Le loueur professionnel en difficulté

Un loueur professionnel en difficulté ne dispose pas des mêmes outils qu'un bailleur particulier. La procédure de surendettement, qui sert de filet de sécurité au particulier, lui est en principe fermée pour ses dettes professionnelles. Il relève du droit des entreprises en difficulté, avec ses procédures de prévention, de sauvegarde, de redressement et de liquidation, ainsi qu'avec la séparation des patrimoines de l'entrepreneur individuel. Ses dettes fiscales et sociales obéissent aussi à des règles propres.

Ce chapitre suit l'ordre dans lequel les difficultés se traitent. Il présente ce qui change pour un professionnel, le diagnostic, les solutions amiables avec chaque créancier, la restructuration du parc, puis les procédures collectives et leurs conséquences fiscales et sociales. Les solutions ouvertes à un particulier figurent dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur en difficulté financière. Le déroulement des procédures collectives, vu du côté du loueur créancier comme du loueur débiteur, est détaillé au chapitre 119.

Ce qui change pour un professionnel

Un débiteur qui relève du droit des entreprises en difficulté

La procédure de surendettement du Code de la consommation ne s'applique pas lorsque le débiteur relève des procédures du livre VI du Code de commerce. La doctrine administrative précise que sont ainsi exclus les commerçants, les micro-entrepreneurs, les agriculteurs et les personnes exerçant une activité professionnelle indépendante, y compris les anciens professionnels dont les dettes proviennent pour partie de cette activité (BOI-CTX-GCX-10-30-30-30, § 17).

Selon service-public.gouv.fr, l'entrepreneur individuel qui n'a que des dettes professionnelles demande l'ouverture d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire. S'il a des dettes professionnelles et personnelles, il saisit le tribunal, qui peut traiter le passif personnel par la voie du surendettement. Il ne peut déposer directement un dossier de surendettement que s'il n'a que des dettes personnelles et a cessé son activité (service-public.gouv.fr).

Le loueur en meublé professionnel (LMP) exerce, au regard du droit fiscal et social, une activité professionnelle déclarée sur le guichet unique des formalités des entreprises. Les sources officielles consultées ne tranchent pas expressément son rattachement aux procédures collectives, mais l'analyse présentée au chapitre 8 conduit à le considérer comme un entrepreneur individuel. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) se trouve dans une situation plus incertaine (chapitre 119). Faites qualifier votre situation par un avocat ou par la Banque de France avant toute démarche, car une procédure mal choisie fait perdre plusieurs mois.

Deux patrimoines et deux catégories de créanciers

Depuis 2022, l'entrepreneur individuel dispose de plein droit d'un patrimoine professionnel, gage de ses créanciers professionnels, ainsi que d'un patrimoine personnel, gage de ses créanciers personnels (chapitre 8). Pour un LMP, le patrimoine professionnel comprend en principe les logements meublés, leur mobilier, les comptes de l'activité et les emprunts qui ont financé les logements. La résidence principale est en outre insaisissable de plein droit par les créanciers professionnels.

Cette protection connaît des limites qui pèsent lourd en cas de difficulté. L'impôt sur le revenu et la taxe foncière des biens de l'activité peuvent être recouvrés sur l'ensemble du patrimoine. Les organismes sociaux et l'administration fiscale peuvent atteindre le patrimoine personnel en cas de fraude ou de manquements graves et répétés. Les banques ont souvent obtenu une renonciation à la séparation ou une sûreté sur un bien personnel lors du financement (chapitres 8 et 40).

Ce qui distingue le professionnel du particulier

Établir le diagnostic

Les signaux d'alerte

Un parc professionnel entre rarement en difficulté du jour au lendemain. Les signaux suivants doivent déclencher une analyse, même lorsque le compte bancaire reste créditeur.

• Les loyers encaissés du mois ne couvrent plus les échéances bancaires, les charges et les impôts du même mois.
• La vacance ou les impayés dépassent durablement le niveau retenu dans le budget (chapitres 17 et 19).
• Une échéance de cotisations sociales, de taxe foncière ou de cotisation foncière des entreprises (CFE) est reportée faute de trésorerie.
• Un appel de fonds de copropriété ou un chantier imprévu dépasse la réserve de trésorerie.
• L'autorisation de découvert est utilisée en permanence.
• Un exploitant de résidence ou un locataire commercial annonce des difficultés (chapitre 119).

