La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) est le second volet de la contribution économique territoriale (CET), à côté de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle frappe la richesse produite par l'entreprise et non ses locaux. Pour un loueur en meublé, elle reste longtemps invisible, car elle n'est payée qu'au-delà de 500 000 € de chiffre d'affaires hors taxes. Une obligation déclarative apparaît pourtant bien plus tôt et la suppression de l'impôt, annoncée plusieurs fois, a été repoussée à chaque loi de finances.
Ce chapitre présente le champ de la CVAE pour un loueur, ses deux seuils, le calendrier de sa suppression tel qu'il s'applique en 2026, le calcul de la valeur ajoutée propre à une activité de location, la déclaration et le paiement. Il présente ensuite les autres impositions qui touchent le loueur professionnel en tant qu'entreprise ou employeur. La CFE fait l'objet du chapitre 81 et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) du chapitre 80. Les impôts locaux d'un particulier figurent dans le Guide du bailleur privé, Les autres impôts et taxes du bailleur.
La CVAE dans la fiscalité du loueur
Un impôt lié à la CFE
La CVAE n'existe pas de façon autonome. Elle est due par les entreprises qui exercent une activité imposable à la CFE et dont le chiffre d'affaires dépasse le seuil de paiement (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les exonérations de CFE valent en principe pour la CVAE. Le premier réflexe consiste donc à vérifier si chaque activité de location entre dans le champ de la CFE, selon les règles détaillées au chapitre 81.
La location meublée est une activité professionnelle au sens de la CFE, que le loueur soit loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Le statut fiscal de l'impôt sur le revenu ne joue aucun rôle ici. Un LMNP qui exploite un grand parc peut être redevable de la CVAE au même titre qu'un LMP.
Les activités concernées
| Activité | CFE | CVAE |
|---|---|---|
| Location meublée de logements | Due au-delà de 5 000 € de recettes, sauf exonération | Déclaration au-delà de 152 500 €, paiement au-delà de 500 000 € |
| Location nue de logements | Non due | Non due |
| Location nue de locaux professionnels ou commerciaux | Due si les recettes hors taxes atteignent au moins 100 000 € | Mêmes seuils que ci-dessus, avec une valeur ajoutée propre |
| Location meublée dans la résidence principale du loueur | Non due | Non due |
| Para-hôtellerie et prestations de type hôtelier | Due | Due selon les mêmes seuils |
Ces seuils de CFE figurent sur la fiche officielle consacrée à cette cotisation (entreprendre.service-public.gouv.fr). La location nue de logements reste hors champ quelle que soit la taille du parc. Un bailleur qui loue nu deux cents appartements ne paie ni CFE ni CVAE au titre de ces logements, alors qu'un loueur de quarante meublés y est soumis.
L'année de création
La CVAE n'est pas due l'année de création de l'entreprise, sauf en cas de reprise d'une activité existante (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'achat d'un immeuble déjà loué meublé, avec reprise des baux et du mobilier, peut donc soulever la question de la reprise. Faites trancher ce point par votre expert-comptable avant la première déclaration.
Les deux seuils
Le seuil de déclaration
L'entreprise dont le chiffre d'affaires hors taxes dépasse 152 500 € doit déclarer sa valeur ajoutée et ses effectifs, même si aucune cotisation n'est due (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un parc d'une vingtaine de meublés loués 650 € par mois l'atteint.
La déclaration n'aboutit à aucun paiement tant que le chiffre d'affaires reste inférieur au seuil de paiement, mais son oubli expose aux sanctions déclaratives de droit commun.
Le seuil de paiement
La CVAE n'est effectivement due que par les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes dépasse 500 000 € par an (entreprendre.service-public.gouv.fr). Au-dessous, le taux effectif est nul. Au-dessus, il croît progressivement avec le chiffre d'affaires, si bien qu'une entreprise qui franchit à peine le seuil paie une cotisation très faible.
Pour un loueur, 500 000 € de loyers représentent par exemple soixante-dix logements à 600 € par mois.
