Sortir du statut sans vendre

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne se quitte pas seulement en vendant. Il disparaît dès qu'une des deux conditions qui le fondent cesse d'être remplie, alors même que le loueur garde tous ses logements et continue de les louer. Le foyer redevient loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour l'année concernée, souvent sans l'avoir décidé, parfois en l'ayant recherché.

Ce chapitre traite de cette sortie sans cession. Il explique ce qui la provoque, ce qu'elle change et ce qu'elle ne change pas, sur le plan fiscal, social et patrimonial, puis il propose un calendrier et une méthode pour la piloter. Il ne traite ni de la vente d'une partie du parc (chapitre 121), ni de la cessation complète de l'activité (chapitre 123), ni de l'apport à une société (chapitre 124). Les bases du statut sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Le statut de loueur en meublé professionnel et au chapitre 2.

Ce que signifie sortir du statut

Un statut qui se perd comme il s'acquiert

Le statut est défini par le 2 du IV de l'article 155 du Code général des impôts (CGI). Le foyer est LMP lorsque deux conditions sont réunies la même année. Ses recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et elles dépassent le total des autres revenus d'activité de ses membres (fiche F32744 de service-public.gouv.fr, citée au chapitre 2). Il suffit qu'une seule de ces conditions manque une année pour que le foyer soit LMNP cette année-là.

Aucune option, aucune radiation et aucun courrier ne commandent ce passage. Le statut s'apprécie chaque année civile, au niveau du foyer fiscal. Il s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer. Il n'est donc pas possible de rester professionnel pour un immeuble et de devenir non professionnel pour un autre. La sortie est globale ou elle n'existe pas.

La comparaison porte sur des recettes brutes, toutes taxes comprises (TTC) et sur des revenus d'activité nets, après frais et abattements. Les traitements et salaires, y compris les pensions de retraite, les autres bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les bénéfices agricoles et non commerciaux ainsi que les rémunérations de gérant relevant de l'article 62 du CGI entrent dans ces autres revenus. Les revenus fonciers, les dividendes et les plus-values n'y entrent pas, selon la doctrine commentée au chapitre 2.

Sortir du statut n'est pas cesser l'activité

Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) pose une règle essentielle. Le changement de qualité, de LMNP vers LMP ou en sens inverse, n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450, version du 19 août 2026). Aucune plus-value n'est imposée du seul fait de la sortie et les biens restent inscrits au bilan, avec leurs amortissements.

Il faut donc distinguer quatre événements que la pratique confond souvent.

Les chemins de sortie

La hausse des autres revenus d'activité du foyer

Le chemin le plus fréquent est involontaire. Un membre du foyer reprend un emploi, passe à temps plein, obtient une augmentation ou crée une autre activité bénéficiaire. Ses revenus nets rejoignent les autres revenus d'activité et peuvent dépasser les recettes de location. Le foyer redevient LMNP pour toute l'année au cours de laquelle ces revenus ont été perçus.

Le mariage ou la conclusion d'un pacte civil de solidarité (PACS) produisent le même effet. Le foyer s'élargit et les salaires du nouveau conjoint ou partenaire comptent désormais dans la comparaison. Le chapitre 131 détaille ces situations de couple, y compris l'année du mariage et celle de la séparation.

Un salaire versé par l'exploitant à son conjoint pour un travail réel dans l'activité augmente aussi les autres revenus du foyer, comme le montre l'exemple du chapitre 21. Cette rémunération doit correspondre à un travail effectif et à un niveau normal. Une rémunération fictive ou disproportionnée, mise en place dans le seul but de faire perdre le statut, exposerait le foyer à une remise en cause et à des pénalités.

La baisse des recettes

Les recettes peuvent baisser sans vente. Une vacance prolongée, des travaux lourds qui vident un immeuble pendant plusieurs mois, une baisse des loyers à la relocation ou la fin d'un bail commercial avec un exploitant de résidence réduisent le total encaissé. Lorsque la location d'un seul logement s'arrête sans que l'activité cesse globalement, les recettes de ce logement ne sont pas ramenées à douze mois (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 200, cité au chapitre 2).

Le passage d'un logement meublé en location nue fait aussi baisser les recettes meublées, puisque ses loyers deviennent des revenus fonciers. Mais pour un foyer qui est encore LMP l'année de ce passage, il s'agit d'un retrait du bien de l'activité professionnelle. Ce retrait peut rendre imposable la plus-value constatée sur ce logement, calculée sur sa valeur à la date du retrait (chapitre 78). Ce chemin est donc presque toujours le plus coûteux.

