L'entrepreneur individuel et la protection du patrimoine personnel

Le loueur qui exerce en son nom propre ne crée pas de société. Pendant longtemps, cela signifiait que tous ses biens répondaient de toutes ses dettes, sans distinction entre ce qui relevait de l'activité et ce qui relevait de la vie privée. Depuis 2022, la loi organise au contraire une séparation automatique entre un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel, au profit de toute personne qui exerce une activité professionnelle indépendante en nom propre.

Ce chapitre présente ce statut unique de l'entrepreneur individuel (EI) et son application à un parc locatif. Il précise ce que la séparation protège et ce qu'elle laisse exposé, la renonciation demandée par les banques, la protection de la résidence principale, les procédures en cas de difficulté, puis l'option pour l'impôt sur les sociétés. Les choix entre détention en nom propre et en société sont exposés dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention.

Le statut unique de l'entrepreneur individuel

La réforme de 2022

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l'activité professionnelle indépendante a créé un statut unique de l'entrepreneur individuel, codifié aux articles L526-22 à L526-31 du Code de commerce. La composition du patrimoine professionnel est précisée à l'article R526-26 et la renonciation à la séparation à l'article L526-25 (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'entrepreneur individuel y est défini comme une personne physique qui exerce en son nom propre une ou plusieurs activités professionnelles indépendantes. Le micro-entrepreneur est un entrepreneur individuel soumis à un régime fiscal et social simplifié. Ce n'est pas une forme juridique distincte.

Le patrimoine de l'entrepreneur individuel est automatiquement séparé en un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel, sans formalité ni dépôt (entreprendre.service-public.gouv.fr). La même loi a fermé l'entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) aux nouvelles créations, puisque la protection qu'elle offrait sur option est désormais acquise de plein droit.

La dénomination

L'entrepreneur individuel exerce sous une dénomination composée de son nom, ou de son nom d'usage, accompagné des mots « entrepreneur individuel » ou des initiales « EI ». Cette dénomination doit figurer sur les documents et correspondances de l'activité, comme les contrats, les courriers et les relevés du compte dédié. Pour un loueur, cela vise en pratique les baux, les quittances, les états des lieux et les échanges avec les prestataires.

L'usage de cette dénomination n'est pas une simple formalité. Il signale aux cocontractants qu'ils traitent avec l'activité professionnelle et marque la frontière entre les engagements professionnels et personnels. La première utilisation de la dénomination fait d'ailleurs partie des événements qui déclenchent la séparation des patrimoines, comme on le verra plus loin.

Le loueur en meublé est-il un entrepreneur individuel

Le loueur en meublé professionnel

Le loueur en meublé professionnel (LMP) exerce, au regard du droit fiscal et social, une activité professionnelle. Ses revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il cotise au régime des travailleurs indépendants et ses logements sont réputés affectés à l'exploitation pour le calcul des plus-values professionnelles. Il déclare son activité sur le guichet unique des formalités des entreprises et dispose d'un numéro du système d'identification du répertoire des établissements, ou SIRET (chapitre 7).

Ces éléments conduisent à considérer qu'il entre dans le champ du statut de l'entrepreneur individuel et que ses logements meublés relèvent de son patrimoine professionnel. Aucune fiche administrative consultée ne traite pourtant expressément ce cas. Faites valider cette analyse par un avocat ou un notaire avant de vous engager sur le fondement de la séparation, notamment lors d'un financement important.

Le loueur en meublé non professionnel

La situation du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est plus incertaine. L'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf) considère que, sous le seuil de 23 000 € de recettes, l'activité de loueur relève de la gestion du patrimoine privé (service-public.gouv.fr). Une activité de gestion patrimoniale se concilie mal avec la notion d'activité professionnelle indépendante qui fonde le statut de l'EI.

Il n'existe pas, à la date de ce chapitre, de position administrative générale sur le sujet dans les sources officielles consultées. Le LMNP ne doit donc pas tenir pour acquis qu'il bénéficie de la séparation des patrimoines. Ce point mérite d'être tranché avec un professionnel du droit avant toute décision fondée sur cette protection.

Les logements loués nus

La location nue relève des revenus fonciers, catégorie des revenus du patrimoine. Elle n'est pas, en principe, une activité professionnelle au sens où l'entend le statut de l'EI. Les logements loués nus d'un loueur professionnel en meublé ne sont donc pas, a priori, des biens utiles à son activité de location meublée. Ils restent dans son patrimoine personnel, exposés à ses créanciers personnels mais à l'abri de ses créanciers professionnels, sous les réserves exposées plus loin.

