Un loueur professionnel qui avance en âge n'a pas toujours intérêt à vendre ses biens comptant. Il peut vouloir un revenu garanti sa vie durant sans avoir à gérer, ou au contraire un capital immédiat tout en conservant ses loyers. Le viager et la vente de la nue-propriété répondent à ces deux attentes. Ils sont irréversibles, reposent sur la durée de vie du vendeur et ont, pour un loueur en meublé professionnel (LMP), des effets fiscaux propres qui ne se réduisent pas à ceux décrits pour les particuliers.
Ce chapitre présente d'abord les deux techniques et leurs variantes, puis leur pertinence pour un loueur professionnel. Il détaille ensuite leur fiscalité au regard du statut LMP, de l'impôt sur le revenu, des plus-values professionnelles et de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), avant une procédure pas à pas, des exemples chiffrés, les risques, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, Préparer sa retraite avec l'immobilier locatif, qui présente le viager et le démembrement pour un bailleur particulier.
Les techniques de sortie
Le viager
La vente en viager est une vente dont le prix est payé, en tout ou partie, sous forme d'une rente versée au vendeur jusqu'à son décès. Une partie du prix peut être payée comptant à la signature, sous le nom de bouquet. Le montant de la rente dépend de la valeur du bien, de l'âge du vendeur, du bouquet et de l'occupation du bien. La vente est conclue devant notaire.
Le viager est dit occupé lorsque le vendeur se réserve le droit d'occuper le logement. Il est dit libre lorsque l'acquéreur en a la jouissance immédiate. Pour un logement loué, le vendeur n'occupe pas le bien. L'acquéreur devient bailleur, perçoit les loyers et reprend le bail en cours. La vente d'un logement loué en viager est donc presque toujours un viager libre au sens économique, dans lequel l'acquéreur finance la rente en partie avec les loyers.
La vente de la nue-propriété
Le propriétaire peut vendre la nue-propriété d'un bien en s'en réservant l'usufruit. Il encaisse un capital immédiat et continue de percevoir les loyers jusqu'à son décès. L'acquéreur devient plein propriétaire au décès de l'usufruitier, sans nouveau paiement. Le prix de la nue-propriété est inférieur à la valeur en pleine propriété, d'autant plus que le vendeur est jeune.
Le Code civil répartit les charges entre les deux titulaires. L'usufruitier perçoit les revenus et supporte l'entretien. Le nu-propriétaire supporte en principe les grosses réparations, sauf convention contraire. Pour un immeuble de rapport ancien, cette répartition est décisive pour l'acquéreur comme pour le vendeur, puisqu'elle détermine qui finance les gros travaux pendant toute la durée de l'usufruit.
Les variantes
Plusieurs techniques voisines répondent à des besoins proches.
- La vente à terme, dont le prix est payé en mensualités sur une durée fixe et non jusqu'au décès. Elle ne comporte pas d'aléa sur la durée de vie, ce qui la distingue du viager.
- La donation de la nue-propriété à ses enfants, avec réserve d'usufruit, qui transmet sans encaisser de capital et que le chapitre 125 présente.
- La vente en viager de la nue-propriété, dans laquelle le vendeur conserve l'usufruit et perçoit en outre une rente.
- La vente en bloc d'un immeuble à un investisseur avec paiement d'une partie du prix en rente, plus rare et plus difficile à négocier.
