Le refinancement et la renégociation

Un parc locatif financé sur quinze ou vingt ans traverse plusieurs cycles de taux. Ce qui était une bonne offre à l'achat peut devenir un poids quelques années plus tard. L'inverse est vrai lorsqu'un prêt a été souscrit à un taux bas. Le refinancement permet de corriger une dette mal adaptée, de libérer des fonds sur des biens remboursés ou de simplifier un endettement éclaté entre plusieurs banques.

Chaque opération a un coût. Indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier et frais de notaire peuvent absorber tout ou partie du gain espéré. Ce chapitre présente les opérations possibles, le cadre juridique selon la nature du prêt, une méthode de calcul pas à pas et un exemple chiffré. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif et les garanties au chapitre 40.

Les opérations à distinguer

Les termes de renégociation, de rachat et de regroupement sont souvent employés l'un pour l'autre. Ils recouvrent pourtant des opérations dont les coûts et les effets diffèrent.

Le réaménagement relève de la gestion d'une difficulté plus que d'une optimisation. Il est traité avec les autres solutions au chapitre 132 et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur en difficulté financière.

Le cadre juridique de votre prêt

Prêt soumis au Code de la consommation ou prêt professionnel

La plupart des règles protectrices de l'emprunteur, comme le délai de réflexion, le plafonnement des indemnités de remboursement anticipé ou le contenu obligatoire de l'avenant, proviennent du Code de la consommation. Ces règles ne s'appliquent pas à tous les prêts. Le Code de la consommation exclut de son régime de crédit immobilier les prêts destinés à financer une activité professionnelle.

La Cour de cassation a ainsi jugé qu'une société civile immobilière (SCI) dont l'objet est l'acquisition et la location d'immeubles n'en bénéficie pas, même lorsqu'elle est familiale (Cass. civ. 1re, 14 octobre 2015, n° 14-24.915). Pour un loueur en meublé professionnel (LMP) qui emprunte en nom propre, la qualification dépend de la destination du prêt telle qu'elle ressort de l'offre et des circonstances. Une banque qui consent un prêt présenté comme professionnel, à un emprunteur immatriculé, l'exclut en général de ce régime.

La première étape de toute renégociation consiste donc à relire votre offre. Elle indique si le prêt est soumis aux articles du Code de la consommation relatifs au crédit immobilier. Si elle ne le précise pas, demandez-le par écrit à la banque. Les parties peuvent d'ailleurs convenir d'appliquer volontairement tout ou partie de ces règles à un prêt qui n'y est pas soumis.

L'avenant de renégociation

Lorsque le prêt relève du Code de la consommation, la renégociation avec la banque d'origine prend la forme d'un avenant, établi sur papier ou sur un autre support durable. Pour un prêt à taux fixe, il comprend l'échéancier des amortissements avec le capital restant dû, ainsi que le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit calculés sur les échéances et frais à venir (service-public.gouv.fr).

L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion incompressible de dix jours calendaires à compter de la réception de l'avenant. La banque peut facturer des frais d'avenant. Si le prêt est garanti par une hypothèque, la modification doit être publiée par un notaire au service de publicité foncière, ce qui entraîne des frais (service-public.gouv.fr). Ce texte cite l'article L. 313-39 du Code de la consommation.

Pour un prêt professionnel, la forme de l'avenant et son délai relèvent du contrat et de la négociation. Exigez néanmoins un échéancier complet et un coût total recalculé, sans lesquels aucune comparaison n'est possible.

Les indemnités de remboursement anticipé

Le plafond légal pour un prêt soumis au Code de la consommation

Le contrat peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées au plus faible des deux montants suivants, à savoir six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour un prêt à taux variable, les indemnités peuvent être majorées d'intérêts compensateurs permettant au prêteur de percevoir le taux moyen initialement prévu (service-public.gouv.fr). Ces règles figurent aux articles L. 313-47 à L. 313-49 et R. 313-25 du Code de la consommation.

Aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement consécutive à un changement de lieu de travail, à la cessation forcée d'activité professionnelle ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint. Ces cas visent des événements personnels. Ils ne couvrent pas l'arbitrage d'un bien locatif décidé pour des raisons patrimoniales.

Le contrat peut interdire les remboursements partiels inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde. Depuis juillet 2016, le prêteur doit vous communiquer gratuitement les conséquences chiffrées d'un remboursement anticipé (service-public.gouv.fr). Demandez ce décompte avant toute décision.