La date de la séparation

La séparation des patrimoines prend effet à la première des dates suivantes, selon service-public.gouv.fr (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• La date de l'immatriculation de l'activité.
• La date de début d'activité déclarée, si elle est antérieure.
• La date de la première utilisation de la dénomination comportant les mots « entrepreneur individuel » ou les initiales « EI ».

Pour un entrepreneur déjà en activité avant le 15 mai 2022, la séparation a pris effet à cette date. Les dettes professionnelles nées avant la séparation obéissent aux règles antérieures. Pour un loueur installé de longue date, il faut donc distinguer les engagements selon leur date, ce que l'expert-comptable et l'avocat font à partir des contrats de prêt et des échéanciers.

La composition des deux patrimoines

Le patrimoine professionnel

Le patrimoine professionnel comprend les biens, droits, obligations et sûretés utiles à l'activité. Service-public.gouv.fr cite notamment les biens meubles comme le matériel, les immeubles servant à l'activité, les biens incorporels, le fonds de caisse et les sommes inscrites sur les comptes dédiés à l'activité, ainsi que les créances et les dettes professionnelles, dont les cotisations et contributions sociales (même source). Lorsqu'une personne exerce plusieurs activités indépendantes, elles forment un seul patrimoine professionnel.

Pour un loueur en meublé professionnel, ce patrimoine comprend en principe les éléments suivants.

• Les logements loués meublés et leurs dépendances louées avec eux.
• Le mobilier et les équipements des logements.
• Le matériel utilisé pour l'activité, comme un véhicule ou un outillage affecté à l'entretien.
• Les sommes inscrites sur le compte dédié à l'activité.
• Les loyers et dépôts de garantie encaissés, ainsi que les créances sur les locataires.
• Les emprunts qui ont financé les logements meublés et les dettes envers les fournisseurs et prestataires.
• Les cotisations sociales de l'activité.

Le patrimoine personnel

Le patrimoine personnel regroupe tout ce qui n'est pas utile à l'activité. Il comprend la résidence principale, hors partie utilisée à des fins professionnelles, les autres biens immobiliers comme une résidence secondaire ou un terrain, l'épargne personnelle et les dettes personnelles, comme un prêt pour un véhicule privé (même source). S'y ajoutent, pour le loueur, les logements loués nus dans les conditions vues plus haut.

Les cas à la frontière

Plusieurs situations rendent le rattachement délicat. Un logement vacant entre deux locations reste en principe utile à l'activité s'il est destiné à être reloué meublé. Un logement que vous occupez une partie de l'année ou que vous prêtez à un proche l'est beaucoup moins. Un bien acheté pour être transformé en meublés mais encore en travaux soulève la même question.

Le changement d'usage d'un bien, comme le passage d'un logement meublé en location nue ou son occupation par la famille, fait aussi changer son rattachement. Ce mouvement peut avoir des conséquences fiscales importantes pour un LMP, car le retrait d'un bien de l'activité peut faire apparaître une plus-value professionnelle imposable sans aucune vente (chapitres 78 et 123). Documentez chaque changement d'usage, avec sa date et sa justification.

Les situations mixtes

Plusieurs activités exercées en nom propre ne créent pas plusieurs patrimoines professionnels. Un loueur qui exploite des meublés et exerce par ailleurs une activité commerciale ou libérale en nom propre n'a qu'un seul patrimoine professionnel, qui regroupe les éléments utiles à l'ensemble de ces activités (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les créanciers de l'une peuvent donc se payer sur les biens de l'autre. Cette situation se rencontre chez le loueur pluriactif (chapitre 95), dont la location meublée partage le même gage que son autre métier.

Le couple soulève d'autres questions. La séparation organisée par la loi porte sur le patrimoine de l'entrepreneur lui-même. Lorsqu'un logement meublé est un bien commun des époux ou un bien indivis avec un proche, seuls les droits de l'entrepreneur sur ce bien peuvent relever de son patrimoine professionnel, ce qui complique toute poursuite et toute garantie. La déclaration notariée d'insaisissabilité, par exemple, doit préciser si le bien est propre, commun ou indivis (même source). Lorsque les deux époux exploitent chacun des meublés, chacun a son propre patrimoine professionnel. Le statut du conjoint qui participe à l'activité est traité au chapitre 21 et le couple de loueurs professionnels au chapitre 131.