| Technique | Ce que reçoit le vendeur | Loyers après l'opération | Aléa sur la durée de vie |
|---|---|---|---|
| Vente comptant | Prix entier à la signature | Perdus | Aucun |
| Viager d'un bien loué | Bouquet et rente viagère | Perdus, perçus par l'acquéreur | Oui, porté par l'acquéreur |
| Vente de la nue-propriété | Prix de la nue-propriété à la signature | Conservés jusqu'au décès | Oui, porté par l'acquéreur |
| Vente à terme | Prix payé en mensualités sur une durée fixe | Perdus | Aucun |
| Donation de la nue-propriété | Rien, droits de donation à payer | Conservés jusqu'au décès | Aucun pour le vendeur |
La pertinence pour un loueur professionnel
Les situations où ces techniques se justifient
Ces techniques répondent à des situations précises. Le viager convient au loueur sans héritier réservataire ou dont les héritiers sont déjà pourvus, qui veut cesser de gérer et transformer un patrimoine en revenu viager. La vente de la nue-propriété convient au loueur qui a besoin d'un capital, par exemple pour solder des prêts ou financer une dépendance, tout en gardant ses revenus locatifs. Les deux sont plus pertinentes à un âge avancé, lorsque la décote de la nue-propriété est faible et que la rente est plus élevée.
Elles sont en revanche mal adaptées au loueur qui souhaite transmettre son patrimoine à ses enfants, puisque le bien sort de la succession. Elles conviennent mal aussi au loueur jeune, pour qui la nue-propriété se vend avec une forte décote et la rente reste faible.
Les contraintes de marché
Le marché du viager et de la nue-propriété est étroit. Les acquéreurs sont surtout des investisseurs particuliers, des sociétés spécialisées et des membres de la famille. Un logement meublé loué à l'année trouve plus difficilement preneur en viager qu'un appartement familial occupé par son propriétaire. Un immeuble de rapport entier en viager reste exceptionnel.
Le prix d'une nue-propriété ou le montant d'une rente résultent d'une négociation, éclairée par des tables d'espérance de vie et un taux de rendement. Le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), qui fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier pour les droits de mutation, n'est pas un prix de marché. Faites établir une évaluation par un notaire ou un expert indépendant.
La fiscalité du vendeur
Une cession au sens fiscal
La vente en viager et la vente de la nue-propriété sont des cessions à titre onéreux. Pour un LMP, elles relèvent donc du régime des plus-values professionnelles lorsque le bien est inscrit à l'actif et que le vendeur est LMP l'année de la vente. Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou un bailleur en location nue, elles relèvent du régime des plus-values des particuliers. Le régime applicable et ses exonérations sont présentés aux chapitres 78 et 79.
Dans le régime professionnel, la plus-value se compose d'une part à court terme égale aux amortissements déduits et d'une part à long terme pour le surplus. L'exonération de l'article 151 septies du CGI peut effacer les deux parts lorsque les recettes moyennes hors taxes (HT) des deux années précédentes restent sous 90 000 €, avec une exonération partielle jusqu'à 126 000 € et sous réserve de cinq ans d'activité professionnelle. L'abattement de l'article 151 septies B réduit la part à long terme de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.
Le prix retenu en viager
Dans le régime des particuliers, le prix de cession d'un bien vendu contre rente viagère est la valeur en capital de la rente au jour de la cession, à l'exclusion des intérêts, augmentée de la fraction du prix payée comptant, c'est-à-dire du bouquet (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 90). Pour un LMP, le traitement du prix dans la plus-value professionnelle se fait avec l'expert-comptable selon la même logique. La plus-value se calcule donc sur un prix dont une partie ne sera encaissée que progressivement, ou pas du tout si le vendeur décède tôt. L'impôt sur la plus-value est en revanche dû selon les règles de l'année de la vente. Faites établir ce calcul par le notaire et l'expert-comptable avant de fixer le bouquet, qui doit au moins couvrir l'impôt et les frais.
L'imposition de la rente
La rente viagère constituée à titre onéreux, y compris celle qui résulte de la vente d'un immeuble, n'est imposable que pour une fraction fixée par l'article 158-6 du CGI selon l'âge du crédirentier à la date d'entrée en jouissance de la rente. Pour une rente immédiate issue d'une vente, cette date est celle du contrat. La fraction reste ensuite la même jusqu'au décès (BOI-RSA-PENS-30-20, § 1, § 20 et § 40).
| Âge à l'entrée en jouissance | Fraction imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Pour une rente réversible entre époux, la doctrine retient l'âge du plus âgé à l'entrée en jouissance, du vivant des deux et après le premier décès. Lorsque les montants sont individualisés entre plusieurs crédirentiers, chacun retient son propre âge (même source, § 60 et § 70). La rente est imposée dans la catégorie des pensions et rentes (même source, § 90).
