Le travailleur non salarié et ses assurances

Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un travailleur non salarié (TNS). Il ne bénéficie d'aucun contrat collectif négocié par un employeur, d'aucun maintien de salaire en cas d'arrêt et d'aucune assurance chômage. Sa protection repose sur le régime obligatoire des indépendants, complété par les contrats qu'il choisit de souscrire lui-même, ou qu'il néglige de souscrire.

Ce chapitre traite de ces assurances personnelles et de celles qui protègent le revenu de l'activité. Il présente ce que le régime obligatoire laisse à découvert, la prévoyance individuelle, la complémentaire santé, la perte d'exploitation, puis le cadre fiscal des cotisations, dit cadre Madelin. Les droits ouverts par le régime obligatoire sont détaillés au chapitre 93, l'assurance emprunteur au chapitre 46, l'assurance des immeubles d'un grand parc au chapitre 116 et la continuité de la gestion en cas d'indisponibilité au chapitre 22.

Le loueur professionnel, travailleur non salarié

Qui est concerné

Le LMP qui relève de la protection sociale des travailleurs indépendants verse des cotisations sociales sur le revenu de son activité (chapitre 91). Il relève de la sécurité sociale des indépendants (SSI), dont les cotisations sont recouvrées par l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf). C'est à ce titre qu'il est un TNS au sens des règles fiscales et sociales présentées dans ce chapitre.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) n'est en principe pas dans cette situation. Ses revenus supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et ne lui ouvrent aucun droit propre. Ses éventuels contrats de prévoyance relèvent de sa sphère privée. Le loueur qui a opté pour le régime général, lorsque cette option lui est ouverte, relève lui aussi de règles distinctes (chapitres 91 et 96).

Un risque différent de celui d'un artisan

Pendant un arrêt de travail, les loyers continuent en principe d'être encaissés. Le loueur ne perd donc pas son revenu du jour au lendemain, à la différence d'un artisan dont le chiffre d'affaires s'arrête avec son activité. Le risque se manifeste autrement, par la dégradation progressive de la gestion, la vacance qui s'allonge, les impayés qui ne sont plus relancés et les déclarations qui prennent du retard (chapitre 22).

Cette particularité change la façon de choisir ses contrats. Une garantie qui compense une perte de revenu peut ne rien verser à un loueur dont les loyers continuent d'arriver. Une garantie qui verse un montant forfaitaire permet au contraire de financer un gestionnaire de remplacement. L'enjeu est donc moins de remplacer un revenu que de financer la continuité de l'exploitation.

Trois étages de protection

La protection du loueur professionnel repose sur trois étages, qui ne se remplacent pas les uns les autres.

L'assurance emprunteur ne paie que les échéances d'un prêt déterminé. La garantie des loyers impayés (GLI) ne couvre que la défaillance d'un locataire. La prévoyance personnelle est la seule à pouvoir financer librement ce dont le foyer et l'exploitation ont besoin pendant une incapacité.

Ce que le régime obligatoire laisse à découvert

Des droits proportionnels au revenu cotisé

Les cotisations de retraite, d'indemnités journalières et d'invalidité-décès des indépendants sont contributives. Leur montant détermine celui des prestations (chapitre 91). Un loueur dont le bénéfice est réduit par les intérêts d'emprunt, les travaux ou l'amortissement cotise peu et s'ouvre des droits faibles, même lorsque son parc et ses loyers sont importants.

Les cotisations minimales garantissent un plancher de droits lorsque le revenu est faible, nul ou déficitaire. Ce plancher reste modeste et ne permet pas de financer une gestion de remplacement pour un parc de plusieurs dizaines de lots. Le détail des prestations, des délais de carence et des conditions d'ouverture des droits figure au chapitre 93.