Le passage du statut de LMNP à celui de LMP pose enfin une question de date. Si l'on admet que le LMNP n'entre pas dans le champ du statut de l'EI, la séparation ne s'appliquerait qu'à partir du moment où l'activité devient professionnelle, mais aucune source officielle consultée ne fixe ce point. Utilisez la dénomination « EI » dès ce passage, puisque sa première utilisation déclenche la séparation. Faites dater la situation par un professionnel du droit.

Ce que la séparation protège

Les créanciers professionnels

Les créanciers dont les droits sont nés à l'occasion de l'activité professionnelle n'ont en principe pour gage que le patrimoine professionnel (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un fournisseur impayé, un artisan, un prestataire ou une banque qui a financé un logement meublé ne peuvent donc pas, sauf exceptions, saisir la résidence principale, les comptes personnels ou les logements loués nus.

Cette protection est réelle, mais elle doit être mesurée. Le principal créancier d'un loueur est presque toujours la banque, qui ne finance pas sans garanties. Elle prend une hypothèque ou un privilège sur le logement financé et peut demander des garanties supplémentaires sur le patrimoine personnel, par une renonciation présentée plus loin. La séparation déplace donc la négociation sur le terrain des garanties plutôt qu'elle ne supprime le risque.

Les créanciers personnels

Les créanciers personnels n'ont pour gage que le patrimoine personnel. Le créancier d'un prêt à la consommation ou d'une dette privée ne peut pas saisir les logements meublés de l'activité. Il peut en revanche saisir les biens personnels, y compris les logements loués nus, sous réserve de la protection propre à la résidence principale.

Ce que la séparation ne protège pas

L'administration fiscale

L'administration fiscale dispose de droits étendus, fondés notamment sur l'article L273 B du Livre des procédures fiscales. Selon service-public.gouv.fr, elle peut saisir l'ensemble du patrimoine pour le recouvrement de l'impôt sur le revenu et de la taxe foncière due sur les biens utiles à l'activité. En cas de manœuvres frauduleuses ou d'inobservations graves et répétées des obligations fiscales, elle peut aussi saisir le patrimoine personnel pour les impositions professionnelles, sans autorisation du juge (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour un loueur, ces exceptions sont importantes. L'impôt sur le revenu dû sur les bénéfices de la location meublée et la taxe foncière des logements de l'activité peuvent être recouvrés sur tous ses biens. La séparation ne le protège donc pas contre ses deux principales dettes fiscales.

Les organismes sociaux

Les cotisations et contributions sociales sont des dettes professionnelles. Les organismes de sécurité sociale peuvent toutefois poursuivre le patrimoine personnel en cas de manœuvres frauduleuses rendant le recouvrement impossible ou d'inobservations graves et répétées. Service-public.gouv.fr cite notamment des impayés ou des règlements partiels de plus de 1 000 € répétés sur plusieurs échéances, des déclarations en retard ou erronées entraînant des majorations de plus de 1 000 € et des redressements de plus de 1 000 € sur au moins deux déclarations en cinq ans (même source, article R133-9-4-1 du Code de la sécurité sociale).

La faute de gestion

Lorsque l'activité fait l'objet d'une procédure collective, le tribunal peut condamner l'entrepreneur à supporter sur son patrimoine personnel tout ou partie de l'insuffisance d'actif professionnel en cas de faute de gestion (même source). Un loueur qui poursuit son activité en sachant qu'elle ne peut plus payer ses échéances, ou qui confond ses comptes, s'expose à ce risque.

La renonciation à la séparation

Les deux techniques

L'entrepreneur peut volontairement exposer son patrimoine personnel à un créancier professionnel de deux façons, selon service-public.gouv.fr (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Garantir une dette professionnelle par un bien personnel, par exemple une hypothèque sur un bien autre que la résidence principale ou le nantissement d'un contrat d'assurance-vie.
• Signer, à la demande d'un créancier professionnel, un acte de renonciation qui permet à ce créancier de poursuivre le patrimoine personnel pour un engagement déterminé.

L'inverse n'est pas possible. Un bien professionnel ne peut pas garantir une dette personnelle.