Les indemnités d'un prêt professionnel

Un prêt professionnel n'est pas soumis à ces plafonds. Le contrat peut fixer un pourcentage plus élevé, une indemnité dégressive selon l'ancienneté du prêt ou une indemnité calculée sur la perte de rendement subie par la banque lorsque les taux ont baissé. Dans ce dernier cas, l'indemnité augmente précisément quand le refinancement devient intéressant.

La seule protection efficace se négocie à la signature du prêt initial. Une clause plafonnant les indemnités, les supprimant en cas de vente d'un lot ou les limitant à un pourcentage simple vaut souvent plus qu'un dixième de point de taux. Ce point est développé au chapitre 37.

Les autres coûts de l'opération

Outre les indemnités, un refinancement entraîne une série de frais, qu'il faut tous faire chiffrer avant de comparer (service-public.gouv.fr).

• Sur l'ancien prêt. Les indemnités de remboursement anticipé et, le cas échéant, les frais de mainlevée de l'hypothèque.
• Sur le nouveau prêt. Les frais de dossier, les frais de la nouvelle garantie, caution ou hypothèque, ainsi qu'éventuellement une nouvelle assurance emprunteur.
• Les frais d'intermédiaire. La rémunération d'un courtier, qui ne peut être perçue avant le déblocage des fonds pour un prêt soumis au Code de la consommation.
• Les intérêts intercalaires. Faire coïncider le remboursement avec une échéance évite de payer des intérêts sur une fraction de mois.

Lorsque la nouvelle banque accepte de reprendre l'hypothèque existante par subrogation plutôt que d'en inscrire une nouvelle, les frais de garantie peuvent être réduits. Le notaire vous indiquera si cette solution est possible dans votre cas. L'assurance emprunteur mérite aussi une attention particulière, car l'âge et l'état de santé ont évolué depuis la souscription initiale (chapitre 46).

L'assurance emprunteur seule

Une partie du gain peut être obtenue sans toucher au prêt. Depuis la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, l'assurance emprunteur peut être résiliée à tout moment et remplacée par un contrat présentant des garanties équivalentes. La banque dispose de dix jours ouvrés pour émettre l'avenant (Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif). Sur un parc de plusieurs prêts, cette mise en concurrence se mène prêt par prêt, sans indemnité de remboursement anticipé (chapitre 46).

La méthode de décision pas à pas

La décision repose sur une comparaison simple, à condition de la mener avec rigueur. Les étapes suivantes s'appliquent à la renégociation comme au rachat.

1. Rassembler les données. Pour chaque prêt, notez le capital restant dû, le taux, la durée restante, l'échéance hors assurance, la garantie et la clause d'indemnités. Demandez le décompte de remboursement anticipé à la banque.
2. Fixer l'horizon. Déterminez combien de temps vous comptez conserver le bien financé. Un bien que vous prévoyez de vendre dans cinq ans ne se compare pas sur la durée totale du prêt.
3. Obtenir des offres comparables. Demandez à votre banque et à une ou deux autres une proposition sur le même capital et la même durée restante, avec le détail des frais.
4. Calculer le coût de chaque solution sur l'horizon. Additionnez les intérêts et l'assurance payés jusqu'à l'horizon, le capital restant dû à cette date et tous les frais d'entrée et de sortie.
5. Comparer. La solution la moins coûteuse est celle dont le total de l'étape 4 est le plus faible. Un calcul qui ignore le capital restant dû à l'horizon surestime le gain d'un allongement de durée.
6. Vérifier les effets indirects. Mesurez l'effet sur la trésorerie mensuelle, sur les garanties, sur la capacité d'emprunt future et sur la fiscalité.
7. Formaliser. Ne remboursez l'ancien prêt qu'une fois la nouvelle offre acceptée. Faites-vous confirmer par écrit la mainlevée des garanties anciennes.

Le capital restant dû à l'horizon est la donnée la plus souvent oubliée. Un nouveau prêt plus long réduit l'échéance mais laisse un capital plus élevé dans cinq ans. La comparaison des seules mensualités conduit alors à une conclusion erronée.

Le calendrier d'un rachat

Un rachat se prépare sur plusieurs semaines. Lorsque le nouveau prêt relève du Code de la consommation, l'offre reste valable au moins trente jours et ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de dix jours (Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif). Pour un prêt professionnel, ces délais dépendent du contrat, mais l'enchaînement reste le même.