L'absence d'assurance chômage

Le TNS ne cotise pas à l'assurance chômage et n'en bénéficie pas au titre de son activité indépendante. Pour un loueur, le risque de perte d'emploi au sens habituel est d'ailleurs peu pertinent, puisque l'activité dépend de la détention des biens et non d'un donneur d'ordre. Des contrats facultatifs de perte d'emploi subie existent. Ils garantissent un revenu de substitution lorsque l'activité cesse pour une cause extérieure à la volonté de l'assuré, ce qui correspond rarement à la situation d'un propriétaire de son parc.

Un tableau des écarts

La prévoyance individuelle

Les garanties disponibles

Un contrat de prévoyance combine plusieurs garanties, souscrites ensemble ou séparément. Leur contenu exact dépend de chaque assureur.

• L'incapacité temporaire de travail, qui verse des indemnités journalières après une franchise, pendant une durée maximale fixée au contrat.
• L'invalidité, qui verse une rente lorsque l'assuré ne peut plus exercer son activité, totalement ou partiellement, au-delà d'un taux fixé au contrat.
• Le décès, qui verse un capital aux bénéficiaires désignés, parfois complété par une rente au conjoint ou une rente d'éducation pour les enfants.
• Les frais professionnels, qui remboursent certaines charges fixes de l'activité pendant un arrêt, dans les contrats qui proposent cette garantie.

Les clauses qui décident de l'indemnisation

L'intitulé d'une garantie ne dit rien de ce qu'elle versera. Quatre clauses font la différence et doivent être lues avant toute comparaison de prix.

La première est le mode d'indemnisation. En mode forfaitaire, l'assureur verse le montant prévu dès que l'arrêt est reconnu. En mode indemnitaire, il compense la perte de revenu effectivement constatée, dans la limite du montant prévu. Pour un loueur dont les loyers continuent d'arriver, le second mode peut ne produire aucun versement, comme le chapitre 46 l'a montré pour l'assurance emprunteur.

La deuxième est la référence de revenu. Beaucoup de contrats plafonnent les indemnités par rapport au revenu professionnel déclaré. Un LMP dont le bénéfice est faible en raison de l'amortissement peut ainsi se voir limité à des indemnités sans rapport avec la taille de son parc. Faites préciser par écrit le revenu retenu, l'année de référence et le traitement des déficits.

La troisième est la définition de l'invalidité. Certains contrats l'apprécient au regard de votre profession, d'autres au regard de toute activité, ce qui est nettement plus restrictif. La quatrième regroupe la franchise, la durée maximale d'indemnisation et les exclusions, en particulier les affections du dos et les troubles psychiques, souvent limitées ou exclues sans hospitalisation.

Dimensionner la prévoyance d'un loueur

Le bon niveau de garantie ne se déduit pas du revenu déclaré mais du coût de la continuité. Posez-vous la question suivante. Que faudra-t-il payer, chaque mois, pour que le parc continue d'être géré si vous ne pouvez plus le faire pendant trois mois, six mois ou un an.

La réponse comprend en général le coût d'un mandat de gestion temporaire confié à un professionnel (chapitre 14), le surcoût des interventions que vous réalisiez vous-même, ainsi que les dépenses du foyer qui étaient financées par les prélèvements sur l'activité. S'y ajoute le remboursement des emprunts non couverts par l'assurance emprunteur, si les loyers ne suffisent pas à les servir.

Pour le décès, la logique est celle d'un passif à couvrir. Le capital doit permettre aux héritiers de faire face aux dettes non assurées, aux droits de succession, aux impositions liées à la cessation de l'activité et au coût d'une gestion confiée à un tiers pendant le temps de la réorganisation (chapitres 126 et 135).

Le conjoint et la famille

La prévoyance peut couvrir le conjoint qui travaille dans l'activité. Un conjoint collaborateur dispose de droits propres limités par les cotisations qu'il verse (chapitre 98). Un capital décès ou une rente sur sa tête prend tout son sens lorsqu'il assure lui-même une part de la gestion, puisque sa disparition désorganiserait l'exploitation autant que celle du loueur.