Le diagnostic pas à pas

1. Dressez la situation de trésorerie à treize semaines, semaine par semaine, avec les encaissements réellement attendus et toutes les sorties certaines.
2. Établissez le tableau des dettes, en distinguant les dettes professionnelles et personnelles, avec pour chacune le créancier, le montant, l'échéance, la garantie et la date de naissance.
3. Listez les actifs, logement par logement, avec la valeur de marché occupée, le capital restant dû, la garantie inscrite et le loyer net.
4. Calculez la couverture du service de la dette, c'est-à-dire le rapport entre le loyer net de charges et l'échéance bancaire, logement par logement puis pour le parc.
5. Vérifiez le statut fiscal de l'année, car la vacance ou une vente peut faire perdre la qualité de LMP et changer le traitement des déficits et des plus-values (chapitre 130).
6. Qualifiez la difficulté, passagère si sa cause a une fin prévisible, structurelle si le parc ne peut pas couvrir ses échéances même à pleine occupation.
7. Vérifiez si vous êtes en cessation des paiements, c'est-à-dire dans l'impossibilité de faire face au passif exigible avec l'actif disponible.

Le dernier point est décisif. En cas de cessation des paiements, la demande d'ouverture d'une procédure doit être faite dans les 45 jours. Un retard volontaire peut entraîner une interdiction de gérer pouvant aller jusqu'à quinze ans (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Un exemple de trésorerie

L'exemple qui suit est illustratif. Un LMP loue douze studios meublés à 520 € par mois charges comprises. À pleine occupation, il encaisse 6 240 € par mois. Ses sorties mensuelles comprennent 3 900 € d'échéances bancaires, 650 € de charges de copropriété et d'énergie, 500 € de taxe foncière lissée, 350 € d'assurances et d'entretien et 300 € de cotisations sociales provisionnelles, soit 5 700 €.

Le parc n'est pas structurellement déficitaire, puisqu'il dégage 540 € par mois à pleine occupation. Mais trois lots improductifs suffisent à créer un besoin de 6 120 € en six mois. La difficulté est passagère si la vacance tient à une période de relocation identifiée. Elle devient structurelle si le marché local ne permet plus de louer douze studios à ce prix.

Les solutions amiables

Avec la banque

La banque est presque toujours le premier créancier. Prévenez votre conseiller avant le premier incident, avec la situation de trésorerie, le tableau des dettes et une proposition chiffrée. Les aménagements usuels sont le report de quelques échéances, la réduction temporaire de la mensualité, l'allongement de la durée et le regroupement de plusieurs prêts. Chacun a un coût en intérêts qu'il faut mesurer (chapitre 41).

Les prêts d'un loueur professionnel sont souvent consentis pour les besoins de son activité. Selon leur qualification, les règles protectrices du crédit immobilier aux particuliers, comme le plafonnement légal des indemnités de remboursement anticipé, peuvent ne pas s'appliquer. Relisez chaque offre pour savoir sous quel régime le prêt a été consenti et quelles indemnités sont prévues en cas de remboursement anticipé.

Lorsque la banque refuse tout aménagement, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues en application de l'article 1343-5 du Code civil, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cette mesure convient à une difficulté passagère. Elle ne règle pas un déséquilibre durable.

La médiation du crédit

La médiation du crédit, conduite par la Banque de France, aide les entreprises qui rencontrent des difficultés avec une ou plusieurs banques, quelle que soit leur taille. La saisine se fait en ligne et la procédure est confidentielle. Le médiateur ne peut pas imposer une solution, mais il réunit les banques autour d'un plan et vérifie que chacune examine réellement le dossier. Pour un loueur dont le parc est financé par plusieurs établissements, cette coordination est souvent utile.

Avec l'administration fiscale

Un délai de paiement peut être demandé au service des impôts des entreprises pour des difficultés temporaires, à titre exceptionnel. Pour des difficultés plus importantes, la commission des chefs des services financiers (CCSF) peut accorder un plan de règlement échelonné des dettes fiscales et de la part patronale des cotisations sociales. Elle suppose que l'entreprise soit à jour de ses obligations déclaratives et ait payé les cotisations salariales. Une fois le plan respecté, les créanciers publics peuvent remettre les majorations et pénalités (impots.gouv.fr, page modifiée le 20 octobre 2026).