L'acte de renonciation

La renonciation porte sur un engagement précis et non sur l'ensemble des dettes de l'activité. L'acte comporte des mentions obligatoires, notamment la date de l'engagement, son objet et son montant. Un modèle d'acte est publié sur Légifrance. L'entrepreneur dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la signature, qu'une mention manuscrite dans l'acte peut réduire à trois jours francs (même source).

Ce délai de réflexion est une protection. Il permet de faire relire l'acte, de mesurer l'engagement au regard de son patrimoine personnel et, le cas échéant, de renégocier. Le réduire à trois jours ne devrait se faire qu'en connaissance de cause, lorsque le calendrier d'une acquisition l'impose réellement.

Négocier avec la banque

Pour un loueur, la question se pose surtout lors d'un financement. Une banque peut subordonner son accord à une renonciation ou à une garantie sur un bien personnel, notamment lorsque le logement financé paraît une garantie insuffisante. Les points suivants se discutent, en fonction du dossier et du rapport de force.

• Le montant couvert par la renonciation, qui peut être limité à une fraction du prêt.
• La durée de l'engagement, qui peut être limitée aux premières années, quand le capital restant dû est le plus élevé.
• La substitution d'une sûreté ciblée, comme le nantissement d'une épargne, à une renonciation générale à hauteur du prêt.
• La mainlevée de la garantie lorsque le capital restant dû passe sous un seuil convenu.

Les garanties exigées par les banques, leurs coûts et leur mainlevée sont traités au chapitre 40.

Comparer les garanties possibles

Face à une demande de garantie sur le patrimoine personnel, plusieurs solutions s'offrent au loueur. Elles n'exposent pas les mêmes biens et ne pèsent pas sur les mêmes personnes. Le tableau suivant les compare du seul point de vue de la protection du patrimoine.

Une sûreté sur un bien déterminé expose moins qu'une renonciation, qui ouvre au créancier l'ensemble des biens personnels pour l'engagement concerné.

L'impossibilité de se porter caution

La séparation empêche l'entrepreneur de se porter caution de sa propre activité. Lorsqu'une banque demande une caution personnelle, il peut faire appel à un proche ou à une société de caution mutuelle (même source). Un engagement de caution d'un proche n'est pas anodin pour lui. Il expose son propre patrimoine et doit être proportionné à ses biens et revenus.

La résidence principale et les autres biens personnels

L'insaisissabilité de la résidence principale

Les droits de l'entrepreneur individuel sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont insaisissables de plein droit par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de son activité professionnelle, en application de l'article L526-1 du Code de commerce. Cette protection s'ajoute à la séparation des patrimoines. Elle ne joue pas contre l'administration fiscale dans les cas de fraude ou de manquements graves et répétés vus plus haut.

Lorsque la résidence principale est en partie utilisée pour l'activité, par exemple un bureau de gestion, seule la partie à usage d'habitation est protégée de plein droit. La partie utile à l'activité fait partie du patrimoine professionnel (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La déclaration d'insaisissabilité

Pour les autres biens immobiliers personnels, un notaire peut établir une déclaration d'insaisissabilité. Elle précise si le bien est propre, commun ou indivis. Elle doit être publiée au service de la publicité foncière et dans un registre de publicité légale, par l'intermédiaire du guichet unique des formalités des entreprises. Elle ne protège que contre les créanciers professionnels dont les droits naissent après sa publication (même source).

Depuis 2022, la séparation des patrimoines protège déjà les biens personnels contre les créanciers professionnels. La déclaration notariée garde un intérêt dans certaines situations, par exemple lorsque le rattachement d'un bien à l'un ou l'autre patrimoine pourrait être discuté. Son coût et son utilité se mesurent avec le notaire au regard de votre patrimoine.

Mettre en place la séparation pas à pas

Le compte dédié

L'entrepreneur individuel au régime réel n'est pas tenu d'ouvrir un compte bancaire dédié, mais service-public.gouv.fr le recommande pour distinguer les dépenses professionnelles des dépenses personnelles. L'entrepreneur qui exerce une activité commerciale doit ouvrir un compte dans un établissement de crédit (article L123-24 du Code de commerce) et le micro-entrepreneur doit disposer d'un compte dédié lorsque son chiffre d'affaires dépasse 10 000 € pendant deux années consécutives. Le compte dédié porte la mention « entrepreneur individuel » ou « EI » (article R526-27 du Code de commerce, entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour un loueur, un compte unique pour l'activité facilite aussi la comptabilité, la justification des recettes au regard des seuils du statut LMP et la preuve que les patrimoines sont restés distincts.

