L'assurance emprunteur du professionnel

Pour un particulier qui achète un ou deux logements, l'assurance emprunteur est une ligne de coût parmi d'autres. Pour un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un bailleur qui détient un grand parc en nom propre, elle devient une pièce de la stratégie de financement. L'encours cumulé dépasse vite plusieurs centaines de milliers d'euros, les prêts s'empilent sur des durées différentes et la disparition ou l'arrêt de travail du dirigeant de fait de l'activité peut désorganiser l'ensemble du parc.

Les bases de l'assurance emprunteur, la délégation et la loi Lemoine sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif. Ce chapitre traite ce qui change pour un professionnel. Il détaille les garanties et leur adaptation à un revenu locatif, l'incertitude sur l'application des règles protectrices du Code de la consommation, la délégation à l'échelle d'un portefeuille de prêts, les quotités entre associés ou conjoints, la logique de l'assurance dite homme clé et le coût total, avec un exemple chiffré et une liste de contrôle.

Pourquoi l'assurance pèse plus lourd chez le professionnel

Trois traits distinguent le professionnel. Son encours est élevé, ce qui le fait sortir des seuils qui allègent les formalités médicales. Sa dette est fractionnée en plusieurs prêts, souvent auprès de plusieurs banques, chacun avec son contrat d'assurance, ses exclusions et sa quotité. Enfin, ses revenus proviennent pour l'essentiel des loyers, ce qui change la lecture de certaines garanties conçues pour des salariés.

L'assurance n'est pas imposée par la loi. Elle est exigée par la banque comme condition de l'octroi du prêt, au même titre qu'une garantie réelle ou une caution (chapitre 40). La banque fixe donc les garanties minimales et la quotité qu'elle attend. Tout ce qui dépasse ce minimum relève du choix de l'emprunteur, qui arbitre entre le coût et la protection de son patrimoine et de sa famille.

Les garanties et leur lecture pour un loueur

Le socle exigé par les banques

Le socle presque toujours exigé comprend la garantie décès et la garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). La PTIA vise la personne qui ne peut plus exercer aucune activité et doit recourir à l'assistance d'un tiers pour les actes de la vie courante. Ces deux garanties soldent le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée.

Les garanties liées à l'incapacité et à l'invalidité viennent ensuite. Elles sont fréquemment exigées pour l'achat de la résidence principale et plus négociables pour un investissement locatif, selon la pratique rappelée dans le guide du bailleur privé. Pour un professionnel dont le parc constitue l'activité principale, la banque peut au contraire les demander, parce que la gestion du parc repose sur lui.

Les définitions précises, les taux d'invalidité retenus et les durées de franchise varient d'un contrat à l'autre. Ce sont elles qui déterminent ce que vous toucherez, bien plus que l'intitulé de la garantie.

Le piège de l'incapacité pour un revenu locatif

La garantie d'incapacité temporaire totale de travail (ITT) est le plus souvent rédigée pour un actif qui perd son revenu professionnel lorsqu'il cesse de travailler. Deux modes d'indemnisation coexistent sur le marché. Le mode forfaitaire verse l'échéance assurée, selon la quotité, dès lors que l'arrêt est reconnu. Le mode indemnitaire compense la perte de revenu effectivement subie, dans la limite de l'échéance.

Pour un loueur professionnel, la différence est décisive. Pendant un arrêt de travail, les loyers continuent en principe d'être encaissés. Un contrat indemnitaire peut alors ne rien verser, ou très peu, puisque le revenu n'a pas disparu. Les charges de gestion, en revanche, augmentent souvent, car il faut confier à un tiers ce que vous faisiez vous-même.

Vérifiez aussi la définition de l'activité de référence. Certains contrats n'ouvrent la garantie ITT qu'aux personnes qui exercent une activité professionnelle rémunérée au jour du sinistre ou qui en apportent la preuve. Faites préciser par écrit à l'assureur, avant la signature, comment est appréciée l'incapacité d'un loueur dont l'activité consiste à gérer son propre parc.

Les exclusions à lire de près

Les exclusions générales, comme les risques de guerre ou le suicide la première année, figurent dans la plupart des contrats. Les exclusions particulières méritent plus d'attention. Elles concernent certains sports, certains déplacements, les affections dorsales ou psychiques sans hospitalisation, ou encore des pathologies déclarées dans le questionnaire de santé.