Le dossier comprend notamment l'exposé des difficultés, les prévisions de chiffre d'affaires et de trésorerie, les derniers bilans et la situation de trésorerie actuelle. Une version simplifiée existe pour les très petites entreprises (même source). Le conseiller départemental aux entreprises en difficulté, présent dans chaque département, oriente vers le dispositif adapté (chapitre 119).

L'impôt sur le revenu du foyer, qui comprend le bénéfice de la location, se traite comme une dette personnelle auprès du centre des finances publiques, avec les délais et remises gracieuses présentés dans le guide du bailleur privé. Pour un professionnel, la modulation du prélèvement à la source est souvent le premier levier, car l'acompte calculé sur un bénéfice antérieur peut ne plus correspondre à la situation (chapitre 85).

Avec l'Urssaf

Les cotisations provisionnelles sont calculées sur un revenu de référence antérieur. Lorsque le bénéfice baisse, le loueur peut demander leur calcul sur un revenu estimé, sous les conditions fixées par l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf), selon les modalités présentées au chapitre 91. Une estimation sincère évite d'avancer des cotisations qui seront remboursées plus tard.

Pour les échéances en retard, un délai de paiement peut être demandé directement à l'Urssaf ou s'inscrire dans un plan de la CCSF. Les cotisations minimales restent dues même lorsque le résultat est nul ou déficitaire. Renseignez-vous aussi auprès de l'Urssaf sur les aides qu'elle peut accorder aux travailleurs indépendants en difficulté.

Avec le syndic et les prestataires

Les charges de copropriété restent dues, quel que soit le taux d'occupation. Le syndicat dispose d'une hypothèque légale sur les lots et peut s'opposer au paiement du prix en cas de vente (chapitre 73). Proposez un échéancier écrit avant l'échéance que vous ne pourrez pas honorer et respectez-le. Pour les prestataires, conciergeries et entreprises de travaux, un échéancier négocié coûte moins qu'une injonction de payer.

Le mandat ad hoc et la conciliation

Le mandat ad hoc et la conciliation sont des procédures amiables et confidentielles, demandées au président du tribunal compétent. Un mandataire ou un conciliateur désigné par le président aide le débiteur à négocier avec ses principaux créanciers, en général les banques. La conciliation reste ouverte au débiteur en cessation des paiements depuis moins de 45 jours. L'accord obtenu peut être constaté ou homologué par le tribunal (chapitre 119).

Pour un loueur, ces procédures présentent deux intérêts. Elles ne sont pas publiées, de sorte que les locataires et les fournisseurs n'en ont pas connaissance. Elles permettent de traiter ensemble plusieurs banques qui, séparément, refusaient chacune de faire le premier pas. Elles supposent en revanche que le parc soit viable une fois la dette réaménagée.

Restructurer le parc

Vendre des lots

La vente d'un ou plusieurs logements est souvent la solution la plus efficace face à une difficulté structurelle. Décidée tôt, elle se fait au prix du marché et dans le calendrier choisi. Décidée tard, elle se fait sous la pression d'une saisie ou dans le cadre d'une liquidation, avec une décote. Le choix des lots se fait sur leur rendement net, leur capital restant dû, leur occupation, leurs travaux à venir et la plus-value qu'ils dégagent (chapitre 121).

Pour un LMP, la plus-value d'un lot vendu est une plus-value professionnelle, établie à la clôture et non par le notaire. L'exonération de l'article 151 septies du Code général des impôts (CGI) peut la couvrir si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes des deux années précédentes restent sous les seuils (chapitres 78 et 79). La vente elle-même peut toutefois faire perdre le statut l'année de la cession, en réduisant les recettes, ce qui change le régime de la plus-value (chapitre 130).

Un exemple de vente partielle

Le loueur de l'exemple précédent vend trois studios pour 85 000 € chacun, soit 255 000 €. Le capital restant dû sur ces trois lots est de 150 000 €. Son contrat prévoit une indemnité de remboursement anticipé de 3 % du capital remboursé. Il paie 2 000 € de frais de mainlevée et de diagnostics et 3 % de frais d'agence. L'exemple suppose que la plus-value est exonérée au titre de l'article 151 septies.

Le loueur affecte 90 000 € au remboursement partiel d'un autre prêt au taux de 4 % sur quinze ans restants, avec réduction de la mensualité. Celle-ci baisse d'environ 666 € par mois. Les échéances des lots vendus, de 1 050 € par mois, disparaissent aussi. Les échéances du parc passent ainsi de 3 900 € à environ 2 184 € par mois.