La procédure

La mise en place se fait en quelques étapes, à reprendre lors de chaque acquisition ou de chaque changement de situation.

1. Faites confirmer par un avocat ou un notaire que votre activité entre dans le champ du statut et à quelle date la séparation a pris effet.
2. Adoptez la dénomination « EI » sur les baux, quittances, états des lieux, factures et courriers de l'activité.
3. Ouvrez un compte dédié portant la mention « EI » et faites-y transiter tous les loyers, dépôts de garantie, échéances de prêts et dépenses de l'activité.
4. Dressez l'inventaire des biens de chaque patrimoine, lot par lot, avec leur usage, leur date d'affectation et leur financement.
5. Recensez les garanties déjà consenties, renonciations et sûretés, avec leur montant, leur durée et les biens visés.
6. Organisez le paiement à l'échéance de l'impôt sur le revenu, de la taxe foncière et des cotisations sociales, qui échappent en partie à la séparation.
7. Révisez l'inventaire chaque année à la clôture des comptes et à chaque changement d'usage d'un lot.

Les difficultés de l'activité

Procédure collective et surendettement

Lorsque l'entrepreneur rencontre des difficultés, le traitement de ses dettes suit la séparation des patrimoines. Si les dettes professionnelles et personnelles sont distinctes, le tribunal peut ouvrir une procédure de liquidation judiciaire pour le passif professionnel, tandis que la commission de surendettement traite le passif personnel, avec l'accord de l'entrepreneur. Si les patrimoines ne sont pas distincts, une liquidation portant sur les deux patrimoines peut être ouverte et le liquidateur peut demander la vente d'actifs personnels (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'application de ces procédures au loueur en meublé soulève des questions propres, selon que l'activité est regardée comme professionnelle ou comme une gestion patrimoniale. Elles sont traitées aux chapitres 119 et 132. Les mesures de prévention à la portée d'un bailleur figurent dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur en difficulté financière.

Le décès et la cessation

Au décès de l'entrepreneur ou à la cessation de son activité, les deux patrimoines sont réunis. Si l'entrepreneur était en cessation des paiements au moment du décès, seul le patrimoine professionnel est concerné par la procédure collective (même source). La continuité de l'activité et la situation des héritiers sont traitées aux chapitres 126 et 135.

L'option pour l'impôt sur les sociétés

Le mécanisme

L'entrepreneur individuel qui relève d'un régime réel peut opter pour être assimilé à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et imposé à l'impôt sur les sociétés (IS), en application de l'article 1655 sexies du Code général des impôts (CGI). L'option se fait par une demande écrite au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice. Elle est irrévocable, mais il est possible d'y renoncer jusqu'au mois précédant le versement du premier acompte d'IS du cinquième exercice suivant celui de l'option (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'option transfère les actifs et passifs de l'activité au bilan de l'entreprise assimilée, qui acquiert une personnalité fiscale distincte. Les plus-values constatées à cette occasion peuvent être imposées immédiatement ou placées sous un régime de neutralité avec report d'imposition. La rémunération de l'entrepreneur est ensuite imposée comme un salaire et les autres sommes prélevées comme des revenus de capitaux mobiliers (même source).

Ce qu'elle change pour un loueur

Pour un loueur en meublé, l'option n'a rien d'une simple formalité. Le statut LMP, les règles d'imputation des déficits sur le revenu global et le régime des plus-values professionnelles de l'impôt sur le revenu, dont les exonérations des articles 151 septies et 151 septies B du CGI, sont des notions de l'impôt sur le revenu. L'option les écarte au profit des règles de l'IS. Les cotisations sociales sont calculées sur la rémunération et sur la part des revenus distribués qui dépasse 10 % du bénéfice net (même source).

L'option ne modifie pas la séparation des patrimoines, qui relève du droit civil et commercial. Elle ne remplace pas non plus la création d'une société, qui reste une personne juridique distincte. Avant toute décision, faites établir par un expert-comptable une comparaison chiffrée sur plusieurs années, intégrant la sortie de l'activité. Les leviers légaux d'optimisation et leurs limites sont présentés au chapitre 88.