Le chiffre d'affaires d'un loueur
Le chiffre d'affaires d'une activité commerciale comprend les ventes, les prestations de services, certaines redevances, les plus-values de cession d'immobilisations liées à l'activité courante et les refacturations inscrites en transfert de charges. Pour le loueur en meublé, il s'agit des loyers hors taxes, des prestations facturées et des charges refacturées selon leur traitement comptable. Pour la location nue de locaux professionnels imposable à la CFE, le chiffre d'affaires correspond aux recettes brutes au sens des revenus fonciers.
Le chiffre d'affaires retenu est celui de la période de référence, définie par la date de clôture de l'exercice. Un exercice qui ne coïncide pas avec l'année civile ou qui ne dure pas douze mois appelle une vérification particulière avec l'expert-comptable.
Le calendrier de suppression et la situation en 2026
Quatre lois de finances successives
La loi de finances pour 2023 a engagé la suppression de la CVAE en deux ans, en divisant d'abord son taux par deux. La loi de finances pour 2024 a étalé cette suppression jusqu'en 2027. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a ensuite ramené les taux de 2026 et 2027 au niveau de 2024 et décalé la fin de la trajectoire de trois ans, avec une suppression définitive en 2030. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 n'a pas modifié ce calendrier.
La doctrine administrative à jour décrit ce calendrier, avec un taux maintenu en 2026 et 2027 au niveau de 2024, une reprise de la baisse en 2028 puis en 2029 (BOI-CVAE-LIQ-10, § 1 et § 30).
| Année | Taux maximal | Dégrèvement si chiffre d'affaires inférieur à 2 M€ |
|---|---|---|
| 2023 | 0,375 % | Non repris ici |
| 2024 | 0,28 % | Non repris ici |
| 2025 | 0,19 % | 125 € |
| 2026 | 0,28 % | 188 € |
| 2027 | 0,28 % | 188 € |
| 2028 | 0,19 % | 125 € |
| 2029 | 0,09 % | 63 € |
| 2030 | Suppression prévue | Sans objet |
Le taux maximal ne s'applique qu'aux entreprises dont le chiffre d'affaires dépasse 50 M€. Les montants de dégrèvement sont ceux du § 170 de la même doctrine.
Le barème applicable en 2026 et 2027
Le taux effectif dépend du chiffre d'affaires hors taxes. Il s'applique ensuite à la valeur ajoutée. Pour 2026 et 2027, le barème est le suivant (BOI-CVAE-LIQ-10, § 60).
| Chiffre d'affaires hors taxes | Taux effectif appliqué à la valeur ajoutée |
|---|---|
| Moins de 500 000 € | 0 % |
| De 500 000 € à 3 M€ | 0,094 % multiplié par la fraction du chiffre d'affaires au-delà de 500 000 €, divisée par 2,5 M€ |
| De 3 M€ à 10 M€ | 0,094 % plus 0,169 % multiplié par la fraction au-delà de 3 M€, divisée par 7 M€ |
| De 10 M€ à 50 M€ | 0,263 % plus 0,019 % multiplié par la fraction au-delà de 10 M€, divisée par 40 M€ |
| Plus de 50 M€ | 0,28 % |
Deux mécanismes réduisent encore la cotisation des petites entreprises redevables. Les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 2 M€ bénéficient d'un dégrèvement de 188 € en 2026 et 2027. La CVAE n'est pas due lorsque son montant annuel n'excède pas 63 € (§ 180 de la même doctrine).