Pour un bien inscrit à l'actif d'un LMP, l'articulation entre la plus-value professionnelle, calculée sur un prix qui inclut la valeur de la rente et l'imposition des arrérages selon l'article 158-6 relève de l'expert-comptable. Faites-la établir par écrit avant la signature, car elle conditionne le revenu net que vous tirerez de l'opération.
Le prix de la nue-propriété
En cas de vente de la nue-propriété, seul le droit vendu fait l'objet de la cession. Dans le régime des particuliers, le prix de cession est le prix réel stipulé dans l'acte, librement fixé par les parties. Lorsqu'un prix global doit être ventilé entre usufruit et nue-propriété, la doctrine admet en pratique l'application du barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente (même source, § 290 à 320). Le prix d'acquisition se répartit en principe de la même manière. Pour l'appréciation du seuil d'exonération de 15 000 €, la valeur du droit cédé est ramenée à la pleine propriété selon ce même barème, comme l'indique le site impots.gouv.fr. Le notaire établit ce calcul dans l'acte.
Pour un LMP, la cession de la nue-propriété d'un bien inscrit à l'actif est une cession partielle d'un élément d'actif. La quote-part de la valeur nette comptable et des amortissements afférente à la nue-propriété, le sort de l'usufruit conservé à l'actif et la poursuite de son amortissement se déterminent avec l'expert-comptable. L'exemple chiffré plus loin repose sur une répartition proportionnelle, retenue comme hypothèse simplificatrice.
Le statut LMP après l'opération
Le viager et la vente de la nue-propriété n'ont pas le même effet sur le statut. Après une vente en viager, les loyers du bien vendu disparaissent des recettes du vendeur. La rente, imposée dans la catégorie des pensions et rentes, s'ajoute en revanche à ses autres revenus pour l'appréciation du statut, comme les pensions de retraite (chapitre 2). Le foyer peut donc perdre le statut LMP l'année qui suit, voire l'année même de la vente.
Après une vente de la nue-propriété, l'usufruitier continue de louer et ses recettes ne changent pas. Le statut est en principe maintenu si les recettes dépassent toujours les autres revenus d'activité du foyer. L'opération permet ainsi d'encaisser un capital tout en gardant la même activité.
L'IFI
Le démembrement modifie l'assiette de l'IFI. En principe, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, selon l'article 968 du CGI. Par exception, le démembrement qui résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit conduit à une imposition séparée, chacun déclarant la valeur de son droit selon le barème de l'article 669. Cette exception est écartée lorsque la nue-propriété est vendue à un héritier présomptif, à ses descendants, à un donataire ou à une personne interposée, ou lorsque l'acte dissimule une donation, par exemple parce que le prix n'a pas été réellement payé (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10). Un usufruitier qui vend la nue-propriété à un investisseur sans lien familial ne déclare donc plus que la valeur de son usufruit.
Pour un LMP dont les logements sont exonérés d'IFI comme biens professionnels, la question ne se pose que si le foyer perd ce statut au regard de l'IFI (chapitre 83). La vente en viager, en réduisant les recettes, peut produire précisément ce résultat pour les biens conservés.
Le viager occupé de sa propre résidence principale
Le loueur qui vend en viager occupé le logement qu'il habite relève d'un régime distinct de celui de son parc. La plus-value de cession de la résidence principale est exonérée, à condition que le logement soit votre résidence principale, occupée la majeure partie de l'année (impots.gouv.fr). L'opération procure une rente sans toucher aux biens inscrits à l'actif professionnel. La rente s'ajoute en revanche aux autres revenus du foyer pour l'appréciation du statut LMP, comme toute rente viagère.