Un professionnel qui effectue lui-même des travaux sur son parc doit vérifier que ces activités ne sont pas exclues ou soumises à surprime. Un accident survenu sur un échafaudage ou en manipulant des matériaux n'est pas un risque marginal pour un bailleur qui pratique la régie de travaux (chapitre 69). La même attention vaut pour les déplacements fréquents entre plusieurs sites.

Les règles protectrices s'appliquent-elles au professionnel

Un champ d'application lié à la qualité de consommateur

Les droits de l'emprunteur en matière d'assurance, comme la délégation d'assurance, la résiliation à tout moment et l'obligation pour la banque de motiver son refus en indiquant les garanties manquantes, figurent dans le Code de la consommation au titre du crédit immobilier (articles L. 313-30 à L. 313-32) et dans le Code des assurances (article L. 113-12-2). La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, les a renforcés (anil.org).

Or le régime du crédit immobilier du Code de la consommation exclut les prêts destinés à financer une activité professionnelle. Dans une décision présentée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), il a été retenu qu'un emprunteur immatriculé comme loueur en meublé professionnel, qui réalisait sa dixième opération d'acquisition destinée à la location, avait souscrit son prêt pour les besoins d'une activité professionnelle même accessoire. Il ne pouvait donc pas se prévaloir de la prescription biennale réservée au consommateur (Cass. civ. 1re, 1er mars 2017, n° 16-11.034, anil.org). Un autre arrêt présenté sur la même page rappelle qu'une société civile immobilière (SCI) n'est pas un consommateur.

Les conséquences pratiques

Cette jurisprudence concerne la prescription. Les sources officielles citées dans ce chapitre ne tranchent pas de façon générale le sort de la délégation et de la résiliation à tout moment pour un prêt professionnel. Le raisonnement qui exclut le loueur professionnel de la qualité de consommateur peut toutefois conduire une banque à refuser une substitution d'assurance ou à soutenir que les plafonds légaux ne s'appliquent pas à son prêt.

La prudence commande donc de ne pas tenir ces droits pour acquis. Négociez-les dans l'offre de prêt, sous forme de clauses contractuelles expresses, au même titre que le taux ou les indemnités de remboursement anticipé (chapitre 41). Une clause qui autorise la substitution d'assurance à tout moment, sous réserve d'équivalence des garanties, vous protège quelle que soit la qualification du prêt.

Le questionnaire de santé et l'encours cumulé

La loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé lorsque la part assurée sur l'encours cumulé des prêts immobiliers est inférieure à 200 000 € par assuré et que le remboursement prend fin avant le soixantième anniversaire de l'assuré (anil.org). Un professionnel dépasse souvent ce seuil, d'autant qu'il s'apprécie sur l'ensemble des crédits en cours. Il doit donc s'attendre à remplir un questionnaire à chaque nouveau prêt, voire à passer des examens médicaux au-delà de certains montants fixés par l'assureur.

Le droit à l'oubli, ramené à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique pour les pathologies cancéreuses et étendu à l'hépatite C par la même loi, s'applique dans le cadre de la convention s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé (AERAS). Les conditions et les montants couverts par cette convention sont fixés et révisés par ses signataires. Interrogez l'assureur ou consultez le site de la convention pour savoir si votre projet, compte tenu de son montant et de sa nature professionnelle, entre dans son champ.

La délégation à l'échelle d'un portefeuille de prêts

Contrat de groupe et contrat individuel

Le contrat de groupe est celui que la banque a négocié avec un assureur pour l'ensemble de ses emprunteurs. Son tarif est mutualisé et souvent calculé sur le capital initial, ce qui donne une prime constante pendant toute la durée du prêt. Le contrat individuel, souscrit par délégation auprès d'un autre assureur, est tarifé selon votre profil et souvent calculé sur le capital restant dû, ce qui fait baisser la prime au fil du remboursement.

Pour un emprunteur jeune, non fumeur et sans antécédent, l'écart peut être important. Pour un emprunteur plus âgé ou présentant un risque de santé, le contrat de groupe peut au contraire rester compétitif. La comparaison se fait prêt par prêt, sur le coût total et à garanties équivalentes.

Comparer avec les bons indicateurs

Le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA) mesure le coût de l'assurance exprimé en taux, à comparer entre offres pour un même prêt. Le coût total en euros sur la durée du prêt reste l'indicateur le plus parlant pour un professionnel, qui doit additionner les coûts de plusieurs contrats. L'assurance entre dans le taux annuel effectif global (TAEG), qui ne peut dépasser le taux de l'usure lorsque celui-ci s'applique.