La détention des nouvelles acquisitions par une société à l'impôt sur les sociétés

Les recettes d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu (IR) sont attribuées à chaque associé, à proportion de ses droits. Elles s'ajoutent aux recettes du foyer (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140). Une société civile ou une société à responsabilité limitée (SARL) de famille à l'IR ne fait donc pas baisser les recettes retenues.

Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) est en revanche le loueur. Le foyer n'en perçoit que des rémunérations, qui comptent parmi les autres revenus d'activité si elles relèvent de l'article 62 du CGI, ou des dividendes, qui n'entrent pas dans la comparaison. Acquérir les nouveaux logements par une société à l'IS stoppe donc la progression des recettes du foyer. Le transfert des logements existants à cette société est en revanche un apport, qui est une cession au sens fiscal (chapitre 124).

Le non-résident après la réforme de 2026

Depuis les revenus de 2026 déclarés en 2027, la comparaison prend en compte les revenus professionnels perçus à l'étranger, lorsqu'ils sont soumis dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu (impots.gouv.fr). Un non-résident devenu LMP faute d'autres revenus retenus en France peut ainsi sortir du statut en 2026 sans aucun changement de son patrimoine. Sa situation est traitée au chapitre 90.

Comparer les chemins

Le calendrier de la sortie

L'année civile, unité de mesure

Le statut d'une année n'est connu qu'au 31 décembre de cette année, lorsque toutes les recettes et tous les autres revenus sont connus. La sortie produit ses effets pour l'année entière et non à partir de la date de l'événement qui la provoque. Un conjoint qui reprend un emploi en octobre peut suffire à faire perdre le statut pour toute l'année si ses salaires d'octobre à décembre font basculer la comparaison.

La doctrine admet que le contribuable qui vend un bien sans connaître encore son statut applique les règles de son statut de l'année précédente, puis régularise lors de la déclaration de l'année de cession, sans pénalités ni intérêts de retard, sauf manquement délibéré (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 470). Cette tolérance concerne les plus-values. Pour le reste, le statut se constate simplement dans la déclaration de l'année.

La procédure pas à pas

1. En cours d'année, dès qu'un événement modifie les recettes ou les revenus d'un membre du foyer, refaites une projection des deux conditions sur l'année entière.
2. Avant le 31 décembre, identifiez les décisions qui dépendent du statut, comme une vente, un retrait de bien ou un gros investissement générateur de déficit. Arbitrez leur date en connaissance de cause.
3. En janvier de l'année suivante, arrêtez les recettes TTC et les autres revenus nets de chaque membre du foyer et conservez le calcul signé dans votre dossier permanent.
4. Lors de la clôture, faites établir la liasse comme à l'ordinaire. La comptabilité, le bilan et les amortissements se poursuivent sans rupture.
5. Lors de la déclaration de revenus du printemps, reportez le résultat dans les rubriques des revenus de location meublée non professionnelle et non plus dans celles des revenus professionnels.
6. En même temps, signalez par écrit le changement à l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf), avec le tableau de calcul du statut.
7. Après réception de l'avis d'impôt, vérifiez que les prélèvements sociaux ont été calculés sur le bénéfice et que l'Urssaf a régularisé les cotisations provisionnelles.
8. Au 1er janvier suivant, réexaminez votre situation au regard de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier en approche le seuil.

Le décalage entre l'année vécue et l'année déclarée

La trésorerie s'en ressent. Les cotisations provisionnelles de l'année de sortie ont souvent été payées sur la base des revenus antérieurs. Leur remboursement n'interviendra qu'après la déclaration, alors que les prélèvements sociaux seront appelés avec le solde d'impôt de l'été suivant.

Les conséquences fiscales

Ce qui ne change pas

Le loueur reste imposé dans la catégorie des BIC. S'il était au régime réel, il continue de tenir une comptabilité, d'établir un bilan et de déposer la même liasse. Les logements restent à l'actif, leurs plans d'amortissement se poursuivent et les amortissements non déduits du fait de la limite de l'article 39 C du CGI restent reportables dans les mêmes conditions.