Avec neuf studios, les charges de copropriété, la taxe foncière et les assurances baissent à proportion, alors que les cotisations restent estimées à 300 €. Les sorties tombent à environ 3 609 € par mois pour 4 680 € de loyers à pleine occupation, soit un solde d'environ 1 071 €. Même avec un studio vacant, le solde reste positif, à environ 551 €. Les recettes annuelles passent en revanche de 74 880 € à 56 160 €, ce qui peut modifier le statut du foyer si celui-ci perçoit d'autres revenus d'activité.

Refinancer ou regrouper

Le refinancement d'un parc par une autre banque, avec allongement de la durée, peut rétablir l'équilibre lorsque la valeur des biens dépasse nettement la dette. Il suppose un dossier sain au moment de la demande, ce qui est rarement le cas après plusieurs incidents. Le regroupement de crédits réduit la mensualité mais augmente presque toujours le coût total et s'accompagne de nouvelles garanties. Ces opérations, leurs frais et leur fiscalité sont détaillés au chapitre 41.

Réduire les charges d'exploitation

Les leviers d'exploitation sont plus lents mais durables. La renégociation des contrats d'assurance, d'entretien et de gestion, la révision des charges récupérables effectivement refacturées et la réduction de la vacance par une politique de relocation plus active améliorent le résultat sans toucher à la dette (chapitres 60 et 63). Leur effet se mesure en mois, alors qu'une échéance impayée se mesure en jours.

Apporter le parc à une société

L'apport du parc à une société ne règle pas une difficulté de trésorerie. C'est une cession au sens fiscal, qui peut déclencher l'imposition des plus-values professionnelles. Il suppose aussi l'accord des banques titulaires de garanties (chapitre 124). Il peut avoir un intérêt pour la suite de l'activité, une fois l'équilibre rétabli, mais pas comme solution d'urgence.

Comparer les solutions

Les procédures collectives

Choisir la procédure

La sauvegarde est ouverte à l'entrepreneur individuel qui justifie de difficultés qu'il n'est pas en mesure de surmonter et qui n'est pas en cessation des paiements. Le plan qui en résulte ne peut pas durer plus de dix ans (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le redressement suppose la cessation des paiements et une chance de poursuivre l'activité. La période d'observation dure six mois au plus, renouvelable jusqu'à dix-huit mois au total. Le plan de continuation ne peut excéder dix ans (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La liquidation intervient lorsque le redressement est manifestement impossible. La liquidation simplifiée ne concerne que l'entrepreneur sans bien immobilier, la résidence principale mise à part. Le rétablissement professionnel, qui vise un effacement des dettes en quatre mois, suppose notamment un actif inférieur à 15 000 € (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un loueur qui possède des logements en est donc écarté en pratique.

Le tribunal compétent

Pour une activité commerciale ou artisanale, la procédure relève du tribunal de commerce. Pour une activité libérale, elle relève du tribunal judiciaire. Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques remplacent ces juridictions dans douze villes (même source). Pour les autres activités indépendantes, la procédure relève en principe du tribunal judiciaire hors ressort d'un tribunal des activités économiques (chapitre 119). La qualification de la location meublée au regard de ces règles n'étant pas tranchée par les sources consultées, utilisez le simulateur du ministère de la Justice et faites confirmer la juridiction compétente par votre avocat avant le dépôt.

Les effets qui comptent pour un parc locatif

Le jugement d'ouverture interdit de payer les créances nées avant lui et suspend les poursuites individuelles. Les intérêts cessent de courir, sauf pour les prêts conclus pour une durée d'au moins un an. Les créanciers déclarent leurs créances au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Pendant la période d'observation du redressement, la caution ne peut pas être poursuivie (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'exception des prêts d'au moins un an vise précisément l'endettement d'un parc. Exemple illustratif. Un loueur qui doit 600 000 € au taux de 3,5 % voit courir environ 1 750 € d'intérêts par mois pendant la procédure, soit environ 10 500 € sur une période d'observation de six mois. La procédure gèle le passif antérieur, mais elle n'arrête pas la croissance de la dette bancaire.

Pendant la période d'observation, l'entrepreneur reste en fonction mais ne peut plus réaliser d'opérations qui diminuent l'actif professionnel (même source). La vente d'un logement s'inscrit alors dans le cadre fixé par le tribunal et ses organes. Les baux se poursuivent, les locataires continuent de payer et le dépôt de garantie qu'ils ont versé reste dû à leur départ (chapitre 119).