Désignez les bénéficiaires des capitaux décès avec précision et revoyez cette désignation à chaque changement familial. Une clause type au profit du conjoint ne convient pas toujours à une famille recomposée ou à un couple non marié (chapitre 131).

La complémentaire santé

Un contrat individuel

Le TNS ne bénéficie d'aucune couverture collective d'entreprise au titre de son activité indépendante. Il souscrit une complémentaire santé individuelle, seul ou pour sa famille, auprès d'une mutuelle, d'une institution de prévoyance ou d'une compagnie d'assurance. Si votre conjoint est salarié, sa couverture d'entreprise peut parfois s'étendre aux membres de sa famille. Comparez alors les deux solutions avant de souscrire.

Les critères de choix sont les mêmes que pour tout assuré, à savoir le niveau de remboursement des postes coûteux, les délais d'attente, l'évolution des cotisations avec l'âge et la qualité du réseau de soins. Pour un loueur qui envisage de cesser son activité ou de changer de statut, vérifiez les conditions de maintien du contrat après la sortie du statut de TNS.

Le loueur employeur

Le loueur qui emploie un ou plusieurs salariés, gardien, agent d'entretien ou assistant, est soumis aux obligations d'un employeur en matière de complémentaire santé et de prévoyance collectives. Leur contenu dépend notamment de la convention collective applicable. Ces obligations sont présentées au chapitre 12 et ne se confondent pas avec la couverture personnelle du loueur.

La perte d'exploitation et les assurances de l'activité

Ce que recouvre la perte d'exploitation

L'assurance perte d'exploitation indemnise la baisse de résultat qui suit un sinistre matériel garanti, comme un incendie ou un dégât des eaux qui rend un immeuble inexploitable. Elle couvre en général la perte de marge et les frais supplémentaires engagés pour poursuivre l'activité, pendant une période d'indemnisation fixée au contrat. Elle suppose un dommage aux biens, pas un arrêt de travail du loueur.

Pour un loueur, deux formes coexistent sur le marché. La garantie de perte de loyers, souvent proposée en option d'une assurance de propriétaire non occupant (PNO) ou d'une multirisque immeuble, indemnise les loyers non perçus pendant la remise en état. La perte d'exploitation proprement dite, rédigée pour une entreprise, convient mieux à une activité para-hôtelière ou à une résidence avec services, dont le résultat dépend aussi des prestations vendues.

Les points à vérifier

Une garantie de perte de loyers ou de perte d'exploitation se lit avec la même attention qu'une prévoyance. Les éléments suivants déterminent ce qu'elle versera réellement.

• Le fait générateur, limité en principe aux sinistres couverts par le contrat de dommages auquel elle est rattachée.
• La période maximale d'indemnisation, à comparer à la durée réelle d'une reconstruction après un incendie, souvent bien supérieure à quelques mois.
• La base de calcul, loyers en cours, loyers potentiels d'un logement vacant ou résultat de l'exercice précédent.
• La franchise, exprimée en jours ou en montant.
• Le sort des logements vides au jour du sinistre, souvent exclus ou limités.
• La prise en charge des frais de relogement des locataires lorsque le bail ou la loi les met à votre charge.

La catastrophe naturelle

Lorsque l'état de catastrophe naturelle est reconnu, l'assuré déclare son sinistre dans les trente jours qui suivent la publication de l'arrêté. Si vous avez souscrit une assurance contre les pertes d'exploitation, la déclaration au titre de cette garantie doit être faite dans le même délai (service-public.gouv.fr). La franchise légale de 380 € indiquée par la fiche officielle vise les habitations et les biens à usage non professionnel. Pour les biens affectés à une activité professionnelle, la franchise se lit dans votre contrat. Les règles générales de déclaration figurent dans le Guide du bailleur privé, Assurances et sinistres.