Vendre l'usufruit
Le loueur peut à l'inverse vendre l'usufruit et conserver la nue-propriété. Il encaisse un capital et cède les loyers pendant la durée de l'usufruit. Le produit de la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, réalisée depuis le 14 novembre 2012, n'est pas traité comme une plus-value. Le prix, ou la valeur vénale de l'usufruit si elle est supérieure, est imposé dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le revenu procuré par le bien. La cession d'un usufruit viager, qui ne s'éteint qu'au décès, reste soumise au régime des plus-values. Les cédants soumis à l'impôt sur les sociétés sont hors du champ de cette règle (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 20, § 80 et § 130).
Pour un loueur en meublé, la cession d'un usufruit temporaire sur un logement loué meublé fait donc entrer le prix dans les revenus de l'année, dans la catégorie du bien au jour de la cession, sans abattement pour durée de détention. Le montage qui consiste à céder un usufruit temporaire à sa propre société soumise à l'impôt sur les sociétés relève en outre de la vigilance de l'administration au titre de l'abus de droit (chapitre 88). Il ne s'envisage qu'avec un conseil spécialisé.
Le bail en cours
La vente d'un logement loué, en viager comme en pleine propriété, ne met pas fin au bail. L'acquéreur reprend le contrat avec ses conditions et devient le bailleur, avec ses obligations envers le locataire, notamment la restitution du dépôt de garantie. En cas de vente de la nue-propriété, l'usufruitier reste bailleur et continue de percevoir les loyers. Le locataire doit être informé de tout changement de bailleur, pour qu'il sache à qui payer.
La fiscalité de l'acquéreur
L'acquéreur d'un bien en viager libre devient bailleur et perçoit les loyers. Il les déclare selon le régime qui correspond à sa situation, location nue ou meublée. La rente qu'il verse constitue le paiement du prix et non une charge déductible des loyers.
L'acquéreur de la nue-propriété ne perçoit pas de loyers pendant la durée de l'usufruit. Il ne déclare pas le bien à l'IFI tant que l'usufruitier le déclare en pleine propriété, sauf dans les cas d'exception évoqués plus haut. Les dépenses qu'il supporte, comme les grosses réparations, obéissent à des règles de déduction propres au démembrement présentées dans le guide privé. Au décès de l'usufruitier, il devient plein propriétaire sans droits de succession sur l'usufruit éteint.
Comparer avec la donation de la nue-propriété
Deux opérations aux objectifs opposés
La vente de la nue-propriété et sa donation partagent la même mécanique civile, puisque le propriétaire conserve l'usufruit et les loyers. Leur objectif est opposé. La vente procure un capital et fait sortir le bien de la famille. La donation transmet le bien aux enfants sans contrepartie. Elle oblige les donataires à payer des droits sur la valeur fiscale de la nue-propriété fixée par l'article 669 du CGI. Le chapitre 125 présente la donation d'un parc professionnel, y compris ses effets sur la plus-value professionnelle.
| Opération sur l'immeuble de 900 000 € | Vendeur ou donateur de 72 ans | Enfants ou acquéreur |
|---|---|---|
| Vente de la nue-propriété à un investisseur | Encaisse 630 000 € et garde les loyers | L'investisseur paie 630 000 € et attend le décès |
| Donation de la nue-propriété à deux enfants | N'encaisse rien et garde les loyers | Chaque enfant reçoit 315 000 € de valeur fiscale et paie 41 194 € de droits, soit 82 389 € au total |
Le calcul des droits retient l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, supposé disponible et le barème en ligne directe applicable en 2026. Pour un LMP, la donation fait en outre sortir de l'actif la quote-part du bien donné, ce qui peut faire naître une plus-value professionnelle, sauf exonération ou report (chapitres 79 et 125). La vente et la donation ne répondent donc pas au même besoin et ne se comparent pas sur le seul coût fiscal.
Combiner les deux
Un loueur peut vendre la nue-propriété d'un bien pour financer ses besoins et donner celle d'un autre à ses enfants. Il peut aussi vendre la nue-propriété à ses enfants contre un prix réellement payé, mais cette vente familiale appelle la vigilance présentée plus haut. Ces combinaisons se construisent avec le notaire, qui vérifie l'égalité entre héritiers et le respect de la réserve héréditaire.