Comparez ensuite les garanties ligne à ligne. La banque peut exiger une équivalence de niveau de garanties, appréciée sur une liste de critères qu'elle communique. Demandez cette liste dès la première offre, puis faites remplir par l'assureur délégué un tableau de correspondance critère par critère.

Procédure pas à pas pour un portefeuille

1. Inventorier les prêts. Pour chaque prêt, relevez la banque, le capital restant dû, la durée restante, l'assureur, la quotité, les garanties, le mode d'indemnisation de l'ITT et le coût annuel.
2. Repérer les gisements. Classez les prêts par coût d'assurance restant à payer. Les prêts récents, longs et assurés sur le capital initial offrent en général le plus d'économie potentielle.
3. Obtenir les critères d'équivalence. Demandez à chaque banque sa liste de critères et sa position écrite sur la substitution, en vous référant aux clauses de l'offre.
4. Consulter un ou plusieurs assureurs. Remplissez un questionnaire de santé unique et sincère, qui pourra servir pour plusieurs demandes dans un délai court.
5. Vérifier l'équivalence. Faites établir pour chaque prêt un tableau de correspondance des garanties et contrôlez les exclusions et le mode d'indemnisation.
6. Notifier la substitution. Adressez à la banque la demande accompagnée du nouveau contrat. Pour un prêt soumis aux règles du crédit immobilier, la banque dispose de dix jours ouvrés pour émettre l'avenant (anil.org).
7. Résilier l'ancien contrat seulement après l'acceptation écrite de la banque, pour ne jamais rester sans couverture.
8. Archiver l'avenant, le certificat d'adhésion et le tableau de correspondance dans le dossier de chaque prêt.

Le courtier en assurance

Un courtier en assurance emprunteur compare les offres de plusieurs assureurs et prépare les tableaux d'équivalence. Il doit être immatriculé au registre de l'Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS), vérifiable en ligne. Sa rémunération, souvent intégrée à la prime ou facturée sous forme de frais, doit vous être indiquée. Pour un portefeuille de plusieurs prêts, demandez une proposition globale et vérifiez qu'elle porte sur chaque prêt séparément.

Les quotités entre associés, conjoints et co-emprunteurs

Le principe de la quotité

La quotité est la part du capital couverte sur la tête de chaque assuré. Pour un emprunteur seul, la banque demande en général 100 %. Pour deux co-emprunteurs, la somme des quotités doit le plus souvent atteindre au moins 100 %. Elle peut être répartie, par exemple 50 % sur chacun, ou atteindre 200 %, avec 100 % sur chacun.

Une quotité de 50 % sur chacun coûte moins cher, mais en cas de décès de l'un, seule la moitié du capital restant dû est remboursée. Le survivant reste tenu du solde, avec les loyers comme seule ressource s'il ne travaille pas par ailleurs. Une quotité de 100 % sur chacun double le coût mais solde entièrement le prêt quel que soit l'assuré touché.

Répartir selon le rôle réel de chacun

Le bon raisonnement part de deux questions simples, à savoir qui fait vivre le parc et ce qu'il adviendrait si cette personne disparaissait ou cessait de travailler pendant un an. Lorsque l'un des conjoints gère seul l'activité, une quotité plus élevée sur sa tête protège mieux l'ensemble. Lorsque les deux y travaillent, une couverture plus équilibrée se justifie.

La situation du conjoint qui participe à l'activité est traitée au chapitre 21 et la gouvernance d'un patrimoine familial au chapitre 20. La quotité choisie doit être cohérente avec ces choix. Elle doit aussi être relue après chaque événement familial, comme une séparation, un remariage ou la naissance d'un enfant.

Les prêts des sociétés

Lorsque le parc est détenu par une société, la société est l'emprunteur et les assurés sont ses associés ou ses dirigeants. La banque fixe les assurés et les quotités en fonction de ceux dont elle estime dépendre le remboursement. Les associés se portent par ailleurs souvent caution personnelle, ce qui les expose même lorsqu'ils ne sont pas assurés. Cette exposition se relit avec les garanties étudiées au chapitre 40.