Le tableau suivant résume les obligations selon le chiffre d'affaires hors taxes, pour 2026 et 2027.
| Chiffre d'affaires hors taxes | Déclaration de la valeur ajoutée | Cotisation |
|---|---|---|
| Jusqu'à 152 500 € | Non | Aucune |
| De 152 500 € à 500 000 € | Oui, sauf dispense de la déclaration n° 1330-CVAE-SD | Aucune |
| De 500 000 € à 2 M€ | Oui | Calculée, souvent effacée par le dégrèvement de 188 € et la franchise de 63 € |
| Plus de 2 M€ | Oui | Due, sans dégrèvement |
Calculer la valeur ajoutée d'un loueur
Les produits et les charges
La valeur ajoutée part du chiffre d'affaires. S'y ajoutent notamment les autres produits de gestion courante, la production immobilisée et les subventions d'exploitation. En sont retranchés les achats, les services extérieurs, les autres charges de gestion courante et certaines moins-values de cession liées à l'activité courante (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Plusieurs charges importantes pour un loueur ne sont pas déductibles. Les frais de personnel ne le sont pas, ce qui est logique puisque les salaires font partie de la richesse produite. Les intérêts d'emprunt ne figurent pas non plus parmi les charges retranchées. Les impôts et taxes ne sont en principe pas déductibles, à l'exception des taxes sur le chiffre d'affaires et des contributions indirectes qui grèvent le prix des biens et services vendus, selon la doctrine relative à la valeur ajoutée (BOI-CVAE-BASE-20-20). La taxe foncière et la CFE ne réduisent donc pas la valeur ajoutée.
Les amortissements des biens donnés en location
Les dotations aux amortissements ne sont en principe pas déductibles. Le texte fait une exception pour les biens corporels donnés en location pour plus de six mois, en crédit-bail ou en location-gérance (article 1586 sexies du Code général des impôts, CGI). La doctrine précise que la déduction ne vaut qu'en proportion de la période de location et qu'elle ne concerne pas les amortissements purement fiscaux, comme l'amortissement dégressif (BOI-CVAE-BASE-20-20).
Pour un loueur en meublé, cette règle peut peser lourd, car l'amortissement des immeubles et du mobilier est souvent sa principale charge. Un logement loué par bail d'un an ou de neuf mois entre a priori dans la condition des six mois. Un meublé loué à la nuitée ou à la semaine n'y entre pas. La doctrine ne traite pas spécifiquement des locations meublées, si bien que l'application de cette exception à un parc mixte, logement par logement et période par période, doit être arrêtée avec l'expert-comptable.
Le plafonnement de la valeur ajoutée
La valeur ajoutée retenue ne peut excéder 80 % du chiffre d'affaires pour les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur ou égal à 7,6 M€ et 85 % au-delà (entreprendre.service-public.gouv.fr). Un loueur saisonnier dont les charges déductibles sont faibles atteint souvent ce plafond. Un loueur à l'année qui déduit les amortissements de ses biens loués en est en général loin.
La location nue de locaux professionnels
Pour la location nue de locaux professionnels ou commerciaux imposable à la CFE, les revenus relèvent des revenus fonciers. La valeur ajoutée est alors égale à l'excédent des recettes brutes sur les charges de la propriété, à l'exception de certaines d'entre elles. La doctrine exclut notamment les impositions autres que celles qui incombent normalement à l'occupant et les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer les biens (BOI-CVAE-BASE-20-20).
Un exemple chiffré
L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et le calcul applique le barème de 2026 présenté plus haut. Pour simplifier, la valeur ajoutée d'un loueur à l'année est fixée à 45 % du chiffre d'affaires, après déduction des charges externes et des amortissements des biens loués plus de six mois. Celle d'un loueur saisonnier, qui ne peut pas déduire ses amortissements, atteint le plafond de 80 %.