Les autres contrats de l'activité

La responsabilité civile du loueur est couverte par la PNO, obligatoire pour chaque lot détenu en copropriété, ou par une multirisque immeuble pour un immeuble entier. Une activité para-hôtelière, qui fournit des services aux occupants, appelle une responsabilité civile adaptée à ces prestations. La protection juridique, utile face au contentieux de masse, est évoquée au chapitre 114. L'assurance d'un grand parc et les sinistres majeurs sont traités aux chapitres 116 et 117.

L'assurance dite homme clé, souscrite par une entreprise sur la tête d'une personne dont la disparition lui causerait une perte d'exploitation, est présentée au chapitre 46. Pour un loueur en entreprise individuelle, son objet se confond largement avec celui de la prévoyance personnelle.

Le cadre fiscal des cotisations, dit cadre Madelin

Le principe

La loi n° 94-126 du 11 février 1994 relative à l'initiative et à l'entreprise individuelle, dite loi Madelin, a ouvert aux TNS non agricoles la déduction de leurs cotisations facultatives de prévoyance complémentaire, de perte d'emploi subie et de retraite, dans certaines limites. Ces règles figurent à l'article 154 bis du Code général des impôts (CGI) et sont commentées au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).

La prévoyance complémentaire couvre les risques maladie, incapacité, invalidité et décès, lorsque la prestation prend la forme de prestations en nature, de revenus de remplacement ou de rentes. Les cotisations qui couvrent le conjoint et les enfants ayants droit, y compris un partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou un concubin, sont aussi déductibles (BOI-BIC-CHG-40-50-40-10, § 30). La complémentaire santé entre donc dans ce cadre, au titre des prestations en nature.

Les conditions

La déduction suppose de réunir plusieurs conditions, que l'assureur et l'expert-comptable vérifient avec vous.

• Être travailleur non salarié non agricole. Les personnes qui relèvent du régime général au titre de leur activité ne peuvent pas adhérer (BOI-BIC-CHG-40-50-40-10, § 60).
• Adhérer à un contrat d'assurance de groupe souscrit par un groupement qui compte au moins mille membres, sous réserve d'une tolérance temporaire (même source, § 70).
• Justifier, à l'adhésion et lors du renouvellement, que l'on est à jour du paiement des cotisations dues aux régimes obligatoires (même source, § 80).
• Relever d'un régime réel d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), puisque le régime micro-BIC ne permet la déduction d'aucune charge réelle.

Les plafonds de déduction

Les limites se calculent sur le bénéfice imposable de l'exercice avant déduction des cotisations facultatives, sans tenir compte des plus-values et moins-values professionnelles à long terme ni des déficits reportables. Elles se calculent en fonction du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) de l'année de clôture de l'exercice (BOI-BIC-CHG-40-50-40-20, § 10, 20, 90 et 110). Le PASS de 2026 est de 48 060 € (chapitre 91).

Le plancher joue même lorsque l'activité est déficitaire. Un LMP dont le résultat est nul en raison de ses charges peut donc déduire ses cotisations de prévoyance à hauteur de 3 364,20 € pour un exercice clos en 2026. Les plafonds sont réduits au prorata du temps pour un exercice de moins de douze mois ou en cas de cessation en cours d'année (même source, § 90 et 120). La fraction des cotisations qui dépasse le plafond n'est déductible ni du bénéfice ni du revenu global.

La retraite supplémentaire

Les contrats Madelin de retraite ne sont plus proposés depuis le 1er octobre 2020. Le plan d'épargne retraite (PER) individuel leur a succédé et l'épargne accumulée sur un ancien contrat peut y être transférée sur demande (service-public.gouv.fr). La déduction des versements suit des règles particulières pour les travailleurs indépendants, présentées avec la retraite du loueur au chapitre 94.

