'amortissement déduit est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, plafond majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque la moitié au moins des loyers des logements amortis provient d'une location sociale ou très sociale (service-public.gouv.fr). Ce plafond est le même pour un foyer qui détient un logement éligible ou vingt. Les conditions complètes figurent dans le Guide du bailleur privé, Le dispositif Jeanbrun.

Le déficit foncier sur un grand parc

Une limite fixée par foyer

La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est portée à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G, payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le reste s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ces règles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue.

La limite s'applique au foyer et non à chaque logement. Sur un parc de quarante lots, une année de gros travaux produit un déficit dont l'essentiel ne réduira pas l'impôt de l'année, mais les revenus fonciers des années suivantes. Le déficit garde sa valeur, mais son effet est différé.

Un exemple de rénovation lourde

L'exemple qui suit est illustratif et ne vaut pas calcul pour votre situation. Un bailleur encaisse 200 000 € de loyers sur son parc loué nu. Il paie 30 000 € d'intérêts d'emprunt, 60 000 € de charges courantes et 180 000 € de travaux de réhabilitation déductibles sur un immeuble.

Les loyers absorbent d'abord les intérêts, puis les autres charges. Sur les 70 000 € de déficit, seuls 10 700 € réduisent le revenu global. Les 59 300 € restants effaceront les revenus fonciers des années suivantes, ce qui suppose que le parc redevienne bénéficiaire avant l'expiration du délai de dix ans.

Étaler ou concentrer les travaux

Un bailleur qui maîtrise son calendrier peut répartir ses travaux sur plusieurs années pour utiliser chaque année la limite de 10 700 €, ou les concentrer pour réaliser un chantier cohérent. Aucune solution n'est meilleure en soi. Le report sur dix ans préserve la valeur du déficit, alors que l'étalement retarde la remise en état et peut prolonger la vacance. La décision technique et locative doit primer, la fiscalité venant ensuite. Le plan de travaux d'un parc est traité au chapitre 65.

Le coût fiscal marginal des revenus fonciers

Les prélèvements qui s'additionnent

Un grand patrimoine loué nu place souvent le foyer dans les tranches élevées du barème. Chaque euro de revenu foncier supplémentaire supporte alors l'impôt sur le revenu au taux marginal d'imposition (TMI) du foyer et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Une fraction de 6,8 points de la CSG est déductible du revenu global de l'année de son paiement, ce qui réduit légèrement la charge. Au-delà de certains niveaux de revenu fiscal de référence, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus peut aussi s'appliquer.

Ce tableau est illustratif. Il mesure le coût de 10 000 € de revenu foncier net supplémentaire, hors contribution sur les hauts revenus et hors effet du quotient familial. L'économie liée à la CSG déductible est approchée en multipliant 680 € par le TMI et intervient l'année suivante. Au taux marginal de 45 %, près de 60 % du revenu foncier supplémentaire revient à l'impôt.

Les très grands patrimoines supportent en outre la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, assise sur le revenu fiscal de référence. Pour un couple soumis à imposition commune, elle est de 3 % sur la fraction comprise entre 500 000 € et 1 000 000 € et de 4 % au-delà. Pour une personne seule, elle est de 3 % entre 250 000 € et 500 000 € et de 4 % au-delà (service-public.gouv.fr). Un couple dont le revenu fiscal de référence atteint 600 000 € en doit 3 000 €. Chaque tranche de 10 000 € de revenu foncier supplémentaire lui coûte alors 300 € de plus, ce qui porte le coût net de l'exemple au taux de 45 % à environ 6 214 €.

La même fiche, vérifiée le 15 avril 2026, présente la contribution différentielle sur les hauts revenus, qui vise à garantir une imposition minimale de 20 % aux foyers dépassant les mêmes seuils de revenu fiscal de référence. Elle concerne les revenus de 2025 et de 2026 et doit s'appliquer jusqu'à l'imposition des revenus de l'année au cours de laquelle le déficit public deviendra inférieur à 3 % du produit intérieur brut. Un bailleur dont le revenu foncier est largement effacé par des déficits ou des travaux peut y être exposé, son taux moyen d'imposition devenant faible au regard de son revenu fiscal de référence.