La procédure pas à pas
- Définir l'objectif. Revenu viager, capital immédiat ou cessation de la gestion. La technique découle de l'objectif et non l'inverse.
- Vérifier la situation familiale. Héritiers réservataires, donations antérieures, régime matrimonial, besoin de protéger un conjoint.
- Choisir le ou les biens. Plus-value latente, amortissements déduits, état du bien, bail en cours, attractivité pour un acquéreur.
- Faire évaluer le bien en pleine propriété par un notaire ou un expert, puis la nue-propriété ou la rente selon des tables d'espérance de vie et un taux de rendement.
- Simuler la fiscalité. Plus-value professionnelle ou privée, exonération possible, imposition de la rente, effet sur le statut LMP et sur l'IFI.
- Négocier les clauses. Montant et indexation de la rente, réversion au conjoint, clause résolutoire en cas d'impayé, répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire, sort du bail en cours.
- Signer devant notaire. L'acte mentionne le prix, sa répartition entre bouquet et rente, la valeur retenue et les garanties.
- Informer le locataire de l'identité du nouveau bailleur en cas de viager, ou rappeler que l'usufruitier reste bailleur en cas de vente de la nue-propriété.
- Traiter l'opération en comptabilité. Sortie d'actif ou cession partielle, plus-value, puis suivi de la rente ou de l'usufruit conservé (chapitre 104).
- Suivre les paiements. Encaissement de la rente, indexation annuelle, relance immédiate en cas de retard.
Les exemples chiffrés
Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses simplifiées et ne valent ni évaluation ni calcul pour votre situation.
Vendre la nue-propriété d'un immeuble meublé
Un LMP de 72 ans détient depuis dix-huit ans un immeuble de six logements meublés estimé à 900 000 € en pleine propriété. Il en tire 48 000 € de recettes HT par an et n'a pas d'autres meublés. Il vend la nue-propriété à un investisseur pour 630 000 €, soit 70 % de la valeur en pleine propriété. Il conserve l'usufruit. La valeur d'origine de l'immeuble est de 500 000 € et les amortissements déduits atteignent 200 000 €.
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de la nue-propriété | 900 000 × 70 % | 630 000 € |
| Valeur nette comptable affectée à la nue-propriété | (500 000 − 200 000) × 70 % | 210 000 € |
| Plus-value | 630 000 − 210 000 | 420 000 € |
| Dont court terme | 200 000 × 70 % | 140 000 € |
| Dont long terme | 420 000 − 140 000 | 280 000 € |
Les recettes du loueur sont inférieures à 90 000 € HT et il est professionnel depuis plus de cinq ans. L'article 151 septies exonère alors la plus-value d'impôt sur le revenu, court terme compris. Sans cette exonération, la part à long terme serait de toute façon effacée par l'abattement de l'article 151 septies B après quinze ans de détention, mais la part à court terme de 140 000 € serait imposée au barème, soit 42 000 € à un taux marginal de 30 %. Le loueur continue de percevoir 48 000 € de loyers et conserve son statut tant que ses recettes dépassent ses autres revenus d'activité.
Vendre un studio loué en viager
Une loueuse de 75 ans vend en viager un studio meublé loué, estimé à 150 000 €. Elle reçoit un bouquet de 30 000 € et une rente de 7 200 € par an, soit 600 € par mois. La rente étant servie dès la vente et la crédirentière ayant plus de 69 ans, 30 % seulement sont imposables, soit 2 160 € par an, auxquels s'appliquent les prélèvements sociaux selon les règles en vigueur. Il faudrait environ 16,7 années de rente pour que les arrérages atteignent les 120 000 € de valeur non payée comptant, sans tenir compte de l'indexation.