1. Semaine 1. Demandez le décompte de remboursement anticipé et rassemblez le dossier permanent (chapitre 37).
2. Semaines 2 à 4. Déposez les demandes, comparez les propositions et faites chiffrer par le notaire la mainlevée et la nouvelle garantie.
3. Semaines 4 à 6. Recevez l'offre, respectez le délai de réflexion s'il s'applique et faites accepter la délégation d'assurance.
4. Semaines 6 à 8. Fixez la date de déblocage sur une date d'échéance de l'ancien prêt, faites rembourser l'ancienne banque et obtenez la mainlevée.

La renégociation avec la banque actuelle

Commencez toujours par votre banque. Elle connaît le dossier, n'exige pas de nouvelle garantie et peut préférer baisser le taux plutôt que de perdre un client professionnel. En contrepartie, elle peut demander une indemnité, des intérêts compensatoires ou des frais d'avenant, voire un engagement nouveau, comme la domiciliation d'autres flux.

Présentez une demande argumentée, chiffres à l'appui. Joignez l'état du parc, les loyers encaissés, le respect des échéances passées et, le cas échéant, une offre concurrente écrite. Une banque qui sait que vous avez obtenu une proposition ailleurs négocie différemment.

La renégociation peut porter sur d'autres points que le taux. Vous pouvez demander la suppression ou le plafonnement des indemnités futures, une clause de mainlevée partielle lot par lot, la possibilité de moduler les échéances ou la levée d'une caution devenue inutile. Pour un professionnel, ces clauses ont parfois plus de valeur qu'une baisse de taux modeste.

Le rachat par une autre banque

Le rachat consiste à souscrire auprès d'un autre établissement un nouveau prêt qui rembourse l'ancien. Il s'agit d'un nouveau contrat, avec sa propre analyse de solvabilité, ses garanties et son assurance (service-public.gouv.fr).

Pour un professionnel, le rachat est souvent l'occasion de rééquilibrer la relation bancaire. Une banque nouvelle peut accepter de reprendre plusieurs prêts pour devenir l'établissement principal, ou au contraire ne reprendre qu'un immeuble pour réduire votre dépendance à l'égard d'une seule banque. La stratégie de répartition est traitée au chapitre 37.

Méfiez-vous des sollicitations non demandées. Vérifiez que le prêteur est agréé sur le registre des agents financiers (REGAFI) et que l'intermédiaire est inscrit au registre de l'Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS). Contactez les organismes uniquement par les coordonnées de leur site officiel (service-public.gouv.fr).

Le regroupement de crédits

Le regroupement remplace plusieurs crédits par un seul, généralement sur une durée plus longue. Il réduit la charge mensuelle mais augmente presque toujours le coût total. Il s'accompagne souvent d'une hypothèque sur un ou plusieurs biens ainsi que de frais (Guide du bailleur privé, Le bailleur en difficulté financière).

Pour un parc important, le regroupement présente un intérêt de gestion lorsque de nombreux petits prêts aux échéances différentes compliquent le suivi. Il présente aussi des inconvénients. Tous les biens deviennent dépendants d'un seul prêt et d'une seule garantie, ce qui gêne la vente d'un lot isolé. Un regroupement qui mêle des dettes personnelles et des dettes de l'activité brouille par ailleurs la déductibilité des intérêts, présentée plus loin.

Le refinancement hypothécaire d'un parc

Un parc constitué depuis longtemps comprend souvent des biens entièrement remboursés. Ces biens peuvent servir de garantie à un nouveau prêt, destiné à financer une acquisition, des travaux, le rachat des parts d'un associé ou le rééquilibrage d'une succession. La banque prête alors sur la valeur des biens apportés en garantie et sur la capacité de remboursement globale.

Cette opération accroît l'endettement et donc le risque. Elle n'est pertinente que si l'emploi des fonds produit un rendement supérieur au coût de la dette, ou répond à un besoin patrimonial identifié. L'effet de levier et ses limites sont analysés au chapitre 45 et le risque de taux au chapitre 44.

La déductibilité des intérêts dépend de l'emploi des fonds et non du bien donné en garantie. En revenus fonciers, sont déductibles les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés louées. En bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les intérêts ne sont déductibles que si l'emprunt est contracté dans l'intérêt de l'exploitation. Des fonds prélevés sur un bien loué pour un usage personnel n'ouvrent donc pas droit à déduction, même si le bien hypothéqué est loué.