Le choix du régime ne dépend pas du statut. Pour les revenus de 2026, le micro-BIC est ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes pour une location de longue durée ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Il l'est jusqu'à 15 000 € avec un abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé (fiche F32744 de service-public.gouv.fr, citée au chapitre 2). Un loueur qui passe de LMP à LMNP peut donc rester au réel ou y rester tenu, selon ses recettes.

Les déficits

Les déficits professionnels déjà imputés sur le revenu global des années de statut restent définitivement acquis. Les déficits globaux encore reportables continuent de s'imputer sur le revenu global dans leur délai de six ans, puisqu'ils ont perdu leur origine catégorielle (chapitre 77).

Les déficits nés à partir de l'année de sortie suivent le régime non professionnel. Ils ne s'imputent que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250). Les déficits LMNP antérieurs au passage en LMP, gelés pendant la période professionnelle, redeviennent imputables sur ces bénéfices s'ils ont moins de dix ans (même source).

La faculté d'imputer par tiers, sur le revenu global des trois premières années de location, les charges engagées avant la livraison d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) prend fin définitivement en cas de perte du statut, même si le foyer le retrouve ensuite (même source, § 390). La fraction non encore imputée suit alors le régime des déficits non professionnels.

Exemple illustratif. Un foyer LMP dès la première location a supporté 9 000 € de charges avant la livraison d'un appartement en VEFA. Il impute 3 000 € sur son revenu global la première année de location. La deuxième année, le conjoint reprend un emploi et le foyer devient LMNP. Les 6 000 € restants ne s'imputent plus sur le revenu global. Ils ne peuvent s'imputer que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivant leur constatation, sous réserve de la manière dont l'expert-comptable a documenté leur origine.

La plus-value d'une vente ultérieure

La sortie ne fait naître aucune plus-value. Elle change en revanche le régime de toute vente ultérieure. La plus-value d'un bien cédé par un loueur qui a été successivement professionnel et non professionnel suit le régime applicable lors de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 460). Un foyer redevenu LMNP l'année de la vente relève donc du régime des plus-values des particuliers, même si le logement a été loué pendant quinze ans sous le statut professionnel.

Plusieurs conséquences en découlent. L'exonération de l'article 151 septies du CGI, réservée aux activités exercées à titre professionnel, n'est plus applicable (même source, § 280). L'abattement de l'article 151 septies B, propre aux immeubles affectés à une exploitation professionnelle, ne l'est pas davantage. Les abattements pour durée de détention des particuliers s'appliquent, calculés sur le nombre d'années écoulées depuis l'acquisition du bien (même source, § 490).

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont retirés du prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value des particuliers, sauf pour certaines résidences gérées pour étudiants ou personnes âgées (impots.gouv.fr). La plus-value nette est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € (fiche F10864 de service-public.gouv.fr, citée au chapitre 3). Les sources officielles consultées ne distinguent pas les amortissements déduits pendant les années professionnelles. Faites confirmer ce point avant toute vente qui suit une période de statut LMP.

Si le foyer retrouve plus tard le statut, l'exonération de l'article 151 septies redevient possible. La condition de cinq ans d'activité s'apprécie en cumulant les périodes d'exercice à titre professionnel (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410). Les années passées en LMNP ne comptent donc pas, mais les années professionnelles antérieures à la sortie ne sont pas perdues. Les seuils de recettes restent de 90 000 € hors taxes (HT) pour l'exonération totale et de 126 000 € HT pour l'exonération partielle (même source, § 420).

L'impôt sur la fortune immobilière

L'exonération des locaux loués en meublé au titre des biens professionnels suppose des conditions propres, qui ne recoupent pas celles de l'impôt sur le revenu (chapitre 83). La sortie du statut LMP s'accompagne souvent de la perte de cette exonération, notamment lorsqu'elle résulte d'une hausse des salaires du foyer, qui joue contre la condition des 50 % de revenus professionnels.

L'IFI frappe le patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (service-public.gouv.fr). Un foyer qui perd l'exonération réintègre ses logements meublés dans l'assiette, mais retrouve corrélativement la déduction des dettes qui s'y rapportent, dans les limites fixées par la loi. L'effet net dépend donc du niveau d'endettement du parc et doit être calculé avant le 1er janvier qui suit la sortie.

Les autres impôts de l'activité

La cotisation foncière des entreprises (CFE) reste due, sauf exonération, car elle frappe l'activité de location meublée quel que soit le statut. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) dépend du chiffre d'affaires et non du statut. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) dépend de la nature des prestations fournies et non de la qualité de professionnel au sens de l'article 155 du CGI (chapitres 80 à 82).