L'apport à une société

L'entrepreneur individuel peut aussi transmettre son activité à une société, soit par l'apport de ses biens, soit par la transmission de son patrimoine professionnel dans son ensemble, que la loi de 2022 a facilitée. Pour un parc locatif, l'opération entraîne des droits d'enregistrement, des conséquences sur les plus-values et sur le statut LMP. Elle est traitée au chapitre 124.

Le transfert universel du patrimoine professionnel, prévu aux articles L526-27 à L526-31 du Code de commerce, est le régime par défaut de la mise en société d'une entreprise individuelle. Il porte sur l'ensemble des biens, droits, obligations et sûretés nécessaires à l'activité, mais les dettes de cotisations et contributions sociales ne sont pas transférées. Le transfert fait l'objet d'une publicité dans un support d'annonces légales ou au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) dans le mois qui suit, accompagnée d'un état descriptif du patrimoine. Les créanciers disposent ensuite d'un mois pour former opposition. Si l'entrepreneur est marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, l'accord du conjoint est requis pour apporter le local de l'activité (article 1424 du Code civil, entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'entrepreneur individuel et la société comparés

Le tableau suivant résume les principales différences de protection entre la détention en nom propre et la détention en société. Il ne porte que sur la protection du patrimoine et ne suffit pas à fonder un choix, qui dépend aussi de la fiscalité, de la transmission et des coûts de fonctionnement.

Le choix d'une structure est présenté dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention. Dans tous les cas, la caution personnelle demandée par les banques aux associés réduit en pratique l'écart de protection entre les formes.

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est illustratif. Il simplifie volontairement la procédure et ne tient pas compte des frais, des intérêts de retard ni des créanciers privilégiés autres que la banque.

La situation

Un loueur en meublé professionnel exploite douze logements meublés, financés par des prêts dont le capital restant dû atteint 900 000 €. Il est propriétaire de sa résidence principale et d'un appartement loué nu. Il détient un contrat d'assurance-vie personnel. Lors du dernier financement, la banque a obtenu le nantissement de ce contrat à hauteur de 50 000 €, en complément de ses hypothèques sur les logements financés. Il n'a signé aucune autre renonciation.

La difficulté

À la suite d'une forte hausse des charges et d'une vacance prolongée, l'activité ne peut plus faire face à ses échéances. Une liquidation judiciaire limitée au patrimoine professionnel est ouverte. Les douze logements sont vendus pour 820 000 €.

Ce qui est protégé

La résidence principale et l'appartement loué nu, qui relèvent du patrimoine personnel, échappent à la banque pour le solde de 30 000 €, faute de renonciation portant sur eux. En revanche, l'impôt sur le revenu et la taxe foncière des logements de l'activité restés impayés pourraient être recouvrés sur l'ensemble de ses biens. Si le tribunal retenait une faute de gestion, une condamnation à supporter tout ou partie de l'insuffisance d'actif pourrait aussi atteindre le patrimoine personnel.

L'exemple montre que la séparation protège d'abord contre le solde des dettes professionnelles non garanties. Son efficacité dépend des garanties signées, de la tenue de comptes distincts et du respect des obligations fiscales et sociales.

Un second exemple, la renonciation négociée

Ce second exemple, également illustratif, concerne un petit loueur professionnel. Il montre l'effet d'une renonciation plafonnée par rapport à une renonciation à hauteur de la totalité du prêt.

La situation

Un loueur acquiert quatre studios meublés financés par un prêt de 240 000 € sur vingt ans au taux de 3,6 %, soit une mensualité hors assurance d'environ 1 404 €. La banque prend une hypothèque sur les studios et demande, en complément, une renonciation à la séparation des patrimoines à hauteur du prêt. Après discussion, elle accepte une renonciation plafonnée à 25 000 € et limitée aux sept premières années.

La difficulté

Au bout de cinq ans, la perte de son emploi principal et une vacance prolongée conduisent à la vente forcée des studios. Le capital restant dû atteint alors environ 195 090 €. Les studios sont vendus 160 000 €.

Ce que montre l'exemple

Le plafond négocié limite l'exposition du patrimoine personnel à 25 000 € au lieu de 35 090 €. L'écart serait bien plus important si la vente intervenait plus tôt ou à un prix plus bas, puisque la renonciation totale suit le capital restant dû. La limitation dans le temps joue aussi, car une difficulté survenue après la septième année ne permettrait plus à la banque d'agir sur les biens personnels au titre de cet acte.