Exemple illustratif. Un loueur emprunte 300 000 € sur vingt ans au taux fixe de 3,6 %, garantis par un immeuble remboursé. Il affecte 200 000 € à l'achat d'un nouvel immeuble locatif et 100 000 € à des dépenses personnelles. Les intérêts de la première année s'élèvent à 10 628,94 €. Seuls les deux tiers, soit 7 085,96 €, se rapportent à l'activité et sont déductibles. Les 3 542,98 € restants ne le sont pas, quel que soit le bien hypothéqué.

La fiscalité du refinancement

En location nue au régime réel

En principe, les dépenses liées à la résiliation anticipée d'un emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers, car elles ne sont pas engagées pour l'acquisition ou la conservation du revenu. De même, les frais de souscription d'un emprunt de substitution ne le sont pas en principe, sauf les primes d'assurance qui garantissent le nouvel emprunt (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 210 et § 220).

L'administration admet une exception importante. Les frais de souscription du nouvel emprunt, les indemnités de résiliation et, en cas de renégociation avec le même établissement, les intérêts compensatoires sont déductibles lorsque l'opération a effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d'intérêts restant due (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 220). Conservez le calcul qui démontre cette diminution, en comparant les intérêts restant dus avant et après l'opération.

Exemple illustratif. Un bailleur doit encore 200 000 € sur un prêt finançant des logements loués nus, au taux de 4,2 %, remboursable en 144 mensualités. Il le fait racheter à 3,3 % sur la même durée. Le prêt est soumis au Code de la consommation et l'indemnité est plafonnée à six mois d'intérêts, soit 4 200 €, montant inférieur à 3 % du capital. Les frais du nouveau prêt atteignent 2 500 €.

L'opération diminue la charge d'intérêts restant due de 12 480,17 €. La condition posée par la doctrine est remplie, si bien que l'indemnité et les frais, soit 6 700 €, sont déductibles des revenus fonciers. Pour un foyer imposé dans une tranche marginale de 30 % dont les revenus fonciers restent bénéficiaires, l'économie d'impôt sur le revenu atteint 2 010 €, avant prélèvements sociaux. Après frais, le gain net sur les intérêts est de 5 780,17 €, sans actualisation.

En location meublée et dans les sociétés à l'impôt sur les sociétés

En BIC, qu'il s'agisse d'un LMP ou d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP), comme pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les intérêts, frais et indemnités liés à un emprunt affecté à l'activité sont des charges déductibles dans les conditions générales de l'article 39 du Code général des impôts (CGI). La condition essentielle reste l'intérêt de l'exploitation. Le rythme de déduction des frais d'emprunt et leur traitement comptable relèvent des règles que votre expert-comptable applique.

Une indemnité élevée payée en une fois peut créer ou accroître un déficit l'année du refinancement. Pour un LMP, ce déficit s'impute sous conditions sur le revenu global, ce qui n'est pas le cas pour un LMNP. Les règles sont présentées au chapitre 77 et dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel.

Un exemple chiffré

Les hypothèses

L'exemple suivant est illustratif. Les taux, les frais et la durée sont des hypothèses choisies pour la démonstration et ne constituent ni une offre ni une prévision. Un loueur doit encore 600 000 € sur un prêt amortissable à 4,30 %, remboursable en 180 mensualités, soit quinze ans. L'échéance hors assurance s'élève à 4 528,87 € et les intérêts restant dus à 215 196 €.

Deux propositions lui sont faites. Une autre banque propose un rachat à 3,40 % sur quinze ans, avec 1 500 € de frais de dossier, 6 500 € de garantie nouvelle et 1 200 € de mainlevée de l'ancienne hypothèque, soit 9 200 € de frais. Sa banque propose une renégociation à 3,75 %, avec 1 000 € de frais d'avenant et une indemnité de 1 % du capital restant dû, soit 6 000 €.

La comparaison sur toute la durée

Pour le prêt soumis au Code de la consommation, l'indemnité retenue est le plafond légal. Six mois d'intérêts au taux de 4,30 % sur 600 000 € représentent 12 900 €, montant inférieur à 3 % du capital restant dû, soit 18 000 €. Pour le prêt professionnel, l'indemnité contractuelle de 3 % est une hypothèse. Le gain net correspond aux intérêts économisés diminués des frais et indemnités, sans actualisation.

