Préparer la retraite du loueur

Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), la retraite n'est pas seulement le moment où une pension s'ajoute aux loyers. C'est souvent l'année où le statut fiscal du foyer change, où les emprunts doivent être soldés, où les amortissements s'épuisent et où la vente d'une partie du parc fait apparaître des plus-values professionnelles accumulées depuis des années. Ces questions se préparent cinq à dix ans à l'avance, car les leviers qui les règlent dépendent des recettes des années précédentes, de la durée d'exercice et du calendrier des prêts.

Ce chapitre traite la préparation patrimoniale et fiscale. Il présente les exonérations de plus-value utilisables au moment du départ et leur portée réelle pour un patrimoine immobilier, l'organisation des revenus à la retraite, puis le désendettement. Il propose une méthode pas à pas, des exemples chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. La retraite sous l'angle social, avec les trimestres, le cumul emploi-retraite et la retraite progressive, est traitée au chapitre 94. Les bases figurent dans le Guide du bailleur privé, Préparer sa retraite avec l'immobilier locatif.

Les trois questions du départ

Un problème à trois variables

La retraite d'un loueur professionnel pose trois questions liées. La première porte sur le revenu disponible une fois la pension liquidée, après mensualités, impôt et cotisations. La deuxième porte sur la dette, qu'il faut rembourser avec un revenu souvent plus faible et sous des garanties d'assurance qui s'arrêtent avec l'âge. La troisième porte sur la sortie fiscale, c'est-à-dire le coût de la vente, du retrait ou de la transmission des biens inscrits à l'actif professionnel.

Ces trois questions se répondent. Vendre un immeuble réduit la dette mais déclenche une plus-value. Conserver le parc préserve les revenus mais maintient l'affiliation sociale et peut réduire la pension. Rembourser un prêt améliore la trésorerie mais supprime des intérêts déductibles et augmente le bénéfice imposable. Aucune de ces décisions ne se prend isolément.

Le calendrier de préparation

Les exonérations de plus-value au moment du départ

Le régime dépend du statut de l'année de la vente

La plus-value d'un logement loué meublé relève du régime des plus-values professionnelles si le loueur est LMP l'année de la vente et du régime des plus-values des particuliers s'il est loueur en meublé non professionnel (LMNP) cette année-là. Le changement de statut n'est pas en lui-même une cession et ne fait pas naître d'imposition (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450 et 460). Les règles sont détaillées aux chapitres 78 et 79.

Or le départ à la retraite modifie souvent le statut. La pension compte parmi les autres revenus d'activité du foyer pour l'appréciation du statut. Lorsqu'elle remplace un salaire plus élevé, les recettes meublées peuvent la dépasser et le foyer devient LMP sans avoir rien changé à son parc. À l'inverse, des ventes réalisées en début d'année réduisent les recettes de l'année et peuvent faire perdre le statut pour l'année même de la vente (chapitre 2).

L'exonération en fonction des recettes

L'article 151 septies du Code général des impôts (CGI) est le seul dispositif qui puisse exonérer d'impôt sur le revenu toute la plus-value professionnelle, y compris la part à court terme égale aux amortissements déduits. Pour la location meublée, l'exonération est totale lorsque la moyenne des recettes hors taxes (HT) des deux années civiles précédant la vente ne dépasse pas 90 000 € et partielle jusqu'à 126 000 €. Les seuils sont de 250 000 € et 350 000 € HT pour la para-hôtellerie. L'activité doit avoir été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans (chapitre 79).

Ce dispositif n'est pas lié à la retraite. Il s'applique à toute vente réalisée en cours ou en fin d'activité, y compris lors de la cessation totale. Il est pourtant l'outil central du départ, car il permet de vendre une partie ou la totalité du parc sans impôt sur le revenu sur la plus-value lorsque les recettes restent sous le seuil. Son traitement au regard des prélèvements sociaux et des cotisations du travailleur indépendant est présenté au chapitre 79 et se vérifie avec l'expert-comptable.