| Chiffre d'affaires | Profil | Taux effectif | Valeur ajoutée | CVAE avant dégrèvement | CVAE due en 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| 400 000 € | À l'année | 0 % | 180 000 € | 0 € | 0 € |
| 400 000 € | Saisonnier | 0 % | 320 000 € | 0 € | 0 € |
| 800 000 € | À l'année | 0,01128 % | 360 000 € | 40,61 € | 0 € |
| 800 000 € | Saisonnier | 0,01128 % | 640 000 € | 72,19 € | 0 € |
| 1 500 000 € | À l'année | 0,0376 % | 675 000 € | 253,80 € | 65,80 € |
| 1 500 000 € | Saisonnier | 0,0376 % | 1 200 000 € | 451,20 € | 263,20 € |
| 3 000 000 € | À l'année | 0,094 % | 1 350 000 € | 1 269,00 € | 1 269,00 € |
| 3 000 000 € | Saisonnier | 0,094 % | 2 400 000 € | 2 256,00 € | 2 256,00 € |
Prenons le cas d'un loueur à l'année qui réalise 800 000 € de chiffre d'affaires hors taxes. Ses charges externes déductibles atteignent 160 000 € et les amortissements de ses logements loués plus de six mois 280 000 €. Sa valeur ajoutée est de 360 000 €, bien en dessous du plafond de 640 000 €. Le taux effectif est de 0,094 % multiplié par 300 000 € et divisé par 2 500 000 €, soit 0,01128 %. La cotisation brute de 40,61 € est entièrement effacée par le dégrèvement de 188 €.
Pour un chiffre d'affaires de 3 M€, le dégrèvement disparaît et la cotisation devient réelle. Avec la même valeur ajoutée de 1 350 000 €, elle serait de 850,50 € en 2028 au taux de 0,063 %, contre 1 269 € en 2026 et 2027.
Déclarer et payer
La déclaration de la valeur ajoutée
La déclaration n° 1330-CVAE-SD recense la valeur ajoutée et les effectifs salariés par établissement. Elle est déposée par voie dématérialisée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Pour la CVAE de 2025, la fiche officielle indique le 4 mai 2026, avec une tolérance de quinze jours (entreprendre.service-public.gouv.fr).
L'entreprise peut être dispensée de ce formulaire si elle remplit plusieurs conditions cumulatives. Elle doit notamment avoir rempli le cadre consacré à la CVAE dans sa liasse fiscale, n'avoir qu'un seul établissement utilisé pour l'activité professionnelle et ne pas relever du régime de la micro-entreprise. Pour un loueur dont les logements sont situés dans plusieurs communes, la question du nombre d'établissements se pose comme pour la CFE. Elle se règle avec le service des impôts des entreprises (SIE) ou l'expert-comptable.
Une erreur sur le nombre de salariés déclarés est sanctionnée par une amende de 200 € par salarié concerné, plafonnée à 100 000 €, selon la même fiche.
Le paiement
| CVAE de l'année précédente | Modalités de paiement |
|---|---|
| 1 500 € ou moins | Paiement unique avec la déclaration de liquidation n° 1329-DEF, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante |
| Plus de 1 500 € | Deux acomptes de 50 % au plus tard le 15 juin et le 15 septembre de l'année d'imposition, puis liquidation l'année suivante |
Ces modalités figurent sur la fiche officielle consacrée à la CVAE. La déclaration et le paiement se font depuis l'espace professionnel du loueur sur le site impots.gouv.fr. La CVAE payée est une charge déductible du résultat imposable de l'exercice (chapitre 75).
La procédure pas à pas
- À la clôture de l'exercice, relevez le chiffre d'affaires hors taxes de chaque activité imposable à la CFE.
- Si ce chiffre d'affaires dépasse 152 500 €, demandez à l'expert-comptable de calculer la valeur ajoutée et de remplir le cadre CVAE de la liasse.
- Déterminez avec lui si la déclaration n° 1330-CVAE-SD est requise, notamment en présence de plusieurs établissements ou de salariés.
- Vérifiez la déduction des amortissements des biens loués plus de six mois, logement par logement.
- Si le chiffre d'affaires dépasse 500 000 €, calculez la cotisation, le dégrèvement éventuel et la franchise de 63 €.
- Déposez la déclaration de liquidation n° 1329-DEF et payez le solde dans le délai.
- Si la CVAE dépasse 1 500 €, inscrivez les acomptes de juin et de septembre au plan de trésorerie de l'année suivante (chapitre 18).