La liquidation et ses suites

En liquidation, l'entrepreneur est dessaisi de la gestion de ses biens au profit du liquidateur, qui vend les actifs. Certains biens restent insaisissables, dont la résidence principale. La clôture pour insuffisance d'actif libère en principe l'entrepreneur de ses dettes, sauf en cas de fraude fiscale, de dissimulation d'actifs, de sanction personnelle ou pénale, de faillite personnelle ou d'interdiction de gérer (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une nouvelle activité peut être lancée, sous les réserves prévues par les textes.

Les logements sont vendus occupés, le bail se poursuivant avec l'acquéreur. Leur prix de vente forcée est en général inférieur à celui d'une vente amiable préparée. C'est la raison principale pour laquelle la vente volontaire de lots, décidée avant la cessation des paiements, préserve mieux le patrimoine que la liquidation.

Le passif personnel

Lorsque les dettes professionnelles et personnelles sont distinctes, le tribunal traite le passif professionnel et transmet le passif personnel à la commission de surendettement, avec l'accord de l'entrepreneur. Lorsqu'elles ne le sont pas strictement, la procédure couvre les deux patrimoines (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 119 rappelle qu'une procédure ouverte sur les deux patrimoines peut atteindre la résidence principale au profit des créanciers personnels.

Les conséquences fiscales et sociales

Les loyers impayés restent imposables

En bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les produits se rattachent à l'exercice selon la règle des créances acquises. Un loyer échu et non payé est donc imposé l'année où il est acquis, contrairement à la location nue, où seuls les loyers encaissés sont imposés. Une provision pour créance douteuse peut être déduite lorsque le recouvrement devient incertain, puis une perte lorsque la créance est irrécouvrable (chapitre 106). Sans ces écritures, le loueur en difficulté paie de l'impôt sur des loyers qu'il ne perçoit pas.

Les ventes forcées et la cessation

La vente d'un logement dans le cadre d'un plan ou d'une liquidation dégage une plus-value professionnelle dans les conditions de droit commun. La cessation de l'activité entraîne en outre l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values dont l'imposition était différée (chapitres 78 et 123). L'exonération de l'article 151 septies peut jouer si ses conditions sont remplies. Faites chiffrer l'impôt qui résultera des ventes avant qu'elles n'interviennent, car l'impôt sur le revenu peut être recouvré sur l'ensemble du patrimoine (chapitre 8).

Les remises de dettes

Un abandon de créance consenti par un créancier, dans un accord amiable ou un plan, peut constituer un produit pour le débiteur. Son traitement fiscal dépend de sa nature et du cadre dans lequel il est consenti. Faites-le examiner par l'expert-comptable avant la signature de l'accord, pour éviter qu'un allègement de dette ne crée une dette d'impôt.

Les cotisations en période de déficit

Le LMP au régime réel doit des cotisations minimales même lorsque son résultat est nul ou déficitaire (chapitre 91). Au régime du micro-entrepreneur, les cotisations sont calculées sur les recettes, sans tenir compte des intérêts d'emprunt ni des travaux. Dans les deux cas, la charge sociale ne baisse pas au rythme des difficultés et doit figurer dans le plan de trésorerie.

La perte du statut par l'effet des difficultés

La vacance, les ventes et la baisse des loyers réduisent les recettes. Si elles tombent sous les autres revenus d'activité du foyer, celui-ci redevient LMNP pour l'année. Le déficit de l'année ne s'impute plus sur le revenu global, les cotisations laissent place aux prélèvements sociaux et le régime des plus-values change (chapitre 130). Intégrez ces effets dans le calcul de chaque solution.

Les situations particulières

Le couple

Lorsque le conjoint est coemprunteur, caution ou a donné son consentement exprès à un emprunt, les biens communs ou ses biens personnels sont engagés (chapitre 131). Une procédure ouverte au nom de l'exploitant ne fait pas disparaître ces engagements. Le conjoint doit être associé à toute négociation avec la banque, car il sera tenu de la dette si l'exploitant ne la paie pas.

Le loueur qui a donné des garanties personnelles

L'entrepreneur individuel ne peut pas se porter caution de sa propre activité. Ses proches qui se sont portés caution peuvent en revanche être poursuivis, dans les limites de leur engagement. En redressement, la caution ne peut pas être poursuivie pendant la période d'observation, mais en liquidation elle n'est pas protégée (entreprendre.service-public.gouv.fr). Prévenez-les dès les premières difficultés.