La limite propre aux cotisations de retraite facultatives est égale à 10 % du bénéfice retenu dans la limite de huit PASS, majorée de 15 % de la fraction de ce bénéfice comprise entre un et huit PASS, sans pouvoir être inférieure à 10 % du PASS (BOI-BIC-CHG-40-50-40-20, § 50). Elle s'apprécie séparément des limites de prévoyance et de perte d'emploi. Pour un bénéfice de 40 000 €, la limite de retraite est égale au plancher de 4 806 € en 2026 et s'ajoute à la limite de prévoyance de 4 864,20 € calculée plus loin.

Selon la fiche du service public, les versements effectués après 70 ans ne sont plus déductibles depuis le 1er janvier 2026. L'épargne reste en principe bloquée jusqu'à la retraite. Les cas de déblocage anticipé comprennent notamment la cessation d'activité non salariée à la suite d'un jugement de liquidation judiciaire, l'invalidité du titulaire, de ses enfants, de son conjoint ou de son partenaire de PACS, le décès du conjoint ou du partenaire, le surendettement et l'achat de la résidence principale (même source). Le PER peut ainsi jouer un rôle limité de protection en cas d'invalidité, qui ne remplace pas une prévoyance.

Le conjoint collaborateur

Lorsque le conjoint n'a pas la qualité de coexploitant, un plafond unique s'applique à la somme des cotisations facultatives de l'exploitant et de son conjoint (BOI-BIC-CHG-40-50-40-20, § 40). Assurer le conjoint collaborateur consomme donc une partie de l'enveloppe du loueur. Le statut du conjoint et ses cotisations obligatoires sont présentés au chapitre 98.

Le conjoint collaborateur qui travaille régulièrement dans l'activité sans être rémunéré peut aussi souscrire l'assurance volontaire contre les accidents du travail et les maladies professionnelles auprès de la caisse d'assurance maladie (entreprendre.service-public.gouv.fr). Cette assurance publique couvre un risque que le régime de base des indépendants laisse sans indemnisation propre (chapitre 93). Elle se compare à une garantie individuelle accident privée avant toute souscription.

Les prestations et les cotisations sociales

La déduction des cotisations a une contrepartie. Les prestations versées par ces contrats sont imposables, selon le II de l'article 154 bis du CGI. Les revenus de remplacement versés au conjoint collaborateur sont pris en compte dans le résultat imposable de l'exploitant (BOI-BIC-CHG-40-50-40-30, § 110).

Sur le plan social, la notice de la déclaration des revenus professionnels des indépendants pour les revenus de 2025 précise deux points. Les cotisations facultatives déduites fiscalement au titre de l'article 154 bis ne viennent pas réduire l'assiette des cotisations sociales. Les indemnités journalières versées dans le cadre d'un contrat Madelin, hors affection de longue durée, se déclarent dans une rubrique dédiée, car elles sont soumises aux cotisations sociales mais pas à la contribution sociale généralisée (CSG) ni à la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) (notice 2041 DRI).

Les primes des assurances de l'activité

Les primes des contrats qui protègent l'exploitation, comme la PNO, la multirisque immeuble, la perte de loyers, la perte d'exploitation ou la GLI, sont des charges de l'activité. Au régime réel, elles se déduisent du résultat dans les conditions de droit commun et se rattachent à l'exercice qu'elles couvrent (chapitre 100). Elles n'entrent pas dans les plafonds Madelin, qui ne concernent que la protection personnelle de l'exploitant.

Symétriquement, une indemnité de perte de loyers ou de perte d'exploitation remplace un produit de l'activité. Elle constitue en principe un produit imposable de l'exercice au cours duquel elle est acquise. Le traitement d'une indemnité qui finance la reconstruction d'une immobilisation détruite obéit à des règles propres, à examiner avec l'expert-comptable (chapitre 104).