Le plafonnement de la contribution économique territoriale
La CFE et la CVAE forment ensemble la CET. Lorsque leur total dépasse une fraction de la valeur ajoutée, l'entreprise peut obtenir un dégrèvement de la CFE pour l'excédent. La demande est déposée chaque année sur l'imprimé n° 1327-CET-SD auprès du service des impôts dont relève le principal établissement (BOI-IF-CFE-40-30-20-30).
| Année d'imposition | Taux du plafonnement en fonction de la valeur ajoutée |
|---|---|
| 2025 | 1,438 % |
| 2026 | 1,531 % |
| 2027 | 1,531 % |
| 2028 | 1,438 % |
| 2029 | 1,344 % |
| 2030 | 1,25 %, appliqué à la seule CFE |
Ce plafonnement intéresse surtout le loueur dont la CFE est élevée au regard d'une valeur ajoutée faible, par exemple celui dont les amortissements réduisent fortement la valeur ajoutée. Un loueur à l'année dont la CET atteint 4 000 € pour une valeur ajoutée de 200 000 € est au-dessus du plafond de 2026, qui représente 3 062 €. Il peut demander le dégrèvement de la différence, sous réserve des règles de calcul et des limites prévues par la doctrine. Le chiffrage exact se fait avec l'expert-comptable.
Les autres impositions professionnelles
La taxe additionnelle pour les chambres de commerce
Une taxe additionnelle pour frais de chambre de commerce et d'industrie (CCI) s'ajoute normalement à la CFE et à la CVAE. La fiche officielle indique que les loueurs de meublés en sont exonérés, tant pour la CFE que pour la CVAE (entreprendre.service-public.gouv.fr). Selon une actualité du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) de 2016, les loueurs exonérés sont toutefois ceux qui relèvent du 3° de l'article 1459 du CGI, c'est-à-dire des exonérations liées à l'habitation personnelle, de sorte qu'un parc situé hors de l'habitation du loueur peut y être soumis (chapitre 81). Pour les autres activités, elle représente 9,23 % de la CVAE en 2026 selon la fiche consacrée à la CVAE.
La taxe sur les salaires
La location meublée de logements est en principe exonérée de TVA, sauf prestations para-hôtelières (chapitre 80). Le loueur qui emploie un gardien, un agent d'entretien ou un assistant est alors exposé à la taxe sur les salaires. Elle est due par les employeurs qui ne sont pas assujettis à la TVA ou qui l'ont été sur moins de 90 % de leur chiffre d'affaires l'année précédente (entreprendre.service-public.gouv.fr).
L'assiette est égale aux rémunérations imposables multipliées par un rapport d'assujettissement, qui rapporte les recettes n'ouvrant pas droit à déduction de TVA au total des recettes. Le taux normal est de 4,25 %. Des taux majorés de 8,5 % et 13,6 % s'appliquent aux fractions de salaire individuel qui dépassent deux seuils, fixés pour les salaires versés en 2025 à 9 147 € et 18 258 € par an. La taxe n'est pas due lorsque son montant annuel est inférieur à 1 200 €. Entre 1 200 € et 2 040 €, une décote égale aux trois quarts de la différence entre 2 040 € et le montant de la taxe s'applique. Les employeurs dont le chiffre d'affaires de l'année précédente ne dépasse pas les seuils de la franchise en base de TVA en sont exonérés.
L'exemple qui suit est une illustration établie avec le barème des salaires versés en 2025. Un loueur en meublé sans recette soumise à la TVA verse à un agent d'entretien une rémunération imposable de 24 000 € sur l'année. Son rapport d'assujettissement est de 100 %. La taxe brute atteint 388,75 € sur la première tranche, 774,44 € sur la deuxième et 780,91 € sur la troisième, soit 1 944,09 € arrondis. La décote de 71,93 € la ramène à 1 872,16 €. Le coût réel d'un salarié dépasse ainsi le salaire et les cotisations, ce que le chapitre 12 intègre dans la décision de recruter.
Les taxes sur les bureaux et les locaux commerciaux
Le loueur professionnel qui détient des locaux non résidentiels en Île-de-France est exposé à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement. Une taxe comparable existe depuis 2023 dans les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône et le Var. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier, au-delà de seuils de surface qui sont, pour cette dernière taxe, de 100 m² pour les bureaux, 2 500 m² pour les locaux commerciaux, 5 000 m² pour les locaux de stockage et 500 m² pour les surfaces de stationnement (impots.gouv.fr).