Les conséquences sociales

La fin des cotisations et le retour des prélèvements sociaux

Pour une location meublée de longue durée, les cotisations sociales ne sont dues que lorsque les deux conditions du statut sont remplies (service-public.gouv.fr). Le foyer redevenu LMNP supporte à la place les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, dont le taux global est de 18,6 % depuis l'imposition des revenus de 2025, sur le bénéfice et non sur les recettes (fiche F2329 de service-public.gouv.fr, citée au chapitre 92).

La location à une clientèle de passage obéit à une règle différente. Les cotisations sociales y sont dues dès que les recettes dépassent 23 000 €, même pour un loueur qui reste LMNP au regard de l'impôt (chapitre 92). Un loueur de meublés de tourisme qui perd le statut fiscal ne quitte donc pas nécessairement le régime des cotisations.

La sortie du statut fiscal ne met pas fin automatiquement à l'affiliation. Une question écrite publiée au Journal officiel du 22 septembre 2026 a relevé que le droit en vigueur ne prévoit pas expressément le réexamen de l'affiliation lorsque les recettes repassent sous le seuil (chapitre 2). C'est au loueur de signaler la situation et d'en conserver la preuve.

La location meublée reste une activité déclarée. Le numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET) est conservé et aucune formalité de cessation n'est à accomplir sur le guichet unique des formalités des entreprises, puisque l'activité continue. Seule la situation sociale doit être mise à jour.

Les droits qui cessent de s'acquérir

Les cotisations du LMP ouvrent des droits à la retraite des travailleurs indépendants, aux indemnités journalières et à l'invalidité (chapitres 93 et 94). Les prélèvements sociaux n'ouvrent aucun droit. Un loueur dont la location meublée était la seule activité cesse donc de valider des trimestres de retraite et perd sa couverture en cas d'arrêt de travail.

Cette perte compte surtout pour un actif de moins de soixante ans sans autre activité. Pour un retraité, la question se pose différemment, puisque les cotisations d'une activité poursuivie relèvent des règles du cumul emploi-retraite. Vérifiez auprès de votre caisse les droits que vos cotisations ouvraient réellement avant de considérer leur disparition comme une simple économie.

Un exemple de charge sociale

Exemple illustratif. Un foyer encaisse 48 000 € de recettes de location meublée de longue durée en 2026 et relève du micro-BIC. Tant qu'il est LMP au régime du micro-entrepreneur, ses cotisations s'élèvent à 21,2 % des recettes, soit 10 176 € (chapitre 91). Redevenu LMNP, il paie 18,6 % de prélèvements sociaux sur un bénéfice de 24 000 € après l'abattement de 50 %, soit 4 464 €.

L'écart de 5 712 € n'est pas un gain net. Il se paie en trimestres de retraite non validés, en indemnités journalières perdues et, le cas échéant, en exonération d'IFI ou de plus-value perdue. Au régime réel, la comparaison change encore, car les cotisations du LMP sont alors calculées sur le bénéfice avec des montants minimaux (chapitre 92).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans son article 7 de plafonner l'amortissement annuel du bâti en location meublée non professionnelle à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer, ou à 1,5 % dans la limite de 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les loueurs professionnels sont hors du champ du texte initial. Selon la presse spécialisée, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté le 8 octobre 2026 des amendements qui écartent du plafonnement les locations meublées de longue durée, avant l'examen en séance publique ouvert le 13 octobre.

Au 25 octobre 2026, rien n'est adopté et la version finale peut être très différente. Si un plafonnement réservé aux LMNP était voté, la sortie du statut deviendrait plus coûteuse pour un parc fortement amorti, puisque le foyer redevenu LMNP y serait soumis. Le chapitre 87 suit l'évolution du texte. Aucune décision de sortie ou de maintien ne devrait être prise sur le seul fondement de ce projet.

Un exemple de vente après la sortie

La situation

L'exemple qui suit est illustratif. Il ignore les majorations forfaitaires du prix d'acquisition prévues pour les particuliers et les prélèvements sociaux éventuels sur la plus-value professionnelle, qui doivent être vérifiés au cas par cas. Un couple a acheté un appartement en mars 2014 pour 150 000 €, terrain compris. Il le loue meublé et il est LMP depuis 2016. Les amortissements déduits atteignent 48 000 €. Ses recettes annuelles sont d'environ 60 000 €. En 2026, l'un des conjoints reprend un emploi et le foyer redevient LMNP. Le couple vend l'appartement en juin 2027 pour 195 000 €, alors qu'il est toujours LMNP.