Ce que ce coût implique

Un taux marginal aussi élevé pèse sur la capacité d'autofinancement du parc. Les loyers nets d'impôt servent à rembourser le capital des emprunts, qui n'est pas déductible. Un bailleur très endetté peut ainsi payer un impôt élevé alors que sa trésorerie est faible, situation qui s'aggrave à mesure que la part d'intérêts diminue dans les échéances. Le suivi de la trésorerie après impôt fait l'objet du chapitre 18.

Les limites du régime réel foncier pour un grand parc

Les règles des revenus fonciers ont été conçues pour un patrimoine privé. À grande échelle, leurs limites se font sentir sur plusieurs points.

• Aucun amortissement des immeubles, hors dispositif Jeanbrun plafonné par foyer.
• Une imputation du déficit sur le revenu global limitée à 10 700 € par foyer, quel que soit le nombre de lots.
• Une distinction stricte entre travaux déductibles et travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, qui ne sont jamais déductibles.
• Un revenu imposé chaque année au barème progressif, qu'il soit consommé ou réinvesti dans le parc.
• Aucune déduction de la valeur du travail personnel du bailleur.
• Une comptabilité de caisse, qui retient les loyers encaissés et les dépenses payées dans l'année, sans provision pour gros travaux.

Ces limites ont des contreparties. La plus-value de cession relève du régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention et ses forfaits pour frais d'acquisition et pour travaux. Le régime ne demande ni bilan, ni liasse fiscale, ni expert-comptable. Il n'entraîne pas de cotisations sociales et la transmission des biens suit les règles civiles ordinaires. Le calcul de la plus-value des particuliers est présenté dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

Les seuils de bascule vers une société

Il n'existe pas de seuil légal

Aucun texte ne fixe un nombre de lots ou un niveau de loyers à partir duquel un bailleur devrait loger son parc dans une société. La question se pose lorsque l'impôt annuel devient lourd par rapport aux revenus réellement disponibles, ou lorsque l'organisation familiale l'exige. La société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu ne change rien à la fiscalité des loyers, qui restent des revenus fonciers chez les associés. Seule la soumission à l'impôt sur les sociétés (IS) modifie l'imposition.

Les indicateurs à examiner

Les éléments suivants permettent de situer votre parc. Ils ne constituent pas une règle de décision et doivent être appréciés avec un professionnel.

• Le taux marginal d'imposition du foyer et sa probable évolution, notamment à la retraite.
• La part des loyers que vous consommez et celle que vous réinvestissez dans le parc ou dans de nouvelles acquisitions.
• L'horizon de détention et l'intention de vendre ou de conserver les immeubles.
• Les projets de transmission et le nombre d'héritiers.
• Le coût de la transformation, qui comprend la plus-value de l'apporteur, les droits et les frais d'acte.
• Le coût annuel de fonctionnement de la société, comptabilité commerciale comprise.

Un exemple comparé sur un immeuble

L'exemple qui suit est illustratif. Il compare l'imposition d'un même immeuble de vingt logements, acquis 1 500 000 €, loué nu par un foyer imposé à 41 % ou détenu par une SCI à l'IS. Pour simplifier, on suppose que tout le revenu de l'immeuble est imposé au taux marginal, que le bâti représente 85 % du prix et qu'il est amorti en moyenne sur quarante ans.

L'écart paraît considérable, mais il ne porte que sur les sommes laissées dans la société. Si la SCI distribue son bénéfice après impôt, soit 32 406 €, l'associé paie le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 10 176 €. L'imposition totale atteint alors 15 894 €. En nom propre, l'économie liée à la CSG déductible, d'environ 1 952 €, réduirait l'imposition de l'année suivante. Le taux réduit de l'IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice suppose notamment un chiffre d'affaires inférieur à 10 millions d'euros et un capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le même immeuble à la revente

L'avantage annuel se paie à la sortie. Supposons une revente au bout de quinze ans pour 1 800 000 €, toujours à titre illustratif.