L'indivision

Plusieurs indivisaires qui empruntent ensemble pour un bien loué s'engagent en général solidairement. Si la quotité de chacun reflète seulement sa part dans l'indivision, le décès de l'un ne solde que sa fraction du prêt. Les survivants restent tenus du reste, alors qu'ils partagent désormais le bien avec les héritiers du défunt. Une quotité plus élevée sur chaque indivisaire, ou une assurance croisée entre eux, se discute avant la signature, avec la convention d'indivision.

Les situations mixtes

Un loueur qui passe du statut non professionnel au statut professionnel conserve ses contrats en cours. La qualification de chaque prêt, qui commande l'application des règles protectrices, dépend de sa finalité et des circonstances propres à chaque dossier. Relisez alors chaque offre pour vérifier si la substitution d'assurance y est stipulée par une clause expresse.

Un foyer qui loue à la fois des biens nus et des biens meublés ventile les primes selon le prêt qu'elles garantissent. Les primes des prêts de la location nue suivent les règles des revenus fonciers rappelées plus bas. Celles des prêts de la location meublée sont des charges du résultat BIC. Un prêt unique qui finance les deux activités impose une ventilation au prorata de l'affectation des fonds.

Selon la taille du parc

L'assurance homme clé

Le principe

L'assurance dite homme clé est un contrat souscrit par une entreprise sur la tête d'une personne dont la disparition ou l'incapacité lui causerait une perte d'exploitation. Elle verse à l'entreprise un capital ou des indemnités, qui l'aident à traverser la période de réorganisation, à recruter ou à rembourser des dettes. Elle se distingue de l'assurance emprunteur, qui ne fait que solder ou porter les échéances d'un prêt déterminé.

Pour un loueur en entreprise individuelle, l'entreprise et la personne se confondent. Le besoin couvert par une assurance homme clé est alors en grande partie assuré par la prévoyance personnelle du loueur et par l'assurance emprunteur. La question se pose surtout pour un parc détenu en société, lorsqu'un associé gérant assure seul la gestion, ou lorsqu'un professionnel emploie un salarié dont le départ brutal désorganiserait l'activité (chapitre 12).

Ce qu'il faut évaluer

Le capital à assurer se raisonne à partir du coût d'une reprise de la gestion par un tiers pendant la période de transition, de la perte de recettes possible pendant cette période et des échéances de prêts non couvertes par l'assurance emprunteur. Il ne doit pas faire double emploi avec les autres contrats.

Le traitement fiscal des primes et des indemnités dépend de la forme de l'entreprise, de son régime d'imposition et des caractéristiques du contrat. Faites valider la déductibilité des primes et l'imposition des indemnités par votre expert-comptable avant la souscription.

Assurance emprunteur, prévoyance et protection sociale

Trois étages à articuler

La protection du professionnel repose sur trois étages. Le premier est sa protection sociale obligatoire de travailleur indépendant, ouverte par les cotisations sociales du LMP et décrite aux chapitres 91 et 93. Le deuxième est l'assurance emprunteur, attachée à chaque prêt. Le troisième est la prévoyance individuelle facultative, qui peut verser des indemnités journalières, une rente d'invalidité ou un capital décès.

Ces étages ne se remplacent pas. L'assurance emprunteur ne paie rien au-delà des échéances. La prévoyance peut financer un gestionnaire de remplacement ou compléter les revenus du foyer. Une analyse d'ensemble, menée avec un assureur ou un conseiller, évite de sur-assurer un risque et d'en laisser un autre sans couverture. Le travailleur non salarié et ses assurances sont traités au chapitre 97.

Le scénario de l'arrêt de travail prolongé

Un arrêt de plusieurs mois pose une question concrète. Qui reçoit les candidats, réalise les états des lieux, suit les impayés et commande les réparations. La réponse peut passer par un mandat de gestion temporaire confié à un professionnel (chapitre 14), par un proche formé à l'avance ou par un salarié. Le coût de cette solution est le montant que la prévoyance doit au minimum permettre de financer.

Préparez ce scénario à froid, avec un dossier de continuité qui recense les biens, les baux, les accès, les contrats et les prestataires. Le chapitre 22 consacré au temps de travail et à la santé du bailleur, ainsi que le chapitre 135 sur le décès ou l'incapacité du loueur, en détaillent le contenu.