La vente sous le régime des particuliers

La plus-value brute se calcule à partir d'un prix d'acquisition diminué des amortissements déduits, soit 150 000 € moins 48 000 €, ou 102 000 €. Elle atteint 195 000 € moins 102 000 €, soit 93 000 €. Le bien est détenu depuis treize années révolues, ce qui ouvre huit années d'abattement.

Le coût total atteint environ 23 073 €. La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu reste sous 50 000 €, de sorte qu'aucune surtaxe n'est due dans cet exemple.

La même vente sous le statut professionnel

Si le couple était resté LMP en 2027, la plus-value professionnelle aurait été de 195 000 € moins une valeur nette comptable de 102 000 €, soit 93 000 €. Elle se serait décomposée en 48 000 € de plus-value à court terme, égale aux amortissements, puis 45 000 € de plus-value à long terme. Avec plus de cinq ans d'exercice professionnel et des recettes inférieures à 90 000 € HT, l'exonération de l'article 151 septies aurait pu couvrir l'ensemble de cette plus-value au regard de l'impôt sur le revenu (chapitre 79).

Si au contraire les recettes avaient dépassé 126 000 € HT, aucune exonération de l'article 151 septies n'aurait joué. La part à court terme aurait été imposée au barème, soit 14 400 € pour un taux marginal de 30 %, avant cotisations éventuelles. La part à long terme aurait bénéficié de l'abattement de l'article 151 septies B. Avec un abattement de 60 %, il serait resté 18 000 € imposés à 12,8 %, soit 2 304 €. Le décompte exact des années d'affectation retenues pour cet abattement doit être établi avec l'expert-comptable.

Ce que montre l'exemple

Pour ce couple, la sortie du statut a transformé une plus-value potentiellement exonérée en une imposition d'environ 23 000 €. Pour un parc dont les recettes dépassent les plafonds de l'article 151 septies, l'effet peut être inverse. Aucune règle générale ne dit qu'il vaut mieux vendre en LMP ou en LMNP. Seule une simulation sur le bien et l'année concernés permet de le mesurer.

Les situations particulières

Le couple et la séparation

La séparation d'un couple de loueurs sépare aussi les foyers fiscaux. Chaque ex-conjoint apprécie désormais le statut sur ses propres recettes et ses propres revenus, si bien que l'un peut devenir LMNP pendant que l'autre devient LMP. Le partage du parc peut en outre faire naître des plus-values professionnelles pour celui qui se retire. Ces questions font l'objet du chapitre 131.

L'indivision et les sociétés de personnes

La doctrine range les indivisions parmi les entités soumises au régime des sociétés de personnes (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-10). Les recettes s'apprécient alors au niveau de chaque indivisaire ou associé, à proportion de ses droits, puis s'additionnent aux autres recettes de son foyer. La sortie d'un indivisaire ou d'un associé, ou la modification des quotes-parts, peut donc faire sortir un foyer du statut sans en faire sortir un autre.

Le retraité

Le départ à la retraite fait souvent entrer dans le statut, parce que la pension est inférieure aux anciens salaires. Le retour d'un conjoint à l'activité, une pension de réversion ou la liquidation d'une seconde pension peuvent produire l'effet inverse. Les pensions figurent parmi les autres revenus retenus, ce qui rend la situation des foyers de retraités particulièrement sensible aux variations de revenus. La préparation de la retraite est traitée au chapitre 128.

Le loueur qui entre et sort plusieurs fois

Un parc dont les recettes oscillent autour des autres revenus d'activité peut changer de statut chaque année. Chaque passage modifie l'imputation des déficits, le régime de la plus-value d'une vente éventuelle et le régime social. Les périodes professionnelles se cumulent pour la condition de cinq ans de l'article 151 septies, mais la faculté d'imputer par tiers les charges antérieures à la livraison d'une VEFA est perdue dès la première sortie.

Le loueur qui détient aussi des locations nues

Les revenus fonciers n'entrent ni dans les recettes meublées ni dans les autres revenus d'activité. Leur évolution est donc sans effet direct sur le statut. Le transfert d'un logement d'une catégorie à l'autre a en revanche des effets, détaillés plus haut pour le passage du meublé au nu. Le passage d'un logement nu en meublé augmente les recettes et peut faire entrer dans le statut au lieu d'en faire sortir.