La comparaison sur cinq ans

Supposons maintenant que le loueur prévoie de vendre le bien dans cinq ans. Sur cette période, il paierait 112 811 € d'intérêts avec le prêt actuel et 88 430 € avec le prêt racheté, soit 24 382 € d'écart. Cet écart correspond aux échéances économisées pendant soixante mois, 16 139 €, augmentées d'un capital restant dû plus faible à la date de vente, 432 836 € au lieu de 441 079 €.

Avec un prêt soumis au Code de la consommation, le gain net sur cinq ans tombe à 2 282 € après 12 900 € d'indemnité et 9 200 € de frais. Avec un prêt professionnel et une indemnité de 3 %, l'opération coûte 2 818 € de plus qu'elle ne rapporte. Si le nouveau prêt prévoit lui-même une indemnité en cas de vente, le résultat se dégrade encore.

Le délai de retour

Une façon simple de résumer ces calculs consiste à chercher le mois à partir duquel l'opération devient gagnante. Dans l'exemple, ce gain cumulé additionne les échéances économisées de 268,98 € par mois et l'écart de capital restant dû entre les deux prêts. Il dépasse les 22 100 € de frais et d'indemnité du prêt soumis au Code de la consommation au bout de 54 mois. Avec l'indemnité contractuelle de 3 % du prêt professionnel, soit 27 200 € de coûts, il faut attendre 69 mois. Si vous prévoyez de vendre avant ce délai, le refinancement vous coûte de l'argent, quelle que soit la baisse de taux affichée.

Choisir le bon moment

L'intérêt d'un refinancement dépend de plusieurs facteurs qui évoluent ensemble.

• L'écart de taux. Plus il est important, plus le gain potentiel est élevé, mais il doit être apprécié après frais.
• L'ancienneté du prêt. Dans un prêt amortissable, les intérêts sont concentrés sur les premières années. Un refinancement tardif porte sur un capital et des intérêts restants plus faibles.
• Le capital restant dû. Les frais fixes pèsent proportionnellement plus sur un petit capital.
• Les projets. Une vente, une acquisition ou des travaux à venir modifient l'horizon et le besoin de financement.
• La capacité d'emprunt. Pour un emprunteur personne physique soumis aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), un rachat est une nouvelle demande de crédit examinée selon ces normes (chapitre 38).

Planifiez la revue de vos prêts chaque année, par exemple lors de la clôture des comptes. Un tableau des encours, avec le taux, la durée restante et la clause d'indemnités de chaque prêt, permet de repérer rapidement ceux qui méritent une démarche.

Cas particuliers

Le prêt à taux variable

Pour un prêt à taux variable, la question est souvent de passer à taux fixe ou de plafonner la variation. La renégociation peut porter sur ce changement de nature, avec des intérêts compensateurs éventuels. La gestion du risque de taux, y compris par des instruments de couverture, est présentée au chapitre 44.

Le prêt in fine

Le refinancement d'un prêt in fine pose la question du placement nanti. Un rachat suppose de transférer le nantissement à la nouvelle banque ou d'en constituer un nouveau, sans racheter le contrat d'assurance vie, ce qui pourrait avoir des conséquences fiscales. La mécanique de ce prêt est décrite au chapitre 39.

Le prêt consenti à une SCI

Le prêt d'une SCI relève en principe du régime des prêts professionnels, avec les conséquences décrites plus haut sur les indemnités et l'avenant. Le refinancement suppose une décision des associés si les statuts la réservent à l'assemblée, ainsi que la libération ou le renouvellement des cautions données par les associés.

Le bailleur en difficulté

Lorsque le refinancement vise à faire face à des échéances devenues trop lourdes, il ne s'agit plus d'optimisation. Un regroupement ou un allongement soulage la trésorerie mais renchérit le coût total. Avant de signer, examinez les autres leviers présentés au chapitre 132, dont la vente d'un lot ou le réaménagement amiable avec la banque.

Le couple qui se sépare

Une séparation conduit souvent à demander que l'un des co-emprunteurs soit libéré du prêt. La banque n'y est jamais obligée, car elle perd un débiteur. Elle accepte en général une désolidarisation si l'emprunteur qui conserve le bien démontre qu'il peut assumer seul les échéances, ou elle exige un rachat par une autre banque. Pour un parc détenu en commun, ce point se règle avec le partage des biens et des dettes, en lien avec le notaire (chapitre 21).