Déclarer un sinistre pas à pas

1. Prévenir l'assureur dans le délai fixé par le contrat, en général dès que l'arrêt de travail se prolonge ou dès le décès, par écrit avec accusé de réception.
2. Informer chaque banque concernée, car les échéances restent dues tant que l'assureur n'a pas accepté la prise en charge.
3. Rassembler les pièces demandées, comme les arrêts de travail, les certificats médicaux sous pli confidentiel ou l'acte de décès et le tableau d'amortissement de chaque prêt.
4. Continuer de payer les échéances pendant le délai de franchise et l'instruction, pour éviter tout incident de paiement.
5. Contrôler la décision de l'assureur au regard du mode d'indemnisation et des exclusions du contrat, puis contester par écrit si elle paraît erronée.
6. Suivre la reprise des échéances à la fin de la prise en charge et mettre à jour l'inventaire des prêts.

Pour un portefeuille de plusieurs prêts, la déclaration se fait auprès de chaque assureur et pour chaque prêt. Un seul arrêt de travail peut donc donner lieu à plusieurs dossiers instruits selon des règles différentes. Le dossier de continuité doit indiquer, prêt par prêt, l'assureur, le numéro d'adhésion et le délai de déclaration.

Le traitement fiscal des primes

En location nue au régime réel, l'assurance emprunteur est déductible des revenus fonciers, avec les intérêts. La doctrine administrative précise, à propos d'une assurance décès souscrite sur la tête du dirigeant d'une société civile pour garantir un prêt, que la prime n'est déductible que si la souscription est imposée par une clause expresse du contrat de prêt et si les sommes versées ne peuvent pas être récupérées hors réalisation du risque. À défaut, elle s'analyse comme un placement (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 et § 200). En location meublée au régime réel, les primes afférentes aux prêts qui financent l'activité sont des charges de l'activité, déductibles du bénéfice dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme l'indique le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée.

La déduction suppose que le prêt finance effectivement des biens affectés à la location. Une assurance qui couvre un prêt personnel ou un prêt mixte doit être ventilée. Les primes de prévoyance personnelle relèvent d'autres règles, qui dépendent de votre statut social et du contrat. Votre expert-comptable vérifie chaque année l'affectation des contrats.

Le service des impôts vérifie en pratique trois points. La prime doit garantir un prêt qui finance l'activité ou les biens loués. Le contrat d'assurance doit être exigé par le prêteur, ce que démontre l'offre de prêt. La prime ne doit pas rémunérer une épargne récupérable par l'assuré. Conservez l'offre, le certificat d'adhésion et les échéanciers de primes avec les pièces comptables de chaque exercice.

Un exemple chiffré

Cet exemple est illustratif. Les taux d'assurance sont des hypothèses qui ne reflètent pas le tarif d'un assureur déterminé et ne valent pas proposition pour votre situation.

Contrat de groupe ou délégation sur un prêt

Un loueur professionnel emprunte 300 000 € sur vingt ans au taux fixe de 3,6 %, soit une mensualité hors assurance de 1 755,33 €. Le contrat de groupe de la banque coûte 0,30 % par an du capital initial, soit 900 € par an. Une délégation à garanties équivalentes coûte 0,20 % par an du capital restant dû au début de chaque année.

L'économie atteint 10 989 € sur la durée du prêt, à garanties équivalentes et pour un emprunteur dont le profil permet ce tarif. Elle se concentre sur les années de milieu et de fin de prêt, d'où l'intérêt de comparer le coût total et non la seule prime de la première année.

La quotité entre conjoints

Le même prêt est souscrit par deux conjoints co-emprunteurs. Après huit années de remboursement, le capital restant dû est d'environ 205 006 €. Le tableau compare deux répartitions des quotités, au tarif du contrat de groupe.

Le doublement de la quotité coûte 18 000 € de plus sur vingt ans. Il évite au survivant d'avoir à rembourser environ 102 500 € avec les seuls loyers et sa propre activité éventuelle. Le choix dépend du rôle de chacun dans le parc, des autres ressources du foyer et des autres contrats de prévoyance en place.

L'arrêt de travail de trois mois indemnisés

Le même loueur subit un arrêt de travail de six mois. Son contrat prévoit une franchise de quatre-vingt-dix jours. Les trois mois suivants ouvrent droit à indemnisation. En mode forfaitaire avec une quotité de 100 %, l'assureur prend en charge trois échéances, soit 3 × 1 755,33 €, c'est-à-dire 5 265,99 €. En mode indemnitaire, si les loyers ont été encaissés normalement, la perte de revenu peut être jugée nulle et rien n'est versé, alors même que le loueur a dû payer un gestionnaire pendant six mois.