Le loueur qui veut garder le statut

Certains foyers cherchent au contraire à éviter la sortie, par exemple pour préserver une exonération de plus-value prévue l'année suivante. Les leviers existent en sens inverse, comme une relocation rapide, une hausse de loyer conforme au bail ou l'arrêt d'une rémunération du conjoint. Ils obéissent aux mêmes limites. L'opération doit répondre à une logique économique réelle et ne pas viser exclusivement un avantage fiscal.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la cohérence entre le statut déclaré et les données dont elle dispose, comme les salaires déclarés par les employeurs, les pensions et les montants de recettes figurant sur la liasse. Une déclaration en revenus professionnels alors que les autres revenus du foyer dépassent les recettes, ou l'inverse, est facilement repérée.

Elle examine ensuite la réalité des situations qui font perdre ou conserver le statut. Une rémunération du conjoint sans travail effectif ou sans rapport avec le travail fourni, une vacance organisée sans motif économique ou une baisse de loyer consentie à un proche peuvent être contestées. Lorsqu'un montage n'a pour but que d'éluder l'impôt, l'administration peut l'écarter sur le fondement de l'abus de droit, avec des pénalités élevées (chapitre 88).

Elle contrôle enfin les retraits de biens de l'actif. Un logement meublé qui devient résidence secondaire, est prêté à un enfant ou passe en location nue une année où le foyer est LMP doit apparaître dans la comptabilité comme une sortie d'actif. L'absence de déclaration de la plus-value correspondante est un point d'attention classique lors d'une vérification (chapitre 89).

Les erreurs fréquentes

• Continuer à déclarer en revenus professionnels après une reprise d'emploi du conjoint. Les cotisations restent appelées à tort et le foyer impute un déficit sur son revenu global auquel il n'a plus droit, ce qui l'expose à un rappel d'impôt majoré d'intérêts.
• Croire que la sortie du statut met fin aux cotisations des meublés de tourisme. Au-delà de 23 000 € de recettes, elles restent dues même en LMNP.
• Passer un logement en location nue pour descendre sous les seuils alors que le foyer est encore LMP. La plus-value de retrait peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sans aucun encaissement.
• Vendre un logement après la sortie en pensant bénéficier encore de l'article 151 septies. Dans l'exemple de ce chapitre, l'erreur coûte environ 23 000 €.
• Oublier que la faculté d'imputer par tiers les charges d'une VEFA est perdue définitivement à la première année non professionnelle.
• Ne pas signaler la sortie à l'Urssaf et attendre la régularisation. Le remboursement des cotisations provisionnelles suppose que la situation ait été justifiée.
• Ignorer l'effet de la sortie sur l'IFI, en particulier pour un parc peu endetté dont les logements réintègrent l'assiette.
• Mettre en place une rémunération du conjoint sans travail réel dans le seul but de perdre le statut, au risque d'une remise en cause pour abus de droit.

Liste de contrôle

• Je tiens chaque année un tableau des recettes TTC et des autres revenus nets de chaque membre du foyer.
• Je refais la projection dès qu'un membre du foyer change d'emploi, de temps de travail ou de situation familiale.
• J'ai identifié les décisions qui dépendent du statut de l'année, comme une vente, un retrait de bien ou un investissement.
• Je n'ai retiré aucun logement de l'activité sans chiffrage préalable de la plus-value de retrait.
• J'ai conservé la comptabilité, le bilan et les plans d'amortissement sans rupture.
• J'ai reporté le résultat dans les rubriques non professionnelles de la déclaration de l'année de sortie.
• J'ai signalé la sortie à l'Urssaf par écrit, avec le calcul du statut. J'en garde la preuve.
• J'ai vérifié la régularisation des cotisations provisionnelles et le calcul des prélèvements sociaux.
• Je tiens un tableau des déficits par origine et par année, professionnels, globaux et non professionnels.
• J'ai fait simuler toute vente envisagée sous le régime des particuliers et sous le régime professionnel.
• J'ai réexaminé ma situation au regard de l'IFI au 1er janvier suivant la sortie.
• Je suis l'évolution du projet de loi de finances pour 2027 avant toute décision liée à l'amortissement.