L'abattement pour durée de détention

L'article 151 septies B prévoit un abattement de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme des immeubles affectés à l'exploitation. La plus-value à long terme est donc exonérée d'impôt sur le revenu après quinze ans. La part à court terme, égale aux amortissements déduits, reste imposable au barème si aucune autre exonération ne joue (chapitre 79). Sur un parc ancien, c'est elle qui pèse le plus.

L'exonération liée au départ à la retraite

L'article 151 septies A exonère les plus-values réalisées lors de la cession d'une entreprise individuelle par un exploitant qui part à la retraite, sous conditions de durée d'activité, de taille de l'entreprise et de départ dans les deux ans qui précèdent ou suivent la cession. La doctrine précise que les plus-values immobilières en sont exclues pour le loueur en meublé (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Seuls le mobilier et d'éventuels éléments incorporels peuvent en bénéficier et le dispositif suppose la cession de l'activité entière (chapitre 79).

Le nom de ce dispositif trompe beaucoup de loueurs. Il ne permet pas de vendre ses logements en franchise d'impôt au moment de la retraite. Pour un parc de meublés, son effet se limite le plus souvent à la plus-value sur les meubles, généralement faible puisqu'ils sont amortis et revendus pour une valeur modeste.

L'exonération selon la valeur de l'entreprise transmise

L'article 238 quindecies exonère la plus-value de transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité lorsque la valeur des éléments transmis reste sous un plafond. Comme le précédent, il exclut les plus-values immobilières du loueur en meublé et ne se cumule pas avec l'article 151 septies (chapitre 79). Il ne présente donc d'intérêt que dans des cas particuliers à examiner avec un fiscaliste.

Le régime des particuliers pour le LMNP

Le loueur qui n'est pas professionnel l'année de la vente relève du régime des plus-values des particuliers. La plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui exonèrent d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans la plus-value, sauf pour certaines résidences de services (Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail).

Le régime des particuliers comporte une exonération propre aux retraités. Les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie sont exonérés d'impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière si, au titre de l'avant-dernière année précédant la cession, leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas la limite de l'article 1417 I du CGI et s'ils n'étaient pas redevables de l'impôt sur la fortune (BOI-RFPI-PVI-10-40-90). La doctrine, rédigée en 2014, vise l'ancien impôt de solidarité sur la fortune. Son articulation avec l'IFI se vérifie avec le notaire.

Cette exonération ne concerne pas le LMP, dont la plus-value suit le régime professionnel. Elle peut en revanche intéresser un ancien LMP redevenu LMNP aux revenus modestes, ce qui est rare au vu du niveau de patrimoine en cause. Elle ne joue pas pour une plus-value réalisée par une société.

La comparaison des dispositifs

Les revenus à la retraite

Mesurer le revenu réellement disponible

Le revenu disponible d'un loueur retraité se calcule à partir des loyers encaissés, dont on retire les charges, les mensualités d'emprunt en capital et intérêts, l'impôt sur le revenu, les cotisations sociales ou les prélèvements sociaux et une provision pour travaux. La pension s'y ajoute. Ce calcul, fait sur dix ans, met en évidence les années où les prêts prennent fin et celles où les amortissements s'épuisent.

L'épuisement des amortissements est un piège propre au régime réel. Le mobilier et certains composants s'amortissent sur cinq à quinze ans, alors que les intérêts diminuent à mesure que le capital est remboursé. Le bénéfice imposable augmente alors chaque année, sans hausse des loyers. Pour un LMP affilié, cette hausse se traduit à la fois par plus d'impôt et plus de cotisations. Le chapitre 76 présente le plan d'amortissement par composants.

Le statut et la pension

Pour le LMP, les revenus de location, imposés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sont des revenus d'activité de travailleur indépendant. Leur combinaison avec la pension relève du cumul emploi-retraite, dont les règles changent pour les départs à partir du 1er janvier 2027. Entre l'âge légal et 67 ans, les revenus d'activité au-delà d'un seuil annuel fixé par décret réduiront la pension. Le décret n'était pas publié à la fin de septembre 2026 selon l'Assurance retraite (chapitre 94).