Les points de vigilance

Du côté de l'administration et des organismes sociaux

L'administration fiscale peut saisir les deux patrimoines sans autorisation préalable du juge, sur le fondement de l'article L273 B du Livre des procédures fiscales, pour l'impôt sur le revenu, la taxe foncière des biens utiles à l'activité et, selon service-public.gouv.fr, la contribution sociale généralisée (entreprendre.service-public.gouv.fr). Elle y ajoute les impositions professionnelles en cas de manœuvres frauduleuses ou de manquements graves et répétés. Des retards ou redressements répétés peuvent donc ouvrir le patrimoine personnel.

Les organismes sociaux apprécient la répétition des manquements au regard des seuils de 1 000 € déjà présentés. Une vacance prolongée suffit à franchir ces seuils sans aucune fraude. Demandez un échéancier à l'organisme dès la première difficulté, avant que les impayés ne s'accumulent (chapitre 91).

Du côté des créanciers et du juge

En cas de procédure collective, le liquidateur examine la réalité de la séparation. Des flux personnels sur le compte de l'activité ou un inventaire absent lui permettent de soutenir que les patrimoines ne sont pas distincts. La faute de gestion relève de l'article L651-2 du Code de commerce. Les règles propres à l'entrepreneur individuel en procédure collective figurent aux articles L681-1 à L681-4 du même code (même source).

Les erreurs fréquentes

• Tenir pour acquis que la séparation des patrimoines protège un LMNP sans avoir fait vérifier ce point.
• Mêler loyers, charges et dépenses privées sur un même compte, ce qui permet de contester la distinction des patrimoines.
• Oublier la dénomination « EI » sur les baux, les quittances et le compte de l'activité.
• Signer une renonciation générale sans en limiter le montant ni la durée.
• Réduire le délai de réflexion à trois jours sans nécessité réelle.
• Croire que la séparation protège contre l'impôt sur le revenu et la taxe foncière de l'activité.
• Laisser s'accumuler des retards de cotisations au-delà des seuils qui ouvrent l'accès au patrimoine personnel.
• Changer l'usage d'un logement sans en mesurer les effets sur son rattachement et sur la plus-value professionnelle.
• Opter pour l'impôt sur les sociétés pour protéger son patrimoine, alors que l'option ne change rien à la séparation.
• Accepter une renonciation à hauteur de la totalité du prêt, qui dans le second exemple expose 10 090 € de plus que la renonciation plafonnée à 25 000 €.
• Oublier qu'une activité commerciale ou libérale exercée en parallèle partage le même patrimoine professionnel que la location meublée.
• Mettre en société sans organiser la publicité du transfert dans le mois prévu, alors que le délai d'opposition des créanciers court à compter de cette publicité.

Liste de contrôle

• Faites vérifier par un professionnel du droit que votre activité entre dans le champ du statut de l'entrepreneur individuel.
• Identifiez la date à laquelle la séparation des patrimoines a pris effet pour votre activité.
• Dressez l'inventaire des biens de chaque patrimoine, avec l'usage et la date d'affectation de chaque lot.
• Utilisez la dénomination « EI » sur tous les documents de l'activité et sur le compte dédié.
• Faites passer tous les flux de l'activité par le compte dédié.
• Avant tout financement, demandez quelles garanties la banque exigera et négociez le montant et la durée d'une éventuelle renonciation.
• Utilisez le délai de réflexion de sept jours pour faire relire tout acte de renonciation.
• Réglez l'impôt sur le revenu, la taxe foncière et les cotisations sociales à l'échéance, car leurs impayés exposent le patrimoine personnel.
• Examinez avec un notaire l'intérêt d'une déclaration d'insaisissabilité pour vos biens personnels autres que la résidence principale.
• Documentez chaque changement d'usage d'un logement.
• N'exercez l'option pour l'impôt sur les sociétés qu'après une comparaison chiffrée sur plusieurs années.
• Tenez à jour un inventaire des garanties consenties, avec leur montant, leur durée et les biens visés.
• En cas de bien commun ou indivis, faites préciser par le notaire l'étendue des droits relevant de l'activité.
• Avant toute mise en société, vérifiez que l'actif couvre le passif exigible et organisez la publicité du transfert.