En nom propre, le prix d'acquisition est majoré du forfait de 7,5 % pour frais et du forfait de 15 % pour travaux, ouvert après cinq ans de détention, ce qui fait disparaître la plus-value dans cet exemple. Dans la société, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après déduction de tous les amortissements pratiqués, sans abattement pour durée de détention. Sa distribution aux associés supporterait en outre le PFU. Le choix d'une société à l'IS dépend donc d'abord de l'horizon de détention et de l'usage des loyers.

Le coût du passage d'un bien existant

Apporter ou vendre un immeuble détenu en nom propre à une société est fiscalement une cession. L'apporteur réalise une plus-value des particuliers calculée sur la valeur d'apport, sans recevoir de prix en argent lorsqu'il est rémunéré par des parts. L'apport d'un immeuble à une société soumise à l'IS par un apporteur qui n'y est pas soumis obéit à un régime de droits d'enregistrement plus lourd que l'apport à une SCI à l'impôt sur le revenu. La prise en charge de l'emprunt par la société rend l'apport onéreux pour cette fraction. Ces mécanismes sont présentés au chapitre 124 et dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention.

Les effets civils du changement de bailleur

Le passage en société change aussi la situation des locataires. Le bail d'un logement vide dure au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et au moins six ans lorsqu'il est une personne morale (service-public.gouv.fr). Une SCI constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus est traitée comme une personne physique. Une société autre qu'une SCI familiale ne peut pas donner congé pour reprise. Les baux en cours se poursuivent avec le nouveau propriétaire, mais les renouvellements suivront ces règles.

La requalification commerciale de prestations

Les locations qui sortent des revenus fonciers

La catégorie des revenus fonciers ne couvre que la location d'un bien nu, sans participation du bailleur à l'activité de l'occupant ni prestation de services. La doctrine administrative recense les situations qui font basculer la location dans une autre catégorie (BOI-RFPI-CHAMP-10-30).

Si le bail ne porte que sur les terrains, les bâtiments et l'outillage fixe, les produits restent des revenus fonciers (même source, § 30). La frontière tient donc à la nature de ce qui est loué et au rôle du bailleur dans l'exploitation, non au nombre de lots.

Le loyer indexé sur l'activité du preneur

Un bailleur de commerces peut être tenté de fixer un loyer variable, assis sur le chiffre d'affaires de l'exploitant. Selon la doctrine, une location nue qui fait participer le bailleur à la gestion ou aux résultats du preneur relève des BIC, notamment lorsque le loyer dépend du bénéfice ou du chiffre d'affaires du locataire (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 40). Avant d'insérer une clause de loyer variable dans un bail commercial, faites mesurer avec votre conseil ses conséquences sur la catégorie de revenus et sur la CFE.

La location d'un immeuble entier à un exploitant

Un bailleur nu peut louer un immeuble entier à un exploitant de résidence ou de coliving. Pour l'impôt sur le revenu, la location d'un immeuble nu reste en principe dans les revenus fonciers. Pour la TVA, la situation est différente. Selon la doctrine, la location de locaux, nus ou meublés, dont la destination finale est le logement meublé est assimilée à une fourniture de logement meublé et devient taxable de plein droit lorsque le preneur exerce une activité d'hébergement assortie d'au moins trois des quatre services para-hôteliers (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 140).

Le loyer versé par l'exploitant supporte alors la TVA, sous réserve de la franchise en base. Le bailleur peut en contrepartie déduire la taxe payée sur ses dépenses. Ce régime engage sur une longue durée, car la TVA déduite sur un immeuble se régularise par vingtièmes si l'affectation à une activité taxable cesse. Le chapitre 5 détaille ces critères et le chapitre 80 la TVA du loueur professionnel.

Les services rendus aux locataires d'un parc nu

Un grand bailleur peut être amené à proposer des services à ses locataires, comme un ménage des logements, une blanchisserie ou une conciergerie. Ces sommes ne sont pas des loyers. Leur facturation séparée constitue une activité distincte, dont le régime fiscal et les conséquences en matière de TVA et de CFE doivent être examinés avant le lancement. Un service occasionnel rendu sans rémunération ne pose pas de difficulté particulière. Un service organisé et facturé de façon habituelle relève d'une autre logique, présentée au chapitre 5.