Ces taxes sont auto-liquidées, c'est-à-dire déclarées et payées par le propriétaire lui-même, avant le 1er mars. Les logements n'y sont pas soumis. Le bail commercial peut mettre la taxe à la charge du locataire si l'inventaire des charges le prévoit, selon les règles présentées dans le Guide du bailleur privé, Les charges du bail commercial.
La taxe sur les loyers élevés des petits logements
Les logements d'une surface habitable de 14 m² au plus, situés dans les communes de la zone A et loués nus ou meublés pour au moins neuf mois, sont soumis à une taxe annuelle lorsque leur loyer mensuel par mètre carré dépasse un seuil fixé chaque année. Le taux progresse avec l'écart entre le loyer pratiqué et ce seuil. Le bailleur personne physique la déclare sur l'imprimé n° 2042-LE joint à sa déclaration de revenus. Les résidences avec services, dont les résidences étudiantes avec services, en sont exclues.
Avant de fixer le loyer d'une petite surface en zone A, vérifiez le seuil de l'année dans la notice de l'imprimé et l'encadrement des loyers éventuellement applicable, qui peut se révéler plus contraignant.
Synthèse
| Imposition | Concerne le loueur | Fait générateur ou seuil principal | Chapitre |
|---|---|---|---|
| CFE | Meublés, locaux nus non résidentiels | Recettes de plus de 5 000 € en meublé, 100 000 € en location nue de locaux | 81 |
| CVAE | Activités imposables à la CFE | Déclaration au-delà de 152 500 €, paiement au-delà de 500 000 € | 82 |
| Taxe additionnelle CCI | Activités imposables, loueurs en meublé hors habitation personnelle à vérifier | Suit la CFE et la CVAE, exonération des loueurs en meublé limitée selon le BOFiP | 82 |
| TVA | Para-hôtellerie, locaux professionnels sur option | Selon l'activité | 80 |
| Taxe sur les salaires | Employeurs non assujettis à la TVA | Plus de 1 200 € de taxe annuelle | 82 et 12 |
| Taxe sur les bureaux | Locaux non résidentiels en Île-de-France et en Provence-Alpes-Côte d'Azur | Propriété au 1er janvier et seuils de surface | 82 |
| Taxe sur les petits logements | Logements de 14 m² au plus en zone A | Loyer au-delà du seuil annuel | 82 |
Les cotisations sociales et la contribution à la formation professionnelle des travailleurs indépendants relèvent de la partie VIII (chapitre 91). Les impôts fonciers et les taxes sur la vacance sont traités au chapitre 84.
Les cas particuliers
La société d'exploitation. Lorsque les meublés sont exploités par une société, qu'elle relève de l'impôt sur le revenu, comme une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, ou de l'impôt sur les sociétés, la CFE et la CVAE sont établies au nom de la société. Les seuils s'apprécient au niveau de cette société et non de chaque associé. Les sociétés civiles immobilières (SCI) qui louent nu des logements restent hors champ, comme un particulier. Les structures sont comparées dans le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention.
Le parc mixte. Un bailleur qui loue à la fois des logements nus, des meublés et des locaux commerciaux ne calcule la CVAE que sur les activités imposables à la CFE. La comptabilité doit isoler les produits et les charges de chaque activité. La comptabilité analytique par immeuble (chapitre 103) facilite ce partage.
La cession ou la cessation. La cessation d'activité met fin à la CVAE pour l'avenir, mais la liquidation de la dernière période reste due. La déclaration n° 1330-CVAE-SD et la déclaration de liquidation n° 1329-DEF doivent alors être déposées dans les 60 jours de la cessation (entreprendre.service-public.gouv.fr). Les formalités de cessation sont présentées au chapitre 123.