Un portefeuille de trois prêts

Un loueur de cinquante-deux ans détient trois prêts assurés par les contrats de groupe de ses banques. Il obtient une proposition de délégation à garanties équivalentes au taux hypothétique de 0,18 % par an du capital restant dû en début d'année. Les montants sont illustratifs.

L'encours cumulé de 482 905 € dépasse largement le seuil de 200 000 € qui dispense du questionnaire de santé. Le loueur devra donc remplir un questionnaire et, selon l'assureur, passer des examens. Les prêts A et B concentrent l'essentiel de l'économie. Le gain sur le prêt C peut être absorbé par des frais d'avenant éventuels et par le temps consacré à la démarche. La priorité va donc au prêt B, puis au prêt A, en vérifiant pour chacun que la banque accepte la substitution.

Les erreurs fréquentes

• Supposer que la délégation et la résiliation à tout moment s'appliquent de plein droit à un prêt professionnel, sans les avoir fait inscrire dans l'offre.
• Comparer les offres sur la prime de la première année au lieu du coût total sur la durée. Dans l'exemple d'un prêt de 300 000 €, l'écart réel atteint 10 989 € sur vingt ans alors que la première prime ne diffère que de 300 €.
• Souscrire une garantie ITT en mode indemnitaire sans mesurer qu'un revenu locatif maintenu peut priver de toute indemnisation. Trois échéances de 1 755,33 € non prises en charge représentent 5 265,99 €.
• Répartir les quotités à 50 % par habitude, sans rapport avec le rôle réel de chacun dans l'activité. Après huit ans, le survivant de l'exemple reste tenu d'environ 102 500 €.
• Consacrer autant d'efforts à substituer l'assurance d'un prêt presque remboursé qu'à celle d'un prêt long, alors que l'économie peut varier de 1 582 € à 13 535 €.
• Cesser de payer les échéances dès la déclaration du sinistre, avant l'acceptation de la prise en charge.
• Omettre de déclarer un antécédent dans le questionnaire de santé, ce qui expose à la nullité du contrat ou à une réduction de l'indemnité.
• Pratiquer des travaux soi-même sans vérifier les exclusions liées aux activités manuelles.
• Résilier l'ancien contrat avant l'acceptation écrite de la banque.
• Ne pas relire les quotités après une séparation, un décès ou l'entrée d'un nouvel associé.
• Confondre assurance emprunteur, prévoyance et assurance homme clé, puis laisser un risque sans couverture.

Liste de contrôle

1. Inventaire. Chaque prêt est recensé avec son assureur, sa quotité, ses garanties, son mode d'indemnisation et son coût restant.
2. Clauses. Les offres récentes et futures comportent une clause de libre choix et de substitution de l'assurance, indépendante de la qualification du prêt.
3. Garanties. Les garanties exigées par chaque banque sont connues et les garanties facultatives ont été choisies en fonction de votre activité réelle.
4. Incapacité. Le mode d'indemnisation de l'ITT et la définition de l'activité de référence ont été vérifiés par écrit.
5. Exclusions. Les exclusions liées aux travaux, aux déplacements et aux pathologies déclarées sont identifiées.
6. Quotités. La répartition entre conjoints ou associés reflète le rôle de chacun et a été relue après le dernier événement familial.
7. Coût. Les offres ont été comparées sur leur coût total en euros, à garanties équivalentes.
8. Prévoyance. Les trois étages, protection sociale, assurance emprunteur et prévoyance individuelle, ont été articulés sans doublon ni lacune.
9. Continuité. Un dossier de continuité permet à un tiers de reprendre la gestion en cas d'arrêt prolongé.
10. Fiscalité. L'expert-comptable a validé la déduction des primes et l'affectation de chaque contrat.
11. Priorités. Les prêts sont classés par économie potentielle de substitution avant toute démarche.
12. Indivision. Les quotités des indivisaires tiennent compte de l'engagement solidaire de chacun.
13. Sinistre. Le dossier de continuité indique pour chaque prêt l'assureur, le numéro d'adhésion et le délai de déclaration.
14. Ventilation. Les primes d'un prêt commun à la location nue et à la location meublée sont réparties selon l'affectation des fonds.