Pour le LMNP, les bénéfices de location sont des revenus du patrimoine, soumis aux prélèvements sociaux et sans incidence sur la pension. Le maintien ou la perte du statut professionnel au moment du départ change donc la nature même des revenus de location. Ce choix ne se décrète pas, il résulte de la comparaison entre les recettes et les autres revenus d'activité du foyer, pensions comprises.

Les sources de revenus envisageables

Le désendettement

Pourquoi solder ses prêts avant le départ

Trois raisons conduisent à réduire la dette avant la retraite. La pension est en général inférieure aux revenus d'activité, ce qui augmente le poids des mensualités. Les garanties de l'assurance emprunteur, notamment l'incapacité de travail, cessent souvent à un âge fixé par le contrat. Enfin, les banques appliquent les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui limitent les nouveaux financements lorsque les revenus baissent (chapitre 38).

Le désendettement a pourtant un coût. Les intérêts sont déductibles du bénéfice et leur disparition augmente l'impôt et les cotisations. Un remboursement anticipé mobilise une épargne qui ne sera plus disponible pour les travaux ou la vacance. La décision se mesure donc en flux de trésorerie après impôt et non en économie d'intérêts brute.

Les leviers

• Le remboursement anticipé partiel ou total, financé par l'épargne ou par une vente.
• La vente ciblée d'un bien dont la plus-value est exonérée ou faible, pour solder un ou plusieurs prêts.
• La modulation des échéances, lorsque le contrat la prévoit, pendant les dernières années d'activité.
• La renégociation pour réduire la durée à mensualité constante, lorsque les taux le permettent (chapitre 41).
• L'arrêt des acquisitions quelques années avant le départ, pour éviter des prêts qui courraient au-delà.

Les indemnités de remboursement anticipé

Pour un crédit immobilier soumis au Code de la consommation, les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées au plus faible de deux montants, six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement (Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif). Ce plafond ne s'applique pas à un prêt destiné à financer une activité professionnelle, que le Code de la consommation exclut de son champ. Les indemnités d'un prêt professionnel sont fixées par le contrat (chapitres 37 et 41).

Relisez la première page de chaque offre. Un loueur qui a emprunté comme LMNP puis est devenu LMP peut détenir à la fois des prêts soumis au Code de la consommation et des prêts professionnels, avec des conditions de sortie très différentes.

L'IFI et la dette

Les logements loués meublés par un LMP peuvent être exonérés d'IFI comme biens professionnels, sous les conditions présentées au chapitre 83. Les dettes qui les financent ne sont alors pas déductibles. Si le foyer perd le statut professionnel au regard de l'IFI après le départ, les biens redeviennent taxables et les dettes qui s'y rapportent deviennent en principe déductibles, dans les limites prévues pour cet impôt. Un remboursement anticipé fait juste avant ce changement peut donc avoir un effet inattendu sur l'IFI. Faites simuler les deux années avec votre conseil.

La méthode pas à pas

1. Inventorier les prêts. Capital restant dû, taux, date de fin, nature consommateur ou professionnelle, indemnités prévues, âge de fin des garanties d'assurance.
2. Projeter la trésorerie année par année jusqu'à dix ans après le départ, pension comprise.
3. Identifier les prêts qui dépasseront la date de départ et le capital qu'ils laisseront.
4. Classer les biens selon leur rendement net, leur plus-value latente et la possibilité d'une exonération.
5. Comparer les options de remboursement, de vente ciblée et de conservation, après impôt, cotisations et indemnités.
6. Arrêter le calendrier en tenant compte des recettes des deux années civiles précédant chaque vente.
7. Conserver une réserve de trésorerie pour l'impôt sur la plus-value et la régularisation des cotisations, qui intervient après la clôture de l'exercice (chapitre 18).