Le couple, l'indivision et le passage de LMNP à LMP. Les seuils de la CVAE s'apprécient au niveau de l'entreprise redevable de la CFE, pas au niveau du foyer fiscal. Deux époux qui exploitent chacun leur propre activité, ou une indivision distincte du foyer, apprécient donc chacun leur chiffre d'affaires. Le changement de statut à l'impôt sur le revenu n'a aucun effet sur la CVAE.
Les points de vigilance de l'administration
L'administration rapproche le cadre CVAE de la liasse, la déclaration de valeur ajoutée et le chiffre d'affaires déclaré au titre des bénéfices. Le premier point sensible pour un loueur est la déduction des amortissements des biens loués plus de six mois, parfois appliquée à tort à des logements loués en courte durée. Le second est la déduction de charges exclues comme les impôts, les intérêts ou les frais de personnel. Le décompte des effectifs déclarés est sanctionné par l'amende de 200 € par salarié. Le respect du seuil de déclaration de 152 500 € fait aussi l'objet de vérifications.
Conservez pour chaque exercice le calcul de la valeur ajoutée, la liste des logements loués plus de six mois avec leurs baux et la part des amortissements correspondants. Ce dossier justifie la déduction logement par logement, qui reste le point le plus discutable du calcul pour un parc mixte.
Les erreurs fréquentes
Les écarts restent modestes tant que le dégrèvement joue, mais ils deviennent réels au-delà. Dans l'exemple d'un loueur à 1 500 000 € de chiffre d'affaires, oublier la déduction des amortissements des biens loués plus de six mois porterait la valeur ajoutée de 675 000 € au plafond de 1 200 000 €. La CVAE due en 2026 passerait de 65,80 € à 263,20 €, soit 197,40 € de plus chaque année. Au-delà de 2 M€, sans dégrèvement, l'écart croît avec le chiffre d'affaires et la valeur ajoutée.
- Croire que la CVAE ne concerne que les sociétés et non le loueur en entreprise individuelle.
- Confondre le seuil de déclaration de 152 500 € et le seuil de paiement de 500 000 €.
- Apprécier le chiffre d'affaires toutes taxes comprises, comme pour le statut de LMP.
- Se fier à une page ancienne annonçant la suppression de la CVAE en 2027.
- Oublier la déduction des amortissements des biens loués plus de six mois, ou l'appliquer à des locations de courte durée.
- Déduire les intérêts d'emprunt, la taxe foncière ou la CFE de la valeur ajoutée.
- Ignorer la taxe sur les salaires lors du premier recrutement d'un agent d'entretien.
- Ne jamais examiner le plafonnement de la CET alors que la CFE est élevée au regard de la valeur ajoutée.
- Oublier les déclarations de CVAE dans les 60 jours qui suivent une cessation.
Liste de contrôle
- À chaque clôture, relevez le chiffre d'affaires hors taxes des activités imposables à la CFE.
- Au-delà de 152 500 €, faites remplir le cadre CVAE de la liasse et vérifiez l'obligation de déposer la déclaration n° 1330-CVAE-SD.
- Faites calculer la valeur ajoutée en isolant les amortissements des biens loués plus de six mois.
- Au-delà de 500 000 €, calculez la cotisation avec le barème de l'année, le dégrèvement et la franchise.
- Notez la date limite de dépôt du début du mois de mai et, le cas échéant, les acomptes de juin et de septembre.
- Comparez la CET à la valeur ajoutée et déposez l'imprimé n° 1327-CET-SD si le plafonnement est dépassé.
- Avant tout recrutement, chiffrez la taxe sur les salaires avec le rapport d'assujettissement.
- Pour des locaux non résidentiels en Île-de-France ou en Provence-Alpes-Côte d'Azur, vérifiez les seuils de surface avant le 1er mars.
- Pour les petites surfaces en zone A, vérifiez le seuil annuel de la taxe sur les loyers élevés.
- À chaque loi de finances, mettez à jour la trajectoire de la CVAE dans le budget pluriannuel.
- En cas de cessation, programmez les déclarations n° 1330-CVAE-SD et n° 1329-DEF dans les 60 jours.