L'indivision

Un refinancement d'un prêt indivis suppose l'accord de chaque co-emprunteur et, si une nouvelle hypothèque est prise sur le bien, celui de tous les indivisaires. Un indivisaire qui ne souhaite pas s'engager pour une nouvelle durée peut donc bloquer l'opération. Prévoyez dans la convention d'indivision la façon dont les décisions de financement seront prises.

Un prêt qui finance des lots nus et meublés

Lorsqu'un même prêt finance des lots loués nus et des lots meublés, les frais et indemnités de refinancement se répartissent selon la clé déjà retenue pour les intérêts (chapitre 39). La part affectée aux lots nus suit la règle de diminution de la charge d'intérêts propre aux revenus fonciers. La part affectée aux lots meublés suit les règles des BIC.

Le passage de LMNP à LMP

Le changement de statut ne modifie pas la déductibilité de l'indemnité, qui reste une charge du bénéfice de location meublée. Il modifie en revanche le sort d'un éventuel déficit créé l'année du refinancement, imputable sur le revenu global pour un LMP et seulement sur les bénéfices de même nature pour un LMNP (chapitre 77). Un refinancement envisagé l'année de la bascule mérite donc un calcul avec l'expert-comptable.

Ce que l'administration vérifie

Trois justificatifs protègent la déduction des frais d'un refinancement. Le premier est le calcul, pour les revenus fonciers, qui compare les intérêts restant dus avant et après l'opération. Le deuxième est le tableau qui relie chaque déblocage à une dépense de l'activité. Le troisième est la répartition documentée des frais lorsque le prêt finance plusieurs catégories de lots ou mêle dettes personnelles et professionnelles.

Un regroupement de crédits présente le risque le plus élevé. Si un prêt personnel et un prêt de l'activité sont fondus dans un seul crédit, seule la part du nouveau capital qui rembourse la dette de l'activité ouvre droit à déduction. Conservez le décompte de chaque prêt soldé pour justifier cette répartition.

Petit professionnel et grand parc

Erreurs fréquentes

• Comparer les mensualités au lieu du coût total sur l'horizon de détention.
• Oublier le capital restant dû à l'horizon lorsqu'un nouveau prêt allonge la durée.
• Appliquer le plafond légal des indemnités à un prêt professionnel qui n'y est pas soumis.
• Négliger la clause d'indemnités du nouveau prêt alors qu'une vente est prévue.
• Rembourser l'ancien prêt avant d'avoir accepté la nouvelle offre.
• Déduire les intérêts d'un refinancement dont les fonds ont servi à un usage personnel.
• Omettre de conserver le calcul qui justifie la déduction des indemnités en revenus fonciers.
• Regrouper tout le parc sur un seul prêt sans clause de mainlevée partielle.
• Refinancer avant une vente prévue. Dans l'exemple de ce chapitre, le gain du rachat sur quinze ans dépasse 26 000 €, mais il tombe à 2 282 € sur cinq ans et devient une perte de 2 818 € avec une indemnité contractuelle de 3 %.
• Déduire la totalité des intérêts d'un prêt hypothécaire dont un tiers a financé des dépenses personnelles, soit 3 542,98 € de charges non déductibles la première année de l'exemple.
• Oublier qu'un co-emprunteur ou un co-indivisaire doit consentir au refinancement.

Liste de contrôle

• Vous savez, pour chaque prêt, s'il est soumis au Code de la consommation ou qualifié de professionnel.
• Vous disposez du décompte de remboursement anticipé établi par la banque.
• Vous avez fixé l'horizon de détention de chaque bien concerné.
• Vous avez obtenu au moins une offre concurrente écrite, sur le même capital et la même durée.
• Tous les frais d'entrée et de sortie figurent dans votre comparaison.
• La comparaison intègre le capital restant dû à l'horizon.
• Vous avez demandé à votre banque une renégociation avant de solliciter un rachat.
• Les clauses du nouveau prêt sur les indemnités et la mainlevée partielle conviennent à vos projets d'arbitrage.
• L'assurance emprunteur du nouveau prêt a été comparée et ses exclusions vérifiées.
• L'emploi des fonds de tout refinancement est documenté.
• Le calcul de diminution de la charge d'intérêts est conservé si vous déduisez des indemnités en revenus fonciers.
• La mainlevée des anciennes garanties a été confirmée par écrit.
• L'assurance de chaque prêt a été mise en concurrence avant toute opération plus lourde.
• Les co-emprunteurs et les indivisaires ont donné leur accord au refinancement.
• La date de déblocage coïncide avec une échéance de l'ancien prêt.