Le parc mixte, nu et meublé

Un bailleur peut détenir à la fois des logements nus et des logements meublés. Les premiers restent dans les revenus fonciers, les seconds relèvent des BIC, avec deux déclarations et deux régimes distincts. Pour apprécier le statut de LMP, l'administration compare les recettes meublées aux autres revenus d'activité du foyer, c'est-à-dire les salaires, pensions, bénéfices professionnels et rémunérations de gérants. Les revenus fonciers ne figurent pas dans cette comparaison, selon la doctrine BOI-BIC-CHAMP-40-10. Un grand parc nu n'aide donc pas à remplir la condition de prépondérance du statut LMP, mais il ne l'empêche pas non plus. Le passage d'une partie du parc en meublé est traité au chapitre 6.

Les situations mixtes

Le couple et la limite de 10 700 €

La limite d'imputation du déficit sur le revenu global s'applique au foyer fiscal. Un couple marié ou lié par un pacte civil de solidarité (PACS) dont chaque membre détient un patrimoine nu distinct ne dispose donc que d'une limite de 10 700 € pour l'ensemble. Il n'existe pas de limite par personne. Les concubins, qui forment deux foyers, disposent chacun de leur propre limite. Le régime réel s'impose aussi à l'ensemble des biens nus du foyer dès que le total des loyers dépasse 15 000 €.

L'indivision et la SCI à l'impôt sur le revenu

L'indivisaire déclare sa quote-part des loyers et des charges de l'immeuble indivis dans sa propre déclaration de revenus fonciers. L'associé d'une SCI à l'impôt sur le revenu déclare de même sa quote-part du résultat foncier de la société. Ces quotes-parts s'ajoutent aux biens détenus en direct et le déficit qui en résulte entre dans la même limite de 10 700 € par foyer. Un gros bailleur qui détient des immeubles en direct, en indivision familiale et par plusieurs SCI doit donc consolider l'ensemble avant de calculer son déficit imputable.

Les locaux professionnels dans un parc d'habitation

Un parc nu mêle souvent des logements et des commerces en rez-de-chaussée. Les loyers des commerces loués nus restent des revenus fonciers, mais ils entrent dans le seuil de 100 000 € de recettes HT au-delà duquel la CFE devient due. Le bail commercial peut aussi prévoir une option pour la TVA sur les loyers des locaux professionnels, qui n'existe pas pour les logements. Ces locaux appellent donc un suivi distinct, présenté au chapitre 29.

Petit bailleur et grand parc en location nue

Déclarer un grand parc pas à pas

La déclaration annuelle d'un parc nu important gagne à suivre toujours le même ordre. La méthode qui suit est indicative et doit être adaptée à la notice de l'année.

1. Arrêtez la liste des immeubles détenus au 31 décembre, en direct, en indivision ou par une SCI à l'impôt sur le revenu, avec les acquisitions et les ventes de l'année.
2. Relevez par immeuble les loyers encaissés, hors charges récupérées et hors dépôts de garantie.
3. Classez les dépenses payées dans l'année par immeuble et par nature, en écartant les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
4. Régularisez les provisions de charges de copropriété déduites l'année précédente pour leur part non déductible.
5. Déterminez le résultat de chaque immeuble, puis le résultat global, en séparant les intérêts d'emprunt des autres charges.
6. Calculez la part du déficit imputable sur le revenu global et celle qui se reporte, puis mettez à jour le tableau des déficits par année d'origine.
7. Reportez les quotes-parts des indivisions et des sociétés, puis vérifiez la cohérence des totaux avec les relevés bancaires du compte dédié.

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle d'un grand parc nu porte d'abord sur la nature des travaux. L'administration distingue les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, déductibles, des travaux qui créent de la surface ou modifient le gros œuvre, qui ne le sont pas. Une rénovation lourde d'immeuble est souvent examinée sous cet angle, avec les devis, les factures et les plans.