Cesser, réduire ou poursuivre

La cessation totale au moment du départ

Cesser l'activité de loueur en meublé au moment de la retraite n'est pas un acte neutre. La cessation entraîne la sortie de l'ensemble des biens de l'actif professionnel. Les biens qui ne sont pas vendus, parce que le loueur les conserve pour les louer nus, les occuper ou les donner, sont réputés sortir de l'actif à leur valeur réelle. La plus-value correspondante est imposable alors qu'aucun prix n'est encaissé (chapitre 123).

L'exonération de l'article 151 septies s'applique aussi en fin d'exploitation, sous les mêmes conditions de recettes et de durée. Pour un petit professionnel, la cessation peut donc se faire sans impôt sur le revenu sur la plus-value. Pour un parc plus important, la cessation concentre sur un seul exercice l'imposition au barème de tous les amortissements déduits, sans l'étalement sur trois ans réservé aux activités qui se poursuivent (chapitre 78). Les cotisations de la dernière période sont régularisées après la clôture, ce qui impose de garder une réserve.

Réduire progressivement le parc

La réduction progressive consiste à vendre un ou deux biens par an en conservant le statut LMP l'année de chaque vente. Elle étale la part à court terme sur plusieurs exercices et peut faire redescendre la moyenne des recettes sous les seuils de l'article 151 septies pour les ventes des années suivantes. Elle suppose que les recettes de chaque année de vente restent supérieures aux autres revenus d'activité du foyer, pensions comprises, faute de quoi la vente relève du régime des particuliers.

Le rythme se construit à rebours. On part de la date à laquelle on souhaite ne plus gérer, puis on place les ventes de façon que chacune intervienne une année où le statut est acquis et où la moyenne des deux années précédentes est connue. Les biens dont la plus-value à long terme est déjà exonérée par l'abattement de quinze ans passent en général en priorité lorsque la part à court terme est elle-même exonérée.

Poursuivre en gérant moins

Poursuivre l'activité après le départ reste possible. La gestion peut être confiée en tout ou partie à un mandataire titulaire de la carte professionnelle, dont les honoraires sont déductibles (chapitre 14). Le statut fiscal n'en est pas modifié, puisqu'il dépend des recettes et non du temps consacré à l'activité. Les règles du cumul emploi-retraite s'appliquent en revanche tant que le loueur reste affilié comme travailleur indépendant.

Les exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses simplifiées et ne valent pas calcul pour votre situation. Le taux marginal d'imposition retenu est une hypothèse.

La vente d'un studio au départ

Un LMP exploite cinq studios meublés depuis neuf ans sous le statut professionnel. Ses recettes ont atteint 58 000 € HT en 2024 et 2025. Il part à la retraite en 2026 et vend un studio détenu depuis neuf ans, avec une plus-value professionnelle de 60 000 €, dont 30 000 € à court terme et 30 000 € à long terme.

La ligne LMP sans exonération applique un taux marginal de 30 % à la part à court terme et le taux de 12,8 % à la part à long terme réduite de 40 %, soit quatre années échues au-delà de la cinquième. La ligne LMNP suppose que la plus-value des particuliers, après réintégration des amortissements, atteigne aussi 60 000 €, réduite des abattements de 24 % pour l'impôt et de 6,6 % pour les prélèvements sociaux. Si la vente avait lieu en janvier et faisait passer les recettes de l'année sous la pension, le loueur basculerait dans la troisième ligne.

Solder un prêt par la vente d'un appartement

Une LMP de 64 ans exploite huit logements. Il lui reste un prêt de 240 000 € à 3,6 % sur dix ans, soit une mensualité de 2 384,52 € et 28 614 € par an. Les intérêts de la première année atteignent environ 8 307 €. Elle envisage de vendre un appartement qui rapporte 9 600 € de loyers par an pour solder ce prêt. Ses recettes moyennes de 62 000 € HT et ses onze années de statut professionnel lui permettent de bénéficier de l'exonération totale de l'article 151 septies.