Avant la vente, le studio lui rapportait 7 800 € de loyers par an, imposés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) après charges et amortissements, avec des travaux, de la vacance et de la gestion. Après la vente, elle perçoit 7 200 € par an sans aucune charge de gestion ni de travaux, jusqu'à son décès. La rente s'ajoute en revanche à ses autres revenus pour l'appréciation du statut LMP de son foyer.
Comparer trois sorties pour un même bien
| Sortie | Encaissé à la signature | Flux annuels ensuite | Patrimoine transmis |
|---|---|---|---|
| Vente comptant | 150 000 € | Revenus du placement du capital | Le capital restant |
| Viager | 30 000 € | Rente de 7 200 €, indexée | Le bouquet restant |
| Nue-propriété à 70 % | 105 000 € | Loyers nets, charges d'entretien | Le capital restant, l'usufruit s'éteint |
Aucune de ces sorties n'est préférable en soi. La vente comptant maximise le capital et la liberté. Le viager maximise le revenu garanti à un âge avancé mais transmet peu. La vente de la nue-propriété préserve les loyers et procure un capital, au prix d'une décote et d'une gestion qui continue.
Les risques et les protections
L'aléa et sa validité
Le viager repose sur un aléa, la durée de vie du vendeur. Une vente conclue alors que le décès est prévisible à court terme peut être annulée. Le Code civil prévoit notamment qu'une rente constituée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle décède dans les vingt jours du contrat ne produit aucun effet. Le même raisonnement fonde la vigilance des notaires sur le prix d'une nue-propriété vendue par une personne très âgée ou malade.
Le défaut de paiement de la rente
Le risque principal du vendeur est l'acquéreur qui cesse de payer. Le contrat prévoit habituellement une clause résolutoire qui permet de reprendre le bien en cas d'impayé, ainsi qu'une indexation de la rente. Vérifiez la présence et la rédaction de ces clauses, ainsi que les garanties prises sur le bien. Une procédure contre un débirentier défaillant est lourde à engager à un âge avancé.
Les désaccords entre usufruitier et nu-propriétaire
Pour la nue-propriété, le risque tient surtout aux travaux. Un immeuble de rapport ancien peut nécessiter une toiture, une mise aux normes ou des travaux énergétiques. Le nu-propriétaire en supporte en principe une partie, l'usufruitier une autre. L'un comme l'autre peut refuser de financer. Une convention écrite qui répartit les travaux et prévoit leur financement limite ce risque. Les obligations de performance énergétique applicables aux logements loués s'imposent au bailleur, qui est l'usufruitier.
Le besoin futur du vendeur
Le vendeur qui a cédé la nue-propriété ne peut plus vendre seul la pleine propriété. S'il a besoin plus tard d'un capital pour financer une dépendance, il ne peut vendre que son usufruit, ou convaincre le nu-propriétaire de vendre ensemble. Le vendeur en viager, lui, ne dispose plus que de la rente. Une réserve de liquidités doit donc être conservée hors de l'opération.
Les situations particulières
Le couple
Une rente peut être stipulée réversible au profit du conjoint survivant, ce qui réduit son montant initial. La fraction imposable est alors fixée selon l'âge du plus âgé des époux à l'entrée en jouissance. Pour une nue-propriété vendue par un couple, l'usufruit peut être réservé sur les deux têtes, ce qui protège le survivant mais diminue le prix. Le régime matrimonial détermine les droits de chacun sur le prix (chapitre 131).
L'indivision
Un bien indivis ne peut être vendu en viager ou en nue-propriété qu'avec l'accord de tous les indivisaires, sauf exceptions prévues par la loi. Chacun apprécie sa plus-value selon son propre statut, professionnel ou non. Une rente servie à plusieurs crédirentiers peut être individualisée, chacun retenant alors son âge pour la fraction imposable.
Le loueur qui loue nu et meublé
Un foyer qui détient des logements nus et des meublés peut choisir de céder en viager ou en nue-propriété un bien loué nu, dont la plus-value relève du régime des particuliers avec abattements pour durée de détention, plutôt qu'un meublé inscrit à l'actif. Ce choix préserve les recettes meublées et donc le statut LMP, ainsi que l'exonération des plus-values professionnelles sur les ventes futures.