Elle vérifie ensuite que les factures sont établies au nom du propriétaire et payées par lui, que les charges récupérables ne sont pas déduites deux fois et que les déficits imputés sur le revenu global portent sur des logements restés loués jusqu'au terme du délai de trois ans. Elle contrôle enfin la frontière avec les BIC lorsque le bailleur fournit des services ou des meubles. Un dossier par immeuble, conservé pendant toute la durée de reprise, répond à l'essentiel de ces vérifications.

Organiser la gestion d'un grand parc nu

Le régime foncier n'impose ni comptabilité commerciale ni bilan. À partir de plusieurs dizaines de lots, une tenue rigoureuse reste pourtant indispensable pour justifier chaque déduction et suivre plusieurs déficits d'origines différentes. Les pratiques suivantes facilitent la déclaration annuelle et un éventuel contrôle.

• Un compte bancaire dédié aux loyers et aux dépenses du parc, distinct des comptes personnels.
• Un classement des factures par immeuble et par année, au nom du propriétaire, avec la preuve de leur paiement.
• Un tableau des déficits fonciers par année d'origine, avec leur date limite d'imputation.
• Un registre des immeubles qui ont généré un déficit imputé sur le revenu global et de la date jusqu'à laquelle ils doivent rester loués.
• Un suivi distinct des loyers de locaux autres que d'habitation, pour surveiller le seuil de 100 000 € de la CFE.
• Un relevé annuel des loyers encaissés par logement, rapproché des baux et des avis d'échéance.

Le délai pendant lequel l'administration peut reprendre l'impôt et la conservation des pièces sont présentés dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue et au chapitre 107 de ce guide.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un grand nombre de lots ou l'emploi d'un salarié donne à la location nue un caractère professionnel, notamment pour l'IFI.
• Déduire la valeur de son propre travail ou de sa main-d'œuvre sur les chantiers.
• Présenter comme de la rénovation des travaux d'agrandissement ou de création de surface, jamais déductibles.
• Oublier que la limite de 10 700 € s'applique au foyer et non à chaque immeuble.
• Vendre un lot ou meubler un logement dans les trois ans qui suivent l'imputation d'un déficit sur le revenu global sans en mesurer les conséquences.
• Ignorer le seuil de 100 000 € de loyers de locaux autres que d'habitation au-delà duquel la CFE devient due.
• Fixer un loyer commercial indexé sur le chiffre d'affaires du preneur sans mesurer le basculement en BIC.
• Louer un immeuble entier à un exploitant de résidence avec services sans examiner la TVA sur les loyers.
• Comparer le nom propre et la société sur la seule imposition annuelle, sans intégrer la distribution, la revente et le coût de l'apport.
• Calculer la limite de 10 700 € par membre du couple ou par SCI au lieu de l'appliquer à l'ensemble du foyer.
• Oublier les contributions sur les hauts revenus dans le coût marginal d'un revenu foncier supplémentaire.

Liste de contrôle

• Vérifiez chaque année que toutes vos locations nues sont dépourvues de services et de mobilier.
• Identifiez les logements qui relèvent de la déclaration n° 2044 spéciale et le formulaire qui s'impose en conséquence.
• Tenez un tableau des déficits fonciers par année d'origine et des immeubles soumis à la condition de maintien en location.
• Classez les factures par immeuble, au nom du propriétaire, avec la preuve du paiement.
• Suivez séparément les loyers des locaux autres que d'habitation et leur position au regard de la CFE.
• Mesurez votre coût fiscal marginal, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux compris, avant toute nouvelle acquisition en nom propre.
• Avant de créer une société, faites chiffrer l'imposition annuelle, la distribution, la revente et le coût de l'apport.
• Avant de louer à un exploitant ou d'ajouter des services, faites examiner la catégorie de revenus et la TVA.
• Avant de meubler un logement nu, vérifiez les déficits imputés sur ce logement et l'effet sur votre statut de loueur en meublé.
• Faites examiner les montages complexes par un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou un notaire.