Si le prêt relève du Code de la consommation, l'indemnité est plafonnée au plus faible de deux montants, 4 320 € pour six mois d'intérêts ou 7 200 € pour 3 % du capital, soit 4 320 €. Si c'est un prêt professionnel, elle dépend du contrat. Après la vente, sa trésorerie annuelle s'améliore d'environ 19 014 €, soit 28 614 € de mensualités supprimées moins 9 600 € de loyers perdus, avant impôt. Son bénéfice imposable augmente en revanche des intérêts qui ne sont plus déduits, ce qui accroît son impôt et, si elle reste LMP, ses cotisations.

Un parc important réduit sur trois ans

Un LMP encaisse 140 000 € HT de recettes en 2026. Il vend deux immeubles fin 2026 et ses recettes tombent à 100 000 € HT en 2027, puis à 80 000 € HT en 2028 après une nouvelle vente fin 2027. Une vente réalisée en 2028 retient la moyenne de 2026 et 2027, soit 120 000 € HT, ce qui ouvre une exonération partielle de 6 000 € divisés par 36 000 €, soit environ 16,7 %. Une vente réalisée en 2029 retient la moyenne de 2027 et 2028, soit 90 000 € HT, ce qui ouvre l'exonération totale, à condition que le loueur soit encore LMP en 2029 et que ses recettes de cette année dépassent ses autres revenus d'activité, pension comprise.

L'épuisement des amortissements

Un LMP encaisse 60 000 € de loyers par an. À 58 ans, il déduit 15 000 € de charges, 4 000 € d'intérêts et 30 000 € d'amortissements, ce qui donne un bénéfice de 11 000 €. À 67 ans, ses prêts sont remboursés et son mobilier comme ses travaux anciens sont entièrement amortis. Il ne déduit plus que 15 000 € de charges et 12 000 € d'amortissements, pour un bénéfice de 33 000 €. Ses loyers n'ont pas changé, mais sa base d'imposition et de cotisations a triplé. Cette hausse se prévoit dès le plan d'amortissement.

Les situations particulières

Le couple

Le statut LMP s'apprécie au niveau du foyer fiscal. Lorsque l'un des conjoints part à la retraite et que l'autre continue de travailler, le salaire de ce dernier peut suffire à maintenir les recettes sous les autres revenus d'activité. Le foyer reste alors LMNP jusqu'au départ du second conjoint. Les deux calendriers de départ se coordonnent donc avec le calendrier des ventes (chapitres 21 et 131).

L'indivision

Des logements détenus en indivision avec des frères et sœurs ou d'anciens associés compliquent la sortie. Chaque indivisaire apprécie son propre statut et la plus-value de chacun suit son régime. Une vente suppose en principe l'accord de tous. Un indivisaire qui prépare sa retraite doit donc négocier la sortie bien avant la date visée.

Le loueur qui loue aussi en nu

Les recettes de location nue ne comptent pas dans le seuil du statut LMP et les biens loués nus ne sont pas inscrits à l'actif professionnel. Leur vente relève du régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. Un foyer qui détient les deux types de biens peut ainsi vendre ses logements nus anciens dans de bonnes conditions et conserver ses meublés, ou l'inverse, selon les plus-values latentes de chaque catégorie.

Le passage récent au statut professionnel

Le loueur devenu LMP au moment de sa retraite ne remplit pas la condition de cinq ans de l'article 151 septies avant cinq années de statut. S'il vend pendant cette période, sa plus-value est professionnelle sans pouvoir bénéficier de cette exonération. Il peut avoir intérêt à étudier le calendrier des ventes, ou à vérifier si une vente intervenue une année où il était encore LMNP relève du régime des particuliers. Le chapitre 130 présente la sortie du statut.

Le loueur qui part vivre à l'étranger

Le loueur qui transfère sa résidence fiscale hors de France au moment de sa retraite change de régime. Depuis la loi de finances pour 2026, les conditions du statut des non-résidents ont été modifiées (chapitre 2). Les règles applicables aux plus-values et aux revenus sont présentées au chapitre 90.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord le statut de l'année de la vente, qui détermine le régime de la plus-value. Elle contrôle la réalité des recettes, la comparaison avec les autres revenus d'activité du foyer, pensions comprises. Elle contrôle aussi le décompte des années d'activité professionnelle pour la condition de cinq ans.