Le bien détenu par une société
Lorsque le bien appartient à une société, c'est la société qui vend. La plus-value est imposée selon le régime de la société et la rente lui est due. Ces opérations sont plus rares et soulèvent des questions de gouvernance, puisque l'aléa porte sur la vie d'un associé et non de la société. Elles relèvent d'un conseil spécialisé.
Les points de vigilance de l'administration
L'administration vérifie la réalité de l'aléa et la cohérence du prix. Une rente dérisoire ou un bouquet qui couvre presque toute la valeur, une vente conclue peu avant un décès prévisible ou une vente de la nue-propriété à un proche sans paiement réel peuvent être requalifiés en donation déguisée, avec des droits de donation et des pénalités.
Elle contrôle aussi le calcul de la plus-value professionnelle, en particulier la ventilation entre nue-propriété et usufruit et la quote-part des amortissements, ainsi que le statut LMP l'année de la vente. Enfin, la valeur de l'usufruit conservé et sa déclaration à l'IFI peuvent être examinées lorsque le foyer est redevable de cet impôt.
Les erreurs fréquentes
- Prendre le barème de l'article 669 pour un prix de marché. Le prix négocié peut s'en écarter fortement, dans un sens ou dans l'autre.
- Fixer un bouquet trop faible pour couvrir l'impôt sur la plus-value. Dans l'exemple de l'immeuble, un loueur au-delà des seuils devrait 42 000 € d'impôt sur la seule part à court terme.
- Oublier l'effet de la rente sur le statut LMP. Le basculement en LMNP change le régime des plus-values des ventes suivantes.
- Vendre la nue-propriété à un enfant sans paiement réel, ce qui expose à la requalification en donation et à la présomption fiscale applicable aux biens démembrés.
- Négliger la clause résolutoire et l'indexation, ce qui laisse le vendeur sans recours efficace et avec une rente qui perd de sa valeur.
- Ne pas répartir les travaux entre usufruitier et nu-propriétaire, alors qu'un immeuble ancien devra être rénové.
- Céder un meublé inscrit à l'actif alors qu'un bien loué nu aurait permis de préserver le statut et les exonérations professionnelles.
En discussion au 25 octobre 2026
Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement en location meublée non professionnelle, les loueurs professionnels étant hors du champ de la mesure selon ce texte. Un acquéreur investisseur qui achèterait en viager un logement pour le louer meublé en LMNP pourrait en être affecté, ce qui pèse sur la demande. L'évolution du texte est suivie au chapitre 87.
Liste de contrôle
- Objectif. J'ai défini si je cherche un revenu viager, un capital immédiat ou l'arrêt de la gestion.
- Famille. J'ai vérifié avec le notaire les droits de mes héritiers et de mon conjoint.
- Bien. J'ai choisi le bien en fonction de sa plus-value latente, de ses amortissements et de son régime, meublé à l'actif ou loué nu.
- Évaluation. J'ai une évaluation indépendante en pleine propriété et une évaluation de la rente ou de la nue-propriété.
- Plus-value. J'ai fait simuler la plus-value, son régime et son exonération éventuelle.
- Rente. Je connais la fraction imposable selon mon âge à l'entrée en jouissance.
- Statut. J'ai mesuré l'effet de l'opération sur mes recettes, mes autres revenus et mon statut LMP.
- IFI. J'ai fait vérifier l'effet du démembrement sur l'IFI.
- Clauses. L'acte prévoit l'indexation, la clause résolutoire, la réversion éventuelle et la répartition des travaux.
- Vente familiale. Si l'acquéreur est un proche, le paiement est réel et sa capacité de financement est démontrée.
- Comptabilité. L'expert-comptable a prévu le traitement de la sortie d'actif ou de la cession partielle.
- Réserve. Je conserve une épargne hors de l'opération pour mes besoins futurs.