Le loueur qui exploite aussi des locations nues

Les logements loués nus relèvent en principe du patrimoine personnel (chapitre 8). Ils échappent alors aux créanciers professionnels, mais restent exposés aux créanciers personnels, dont l'administration fiscale pour l'impôt sur le revenu. Leur vente peut financer le passif professionnel, mais ce choix ne s'impose pas et se raisonne avec un avocat.

Le loueur dont l'exploitant est défaillant

Lorsque la difficulté vient d'un exploitant de résidence gérée en procédure, le loueur est d'abord créancier. Il doit déclarer sa créance dans les délais et défendre ses droits sur le bail et le mobilier (chapitre 119). Sa propre trésorerie doit alors être traitée en parallèle, avec la banque, avant que les loyers manquants ne le placent lui-même en cessation des paiements.

Les interlocuteurs

Les points de vigilance

L'administration et le tribunal examinent la tenue des comptes. Un loueur qui mêle ses dépenses personnelles et professionnelles sur un même compte fragilise la séparation des patrimoines et s'expose à une procédure portant sur les deux. La tenue d'un compte dédié et d'une comptabilité à jour est une protection autant qu'une obligation (chapitre 99).

Le respect du délai de 45 jours est contrôlé. La poursuite de l'activité en sachant qu'elle ne peut plus faire face à ses échéances, ou la déclaration tardive de la cessation des paiements, peut être qualifiée de faute de gestion et conduire le tribunal à faire supporter une partie du passif sur le patrimoine personnel (chapitre 119).

Les actes accomplis à l'approche de la procédure sont scrutés. Une vente de logement à un proche à un prix minoré, un remboursement préférentiel d'un créancier familial ou la mise à l'abri d'un bien peuvent être remis en cause et aggraver la situation personnelle du loueur. En période de difficulté, tout acte de disposition doit être documenté et réalisé à sa valeur de marché.

Les erreurs fréquentes

• Déposer un dossier de surendettement pour des dettes professionnelles. Le dossier est déclaré irrecevable et plusieurs mois sont perdus pendant que les intérêts courent.
• Attendre la cessation des paiements pour réagir, alors que le mandat ad hoc, la conciliation et la sauvegarde supposent d'agir avant ou peu après.
• Laisser passer le délai de 45 jours, au risque d'une interdiction de gérer et d'une condamnation au titre de l'insuffisance d'actif.
• Oublier que les intérêts des prêts d'au moins un an continuent de courir en procédure. Dans l'exemple de ce chapitre, ils atteignent 10 500 € en six mois.
• Ne pas provisionner les loyers impayés et payer de l'impôt sur des recettes jamais encaissées.
• Cesser de déposer les déclarations fiscales et sociales, ce qui ferme l'accès à la CCSF et ajoute des majorations.
• Vendre trop tard, en liquidation, au lieu de vendre des lots choisis au prix du marché.
• Signer un accord de remise de dette sans en mesurer l'effet fiscal.
• Vendre des lots sans vérifier le statut de l'année, alors que la vente peut faire perdre le statut LMP et changer le régime de la plus-value.

Liste de contrôle

• J'ai établi une situation de trésorerie à treize semaines et un plan à dix-huit mois.
• J'ai dressé le tableau des dettes en distinguant le professionnel et le personnel, avec leurs garanties.
• J'ai listé les logements avec leur valeur, leur capital restant dû et leur couverture du service de la dette.
• J'ai qualifié la difficulté de passagère ou de structurelle.
• J'ai vérifié si je suis en cessation des paiements et noté la date à partir de laquelle court le délai de 45 jours.
• J'ai prévenu ma banque par écrit, avec une proposition chiffrée.
• J'ai demandé un délai fiscal ou saisi la CCSF, en étant à jour de mes déclarations.
• J'ai demandé à l'Urssaf un calcul sur revenu estimé et, si besoin, un délai de paiement.
• J'ai provisionné les loyers impayés dans ma comptabilité.
• J'ai fait chiffrer la vente de lots, plus-value et changement de statut compris.
• J'ai consulté un avocat sur le mandat ad hoc, la conciliation ou la sauvegarde.
• J'ai relu les renonciations, sûretés et cautions signées lors de mes financements.
• J'ai informé mon conjoint et les cautions de la situation.
• J'ai documenté chaque acte de disposition et l'ai réalisé à sa valeur de marché.