Elle vérifie ensuite le calcul de la plus-value professionnelle, notamment le montant des amortissements déduits qui forme la part à court terme et le point de départ de l'abattement de l'article 151 septies B pour un bien détenu d'abord en LMNP. Elle examine aussi les sorties d'actif sans prix, comme le passage d'un logement en location nue ou son occupation par la famille, qui font naître une plus-value imposable sans encaissement (chapitre 123).

Les erreurs fréquentes

• Croire que l'article 151 septies A exonère les logements au départ à la retraite. Dans l'exemple d'un parc amorti de 300 000 €, la part à court terme reste imposée au barème, soit 90 000 € d'impôt à un taux marginal de 30 %.
• Vendre en janvier l'année du départ. Les recettes de l'année chutent, le statut LMP est perdu et la plus-value relève du régime des particuliers. Dans l'exemple du studio, le coût passe de 0 € à 18 303 €.
• Oublier que les années LMNP ne comptent pas dans la condition de cinq ans. Une vente trop précoce perd l'exonération totale.
• Acheter un dernier immeuble peu avant le départ, ce qui relève la moyenne des recettes au-delà de 90 000 € HT et réduit ou supprime l'exonération des ventes suivantes.
• Rembourser un prêt professionnel sans lire ses conditions, alors que le plafond légal des indemnités ne s'applique pas.
• Ignorer la hausse du bénéfice liée à la fin des amortissements et des intérêts, qui triple la base dans l'exemple ci-dessus.
• Vider l'épargne de précaution pour solder un prêt et ne plus pouvoir financer une régularisation de cotisations ou des travaux de copropriété.
• Traiter séparément la pension et la fiscalité, alors que le statut LMP conditionne à la fois la nature des revenus et le régime des plus-values.

En discussion au 25 octobre 2026

Deux sujets sont en suspens à la date de mise à jour de ce guide. Le seuil de revenus d'activité applicable au cumul emploi-retraite pour les départs à partir de 2027, entre l'âge légal et 67 ans, doit être fixé par décret (chapitre 94). Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans son texte initial de plafonner l'amortissement en location meublée non professionnelle, les loueurs professionnels étant hors du champ de la mesure selon ce texte. Un loueur qui envisage de redevenir LMNP à la retraite doit en suivre l'issue (chapitre 87).

Liste de contrôle

1. Carrière. J'ai mon relevé de carrière et une estimation de ma pension nette.
2. Statut. Je connais l'année d'entrée dans le statut LMP et je sais à partir de quand la condition de cinq ans est remplie.
3. Recettes. J'ai calculé la moyenne HT des deux années civiles précédant chaque vente envisagée.
4. Plus-values. J'ai fait simuler bien par bien la part à court terme et la part à long terme, avec l'abattement de l'article 151 septies B.
5. Dispositifs de retraite. Je sais que l'article 151 septies A ne couvre pas mes immeubles.
6. Calendrier des ventes. Je n'ai pas prévu de vente qui ferait perdre le statut l'année même de la cession.
7. Prêts. J'ai recensé chaque prêt, sa nature consommateur ou professionnelle, ses indemnités et l'âge de fin des garanties d'assurance.
8. Trésorerie. J'ai projeté mes flux sur dix ans, avec la fin des amortissements et des intérêts.
9. Réserve. J'ai provisionné l'impôt sur la plus-value et la régularisation des cotisations.
10. Cumul. J'ai vérifié avec la caisse les règles de cumul applicables à ma date de départ.
11. IFI. J'ai mesuré l'effet d'un changement de statut et d'un remboursement anticipé sur l'IFI.
12. Sortie. J'ai comparé la conservation, la vente, la location nue, le viager et la vente de la nue-propriété.