Un exemple chiffré

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants des primes, des loyers et des honoraires sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Hélène est LMP au régime réel et gère seule 40 logements meublés loués en moyenne 520 € par mois, soit 20 800 € de loyers mensuels. Son bénéfice de 2026, avant déduction de ses cotisations facultatives, est de 40 000 €. Elle paie 3 200 € par an pour un contrat de prévoyance et 2 400 € pour sa complémentaire santé et celle de ses enfants, soit 5 600 €, dans des contrats qui respectent le cadre Madelin.

Le plafond n'atteint son maximum de 11 534,40 € qu'à partir d'un bénéfice d'environ 217 872 €. Pour Hélène, une partie de la complémentaire santé n'est donc pas déductible. Si elle souscrit plus tard une garantie pour son conjoint collaborateur, celle-ci s'imputera sur la même enveloppe.

Supposons maintenant qu'Hélène soit arrêtée six mois, soit 180 jours. Elle confie la gestion à un administrateur de biens pour des honoraires supposés de 7 % des loyers, soit 1 456 € par mois et 8 736 € sur six mois. Son contrat prévoit une indemnité forfaitaire de 50 € par jour après une franchise de 30 jours.

Avec un contrat indemnitaire calculé sur sa perte de revenu, Hélène aurait pu ne rien percevoir, puisque ses loyers ont été encaissés pendant l'arrêt. Les indemnités journalières du régime obligatoire, calculées sur son revenu cotisé, viennent en complément (chapitre 93). Les indemnités de prévoyance sont imposables et, s'agissant d'un contrat Madelin, soumises aux cotisations sociales.

Un second exemple, l'exercice déficitaire

Supposons qu'Hélène achète un immeuble en 2026 et que les intérêts, les frais d'acquisition et l'amortissement ramènent son résultat à un déficit. Ses cotisations de prévoyance et de santé, réduites à 3 600 €, restent déductibles dans la limite du plancher de 3 364,20 €. La fraction de 235,80 € qui le dépasse n'est déductible ni du bénéfice ni du revenu global. La fraction déduite accroît son déficit, imputable sur son revenu global puisqu'elle est LMP (chapitre 77).

Ce que vérifie l'administration

Lors d'un contrôle, l'administration vérifie d'abord la qualité de travailleur non salarié et le régime réel d'imposition, sans lesquels aucune cotisation facultative n'est déductible. Elle contrôle ensuite le calcul des plafonds, le respect de la condition d'être à jour des cotisations obligatoires et la nature de groupe du contrat. Une déduction au-delà du plafond est réintégrée au résultat, avec les intérêts et pénalités applicables (chapitre 89).

Les prestations perçues font l'objet d'un contrôle symétrique. Les indemnités et rentes versées par un contrat dont les cotisations ont été déduites sont imposables et doivent figurer dans les rubriques prévues du volet social. Conservez chaque année l'attestation de l'assureur, le calcul des plafonds et la preuve du paiement des cotisations obligatoires.

Les cas particuliers

Le loueur qui exerce aussi une autre activité

Un loueur salarié par ailleurs bénéficie souvent d'une prévoyance et d'une complémentaire santé collectives au titre de son emploi. Ces contrats couvrent sa perte de salaire, pas l'exploitation de son parc. Si l'activité de location devient principale, vérifiez ce qui subsiste de la couverture collective en cas de passage à temps partiel ou de départ de l'entreprise (chapitre 95).

Le loueur retraité

Un loueur qui perçoit une pension de retraite peut rester LMP et continuer de cotiser (chapitre 94). Les contrats de prévoyance prévoient souvent une limite d'âge pour les garanties d'incapacité et d'invalidité. Seules les garanties décès et la complémentaire santé restent alors accessibles, à des tarifs qui augmentent avec l'âge.

Le parc détenu en société

Lorsque le parc est exploité par une société, les règles dépendent du statut social du dirigeant et du régime fiscal de la société. Un gérant majoritaire de société à responsabilité limitée relève en principe des indépendants, un président de société par actions simplifiée du régime général. L'expert-comptable et l'assureur déterminent le cadre applicable avant toute souscription (chapitre 124).

Le changement de statut

Le passage de LMNP à LMP, ou l'inverse, modifie le cadre fiscal des cotisations dès l'année du changement. Un contrat souscrit dans le cadre Madelin par un loueur qui redevient LMNP perd sa justification fiscale. Faites revoir vos contrats à chaque changement de statut constaté par l'expert-comptable (chapitres 2 et 130).

La procédure pas à pas

1. Faites le relevé de vos droits obligatoires à partir des attestations de l'Urssaf et de votre relevé de carrière, en notant le revenu cotisé des trois dernières années.
2. Chiffrez le coût de la continuité d'un arrêt de trois mois, de six mois et d'un an, gestion déléguée et dépenses du foyer comprises.
3. Listez vos contrats existants, personnels, professionnels et d'emprunteur, avec leurs garanties, leurs franchises et leurs bénéficiaires.
4. Identifiez les écarts entre le coût de la continuité et ce que versent le régime obligatoire et les contrats existants.
5. Demandez des propositions en précisant votre activité, le mode d'indemnisation forfaitaire souhaité et le revenu de référence retenu.
6. Comparez les clauses avant les prix, en particulier l'invalidité, les exclusions et la durée d'indemnisation.
7. Faites calculer le plafond Madelin de l'année par l'expert-comptable et ajustez le niveau des garanties si nécessaire.
8. Vérifiez vos assurances de l'activité, PNO, multirisque, perte de loyers et perte d'exploitation, immeuble par immeuble.
9. Mettez à jour les clauses bénéficiaires et conservez les contrats avec les documents de l'activité.
10. Revoyez l'ensemble chaque année et à chaque événement familial, acquisition importante ou changement de statut.

Les erreurs fréquentes

• Croire que les loyers suffisent à protéger le foyer pendant un arrêt, sans chiffrer le coût d'une gestion déléguée.
• Souscrire une prévoyance en mode indemnitaire alors que le revenu locatif continue d'être perçu.
• Accepter un contrat qui plafonne les indemnités sur un bénéfice réduit par l'amortissement.
• Confondre la perte de loyers après un sinistre avec la protection contre l'arrêt de travail du loueur.
• Laisser des cotisations sociales impayées et perdre la déduction des cotisations facultatives.
• Déduire des cotisations de prévoyance au-delà du plafond ou au micro-BIC.
• Oublier que les indemnités d'un contrat Madelin sont imposables et soumises aux cotisations sociales.
• Garder un contrat Madelin après être redevenu LMNP sans en revoir l'intérêt.
• Négliger la période maximale d'indemnisation de la perte de loyers face à la durée d'une reconstruction.

Liste de contrôle

• Les droits ouverts par le régime obligatoire sont connus et rapportés au revenu cotisé.
• Le coût d'une gestion déléguée pendant trois mois, six mois et un an est chiffré.
• La prévoyance prévoit des indemnités forfaitaires et un revenu de référence adapté au loueur.
• Les clauses d'invalidité, d'exclusion et de durée d'indemnisation ont été lues.
• La complémentaire santé couvre le foyer et son maintien après une sortie du statut est connu.
• Le plafond Madelin de l'année est calculé et les cotisations à jour auprès de l'Urssaf.
• Les cotisations facultatives du conjoint collaborateur sont comptées dans l'enveloppe commune.
• Chaque immeuble dispose d'une PNO ou d'une multirisque avec une garantie de perte de loyers adaptée.
• Les délais de déclaration des sinistres, y compris en catastrophe naturelle, sont notés.
• Les bénéficiaires des capitaux décès sont désignés et à jour.
• L'ensemble des contrats est revu chaque année et à chaque changement de statut.
• La limite de déduction des versements de retraite facultatifs est calculée séparément et les versements cessent d'être déduits après 70 ans.
• L'assurance volontaire contre les accidents du travail a été examinée pour le loueur et le conjoint collaborateur.